Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2014:6483

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
19-08-2014
Datum publicatie
21-08-2014
Zaaknummer
200.118.312
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBALM:2012:BW8238, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Notaris aansprakelijk door niet bij appellant te informeren naar de beweegreden om de transacties (het verstrekken van hypothecaire leningen) aan te gaan en te wijzen op de aan die transacties verbonden risico’s. Dit terwijl de notaris beschikte over gedetailleerde kennis over de onderlinge samenhang van de diverse (eerdere) transacties aangaande de percelen, over het opknippen van de diverse percelen in reepjes grond en over de enorme en onverklaarbare waardeschommelingen. Het beroep van de notaris op bij appellant of zijn adviseur aanwezige deskundigheid wijst het hof af.

De notarisklerk heeft jegens appellant onrechtmatig gehandeld door, ondanks zijn gedetailleerde wetenschap over de aard van de transacties en de (realistisch te achten) risico’s, appellant niet te informeren en/of te waarschuwen, terwijl hiervoor geen beletsel aanwezig was.

Verwijzing naar schadestaatprocedure. Hof honoreert het beroep op eigen schuld (artikel 6:101 BW) van appellant op grond waarvan 35% van de schade voor zijn rekening dient te komen. Aan de beoordeling van een eventuele billijkheidscorrectie kan nog niet worden toegekomen omdat de omvang van de door appellant geleden schade nog niet vast staat.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 6
Burgerlijk Wetboek Boek 6 74
Burgerlijk Wetboek Boek 6 101
Burgerlijk Wetboek Boek 6 162
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NTHR 2014, afl. 5, p. 251
JOR 2015/284
NJF 2014/390
RN 2014/106

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.118.312

(zaaknummer rechtbank Almelo 113604)

arrest van de eerste kamer van 19 augustus 2014

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [plaatsnaam],

appellant in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. L.M. Graal,

tegen:

1 [geïntimeerde sub 1],

wonende te [plaatsnaam],

hierna: de notaris,

2. de maatschap [geïntimeerde sub 2],

gevestigd te [plaatsnaam],

hierna: de maatschap,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[geïntimeerde sub 3] ,

gevestigd te [plaatsnaam],

hierna (gezamenlijk met geïntimeerde sub 4 in het principaal hoger beroep/tevens appellant in het incidenteel hoger beroep): de vennootschappen,

4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[geïntimeerde sub 4] ,

gevestigd te [plaatsnaam],

hierna (gezamenlijk met geïntimeerde sub 3 in het principaal hoger beroep/tevens appellant in het incidenteel hoger beroep): de vennootschappen,

5. [geïntimeerde sub 5],

wonende te [plaatsnaam],

hierna: [geïntimeerde sub 5],

geïntimeerden in het principaal hoger beroep,

appellanten in het incidenteel hoger beroep,

hierna gezamenlijk: de notaris c.s.,

advocaat: mr. J.W. van der Horst.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 30 mei 2012 dat de rechtbank Almelo tussen [appellant] als eiser in conventie/verweerder in reconventie en de notaris c.s. als gedaagde in conventie/eiser in reconventie heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 24 augustus 2012,

- de memorie van grieven tevens houdende akte vermeerdering van eis, met producties,

- de memorie van antwoord tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appel tevens houdende antwoordakte met betrekking tot eiswijziging, met producties,

- de memorie van antwoord in incidenteel hoger appel,

- de pleitnota's van de op 30 juni 2014 gehouden pleidooien. Hierbij is akte verleend van de stukken die bij bericht van 16 juni 2014 door mr. Graal namens [appellant] zijn ingebracht en door mr. Van der Horst namens de notaris c.s.

2.2

Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald (op één dossier).

3 De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten die de rechtbank in het vonnis van 30 mei 2012 onder 2.2 tot en met 2.9 heeft vastgesteld. Daarnaast gaat het hof uit van de navolgende feiten.

3.2

Op 7 augustus 2012 heeft de Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Almelo uitspraak gedaan in de klachtzaak 09 11 Wna (overgelegd als productie 3 bij memorie van grieven), waarbij [appellant] één van de klagers was. De zaak had betrekking op het handelen van de notaris in het hierna te noemen project Dronten. De Kamer van Toezicht verklaart de klacht gegrond voor zover deze betrekking heeft op de zorgplicht van de notaris en legt de notaris een berisping op. In de uitspraak is onder meer het volgende overwogen:

De omstandigheid dat klagers een ongebruikelijk hoge rente zouden ontvangen over het door hun uitgeleende bedrag, rechtvaardigde - zonder nader onderzoek - niet de conclusie van de notaris en/of zijn klerk dat klagers over voldoende deskundigheid beschikten om in te schatten hoe groot het risico was dat klagers met de overeenkomst zouden aanvaarden, danwel dat het uitsluitend hun eigen verantwoordelijkheid was om zich van deskundig advies te voorzien.

De notaris stelt weliswaar terecht, dat met zijn inschakeling niet tevens een opdracht is gegeven om zelf de waarde van de zekerheid (het registergoed) te onderzoeken, maar dat brengt niet met zich dat de notaris hierin geen enkele verantwoordelijkheid heeft.

Evenmin mocht de omstandigheid dat de notaris uit de beschikbare informatie mocht concluderen dat klagers zelf, dan wel hun bestuurders, dan wel hun adviseur [adviseur], meer of minder regelmatig van doen hebben gehad met koop en verkoop van registergoederen en daarbij voorkomende hypotheekakten, voor de notaris zonder nader onderzoek leiden tot de slotsom dat klagers beschikten over de nodige expertise op dit terrein.

Op de notaris rust de zware zorgplicht te bewerkstelligen dat partijen volledig zijn geïnformeerd over de inhoud en de gevolgen van de hypotheekakte. In dat verband is de expertise van klagers van belang. Voor zover het gaat om de expertise van klagers heeft de notaris ter zitting verklaard dat zijn onderzoek zich heeft beperkt tot het bekijken (op het internet) van gegevens uit openbare bron met betrekking tot de doelomschrijving van de rechtspersonen waarbij hun adviseur [adviseur] was betrokken.

De Kamer oordeelt dat de notaris de hypotheekakten heeft gepasseerd als zekerheid voor een overeenkomst van geldlening met een uitzonderlijk hoge rente, en een waarde van de verstrekte zekerheid die lager of mogelijk zelf(s) veel lager lag dan het bedrag van de geldlening waarvoor zekerheid werd gegeven, zonder dat hij zich voldoende van de deskundigheid aan de zijde van klagers om hun aan deze transacties verbonden financiële risico's in te schatten had vergewist.

4 De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

Het gaat in deze zaak, kort gezegd, om het volgende. Op 19 mei 2008, 6 juni 2008 en 18 juli 2008 heeft de notaris in totaal vier hypotheekakten gepasseerd, waarbij [appellant] (samen met anderen) hypothecaire leningen verstrekte aan Holland Estate B.V. (hierna: Holland Estate). De door [appellant] aan Holland Estate verstrekte leningen bedroegen in totaal € 850.005. De hypotheken werden gevestigd op onroerend goed (landbouwgronden) in Dronten, Roden, Oppenhuizen en Lelystad. De looptijd van de hypothecaire leningen bedroeg respectievelijk 3 maanden (Dronten, Roden, Lelystad) en 6 maanden (Oppenhuizen). De overeengekomen rente bedroeg 10% per kwartaal voor project Dronten, 15% per kwartaal voor project Roden, 7,5% per kwartaal voor project Lelystad en 15% per zes maanden voor project Oppenhuizen. Bij overschrijding van de aflossingstermijn waren maandelijkse boetes overeengekomen van € 25.000 (projecten Lelystad en Oppenhuizen) en € 75.000 (projecten Dronten en Roden).

Holland Estate is in gebreke gebleven om na afloop van de overeengekomen looptijden de rente en de hoofdsommen af te lossen dan wel enig boetebedrag te betalen. Holland Estate is op 14 juli 2009 in staat van faillissement verklaard.

[appellant] houdt de notaris c.s. aansprakelijk voor de door hem geleden schade doordat Holland Estate haar verplichtingen uit de hypothecaire leningen niet is nagekomen. Ter onderbouwing hiervan verwijt [appellant] de notaris c.s. dat hij toerekenbaar is tekortgeschoten in zijn zorg- en waarschuwingsplicht jegens hem. Daarnaast levert het handelen van de notaris volgens [appellant] een zelfstandige onrechtmatige daad op wegens onzorgvuldig handelen dan wel handelen in strijd met de Wet op het notarisambt (Wna). Ook het handelen van [geïntimeerde sub 5] levert volgens [appellant] een zelfstandige onrechtmatige daad op jegens [appellant] wegens onzorgvuldig handelen. De notaris c.s. heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

De rechtbank heeft in conventie de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten. In hoger beroep heeft [appellant] zijn eis gewijzigd. Naast hoofdelijke veroordeling (primair) tot betaling van een bedrag van € 850.005, vermeerderd met de overeengekomen rente en boetes, althans de wettelijke rente vanaf de datum van het verstrekken van de leningen, (subsidiair) tot betaling van een bedrag gelijk aan het verschil tussen € 850.005 en de vastgestelde waarde van de ten behoeve van [appellant] ondergezette percelen dan wel van (meer subsidiair) een in goede justitie vast te stellen bedrag aan schadevergoeding, vordert [appellant] thans primair tevens hoofdelijke veroordeling van door hem gemaakte beslagkosten, taxatiekosten en kosten wegens juridische bijstand ex artikel 6:96 BW.

4.2

[appellant] is in het principaal hoger beroep met elf grieven tegen het vonnis in conventie van 30 mei 2012 opgekomen. De notaris c.s. heeft in incidenteel hoger beroep één grief gericht tegen het bestreden vonnis in conventie. De grieven in het principaal hoger beroep lenen zich voor gezamenlijke behandeling. De grief in het incidenteel hoger beroep richt zich tegen overwegingen van de rechtbank die niet dragend zijn geweest voor haar beslissing en beoogt ook geen wijziging in het dictum, zodat het hof niet toekomt aan beoordeling van de grief wegens het ontbreken van enig belang.

4.3

[appellant] legt primair aan zijn vordering ten grondslag dat de notaris zijn zorgplicht jegens hem heeft geschonden. [appellant] verwijt de notaris, samengevat, dat hij bij de vestiging van de diverse hypotheekrechten hem niet heeft geïnformeerd over en gewaarschuwd voor de financiële en juridische risico's van de in de akten neergelegde transacties, hoewel de gegeven omstandigheden daartoe aanleiding gaven. De notaris had [appellant] nooit ontmoet, hij wist niets van de achtergrond van [appellant] af of van zijn motieven om de transacties aan te gaan, en ook was hij onbekend met de mate van kennis van [appellant] over dit soort transacties. De notaris heeft dus ook niet gecontroleerd of de wil van [appellant] overeenstemde met hetgeen in de akten was verwoord. Volgens [appellant] had de notaris ministerie moeten weigeren dan wel [appellant] dienen te informeren en te waarschuwen voor de aan de transacties verbonden risico's. Indien [appellant] op juiste wijze was geïnformeerd, zou hij de transacties met Holland Estate niet zijn aangegaan.

De notaris betwist zijn zorgplicht jegens [appellant] te hebben geschonden. Hij is niet verplicht om uit eigen beweging onderzoek te doen naar de risico's van de in de akten opgenomen rechtshandelingen. [appellant] wist volgens de notaris heel goed waar hij mee bezig was, nu [appellant] al eerder speculatieve beleggingen had gedaan. Hierbij had [appellant] wel een goed financieel resultaat bereikt. Op de notaris rustte in het onderhavige geval geen zwaarwegende zorgplicht omdat [appellant] ter zake van het passeren van de akten voldoende deskundig was. De notaris betwist voorts dat sprake was van bijzondere omstandigheden die maakten dat de notaris moest verifiëren of [appellant] zich bewust was van de risico's van de hypothecaire geldleningen.

4.4

Het hof stelt voorop dat een beroepsbeoefenaar moet handelen met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht. Voor een notaris heeft te gelden dat een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris zich bij de van hem verlangde werkzaamheden de belangen van de in de akte vermelde partijen behoort aan te trekken. Bij de beoordeling van de aansprakelijkheid van de notaris uit hoofde van zijn taak bij het verlijden van een akte, dient uitgangspunt te zijn dat op hem in zijn hoedanigheid een zwaarwegende zorgplicht rust ter zake van hetgeen nodig is voor het intreden van de rechtsgevolgen welke zijn beoogd met de in die akte opgenomen rechtshandelingen (HR 28 september 1990, ECLI:NL:HR:1990:AC0095). Deze zorgplicht vindt haar grens daar waar de notaris goede grond heeft te vertrouwen dat de betreffende belanghebbende zichzelf reeds op de hoogte had gesteld of dat deze tevoren reeds voldoende inzicht had in hetgeen voor die gevolgen vereist was (HR 27 maart 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0557). In een geval als de onderhavige zaak waarbij het gaat om een particulier die betrokken is bij speculatieve transacties, geldt dat onder omstandigheden in samenhang met hetgeen de notaris overigens bekend is omtrent de aard van de beoogde transactie en de ernst van de daarmee samenhangende risico's alsmede omtrent de hoedanigheid van de betrokken partij, de notaris niet ermee kan volstaan bij de wederpartij te informeren naar de beweegredenen voor die transactie maar ook bij de betrokken partij zelf daarnaar informeert en zo nodig wijst op de aan de transactie verbonden risico's (vergelijk HR 14 december 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB3762).

4.5

Niet in geschil is dat de notaris niet als partijnotaris voor Holland Estate optrad. Voorts staat vast dat de notaris [appellant] niet heeft geïnformeerd over of heeft gewaarschuwd voor de aan de transacties met Holland Estate verbonden risico's. Dit geldt voor alle transacties waarbij de notaris de akten heeft verleden voor rechtshandelingen waarbij [appellant] partij was, dus zowel met betrekking tot de onder 4.1 genoemde projecten (hierna: de projecten) als voor een viertal eerder uitgevoerde transacties (zie hieronder). Het hof acht het volgende relevant voor de beoordeling of de notaris de op hem rustende zorgplicht heeft geschonden:

- waardestijgingen

Er was sprake van buitensporige waardesprongen van de percelen waarbij Holland Estate als verkoper of koper betrokken was. Deze waardesprongen, die zich binnen een zeer kort tijdsbestek afspeelden, waren de notaris bekend, omdat hij telkens bij het verlijden van de (eerdere) leveringsakten dan wel hypotheekakten ten aanzien van die percelen betrokken was. Dit volgt onder meer uit productie 7 bij akte houdende overlegging producties (in hoger beroep) aan de zijde van [appellant]. Het betreft een e-mail van 15 april 2008 van [geïntimeerde sub 5] gericht aan [persoon 1], sinds 1 februari 2009 enig bestuurder van Holland Estate, tevens vader van [persoon 2], enig aandeelhouder en tot 1 februari 2009 enig bestuurder van Holland Estate. In deze e-mail is een excel-sheet gekopieerd die een gedetailleerd overzicht bevat van de aan- en verkoopwaarden en levering- en hypotheekdata van diverse percelen. Desgevraagd heeft [geïntimeerde sub 5] tijdens het pleidooi in hoger beroep verklaard, dat dit "gewoon een overzicht was", dat hij op grond van de hem beschikbare gegevens kon maken. Uit deze e-mail volgt bijvoorbeeld dat de aankoopprijs van een perceel in Emmeloord € 180.000 bedroeg, terwijl de verkoopprijs € 1.055.499 bedroeg. De notaris c.s. heeft ten aanzien van geen van de percelen waarbij [appellant] betrokken was een onderbouwing gegeven die de waardestijgingen die in extreem korte tijd plaatsvonden zouden kunnen verklaren, zoals een raadsbesluit waaruit de bestemmingswijziging van de betrokken percelen blijkt.

- inzicht in opknippen van percelen

Niet alleen droegen de notaris en [geïntimeerde sub 5] gedetailleerde kennis over de waardestijgingen van de percelen, ook droegen zij kennis dat de bij de projecten betrokken percelen waarop de hypotheken van onder meer [appellant] werden gevestigd, werden opgeknipt in reepjes grond die (veelal) geen eigen kadastrale aanduiding hadden. Dit opknippen kan (prijsdrukkende) consequenties hebben in het geval het tot executie van de gevestigde hypotheken zou komen, hetgeen inmiddels ook is gebleken. Ten tijde van het verlijden van de akten was het in ieder geval voor de notaris duidelijk of had dat kunnen zijn dat het nog maar de vraag was of de aan [appellant] verstrekte hypotheken voldoende zekerheid boden voor de door hem aan Holland Estate verstrekte geldleningen. Uit het niet voldoende weersproken overzicht onder 51 van de conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie volgt voldoende dat de percelen uit de projecten slechts een fractie van de zekerheid boden voor de door [appellant] verstrekte hoofdsom met (maar ook zonder) overeengekomen rente.

- kortlopende leningen

De door [appellant] versterkte leningen hadden alle een zeer korte looptijd, hetgeen van invloed kan zijn op de verhaalbaarheid van deze leningen ter zake van de ondergezette percelen, gelet op de kennelijk binnen die looptijd te behalen waardestijging.

- frequente transacties ten aanzien van hetzelfde perceel zonder kenbare noodzaak

Ten aanzien van het project Lelystad zijn delen van de percelen M6161 en M6163 op 1 oktober 2007 gekocht door een aan Holland Estate gelieerde vennootschap voor € 650.000, waarbij de akte is verleden door de notaris. Op diezelfde dag verkoopt die vennootschap deze percelen tegen dezelfde verkoopprijs aan Holland Estate. Op 30 november 2007 verlijdt de notaris een achttal akten waarbij het perceel in acht reepjes en lapjes wordt opgedeeld. Voorts verplichten de kopers zich om aangekochte stukjes na zes maanden terug te verkopen aan Holland Estate voor een hoger bedrag. De verkoopprijs per vierkante meter is in twee maanden gestegen van € 162/m2 tot € 500/m2. Op 6 juni 2008 koopt Holland Estate de reepjes en lapjes grond weer terug, niet voor de hogere in de verkoopakte van 30 november 2007 genoemde bedragen, maar voor de oorspronkelijke prijs als waarvoor de verkopers het zes maanden eerder van Holland Estate kochten.

Op 30 november 2007 vindt ook nog een rangwisseling plaats, waarbij Terhorst Grondverwerving B.V. een hypotheek verkrijgt op een niet nader aangeduid deel van het perceel M6161 in Lelystad. Op 6 juni 2008, dezelfde datum waarop Holland Estate M6161 weer verkocht en geleverd krijgt, koopt [geïntimeerde sub 5] voor € 250.000 van Holland Estate een stukje grond van perceel M6161. Ook de leveringsakte ten aanzien van deze transactie is door de notaris verleden. Uit de akte blijkt dat [geïntimeerde sub 5] het stukje grond uiterlijk op 13 juni 2008, dus zeven dagen later, weer aan Holland Estate zal terugverkopen voor dezelfde prijs. Verder is overeengekomen dat Holland Estate aan [geïntimeerde sub 5] de interimfinanciering zal betalen.

Ook ten aanzien van de projecten Oppenhuizen, Roden en Dronten deden zich kort voor de hypotheekverstrekking aan [appellant] binnen een zeer kort tijdsbestek grote waardeschommelingen van de grond voor of bleken er recente hypothecaire voorbelastingen te bestaan voor reepjes grond van de diverse percelen tegen uiteenlopende koopsommen. Ook bij de eerdere transacties van Holland Estate waarbij [appellant] betrokken was (Sloten, Moddergat/Nes, Hoogkerk/Groningen en Noordoostpolder) en ten aanzien waarvan de notaris de akten passeerde, doen zich waardesprongen voor en/of recente hypothecaire voorbelastingen tegen uiteenlopende koopsommen.

- de notaris trad naar buiten als een specialist op gebied van agrarische gronden

Uit de overgelegde screenprints van de website van de notaris volgt dat de notaris zich afficheert als deskundige in landbouwgrondtransacties.

- deskundigheid [appellant]

Ter onderbouwing dat [appellant] voldoende deskundig was met de risico's van de in de akten neergelegde transacties heeft de notaris c.s. slechts verwezen naar de bekendheid van [appellant] met het feit dat de aan hem verstrekte hypothecaire zekerheden betrekking hadden op "warme" gronden, waarvan de waarde(stijging) van de gronden (mede) afhing van een eventuele bestemmingswijziging. Uit het door de notaris c.s. in de memorie van antwoord opgenomen overzicht van eerdere vergelijkbare transacties (waarbij de notaris ook de akten had verleden), die wel de overeengekomen rendementen hebben opgeleverd, volgt echter dat die transacties zich hebben afgespeeld in de periode tussen 13 december 2007 en 29 april 2008, terwijl de hiervoor genoemde transacties hebben plaatsgevonden tussen 19 mei 2008 en 17 juli 2008. Hieruit volgt dat [appellant] nog maar heel kort betrokken was bij dergelijke transacties zodat hij niet zonder meer als ervaringsdeskundige kan worden beschouwd. Het feit dat [appellant] de eerdere transacties was aangegaan kan ook niet leiden tot het aannemen van deskundigheid bij [appellant] bij het aangaan van de projecten (zie verder ook hierna).

Andere feiten of omstandigheden waaruit een mogelijke eigen deskundigheid van [appellant] kan volgen heeft de notaris c.s. niet aangevoerd en zijn ook niet gebleken. De stelling van [appellant] dat hij, consultant op het gebied van transport en logistiek, een leek is op het terrein van dit soort grondtransacties en niet over specifieke of juridische kennis aangaande transacties met betrekking tot "warme" gronden beschikt heeft de notaris c.s. dan ook onvoldoende betwist.

- deskundigheid [adviseur] (hierna: [adviseur])

Ook het verweer van de notaris c.s. dat [appellant] zich heeft laten bijstaan door een ervaren, deskundig en professioneel vastgoedinvesteerder, [adviseur], is onvoldoende onderbouwd. Weliswaar heeft [appellant] erkend dat (vrijwel) alle contacten tussen [appellant] en de notaris met de [adviseur] namens [appellant] plaatsvonden, en is ook niet gesteld of gebleken dat [appellant] de notaris enig verwijt maakt over de reikwijdte van de volmacht waarover [adviseur] kennelijk beschikte, zodat een eventuele deskundigheid van [adviseur] mogelijk aan [appellant] kan worden toegerekend, maar [appellant] heeft betwist dat [adviseur] over specialistische kennis beschikte aangaande handel in landbouwgronden of ervaringsdeskundige zou zijn. Uit de stellingen van [appellant] en de door partijen overgelegde akten volgt dat [adviseur] eveneens (al dan niet samen met [appellant]) geldleningen aan Holland Estate verstrekte en in die zin medefinancier was. Uit de door de notaris c.s. overgelegde e-mails van [adviseur] (productie 19 bij memorie van antwoord) volgt in onvoldoende mate dat [adviseur] over voldoende deskundigheid beschikte om de financiële en juridische risico's van de in de akten neergelegde transacties te doorgronden. Eerder volgt uit deze e-mails dat [adviseur] een actieve rol speelde in het zoeken en bijeenbrengen van investeerders en dat zijn ervaring vooral daaruit bestond. Ook volgt dit, zoals de notaris c.s. lijkt aan te voeren, niet uit de omschrijving van de activiteiten van de verschillende vennootschappen waarin [adviseur] (kennelijk) participeerde of investeerde. De notaris heeft de vaststelling van de Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Almelo (zie onder 3.2) dat de notaris zijn onderzoek naar de expertise van [adviseur] heeft beperkt tot het bekijken (op internet) van gegevens uit openbare bron met betrekking tot de doelomschrijving van de rechtspersonen waarbij [adviseur] was betrokken, niet betwist of van een nadere toelichting voorzien. Het gaat volgens deze omschrijvingen om onroerende zaken en andere registergoederen, maar een specifieke deskundigheid of ervaring met "warme of hete gronden" kan daaruit niet zonder meer worden afgeleid. Dat [adviseur] kennelijk vanaf augustus 2007 betrokken was bij "hete gronden" via Holland Estate maakt hem nog niet tot een voldoende deskundige en professionele ervaringsdeskundige op dit terrein, zoals de notaris c.s. heeft aangevoerd. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat de notaris de deskundigheid van [adviseur] baseert op een aanwezige veronderstelling die hij niet bij [adviseur] of [appellant] heeft geverifieerd.

4.6

Het hof is van oordeel dat tegen de hiervoor geschetste achtergrond de notaris zijn zorgplicht heeft geschonden. De notaris beschikte over gedetailleerde wetenschap dat de transacties waarbij [appellant] betrokken was, deel uitmaakten van een grote hoeveelheid transacties waarbij Holland Estate (dan wel een aan Holland Estate gelieerde vennootschap) partij was en ten behoeve waarvan hij telkens de akten had verleden, die minst genomen als opmerkelijk zijn te bestempelen. De notaris (en ook [geïntimeerde sub 5], zie hierna) was dus als geen ander op de hoogte van de onderlinge samenhang van de veelheid van transacties aangaande de diverse percelen, waarbij op enig moment ook [appellant] betrokken raakte en waarbij in ieder geval voor [appellant] reële risico's bestonden dat tegenover de door hem verstrekte leningen niet de zekerheid stond die hij mocht verwachten. Juist is, dat op de notaris in beginsel geen verplichting rust om onderzoek te doen naar de waarde van onroerend goed waarop een hypotheek wordt verstrekt en waarbij de notaris uitsluitend de akten verlijdt. Hier ging het echter om een veelvoud van transacties waarbij zich enorme en onverklaarbare waardeschommelingen voordeden en waarbij zelfs ten aanzien van één transactie [geïntimeerde sub 5] was betrokken. Onder dergelijke omstandigheden brengt de zorgplicht van de notaris met zich dat hij zich afvraagt of dergelijke waardeschommelingen voldoende verklaarbaar zijn. Niet gesteld of gebleken is dat de notaris navraag hierover heeft gedaan bij Holland Estate. De notaris heeft als verweer slechts volstaan met in algemene zin aan te voeren dat op hem geen plicht rust om onderzoek naar de onderliggende waarde te doen van de percelen waarvoor hij de akten heeft verleden. Dit moge in zijn algemeenheid juist zijn, maar tegen de hiervoor geschetste achtergrond kan dit niet als voldoende verweer gelden. Opmerkelijk is ook dat de curator van Holland Estate om opheldering bij de notaris heeft gevraagd en dit niet heeft gekregen. Zelfs bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep heeft de notaris de stelling betrokken dat op de tijdens de pleidooien aan de orde gekomen e-mails (zie hierna) telkens een reactie van zijn kant is gevolgd, zonder dat de notaris enig inzicht heeft gegeven wat de inhoud of strekking van deze reactie dan was. De notaris heeft de door [appellant] uitvoerig in de inleidende dagvaarding, de conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie en de memorie van grieven beschreven gang van zaken bij de projecten, slechts weerlegt door, samengevat, aan te voeren dat de door [appellant] genoemde uitgangswaardes van de diverse percelen onjuist zijn, dat de koopprijs geenszins bepalend is voor de reële waarde daarvan, dat zijn geheimhoudingsplicht hem belet om kennis opgedaan in een ander dossier te gebruiken om [appellant] op een mogelijk lagere waarde te wijzen en de voorbelastingen niet in de weg hebben gestaan aan de verstrekking van een eerste recht van hypotheek aan [appellant]. Tevens betwist de notaris dat de rol van [geïntimeerde sub 5] als koper/verkoper van een reepje grond uit het project Lelystad onrechtmatig was. [geïntimeerde sub 5] heeft slechts coulancehalve aan de koop op zijn naam meegewerkt, aangezien een koper zich had teruggetrokken waardoor in beginsel een groot aantal transacties geen doorgang konden vinden. Om dit te voorkomen heeft [geïntimeerde sub 5] meegewerkt aan deze tijdelijke koop. Ook heeft de notaris aangevoerd dat hij slechts werd ingeschakeld om de akten op te stellen nadat de onderliggende transactie tussen Holland Estate en [appellant] reeds volledig was uitonderhandeld, [appellant] na het verlijden van de akten de gelden stortte op de derdengeldrekening van de notaris, [appellant] geen bezwaar heeft gemaakt bij het passeren van de akten door de notaris bij vier eerdere - wel succesvolle - transacties en dat [appellant] dan wel zijn adviseur [adviseur] voldoende deskundig was.

Dit alles kan echter de notaris niet baten, nu de notaris niet voldoende heeft betwist dat juist zijn inzicht in het totaal van alle transacties waarbij hij als notaris de akten verleed, zoals [appellant] uitvoerig heeft uiteengezet, voldoende aanleiding had moeten zijn om niet stil te zitten zoals hij ten aanzien van [appellant] heeft gedaan, dit onverlet de op de notaris rustende geheimhoudingsplicht. Uit het voorgaande volgt ook dat de notaris onvoldoende heeft gesteld om te kunnen aannemen dat hij goede grond had erop te vertrouwen dat [appellant] (al dan niet via [adviseur]) op de hoogte was of voldoende inzicht had in de gevolgen van de in de akten opgenomen rechtshandelingen. De notaris had bij die stand van zaken bij [appellant] moeten informeren naar zijn beweegreden om de transacties aan te gaan en te wijzen op de aan die transactie verbonden risico's. Dit heeft de notaris niet gedaan. De conclusie van al het voorgaande is dat de notaris zijn zorgplicht jegens [appellant] heeft geschonden.

4.7

[appellant] heeft primair gesteld dat de zorgplicht van de notaris met zich brengt dat de notaris ministerie had moeten weigeren. [appellant] onderbouwt deze stelling door te verwijzen naar de resultaten van de taxaties van de betrokken percelen uitgevoerd door Schep Makelaardij (zie onder 49 tot en met 62 conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie), waarmee [appellant] wil aantonen dat sprake is van structurele ondersecurisatie van de aan hem verhypothekeerde stukken grond. De notaris c.s. heeft betwist dat er aanleiding bestond om ministerie te weigeren.

4.8

Op grond van artikel 21 lid 2 Wna heeft een notaris een verplichting zijn dienst te weigeren wanneer naar zijn redelijke overtuiging of vermoeden de werkzaamheid die van hem verlangd wordt leidt tot strijd met het recht of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde redenen voor weigering heeft. Het hof is van oordeel dat, ondanks de wetenschap die de notaris had over de gang van zaken bij de projecten, op hem niet de verstrekkende verplichting rustte om ministerie te weigeren. Aan de te verlijden akten kleefden geen (juridisch) evidente gebreken, terwijl de notaris indien hij aan de op hem rustende zorgplicht had voldaan op eenvoudige wijze had kunnen achterhalen of [appellant] de risico's van het verstrekken van de geldleningen tegen de geboden zekerheden zich voldoende bewust was. Van strijd met het recht of openbare orde of van een kennelijk ongeoorloofd doel of gevolg van de handelingen van de notaris, is het hof onvoldoende gebleken. De - door de notaris betwiste - waardeverschillen waarmee [appellant] zijn stelling heeft onderbouwd dat de notaris ministerie had moeten weigeren, acht het hof dan ook een onvoldoende onderbouwing voor een verplichting tot het weigeren van ministerie.

4.9

Subsidiair heeft [appellant] gesteld dat de notaris niet aan zijn informatieplicht en waarschuwingsplicht heeft voldaan. Uit het voorgaande volgt dat het hof van oordeel is dat de notaris niet aan de op hem rustende zorgplicht heeft voldaan. Gelet op zijn positie in het maatschappelijk verkeer en op het vertrouwen dat een notaris als zodanig geniet, brengt deze zorgplicht met zich dat de notaris nadere informatie had dienen in te winnen bij [appellant] of hij de inhoud en strekking van de in de akten opgenomen rechtshandelingen overzag en de risico's daarvan voldoende doorgrondde. En voor zover zou zijn gebleken dat [appellant] onvoldoende inzicht had in de door hem beoogde rechtshandeling, had de notaris [appellant] in duidelijke en niet mis te verstane bewoordingen dienen te waarschuwen voor de risico's van de in de akten opgenomen rechtshandelingen. Door dit niet te doen heeft de notaris zijn informatieplicht en waarschuwingsplicht geschonden. Belemmeringen om deze informatie bij [appellant] in te winnen of om hem te waarschuwen zijn niet gesteld of gebleken. De notaris heeft onvoldoende onderbouwd op grond waarvan de geheimhoudingsplicht deze verplichtingen in de weg zou kunnen staan.

4.10

[appellant] heeft ook vorderingen jegens de maatschap en de vennootschappen ingesteld. Deze vorderingen heeft [appellant] eveneens gebaseerd op de schending van de notariële zorgplicht. Op de maatschap en de vennootschappen rust echter geen notariële zorgplicht, zodat de vorderingen jegens deze partijen om die reden zullen worden afgewezen. Voor zover de vorderingen jegens [geïntimeerde sub 5] zijn gebaseerd op de schending van de notariële zorgplicht, zullen deze om dezelfde reden worden afgewezen.

[appellant] heeft voorts nog gesteld dat de maatschap en de vennootschappen onrechtmatig jegens hem hebben gehandeld. [appellant] heeft deze stelling uitsluitend onderbouwd met de stellingen die hij heeft betrokken over de schending van de notariële zorgplicht. Nadere feiten of omstandigheden ontbreken, zodat de op deze grond gestoelde vorderingen jegens deze partijen als onvoldoende onderbouwd zullen worden afgewezen. [appellant] heeft evenmin voldoende gesteld waaruit kan volgen dat het onrechtmatig handelen van de notaris in het maatschappelijk verkeer als gedraging van de maatschap en/of vennootschappen heeft te gelden. Op de vorderingen van [appellant] jegens [geïntimeerde sub 5] op grond van onrechtmatige daad zal het hof thans ingaan.

4.11

[appellant] heeft gesteld dat het handelen van [geïntimeerde sub 5] onrechtmatig is geweest en een zelfstandige (persoonlijke) onrechtmatige daad van [geïntimeerde sub 5] jegens hem oplevert. [geïntimeerde sub 5] betwist dat van enig onrechtmatig handelen aan zijn zijde sprake is. Voor de beoordeling van deze vordering acht het hof het volgende van belang. Vast staat dat [geïntimeerde sub 5] uitvoerige en gedetailleerde kennis droeg van de transacties waarvoor de notaris in opdracht van Holland Estate akten passeerde. Dit blijkt onder meer uit productie 7 bij akte houdende overlegging producties aan de zijde van [appellant] (zie hiervoor onder 4.5). Voorts heeft [geïntimeerde sub 5] geen verweer gevoerd tegen of een naderde toelichting gegeven op de stelling van [appellant] dat uit het zinnetje waarmee de als productie 7 overgelegde e-mail afsluit, namelijk "[persoon 2] ik blij" de nauwe verwevenheid en onzakelijke verhouding tussen [geïntimeerde sub 5] en Holland Estate volgt. Deze nauwe band volgt ook uit de volgende, door [geïntimeerde sub 5] in onvoldoende mate betwiste, producties die [appellant] bij akte houdende overlegging producties heeft overgelegd.

- Producties 1 en 2: productie 1 bevat drie facturen (factuurdata respectievelijk 20 augustus 2008, 30 en 31 januari 2008) van de Stichting Ladies Cycling Team Tubanters, waarbij uit productie 2 blijkt dat [geïntimeerde sub 5] bestuurder en penningmeester van deze stichting is, die zijn gericht aan gelieerde vennootschappen van [persoon 2]. De omschrijving van de gedeclareerde bedragen luiden respectievelijk "Toegezegde sponsoring seizoen 2008 in verband met afgesproken vaste tarieven akten (...) totaal 20 akten (...)", "bemiddelingskosten bij aankoop en financiering appartementen Tijnmuiden te Sloten conform de met de heer [geïntimeerde sub 5] gemaakte afspraken"en "bemiddelingskosten en adviseringskosten inzake 2e hypotheek appartementen Tijnmuiden cf de met de heer [geïntimeerde sub 5] gemaakte afspraken". Notabedragen respectievelijk € 4.800, € 547,50 en € 238.

- Productie 3: ongedateerde e-mail van [persoon 2] gestuurd naar de privé e-mailaccount van [geïntimeerde sub 5], met als onderwerp "roomser dan de paus ???". In deze e-mail is onder meer het volgende opgenomen: "onze vriendin [persoon 3] [een door [geïntimeerde sub 5] benaderde notaris, hof] heeft de afrekening van de grond Hardegarijp bij de conceptakte van [persoon 4] gedaan !!! slim he? nu ziet onze [persoon 4] dat er wat over blijft voor [persoon 2] en heeft mij ondervraagd. ik heb hem aangegeven dat hij een kant ziet en dat er intern tussen de notarissen nog het een en ander wordt verrekend, maar of hij dat gelooft ..... (...) ik zit met dicht geknepen billen (...)".

- Productie 4: ongedateerd memo van [persoon 2] namens een van zijn vennootschappen aan [geïntimeerde sub 5]. In dit memo is onder meer opgenomen "gaarne een notariele volmacht maken voor (...) voor het geval jij een groep mensen vindt die 5 ton willen lenen (...)".

- Productie 5: e-mail van 27 april 2009 van [geïntimeerde sub 5] aan [persoon 1] waarin onder meer is opgenomen "Doe mij een plezier en vestig op de onroerende zaken ten name van Holland Estate een aanvullende hypotheek ten behoeve van [persoon 5]. Daarmee kunnen we wellicht het beslag er af krijgen en is hij rustig. Graag hoor ik van je, want hij wil een royementsvolmacht niet afgeven, waardoor wij weer in de problemen komen te zitten".

- Productie 6: e-mailwisseling tussen [geïntimeerde sub 5] en [persoon 1] over het "strikken" van [adviseur] voor woningen.

- Productie 8: e-mail van 1 juli 2008 van [geïntimeerde sub 5] aan een derde met als onderwerp "grondposities", waarin [geïntimeerde sub 5] kennelijk namens [persoon 1] informatie over grondposities verstrekt.

- Productie 11: e-mail van 21 augustus 2008 van [geïntimeerde sub 5] aan onder meer [persoon 1], waarbij is bijgesloten een concept brief die [geïntimeerde sub 5] aan de Rabobank wil zenden over de koop/verkoopvoorwaarden terzake kavels in Ommen. [geïntimeerde sub 5] vraagt hierbij om een reactie op de concept brief.

- Productie 12: een e-mail van 19 augustus 2008 verzonden door [geïntimeerde sub 5] vanaf zijn privé e-mailaccount aan [persoon 3]. Hierin schrijft [geïntimeerde sub 5] onder meer "Als fiscaal/juridisch adviseur van de heren [persoon 2] en [persoon 1] en de aan hen gelieerde ondernemingen verzoek ik u vriendelijk het betreffende ontwerp te gebruiken en mij voor dat de akte gaat passeren een ontwerp toe te zenden. (...) Voor de goede orde bij spoedeisend overleg kunt u mij mobiel (...) bereiken, het nummer kunt u alsdan bij de heer [persoon 2] opvragen". Naar aanleiding van deze e-mail heeft [persoon 3] op 20 augustus 2008 een e-mail verzonden aan [persoon 1] waarin onder meer is opgenomen "Wilt u mij aangeven of de heer [geïntimeerde sub 5] inderdaad uw juridisch adviseur is en in welke zaken hij wel/niet inzicht mag hebben (...) Het gaat mij erom dat ik een opdracht heb van de juiste persoon. (...) Graag zou ik ook alle benodigde gegevens van de heer [geïntimeerde sub 5] ontvangen. Is hij bijvoorbeeld bij u in dienst? (...)".

4.12

Tijdens het pleidooi in hoger beroep heeft de advocaat van [geïntimeerde sub 5] toegegeven dat de omschrijving op de nota's van de stichting inderdaad wat ongelukkig is, maar dat de nota's wel degelijk betrekking hebben op reële sponsoring in verband met, onder andere, damesshirtjes van de wielerploeg. Voorts is door of namens [geïntimeerde sub 5] verklaard, dat er in die tijd heel veel vraag was naar interessante beleggingen en dat [geïntimeerde sub 5] daarin een faciliterende rol heeft gespeeld en dat [persoon 2] een bepaalde werkwijze gewend was. [geïntimeerde sub 5] heeft voorts verklaard dat hij, zoals in productie 12 is opgenomen, in de situatie waarbij een andere notaris ([persoon 3]) akten passeerde, wel als adviseur van Holland Estate optrad. Het gebruik van zijn privé e-mailaccount is volgens [geïntimeerde sub 5] te verklaren omdat hij in die tijd met een burn-out thuis zat en vanuit huis werkte.

4.13

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde sub 5] de stellingen van [appellant] ter onderbouwing van het onrechtmatig handelen van [geïntimeerde sub 5] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Het hof acht daarbij van belang dat [geïntimeerde sub 5], als ervaren notarisklerk, niet alleen over een gedetailleerd overzicht beschikte van, in ieder geval, een grote hoeveelheid van de transacties in verband met Holland Estate ten behoeve waarvan de vele akten door de notaris werden verleden, maar ook dat [geïntimeerde sub 5] kennis droeg van de (onverklaarbare) waardestijgingen van de percelen die werden aangekocht of verkocht of waarop een hypotheek werd gevestigd. Ook was [geïntimeerde sub 5] actief betrokken om ten behoeve van transacties van aan [persoon 2] gelieerde vennootschappen financiers te vinden. [geïntimeerde sub 5] was tevens op de hoogte van het opknippen van de stukken grond waarop hypotheken werden gevestigd en daarmee, op grond van zijn kennis als ervaren notarisklerk, van de mogelijke consequenties die dat kon hebben voor de zekerheden die door Holland Estate werden verstrekt. Door het opknippen werden de stukjes grond in feite onverkoopbaar in het geval het tot executie van de hypotheek zou komen, althans de executie daarvan zou in ieder geval minder eenvoudig kunnen zijn. Daarbij komt dat in het project Lelystad [geïntimeerde sub 5] van Holland Estate op 6 juni 2008 een strookje grond uit dit project koopt voor een bedrag van € 250.000, [geïntimeerde sub 5] dit stukje op uiterlijk 13 juni 2008 weer terug zou verkopen aan Holland Estate voor dezelfde prijs en daarbij was overeengekomen dat Holland Estate aan [geïntimeerde sub 5] de interimfinanciering zou betalen. Ook over deze transactie heeft [geïntimeerde sub 5] onvoldoende openheid van zaken gegeven. Dat hij coulancehalve aan deze tijdelijk koop heeft meegewerkt omdat een koper zich had teruggetrokken en een nieuwe financier onderweg zou zijn, onderstreept alleen maar de nauwe band die [geïntimeerde sub 5] kennelijk met de transacties van Holland Estate had. Gegeven de vele producties die de nauwe betrokkenheid van [geïntimeerde sub 5] onderbouwen, had het op de weg van [geïntimeerde sub 5] gelegen om nauwkeurig over de (gedetailleerde en onderbouwde) stellingen die [appellant] naar voren heeft gebracht openheid van zaken te geven. Dat heeft [geïntimeerde sub 5] niet gedaan. Hij heeft slechts volstaan met onvoldoende onderbouwde betwistingen in meer algemene zin. Zo had het bijvoorbeeld ook op de weg van [geïntimeerde sub 5] gelegen om de aan hem gerichte brieven (producties 9 en 10 bij akte houdende overlegging producties) van 8 en 14 december 2009 van de curator van Holland Estate en een daaraan gelieerde vennootschap, waaruit volgt dat de curator om nadere opheldering aan [geïntimeerde sub 5] vraagt over transacties van Holland Estate waarvan de akte bij de notaris is verleden, nauwkeurig toe te lichten en te vermelden wat zijn reactie en zijn rol is geweest. Ook deze brieven bevestigen een beeld van grote (persoonlijke) betrokkenheid bij en inzicht in de transacties van Holland Estate.

4.14

Ondanks de gedetailleerde wetenschap over de aard van de transacties en de (realistisch te achten) risico's die dit voor [appellant] kon meebrengen en zijn nauwe betrokkenheid hield [geïntimeerde sub 5] zijn mond, terwijl de maatschappelijk betamelijkheid met zich brengt dat [geïntimeerde sub 5] [appellant] in ieder geval hierover had moeten informeren en/of had moeten waarschuwen. Door dit niet te doen, terwijl hiervoor geen beletsel aanwezig was, heeft [geïntimeerde sub 5] onrechtmatig jegens [appellant] gehandeld (vergelijk HR 5 november 1965, LJN AB7079, NJ 1966/136 en HR 28 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:47).

4.15

Het hof zal thans het causaal verband beoordelen tussen het handelen in strijd met de notariële zorgplicht door de notaris en het onrechtmatig handelen van [geïntimeerde sub 5] en de door [appellant] gestelde schade. [appellant] heeft gesteld dat hij ervan uitging dat hij door de hypotheken die werden gevestigd, geen enkel risico liep voor de leningen die hij aan Holland Estate verstrekte. Ook heeft [appellant] gesteld dat hij juist omdat hij veronderstelde over voldoende zekerheid te beschikken - de eerdere vier transacties hebben hem inderdaad voordeel opgeleverd -, hij de nieuwe transacties is aangegaan met Holland Estate. Echter, zo stelt [appellant] in de memorie van grieven (onder 61, 88, 89 en 115), voor alle transacties geldt dat de notaris zijn zorgplicht heeft verzaakt. Indien de notaris zijn zorgplicht had nageleefd en [geïntimeerde sub 5] niet onrechtmatig zou hebben gehandeld en hij was geïnformeerd en gewaarschuwd dan was hij geen van de transacties aangegaan. De notaris en [geïntimeerde sub 5] hebben hiertegenover gesteld dat het juist aannemelijk is dat [appellant], mede gezien zijn reeds behaalde resultaten, de hoge rendementen die hem in het vooruitzicht werden gesteld, zijn kennis van de aard van de transacties en zijn deskundigheid en ervaring, hoe dan ook de beleggingen zou hebben doorgezet. Temeer, zo betogen de notaris en [geïntimeerde sub 5], nu [appellant] niet twijfelde aan de kredietwaardigheid van Holland Estate.

4.16

Het hof heeft hiervoor reeds geoordeeld dat [appellant] niet als (ervarings-)deskundige kan worden beschouwd. Het is juist het gebrek aan inzicht in de aard van de transacties, zoals de opvolgende waardeschommelingen, het veelvuldig van eigenaar wisselen van de percelen, het opknippen van de percelen met alle mogelijke gevolgen bij eventuele executie, welk inzicht juist wel bij de notaris en [geïntimeerde sub 5] aanwezig was en waarover zij [appellant] niet hebben geïnformeerd of gewaarschuwd, dat meebrengt dat de stellingen van de notaris en [geïntimeerde sub 5] als onvoldoende betwisting kunnen gelden van de stelling van [appellant] dat hij er nooit aan was begonnen indien hij wel voldoende was geïnformeerd en gewaarschuwd. Het hof acht hierbij van belang dat [appellant] nadrukkelijk de zorgplichtschending van de notaris en het onrechtmatig handelen van [geïntimeerde sub 5] aan de orde stelt in relaties tot alle akten waarbij [appellant] partij was, die de notaris heeft verleden. Niet gesteld of gebleken is dat de notaris of [geïntimeerde sub 5] bij deze eerdere transacties [appellant] hebben geïnformeerd of gewaarschuwd. De conclusie is dan ook dat er causaal verband bestaat tussen het handelen (nalaten) van de notaris en [geïntimeerde sub 5] en de schade die [appellant] heeft geleden.

4.17

[appellant] vordert hoofdelijke (des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd) veroordeling van de schade van de notaris c.s., met dien verstande dat de vennootschappen slechts elk voor gelijke delen aansprakelijk zijn tot betaling waarvoor de maatschap zal worden veroordeeld. Uit het voorgaande volgt dat het hof geen aansprakelijkheid aanneemt voor de maatschap en de vennootschappen. Dit betekent dat de hoofdelijke veroordeling van toepassing zal zijn op de notaris en [geïntimeerde sub 5].

4.18

Het hof is van oordeel dat de omvang van de schade thans nog onvoldoende nauwkeurig kan worden vastgesteld. Dit heeft er onder meer mee te maken dat, zo heeft de advocaat van [appellant] desgevraagd tijdens het pleidooi verklaard, momenteel gesprekken gaande zijn met de curator van Holland Estate over de verkoop van percelen, waarvan de strookjes grond deel uitmaken waarop de diverse hypotheken van [appellant] zijn gevestigd. Hierover is thans nog geen duidelijkheid. Het hof is van oordeel dat [appellant] wel voldoende de mogelijkheid van schade aannemelijk heeft gemaakt, zodat de zaak naar de schadestaatprocedure zal worden verwezen. Bij gelegenheid van de schadestaatprocedure kunnen ook de in hoger beroep gevorderde taxatiekosten, te beschouwen als schade in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub b BW, worden beoordeeld en vastgesteld. De notaris en [geïntimeerde sub 5] hebben een beroep op gedaan op artikel 6:100 BW (voordeelstoerekening) in verband met de voordelen die [appellant] heeft genoten op grond van de vier eerdere transacties. Ook dit kan in de schadestaatprocedure worden vastgesteld, evenals het beroep van de notaris en [geïntimeerde sub 5] dat de redelijkheid en billijkheid er zich tegen verzetten dat de overeengekomen hoge rentes en boetebedragen als te vergoeden schade moet worden beschouwd.

4.19

De notaris en [geïntimeerde sub 5] hebben gesteld dat sprake is van eigen schuld (artikel 6:101 BW) van [appellant]. De notaris en [geïntimeerde sub 5] hebben ter onderbouwing hiervan het volgende gesteld. [appellant] heeft de conceptakten - bijgestaan door [adviseur] - voor het passeren van de akte ontvangen, door [adviseur] doen becommentariëren en na akkoord, de gelden overgeboekt op de derdengeldrekening van de notaris. Daarbij heeft [appellant] ervoor gekozen de akten per volmacht te laten passeren. [appellant] heeft er zelf voor gekozen om te investeren in Holland Estate en heeft, gelet op zijn eerdere transacties met Holland Estate, kennelijk de risico's in kaart gebracht en aanvaardbaar geacht. [appellant] moet, gezien de hoge rentepercentages, geacht worden zelf te hebben ingecalculeerd dat de beleggingen riskant waren. Bovendien was [appellant] zich bewust van de speculatieve aard van de belegging en de daaraan verbonden risico's en maakte het door Holland Estate aan potentiële investeerders verstrekte Informatiememorandum ook melding van de aan de participaties verbonden risico's. Dat later komt vast te staan dat niet alle risico's voor het geïnvesteerde vermogen zijn gedekt dient voor rekening en risico van [appellant] te blijven. Daarnaast stellen de notaris en [geïntimeerde sub 5] dat [appellant] zijn eigen onderzoeksplicht heeft geschonden. Hij had, alvorens akkoord te gaan met de concept hypotheekakten, nader onderzoek kunnen doen naar de waarde van de percelen grond, zodat hij had kunnen verifiëren of zijn aanname dat de waarde van het onderpand correspondeerde met zijn lening juist was. Ook heeft [appellant] niet voldaan aan zijn schadebeperkingsplicht, door stil te zitten nadat hij onderzoek had gedaan naar de waarde van de ondergezette gronden, aankomsttitels van Holland Estate en verdere bezwaringen op de gronden. De schade die [appellant] door het stilzitten heeft geleden kan de notaris en [geïntimeerde sub 5] niet worden toegerekend. Voorts heeft [appellant] nagelaten maatregelen te nemen ter voorkoming of beperking van de schade.

[appellant] heeft hier tegenover gesteld dat het juist de notaris is geweest, in het bijzonder zijn ondergeschikte [geïntimeerde sub 5], die zich wervend uitliet over de hypothecaire leningen aan Holland Estate en de door haar gegeven zekerheden. [appellant] benadrukt dat hij bij het aangaan van de transacties vertrouwde op de waarde van het onderpand en niet op de kredietwaardigheid van Holland Estate. [appellant] betwist dat hij de mogelijkheid zou hebben gehad tot schadebeperking. Juist de notaris en [geïntimeerde sub 5] waren ermee bekend dat tegenover de aanzienlijke schuldenlast slechts landbouwgronden stonden die de schuldenlast niet konden dekken. Ook blijkt uit de door [appellant] overgelegde verslagen van de curatoren van Holland Estate dat ook zij niet of nauwelijks verhaal bij Holland Estate hebben gevonden.

4.20

Artikel 6:101 lid 1 BW bepaalt dat de vergoedingsplicht, indien de schade mede het gevolg is van een omstandigheid die aan de benadeelde kan worden toegerekend, wordt verminderd door de schade te verdelen over de benadeelde en vergoedingsplichtige in evenredigheid met de mate waarin de aan ieder toe te rekenen omstandigheden tot de schade hebben bijgedragen, met dien verstande dat een andere verdeling plaatsvindt indien de billijkheid dit wegens de uiteenlopende ernst van de gemaakte fouten of andere omstandigheden van het geval eist.

4.21

Het hof volgt de notaris en [geïntimeerde sub 5] niet in hun stellingen dat het hier ging om speculatieve beleggingen, waarvan [appellant] zich bewust was van de risico's. Anders dan de notaris en [geïntimeerde sub 5] stellen ging het hier om geldleningen die [appellant] had verstrekt aan Holland Estate, waarvoor een hypothecaire zekerheid door Holland Estate was verstrekt. [appellant] participeerde niet in het in het Informatiememorandum beschreven fonds (Holland Estate Grond C.V.), zo heeft de advocaat van [appellant] onbetwist tijdens het pleidooi in hoger beroep verklaard. Het hof is echter van oordeel dat op [appellant] onder de gegeven omstandigheden een zekere onderzoekplicht rustte. De geldleningen die [appellant] aan Holland Estate verstrekte hadden immers een bijzonder korte looptijd met hoge overeengekomen rentepercentages en boetebedragen. Deze hoge rendementen konden alleen maar worden behaald indien de met hypotheek bezwaarde percelen binnen de overeengekomen korte termijnen [appellant] in waarde zouden stijgen. Dit geeft een indicatie dat het om speculatieve objecten gaat, waarbij het op de weg van [appellant] had gelegen om enig nader onderzoek te doen, al zou dit slechts hebben bestaan uit het stellen van nadere vragen aan de notaris (en/of [geïntimeerde sub 5]) dan wel aan zijn adviseur [adviseur], over de waarde van de onderliggende percelen. Immers, Holland Estate zou alleen maar aan haar verplichtingen uit de geldleningsovereenkomsten hebben kunnen voldoen indien de percelen op korte termijn (namelijk de looptijd van de geldleningen) een waardeontwikkeling zouden doormaken die de hoge rente- en eventuele boeteverplichtingen zou kunnen dekken. Juist de verstrekte zekerheden waren voor [appellant], zoals hij heeft benadrukt, reden om de geldleningen aan Holland Estate te verstrekken. [appellant] heeft echter geen enkel onderzoek naar de waarde van de voor hem doorslaggevend geachte verstrekte zekerheden gedaan. Naar het oordeel van het hof is dit een aan [appellant] toe te rekenen omstandigheid die tot de schade heeft bijgedragen. Het beroep op eigen schuld slaagt in die zin dat dit leidt tot een verdeling dat 65% van de schade voor rekening van de notaris en [geïntimeerde sub 5] dient te komen en 35% voor [appellant].

4.22

[appellant] heeft - voor het geval eigen schuld aan zijn zijde wordt aangenomen - een beroep gedaan op de billijkheidscorrectie en gesteld dat de discrepantie tussen de ernst van de gemaakte fouten en eventueel aan [appellant] toe te rekenen omstandigheden, maakt dat de vergoedingsplicht van de schade van [appellant], geheel voor rekening van de notaris en [geïntimeerde sub 5] moet blijven.

Het hof is van oordeel dat het voor toepassing van de billijkheidscorrectie nog te vroeg is, omdat in het licht van het partijdebat onderzocht moet worden of vanwege de uiteenlopende ernst van de gemaakte fouten en de overige omstandigheden van het geval gronden bestaan voor toepassing van de billijkheidscorrectie. In het onderhavige geval staat de omvang van de door [appellant] geleden schade nog niet vast, zodat alleen al daarom nog in onvoldoende mate met alle omstandigheden van het geval rekening kan worden gehouden om thans reeds over een eventuele billijkheidscorrectie te kunnen oordelen.

4.23

In hoger beroep heeft [appellant] ook vergoeding van de kosten van de door hem gelegde conservatoire beslagen ten laste van de notaris c.s. gevorderd. Uit het voorgaande volgt dat de notaris en [geïntimeerde sub 5] aansprakelijk zijn jegens [appellant], zodat de beslagen ten aanzien van de notaris en [geïntimeerde sub 5] in beginsel niet onrechtmatig of oneigenlijk zijn gelegd. Deze vordering is gelet op artikel 706 Rv toewijsbaar. Nu de omvang van de schade in de schadestaatprocedure zal worden vastgesteld, dient ook deze vordering in die procedure te worden betrokken.

4.24

[appellant] heeft in hoger beroep tevens vergoeding gevorderd van een bedrag van €14.338,67 aan kosten voor juridische bijstand. [appellant] benadrukt dat met name het feitenonderzoek complex en ingewikkeld is geweest. Deze kosten kennen, volgens [appellant], hun grondslag deels in artikel 6:96 lid 2 sub a BW en deels in artikel 6:96 lid 2 sub b BW. De notaris c.s. heeft gemotiveerd aangevoerd dat deze kosten onder de proceskostenveroordeling van artikel 241 Rv vallen.

4.25

Het hof oordeelt als volgt. In een geval waarin een proces is gevoerd, komen buitengerechtelijke incassokosten slechts op de voet van art. 6:96 lid 2 BW als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking voor zover die betrekking hebben op andere verrichtingen dan die waarvoor de in art. 241 Rv bedoelde kosten, zoals die ter voorbereiding van gedingstukken en ter instructie van de zaak, een vergoeding plegen in te sluiten. Onder instructie van de zaak valt ook het verzamelen van de feiten, ook als het achterhalen daarvan minder eenvoudig is. Uit de overgelegde declaraties en specificaties volgt onvoldoende concreet dat de werkzaamheden op meer betrekking hebben dan verrichtingen waarvoor artikel 241 Rv een vergoeding beoogt in te sluiten. Eerder lijkt uit de specificaties te volgen, zoals [appellant] onder 53 van de memorie van grieven ook summierlijk heeft toegelicht, dat de werkzaamheden vooral betrekking hebben op, achteraf kennelijk tevergeefs, executiemaatregelen ten aanzien van niet in deze procedure betrokken partijen. [appellant] heeft evenmin in onvoldoende mate onderbouwd welke kosten van het totaal gevorderde bedrag als vermogensschade op grond van artikel 6:96 lid 2 sub a BW en welke op artikel 6:96 lid 2 sub b BW is te beschouwen. De vordering zal dan ook als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.

4.26

[appellant] heeft uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het arrest gevorderd. De notaris c.s. heeft zich hiertegen gekeerd. Volgens de notaris c.s. heeft [appellant] niet aangegeven wat zijn belang bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad is en evenmin dat zijn belang zwaarder zou moeten wegen dan het belang van de notaris c.s.

4.27

Het hof oordeelt als volgt. [appellant] heeft in deze procedure schade gevorderd ter compensatie van hetgeen waardoor hij in zijn vermogen is aangetast. Hierdoor wordt vermoed dat [appellant] het vereiste belang bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad heeft. [appellant] heeft tijdens het pleidooi ter nadere onderbouwing van zijn belang gesteld dat de gelden die hij aan Holland Estate had geleend een pensioenbestemming hadden. Dit heeft de notaris c.s. betwist. Dat de gelden een pensioenbestemming hadden heeft [appellant] op geen enkele wijze onderbouwd, zodat aan deze stelling voorbij zal worden gegaan. Voorts blijkt uit het voorgaande dat het hof voor het opmaken van de schade de zaak naar de schadestaatprocedure zal verwijzen. Het door de notaris en [geïntimeerde sub 5] genoemde belang dat zij als natuurlijke personen bij een veroordeling in de schade in ernstige financiële moeilijkheden zullen komen, geldt in deze procedure dan ook niet, zodat dit niet aan uitvoerbaarverklaring bij voorraad in de weg kan staan. In hoeverre de veroordeling in de proceskosten de notaris en [geïntimeerde sub 5] in financiële moeilijkheden zal brengen hebben zij niet onderbouwd, doordat zij geen enkel inzicht hebben gegeven in hun financiële situatie. Andere weren, zoals het bestaan van een restitutierisico, hebben de notaris en [geïntimeerde sub 5] tegen de uitvoerbaarverklaring bij voorraad niet aangevoerd. Het hof zal dan ook de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad toewijzen.

4.28

Subsidiair heeft de notaris c.s. het hof verzocht aan een uitvoerbaarverklaring bij voorraad de voorwaarde ex artikel 233 lid 3 Rv te verbinden dat door [appellant] zekerheid wordt geteld voor het gehele toegewezen bedrag. [appellant] heeft de noodzaak tot het stellen van voorwaarden aan de uitvoerbaarverklaring bij voorraad betwist.

Het hof is van oordeel dat de notaris en [geïntimeerde sub 5] in onvoldoende mate hebben onderbouwd waarom aan de uitvoerbaarverklaring bij voorraad de voorwaarde van een zekerheidstelling moet worden verbonden. Zonder inzicht in de financiële situatie van de notaris en [geïntimeerde sub 5] komt het hof aan het maken van belangenafweging niet toe. Andere belangen zijn niet gesteld of gebleken, zodat geen aanleiding bestaat om aan de uitvoerbaarverklaring bij voorraad voorwaarden te verbinden.

5 Slotsom

5.1

De grieven in het principaal hoger beroep slagen, zodat het bestreden vonnis in conventie moet worden vernietigd. Het hof zal de notaris en [geïntimeerde sub 5], hoofdelijk, veroordelen tot betaling aan [appellant] van de door hem geleden schade als gevolg van het schenden van de notariële zorgplicht door de notaris en als gevolg van het onrechtmatig handelen van [geïntimeerde sub 5] jegens [appellant], onder bepaling dat deze schadevergoeding nader opgemaakt dient te worden bij staat en vereffend dient te worden volgens de wet een en ander met inachtneming van een percentage aan eigen schuld van [appellant] van 35%. De vorderingen tegen de maatschap en de vennootschappen zullen worden afgewezen.

De grief in het incidenteel hoger beroep faalt.

5.2

Het hof zal de notaris en [geïntimeerde sub 5], als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partijen, hoofdelijk in de kosten van beide instanties (voor wat betreft de conventie) veroordelen.

De kosten voor de procedure in eerste aanleg in conventie aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op € 5.038,93 aan verschotten (€ 87,93 explootkosten en € 4.951 aan griffierecht) en op € 11.610 aan salaris advocaat (4,5 punten x tarief VII).

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op € 1.603,64 aan verschotten (€ 90,64 explootkosten en € 1.513 aan griffierecht) en op € 11.685 aan salaris advocaat (3 punten x tarief VII).

De kosten voor het incidenteel hoger beroep worden vastgesteld op nihil, nu de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep slechts herhalingen bevat van de in het principaal hoger beroep ingenomen standpunten.

5.3

De notaris c.s. heeft (tegen)bewijs aangeboden. Het hof gaat hieraan voorbij, nu hij geen feiten en omstandigheden heeft gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel zou kunnen leiden dan reeds volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen.

6 De beslissing

Het hof, recht doende in het principaal en incidenteel hoger beroep:

vernietigt het vonnis in conventie van de rechtbank Almelo van 30 mei 2012 en doet opnieuw recht;

veroordeelt de notaris en [geïntimeerde sub 5] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, tot vergoeding van de door [appellant] geleden schade als gevolg van het schenden van de notariële zorgplicht respectievelijk onrechtmatig handelen, onder bepaling dat deze schadevergoeding nader opgemaakt dient te worden bij staat en vereffend dient te worden volgens de wet, een en ander met inachtneming van een percentage aan eigen schuld van [appellant] van 35%;

veroordeelt de notaris en [geïntimeerde sub 5] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellant] wat betreft de eerste aanleg in conventie vastgesteld op € 5.038,93 voor verschotten en op € 11.610 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 1.603,64 voor verschotten en op € 11.685 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

stelt de kosten van het incidenteel hoger beroep vast op nihil;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. Ch.E. Bethlem, F.J.P. Lock en J.G.J. Rinkes en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2014.