Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2014:7725

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
07-10-2014
Datum publicatie
20-10-2014
Zaaknummer
200.150.101
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Kort geding. Tijdelijke huur woonruimte, zonder vermelding van de verleende Leegstandswetvergunning. Ontruiming. Artikel 7:232 lid 2 BW toepasselijk? Afstand van huurbescherming?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.150.101

(zaaknummer kantonrechter, rechtbank Midden-Nederland, locatie Amersfoort: 2897417)

arrest van de tweede civiele kamer van 7 oktober 2014

in het kort geding van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats],

appellante,

hierna: [appellante],

advocaat: mr. H. de Groen,

tegen:

1 [geïntimeerde 1]

en

2. [geïntimeerde 2],

beiden wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

hierna gezamenlijk in (mannelijk) enkelvoud: [geïntimeerden],

advocaat: mr. C.J.M. Stubenroch.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis in kort geding dat de kantonrechter (rechtbank Midden-Nederland, afdeling civiel recht, locatie Amersfoort) tussen [appellante] als gedaagde en [geïntimeerden] als eiser heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 28 mei 2014, met grieven,

- de conclusie van eis,

- de memorie van antwoord,

- het proces-verbaal van de openbare zitting van het hof van 16 september 2014, waar pleidooien zijn gehouden overeenkomstig de pleitnotities.

2.2

Partijen hebben de stukken aan het hof overgelegd en na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald.

3 De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1. tot en met 2.11. van het bestreden vonnis.

4 De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

Het gaat in deze zaak om de opzegging van een huurovereenkomst, getiteld “Tussenhuurovereenkomst voor bepaalde tijd”, die betrekking heeft op een woning in [plaats] en op 29 maart 2012 is ondertekend door [geïntimeerden] als verhuurder en [appellante] als huurder. Aan de ondertekening gingen besprekingen en e-mailberichten vooraf, waarbij voor [geïntimeerden] een makelaar optrad en [appellante] zich ook wel liet vertegenwoordigen door haar partner, de heer [A] (hierna: [A]). Daarbij zijn verschillende concepten van de overeenkomst uitgewisseld, die steeds hebben ingehouden dat de huur van 1 april 2012 tot en met 31 maart 2014 zou lopen en dat de huurprijs € 1.250 per maand zou bedragen (inclusief stoffering).

4.2

Volgens de tekst van de artikelen 21, 22 en 23 van de overeenkomst heeft [appellante] zich verplicht om de woning na afloop van de overeengekomen huurperiode ontruimd aan [geïntimeerden] op te leveren, mag [appellante] de woning uitsluitend gedurende die periode als hoofdverblijf gebruiken, is [appellante] ermee bekend dat [geïntimeerden] de woning na afloop van die periode zelf wil bewonen, zou [geïntimeerden] de woning niet willen verhuren indien [appellante] een beroep op huurbescherming zou kunnen doen, stemt [appellante] in met de huurbeëindiging en doet zij afstand van huurbescherming en verklaart [geïntimeerden] dat hij de woning te koop aanbiedt en gerechtigd is de woning te laten bezichtigen door potentiële kopers. Als bijlage bij de overeenkomst is een door [appellante] en [geïntimeerden] ondertekende verklaring “opzegging met wederzijds goedvinden” gevoegd.

4.3

Bij brief van 7 maart 2014 heeft [geïntimeerden] [appellante] geschreven over een verplichting om de woning op 31 maart 2014 leeg op te leveren. [appellante] heeft zich vervolgens op huurbescherming beroepen, waarop [geïntimeerden] het onderhavige kort geding heeft gestart. Daarin heeft hij in eerste aanleg de ontruiming van de woning gevorderd, met veroordeling van [appellante] tot betaling van huur dan wel gebruiksvergoeding en een gebod om mee te werken aan bezichtigingen van de woning. Deze vorderingen zijn in het bestreden vonnis vrijwel onverkort toegewezen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten. Op 17 juni 2014, dus na het instellen van hoger beroep, heeft [geïntimeerden] de (uitvoerbaar bij voorraad verklaarde) ontruimingsveroordeling tenuitvoergelegd, nadat daags daarvoor in een ander kort geding een verbod op die executie was afgewezen.

4.4

[appellante] heeft ter pleitzitting in hoger beroep verklaard dat zij thans afziet van haar aanspraak op voortzetting van de huur, maar in hoger beroep wel een oordeel zoekt over de gegrondheid van de executie. Volgens [geïntimeerden] komt het hof niet toe aan dat oordeel, doordat [appellante] daarbij geen belang meer heeft: alleen de bodemrechter zal kunnen beslissen dat de tenuitvoerlegging onrechtmatig was, aldus [geïntimeerden]. Hierin volgt het hof [geïntimeerden] niet. Uit het arrest HR 22 januari 1999 (ECLI:NL:HR:1999:ZC2828) blijkt namelijk dat vernietiging van de ontruimingsveroordeling het wegvallen van de titel voor de tenuitvoerlegging tot gevolg heeft en dat dit die tenuitvoerlegging in beginsel onrechtmatig maakt. Het behoort overigens tot de taak van de hoger beroep-rechter om, binnen de grenzen van de rechtsstrijd, te beoordelen in hoeverre de oorspronkelijke vorderingen naar de huidige stand van zaken voor toewijzing in aanmerking komen (zie HR 31 mei 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE3437). Van [appellante]’s belang in de zin van artikel 3:303 BW is voldoende gebleken.

4.5

[appellante] heeft tevergeefs bestreden dat [geïntimeerden] bij de ontruimingsvordering spoedeisend belang heeft, als bedoeld in artikel 254 Rv. Weliswaar hoeft [geïntimeerden] de woning thans nog steeds niet leeg aan een koper te leveren de koper van die woning kan nog een beroep doen op een financieringsvoorbehoud maar dat neemt niet weg dat zijn verplichting daartoe ieder moment kan ontstaan en [geïntimeerden] in dat geval een bodemzaak niet zal kunnen afwachten. Ook bij de geldvordering heeft [geïntimeerden] spoedeisend belang (dit beoordeelt het hof ambtshalve). Hij heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de kans loopt op financieringsproblemen zodra hij de gebruiksvergoeding niet langer ontvangt. Het spoedeisend belang ontbreekt echter bij de vordering om [appellante] te laten meewerken aan bezichtigingen van de woning: [geïntimeerden] heeft verklaard geen gebruik te maken van het gebod, en [appellante] zal niet meer in de woning terugkeren. Gelet op deze van zaken zal het hof [geïntimeerden] alsnog, eveneens ambtshalve, niet-ontvankelijk verklaren in zijn vordering inzake de bezichtigingen - grief IV blijft buiten beschouwing.

4.6

Met betrekking tot de ontruimingsvordering stelt het hof voorop dat deze vordering, mede gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt, in kort geding met grote voorzichtigheid moet worden beoordeeld. In deze procedure is geen plaats voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Daarom mag de vordering slechts worden toegewezen indien blijkt dat de ontruiming met grote mate van waarschijnlijkheid ook in een bodemzaak zal worden bevolen en moet bovendien sprake van een zodanig ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.

4.7

In het bestreden vonnis is de vordering toegewezen op grond dat de huurovereenkomst ziet op gebruik van de woning, dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW, zodat [appellante] geen gewone huurbescherming geniet. Blijkens de parlementaire geschiedenis dient artikel 7:232 lid 2 BW beperkt te worden opgevat en gaat het daarbij om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (zie: Handelingen II 1978/1979, pagina 5026 en TK 1997-1998, 26 089, nr. 3, pagina 38). Deze aard van het gebruik kan bepaald zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte, in het bijzonder indien de duur van het gebruik daardoor begrensd is, terwijl in dit kader tevens moet worden gelet op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (vgl. Hoge Raad 30 mei 1975, ECLI:NL:HR:1975:AC5593, en Hoge Raad 13 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV2628).

4.8

Volgens het bestreden vonnis wist [appellante] bij het sluiten van de overeenkomst dat [geïntimeerden] de woning wilde verkopen en daarom de looptijd van de huur wilde beperken. Zij wist ook dat [geïntimeerden] de bedoeling had om de woning na afloop daarvan zelf in gebruik te nemen, of over te dragen aan een koper. Er staat in de overeenkomst niets vermeld over verlenging van de huur. [geïntimeerden] heeft ook al niet de indruk gewekt dat de huur zou kunnen worden verlengd en [A] (lees: [appellante]) heeft vóór het sluiten van de overeenkomst de consequenties van het afzien van huurbescherming goed begrepen, aldus nog steeds het bestreden vonnis.

4.9

In hoger beroep heeft [appellante] een en ander gemotiveerd bestreden. Hierdoor is niet voldoende aannemelijk geworden dat de makelaar aan [appellante] en [A] aan het begin van de besprekingen al duidelijk heeft gemaakt dat [geïntimeerden] wilde dat de woning na 31 maart 2014 in elk geval leeg zou komen en dat de huurder afstand zou moeten doen van huurbescherming. Het blijkt wel uit de tekst van de ondertekende overeenkomst, maar volgens [appellante] heeft de makelaar die tekst pas enkele dagen voordat zij met haar gezin haar vorige woning moest verlaten, aan haar (of [A]) toegestuurd en heeft een juridisch adviseur haar desgevraagd verteld dat zij ook huurbescherming zou genieten, indien zij de overeenkomst en de opzegging zou ondertekenen. Zij voert aan onder tijdsdruk haar handtekening te hebben geplaatst. [geïntimeerden] werpt tegen dat [appellante] onverstandig zou hebben gehandeld door de huur van haar vorige woning zo vroeg op te zeggen, maar nu de overeenkomst pas enkele dagen voor de ingangsdatum van de huur is ondertekend, is het verweer van [appellante] niet op voorhand ongeloofwaardig, ook niet indien niet zou blijken dat de e‑mailberichten, die zij voor het eerst in hoger beroep heeft overgelegd, zijn aangekomen.

4.10

Bij het vorenstaande komt dat de in de kop van de overeenkomst genoemde tussenhuur niet duidelijk maakt dat voor toepasselijkheid van artikel 7:232 lid 2 BW is gekozen en dat de keuze van partijen voor een vaste einddatum (in plaats dat verkoop van de woning tot het einde van de huur zou leiden, bijvoorbeeld) evenmin daarop duidt. Dat partijen voor een periode van twee jaren hebben gekozen volgens [geïntimeerden] is dit een bijzonderheid kan erop duiden dat partijen ervan uitgingen dat de huur niet langer zou duren, maar ook op een oogmerk om de huur niet korter te kunnen laten duren. Volgens [geïntimeerden] moest [appellante] uit de huurprijs, die laag zou zijn geweest, redelijkerwijs opmaken dat het om tijdelijke huur in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW ging, maar welke huurprijs van deze woning in 2012 normaal was, staat niet vast, laat staan wat [appellante] op grond van de hoogte van de huurprijs had moeten begrijpen. De door [geïntimeerden] overgelegde overzichten van het aanbod van huurwoningen bieden onvoldoende houvast voor een betrouwbare prijsvergelijking, doordat onduidelijk is in hoeverre die woningen vergelijkbaar zijn met de onderhavige. Dat de makelaar vóór het sluiten van de overeenkomst aan [appellante] (of [A]) heeft medegedeeld dat [geïntimeerden] in grote financiële problemen zou raken indien de woning langer zou worden verhuurd, is eveneens gemotiveerd bestreden.

4.11

Uit de mededelingen van [appellante] en [A] van augustus 2013 en september 2013 mag worden opgemaakt dat zij er toen vanuit gingen dat zij de woning uiterlijk op 31 maart 2014 zouden verlaten, maar niet dat zij ervan uitgingen dat [appellante] geen recht op huurbescherming had. Uit het feit dat zij ten tijde van die mededelingen op de hoogte waren van de Leegstandswetvergunning draagt niet bij aan [geïntimeerden]’ stelling dat de toepasselijkheid van artikel 7:232 lid 2 BW tussen partijen is overeengekomen.

4.12

De grieven II en V zijn dan ook terecht voorgedragen: in dit kort geding had, naar thans moet worden geoordeeld, de ontruimingsvordering niet mogen worden toegewezen op de daarvoor gehanteerde grond. Het hoger beroep slaagt echter pas indien blijkt dat de andere gronden, die [geïntimeerden] aan deze vordering ten grondslag heeft gelegd, evenmin deugen.

4.13

In het bestreden vonnis is de stelling van [geïntimeerden], dat (artikel 15 van) de Leegstandswet de door [appellante] ingeroepen huurbescherming wegneemt, verworpen op grond dat niet gebleken is dat [appellante] wist van de door [geïntimeerden] verkregen vergunning en dat die vergunning deel uitmaakt van de overeenkomst. Wanneer [appellante] van het bestaan van de vergunning op de hoogte is gekomen, is niet gesteld, maar ook indien dat vóór het sluiten van de overeenkomst was, is dat onvoldoende om te kunnen aannemen dat zij ermee heeft ingestemd dat artikel 15 Leegstandswet tegen haar kon worden ingeroepen. Het hof acht het oordeel van voorzieningenrechter op dit punt dan ook juist en sluit zich daarbij aan.

4.14

Volgens [geïntimeerden] is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [appellante] een beroep doet op huurbescherming. Juist is dat [appellante] bij het aangaan van de overeenkomst verklaringen heeft ondertekend die bij [geïntimeerden] valse verwachtingen hebben gewekt en dat zij pas veel later, kort vóórdat de huur volgens de tekst van de overeenkomst zou eindigen, huurbescherming heeft ingeroepen. Hiervóór blijkt echter dat niet voldoende aannemelijk is geworden in hoeverre [appellante] verwijtbaar heeft gehandeld. Niet uitgesloten kan worden dat, zoals [appellante] heeft gesteld, de makelaar een bedenkelijke rol heeft gespeeld door in februari 2012 met haar te onderhandelen over een ‘gewone’ huurovereenkomst en pas kort vóór 1 april 2012, nadat [appellante] een vergoeding aan de makelaar heeft betaald deze vergoeding heeft de makelaar intussen moeten terugbetalen een rigoureus gewijzigd concept van de overeenkomst te presenteren, met daarin de bepalingen over afstand van huurbescherming.

4.15

Hoe dan ook, partijen betichten elkaar van door de ander gepleegde misleidingen en in dit kort geding is niet voldoende aannemelijk geworden in hoeverre die over en weer geuite beschuldigingen gegrond zijn. Hoe groot [geïntimeerden]’ financieel nadeel is indien [appellante] in de woning zou blijven, kan het hof niet goed inschatten doordat [geïntimeerden] niet heeft opgegeven welke kosten tegenover de huurontvangsten van € 1.250 per maand staan. Bovendien is onzeker of, en zo ja wanneer hij de woning zal moeten leveren aan een koper (de koopovereenkomst kan nog ontbonden worden) en hoe gegrond zijn angst is, dat financiers hun vorderingen zullen opeisen wanneer de woning langer zou worden verhuurd. Inmiddels heeft [geïntimeerden] de schuld gefinancierd door geld uit zijn bedrijf op te nemen, bleek ter pleitzitting in hoger beroep, maar onduidelijk is welke verdere consequenties dit voor hem heeft. Dat [appellante] in e-mails de koper heeft bedreigd, is niet vast komen te staan, nu onduidelijk is wie die berichten heeft verzonden. Nu bij de afweging van de over en weer bij de ontruiming betrokken belangen ook moet worden gelet op het belang van [appellante] bij huisvesting van haar gezin (met vijf kinderen en het jongste kind uit 2011) en bij het voortzetten van haar kinderopvang-bedrijf in de woning, is niet voldoende aannemelijk dat de bodemrechter [geïntimeerden]’ beroep op maatstaven van redelijkheid en billijkheid zal honoreren.

4.16

Nu de grieven II en V slagen, hoeven de grieven I en III niet afzonderlijk te worden besproken. Gelet op het spoedkarakter van de procedure passeert het hof de bewijsaanbiedingen.

5 Slotsom

5.1

De grieven II en V slagen, zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd voor zover daarbij (onder 5.1) de ontruiming is bevolen. De ontruimingsvordering zal worden afgewezen. [geïntimeerden] zal alsnog ambtshalve niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn vordering inzake de bezichtigingen van de woning, zodat het bestreden vonnis ook op dat punt (5.3) zal worden vernietigd. Tegen de onder 5.2 uitgesproken veroordeling tot betaling is geen afzonderlijke grief aangevoerd, zodat het hoger beroep in zoverre zal worden verworpen.

5.2

Als de in eerste aanleg en in hoger beroep (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties veroordelen. De beslissing onder 5.4 van het bestreden vonnis wordt daarom eveneens vernietigd. De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellante] zullen worden vastgesteld op nihil voor verschotten ([appellante] was in eerste aanleg gedaagde en was daarom geen griffierecht verschuldigd) en € 400 voor salaris van de gemachtigde overeenkomstig de Aanbeveling tarieven korte gedingen kantonzaken en handelszaken van 9 december 2013. De kosten voor de procedure in hoger beroep zullen aan de zijde van [appellante] worden vastgesteld op € 308 voor griffierecht en € 2.682 voor salaris van de gemachtigde overeenkomstig het liquidatietarief (3 punten in tarief II).

6 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verwerpt het hoger beroep tegen het vonnis van de kantonrechter te Amersfoort van 30 april 2014 voor zover het de onder 5.2 uitgesproken geldveroordeling betreft;

vernietigt dat vonnis voor zover het de onder 5.1, 5.3 en 5.4 uitgesproken veroordelingen betreft, en doet in zoverre opnieuw recht;

verklaart [geïntimeerden] alsnog niet-ontvankelijk in zijn vordering tot het opleggen van een gebod om mee te werken aan bezichtigingen van de woning;

wijst de vordering tot ontruiming van de woning alsnog af;

veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellante] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op nihil voor verschotten en op € 400 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep aan de zijde van [appellante] vastgesteld op € 308 voor verschotten en op €2.682 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, F.J. de Vries en P.E. de Kort en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 oktober 2014.