Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2015:5854

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
04-08-2015
Datum publicatie
05-08-2015
Zaaknummer
200.170.986-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

In eerste aanleg is de huurovereenkomst ontbonden en de ontruiming van de woning bevolen. De kantonrechter achtte de gebreken aan de woning niet zo ernstig dat de huurders de huurbetaling volledig mochten opschorten. Wel heeft de kantonrechter de huur met 25% verlaagd. In hoger beroep hebben de huurders een incident opgeworpen dat strekt tot schorsing van het vonnis van de kantonrechter. Het hof wijst deze vordering toe. Hiertoe heeft het hof overwogen dat er inmiddels een uitspraak is van de Huurcommissie waarin de huur met 60% is verlaagd. Door de uitspraak van de Huurcommissie, waarin de verhuurder berust, kan het vonnis van de kantonrechter niet ongewijzigd in stand blijven. Bovendien acht het hof niet ondenkbaar dat de gebreken aan de woning kennelijk zo ernstig zijn of waren dat volledige opschorting van de huur mogelijk te rechtvaardigen zou zijn. De belangen van de huurders bij voortzetting van de bewoning in afwachting van de uitkomst van het hoger beroep wegen daarom zwaarder dan de belangen van de verhuurder bij tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2015/135 met annotatie van mr. T. Gardenbroek
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.170.986/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 3208934 CV EXPL 14-9762)

arrest van 4 augustus 2015 in het incident tot schorsing uitvoerbaarheid in de zaak van

1 [appellant] , en

2. [appellante],

wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

tevens eisers in het incident,

in eerste aanleg: gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

hierna te noemen: [appellanten],

advocaat: mr. M.R.P. Ossentjuk, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

verweerster in het incident,

in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. G. Meijer, kantoorhoudend te Veendam.

1 Het geding in eerste instantie

1.1

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van 9 september 2014 en 26 mei 2015 van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling privaatrecht, locatie Groningen (hierna: de kantonrechter).

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Bij exploot van 1 juni 2015 is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van het (eind)vonnis van de kantonrechter van 26 mei 2015 met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 9 juni 2015.

2.2

In de appeldagvaarding hebben [appellanten] een incidentele vordering opgeworpen, inhoudende schorsing van de tenuitvoerlegging van het beroepen vonnis ex art. 351 Rv. In de hoofdzaak hebben [appellanten] geconcludeerd (samengevat) tot het alsnog afwijzen van de vordering (in conventie) van [geïntimeerde] en tot het alsnog toewijzen van de (reconventionele) vordering van [appellanten] , kosten rechtens.

2.3

[geïntimeerde] heeft een memorie van antwoord in incident genomen met conclusie tot afwijzing van de incidentele vordering, kosten rechtens.

2.4

Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd in het incident en daartoe de stukken overgelegd.

3 De feiten, het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

Het gaat in deze zaak - voor zover relevant voor de beoordeling in het incident - in het kort over het volgende.

3.2

[appellanten] huren de woning aan [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) van [geïntimeerde] met ingang van 1 januari 2014. De huur bedraagt laatstelijk € 550,- per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.

3.3

[geïntimeerde] heeft [appellanten] in rechte betrokken en in eerste aanleg (in conventie) gevorderd, samengevat, dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [appellanten] worden veroordeeld tot ontruiming van de woning en tot betaling van de achterstallige huur ten bedrage van € 2.200,-, vermeerderd met rente en nevenvorderingen.

3.4

[appellanten] hebben in reconventie gevorderd (samengevat) dat [geïntimeerde] op straffe van verbeurte van een dwangsom wordt veroordeeld om de woning bewoonbaar te maken, tot terugbetaling van huur ten bedrage van € 1.650,-, een verklaring voor recht dat de woning vanaf januari 2014 geen huurwaarde had, met bepaling van de huur van de woning op nihil dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag ingaande januari 2014 totdat de woning in bewoonbare staat is gebracht, met nevenvorderingen.

3.5

In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter als volgt beslist:

in conventie

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst (...);

veroordeelt [appellanten] om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis het gehuurde met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze laatste het eigendom van [geïntimeerde] zijn, te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [geïntimeerde] te stellen;

veroordeelt [appellanten] hoofdelijk (...) om tegen bewijs van kwijting aan [geïntimeerde] te voldoen een bedrag van € 1962,59, vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.650,- vanaf de datum van de dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;

veroordeelt [appellanten] hoofdelijk (...) om aan [geïntimeerde] te voldoen een bedrag van € 412,50,- voor elke maand of gedeelte daarvan, waarin [appellant] en/of [appellante] het gehuurde in gebruik heeft of mocht houden vanaf 1 juli 2014;

in reconventie

bepaalt dat de huurprijs met een bedrag van € 137,50 per maand zal worden verminderd, ingaande 1 maart 2014;

in conventie en in reconventie

veroordeelt [appellanten] hoofdelijk (...) in de kosten van deze procedure (...).

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

ontzegt het meer of anders gevorderde.

3.6

Bij uitspraak van 7 mei 2015, verzonden op 20 mei 2015, heeft de Huurcommissie geoordeeld dat de woning op 1 oktober 2014 een ernstig gebrek vertoont, aangezien de gebreken in de riolering van de badkamer leiden tot lekkage in de woonkamer. De geldende huurprijs van € 550,- is door de Huurcommissie ingaande 1 oktober 2014 tijdelijk verlaagd tot € 220,- per maand.

4 De beoordeling

4.1

De vraag waar het om gaat is of er voldoende grond bestaat voor schorsing van de executie van het vonnis waarvan beroep op de voet van artikel 351 Rv. Bij de beantwoording van deze vraag stelt het hof, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 30 mei 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BC5012), voorop dat bij de beoordeling van dergelijke incidentele vorderingen geldt:

( a) dat de incidenteel eiser belang moet hebben bij de door hem verlangde schorsing van de executie,

( b) dat bij de in het licht van de omstandigheden van het geval te verrichten afweging van de belangen van partijen moet worden nagegaan of het belang van degene die de veroordeling verkreeg, zwaarder weegt dan dat van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand tot op het rechtsmiddel is beslist, en

( c) dat bij deze belangenafweging de kans van slagen van het aangewende rechtsmiddel in de regel buiten beschouwing moet blijven.

4.2

Nu bij de beoordeling van een incidentele vordering als hier bedoeld ook geldt dat in beginsel moet worden uitgegaan van de beslissing van de vorige rechter, zal de incidenteel eiser aan zijn vordering feiten en omstandigheden ten grondslag moeten leggen die bij de door de vorige rechter gegeven beslissing niet in aanmerking konden worden genomen doordat zij zich eerst na de uitspraak van de vorige rechter hebben voorgedaan, en die kunnen rechtvaardigen dat van die eerdere beslissing wordt afgeweken, dan wel zal de incidenteel eiser aannemelijk hebben te maken dat het te executeren vonnis klaarblijkelijk op een juridische of feitelijke misslag berust. Van een klaarblijkelijke juridische of feitelijke misslag als hiervoor omschreven is pas sprake wanneer het evident is dat het beroepen vonnis op een vergissing berust. Daarvan is nog geen sprake wanneer ook een andere beslissing mogelijk was geweest.

4.3

[appellanten] hebben aan hun incidentele vordering ten grondslag gelegd (samengevat) dat de woning vele gebreken vertoont die [geïntimeerde] volgens afspraak zou verhelpen op korte termijn nadat [appellanten] hun intrek hadden genomen in de woning. Toen de kosten van het opknappen [geïntimeerde] tegenvielen, zijn de activiteiten stil komen te liggen. [appellanten] hebben daarop aangegeven dat de huurbetalingen zouden worden opgeschort in afwachting van de reparaties. De Huurcommissie heeft vastgesteld dat sprake is van "een cumulatie van meerdere gebreken die ieder afzonderlijk bezien niet, maar gezamenlijk dan wel in combinatie met elkaar het woongenot ernstig schaden." Waar de kantonrechter de huur met ingang van 1 januari 2014 heeft verlaagd met € 137,50, heeft de Huurcommissie de huur met ingang van 1 oktober 2014 verlaagd met maar liefst € 330,-. De kantonrechter had geen kennis van de uitspraak van de Huurcommissie toen hij zijn vonnis wees. [appellanten] hebben inmiddels de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs voor alle maanden voldaan, zodat thans geen sprake is van betalingsachterstand. Aldus tot zover [appellanten]

4.4

[geïntimeerde] heeft als verweer aangevoerd (samengevat) dat de noodzakelijke werkzaamheden aan de woning zijn verricht, waarbij de woning door een professioneel bedrijf is gereinigd. Er diende nog slechts een aantal kleine werkzaamheden te worden verricht, maar [appellanten] hebben verhinderd dat de aannemer deze kon uitvoeren. [geïntimeerde] betwist dat [appellanten] een bedrag van € 220,- over alle maanden hebben voldaan. Buiten een bedrag van € 750,- heeft [geïntimeerde] geen betalingen van [appellanten] ontvangen. [geïntimeerde] heeft een financieel belang bij voortzetting van de executie van het vonnis waarvan beroep, aangezien zij de huurpenningen nodig heeft om de hypotheeklasten van de woning te voldoen. Tevens heeft [geïntimeerde] belang bij ontruiming van de woning omdat [appellanten] verhinderen dat de nodige werkzaamheden aan de woning plaatsvinden, aldus tot zover [geïntimeerde] .

4.5

Het hof overweegt dat het belang van [geïntimeerde] bij handhaving van de uitvoerbaarheid bij voorraad van de veroordeling van [appellanten] tot betaling van een geldsom, in beginsel is gegeven (vgl. HR 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:688). Anderzijds is ook het belang van [appellanten] bij voortzetting van de bewoning, gelijk ook [geïntimeerde] erkent, evident. Gesteld noch gebleken is dat het vonnis van de kantonrechter van 26 mei 2015 berust op een feitelijke of juridische misslag. Het hof acht van doorslaggevend gewicht dat de Huurcommissie de maandelijkse huur met 60% van de overeengekomen huurprijs heeft verlaagd. Dit is een nieuw feit dat zich heeft voorgedaan toen het beroepen vonnis in staat van wijzen was, zodat de kantonrechter hiermee geen rekening heeft kunnen houden. De uitspraak van de Huurcommissie - waarin [geïntimeerde] berust - rechtvaardigt naar 's hofs oordeel dat voorshands van het oordeel van de kantonrechter wordt afgeweken door schorsing van de executie van het beroepen vonnis. Reeds doordat de Huurcommissie de maandelijkse huur met ingang van 1 oktober 2014 substantieel lager heeft vastgesteld, kan het beroepen vonnis niet ongewijzigd in stand blijven. Uit de uitspraak van de Huurcommissie en de in het rapport van het voorbereidend onderzoek van de Huurcommissie opgenomen fotomateriaal blijkt voorts - gelijk door [appellanten] is gesteld - dat het hier een door brand vervuilde woning betreft, al vormt die omstandigheid voor de Huurcommissie geen gebrek dat aanleiding geeft tot verlaging van de huur. Partijen verschillen van mening over de inhoud en de uitvoering van afspraken over het opknappen en reinigen van de woning, waarbij voor de Huurcommissie niet aannemelijk is geworden dat het aan [appellanten] te wijten is dat deze werkzaamheden niet hebben kunnen plaatsvinden. Wat er van dit geschilpunt ook zij, het door de Huurcommissie vastgestelde ernstige gebrek (zie 3.6) rechtvaardigt tenminste het vermoeden dat [appellanten] mogelijk terecht tot opschorting van de huurbetalingen zijn overgegaan teneinde [geïntimeerde] ertoe te bewegen de noodzakelijke reparaties uit te voeren. Onder deze omstandigheden gaat het te ver om de ontruiming van de woning op grond van het beroepen vonnis doorgang te laten vinden. In het vervolg van de procedure in de hoofdzaak zal duidelijk moeten worden of de door de Huurcommissie vastgestelde huur is voldaan - zoals [appellanten] stellen maar [geïntimeerde] betwist - dan wel of nog steeds sprake is van een achterstand in de huurbetalingen die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. Terzijde merkt het hof nog op dat [appellanten] het door hen in 4.3 aangehaalde citaat ten onrechte toeschrijven aan de inspecteur van de Huurcommissie. Voor de beoordeling maakt dit verder geen verschil.

4.6

Alles bij elkaar genomen ziet het hof dan ook voldoende grond voor het oordeel dat de belangen van [appellanten] bij schorsing van de tenuitvoerlegging dienen te prevaleren boven de belangen van [geïntimeerde] bij executie van het beroepen vonnis van 26 mei 2015. De vordering in het incident ex art. 351 Rv zal derhalve op na te melden wijze worden toegewezen.

4.7

De beslissing omtrent de kosten van het incident zal worden gereserveerd tot de einduitspraak in de hoofdzaak. De hoofdzaak zal naar de rol worden verwezen om voort te procederen.

De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

in het incident ex art. 351 Rv

schorst de tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter van 26 mei 2015;

bepaalt dat omtrent de kosten zal worden beslist bij einduitspraak in de hoofdzaak;

in de hoofdzaak

verwijst de (hoofd)zaak naar de rol van dinsdag 15 september 2015 voor memorie van grieven aan de zijde van [appellanten] .

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. M.W. Zandbergen en mr. B.J.H. Hofstee, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 4 augustus 2015.