Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2014:8462

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
04-11-2014
Datum publicatie
06-11-2014
Zaaknummer
200.137.652-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Appellant koopt recreatiewoning op staanplaats op een door geïntimeerden geëxploiteerde camping. Hij sluit een huurovereenkomst met geïntimeerden. Hij breekt de recreatiewoning af en begint met de bouw van een nieuwe woning.

De woning wordt niet afgebouwd. Geïntimeerden zeggen, na appellant vergeefs gemaand hebben de woning af te bouwen, de huurovereenkomst betreffende de staanplaats op en vorderen ontruiming van de staanplaats. Het hof wijst deze

vordering, net als de rechtbank, toe. Het beroep van appellant op verkrijgende verjaring van een recht van opstal wordt verworpen, evenals het beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid. De reconventionele vordering tot

schadevergoeding wordt afgewezen; geïntimeerden hebben niet onzorgvuldig gehandeld door appellant er niet op te wijzen dat hij geen recht van opstal verkreeg.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2015/17 met annotatie van prof. mr. A.A. van Velten
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.137.652/01

(zaaknummer rechtbank Overijssel 620289 CV EXPL 12-4448)

arrest van de eerste kamer van 4 november 2014

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats 1],

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. H.A. van Beilen, kantoorhoudend te Leeuwarden,

tegen

1 [geïntimeerde 1],

wonende te [woonplaats 2],

2. [geïntimeerde 2],

wonende te [woonplaats 2],

3. [geïntimeerde 3],

wonende te [woonplaats 2],

4. [geïntimeerde 4],
gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerden,

in eerste aanleg: eisers in conventie en verweerders in reconventie,

hierna gezamenlijk te noemen (in enkelvoud): [X],

advocaat: mr. S.J. van Susante, kantoorhoudend te Arnhem.

1 Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van

26 februari 2013 en 6 augustus 2013 van de rechtbank Overijssel, team kanton en handelsrecht, locatie Zwolle (hierna: de kantonrechter).

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 5 november 2013 (met grieven),

- de memorie van antwoord (met 2 producties).

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

De vordering van [appellant] luidt:

"(…) te vernietigen de vonnissen op 26 februari 2013 en 6 augustus 2013 door de Rechtbank Overijssel, tussen partijen gewezen en de vorderingen van geïntimeerde in conventie alsnog af te wijzen en die van appellant in reconventie alsnog toe te wijzen, met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide procedures."

3 De beoordeling


nieuwe producties

3.1

[X] heeft bij memorie van antwoord nieuwe producties in het geding gebracht. [appellant] heeft nog niet op deze producties kunnen reageren. Het hof zal hierna nagaan of het, zonder de belangen van [X] te schaden, de producties buiten beschouwing kan laten. Indien dat niet het geval is, zal [appellant] in de gelegenheid worden gesteld op de producties te reageren.


vaststaande feiten

3.2

De rechtbank heeft in het vonnis van 23 februari 2013 de feiten vastgesteld. Tegen de (uitvoerige) vaststelling van de feiten zijn, behoudens hetgeen hierna zal worden overwogen, geen grieven gericht en ook overigens is niet van bezwaren gebleken.

3.3

De rechtbank heeft bij de vaststelling van de feiten overwogen dat [X] de ondergrond van de recreatiemiddelen die eigendom zijn van derden heeft verhuurd conform de RECRON-voorwaarden. Omdat partijen van mening verschillen over de kwalificatie van het recht van [appellant] op het door hem gekochte recreatiemiddel en over de toepasselijkheid van de RECRON-voorwaarden op de huurovereenkomst tussen hem en [X], zal het hof in de weergave van de feiten de verwijzing naar de toepasselijkheid van De RECRON voorwaarden en een kwalificatie van het recht van [appellant] op het recreatiemiddel achterwege laten.

3.4

Het hof zal met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen van de door de rechtbank vastgestelde feiten uitgaan, die op het volgende neerkomen.

3.4.1

[geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] zijn vennoten van [X]. [X] is eigenaresse dan wel exploitant van “Recreatiecentrum [X]’ te [woonplaats 2]/[plaats].

3.4.2

Het recreatiecentrum heeft naast trekkersplaatsen (caravans en tenten) ook een aantal stacaravans en recreatiebungalows in de verhuur. Daarnaast staan op het terrein recreatiemiddelen van derden. De ondergrond van deze recreatiemiddelen wordt van jaar tot jaar door [X] verhuurd.

3.4.3

Het recreatiecentrum is gelegen op de percelen grond, kadastraal bekend gemeente [Y], sectie T, nummers [1], [2], [3], [4], [5], [6], [7], [8] en [9].

3.4.4

[appellant] heeft sinds 29 oktober 2008 tegen (jaarlijkse) betaling dan wel verschuldigdheid van “verblijfskosten jaarplaats” (vermeerderd met vastrecht elektra en vastrecht water), laatstelijk een bedrag van € 1.150,00 (over de periode 1 april 2012 tot

1 oktober 2012),op het recreatiecentrum een staanplaats [A], sectie T nummer [7], bestemd voor het daarop houden van een recreatiemiddel in gebruik.

3.4.5.

[appellant] heeft op 29 oktober 2008 het op de staanplaats aanwezige houten recreatiemiddel gekocht van de heer [Q]. De overeenkomst ten aanzien van de staanplaats voor het jaar 2008 is met instemming van [X] tevens overgedragen aan [appellant]. [X] heeft geen bemoeienis gehad bij de verkoop door [Q] aan

[appellant]. Zij heeft wel € 225,00 in rekening gebracht voor de administratieve afhandeling.

3.4.6

[appellant] heeft het oude recreatiemiddel gesloopt en is in het voorjaar 2009 begonnen met de bouw van een nieuw (aanzienlijk groter) deels stenen recreatiemiddel. Na juni 2010 zijn er geen bouwwerkzaamheden meer verricht. Het bouwwerk wordt al geruime tijd door [appellant] te koop aangeboden.

3.4.7.

Het ter plaatse vigerende bestemmingsplan “[bestemmingsplan]” staat de bouw van een recreatiemiddel toe met een oppervlak van maximaal 60 m2 en een nokhoogte van maximaal 5 meter. Het ontwerp bestemmingsplan staat een recreatiemiddel toe van 70 m2, maximaal één bouwlaag met een nokhoogte van maximaal 5 meter. Op grond van artikel 3 lid 2 van bijlage 2 van het Besluit Omgevingsrecht kan, afhankelijk van het ter plaatse vigerende bestemmingsplan, vergunningvrij een recreatiemiddel worden geplaatst van maximaal 70 m2 met een nokhoogte van maximaal 5 meter.

3.4.8

Het in aanbouw zijnde recreatiemiddel van [appellant] bevat op dit moment een bouwlaag met een hoogte van 3.10 meter. Blijkens de bestaande maquette van het voorgenomen bouwplan komt er nog een tweede bouwlaag bovenop, waardoor de nokhoogte hoger zal zijn dan 5 meter.

3.4.9

[appellant] heeft geen bouwvergunning aangevraagd voor zijn nieuw te bouwen recreatiemiddel.

3.4.10

In februari 2011 heeft [appellant] het bouwwerk inclusief materialen aan [X]

aangeboden voor een bedrag van € 35.000,-. [X] had geen belangstelling voor de

aankoop van het bouwwerk en heeft dit ook aan [appellant] kenbaar gemaakt. Daarbij heeft

[X] tevens aangegeven dat [appellant] het bouwwerk diende af te bouwen. [appellant] gaf hierna aan dat dit op korte termijn niet ging lukken, [X] heeft [appellant] daarop een jaar de tijd gegeven om het bouwwerk wind- en waterdicht te maken.

3.4.11

[X] heeft hierna [appellant] een brief d.d. 22 maart 2011geschreven met de navolgende inhoud:

“Hierbij bevestigen wij de in februari door ons gemaakte afspraken betreffende de door u te bouwen vakantiewoning op jaarplaats [A]

Op dit moment staat er een constructie wat het begin is van een vakantiewoning. U bent medio juli hier mee gestopt te bouwen.

Tot op heden is er niets meer aan gebeurt.

U hebt ons de reden hiervan aangegeven. Toch willen wij zoals afgesproken voor 1 april 2012 deze bungalow geheel wind en water dicht is. En dat de buitenzijde netjes is. Ook dient u standplaats dan opgeruimd te zijn. Mocht na 1 april 2012 blijken dat hier niet aan is voldaan dan zullen wij de verhuur overeenkomst met u beëindigen wat tot gevolg heeft dat u de plaats schoon en zonder opstallen dient achter te laten voor 1 oktober 2012.

Wij hopen dat de vakantiewoning binnenkort gereed zal zijn zodat u hiervan kunt genieten en dat wij ook weer een mooie aanblik hebben op uw plaats.”

3.4.12

[appellant] is niet overgegaan tot afbouwen van het bouwwerk. Hij heeft het recreatiemiddel in

2011 casco op internet aangeboden voor een bedrag van € 109.000,-.

3.4.13

Bij brief van 24 april 2012 heeft [X] de overeenkomst met [appellant] opgezegd.

De inhoud van de brief luidt als volgt:

“Op 22 maart 2011 hebben wij u schriftelijk medegedeeld dat de door u te bouwen vakantiewoning op jaarplaats [A] voor 1 april 2012 geheel wind en water dicht diende te zijn en de plaats opgeruimd moest zijn.

Het bouwwerk wat er sinds medio juli 2010 op staat is tot op de dag van vandaag totaal niet veranderd. (uitgezonderd een laklaag.)

Ook de plaats is niet opgeruimd.

Ondanks dat wij u een redelijke termijn hebben gegeven heeft u zich niet aan de afspraak gehouden.

Ook hebben wij u erop gewezen dat u een bouwvergunning diende aan te vragen bij de gemeente Steenwijkerland dit is tot op heden niet gebeurd.

Tevens wijzen wij erop dat het 1e gedeelte van het kampgeld welke betaald diende te zijn voor

15 februari 2012 ook nog niet betaald is.

Wij zeggen u hierbij dan ook de overeenkomst van uw jaarplaats op.

Dit mede op grond van de recron-voorwaarden waaronder wij leveren.

Wij verwijzen hierbij na artikel 12 lid 1 en artikel 15 lid 2 van de overeenkomst vaste plaatsen.

U dient voor 1 juli 2012 de gehele plaats op te ruimen.

Alle bouwmaterialen, de houtenconstructie en de betonfundering dienen te zijn verwijderd.
Aangezien wij leveren volgens de Recron standaardvoorwaarden, willen wij u op het volgende wijzen.

Mocht u het niet eens zijn met dit schrijven dan kunt u zich melden bij de geschillencommissie recreatie in ‘s Gravenhage.”

3.4.14

Bij brief van 4 juni 2012 heeft mr. H.A. van Beilen, de gemachtigde van [appellant], aan [X], voor zover van belang, het volgende geschreven:

“(...)

Medio november 2008 heeft mijn cliënt de vakantiewoning, bij u bekend onder jaarplaats [A], (hierna te noemen: “de vakantiewoning”) van de heer [Q] gekocht. Hij had de vakantiewoning in elk geval vanaf 1999 in eigendom.

Daarvoor was de vakantiewoning de eigendom van de familie [R].

Na een jaar gebruik van de vakantiewoning, bleek deze in zeer slechte staat te zijn. De heer
[S] heeft cliënt aangegeven dat het hem vrij zou staan om de vakantiewoning te slopen en naar eigen inzicht nieuwbouw te realiseren. Hem is toen tevens toegezegd dat hij vaste nutsvoorzieningen, betreffend gas, water en elektra vanuit naastgelegen zwembad kon krijgen. Nadat cliënt een maquette had gemaakt van de nieuw te bouwen vakantiewoning, ving de bouw aan na het hoogseizoen in 2010. U was zeer gecharmeerd van de maquette. Deze stond dan ook, in elk geval tijdens het hoogseizoen 2011, op de toonbank van de receptie te pronken.

Voorts had u cliënt verzocht niet te bouwen tijdens het hoogseizoen, in verband met de mogelijke overlast voor campinggasten. Client heeft toen in elk geval tot juni 2011 werkzaamheden verricht en laatstelijk het houten casco in de lak gezet en de bouwplaats opgeruimd.

Wegens omstandigheden besloot cliënt de vakantiewoning te koop aan te bieden. U gaf aan te willen bemiddelen bij de verkoop. Client wenste dit echter zelfstandig te doen. Nadat cliënt een makelaar had ingeschakeld werd cliënt duidelijk dat er notarieel geen opstalrecht gevestigd was ten aanzien van de vakantiewoning. Op het verzoek van mijn cliënt aan uw adres om het opstalrecht notarieel vast te leggen, wenste u niet in te gaan.

Er zijn vervolgens geen werkzaamheden verricht aan de vakantiewoning. Daarop volgde uw brief van 24 april 2012, waarin u de jaarplaats opzegt. Hieraan legt u ten gronde dat de vakantiewoning niet binnen de door u gestelde termijn wind- en waterdicht is, er geen bouwvergunning is aangevraagd en het kampgeld niet betaald is. U geeft aan dat het perceel voor 1 juli 2012 opgeruimd dient te zijn. Dit houdt in dat dan de houtenconstructie en de betonfundering (hierna: de opstallen) en bouwmaterialen verwijderd moeten zijn.

Namens mijn cliënt kan ik u berichten dat hij noch uw opzegging van de reserveringsovereenkomst accepteert, noch over zal gaan tot het verwijderen van zijn opstallen inclusief bouwmaterialen. In uw brief gedateerd op 25 mei 2012 veronderstelt u het tegendeel. Dit is echter uitdrukkelijk niet het geval. Mijn cliënt voert daartoe het volgende aan.

Ten aanzien van het kampgeld heb ik u reeds bericht dat mijn cliënt geen factuur heeft ontvangen. Na ontvangst daarvan zal hij direct het kampgeld betalen. Wat de bouwvergunning betreft is u bekend dat de nieuwbouw aan de woning vergunningvrij is. Dit is niet alleen de constatering van mijn cliënt geweest, maar ook een aangetrouwd familielid van u, die architect is, bevestigt dit verhaal. Zodoende kan dit punt verder terzijde worden geschoven.

Aan het wind- en waterdicht maken van de opstallen zal mijn cliënt aan de hand van nadere voorwaarden gehoor geven.

Mijn cliënt is namelijk van mening dat ten aanzien van zijn vakantiewoning, door middel van verkrijgende verjaring een opstalrecht is ontstaan. Immers cliënt en voormalige eigenaars hebben de woning voor zichzelf gehouden. Zij hadden de feitelijke macht over de woning en konden vrij beschikken ten aanzien van bijvoorbeeld verkoop daarvan. Door verloop van 10 jaren te goeder trouw is daardoor een opstalrecht verkregen. Dit houdt in dat cliënt rechthebbende is ten aanzien van alle op zijn perceel gevestigde opstallen. Aan uw oproep deze te verwijderen zal mijn cliënt geen gehoor geven.

Mijn cliënt is bereid op kort termijn de vakantiewoning wind- en waterdicht te maken. Dienaangaande wenst hij echter het reeds ontstane opstalrecht notarieel vast te leggen.

(...)."

procedure in eerste aanleg

3.5

[X] hebben [appellant] gedagvaard voor de kantonrechter en gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd per 1 juli 2012 (subsidiair 1 oktober 2012) en dat [appellant], op straffe van verbeurte van een dwangsom, wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. [appellant] heeft verweer gevoerd en heeft in reconventie primair gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat hij door middel van verkrijgende verjaring rechthebbende is geworden op het opstalrecht behorend bij de recreatiewoning, subsidiair dat voor recht wordt verklaard dat [appellant] rechthebbende is van het opstalrecht en meer subsidiair dat [X] wordt veroordeeld tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat en tot betaling van een voorschot op die schade van
€ 50.000,-.

3.6

In het vonnis van 26 februari 2013 heeft de kantonrechter de feiten vastgesteld en de standpunten van partijen weergegeven. hij heeft tevens een comparitie van partijen gelast. nadat de comparitie was gehouden, heeft de kantonrechter in het eindvonnis voor recht verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 oktober 2012 is geëindigd en heeft hij [appellant] veroordeeld de standplaats binnen zes maanden te ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom. De kantonrechter heeft de reconventionele vorderingen van

[appellant] afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie.

bespreking van de grieven

3.7

In eerste aanleg heeft [appellant] primair het standpunt ingenomen dat hij door verjaring een recht van opstal heeft verkregen. Subsidiair heeft hij betoogd dat de rechtsverhouding tussen partijen door conversie kan worden omgezet in een recht van opstal. De kantonrechter heeft zowel het primaire als het subsidiaire standpunt verworpen. De grieven van [appellant] richten zich niet tegen de beslissing van de kantonrechter betreffende het subsidiaire betoog van [appellant]. Het hof zal dit betoog dan ook niet bespreken. Het overweegt in dit verband nog dat [appellant] in de toelichting op grief 4, die grotendeels het karakter van een veeggrief heeft, weliswaar heeft aangegeven dat hij het geding in volle omvang aan het hof wil voorleggen, maar dat de enkele vermelding in de appeldagvaarding dat de appellant het geschil in volle omvang aan de appelrechter wenst voor te leggen niet voldoende is om aan te nemen dat een door de appellant niet vermeld geschilpunt naast andere wel door de appellant nader omlijnde bezwaren, in hoger beroep opnieuw aan de orde wordt gesteld

(HR 3 februari 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU8278).

3.8

Voordat het hof de grieven van [appellant] zal bespreken, zal het eerst ingaan op de discussie tussen partijen over de toepasselijkheid van de RECRON-voorwaarden. [appellant] heeft betwist dat partijen de toepasselijkheid van de voorwaarden zijn overeengekomen. Voor zover de voorwaarden wel van toepassing zouden zijn, heeft hij een beroep gedaan op de vernietigingsgrond van artikel 6:233 sub b BW. Volgens [appellant] zijn de voorwaarden hem niet ter hand gesteld. [X] heeft aangevoerd dat aan [appellant] een exemplaar van de voorwaarden is overhandigd toen hij het recreatiemiddel had verworven. Zij heeft er ook op gewezen dat de RECRON-voorwaarden bij de receptie ter inzage liggen.

3.9

Op [X] rusten stelplicht en bewijslast ten aanzien van haar stelling dat partijen de toepasselijkheid van de RECRON-voorwaarden, waarop zij zich beroept, zijn overeengekomen. Bovendien rust op [X], bij betwisting daarvan, de bewijslast ten aanzien van de terhandstelling van de algemene voorwaarden (vgl. Hoge Raad 11 juli 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD1394). Het hof stelt vast dat [appellant] gemotiveerd heeft betwist dat de RECRON-voorwaarden hem ter hand zijn gesteld. [X] heeft geen gespecificeerd bewijsaanbod gedaan van haar stellingen omtrent de terhandstelling. Het hof ziet geen reden haar ambtshalve toe te laten tot dat bewijs. Er dient dan ook van te worden uitgegaan dat

[X] de voorwaarden niet ter hand heeft gesteld. Aldus heeft zij niet voldaan aan het vereiste van artikel 6:234 lid 1 BW. Het hof tekent daarbij aan dat het gegeven dat de RECRON-voorwaarden bij de receptie ter inzage liggen, het ontbreken van een terhandstelling (voor of bij het sluiten van de overeenkomst) niet sauveert, nu [X] niet heeft gesteld dat het redelijkerwijs niet mogelijk was de voorwaarden tijdig ter hand te stellen. Integendeel, volgens [X] heeft zij de voorwaarden juist wel ter hand gesteld.
Nu niet vaststaat dat [X] de voorwaarden tijdig ter hand heeft gesteld, waar dat wel was vereist, heeft zij [appellant] niet de redelijke mogelijkheid geboden om van de voorwaarden kennis te nemen in de zin van artikel 6:233 sub b BW. Het beroep van [appellant] op de vernietigbaarheid van de voorwaarden slaagt dan ook. Bij deze stand van zaken kan in het midden blijven of partijen de toepasselijkheid van de RECRON-voorwaarden zijn overeengekomen.

3.10

Het hof stelt voorop dat [appellant] geen grieven heeft gericht tegen het oordeel van de kantonrechter (in rechtsoverweging 7 van het eindvonnis) dat de rechtsverhouding tussen partijen betreffende het gebruik van de grond door [appellant] dient te worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd betreffende ongebouwd onroerend goed.

[appellant] heeft ook niet gegriefd tegen het oordeel van de kantonrechter dat op grond van het bepaalde in artikel 7:628 lid 2 BW opzegging van een dergelijke overeenkomst dient te geschieden tegen het einde van de huurbetalingsperiode en dat deze datum van opzegging
1 oktober 2012 betreft. In hoger beroep kan dan ook van de juistheid van deze oordelen worden uitgegaan.

3.11

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de vordering van [X] tot ontruiming van de standplaats in beginsel toewijsbaar. Dat is anders indien, zoals [appellant] stelt maar [X] bestrijdt, [appellant] rechthebbende is op een door verjaring ontstaan (zelfstandig) recht van opstal ten aanzien van de (in aanbouw zijnde) recreatiewoning, dan wel opzegging van de huurovereenkomst (en ontruiming van het perceel) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het oordeel van de kantonrechter dat geen recht van opstal is ontstaan, wordt met grief 1 bestreden.

3.12

Partijen zijn het er, zoals hiervoor is overwogen, over eens dat ten aanzien van het perceel waarop de recreatiewoning zich bevindt een huurovereenkomst heeft bestaan tussen [X] als verhuurder en [appellant]. Voordat het perceel aan [appellant] was verhuurd, is het verhuurd aan anderen. Partijen zijn het er ook over eens dat de in aanbouw zijnde recreatiewoning, evenals de vorige recreatiewoning op het perceel, duurzaam met de grond verenigd is in de zin van artikel 5:20 lid 1 sub e BW, zodat [X], als de eigenaar van de grond, in beginsel door natrekking ook de eigenaar is van de recreatiewoning. In beginsel, omdat deze natrekking wordt doorbroken indien ten aanzien van de woning een recht van opstal is ontstaan. Indien het een zelfstandig recht van opstal betreft, eindigt dat recht niet door het einde van de huurovereenkomst. Dat geen (zelfstandig) recht van opstal is gevestigd, en dat daartoe in het verleden - voordat een conflict ontstond tussen partijen - ook geen pogingen zijn gedaan door partijen, staat tussen partijen niet ter discussie, zodat de vraag resteert of een dergelijk recht door verjaring is ontstaan. De stelplicht en de bewijslast ten aanzien van het ontstaan van een zelfstandig recht van opstal door verjaring rusten op

[appellant].

3.13

Voor het ontstaan van een zelfstandig recht van opstal door verjaring is in elk geval vereist dat [appellant] en diens rechtsvoorgangers bezitter zijn geweest van dat recht. Van bezit is sprake wanneer iemand een goed houdt voor zichzelf. Wanneer, zoals hier, geen sprake is van overdracht van bezit of opvolging onder algemene titel, dient het bezit te worden verkregen door het verkrijgen van de feitelijke macht, hetgeen bij inbezitneming van een recht van opstal in de regel neerkomt op de ongestoorde uitoefening van dat recht. De in het verkeer geldende opvattingen zijn beslissend voor het antwoord op de vraag of iemand zonder medewerking van de vroegere bezitter zodanige feitelijke macht over het goed heeft verkregen, dat hij nu als de bezitter moet worden aangemerkt (art. 3:108 BW).

3.14

Het feit dat [appellant] de feitelijke macht heeft uitgeoefend over de recreatiewoning, daarin uitkomend dat hij de woning heeft gebruikt, afgebroken, (gedeeltelijk) heeft herbouwd en te koop heeft aangeboden, betekent niet dat hij bezitter is geweest van het recht van opstal. Het gaat er immers niet om of [appellant] bezitsdaden heeft verricht ten aanzien van de opstal, maar ten aanzien van het recht van opstal. Naar het oordeel van het hof heeft

[appellant] zijn stelling dat ook van bezit van het recht van opstal sprake is geweest onvoldoende onderbouwd. Het hof acht in het licht van hetgeen partijen dienaangaande hebben aangevoerd het volgende redengevend:
- [X] heeft al in eerste aanleg, (onvoldoende) onweersproken door [appellant], aangevoerd dat het in de recreatiebranche zeer gebruikelijk is dat op door de exploitant staanplaatsen worden verhuurd waarop ook niet verplaatsbare kampeermiddelen worden geplaatst, die door de recreanten worden verkocht, waarna een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen de exploitant en de nieuwe eigenaar. Dat in die gevallen steeds sprake is van het bezit van een recht van opstal door de (nieuwe) eigenaar van het kampeermiddel, heeft [appellant] niet gesteld. Het ligt ook niet voor de hand, omdat de exploitant dan in al die gevallen geconfronteerd zou worden met het ontstaan van een beperkt recht, waardoor hij de onbelaste eigendom van de grond zou verliezen, met alle negatieve gevolgen van dien voor zowel de waarde van de grond als voor de mogelijkheden om de grond naar eigen inzichten (en uiteraard rekening houdend met de publiekrechtelijke bestemming ervan en de aangegane obligatoire overeenkomsten met de recreanten) te gebruiken;
- uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat het (minst genomen) niet ongebruikelijk, is dat een woning op een gehuurde staanplaats op een recreatiepark wordt gebouwd en/of verkocht zonder dat ten aanzien van de woning sprake is van een opstalrecht. Het enkele feit dat [appellant] een recreatiewoning heeft gekocht en later heeft gebouwd op een door hem gehuurde staanplaats betekent dan ook nog niet dat hij naar verkeersopvattingen het ongestoorde bezit van een recht van opstal heeft uitgeoefend;
- dat het ook op het park van [X] niet ongebruikelijk is om recreatiewoningen aan derden te verkopen, betekent gelet op hetgeen hiervoor is overwogen op zichzelf nog niet dat de koper van de recreatiewoning het bezit verkrijgt van een recht van opstal ten aanzien van de recreatiewoning. Dat is niet anders wanneer [X] zou bemiddelen bij de koop en verkoop van recreatiemiddelen. Het hof laat dan nog daar dat [X] niet bij de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen [Q] en [appellant] heeft bemiddeld;
- [appellant] heeft er op gewezen dat voor de koop- en verkoop van de recreatiewoning de medewerking van [X] is vereist. Anders dan [appellant] meent, vormt dit gegeven een contra-indicatie voor het bezit van een recht van opstal. Het recht van opstal zou dan immers pas kunnen worden overgedragen aan een derde indien [X] daaraan haar medewerking verleent. Hoe die beperking zich verhoudt tot het vereiste dat het bezit ongestoord kan worden uitgeoefend, heeft [appellant] niet toegelicht;
- in de zaak waarover het gerechtshof te Leeuwarden in het door [appellant] aangehaalde arrest van het hof (25 oktober 2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BU1889) diende te oordelen, waren partijen overeengekomen dat de verhuurder bij het einde van de huurovereenkomst gerechtigd is de recreatiewoning “over te nemen” tegen taxatiewaarde. Onder meer uit deze bepaling heeft het hof afgeleid dat de eigenaar van de grond kennelijk niet ook eigenaar van de woning was. Een dergelijke afspraak hebben [appellant] en [X] echter niet gemaakt;
- het feit dat [X] [appellant] zou hebben gestimuleerd om een nieuwe woning te bouwen en andere recreanten zou stimuleren hetzelfde te doen, draagt evenmin bij aan de conclusie dat [appellant] bezitter is van een recht van opstal ten aanzien van de woning.

3.15

De slotsom is dat [appellant] zijn stelling dat hij bezitter is van een recht van opstal ten aanzien van de recreatiewoning onvoldoende heeft onderbouwd. De grief faalt dan ook.

3.16

[appellant] heeft niet alleen aangevoerd dat het bestaan van een recht van opstal aan de vordering tot ontruiming in de weg staat, maar ook dat indien geen recht van opstal is ontstaan, de opzegging van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De kantonrechter heeft dit verweer verworpen. Volgens hem kan van [X] niet verlangd worden mee te werken aan een recht van opstal en ligt het niet afbouwen van de woning geheel in de risicosfeer van [appellant]. Met grief 3 komt

[appellant] tegen deze beslissing op.

3.17

Uit de toelichting op de grief volgt dat [appellant] ervan uitgaat dat door verjaring een zelfstandig opstalrecht is ontstaan. Door de opzegging van de huurovereenkomst zou

[appellant] geen gebruik kunnen maken van de grond rond de opstal. [X] heeft daarentegen geen enkel belang bij de opzegging, omdat zij de grond ook niet kan gebruiken vanwege de aanwezigheid van de recreatiewoning ten aanzien waarvan een recht van opstal is gevestigd, aldus [appellant]. Nu geen opstalrecht is ontstaan, is de grief in zoverre op een onjuist uitgangspunt gebaseerd.

3.18

In de toelichting op de grief heeft [appellant] ook nog aangevoerd dat het stilleggen van de bouw volledig in de risicosfeer van [X] ligt. Toen [X] zich plotseling op het standpunt stelde dat geen sprake was van een recht van opstal kon van hem niet in redelijkheid gevergd worden dat hij de woning afbouwde, aldus [appellant]. Ook dit betoog miskent dat geen recht van opstal is gevestigd. Bovendien doet het geen recht aan de voorgeschiedenis ten aanzien van de opzegging van de huur van de standplaats door

[X]. Uit de door het hof vastgestelde feiten volgt dat [appellant] in juni 2010 is gestopt met de bouwwerkzaamheden, dat [X] hem in maart 2011 schriftelijk heeft gemaand de bouwwerkzaamheden uiterlijk op 1 april 2012 te hebben afgerond,

dat [X] de overeenkomst bij brief van 22 april 2012 - dus 22 maanden na het staken van de bouwwerkzaamheden - heeft opgezegd en dat [appellant] zich pas in de brief van zijn advocaat van 4 juni 2012 op het standpunt heeft gesteld dat [X] diende mee te werken aan de vestiging van een recht van opstal. Dat [appellant] zich voor de overeenkomst werd opgezegd en hij zich tot een advocaat wendde, heeft bekommerd om de juridische status van zijn in aanbouw zijnde recreatiewoning, heeft [appellant] in het licht van deze feiten onvoldoende onderbouwd. Dat hij vanwege deze onzekerheid in de periode tot aan de opzegging de bouwwerkzaamheden heeft opgeschort, heeft hij evenmin voldoende onderbouwd.

3.19

[appellant] heeft niet betwist dat het gedurende een periode van 22 maanden niet afbouwen van een recreatiewoning door een huurder op zichzelf de opzegging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Nu dit niet afbouwen niet in de risicosfeer van [X] ligt, maar in die van [appellant], faalt zijn beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid. De grief faalt.

3.20

[appellant] heeft subsidiair in reconventie schadevergoeding gevorderd. Volgens [appellant] heeft [X] onrechtmatig jegens hem gehandeld door hem te misleiden.

[X] heeft hem er bij de aankoop van de recreatiewoning niet op gewezen dat hij geen eigenaar werd van de woning en heeft hem gestimuleerd de woning te verbouwen, zonder hem te wijzen op de consequenties. Als professionele partij, die bovendien actief is betrokken bij de koop en verkoop van recreatiewoningen op haar park, had [X] hem moeten waarschuwen door hem duidelijkheid te verschaffen over zijn rechtspositie.

3.21

Grief 2 (welke grief naar het hof begrijpt ook wordt toegelicht door het slot van de toelichting op grief 1) is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om deze vordering af te wijzen. Het hof stelt vast dat [appellant] niet opkomt tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet blijkt dat [X] [appellant] heeft aangespoord om te gaan verbouwen. Ook keert de grief zich niet tegen de overweging van de kantonrechter dat de overeenkomst tot stand is gekomen tussen [Q] en [appellant] en dat [X] pas bij de overeenkomst is betrokken toen die reeds was gesloten, waarna [X] slechts heeft meegewerkt aan het op naam stellen van het lopende huurcontract. Het hof heeft daarvan uit te gaan.

3.22

Voor zover [appellant] met de grief ingang wil doen vinden dat [X] met betrekking tot de koop van de recreatiewoning onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld, faalt de grief, nu er in appel van dient te worden uitgegaan dat [X] pas bij de overeenkomst betrokken is geraakt toen de overeenkomst al was gesloten. Voor zover de vordering betrekking heeft op het handelen of nalaten van [X] na het sluiten van de koopovereenkomst, geldt het volgende.

3.23

[X] heeft gemotiveerd betwist dat zij [appellant] nadien onjuist heeft geïnformeerd of op het verkeerde been heeft gezet. Volgens haar is duidelijk aangegeven
dat [appellant] slechts een staanplaats van haar huurde en is nooit gesproken over een recht van opstal. Het is niet haar taak om (potentiële) kopers van een opstal op haar park te wijzen op de juridische consequenties. Zij is niet opgetreden als de makelaar of adviseur van [appellant], aldus [X].

3.24

Het hof volgt [X] in dit betoog. Het lag in beginsel op de weg van [appellant] om, indien hij zekerheid wilde verkrijgen over de juridische consequenties van zijn handelen, bij het aangaan van de koopovereenkomst of bij het realiseren van zijn verbouwingsplannen informatie in te winnen. Dat hij die informatie bij [X] heeft ingewonnen en toen onjuiste informatie - te weten dat sprake was van een recht van opstal - heeft verkregen, heeft [appellant] echter niet gesteld. Voor zover [appellant] zou willen stellen dat [X] hem onjuist heeft geïnformeerd, heeft hij deze stelling onvoldoende onderbouwd.

3.25

Nu gesteld noch gebleken is dat [X] is opgetreden als de adviseur van

[appellant] - dat ligt overigens ook niet voor de hand -, valt niet in te zien dat op haar de verplichting rustte om [appellant] er op te wijzen dat ten aanzien van de door hem reeds gekochte en /of de door hem te (ver)bouwen recreatiewoning geen recht van opstal zou worden gevestigd. [X] hoefde er geen rekening mee te houden dat [appellant], met wie zij een huurovereenkomst voor een staanplaats aanging, in de onjuiste veronderstelling verkeerde dat hij, ondanks dat geen recht van opstal was gevestigd, toch rechthebbende was op een (ook nog door verjaring ontstaan) recht van opstal. Dat [appellant] wel in die veronderstelling verkeerde, acht het hof overigens onaannemelijk, nu [appellant] zich pas in juni 2012 op het bestaan van een recht van opstal heeft beroepen. [appellant] heeft ook niets aangevoerd waaruit volgt dat hij [X] al voordat hij met de verbouwing begon heeft laten weten dat hij meende rechthebbende te zijn op een opstalrecht ten aanzien van de woning.

3.26

De slotsom is dat ook deze grief faalt.

3.27

In de toelichting op grief 4 heeft [appellant] ook nog aangevoerd dat het dictum van het eindvonnis onduidelijk is. Volgens hem is onduidelijk waar de verklaring voor recht, dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd tegen 1 oktober 2012, op doelt. Naar het oordeel van het hof laat het dictum op dit punt niets aan duidelijkheid te wensen over. Voor recht is verklaard dat de huurovereenkomst is geëindigd. Nu de recreatiewoning is gebouwd op de grond ten aanzien waarvan de huurovereenkomst is geëindigd betreft de verklaring voor recht ook de recreatiewoning. De ontruiming van het gehuurde, waartoe [appellant] op straffe van verbeurte van een dwangsom is veroordeeld, houdt ook de verwijdering van de recreatiewoning in. Het staat [appellant] uiteraard vrij om met [X] een regeling te treffen die er op neerkomt dat [appellant] de woning niet hoeft te verwijderen.

3.28

Ook dit gedeelte van grief 4 faalt.

3.29

Alle grieven falen. Het hof zal de bestreden vonnissen bekrachtigen en [appellant] als de ook in appel in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het geding in hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt tarief IV).

4 De beslissing


Het gerechtshof:

bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van [X] gevallen, op € 1.862,- aan verschotten en op € 1.631,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. L. Groefsema en mr. D.H. De Witte en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 4 november 2014.