Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2015:5848

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
04-08-2015
Datum publicatie
06-08-2015
Zaaknummer
200.149.278-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Appellant verhuurt horecagelegenheid aan geïntimeerden en levert inventaris in huurkoop. Niet alle overeengekomen inventariszaken worden geleverd. Naar het oordeel van het hof rechtvaardigt deze tekortkoming ontbinding van de

huurkoopovereenkomst en, vanwege de samenhang, ook van de huurovereenkomst. Diverse beslissingen over de gevolgen van de ontbinding.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.149.278/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 509205 CV EXPL 11-8205)

arrest van de eerste kamer van 4 augustus 2015

in de zaak van

[appellant] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. M. Schuring, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

1 [geïntimeerde 1] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

hierna: [geïntimeerde 1],

2. [geïntimeerde 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: [geïntimeerde 2],

3. [geïntimeerde 3] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: [geïntimeerde 3],

geïntimeerden in het principaal hoger beroep,

appellanten in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,

hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden]

advocaat: mr. J.P. Kleefstra, kantoorhoudend te Emmen.

1 Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van
18 augustus 2011, 9 februari, 22 maart en 20 september 2012 van de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen en van 31 januari 2013, 20 juni 2013 en 13 februari 2014 van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling privaatrecht, locatie Groningen (hierna: de kantonrechter).
Het geding in hoger beroep

1.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 13 mei 2014,

- de memorie van grieven, (met producties,)

- de memorie van antwoord, tevens van grieven in incidenteel hoger beroep (met producties),

- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.

1.2

Vervolgens hebben [geïntimeerden] de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

1.3

De vordering van [appellant] luidt:

"bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. De tussen [appellant] en [geïntimeerde 2] door de Rechtbank Noord-Nederland, afdeling privaatrecht locatie Groningen, hiervoor omschreven vonnissen te vernietigen;

II. Opnieuw recht doende, de vorderingen van [appellant] alsnog toe te wijzen, de vorderingen van [geïntimeerde 2] af te wijzen, althans [geïntimeerde 2] in zijn vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, en voorts [geïntimeerde 2] te veroordelen om aan [appellant] terug te betalen al hetgeen [appellant] uit hoofde van de onder I genoemde vonnissen aan [geïntimeerde 2] mocht hebben betaald, te vermeerderen met de wettelijk rente vanaf de betaaldata;

III. [geïntimeerde 2] te veroordelen in de kosten van beide instanties."

1.4

In incidenteel appel hebben [geïntimeerden] gevorderd:

"bij arrest zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

- in het principaal hoger beroep: de vonnissen van de rechtbank Noord-Nederland, kamen voor kantonzaken, locatie Groningen d.d. 20 juli 2013 en 13 februari 2014, onder zaak-/rolnummer 509205/CV EXPL 11-8205 tussen partijen gewezen, voor zoveel nodig onder verbetering en of aanvulling van de gronden te bekrachtigen;

- in het incidenteel hoger beroep: het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, kamen voor kantonzaken, locatie Groningen d.d. 20 juli 2013 en 13 februari 2014, onder zaak-/rolnummer 509205/CV EXPL 11-8205 tussen partijen gewezen, in zoverre te vernietigen dat opnieuw rechtdoende [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 12.152,69, althans (subsidiair) een bedrag van
€ 6.668,63, althans (meer subsidiair) een door Uw Gerechtshof in goede justitie te bepalen bedrag, ter zake van restitutie van teveel betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 13 februari 2014, alsmede tot betaling van schade in verband met gemaakte extra personeelkosten ad € 16.560,66, die [geïntimeerde 2] noodgedwongen, als gevolg van de nalatigheid van [appellant] , heeft moeten maken, althans een door Uw Gerechtshof in goede justitie te bepalen bedrag c.q. te schatten bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 mei 2011;

- één en ander met veroordeling van [appellant] in de kosten van beide procedures."

2 De beoordeling van het geschil
vaststaande feiten

2.1

De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.8) van het tussenvonnis van 9 februari 2012 de feiten vastgesteld. Tegen deze vaststelling zijn geen grieven gericht en ook overigens is niet van bezwaren tegen deze vaststelling gebleken, zodat het hof van deze feiten zal uitgaan. De feiten komen, aangevuld met hetgeen verder over de feiten vaststaat, op het volgende neer.

2.1.1

Op 27 oktober 2010 hebben [appellant] (vertegenwoordigd door haar bestuurder
[appellant] ) als verhuurder en [geïntimeerden] als huurder een schriftelijke huurovereenkomst winkelruimte ondertekend voor de bedrijfsruimte plaatselijk bekend [adres] te [vestigingsplaats] . Volgens het contract begint de huur op 1 december 2010 en duurt deze vijf jaren. De aanvangshuurprijs bedraagt € 2.243,56 per maand. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als café/cafetaria.

2.1.2

Ook op 27 oktober 2010 hebben [appellant] als huurverkoper en [geïntimeerden] als huurkoper een contract ondertekend waarbij aan [geïntimeerden] de onderneming “ [naam 1] ” wordt overgedragen, bestaande uit handelsnaam, goodwill en inventaris. Volgens artikel 1 lid 4 van dit contract bestaat de inventaris uit koelkast, vrieskast, koelvitrine, au bain-marie, softijsmachine, saladière, hotpot, bakwand, afzuigkap, werktafel en magnetron. De prijs bedraagt € 50.000,00 te voldoen in wekelijkse termijnen van € 200,00, de eerste per 1 januari 2011.

2.1.3

Partijen hebben ten slotte een schriftelijk vastgelegde overeenkomst gesloten voor de plaatsing van kansspelautomaten van [appellant] bij [geïntimeerden] , eveneens op 27 oktober 2010.

2.1.4

Partijen zijn op 27 oktober 2010 een aanvulling op de huurkoopovereenkomst overeengekomen. In deze schriftelijk vastgelegde Aanvulling op huurkoopovereenkomst staat onder meer:

“Zowel huurovereenkomst winkelruimte als huurkoopovereenkomst, zijn alleen geldig als volledige vergunning voor café en cafetaria worden afgegeven.”

2.1.5

Artikel 1 lid 4 in de Aanvulling op huurkoopovereenkomst is in de versie overgelegd door [geïntimeerden] , niet en in de versie overgelegd door [appellant] wel, doorgehaald. Dat artikel luidt als volgt:

Verkoper verplicht zich om de cafetaria geheel en deugdelijk en in overleg met koper in te richten met het volgende:bakwand,afzuigkap,vitrine,koelcel,vriescel,ijsvriezer,magnetron,softijs en milkshakemachine,au bain Marie,vaatwasser,saladiere,bakplaat,gasstel,hotpotten,

koelkasten,werktafel plus spoelbak,oven,slushpuppiemachine,raspatatmachine,kassa,prijzendisplay en meubilair.

Verder verplicht koper zich,zorg te dragen voor deugdelijke apparatuur in het cafe.

Zoals koffiezetapparaat,tapinstallatie,koeling,koelkasten,muziekinstallatie,kassa,

ijsblokjes machine,plafond en meubilair.

De garantie periode voor het apparatuur wordt bepaald op 1 jaar.”

[zustervennootschap] (een zustervennootschap van [appellant] ) heeft [geïntimeerden] op
17 februari 2011 een factuur gestuurd van € 18.324,05 voor in de bedrijfsruimte verrichte werkzaamheden. [geïntimeerden] hebben deze factuur onbetaald gelaten.

2.1.6

Op 28 februari 2011 hebben burgemeester en wethouders van Groningen [geïntimeerden] een vergunning op grond van de Drank- en Horecawet verleend tot het uitoefenen van het horecabedrijf in het gehuurde.

2.1.7

Met een brief van 7 april 2011 van haar toenmalige gemachtigde heeft [appellant] [geïntimeerden] gemaand wegens het niet voldoen aan zijn verplichtingen uit de verschillende overeenkomsten. Tot en met april 2011 bestaat volgens die brief een huurachterstand van € 13.349,20, moeten de verbouwingskosten betaald worden en zijn [geïntimeerden] uit hoofde van de huurkoopovereenkomst € 2.800,00 verschuldigd.

2.1.8

[geïntimeerden] hebben gereageerd met een brief van 13 april 2011 van hun toenmalige gemachtigde, waarin voor zover van belang staat:

U heeft tot op de dag van vandaag niet gepresteerd, althans bent u verplichting tot inrichten van de cafetaria-inventaris onvoldoende nagekomen. Dit ondanks meerdere aanmaningen van mijn cliënt. Immers, de inventaris van de cafetaria is niet compleet en voor de uitoefening van een cafetariabedrijf volstrekt ontoereikend. Niet alleen ontbreken de overeengekomen goederen zoals vastgesteld in de aanvulling huurkoopovereenkomst. Er is namelijk ook geen vetput aangebracht.
(…)Wij stellen tevens een termijn van uiterlijk twee weken waarin wij alsnog nakoming van de huurovereenkomst vorderen. De cafetaria dient ingericht te worden met alle bescheiden zoals vastgesteld in de aanvullende huurkoopovereenkomst van 27 oktober 2010, ex artikel 1, lid 4. Indien uiterlijk op 26 april 2011 de zaak niet is ingericht zoals overeengekomen achten wij ons gerechtigd een derde in te schakelen om de overeengekomen bescheidens alsnog te laten installeren. De kosten hiervan zullen op u worden verhaald.
Tevens achten wij ons rechtens bevoegd de overeengekomen huur zoals vastgesteld in de door u en mijn cliënt opgestelde huurovereenkomst te matigen. Immers, cliënt kan door de u toerekenbare tekortkoming zijn bedrijf niet ten volle exploiteren. Aangezien mijn cliënt 83,3% van zijn inkomen niet kan genereren stellen wij een huurmatiging voor van 83,3%. Dit totdat u naar behoren conform het vastgestelde in de huurkoopovereenkomst heeft gepresteerd.

(…) Van verbouwingskosten ten laste van de heer [geïntimeerde 2] kan echter geen sprake zijn nu immers op u de verplichting rust de inventaris te leveren en te plaatsen. Bovendien bestaat er geen overeenkomst tussen mijn cliënt en u om verbouwingen uit te voeren anders dan de werkzaamheden genoemd in de huurkoopovereenkomst.”

2.1.9

In een brief van 20 mei 2011 heeft de toenmalige gemachtigde van [appellant] onder meer het volgende geschreven:
“Volgens uw cliënten, verder te noemen [geïntimeerden] , zou er tot op heden ondeugdelijk zijn gepresteerd. Dit wordt echter door onze cliënte, nader te noemen [appellant] , met klem tegengesproken. Volgens de gesloten huurkoopovereenkomst zou [appellant] zorgdragen voor de benodigde apparatuur, hetgeen is gedaan. Alle apparatuur die in de huurkoopovereenkomst staat vermeld is aanwezig. In de door u genoemde aanvulling op de huurkoopovereenkomst wordt alleen gesproken over een eventuele overname door een derde en kan derhalve verder buiten beschouwing worden gelaten.”

2.1.10

[geïntimeerden] hebben in juni 2011 [bedrijf 1] werkzaamheden laten verrichten in het gehuurde. [bedrijf 1] heeft bij factuur van 1 juli 2011 een bedrag van € 7.217,17 (inclusief BTW) als “herstel werkzaamheden cafetaria) bij [geïntimeerden] in rekening gebracht. Daarnaast hebben [geïntimeerden] in juni 2011 diverse horeca-apparatuur gekocht van onder meer [bedrijf 2] , [bedrijf 3] , [bedrijf 4] .

2.1.11

[appellant] heeft na verlof van de voorzieningenrechter van de rechtbank Groningen op 14 juni 2011 conservatoir beslag gelegd op de woning van [geïntimeerden]
procedure in eerste aanleg

2.2

[appellant] heeft [geïntimeerde 2] gedagvaard. Zij heeft ontbinding van de hiervoor vermelde overeenkomsten, ontruiming van het gehuurde en afgifte van de in huurkoop geleverde zaken gevorderd, alsmede betaling van achterstallige huur- en huurkooptermijnen, te vermeerderen met de huurtermijnen tot aan de ontbinding, een gebruiksvergoeding vanaf de ontbinding, schadevergoeding, rente, boete en buitengerechtelijke kosten. Ook heeft zij vrije toegang tot de speelautomaten gevorderd, op straffe van verbeurte van een dwangsom en betaling van de helft van de netto exploitatieopbrengst van de speelautomaten. Ten slotte heeft [appellant] betaling gevorderd van de factuur betreffende de verbouwingskosten.

2.3

[geïntimeerden] hebben verweer gevoerd. Zij hebben aangevoerd dat zij tot en met juni 2011 geen huur- en huurkooptermijnen verschuldigd zijn geworden omdat zij het cafetariagedeelte pas per 1 juli 2011 konden gebruiken, omdat [appellant] in gebreke is gebleven met de nakoming van haar verplichtingen uit de huurkoopovereenkomst door niet alle overeengekomen apparatuur te leveren en door apparatuur te leveren die gebrekkig was. Ook hebben [geïntimeerden] de verschuldigdheid van meergenoemde factuur bestreden. Zij hebben in reconventie een bedrag van € 31.876,30 aan schadevergoeding gevorderd en schadevergoeding op te maken bij staat. [geïntimeerden] hebben tevens gevorderd dat bepaald wordt dat het hun is toegestaan hun betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurkoopovereenkomst op te schorten totdat partijen zijn overeengekomen wat de hoogte van de huurkoopsom dient te zijn. In dat verband hebben zij aangevoerd dat zij een substantieel deel van de in de huurkoopovereenkomst begrepen zaken zelf hebben aangeschaft. Ten slotte hebben zij gevorderd dat de huurkoopovereenkomst wordt ontbonden voor wat betreft het deel van de inventaris.

2.4

De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 9 februari 2012 overwogen dat [geïntimeerden] op zijn vroegst een betalingsverplichting hebben vanaf 1 maart 2011, nu eerst op 1 maart 2011 de noodzakelijke horecavergunning is afgegeven.
De kantonrechter heeft voorts overwogen dat [geïntimeerden] het café vanaf 1 maart 2011 hebben geëxploiteerd en dat zij om die reden in elk geval een deel van de bedongen vergoeding verschuldigd zijn, tenzij partijen zijn overeengekomen dat pas een vergoeding is verschuldigd vanaf het moment dat ook het cafetariagedeelte werd geëxploiteerd, zoals [geïntimeerden] hebben gesteld. De bewijslast van deze afspraak rust op [geïntimeerden]
De kantonrechter achtte verder voorshands, behoudens door [appellant] te leveren tegenbewijs, bewezen dat artikel 1 lid 4 van de Aanvulling op huurkoopovereenkomst de versie is waarover partijen overeenstemming hebben. [appellant] werd in de gelegenheid gesteld tegenbewijs te leveren.

2.5

In het tussenvonnis van 22 maart 2012 heeft de kantonrechter een handschriftdeskundige tot deskundige benoemd. Nadat de handschriftdeskundige had gerapporteerd, heeft de kantonrechter in het tussenvonnis van 20 september 2012 geoordeeld dat [appellant] het te leveren tegenbewijs niet heeft geleverd, maar dat [appellant] zal worden toegelaten tot het leveren van tegenbewijs door getuigen.

2.6

In het tussenvonnis van 31 januari 2013 heeft de kantonrechter, nadat getuigen waren gehoord, overwogen dat [appellant] het door haar te leveren tegenbewijs niet heeft geleverd. Volgens de kantonrechter staat dan ook vast dat [appellant] haar verplichtingen uit de huurkoopovereenkomst niet is nagekomen, nu zij veel minder heeft geleverd dan is overeengekomen. De kantonrechter heeft een comparitie van partijen gelast.

2.7

Nadat de comparitie van partijen had plaatsgevonden, heeft de kantonrechter in het tussenvonnis van 20 juni 2013 onder meer overwogen dat [geïntimeerden] in de bijlage bij hun akte van 18 april 2013 ontbinding en ongedaanmaking van beide overeenkomsten hebben voorgesteld. De kantonrechter overwoog ook dat hij deze eiswijziging, gelet op de gang van zaken rond de huurovereenkomst, kon voorstellen, maar dat [geïntimeerden] hun vordering dan wel zouden moeten herformuleren. De kantonrechter stelde [geïntimeerden] daartoe in de gelegenheid.

2.8

[geïntimeerden] hebben vervolgens hun eis in die zin gewijzigd dat zij ontbinding van de huur- en de huurkoopovereenkomst hebben gevorderd, alsmede schadevergoeding van
€ 31.876,30 in verband met de aanschaf van apparatuur, € 13.268,63 in verband met extra personeelskosten en schadevergoeding op te maken bij staat.

2.9

In het eindvonnis heeft de kantonrechter in conventie de huur- en de huurkoopovereenkomst ontbonden en [geïntimeerden] veroordeeld het gehuurde op 1 maart 2014 te verlaten en om aan [appellant] af te dragen de netto exploitatieopbrengst van de speelautomaten over de periode van 1 februari 2011 tot 1 maart 2014.
In reconventie heeft de kantonrechter de huur- en huurkoopovereenkomst eveneens ontbonden en [appellant] veroordeeld om aan [geïntimeerden] te betalen een bedrag van
€ 31.614,85. De kantonrechter heeft het meer of anders in conventie en reconventie gevorderde afgewezen en heeft [appellant] veroordeeld in de proceskosten.
bespreking van de grieven

2.10

Het hof stelt voorop dat de beslissingen van de kantonrechter betreffende de status van artikel 1 lid 4 van Aanvulling op huurkoopovereenkomst niet ter discussie staan. Dat betekent dat er in appel van kan worden uitgegaan dat [appellant] de in die bepaling vermelde zaken aan
[geïntimeerden] diende te leveren op grond van de huurkoopovereenkomst. Het staat vast dat [appellant] niet alle zaken heeft geleverd en daarmee ook dat [appellant] haar verplichtingen uit de huurkoopovereenkomst niet volledig is nagekomen.

2.11

Evenmin staat in hoger beroep ter discussie dat [geïntimeerde 2] geen huur zijn verschuldigd over de periode tot 1 maart 2011 en dat zij geen huur zijn verschuldigd vanaf 1 maart 2014.

2.12

Met de grieven I en II in principaal appel komt [appellant] op tegen de beslissing van de kantonrechter in het tussenvonnis van 20 juni 2013 om [geïntimeerden] in de gelegenheid te stellen hun eis te herformuleren. [appellant] wijst er ook op dat de kantonrechter in dat tussenvonnis haar ten onrechte op voorhand het recht heeft ontnomen om bezwaar te maken tegen de eiswijziging. Het hof volgt [appellant] niet in haar betoog dat haar het recht is ontnomen zich tegen de eiswijziging te verzetten. Het hof leest de gewraakte overweging uit het vonnis zo, dat de kantonrechter aangeeft dat een verzet weinig zin zal hebben en dat [appellant] er daarom verstandig aan doet inhoudelijk op de gewijzigde eis te reageren. Het stond de kantonrechter vrij om uit het oogpunt van proceseconomie [geïntimeerden] in de gelegenheid te stellen desgewenst hun eis te wijzigen, nu uit de stellingen van [geïntimeerden] duidelijk was geworden dat zij een gewijzigde eis voor ogen hadden, maar een en ander nog niet hadden geformaliseerd. Overigens had de kantonrechter in een eerder tussenvonnis, dat van 9 februari 2012, al gesignaleerd dat [appellant] de door [zustervennootschap] gefactureerde bedragen niet zelf kon innen en heeft hij [appellant] in de gelegenheid gesteld een en ander, middels een cessie, te herstellen, kennelijk ook vanuit proceseconomische overwegingen, zonder dat [appellant] daartegen bezwaar heeft gemaakt.

2.13

Voor zover de grieven zijn gericht tegen de beslissing de eiswijziging toe te staan
- helemaal duidelijk is dat niet -, is [appellant] niet-ontvankelijk in haar appel, gelet op het bepaalde in artikel 130 lid 2 Rv. Het hof laat dan nog daar dat [appellant] ook geen belang heeft bij haar grieven, nu het [geïntimeerden] vrij had gestaan om ook in hoger beroep hun eis nog te wijzigen.

2.14

Met grief III in principaal appel komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter in het eindvonnis dat het tekort schieten van [appellant] de ontbinding van de huurovereenkomst en de huurkoopovereenkomst rechtvaardigt. Volgens [appellant] is zij slechts tekortgeschoten in de levering van een aantal apparaten, maar is zij daarvoor niet in gebreke gesteld. De tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding niet. Volgens [appellant] hebben [geïntimeerden] bovendien hun klachtplicht geschonden.

2.15

Haar stelling dat [geïntimeerden] ten aanzien van de ontbrekende inventariszaken hun klachtplicht hebben geschonden, heeft [appellant] in het licht van de hiervoor in rechtsoverweging 3.1.8 aangehaalde brief van de toenmalige gemachtigde van [geïntimeerden] van 13 april 2011 onvoldoende onderbouwd. In deze brief wordt [appellant] er in heldere bewoordingen op gewezen dat de cafetaria-inventaris onvolledig is. [geïntimeerden] hebben dan ook, in elk geval, op 13 april 2011 geklaagd over het ontbreken van inventariszaken. Dat, en waarom, dat te laat is, heeft [appellant] niet toegelicht, ofschoon dat wel op haar weg had gelegen.

2.16

Bij haar betoog dat [geïntimeerden] haar niet in gebreke hebben gesteld, heeft [appellant] klaarblijkelijk de meergenoemde brief van 13 april 2011 over het hoofd gezien. In deze brief is aangegeven dat de inventariszaken ontbreken en is [appellant] een termijn gesteld om de zaken alsnog te leveren. Het hof laat dan nog daar dat, zoals [geïntimeerden] terecht hebben opgemerkt, [appellant] nadat zij zijn gewezen op hun verplichting de ontbrekende inventariszaken te leveren stelselmatig hebben bestreden dat zij gehouden zijn deze zaken te leveren. Zij hebben dat standpunt reeds ingenomen in de in rechtsoverweging 3.1.9 aangehaalde brief van 20 mei 2011 en volgehouden tot ver in de procedure in eerste aanleg, waarbij zij zich zelfs hebben beroepen op een, naar door de kantonrechter uiteindelijk is vastgesteld, niet authentieke versie van het aanhangsel bij het huurkoopcontract. Onder deze omstandigheden moesten [geïntimeerden] uit de mededelingen van [appellant] afleiden dat [appellant] zou tekortschieten in de nakoming van haar verbintenis een complete inventaris te leveren zodat een ingebrekestelling niet noodzakelijk was om het verzuim te doen intreden (vgl. artikel 6:83 sub c BW).

2.17

Het hof volgt [appellant] ook niet in haar betoog dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming grond kan opleveren voor (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Dat is alleen anders, indien de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kernverplichtingen van [appellant] uit de huurkoopovereenkomst was om [appellant] een complete cafetaria-inventaris te leveren, met onder meer de in het aanhangsel van de huurkoopovereenkomst vermelde zaken. In deze (kern)verplichting is [appellant] tekortgeschoten en zij heeft daarin, ondanks sommaties, volhard. [appellant] heeft dan ook onvoldoende onderbouwd dat haar tekortkoming gezien de bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. In dit verband merkt het hof op dat de kantonrechter de overeenkomsten gedeeltelijk heeft ontbonden, immers pas vanaf de datum van het vonnis.

2.18

Tussen partijen staat overigens niet ter discussie dat de huurovereenkomst en de huurkoopovereenkomst samenhangen. De overeenkomsten zijn op dezelfde data aangegaan tussen dezelfde partijen en de huurkoopovereenkomst heeft betrekking op (de inventaris en de goodwill van) het bedrijf dat in het gehuurde pand wordt uitgeoefend. De overeenkomsten hangen ook in die zin samen dat de grond aan de ene overeenkomst komt te ontvallen indien de andere overeenkomst wordt ontbonden. Indien alleen de huurkoopovereenkomst ontbonden zou worden, zouden [geïntimeerden] een horecapand huren met een inventaris waarvan zij geen gebruik kunnen maken. Zou alleen de huurovereenkomst worden ontbonden, dan zouden [geïntimeerden] een horeca-inventaris in huurkoop hebben in een pand dat zij niet mochten gebruiken. Onder deze omstandigheden heeft de omstandigheid dat de huurkoopovereenkomst wordt ontbonden (vanwege een tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt) ook tot gevolg dat de huurovereenkomst wordt ontbonden (vgl. Hoge raad 20 januari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU3162).

2.19

De grief faalt.

2.20

De grieven IV en V in principaal appel betreffen het oordeel van de kantonrechter over de door [geïntimeerden] verrichte investeringen van € 29.807,14. De kantonrechter heeft deze investeringen als schade van [geïntimeerden] aangemerkt en [appellant] veroordeeld tot betaling van dit bedrag. In dat verband heeft de kantonrechter overwogen dat de investeringen vanwege de ontbinding van de overeenkomsten tevergeefs zijn gedaan.

2.21

Het hof stelt voorop dat het bedrag van de investeringen in appel niet meer ter discussie staat. [geïntimeerden] hebben aan hun vordering tot betaling van dit bedrag (aanvankelijk vorderden zij een wat hoger bedrag) ten grondslag gelegd dat zij apparatuur hebben moeten aanschaffen en hebben moeten laten installeren doordat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen staat evenmin in appel ter discussie. [appellant] heeft niet aangevoerd dat deze tekortkoming haar niet kan worden toegerekend. Hiervoor heeft het hof reeds overwogen dat [appellant] ook in verzuim verkeerde. Dat de aanschaf en installatie van de apparatuur het gevolg was van de tekortkoming van [appellant] staat ook niet ter discussie. Dat betekent dat aan de vereisten voor toekenning van schadevergoeding vanwege wanprestatie (een toerekenbare tekortkoming, verzuim, causaal verband en schade) is voldaan, zodat de vordering van [geïntimeerden] reeds om die reden toewijsbaar is. De vraag of de schade het gevolg is van de ontbinding van de overeenkomsten en de vraag of, in dat licht bezien, het gehele bedrag moet worden aangemerkt als een vergeefse investering, kunnen dan ook onbeantwoord blijven. In dit verband wijst het hof er op dat [geïntimeerden] deze vordering tot schadevergoeding hebben ingesteld voordat zij ontbinding van de overeenkomsten vorderden.

2.22

De grieven falen dan ook.

2.23

Met grief VI in principaal appel betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat zij geen aanspraak heeft op betaling van de huurkooptermijnen en slechts op de helft van de huur. In de toelichting op de grief gaat [appellant] alleen in op de halvering van de huurtermijnen door de kantonrechter, maar niet op de beslissing van de kantonrechter ten aanzien van de huurkooptermijnen. Dat had, gelet op het feit dat de huurkoopovereenkomst is ontbonden, zodat [geïntimeerden] niet de eigendom hebben verkregen van de in de huurkoopovereenkomst betrokken zaken, wel op haar weg gelegen. De grief is in zoverre onvoldoende onderbouwd.

2.24

Voor de halvering van de huurprijs ligt dat anders. Nadat [geïntimeerden] de ontbrekende zaken zelf hadden aangeschaft, beschikten zij over een complete inventaris en konden zij in het gehuurde de cafetaria (en het café) exploiteren. Partijen zijn het er over eens dat [geïntimeerden] vanaf 1 juli 2011 ook de cafetaria konden exploiteren. Onder die omstandigheden valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien dat [geïntimeerden] vanaf 1 juli 2011 slechts de halve huur verschuldigd zouden zijn. Een adequate juridische grondslag ontbreekt daarvoor. De huurovereenkomst is pas met ingang van 13 februari 2014 ontbonden; ontbinding tegen een eerdere datum is trouwens ook niet gevorderd en tegen de ingangsdatum zijn partijen niet opgekomen. De suggestie van [geïntimeerden] dat de halve huurprijs de waardevergoeding op grond van artikel 6:272 lid 2 BW zal zijn, gaat dan ook niet op. Een dergelijke waardevergoeding is pas aan de orde indien een prestatie ongedaan gemaakt moet worden, maar daarvan is gelet op de ingangsdatum van de ontbinding geen sprake. [geïntimeerden] hebben geen vordering op grond van artikel 7:207 BW ingesteld tot vermindering van de huurprijs voor wat betreft de periode van 1 juli 2011 tot en met 13 februari 2014, zodat ook daarin geen grond kan worden gevonden tot halvering van de huurprijs. Een andere juridische grondslag hebben zij evenmin aangevoerd (en is ook door de kantonrechter niet – kenbaar – aan zijn oordeel ten grondslag gelegd). [appellant] komt dan ook terecht op tegen dit oordeel van de kantonrechter. In dit verband merkt het hof nog op dat [geïntimeerden] doordat zij de inventaris zelf moesten aanschaffen en laten installeren schade hebben geleden. Die schade komt, zoals het hof hiervoor heeft overwogen, voor vergoeding in aanmerking. Indien [geïntimeerden] daarnaast slechts de halve huurprijs verschuldigd zouden zijn, zouden [geïntimeerden] in vergelijking met de situatie dat [appellant] haar verplichtingen stipt zou zijn nagekomen in een voordeliger positie komen te verkeren. In die (fictieve) situatie zouden [geïntimeerden] immers ook de volledige huurprijs hebben moeten voldoen. Daartoe zijn [geïntimeerden] in de feitelijke situatie, waarin tekortkoming van [appellant] door [geïntimeerden] is verholpen en zij daarvoor schadevergoeding ontvangen, ook gehouden.

2.25

De grief slaagt dan ook voor wat betreft de halvering van de huurprijs vanaf 1 juli 2011.

2.26

Grief IX in principaal appel bouwt, blijkens de toelichting, voort op het in grief III in principaal appel door [appellant] gevoerde betoog dat niet de wanprestatie van [appellant] , maar die van [geïntimeerden] de grond vormde voor ontbinding van de overeenkomst. Het hof heeft dit betoog hiervoor verworpen. De grief deelt dan ook het lot van grief III in principaal appel.

2.27

Partijen verschillen ook van mening over de vraag of [geïntimeerden] huur verschuldigd zijn gedurende de periode maart tot en met juni 2011. Volgens [geïntimeerden] hebben zij de afspraak gemaakt met (de heer [naam 2] namens) [appellant] dat zij pas huur verschuldigd zijn vanaf het moment dat ook de verbouwing van het cafetaria gereed zou zijn. [geïntimeerden] beroepen zich op een schriftelijke verklaring van de heer [naam 2] , inhoudende dat [naam 2] een dergelijke toezegging heeft gedaan, en stellen dat zij een geluidsopname hebben gemaakt van het gesprek met [naam 2] . Met grief I in incidenteel appel verwijten [geïntimeerden] de kantonrechter dat hij hun niet de gelegenheid heeft geboden hun stellingen op dit punt te bewijzen. [geïntimeerden] herhalen hun bewijsaanbod.

2.28

Nu [geïntimeerden] een gespecificeerd bewijsaanbod hebben gedaan en dat bewijsaanbod ook ter zake dienend was, heeft de kantonrechter dat bewijsaanbod ten onrechte (overigens zonder dat uitdrukkelijk te overwegen) gepasseerd. De grief is in zoverre terecht voorgesteld. Het hof zal [geïntimeerden] toelaten hun stelling in deze door getuigen te bewijzen. Het overweegt reeds nu dat indien [geïntimeerden] niet slagen in het bewijs van hun stelling, dat niet betekent dat zij de gehele huurprijs over de maanden maart tot en met juni 2011 verschuldigd zijn. Tussen partijen staat immers niet ter discussie dat [geïntimeerden] tot 1 juli 2011 het cafetariagedeelte van het gehuurde niet hebben kunnen gebruiken. De kantonrechter heeft de huurprijs ook voor de periode tot 1 juli 2011 gehalveerd. Het argument dat
[appellant] tegen die halvering heeft aangevoerd - dat de inventaris vanaf 1 juli 2011 compleet was - geldt niet voor de periode tot 1 juli 2011. Dat betekent dat het oordeel van de kantonrechter voor de periode tot 1 juli 2011 niet door [appellant] wordt bestreden. Het geschil betreft dan ook slechts de verschuldigdheid van de helft van vier maanden huur, te weten € 5.425,12 (uitgaande van een huurprijs van € 2.712,56).

2.29

Met grief II in incidenteel appel komen [geïntimeerden] op tegen het in het vonnis van 13 februari 2014 door de kantonrechter gekozen uitgangspunt dat zij gedurende de huurperiode
€ 50.721,08 aan huur hebben betaald. [geïntimeerden] stellen dat zij € 55.588,- aan huur hebben betaald en verwijzen daartoe naar grootboekkaarten uit hun administratie waaruit volgt dat laatstgenoemd bedrag is betaald. [appellant] betwist dat meer is betaald dan door haar is gesteld, te weten een bedrag van € 50.721,08.

2.30

Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] haar verweer tegen de door [geïntimeerden] gestelde betalingen onvoldoende onderbouwd. Op de door [geïntimeerden] in het geding gebrachte grootboekkaarten is gedetailleerd vermeld wanneer door [geïntimeerden] huurbetalingen zijn gedaan en op welke huurperioden de betalingen betrekking hebben. Het lag vervolgens op de weg van [appellant] om aan te geven welke van de betalingen zij niet had ontvangen, waarna [geïntimeerden] deze betalingen dienden te bewijzen. Nu [appellant] hebben volstaan met een ongemotiveerde betwisting - “papier is geduldig”- hebben zij de door [geïntimeerden] gestelde betalingen onvoldoende weersproken, waardoor deze zonder bewijslevering vaststaan. Het hof zal er dan ook van uitgaan dat [geïntimeerden] in totaal € 55.588,- aan huurbedragen hebben betaald. De grief slaagt.

2.31

[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg een bedrag van € 16.560,66 aan extra personeelskosten als schade gevorderd. Zij hebben aan deze vordering ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde 3] emotioneel heeft geleden onder de door [appellant] gecreëerde situatie en daardoor overspannen is geraakt. Om haar te vervangen, moesten personeelskosten worden gemaakt. Met grief III in incidenteel appel komen [geïntimeerden] op tegen de afwijzing van deze vordering door de kantonrechter. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen vanwege het ontbreken van causaal verband.

2.32

Het hof is, met de kantonrechter, van oordeel dat [geïntimeerden] het causaal verband tussen de gemaakte personeelskosten en het gewraakte handelen van [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd. Het hof kan zich voorstellen dat de handelwijze van [appellant] , die allereerst haar verplichtingen niet nakwam en daarin volhardde met een beroep op een onjuiste versie van de huurkoopovereenkomst, heeft geleid tot gevoelens van onbehagen bij [geïntimeerden] Dat [geïntimeerde 3] door dit handelen arbeidsongeschikt is geworden, hebben [geïntimeerden] echter onvoldoende onderbouwd. Zij hebben alleen een verklaring van [geïntimeerde 3] zelf in het geding gebracht. Medische informatie, bijvoorbeeld van een (bedrijfs)arts of een psychiater, inhoudende dat [geïntimeerde 3] vanwege overspannenheid of andere psychische klachten niet heeft kunnen werken, ontbreken echter. [geïntimeerden] hebben ook geen bewijsaanbod gedaan. De grief faalt.

2.33

Het hof zal de beoordeling van de grieven VII, VIII en X in principaal appel, die opkomen tegen de afwijzing van de vorderingen van [appellant] en tegen toewijzing van de vorderingen van [geïntimeerden] aanhouden tot na de bewijslevering. Pas dan kan de balans worden opgemaakt van hetgeen partijen over en weer verschuldigd zijn.

2.34

Het hof zal de zaak verwijzen naar de rol voor opgave verhinderdata met het oog op de bewijslevering. Het geeft partijen in overweging om op basis van de door het hof in dit arrest gegeven beslissingen te proberen een regeling te treffen, nu met de bewijslevering een, gelet op de omvang van het gehele geschil, slechts relatief gering bedrag is gemoeid.

3 De beslissing

Het gerechtshof:

alvorens nader te beslissen:


laat [geïntimeerden] toe te bewijzen dat partijen zijn overeengekomen dat [geïntimeerden] pas huur zijn verschuldigd vanaf het moment dat de verbouwing van de cafetaria gereed zou zijn;


bepaalt dat, indien [geïntimeerden] dat bewijs (ook) door middel van getuigen wensen te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. H. de Hek, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan het Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;


bepaalt dat partijen het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van beide partijen, van hun advocaten en van de getuigen zullen opgeven op de roldatum dinsdag
1 september 2015, waarna de raadsheer-commissaris dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) vaststelt;

bepaalt dat het hof het door [geïntimeerden] gefourneerde procesdossier onder zich houdt;

houdt iedere verdere beslissing aan;

Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. L. Groefsema en mr. D.H. de Witte en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 4 augustus 2015.