Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2014:6728

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
26-08-2014
Datum publicatie
03-09-2014
Zaaknummer
200.100.691
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBARN:2011:BU7586, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur. Uitleg standaardbeding huurprijsaanpassing ROZ

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 7
Burgerlijk Wetboek Boek 7 303
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2014/152 met annotatie van mr. H. Ferment

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.100.691

(zaaknummer rechtbank Arnhem, locatie Nijmegen, 650480)

arrest van de tweede kamer van 26 augustus 2014

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. I.J.A.J. Hanssen,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Bullygroep B.V. in liquidatie (voorheen Bulters Groep B.V.),

gevestigd te Bemmel, gemeente Lingewaard,
geïntimeerde,

hierna: Bulters,

advocaat: mr. G.J.G. Olijslager.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 22 januari 2010, 9 april 2010 en 14 oktober 2011 – gecorrigeerd op 29 november 2011 – die de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Nijmegen) tussen [appellant] als gedaagde in conventie en eiser in reconventie en Bulters als eiseres in conventie en verweerster in reconventie heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 10 januari 2012,

- de memorie van grieven,

- de memorie van antwoord, tevens van incidenteel hoger beroep,

- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep,

- de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities.

2.2

Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald op één dossier.

3 De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.8 van het vonnis van 9 april 2010.

4 De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

Het gaat in dit geding kort samengevat over het volgende. [appellant] heeft vanaf 1 januari 2004 tot en met 31 december 2013 aan Bulters verhuurd een bedrijfsruimte aan de Nieuwe Dukenburgseweg 9 te Nijmegen tegen een huursom van € 660.000 op jaarbasis. Het betrof een nieuw gebouwde autoshowroom met kantoor en garage. De algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte waren op de huurovereenkomst van toepassing. Partijen zijn ook een koopoptie overeengekomen die na vijf jaren kon worden ingeroepen.

4.2

In februari 2009 bedroeg de geïndexeerde huurprijs € 59.730 per maand exclusief omzetbelasting. Bij brief van 19 februari 2009 heeft Bulters aanpassing van de huurprijs verlangd met ingang van 1 september 2009. Vervolgens hebben deskundigen de markthuurwaarde van de bedrijfsruimte per 1 januari 2009 vastgesteld op € 593.000 exclusief omzetbelasting per jaar. Bulters heeft vanaf 1 september 2009 de overeenkomstige maandelijkse huur van € 49.416,67 exclusief omzetbelasting aan [appellant] voldaan.

4.3

In eerste aanleg heeft Bulters in conventie een verklaring van recht gevorderd dat de huurprijs per 1 september 2009 € 593.000 exclusief omzetbelasting is en subsidiair dat de kantonrechter op de voet van artikel 7:303 BW een nieuwe huurprijs zal vaststellen. In reconventie heeft [appellant] de veroordeling van Bulters gevorderd tot betaling van achterstallige huurpenningen vanaf 1 september 2009, te weten het maandelijkse verschil tussen de door de deskundigen vastgestelde huurprijs en de voordien tussen partijen geldende huurprijs. Daarnaast heeft [appellant] boete gevorderd van € 2.986,50 per maand, vermeerderd met de wettelijke handelsrente.

4.4

In zijn verweer in conventie heeft [appellant] onder meer aangevoerd dat Bulters uitsluitend op 1 januari 2009 huuraanpassing kon verzoeken en dus vóór 1 juli 2008 het voornemen daartoe bekend had moeten maken. Met de brief van 19 februari 2009 is Bulters te laat, aldus [appellant]. In het tussenvonnis van 9 april 2010 heeft de rechtbank Bulters vervolgens toegelaten tot het bewijs dat zij met [appellant] is overeengekomen dat partijen vanaf 1 januari 2009 op elk willekeurig tijdstip huurprijsaanpassing kunnen verlangen. Na bewijslevering heeft de kantonrechter in het eindvonnis geoordeeld dat gelet op de getuigenverklaringen en op de tekst en bedoeling van het beding, mede tegen de achtergrond van de wettelijke bepaling en de jurisprudentie daaromtrent, Bulters is geslaagd in haar bewijslevering. De vorderingen in conventie heeft de kantonrechter vervolgens toegewezen en die in reconventie afgewezen.

4.5

Het principaal hoger beroep richt zich tegen het eindvonnis van 14 oktober 2011 en het incidenteel hoger beroep tegen het tussenvonnis van 9 april 2010. Het hof ziet aanleiding om eerst het incidenteel appel te bespreken.

4.6

Bulters betoogt in haar grief dat de kantonrechter haar ten onrechte het bewijs heeft opgedragen dat partijen vanaf 1 januari 2009 op elk willekeurig tijdstip huuraanpassing kunnen verlangen. Het hof oordeelt als volgt.

4.7

Artikel 4.4 van de huurovereenkomst luidt: “Onverminderd een huuraanpassing op grond van artikel 4.3 [de jaarlijkse indexatie, hof] is elk der partijen bevoegd om met inachtneming van het in de wet of het in artikel 4.2 van de algemene bepalingen gestelde – voor het eerst op 1 januari 2009 en vervolgens steeds na een periode van vijf jaar nadat de laatste huur prijsaanpassing aan de markthuurwaarde heeft plaatsgevonden – aanpassing van de huurprijs te verlangen.(…)” In artikel 4.2 van de algemene bepalingen is opgenomen: “Indien een partij bij het vervallen/ontbreken van een dwingend rechtelijke regeling daaromtrent gebruik wil maken van de bevoegdheid om wijziging van de huurprijs aan de markthuurwaarde te verlangen, dan stelt hij de andere partij daarvan bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst in kennis uiterlijk zes maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan. Wanneer partijen binnen twee maanden na ontvangst van de kennisgeving niet tot overeenstemming zijn gekomen, wordt de huurprijs bindend vastgesteld door drie deskundigen.(…)”.

4.8

Voor de vraag wat partijen beoogd hebben te regelen met voormelde bepalingen is. uitleg ervan noodzakelijk overeenkomstig de Haviltexmaatstaf. Zowel artikel 4.4 als artikel 4.2. betreffen standaardbepalingen die ontleend zijn aan het ROZ model. Tussen partijen staat vast dat over de (redactie van) voormelde bepalingen geen gezamenlijk overleg heeft plaatsgevonden zodat een gemeenschappelijke partijbedoeling in zoverre geen rol speelt. De toenmalige advocaat van [appellant] heeft artikel 4.4 in de huurovereenkomst opgenomen/laten staan en daarin de datum 1 januari 2009 ingevuld. Op 2 april 2003 is de conceptovereenkomst aan de toenmalige advocaat van Bulters gestuurd. Aan artikel 4.4 heeft deze niets gewijzigd. Vervolgens hebben partijen op 7 april 2003 de huurovereenkomst ondertekend. Volgens [appellant] is in het geheel niet gesproken over een tussentijdse huurprijsaanpassing en (dus) evenmin over de hier bedoelde bepalingen. Bulters heeft weliswaar aangevoerd dat verzocht is om de mogelijkheid van tussentijdse huurprijsaanpassing na vijf jaar, maar ook volgens Bulters is er over de concrete uitwerking van dat verlangen in voormelde artikelen tussen partijen niet gesproken. De getuigenverklaringen wijzen in dezelfde richting. Andere omstandigheden waaruit een gemeenschappelijke partijbedoeling zijn af te leiden zijn gesteld noch gebleken.

4.9

Een en ander brengt mee dat voor de uitleg van artikel 4.4 de redelijke uitleg leidend is. Bij die uitleg is in praktisch opzicht de taalkundige betekenis die de bewoordingen, gelezen in de context van het geschrift als geheel, in de desbetreffende kring van het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, vaak wel van groot belang maar niet van doorslaggevende betekenis. Naast de taalkundige betekenis dient ook de context van het contractbeding, mede in het licht van de redactie van het gehele contract, in ogenschouw te worden genomen. Verder neemt het hof in acht de verhouding tussen het contract en eerdere of latere contracten tussen dezelfde partijen, de considerans van het contract, de totstandkomingsgeschiedenis van het contract, de aard van de overeenkomst, het commerciële doel van het contract en de hoedanigheid van partijen.

4.10

Beide partijen handel(d)en professioneel in merkauto’s en werden bijgestaan door een advocaat met kennis van het huurrecht. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 10 jaren met de mogelijkheid van verlenging (artikel 3.2). In de eerste periode voor bepaalde tijd, 10 jaren, is een mogelijkheid voor tussentijdse huurprijsaanpassing overeengekomen voor beide partijen. De wijze waarop in artikel 4.4 de termijn is geformuleerd waarop huurprijsaanpassing verzocht kan worden – voor het eerst op 1 januari 2009 en vervolgens steeds na een periode van vijf jaar nadat de laatste huurprijsaanpassing aan de markthuurwaarde heeft plaatsgevonden – sluit aan bij de wettelijke bepaling uit artikel 7:303 lid 1 sub b BW. Dat de wijze waarop de huurprijsaanpassing berekend moet worden (de actuele huurwaarde of huurprijzen van referentiepanden in de afgelopen vijf jaren) verschilt, doet daar onvoldoende aan af. Zoals hiervoor is overwogen is de huurovereenkomst – zoals gebruikelijk bij bedrijfsonroerende zaken – aangegaan voor een termijn van 2 × 5 jaar met verlengingsmogelijkheden voor telkens weer vijf jaren. Daarop is artikel 7:303 BW ook toegesneden. Het enige verschil is dat partijen binnen de termijn van de “bepaalde tijd” van 10 jaren een tussentijdse huurprijsaanpassingsmogelijkheid hebben opgenomen, waarmee is afgeweken van artikel 7:303 lid 1 sub a BW. Verder sluit het hof zich aan bij rov. 2.17, 2e alinea, van het eindvonnis. Het ligt dus voor de hand om bij de uitleg van artikel 4.4 aansluiting te zoeken bij artikel 7:303 lid 1 sub b BW.

4.11

De wettelijke bepaling (voorheen artikel 7A:1632a, thans 7:303 lid 1 BW) en contractuele bepalingen met een vergelijkbare redactie als de onderhavige worden in de jurisprudentie aldus uitgelegd dat de partij die huurprijsaanpassing wenst, dit voor het eerst kan doen na vijf jaren na aanvang van de huurovereenkomst. Over artikel 7A:1632a lid 1 onder b BW – dat gold ten tijde van het aangaan van onderhavige huurovereenkomst – heeft de Hoge Raad geoordeeld: “Een redelijke (…) uitleg van de bepaling brengt dan ook mee haar aldus te verstaan dat partijen zich slechts éénmaal per vijf jaren met een vordering tot nadere huurprijsvaststelling tot de rechter kunnen wenden, en dat zij zulks óók kunnen doen op een tijdstip dat gelegen is tussen twee tijdstippen waarop de overeenkomst sedert haar aangaan een veelvoud van vijf jaar heeft geduurd” (Hoge Raad 27 september 1996, NJ 1997/81). Bij gelijkende contractuele bepalingen betekent dit dat elke partij op de in de bepaling genoemde datum of daarna op ieder willekeurig tijdstip huurprijsaanpassing kan verzoeken. Een nieuw verzoek tot huurprijsaanpassing kan vervolgens pas minimaal vijf jaren nadat een huurprijsaanpassing heeft plaatsgevonden, gedaan worden (vgl. kantonrechter te Arnhem, 20 november 2003, WR 2004, 17). In beginsel wordt dus niet aangenomen dat slechts exact vijf jaar na ingang van de huurovereenkomst of een veelvoud daarvan huurprijsaanpassing verzocht kan worden noch dat de in een contractuele bepaling genoemde datum een gefixeerde datum is of (stilzwijgend) is overeengekomen als fatale termijn. Evenmin wordt aangenomen dat het contractuele beding een vervalbeding is in die zin dat de rechten op huurprijsaanpassing voor partijen vervallen indien de huurprijsaanpassing niet per de genoemde datum wordt verzocht.

4.12

Gelet op al het bovenstaande, mede in onderling verband beschouwd, brengt een redelijke uitleg van artikel 4.4 mee dat partijen vanaf vijf jaren na ingang van de huur huurprijsaanpassing kunnen verzoeken, dus voor het eerst op 1 januari 2009 en vervolgens op ieder willekeurig tijdstip daarna.

4.13

Uit het voorgaande vloeit voort dat de rechtbank ten onrechte een bewijsopdracht aan Bulters heeft verstrekt en dat aan (tegen)bewijslevering niet wordt toegekomen. Voor zover de stelling van [appellant] dat het voor hem in verband met eventuele nieuwe financiering noodzakelijk was óp 1 januari 2009 te weten waar hij aan toe was, heeft [appellant] geen gemeenschappelijke partijbedoeling gesteld die zich voor (tegen)bewijs leent. Indien hier anders over geoordeeld zou moeten worden, heeft [appellant] onvoldoende toegelicht dat dit specifieke belang bij Bulters bekend was en invloed heeft gehad op de redactie van artikel 4.4.

4.14

[appellant] heeft nog verwezen naar de conclusie van AG Langemeijer bij Hoge Raad 7 december 2001 (ECLI:NL:HR:2001:AD3960) waaruit zou blijken dat de in artikel 4.4 genoemde datum wel heeft te gelden als een gefixeerde datum, maar dat betoog faalt. Het beding in de betreffende huurovereenkomst was immers anders geredigeerd: "Elk der partijen is bevoegd om telkenmale na het verstrijken van een periode van 5 jaar, derhalve voor het eerst op 1 december 1995 herziening van de huurprijs te verlangen door een toetsing van de huurprijs aan de marktwaarde van het gehuurde. De wens daartoe zal aan de andere partij ter kennis moeten worden gebracht 6 maanden voor de laatstgenoemde datum." De laatste zinsnede (“6 maanden voor de laatstgenoemde datum”) en de overige gestelde feiten en omstandigheden in die procedure waren voor de rechtbank aanleiding om aan te nemen dat partijen de bedoeling hebben gehad dat de huurprijs uitsluitend op bepaalde vaste momenten zou kunnen worden gewijzigd.

4.15

De slotsom is dat het incidenteel hoger beroep slaagt. In het principaal hoger beroep behoeft de eerste grief daarom geen bespreking. De tweede grief keert zich tegen het oordeel dat het beroep van [appellant] op artikel 6:248 lid 2 BW niet opgaat. Met de rechtbank oordeelt het hof dat [appellant] voor dat beroep onvoldoende klemmende feiten en omstandigheden heeft gesteld die rechtvaardigen dat Bulters ondanks haar contractuele rechten geen beroep mag doen op artikel 4.4. Daarbij is onder meer van belang dat in 2003 bij het aangaan van de huurovereenkomst voor geen van partijen voorzienbaar was of de huurprijzen zouden stijgen of dalen. Een huurprijsaanpassingsbeding voorziet erin om de huurprijs aan te passen aan een gewijzigde conjunctuur. In dit geval is sprake geweest van een dalende conjunctuur, zodat het beding door de huurder is ingeroepen. Bij stijgende huurprijzen had [appellant] zich van het beding kunnen bedienen. Een en ander ligt besloten in de risicoverdeling die het beding beoogt te regelen en biedt geen grond voor toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW.

4.16

Tegen de oordelen van de kantonrechter ter zake van het taxatierapport (rovs. 2.24 – 2.26) heeft [appellant] geen grief gericht, zodat het hof van de door de deskundige vastgestelde prijs uitgaat. De derde grief in het principaal hoger beroep heeft geen zelfstandige betekenis.

4.17

Op grond van de devolutieve werking van het incidenteel hoger beroep dient het hof de verworpen en niet besproken verweren van [appellant] uit de eerste aanleg te beoordelen. [appellant] heeft aangevoerd dat Bulters geen beroep toekomt op de contractuele mogelijkheid van huurprijsaanpassing omdat artikel 7:303 BW dwingend recht is en huurprijsaanpassing dus pas na de termijn van 10 jaren verzocht kan worden. In het tussenvonnis van 9 april 2010 heeft de kantonrechter dit verweer onder 4.3 verworpen. Het hof oordeelt dat artikel 7:303 BW van semi-dwingend recht is, dat wil zeggen dat daarvan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken (Hoge Raad 28 mei 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL9562, Momus II). In onderhavige huurovereenkomst is ten voordele van de huurder afgeweken. De huurder mag dus zonder meer een beroep doen op artikel 4.4. Het verweer strandt hierop.

Slotsom

4.18

Het incidenteel hoger beroep slaagt en het principaal hoger beroep faalt. Het tussenvonnis van 9 april 2010 zal het hof in zoverre vernietigen en het eindvonnis van 14 oktober 2011, gecorrigeerd op 29 november 2011, bekrachtigen op gewijzigde gronden.

4.19

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het principaal en het incidenteel hoger beroep veroordelen. Deze kosten aan de zijde van Bulters zullen worden vastgesteld op € 666 aan griffierecht en aan salaris advocaat op € 2.682 (3 punten x tarief II) voor het principaal hoger beroep en op € 1.341 (3 punten x tarief II x 0,5) voor het incidenteel hoger beroep.

4.20

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

5 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

in het principaal hoger beroep

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Nijmegen van 14 oktober 2011, gecorrigeerd op 29 november 2011;

veroordeelt [appellant] in de kosten van dit hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Bulters vastgesteld op € 666 voor griffierecht en op € 2.682 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

in het incidenteel hoger beroep

vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Nijmegen van 9 april 2011 voor zover daarbij is geoordeeld en beslist dat Bulters dient te bewijzen dat zij met [appellant] is overeengekomen dat partijen vanaf 1 januari 2009 op elk willekeurig moment huurprijsaanpassing kunnen verlangen;

veroordeelt [appellant] in de kosten van dit hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Bulters vastgesteld op € 1.341 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

in beide hoger beroepen

veroordeelt [appellant] in de nakosten, begroot op € 205, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68 in geval niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, A.E.F. Hillen en D.J. Buijs en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2014.