Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2015:4

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
06-01-2015
Datum publicatie
12-01-2015
Zaaknummer
200.134.880-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Aansprakelijkheid makelaar. Nadat een koopovereenkomst is gesloten laat de koper weten dat hij dacht dat bij het appartement een andere parkeerplaats in de garage van het appartementencomplex behoorde dan bij de verkoper in eigendom is. Onder betaling van een vergoeding door de koper stemt de verkoper met de beëindiging van de koopovereenkomst in. De koper stelt de makelaar van de verkoper aansprakelijkheid. Het hof verwerpt de grief van de koper dat de door de makelaar opgestelde verkoopbrochure onjuiste informatie bevat. Ook wordt de klacht verworpen dat de kadastrale gegevens van de parkeerplaats in de koopovereenkomst onjuist is. In de koopovereenkomst is in de feitelijke beschrijving van de parkeerplaats op verzoek van de koper door de makelaar een cijfer opgenomen die feitelijk onjuist is. Dit op zichzelf levert zonder bijkomende omstandigheden geen onrechtmatige daad van de makelaar op. De koper wordt toegelaten tot het leveren van bewijs dat de makelaar tijdens de bezichtiging hem de verkeerde parkeerplaats heeft aangewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NTHR 2015, afl. 2, p. 90
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.134.880

(zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Nederland C/19/93021/HA ZA 12-149)

arrest van de eerste kamer van 6 januari 2015

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

in eerste aanleg: eiser,

hierna: [appellant],

procesadvocaat: mr. J.V. van Ophem, kantoorhoudende te Leeuwarden,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. K. van Bladeren te Groningen.

1 Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de tussenvonnissen van 19 september 2012 en 14 november 2012 en het eindvonnis van 14 augustus 2013 van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling privaatrecht, locatie Assen (hierna: de rechtbank).

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 24 september 2013;

- de memorie van grieven met producties d.d. 31 december 2013;

- de memorie van antwoord met productie d.d. 6 mei 2014;

Vervolgens is op 15 oktober 2014 een pleidooi gehouden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Na afloop van het pleidooi heeft het hof arrest bepaald.

2.2

De vordering van [appellant] luidt bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad:

"te vernietigen het vonnis (....) en, opnieuw rechtdoende, (....) zo nodig onder aanvulling en verbetering van gronden, de vorderingen van appellant, zoals opgenomen in de dagvaarding van 24 mei 2012, toe te wijzen en geïntimeerde te veroordelen om al hetgeen appellant ter uitvoering van het bestreden vonnis aan geïntimeerde heeft voldaan aan appellant terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling, alsmede geïntimeerde te veroordelen in de (proces)kosten van beide instanties, te vermeerderen met de nakosten, één en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen arrest, en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.”

3 De feiten

3.1

[appellant] heeft geen specifieke grieven gericht tegen de door de rechtbank in het vonnis van 14 augustus 2013 onder 2.1 t/m 2.16 vastgestelde feiten. Aangevuld met wat in hoger beroep is komen vast te staan, luiden de feiten als volgt.

3.2

Aan de [straat 1] te [woonplaats] is het appartementencomplex “[X]” gelegen. Het in 2002 gebouwde appartementencomplex bestaat uit een kelder met parkeerplaatsen en bergingen, een begane grond met winkelruimte en enkele verdiepingen met woonappartementen.

3.3

[appellant] huurde vanaf januari 2008 in [X] het appartement met parkeerplaats aan de [adres 1] te [woonplaats]. [appellant] is rolstoelgebruiker.

3.4

[geïntimeerde] was als NVM makelaar in loondienst van de vennootschap onder firma [V.O.F.] v.o.f. te [vestigingsplaats] (hierna: [makelaarskantoor]).

3.5

[makelaarskantoor] had in de zomer van 2008 in de verkoop het aan de familie [Y] toebehorende appartement in [X] aan de [adres 2] met berging en parkeerplaats (hierna: het appartement) voor de vraagprijs van € 274.500,-.

3.6

[appellant] toonde via [geïntimeerde] interesse in de aankoop van dat appartement. [appellant] heeft van [geïntimeerde] de verkoopbrochure voor het appartement ontvangen en [geïntimeerde] heeft met hem in ieder geval het woongedeelte van het appartement bezichtigd.

3.7

Op 21 augustus 2008 is mondeling overeenstemming bereikt over de verkoop van het appartement aan [appellant] tegen een koopsom van € 225.000,-. Vervolgens heeft [geïntimeerde] een conceptverkoopovereenkomst volgens het NVM model (versie januari 2007) opgesteld.

3.8

Na ontvangst van de conceptverkoopovereenkomst heeft [appellant] [geïntimeerde] verzocht een aantal toevoegingen in de omschrijving van het gekochte op te nemen aan welk verzoek [geïntimeerde] heeft voldaan. Bij de omschrijving van de berging in de parkeerkelder is de tekst “(dichts gelegen bij de deuren naar de lift)” toegevoegd en bij de omschrijving van de parkeerplaats in de kelder is toegevoegd “(grenzend aan de kelderberging, thans genummerd met 6)”.

In de koopovereenkomst luidde de omschrijving van het verkochte nadien aldus:

(....) verkoper verkoopt aan koper (....) het appartementsrecht (....), onder meer rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het appartement plaatselijk bekend (...) als [adres 2], [postcode] [woonplaats] kadastraal bekend gemeente [woonplaats] [nummer kadaster 1] uitmakende het 134/2.000 aandeel in de gemeenschap bestaande uit:

  • -

    Het appartementsrecht recht gevende op het uitsluitend gebruik van de woonruimte (bouwnummer “appartement 7”) met eigen loggia op de tweede verdieping en een berging in de parkeerkelder (dichts gelegen bij de deuren naar de lift) van het appartementengebouw “[X]” aan de [straat 2] en de [straat 1] te [woonplaats], plaatselijk nog ongenummerd, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] [nummer kadaster 1], uitmakende het eenhonderd vierendertig/tweeduizendste (134/2000) aandeel in de gemeenschap;

  • -

    Het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een auto-opstelplaats in de parkeerkelder (grenzend aan de kelderberging thans genummerd met 6) van het appartementengebouw “[X]” aan de [straat 2] en de [straat 1] te [woonplaats], plaatselijk nog ongenummerd, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] [nummer kadaster 2], uitmakende het een/tweeduizendste (1/2000) aandeel in de gemeenschap;

[Y], [appellant] en zijn partner [partner] hebben op 29 augustus 2008 de koopovereenkomst ondertekend.

3.9

In de koopovereenkomst is een tweetal boetebepalingen opgenomen. Bij ontbinding van de koopovereenkomst is de nalatige partij een direct opeisbare boete van € 22.500,- verschuldigd (artikel 13 lid 2). Ingeval de wederpartij nakoming verlangt, heeft de nalatige partij vanaf de achtste dag een onmiddellijk opeisbare boete van drie promille van de koopsom per dag te betalen (artikel 13 lid 3). In beide gevallen geldt de boete onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding.

3.10

Aan het slot van de koopovereenkomst is in artikel 23 opgenomen:

Koper verklaart een concept akte van levering te hebben ontvangen en met de inhoud daarvan bekend te zijn. Koper verklaart een concept van de splitsingsakte en een model reglement van splitsing te hebben ontvangen en met de inhoud daarvan bekend te zijn.

3.11

Bij emailbericht van 28 februari 2009 heeft de [familie Z] aan [appellant] bevestigd, dat zij begin 2008 de auto van [appellant] op hun parkeerplaats met het nummer 6 op de grond in de kelder van het appartementencomplex hadden aangetroffen. Zij hebben [appellant] gemeld, dat de betreffende parkeerplaats aan hun toebehoort en hebben aangegeven welke parkeerplaats – met het nummer 7 op de grond - van de familie [Y] was.

3.12

[appellant] heeft vervolgens [geïntimeerde] terzake van de parkeerplaats aangesproken. [geïntimeerde] heeft [appellant] naar aanleiding van een gesprek op 24 oktober 2008 bij brief van 29 oktober 2008 bericht dat

“(....) geen (verkeerde) parkeerplaats is aangewezen na de bezichtiging van het appartement. Dit was niet nodig aangezien u al een tijd in het complex woont en bekend bent met de situatie. Daarnaast staat in de koopovereenkomst ook de juiste kadastrale aanduiding. In de aanduiding staat echter wel een verschrijving. De parkeerplaats grenzend aan de berging is niet nummer 6, maar nummer 7.

3.13

Op 30 oktober 2008 heeft [appellant] schriftelijk het gesprek van 24 oktober 2008 met [geïntimeerde] bevestigd, waarbij hij onder meer opmerkt te hebben vastgesteld:

(....) na raadpleging van de verkoper, dat er bij de bezichtiging op 13 augustus 2008 een andere autoparkeerplaats is aangewezen dan welke de verkoper toebehoort. De aangewezen parkeerplaats is in het koopcontract van 29-8-2008 opgenomen onder de omschrijving “grenzend aan de kelderberging, thans genummerd 6”.

3.14

[geïntimeerde] heeft [appellant] op 10 november 2008 onder meer bericht:

Op uw verzoek is er onder meer toegevoegd de parkeerplaats grenzend aan de berging. U was dus wel bekend met de situatie, anders wist u niet dat nummer [nummer kadaster 2] de plaats was welke grenst aan de berging (zie bijgaande tekening). U wist dus ook dat nummer 6 niet de juiste was. Gezien het bovenstaande had u tijdens het aangaan van de koopovereenkomst een juiste voorstelling van zaken (....).

3.15

Nadat [appellant] had verklaard de koopovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, heeft de familie [Y] [appellant] bij dagvaarding van 22 januari 2009 in rechte betrokken en nakoming van de koopovereenkomst gevorderd. [appellant] had volgens de familie [Y] het appartement af te nemen en de koopprijs en de contractuele boete van drie promille per dag te betalen. Tijdens de comparitie, gehouden op 2 september 2009, is een schikking getroffen, inhoudende dat de koopovereenkomst werd ontbonden en dat [appellant] een bedrag ad € 21.500,- aan de familie [Y] diende te voldoen.

3.16

Op 19 januari 2010 is [geïntimeerde] door [appellant] aansprakelijk gesteld en gesommeerd tot betaling van een bedrag ad € 49.000,-.

3.17

Bij brief van 29 april 2011 heeft [appellant] een aantal klachten ingediend bij de NVM. De klacht is in behandeling genomen door het NVM tuchtcollege Raad van Toezicht Groningen. [geïntimeerde] heeft bij verweerschrift van 28 juli 2011 gereageerd, waarna op 28 oktober 2011 een mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden. Voor de Raad van Toezicht Groningen is niet komen vast te staan dat [geïntimeerde] met [appellant] de parkeerkelder heeft bezocht en de parkeerplaats 6 heeft aangewezen als de te verkopen parkeerplek. Hierdoor is het eerste onderdeel van de klacht afgewezen. De Raad van Toezicht Groningen heeft het tweede klachtonderdeel van [appellant] gegrond verklaard en daartoe onder meer overwogen:

Van een professionele makelaar mag bij het opstellen van een koopakte een grote mate van nauwkeurigheid worden verwacht. Het had daarom op de weg van beklaagde ([geïntimeerde]) gelegen toen hij van klager een aantal opmerkingen ontving in aanvulling op de concept koopakte, dat hij die aanvulling aan een zorgvuldige controle onderwierp. Beklaagde immers had de zakelijke gegevens van het te verkopen object en de te verkopen parkeerplaats ontleend aan de eigendomsakte van verkoper. Daarom valt beklaagde een verwijt te maken dat hij de opgave van klager klakkeloos heeft gevolgd. Had beklaagde in verband met de verzochte aanvulling een klein onderzoek ingesteld, dan had hij kunnen ontdekken dat de omschrijving “parkeerplaats 6” onjuist was en dat deze parkeerplaats niet door zijn opdrachtgever, de verkoper, kon worden verkocht en geleverd.

[appellant] en/of [geïntimeerde] zijn van deze uitspraak niet in hoger beroep gekomen bij de Centrale Raad van Toezicht.

4 De vordering en beoordeling in eerste aanleg

4.1

[appellant] heeft gevorderd een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] onrechtmatig tegenover hem heeft gehandeld en [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van € 21.500,- (schikkingsbedrag), € 22.500,- (misgelopen contractuele boete), € 696,15 (notariskosten wegens niet doorgegane levering) en de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen. Dit alles vermeerderd met de wettelijke rente.

4.2

De rechtbank stelt voorop dat [appellant] aan de vordering ten grondslag heeft gelegd dat [geïntimeerde] jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld. De rechtbank legt voor de beoordeling van de vordering als maatstaf aan dat [geïntimeerde] als makelaar als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot heeft te handelen.

De rechtbank is van oordeel dat de verkoopbrochure geen onjuiste informatie over de berging en de parkeerplaats bevat en dat [geïntimeerde] ook overigens voorafgaande aan de mondelinge koopovereenkomst geen onjuiste informatie heeft verstrekt. Voorts heeft [geïntimeerde] volgens de rechtbank gemotiveerd betwist dat hij met [appellant] in de parkeergarage is geweest en de parkeerplaats met nummer 6 heeft aangewezen als zijnde de parkeerplaats behorende bij het appartement van de familie [Y]. Volgens de rechtbank had [geïntimeerde] de juiste eigendomssituatie voor ogen en heeft hij alle gegevens, waaronder de kadastrale aanduidingen, correct in de conceptverkoopovereenkomst opgenomen.

Uit de tekst van de koopovereenkomst, de plattegrond bij de brochure en de feitelijke situatie blijkt volgens de rechtbank dat de berging van de familie [Y] het dichts bij de deuren naar de lift is gelegen. De parkeerplaats grenzend aan de berging van de familie [Y] is de parkeerplaats die op de plattegrond in de brochure is aangeduid met nummer 13 en die parkeerplaats behoort aan de familie [Y] toe. Op de parkeerplaats is nummer 7 op de vloer geverfd.

In de koopovereenkomst is op voorstel van [appellant] bij de feitelijke aanduiding van de parkeerplaats ten onrechte nummer 6 vermeld. Aldus is sprake van door [appellant] verstrekte onjuiste informatie die niet, althans niet voldoende, op haar juistheid door [geïntimeerde] is gecontroleerd. De rechtbank acht dit in de gegeven omstandigheden niet onrechtmatig. De vordering van [appellant] is door de rechtbank afgewezen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

5 De beoordeling in hoger beroep

5.1

[appellant] heeft in appel negen grieven ontwikkeld. Het hof zal de grieven zoveel mogelijk gezamenlijk en thematisch bespreken.

5.2

Voor de beoordeling van de grieven stelt het hof voorop dat de vraag of een makelaar die voor de verkoper optreedt tegenover een (potentiële) koper voldoende zorgvuldigheid heeft gehandeld, dient te worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval (HR 17 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:2987 en HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162).

5.3

[appellant] verwijt [geïntimeerde] dat hij hem tijdens de bezichtiging de parkeerplaats met nummer 6 op de vloer heeft aangewezen als zijnde de parkeerplaats behorende bij het appartement, hem een onduidelijke verkoopbrochure heeft verstrekt doordat daaruit niet blijkt, noch valt af te leiden welke parkeerplaats bij het appartement hoort en de door [appellant] voorgestelde aanvulling in de omschrijving van de parkeerplaats in de koopovereenkomst heeft overgenomen zonder die aanvulling te controleren. Hoewel [appellant] in [X] woonde, had hij geen inzicht welke parkeerplaatsen bij welke appartementen horen.

In hoger beroep heeft [appellant] aan de vordering ook ten grondslag gelegd, dat voorzover [geïntimeerde] niet met [appellant] in de kelder is geweest en de parkeerplaats heeft aangewezen, [geïntimeerde] dat in het kader van de bezichtiging wel had moeten doen.

5.4

Het hof stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat [appellant] van [geïntimeerde] de verkoopbrochure voor het appartement heeft ontvangen. Voor zover voor de beoordeling van het geschil relevant bevat de verkoopbrochure de volgende informatie.

Na een foto van het appartementencomplex [X] zijn in de brochure verspreid over 4 pagina’s 14 foto’s opgenomen, waarvan 12 foto’s betrekking hebben op het woongedeelte van het appartement en 2 foto’s op de kelder met parkeerplaatsen en bergingen. Het onderschrift bij deze twee foto’s luidt “Stallinggarage met parkeerplaats voor één auto + berging”. Op de eerste foto is een hoek van de kelder waarop enkele parkeerplaatsen, één zuil, een ruimte met twee bergingen en één auto zichtbaar is. De auto staat op de parkeerplaats die aan de familie [Y] toebehoorde. De tweede foto is van dezelfde hoek maar van grotere afstand genomen.

In de brochure is een omschrijving opgenomen, waarbij de kadastrale gegevens van het woongedeelte van het appartement worden genoemd, de indeling van het woongedeelte van het appartement wordt gegeven en onder de bijzonderheden wordt onder meer vermeld “Tevens heeft u in de stallinggarage de beschikking over één parkeerplaats”.

Tot de brochure behoren voorts een detailplattegrond van een deel van [woonplaats], een kadastrale kaart en plattegronden van de stallinggarage (kelder), de 2e verdieping en het woongedeelte van het appartement. Op de plattegrond van de stallinggarage staat niet aangegeven welke parkeerplaats en welke berging bij het appartement van de familie [Y] horen.

5.5

Het hof is met de rechtbank van oordeel dat de verkoopbrochure ten aanzien van de berging en de parkeerplaats geen onjuiste informatie bevat. Voor zover [appellant] betoogt dat de verkoopbrochure exact had moeten vermelden welke parkeerplaats tot het appartement behoorde, is dat een te vergaande eis. De verkoopbrochure is vooral bedoeld om potentiële kopers een indruk te geven van het te verkopen object en daarbij enige relevante gegevens te vermelden. De door [geïntimeerde] verstrekt verkoopbrochure voldoet aan deze eis. Zo bevat de brochure de nodige informatie over het woongedeelte van het appartement en blijkt voor de potentiële koper uit de brochure dat bij het appartement één parkeerplaats hoort en kan hij uit de foto’s bij de brochure in ieder geval afleiden in welke hoek van de parkeergarage die parkeerplaats zich bevindt. Deze informatie is juist. Als een koper na lezing van de brochure wil weten welke specifieke parkeerplaats bij het appartement hoort, kan hij daar naar vragen.

Het deel van grief 2, waarin wordt geklaagd dat de rechtbank ten onrechte heeft aangenomen dat de verkoopbrochure geen onjuiste informatie bevat, faalt.

5.6

Op 15 maart 2002 is het appartementengebouw in appartementsrechten gesplitst. In de splitsingsakte van 15 maart 2002 is vermeld dat appartementsrechten worden gevestigd voor parkeerplaatsen (auto opstelplaatsen) in de kelder, waaronder het appartementsrecht voor de parkeerplaats met de kadastrale aanduiding [nummer kadaster 2]. Bij de splitsingsakte behoort een splitsingstekening waar met nummer 25 die parkeerplaats is aangegeven. Deze parkeerplaats grenst aan de berging, op de tekening aangeduid met nummer 7. Bij notariële akte van 19 september 2002 zijn het woongedeelte van het appartement en de parkeerplaats, kadastraal aangeduid als “[nummer kadaster 2]”, aan de familie [Y] geleverd. In de conceptverkoopovereenkomst heeft [appellant] deze kadastrale gegevens in de omschrijving van de aan de familie [Y] toebehorende parkeerplaats opgenomen, zodat grief 1 faalt.

5.7

Na vergelijking van de splitsingstekening met de in de brochure opgenomen plattegrond van de stallinggarage blijkt dat op de plattegrond in de brochure de aan de familie [Y] toebehorende parkeerplaats is aangeduid met het nummer 13, zoals ook de rechtbank in rechtsoverweging 4.6 heeft vastgesteld. Grief 2 slaagt in zoverre niet.

5.8

In de grieven 1, 2 en 5 klaagt [appellant] er voorts over dat de rechtbank ten onrechte heeft aangenomen dat tot het verkochte de parkeerplaats met nummer 7 op de vloer behoorde. Volgens [appellant] behoort tot het verkochte de parkeerplaats die [geïntimeerde] aan hem heeft aangewezen en in de omschrijving van het verkochte met de aanduiding parkeerplaats 6 is opgenomen.

Het hof stelt vast dat de familie [Y] de parkeerplaats met nummer 6 op de vloer niet in eigendom had. Die parkeerplaats behoorde toe aan de [familie Z]. In de procedure tussen de familie [Y] en [appellant] is ook niet komen vast te staan dat de parkeerplaats met nummer 6 tot het verkochte behoorde. Integendeel, [appellant] heeft zich verplicht tot betaling van een boete omdat hij het appartement met parkeerplaats nummer 7 op de vloer niet wilde afnemen. Bovendien verwijt [appellant] [geïntimeerde] in deze procedure dat hij bij [appellant] de verwachting heeft gewekt dat parkeerplaats met nummer 6 op de vloer tot het verkochte behoorde, omdat hij die parkeerplaats tijdens de bezichtiging heeft aangewezen en dat nummer in de omschrijving heeft opgenomen, terwijl achteraf bleek dat die parkeerplaats niet tot het verkochte behoorde. Dit betekent dat deze klacht in de grieven 1, 2 en 5 faalt.

5.9

Op verzoek van [appellant] is in de koopovereenkomst na de kadastrale omschrijving van de parkeerplaats opgenomen “(grenzend aan de kelderberging thans genummerd met 6)”. Tussen partijen is niet in geschil dat de aan de familie [Y] toebehorende berging op de splitsingstekening en de in de brochure opgenomen plattegrond van de parkeergarage is aangeduid met het nummer 7. Tussen partijen is evenmin in geschil dat [appellant] ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst wist dat dit de berging van de familie [Y] was. In de koopovereenkomst is op verzoek van [appellant] in de omschrijving van de berging ook opgenomen “(dichts gelegen bij de deuren naar de lift)”. Deze feitelijke aanduiding is naar tussen partijen vast staat op zichzelf juist.

Het hof is van oordeel dat op grond van de bewoordingen in de op voorstel van [appellant] door [geïntimeerde] opgenomen passage in de omschrijving van de parkeerplaats eveneens juist is dat de aan de familie [Y] toebehorende parkeerplaats aan de kelderberging grensde. Die parkeerplaats lag direct naast de berging. In de omschrijving is evenwel onjuist het cijfer 6. Op de vloer van die parkeerplaats is het cijfer 7 aangebracht. De parkeerplaats met cijfer 6 is de parkeerplaats tegenover de twee bergingen, waaronder de berging van de familie [Y], waarbij tussen de twee bergingen en de parkeerplaats nog enige (vrije) ruimte is. Op de splitsingstekening is die parkeerplaats aangeduid met het nummer 24 en op de plattegrond in de brochure met nummer 12.

[geïntimeerde] heeft erkend dat hij niet heeft gecontroleerd of het door [appellant] opgegeven cijfer “6” juist was.

5.10

Het hof is van oordeel dat het op verzoek van de koper vermelden van een foutief cijfer van de parkeerplaats naast een correcte aanduiding in bewoordingen en een juiste kadastrale omschrijving op zich zelf en zonder verder bijkomende omstandigheden geen onrechtmatige daad van de makelaar oplevert. Dit betekent dat grief 6 niet slaagt.

5.11

[appellant] heeft aangevoerd dat hij veronderstelde dat tot het verkochte de parkeerplaats met het cijfer 6 op de vloer behoorde, omdat [geïntimeerde] die parkeerplaats tijdens de bezichtiging had aangewezen. [appellant] heeft hieraan toegevoegd dat hij op zoek was naar een appartement met een rolstoelvriendelijke parkeergelegenheid en dat de parkeerplaats met nummer 6 aan die eis voldeed, omdat de ruimte tussen die parkeerplaats en de bergingen door hem goed benut kon worden om vanuit een rolstoel in en uit de auto te stappen. Bij de parkeerplaats met nummer 7 op de vloer is dit niet mogelijk.

[geïntimeerde] heeft hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd. [geïntimeerde] betwist dat hij met [appellant] in de parkeergarage is geweest en betwist dat [appellant] aan hem duidelijk heeft gemaakt dat [appellant] op zoek was naar een rolstoelvriendelijke parkeerplaats. Voorts voert [geïntimeerde] aan dat hij bij de conceptverkoopovereenkomst de (oorspronkelijke) akte van levering, de splitsingsakte met tekening en het modelreglement van splitsing heeft meegezonden en dat [appellant] in artikel 23 van de koopovereenkomst heeft verklaard met die documenten bekend te zijn. Uit die stukken had [appellant] volgens [geïntimeerde] kunnen afleiden welke parkeerplaats tot het gekochte behoorde.

Na deze gemotiveerde betwisting heeft [appellant] in eerste aanleg – maar eveneens in hoger beroep - uitdrukkelijk bewijs aangeboden. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] zijn stelling onder meer door middel van een verklaring van [partner] voldoende onderbouwd, zodat het hof [appellant] tot het leveren van bewijs zal toelaten. Dit leidt ertoe dat het hof zijn oordeel over de resterende klachten in de grieven 2, 3, 4, 5, 7 en 9 aanhoudt.

5.12

In hoger beroep heeft [appellant] nog aangevoerd dat, zelfs al zou komen vast te staan dat [geïntimeerde] niet met hem in de parkeergarage is geweest en dientengevolge ook niet de (verkeerde) parkeerplaats heeft aangewezen, [geïntimeerde] nalatig is geweest door bij de bezichtiging van het appartement hem niet ook de (juiste) parkeerplaats in de parkeergarage te tonen.

Het hof stelt voorop dat een bezichtiging tot doel heeft een potentiële koper een goede feitelijke indruk van het te verkopen object te geven, waarbij de omvang van de bezichtiging mede afhankelijk is van hetgeen de (potentiële) koper wil weten en zien. In dit geval was [geïntimeerde] als huurder van een ander appartement in het appartementencomplex [X] bekend met de feitelijke situatie in de voor alle bewoners van het appartementencomplex toegankelijke parkeergarage. Onder die omstandigheden handelt een makelaar op zichzelf jegens een potentiële koper niet onrechtmatig als hij de koper niet de feitelijke situatie met betrekking tot de parkeerplaats en de berging in de parkeergarage laat zien, waarmee de potentiële koper al bekend is of kan zijn. Hierbij weegt mee dat voor het willen weten welke parkeerplaats bij het appartement hoorde op zichzelf een bezichtiging niet nodig was, omdat [appellant] [geïntimeerde] daar ook naar had kunnen vragen en vervolgens op een moment dat het [appellant] paste, had kunnen bekijken. Dit leidt ertoe dat indien niet komt vast te staan dat [geïntimeerde] parkeerplaats 6 heeft aangewezen als behorend bij het te verkopen appartement, het achterwege laten van een bezichtiging in de gegeven omstandigheden geen onrechtmatige daad jegens [appellant] oplevert.

6 Slotsom

6.1

De grief waarin [appellant] klaagt dat de rechtbank hem niet heeft toegelaten tot het leveren van bewijs slaagt. Het hof zal hem daartoe alsnog in de gelegenheid stellen.

7 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

7.1

draagt [appellant] op te bewijzen feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid, dat [geïntimeerde] tijdens de bezichtiging van het appartement van de familie [Y] met hem in de parkeergarage is geweest, de parkeerplaats met nummer 6 op de vloer als de parkeerplaats behorende bij het appartement van de familie [Y] heeft aangewezen en [geïntimeerde] wist dat voor [appellant] van belang was dat hij over een rolstoel vriendelijke parkeergelegenheid bij zijn woning ter beschikking kreeg;

7.2

bepaalt dat, indien [appellant] dat bewijs (ook) door middel van getuigen wenst te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. D.H. de Witte, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan het Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;

7.3

bepaalt dat [appellant] en [geïntimeerde] in persoon bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn opdat hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld;

7.4

bepaalt dat [appellant] het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van beide partijen, van hun advocaten en van de getuigen in de maanden februari en maart 2015 zullen opgeven op de roldatum van dinsdag 3 februari 2015 waarna de raadsheer-commissaris dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) vaststelt;

7.5

bepaalt dat [appellant] overeenkomstig artikel 170 Rv de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven;

7.6

houdt de zaak aan voor het overige.

Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. B.J.H. Hofstee, mr. M.C.D. Boon-Niks en is door de rolrechter in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 6 januari 2015.