Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2015:5808

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
04-08-2015
Datum publicatie
07-08-2015
Zaaknummer
200.156.143
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Art. 7:350 BW, Art. 31 Pachtwet (oud), Art. 57 Pachtwet (oud), Art. 7:904 BW

Partijen hebben in de pachtovereenkomst een beding opgenomen ten aanzien van het melioratierecht. Artikel 57 Pachtwet (oud) heeft als oogmerk dat niet ten koste van de in de Pachtwet voorziene pachtersbescherming van bepalingen uit de Pachtwet bij pachtovereenkomst kan worden afgeweken, en is dus geschreven ter bescherming van de belangen van de pachter. Met het dwingendrechtelijk karakter van artikel 31 Pachtwet (thans art. 7:350 BW) strijdt niet een contractuele regeling die de pachter meer rechten geeft dan artikel 31 Pachtwet dat doet. Partijen mochten ook, door het opnemen van een bindend-adviesbeding, afwijken van de in art. 31 lid 4 Pachtwet opgenomen (verval)termijn, althans een beroep daarop door de verpachter is onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Partijen zijn aan de op grond van de pachtovereenkomst door de bindend adviseurs gegeven beslissing aangaande de vastgestelde waarde van de door de pachter aangebrachte verbeteringen gebonden, met dien verstande dat die beslissing vernietigbaar is indien gebondenheid in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (art. 7:904 BW). Daarvan is geen sprake.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.156.143

(zaaknummer rechtbank Amsterdam CV 12-19339)

arrest van de pachtkamer van 4 augustus 2015

in de zaak van

de publieke rechtspersoon

Gemeente Amsterdam,

zetelend te Amsterdam,

appellant,

advocaat: mr. D.M.H.M. van Dijk,

tegen:

mr. [curator], in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van [gefailleerde] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. Ch.Y.M. Moons.

Partijen zullen hierna de gemeente en de curator worden genoemd, terwijl de gefailleerde [gefailleerde] zal worden genoemd.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het tussen de curator als eiser in de hoofdzaak tevens verweerder in het incident en de gemeente als gedaagde in de hoofdzaak tevens eiseres in het incident gewezen vonnis van de sector civiel recht van de rechtbank Amsterdam van 6 juni 2012 alsmede naar de tussen de curator als eiser en de gemeente als gedaagde gewezen vonnissen van de pachtkamer van de rechtbank Amsterdam van 6 augustus 2013 en 24 juli 2014.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep d.d. 20 augustus 2014;

  • -

    de memorie van grieven;

  • -

    de memorie van antwoord;

  • -

    de pleidooien overeenkomstig de schriftelijke pleitaantekeningen van partijen.

2.2

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

3 De vaststaande feiten

3.1

In 1994 is tussen [gefailleerde] en de gemeente een pachtovereenkomst gesloten voor hoeve, tuinland met kassen en grasland.

3.2

In artikel 6 lid 3 van de pachtovereenkomst is het volgende bepaald:
“Verpachter verplicht zich jegens de pachter, voor verbeteringen die door pachter overeenkomstig het bepaalde in artikel 30 van de Pachtwet zijn aangebracht, een vergoeding te geven met inachtneming van het bepaalde in artikel 31 van de Pachtwet.”

3.3

Een overeenkomst d.d. 24 februari 1998 tussen de gemeente en [gefailleerde] luidt - voor zover thans van belang - als volgt:

“VERGOEDINGSRECHT VAN OP GEPACHTE GROND GESTICHTE OPSTALLEN

Verpachter

(…)

Pachter

(…)

in aanmerking nemende:

(…)

dat de pachter voornemens is aan het gepachte verbeteringen aan te brengen,

verklaren te zijn overeengekomen als volgt:

1. De verpachter verklaart hierbij, voor zover nodig, dat de pachter bevoegd is op de gepachte grond voor eigen rekening bedrijfsopstallen te stichten.

2. De verpachter en de pachter verklaren dat de aan het gepachte aan te brengen verbeteringen bestaan uit te stichten 11.000 m2 kas met verwarming, schermdoek en substraatinstallatie, TE-installatie van 1350 kw en assimilatiebelichting waarvan de geschatte kosten bedragen f 4.500.000,-- zegge: vier miljoen vijf honderd duizend gulden.

3. De verpachter is verplicht bij beëindiging van de pachtovereenkomst aan de pachter een naar billijkheid te bepalen vergoeding te geven door de door de pachter als gemeld aan het gepachte aangebrachte verbeteringen ingevolge het bepaalde in artikel 31 lid 1 van de Pachtwet.

Bij gebreke van overeenstemming tussen de verpachter en de pachter omtrent de hoogte van de vergoeding zal deze worden vastgesteld door een deskundige in onderling overleg door de verpachter en de pachter te benoemen, terwijl bij gebreke van overeenstemming omtrent de keuze van een deskundige deze benoemd zal worden door de Kantonrechter op verzoek van de meest gerede partij.

(…)”

3.4

Een eveneens op 24 februari 1998 gedateerde overeenkomst tussen de gemeente [gefailleerde] luidt - voor zover thans van belang - als volgt:

“VERGOEDINGSRECHT VAN OP GEPACHTE GROND GESTICHTE OPSTALLEN

Verpachter

(…)

Pachter

(…)

in aanmerking nemende:

(…)

dat de pachter voornemens is aan het gepachte verbeteringen aan te brengen,

verklaren te zijn overeengekomen als volgt:

1. De verpachter verklaart hierbij, voor zover nodig, dat de pachter bevoegd is op de gepachte grond voor eigen rekening bedrijfsopstallen te stichten.

2. De verpachter en de pachter verklaren dat de aan het gepachte aangebrachte verbeteringen bestaan uit 3 ha glas volledig ingericht met verlichting substraat- en schermdoekinstallatie, 2 warmtekracht installaties tezamen 1350 kw en 1000 m2 loods met totale inrichting waarvan de geschatte waarde bedraagt f 3.500.000,-- zegge: drie miljoen vijf honderd duizend gulden.

3. De verpachter is verplicht bij beëindiging van de pachtovereenkomst aan de pachter een naar billijkheid te bepalen vergoeding te geven door de door de pachter als gemeld aan het gepachte aangebrachte verbeteringen ingevolge het bepaalde in artikel 31 lid 1 van de Pachtwet.

Bij gebreke van overeenstemming tussen de verpachter en de pachter omtrent de hoogte van de vergoeding zal deze worden vastgesteld door een deskundige in onderling overleg door de verpachter en de pachter te benoemen, terwijl bij gebreke van overeenstemming omtrent de keuze van een deskundige deze benoemd zal worden door de Kantonrechter op verzoek van de meest gerede partij.

(…)”

3.5

[gefailleerde] is op 19 september 2006 in staat van faillissement verklaard.

3.6

Bij brief van 17 oktober 2006 heeft de curator op grond van artikel 39 Faillissementswet de pachtovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2007.

3.7

Partijen hebben overleg gevoerd over de hoogte van de door de gemeente voor de door [gefailleerde] aangebrachte verbeteringen te betalen vergoeding maar daarover geen overeenstemming bereikt. De curator heeft vanaf medio 2007 de gemeente uitgenodigd om gezamenlijke deskundigen te benoemen maar ook daarover is geen overeenstemming bereikt. De curator heeft vervolgens bij verzoekschrift van 25 januari 2008 de kantonrechter verzocht een deskundige te benoemen.

3.8

De kantonrechter te Amsterdam heeft bij beschikking van 15 april 2008 een commissie van deskundigen benoemd teneinde de hoogte van de door de gemeente verschuldigde vergoeding vast te stellen.

3.9

De deskundigen hebben hun rapport uitgebracht op 31 januari 2011 en hebben daarbij de door de gemeente verschuldigde vergoeding voor de aangebrachte verbeteringen vastgesteld op € 1.725.000,- exclusief renten en kosten.

3.10

In het rapport hebben de deskundigen onder meer het volgende overwogen:

“13. Volgens artikel 3, lid 12 van het Pachtnormenbesluit 1995, zoals laatstelijk in 2000 gewijzigd, wordt de hoogst toelaatbare pachtprijs voor glasopstanden berekend naar de jaarlijkse afschrijving en rente op grondslag van de vervangingswaarde, rekeninghoudende met de gebruikswaarde. (…) Het gaat in deze zaak om (…) verouderde glasopstanden, die zo niet meer worden gebouwd. Daarom is het bij de waardering van de vervangingswaarde van kassen voor deskundigen in de praktijk niet goed mogelijk de vervangingswaarde van een verpachte glasopstand in zijn bestaande vorm, bouwwijze en uitrusting te bepalen op basis van de historische bouw.

14. Het is wel mogelijk de vervangingswaarde van de bestaande kassen te bepalen, uitgaande van vorm, bouwwijze en uitrusting, die zijn aangepast aan de eisen van de tijd en die nu in de kassenbouw gebruikelijk zijn (actuele bouw). (…) Het is in de praktijk ook goed mogelijk de gebruikswaarde in een percentage van de vervangingswaarde, berekend als voormeld op basis van de actuele bouw, tot uitdrukking te brengen. Daarbij wordt gelet op de gebruikswaarde van de bestaande kas in relatie tot een voor hetzelfde doel te bouwen soortgelijke kas, aangepast aan de eisen van de tijd. Het bedrag, berekend met toepassing van dit percentage van die laatste vervangingswaarde, mag worden geacht overeen te stemmen met de prijs, waarbij redelijk handelende partijen op de markt tot koop en verkoop van de kas besluiten (gebruikswaarde). (…) Hoe hoger de vervangingswaarde wegens een schatting op basis van de eisen van de tijd (actuele bouw) des te lager is dan het percentage waarmee de gebruikswaarde wordt berekend. Als afschrijvingspercentage wordt veelal gehanteerd 6,67% (vijftien jaar). (…)

(…)

16. De andere overeenkomst van 24 februari 1998 betreft de per die datum nog aan te brengen verbeteringen, te weten 11.000 m2 kas met verwarming, schermdoek- en substraatinstallatie, TE-installatie en assimilatiebelichting. De stichtingskosten daarvan werden begroot op circa EUR 2.042.000,--. Volgens een overzicht van kosten zouden de totale stichtingskosten, inclusief installaties, enz., circa EU 3,3 miljoen hebben belopen.

(…)

18. De deskundigen adviseren dat voor de 3 ha oude opstanden betaling van een vergoeding niet meer aan de orde is. De gebruikswaarde daarvan is nihil. (…)

De kas van 11.000 m2 is volgens taxateur [taxateur] van 1999, derhalve acht jaar oud op de peildatum en is voor de helft afgeschreven. Deskundigen taxeren de vervangingswaarde van deze laatstgenoemde 11.000 m2 op EUR 2.750.000,--. De gebruikswaarde is te stellen op 50% van EUR 2.750.000, derhalve EUR 1.375.000,--.

19. (…)

Deskundigen taxeren de gebruikswaarde van deze loodsen per de peildatum met het oog op het vorenstaande en mede op grond van hun op kennis en ervaring gebaseerd intuïtief inzicht op EUR 350.000,--.”

4 De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

De curator heeft in eerste aanleg gevorderd dat de gemeente wordt veroordeeld tot betaling van de door de deskundigen vastgestelde vergoeding, vermeerderd met rente en kosten. De rechtbank heeft deze vordering toegewezen, met veroordeling van de gemeente in de proceskosten. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen van de rechtbank richt zich het hoger beroep.

4.2

Het geschil tussen partijen betreft het uit de pachtovereenkomst tussen partijen voortvloeiende melioratierecht. De pachtovereenkomst is aangegaan en geëindigd voorafgaande aan de inwerkingtreding van titel 5 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Partijen gaan op goede gronden ervan uit dat hun geschil dient te worden beoordeeld naar de regels van de Pachtwet, zoals die golden tot 1 september 2007.

4.3

Met de grieven I en II heeft de gemeente zich op het standpunt gesteld dat het dwingendrechtelijk karakter van artikel 31 Pachtwet (thans artikel 7:350 BW) in de weg staat aan een beroep op de overeenkomsten van 24 februari 1998. Dit verweer faalt.

4.4

In artikel 31 lid 1 Pachtwet is bepaald dat bij het einde van de pacht de verpachter verplicht is de pachter voor verbeteringen, welke door deze aan het gepachte zijn aangebracht, een naar billijkheid te bepalen vergoeding te geven (het zogenoemde melioratierecht), waarbij de hoogte van de vergoeding in het tweede lid is gemaximeerd en in het derde lid voorwaarden zijn gesteld aan het kunnen vorderen van de bedoelde vergoeding. Ingevolge het vierde lid van artikel 31 Pachtwet - voor zover thans relevant - kan de vordering van de pachter tot vergoeding voor verbeteringen nog tot drie maanden na het einde van de pachtovereenkomst worden ingesteld. Artikel 31 Pachtwet is niet genoemd als een van de bepalingen waarvan ingevolge artikel 57 van de Pachtwet bij overeenkomst kan worden afgeweken. In zoverre is artikel 31 Pachtwet dus inderdaad van dwingend recht. Artikel 57 Pachtwet heeft evenwel als oogmerk dat niet ten koste van de in de Pachtwet voorziene pachtersbescherming van bepalingen uit de Pachtwet bij pachtovereenkomst kan worden afgeweken, en is dus geschreven ter bescherming van de belangen van de pachter. Met het dwingendrechtelijk karakter strijdt dus niet een contractuele regeling die de pachter meer rechten geeft dan artikel 31 Pachtwet dat doet (zie in deze zin reeds Hof Arnhem 12 december 1988, Agrarisch Recht 1989/4268). Dit volgt ook uit artikel 7:399 BW, waarin met zoveel woorden is bepaald dat van - onder andere - artikel 7:350 BW niet ten nadele van de pachter mag worden afgeweken. Het nieuwe recht heeft in dit opzicht niet beoogd een verandering ten opzichte van het oude recht teweeg te brengen. Dit betekent dat de gemeente als verpachter geen beroep toekomt op de nietigheid of vernietigbaarheid van de overeenkomsten van 24 februari 1998 om reden dat deze (al dan niet ten nadele van de verpachter) zouden afwijken van het bepaalde in artikel 31 Pachtwet. Het stond partijen vrij om ter bepaling van de naar billijkheid te betalen vergoeding voor door [gefailleerde] aangebrachte of nog aan te brengen verbeteringen een van artikel 31 Pachtwet afwijkende afspraak te maken.

4.5

Dat geldt ook voor afwijking van het bepaalde in het vierde lid van artikel 31 Pachtwet. Daarover overweegt het hof het volgende.

4.6

In de overeenkomsten van 24 februari 1998 is erin voorzien dat partijen bij beëindiging van de pachtovereenkomst proberen in onderling overleg over de door de verpachter aan de pachter naar billijkheid te betalen vergoeding voor de door de pachter aan het gepachte aangebrachte verbeteringen overeenstemming te bereiken en dat, indien dat niet mocht lukken, partijen een deskundige zullen benoemen teneinde de hoogte van de vergoeding vast te stellen. Indien partijen ook over de persoon van de te benoemen deskundige geen overeenstemming bereiken, is er in de overeenkomsten in voorzien dat de deskundige zal worden benoemd door de kantonrechter. Het doorlopen van deze stappen - waarbij partijen allereerst in onderhandeling zullen moeten treden over de hoogte van een billijke vergoeding en daarna eventueel zich zullen moeten beraden en overleggen over de persoon van een deskundige, en indien dat geen overeenstemming oplevert de kantonrechter moeten benaderen die vervolgens een beslissing moet nemen, waarna een benoemde deskundige nog enige tijd nodig zal hebben om tot een waardebepaling te komen - zal naar algemene ervaringsregels een langere termijn dan drie maanden in beslag nemen. Een redelijke uitleg van de overeenkomsten brengt met zich dat partijen met deze voorgeschreven procedure beoogd hebben van de wettelijke regeling voor vaststelling van de vergoeding en meer in het bijzonder van de in artikel 31 lid 4 Pachtwet opgenomen termijn af te wijken. Partijen hebben kennelijk beoogd - en dat moet hen ook vrij staan - om niet tegen elkaar te gaan procederen zolang zij nog in gesprek zijn om in onderling overleg overeenstemming te bereiken. Door de gemeente zijn geen feiten en omstandigheden aangevoerd, die tot een andere uitleg leiden. Het stond partijen vrij om op deze wijze van het bepaalde in artikel 31 lid 4 Pachtwet af te wijken. De in artikel 31 lid 4 Pachtwet opgenomen termijn waarbinnen de pachter de vordering moet instellen, betreft geen vervaltermijn van openbare orde en vormt, zoals hiervoor is overwogen, slechts in zoverre dwingend recht dat daarvan niet ten nadele (maar wel ten gunste) van de pachter mag worden afgeweken. Voorts weegt het hof bij het oordeel dat partijen van artikel 31 lid 4 Pachtwet ten gunste van de pachter mogen afwijken mee dat de wettelijke vervaltermijn kort is, met verstrekkende gevolgen voor de pachter bij ommekomst daarvan. Ook weegt mee dat partijen zelf een alternatieve regeling hebben afgesproken waarin is voorzien in het voeren van onderhandelingen en, bij gebreke daarvan, in een procedure die op verzoek van de meest gerede partij met tussenkomst van de rechter leidt tot een waardevaststelling door een deskundige. De verpachter heeft het met deze afspraak in zoverre ook in eigen hand om, indien partijen geen overeenstemming bereiken, duidelijkheid te verkrijgen over de eventueel aan de pachter te betalen vergoeding.

4.7

Ten overvloede overweegt het hof dat, indien het partijen niet vrij zou hebben gestaan om bij overeenkomst van artikel 31 lid 4 Pachtwet af te wijken, een beroep op de daarin opgenomen vervaltermijn door de gemeente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, gelet op de volgende omstandigheden. Partijen hebben zelf een regeling afgesproken waarin is voorzien in het voeren van onderhandelingen en, bij gebreke daarvan, in een procedure die op verzoek van de meest gerede partij met tussenkomst van de rechter leidt tot een waardevaststelling door een deskundige. Partijen hebben overleg gevoerd over de hoogte van de door de gemeente voor de door [gefailleerde] aangebrachte verbeteringen te betalen vergoeding maar daarover geen overeenstemming bereikt. De curator heeft vanaf medio 2007 de gemeente uitgenodigd om gezamenlijke deskundigen te benoemen maar ook daarover is geen overeenstemming bereikt. In de tussentijd heeft de gemeente ook zelf een taxatie laten uitvoeren en om nadere informatie en om tijd voor beraad verzocht. Het moet voor de gemeente duidelijk zijn geweest dat indien de onderhandelingen niet tot resultaat zouden leiden, de curator alsnog de tussenkomst van de rechter zou inroepen teneinde zijn rechten op grond van de overeenkomsten van 24 februari 1998 uit te oefenen. Onder deze omstandigheden kon van de curator in redelijkheid niet worden verlangd dat hij binnen de termijn van artikel 31 lid 4 Pachtwet een voorwaardelijke vordering zou indienen. Ook op deze grond kan het beroep van de gemeente op artikel 31 lid 4 Pachtwet niet slagen.

4.8

Met grief III richt de gemeente zich tegen de overweging van de rechtbank dat de grondkamer de overeenkomsten van 24 februari 1998 heeft goedgekeurd. Deze grief mist doel. De constatering door de rechtbank is feitelijk juist – dat wordt door de gemeente ook niet betwist – en voor het overige heeft de rechtbank aan de constatering geen rechtsgevolgen verbonden. Ook door het hof wordt bij de beoordeling van het onderhavige geschil aan deze omstandigheid geen gevolg verbonden.

4.9

Grief IV richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat er – zakelijk samengevat – op neerkomt dat de curator zich op goede gronden beroept op het advies van de deskundigen en de door hen vastgestelde waarde van de door [gefailleerde] aangebrachte verbeteringen. Voor zover de gemeente zich ook bij deze grief op het standpunt heeft gesteld dat het dwingendrechtelijk karakter van artikel 31 Pachtwet eraan in de weg staat dat de gemeente wordt gehouden aan de overeenkomsten van 24 februari 1998 en aan de inhoud van het bindend advies, faalt de grief op grond van hetgeen hiervoor reeds is overwogen. Van artikel 31 Pachtwet kan wel ten gunste van de pachter bij overeenkomst worden afgeweken, ook voor zover daarbij wordt afgesproken dat de pachter een vergoeding krijgt toegekend voor reeds (voorafgaande aan de pachtovereenkomst) aangebrachte verbeteringen ten aanzien waarvan hij niet vooraf opgave heeft gedaan van de geschatte kosten. Bij de beoordeling van deze grief stelt het hof verder voorop dat - naar de gemeente ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep heeft bevestigd - tussen partijen niet langer in geschil is dat zij bij de overeenkomsten van 24 februari 1998 bindend advies zijn overeengekomen. Partijen zijn aan de op grond van deze overeenkomst door de bindend adviseurs gegeven beslissing gebonden, met dien verstande dat die beslissing vernietigbaar is indien gebondenheid in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (art. 7:904 BW). Naar het hof begrijpt is ook de rechtbank van die maatstaf uitgegaan en doen ook partijen dat.

4.10

Ten aanzien van de vraag of partijen volgens die maatstaf aan het bindend advies gebonden zijn, heeft de rechtbank het volgende overwogen:

“15. De Pachtkamer stelt voorop dat de twee overeenkomsten van 24 februari 1998 betrekking hebben op toen reeds gerealiseerde verbeteringen en nog aan te brengen verbeteringen.

In de overeenkomst van reeds gerealiseerde verbeteringen - die dus vóór februari 1998

zijn aangebracht - is de waarde van de verbeteringen in de overeenkomst geschat op

€ 1.588.230,00 (NLG 3.500.000,00). In de overeenkomst van de voorgenomen verbeteringen - die daarmee ná februari 1998 zijn gerealiseerd - zijn de kosten in de overeenkomst geschat op

€ 2.042.010,00 (NLG 4.500.000,00).

16. Voorts heeft de door de gemeente ingeschakelde (partij) deskundige [taxateur]

op 29 maart 2006 - en daarmee vlak voor de beëindiging van de pachtovereenkomst op

1 januari 2007 - het verpachte opgenomen, de door de pachter aangebrachte

voorzieningen nauwkeurig beschreven en de handelswaarde exclusief grond en hoeve

gewaardeerd op € 1.737.300,00.

17. De deskundigen komen naar het tijdstip van 1 januari 2007 tot een vergelijkbaar bedrag

als de (partij) deskundige [taxateur] , te weten € 1.725.000,00.

De deskundigen begroten de naar billijkheid te betalen vergoeding op basis van de

gebruikswaarde. De gebruikswaarde is de prijs waartoe redelijk handelende partijen op

de markt tot koop en verkoop van de kassen met inrichting besluiten.

De deskundigen hebben het gepachte op of omstreeks 8 juni 2008 bezichtigd. Zij hebben

een oordeel over de aard, omvang en staat van de verbeteringen naar de peildatum van 1

januari 2007 gevormd op basis van hetgeen zij waarnamen, hetgeen de gemeente

Amsterdam en mr. [curator] q.q. hebben aangevoerd en het eerdere taxatierapport

van [taxateur] . In dat kader heeft de gemeente Amsterdam een lange lijst met zaken

overgelegd van verbeteringen/zaken die ten tijde van de oplevering niet aanwezig

zouden zijn geweest en volgens de gemeente Amsterdam bij de waardering buiten

beschouwing moeten worden gelaten.

De deskundigen oordelen dat de glasopstanden in technisch en bedrijfseconomisch

opzicht verouderd zijn en als zodanig ook niet meer gebouwd worden. De aanwezige

bouw kan niet meer exact worden vervangen, zodat de vervangingswaarde daarvan ook

niet kan worden bepaald. De deskundigen hebben vervolgens - uitgaande van de

bestaande vorm, bouwwijze en uitrusting van de kassen - gekeken naar kassen die thans

kunnen worden gebouwd en wat van die kassen de vervangingswaarde is. Vervolgens

wordt een percentage van de vervangingswaarde genomen, waarbij onder meer rekening

wordt gehouden met de afschrijvingsperiode, om tot de gebruikswaarde van de kassen

op het verpachte te komen.

18. De Pachtkamer is van oordeel dat deze berekeningsmethodiek binnen de ruime grenzen

van artikel 31 lid 1 Pachtwet valt. Bij gebreke van een opleveringsrapport bij het einde

van de pachtovereenkomst stond het de deskundigen in de gegeven omstandigheden vrij

op basis van hetgeen partijen hebben aangevoerd, de deskundigen zelf hebben

waargenomen en hun kennis en ervaring een inschatting te maken van de verbeteringen

die op 1 januari 2007 ten tijde van de oplevering aanwezig waren. Voor wat betreft de

daadwerkelijk gepleegde verbeteringen mochten de deskundigen een belangrijk gewicht

toekennen aan de beschrijvingen van de (partij) taxateur [taxateur] die het verpachte

betrekkelijk kort voor de oplevering had bezichtigd. De (partij) taxateur trof volgens zijn

rapport onder andere goed onderhouden glasopstanden, installaties en voorzieningen

aan. Onder deze omstandigheden bestond geen noodzaak de waardering van

(waargenomen) verbeteringen afhankelijk te stellen van facturen en betalingsbewijzen.

Het stond de deskundigen ook vrij de voor februari 1998 gepleegde verbeteringen in hun

waardering te betrekken, omdat één van de twee overeenkomsten juist betrekking had op

die reeds gerealiseerde verbeteringen.

19. Op zichzelf merkt de gemeente Amsterdam terecht op dat de deskundigen in hun

bindend advies geen aandacht besteden aan de vraag of gelet op artikel 31 lid 2 Pachtwet

de vergoeding op een lager bedrag moet worden gesteld.

De Pachtkamer is allereerst van oordeel dat in artikel 3 van beide overeenkomsten

partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat de vergoeding wordt bepaald op grond

van artikel 31 lid 1 Pachtwet. De gemeente Amsterdam heeft geen concrete feiten en

omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat partijen bij het totstandkomen

van de door de Grondkamer goedgekeurde overeenkomsten van 24 februari 1998 tevens

hebben beoogd de vergoeding op een niet hoger bedrag vast te stellen dan uit artikel 31

lid 2 Pachtwet voortvloeit.

Voor zover partijen al zouden hebben beoogd dat ook artikel 31 lid 2 Pachtwet van

toepassing is, is het aan de gemeente Amsterdam concrete feiten en omstandigheden te

stellen waaruit kan worden afgeleid dat de verschuldigde vergoeding lager is dan het

bedrag berekend op grond van artikel 31 lid 1 Pachtwet. Die concrete feiten en

omstandigheden heeft de gemeente Amsterdam niet gesteld. Ook in het taxatierapport

van de door de gemeente Amsterdam ingeschakelde deskundige [taxateur] wordt op

dat aspect niet ingegaan.”

4.11

Het hof acht de wijze waarop de rechtbank met deze overwegingen voornoemde maatstaf heeft toegepast juist en neemt dit oordeel over. Het hof voegt daaraan nog toe dat uit de onder de vaststaande feiten opgenomen passages uit het bindend advies volgt dat de deskundigen - anders dan de gemeente veronderstelt - de gebruikswaarde wel bepalend hebben laten zijn bij vaststelling van de vergoeding, en dat de vervangingswaarde slechts hulpmiddel is geweest ter bepaling van de gebruikswaarde. Voorts blijkt daaruit dat de vastgestelde gebruikswaarde lager is dan het bedrag dat zou resteren bij toepassing van het op zichzelf niet betwiste door de deskundigen gehanteerde afschrijvingspercentage op de daadwerkelijke investering (totale stichtingskosten) zodat in zoverre wel - opnieuw anders dan de gemeente veronderstelt - rekening is gehouden met het genot dat [gefailleerde] van de aangebrachte verbeteringen heeft gehad en met een redelijke afschrijving op het geïnvesteerde. Het bezwaar dat de gemeente maakt tegen de waardering door de deskundigen van de twee loodsen (randnummer 19 van het bindend advies) heeft de gemeente, mede gelet op hetgeen de curator daarover bij memorie van antwoord heeft gesteld, onvoldoende toegelicht. Door de gemeente is in hoger beroep niets aangevoerd dat tot andere conclusies aanleiding geeft. Voor zover de gemeente zich (ook) in dit verband op het dwingendrechtelijk karakter van artikel 31 lid 2 en 3 Pachtwet heeft beroepen, gaat dat – zoals reeds eerder geoordeeld – niet op. Bovendien heeft de gemeente ook in hoger beroep niet voldoende concrete en onderbouwde feiten aangevoerd die tot de conclusie kunnen leiden dat de door de deskundige vastgestelde vergoeding het ingevolge artikel 31 lid 2 Pachtwet bepaalde maximum - voor zover al van toepassing - overstijgt. De gemeente heeft in dit verband een bedrag genoemd van € 1.000.000,-, maar dit bedrag is niet onderbouwd. Hiermee faalt ook de vierde grief.

4.12

De slotsom is dat de grieven I tot en met IV niet slagen. Grief V bouwt op de eerste vier grieven voort en deelt in hun lot. Waar de grieven falen, dienen de bestreden vonnissen te worden bekrachtigd. De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van de curator zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 5.114,-
- salaris advocaat € 13.740,- (3 punten x tarief VIII),
desgevorderd te vermeerderen met de wettelijke rente.

5 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt de tussen partijen gewezen vonnissen van de pachtkamer van de rechtbank Amsterdam van 6 augustus 2013 en 24 juli 2014;

veroordeelt de gemeente in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de curator vastgesteld op € 5.114,- voor verschotten en op € 13.740,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het wijzen van dit arrest;

verklaart dit arrest wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, J.H. Lieber en F.J.P. Lock en de deskundige leden F.J.A. baron van Verschuer en ir. H.K.C. Roelofsen en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 augustus 2015.