Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2014:8881

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
18-11-2014
Datum publicatie
27-11-2014
Zaaknummer
200.119.029
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBUTR:2012:BX9392, Bekrachtiging/bevestiging
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte. Dringend eigen gebruik. Hof oordeelt dat de wil om het gehuurde persoonlijk in gebruik te nemen, onvoldoende aannemelijk is geworden.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.119.029

(zaaknummer rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht 769359)

arrest van de tweede civiele kamer van 18 november 2014

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. I.M.C.A Reinders Folmer,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Steps Onroerend Goed B.V.,

gevestigd te Soesterberg,

geïntimeerde,

hierna: Steps,

advocaat: mr. S. van der Kamp.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 30 november 2011 en 3 oktober 2012 die de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht) tussen [appellant] als eiser en Steps als gedaagde heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

■ de dagvaarding in hoger beroep d.d. 13 december 2012,

■ de memorie van grieven, met producties,

■ de memorie van antwoord, met producties,

■ de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities. Hierbij akte is verleend van de stukken die bij bericht van 3 oktober 2014 door mr. I.M.C.A. Reinders Folmer namens [appellant] zijn ingebracht.

2.2

Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald.

3 De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.6 van het vonnis van 3 oktober 2012.

4 De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

Deze procedure betreft de vordering van [appellant], eigenaar en verhuurder van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW aan de [straatnaam] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde), tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst met Steps zal eindigen. De huur is ingegaan op 1 juli 1989 en heeft thans een looptijd voor onbepaalde duur. Steps exploiteert in het gehuurde een winkel in vrijetijdsmode. [appellant] heeft de huurovereenkomst opgezegd bij brief van 5 april 2011 tegen 1 mei 2012. De opzegging heeft [appellant] primair gegrond op het feit dat hij tezamen met zijn dochters het gehuurde duurzaam in gebruik wil nemen als Footbar (schoenenwinkel) volgens de Sooco-formule en hij daartoe het gehuurde dringend nodig heeft en subsidiair op de uitkomst van een redelijke afweging van zijn belangen bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van Steps bij voortzetting ervan (artikel 7:300 lid 2 j° 7:296 lid 1 sub b resp. lid 3 BW). De kantonrechter heeft de vordering in zijn vonnis van 3 oktober 2012 afgewezen, omdat volgens hem niet is gebleken van een dringende noodzaak het gehuurde in gebruik te nemen en omdat een redelijke afweging van de belangen van partijen niet meebracht dat de belangen van [appellant] prevaleren. [appellant] is onder aanvoering van 10 grieven in hoger beroep van dit vonnis gekomen. Steps heeft verweer gevoerd.

4.2

[appellant] is niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen het vonnis van 30 november 2011, waarin de kantonrechter een comparitie van partijen gelastte. Op grond van artikel 131 Rv staat tegen een dergelijke beslissing geen hoger beroep open. Hierna zal het hof het vonnis van 3 oktober 2012 kort ‘het vonnis’ noemen.

4.3

In de grieven 1 en 2 klaagt [appellant] over de feitenvaststelling door de kantonrechter in § 2 van het vonnis. [appellant] voert onder grief 1 aan dat de kantonrechter bij de feiten had moeten vermelden dat hij al € 900.000 in de Sooco-formule heeft geïnvesteerd. Omdat Steps betwist dat [appellant] een dergelijk bedrag in Sooco heeft geïnvesteerd, heeft de kantonrechter terecht dit feit niet bij de vaststaande feiten opgenomen. Grief 1 is daarom ongegrond.

4.4

Onder grief 2 verwijt [appellant] de kantonrechter dat deze bij de feiten niet heeft vermeld dat Steps nu een relatief lage huur betaalt, dat hij geen mogelijkheden heeft de huurprijs te verhogen tot het bedrag dat Sooco zal betalen, dat Sooco een hogere huur dan Steps zal gaan betalen en dat [appellant], ook al zal Sooco een lagere huur betalen dan Steps hij nog steeds belang heeft bij verhuur aan Sooco. De grief faalt, omdat de door [appellant] aangevoerde punten geen feiten betreffen, maar (juridische) waarderingen ervan en verwachtingen. De desbetreffende stellingen zullen voor zover relevant bij de beoordeling van het geschil worden betrokken.

4.5

De grieven 3 tot en met 7 betreffen het oordeel van de kantonrechter, uitgewerkt in de rechtsoverwegingen (r.o.) 4.5.2 tot en met 4.6 van het vonnis, dat er geen sprake is van een dringende noodzaak tot eigen gebruik van het gehuurde. De motivering van de kantonrechter bevat drie elementen: 1) gesteld noch gebleken is dat de dochters van [appellant] na het voltooien van hun studie dringend zijn aangewezen op het exploiteren en uitbouwen van de Sooco-formule (r.o. 4.5.2); 2) gesteld noch voor de hand liggend is dat [appellant] de ‘subsidie’ aan de Sooco-winkel in het gehuurde uitsluitend op de voor hem minst bezwarende wijze kan verstrekken door het aangaan van een huurovereenkomst met Sooco met betrekking tot het gehuurde tegen een lage huur; een dergelijke subsidie kan ook uit de hogere huur van de bestaande huurovereenkomst worden verstrekt (r.o. 4.5.3); 3) de kantonrechter mist bedrijfseconomische afwegingen of een businessplan voor de beslissing om een Sooco-winkel in het gehuurde te vestigen (r.o. 4.5.4). In essentie heeft [appellant] tegen deze overwegingen het volgende aangevoerd. Niet alleen de belangen van zijn dochters zijn relevant voor de beoordeling van de opzeggingsgrond, maar ook die van hem als investeerder in vastgoed en exploitant van andere ondernemingen en die van Sooco bij groei en uitbreiding van haar stenen winkels. Zijn oudste dochter heeft inmiddels haar studie beëindigd en werkt full time in het familiebedrijf, zodat haar belang als mede-ondernemer meer gewicht heeft gekregen. Er is geen sprake van een subsidie aan Sooco wegens een lage huur, omdat Sooco een hogere huur dan Steps zal gaan betalen. Bovendien heeft [appellant] als eigenaar beleidsvrijheid om te bepalen hoe hij zijn eigendom exploiteert en welke huur hij in rekening brengt aan zijn huurder. Verder heeft [appellant] geen ander geschikt pand in Utrecht in eigendom, zodat hij is aangewezen op het gehuurde. Voorts heeft de kantonrechter te strenge eisen gesteld door te vergen dat [appellant] aannemelijk maakt dat hij in het gehuurde de Sooco-formule op een bedrijfseconomisch zinvolle wijze kan exploiteren. Voldoende is aannemelijk te maken dat hij zijn onderneming in het gehuurde zal gaan exploiteren. Verdergaande eisen aan de wijze van exploitatie kunnen niet worden gesteld. Dat [appellant] geen businessplan heeft opgesteld, is niet relevant: [appellant] behoeft geen financiering voor de realisatie van zijn plannen.

4.6

De grieven 3 tot en met 7 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. [appellant] heeft in de opzeggingsbrief van 5 april 2011, de inleidende dagvaarding, de aantekeningen bij de comparitie van partijen en de memorie van grieven en tijdens pleidooi in hoger beroep zich de nodige moeite getroost aannemelijk te maken dat hij werkelijk van plan is in het gehuurde een winkel volgens de Sooco-formule te vestigen, maar is daarin steeds minder overtuigend geweest. De tegenstrijdigheden in zijn stellingen over zijn plannen met de Sooco-winkelketen nemen eerder toe dan af. Zo heeft hij in de inleidende dagvaarding (nr. 11) en de aantekeningen (nr. 8) gesteld dat van een startende onderneming als Sooco niet een hoge, voor een A1-locatie geldende huur kan worden gevergd. Tijdens pleidooi in hoger beroep heeft [appellant] verklaard dat die stellingen op ‘een vergissing’ berusten. In de memorie van grieven (nrs. 48 e.v.) heeft [appellant] gesteld dat hij een marktconforme huur aan Sooco in rekening zal brengen, en dat deze een dergelijke huur kan opbrengen ten gevolge van een ‘uitgekiende strategie’, die overigens verder niet wordt uitgewerkt. [appellant] heeft in eerste aanleg gesteld dat hij streeft naar 10 tot 15 Sooco-vestigingen die de verkoop van schoenen via internet zullen ondersteunen. [appellant] heeft in zijn brief van 15 februari 2012 (productie 10) geschreven dat hij Sooco-vestigingen zal gaan openen in zijn eigen panden tegen redelijke prijzen. Deze panden, gelegen in onder meer Nijmegen en Den Haag, zal hij op korte termijn openen (nr. 9 inleidende dagvaarding van 3 augustus 2011). Tijdens pleidooi in hoger beroep bleek dat bedrijfsruimten van [appellant] in Nijmegen en Den Haag recent zijn vrijgekomen, maar dat [appellant] daarin geen Sooco-vestiging heeft geopend. In beide panden heeft hij tijdelijk een schoenen-outlet geëxploiteerd, naar eigen zeggen, om te bezien of opening van een Sooco-vestiging zinvol zou zijn. In Nijmegen is de outletwinkel inmiddels gestaakt en wordt het pand gerenoveerd. Er zal daarin geen Sooco-vestiging worden gevestigd, evenmin als in die in Den Haag. Niet is gebleken, gedurende deze procedure die nu ruim drie jaar duurt, van concrete plannen tot opening van een andere Sooco-vestiging dan de bestaande in Enschede. Uit het advies van Bloem Punt van 4 juni 2013 (productie 14 bij memorie van grieven) blijkt dat [appellant] toen van plan was in 2014 een winkel in Utrecht te openen en in 2016 in (kennelijk) Groningen en dat daarna zou worden besloten of verdere uitbreiding van de stenen winkels zinvol is. Wat ten grondslag ligt aan de koerswijziging om niet op korte termijn 10 tot 15 stenen winkels te openen, waaronder in Amsterdam, Nijmegen en Den Haag, maar geleidelijk een tweede en een derde winkel te openen, waaronder in Groningen, en daarna te bezien of er meer vestigingen moeten worden opgezet, wordt niet duidelijk. Bepaald niet overtuigend is ten slotte en ten overvloede het betoog van [appellant] tijdens pleidooi dat hij aan de hand van het openen van schoenen-outlet in zijn panden in Nijmegen en Den Haag trachtte inzicht te krijgen in de levensvatbaarheid van een Sooco-vestiging op die locaties en dat de resultaten zodanig waren dat een Sooco-vestiging aldaar commercieel niet interessant is. Niet aannemelijk is dat de exploitatie van een - naar mag worden aangenomen - sobere aankleding van een outletwinkel voorspellende waarde heeft voor het mogelijke succes van Sooco, als “een unieke conceptstore die een constante vernieuwing en progressie in zich heeft” een “world of brands”, “trendy jongensdroom met een relaxte sfeer”, een winkel die “entertaint”, “met LED wanden die met regelmaat van kleur wisselen”, “met bar en DJ”, elementen van de Sooco-formule, waarmee zij in 2008 de ING Retail Jaarprijs heeft gewonnen. [appellant] heeft zijn ernst met de investeringen in Sooco geaccentueerd met de stelling dat hij tot 1 januari 2013 € 900.000,- heeft geïnvesteerd in de Sooco-vestiging te Enschede en in de webshop, welk cijfer overigens is betwist door Steps. Gezien [appellant]’s kennelijke aarzelingen om verder te investeren in Sooco geeft dit tot nog toe geïnvesteerde bedrag weinig steun aan zijn stelling dat hij werkelijk een Sooco-vestiging wil openen in het gehuurde. Bij al deze tegenstrijdigheden in de plannen, die daarom steeds minder serieus genomen kunnen worden, heeft [appellant] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij de wil heeft het gehuurde persoonlijk in gebruik te nemen en al helemaal niet dat hij het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Op het vorenoverwogene stuiten de grieven 3 tot en met 7 af.

4.7

De inconsistenties in de stellingen van [appellant] brengen verder mee dat bij een redelijke afweging van de belangen van verhuurder en huurder voorrang toekomt aan de belangen van Steps bij voortzetting van de huurovereenkomst met betrekking tot een, naar voldoende aannemelijk is geworden, goed renderende vestiging. Daarbij komt dat de huurovereenkomsten van twee andere Steps-vestigingen in Utrecht door de renovatie van Hoog-Catharijne zijn beëindigd, zodat behoud van de vestiging in het gehuurde extra gewicht krijgt. De omstandigheden dat de huurovereenkomst al 24 jaar loopt en dat de huurprijs volgens [appellant] lager dan een marktconforme huur is, leggen ook onvoldoende gewicht in de schaal. [appellant] heeft immers de mogelijkheid om op grond van artikel 7:303 BW de rechter een huurprijs te laten vaststellen die overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. [appellant] heeft wel gesteld dat hij die mogelijkheid niet heeft (p. 12 memorie van grieven, 1e alinea), maar waarom dat zo zou zijn, heeft hij niet toegelicht. Als [appellant] op grond van de criteria van artikel 7:303 BW geen aanspraak heeft op een hogere huur, kan dat artikel bovendien niet worden omzeild met een geconstrueerd beroep op dringend eigen gebruik of via een afweging van belangen, louter om nadien een overeenkomst met een andere huurder voor een hogere huur te sluiten. De grieven 8 tot en met 10, die de belangenafweging betreffen, falen daarom.

4.8

Vooral tijdens pleidooi in hoger beroep heeft [appellant] zich beroepen op jurisprudentie die betrekking heeft beëindiging wegens dringend eigen gebruik in verband met renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. [appellant] heeft echter aan de opzegging niet ten grondslag gelegd dat hij het gehuurde wil renoveren. De bedoelde jurisprudentie is daarom niet van belang voor de beoordeling van de vordering.

4.9

Het hof passeert het bewijsaanbod van [appellant], omdat de te bewijzen aangeboden feiten en omstandigheden niet tot andere oordelen kunnen leiden.

4.10

De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.

4.11

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van Steps zullen worden vastgesteld op:

griffierecht € 666,-

voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief:

3 punten x tarief II € 1.788,-

4.12

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

5 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn beroep tegen het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Utrecht, locatie Utrecht) van 30 november 2011;

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Utrecht, locatie Utrecht) van 3 oktober 2012;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Steps vastgesteld op € 666,- wegens griffierecht en op € 1.788,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

veroordeelt [appellant] in de nakosten, begroot op € 131,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,- in geval [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het anders of meer gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, F.W.J. Meijer en D.J. Buijs, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 november 2014.