Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2014:5687

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
15-07-2014
Datum publicatie
16-07-2014
Zaaknummer
200.124.218-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Geschil tussen vader en zoon over gebruik door zoon van woning van vader. De overeenkomst tussen partijen is een huurovereenkomst. Stelling van zoon dat hij geen huur verschuldigd is niet aannemelijk geworden. Vordering tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde toewijsbaar.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.124.218/01

(zaaknummer rechtbank Groningen 542967\ CV EXPL 12-4033)

arrest van de eerste kamer van 15 juli 2014

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. E.T. van Dalen, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiser,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. C.H.J. van der Maas, kantoorhoudend te Haren.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 22 april 2014 hier over.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

In het tussenarrest van 21 mei 2013 heeft het hof een comparitie na aanbrengen gelast. Op eenparig verzoek van partijen heeft deze comparitie na aanbrengen geen doorgang gevonden en hebben partijen er voor gekozen om verder te procederen in hoger beroep.

1.2

Het verdere verloop van de procedure is als volgt:

- de memorie van grieven, (met producties,)

- de memorie van antwoord, (met producties,)

- een akte van [appellant],

- een antwoordakte van [geïntimeerde],

- het gehouden comparitie in plaats van pleidooi, gelast bij arrest van 22 april 2014, waarbij een pleitnotitie is overgelegd door [geïntimeerde] en bij akte producties in het geding zijn gebracht door [appellant].

1.3

Na afloop van voornoemde comparitie heeft het hof arrest bepaald.

1.4

De vordering van [appellant] luidt:

"bij arrest, bij voorraad uitvoerbaar, het vonnis dat door de Rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen onder zaaknummer 542967 op 20 december 2012 tussen partijen is gewezen, te vernietigen, en opnieuw rechtdoende, geïntimeerde alsnog in zijn inleidende vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, dan wel zijn inleidende vorderingen af te wijzen, met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties."

2 De verdere beoordeling


Vaststaande feiten

2.1

De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 1 (1.1 tot en met 1.4) van zijn vonnis van 20 december 2012 de feiten vastgesteld. Tegen de vaststelling van deze feiten zijn geen grieven gericht en ook overigens is niet van bezwaren gebleken. In hoger beroep kan dan ook van de door de kantonrechter vastgestelde feiten worden uitgegaan, die - aangevuld met wat verder over de feiten is gebleken – op het volgende neerkomen.

2.1.1

[appellant] is de zoon van [geïntimeerde] en diens ex-echtgenote, [ex-echtgenote]. Het huwelijk tussen [geïntimeerde] en [ex-echtgenote], die in gemeenschap van goederen waren gehuwd, is ontbonden door inschrijving van de echtscheidingsbeschikking [in 2006].

2.1.2

[geïntimeerde] en [ex-echtgenote] waren, onder meer, eigenaar van het appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van woning aan de [de woning] (hierna: de woning). Zij hebben de woning in 1997 gekocht.

2.1.3

De woning wordt sinds augustus 1998 bewoond door [appellant].

2.1.4

[appellant] en [geïntimeerde] hebben een op 28 juli 1998 gedateerd huurcontract betreffende de woning ondertekend, waarin onder meer is bepaald dat [geïntimeerde] de woning aan [appellant] verhuurt met ingang van 1 augustus 1998 tegen een huurprijs van fl. 625,- per maand. [appellant] heeft dit bedrag betaald tot en met april 2000. Vanaf dat moment heeft hij geen huur meer betaald.

2.1.5

De woning is in het kader van de verdeling van de huwelijksgoederengemeenschap toegescheiden aan [geïntimeerde] en op 14 augustus 2008 aan hem geleverd.

2.1.6

Eind 2008 zijn [appellant] en [geïntimeerde] overeengekomen dat [appellant] [geïntimeerde] een bedrag van
€ 450,- per maand aan huur zou gaan betalen.

2.1.7

[appellant] heeft de overeengekomen huur van € 450,- betaald vanaf januari 2009 tot en met oktober 2011.

2.1.8

In een brief van 9 februari 2012 aan [appellant] heeft [geïntimeerde] geschreven dat inmiddels sprake is van een huurachterstand van drie maanden en heeft hij aangekondigd een procedure te starten tot ontbinding van de huurovereenkomst. Hij heeft [appellant] in de gelegenheid gesteld in te stemmen met een beëindiging van de huurovereenkomst per 1 april 2012.

2.1.9

In een brief van 19 februari 2012 heeft [appellant] onder meer aan [geïntimeerde] geschreven dat hij de huurbetalingen vanaf november 2011 heeft “bevroren” en dat de “hoofdreden” is dat [geïntimeerde] niet bereid is een nieuwe CV-ketel in de woning te plaatsen.


Procedure in eerste aanleg en feiten na het vonnis in eerste aanleg

2.2

[geïntimeerde] heeft [appellant] gedagvaard voor de kantonrechter en heeft ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning door [appellant] en betaling van de achterstallige huur gevorderd. [appellant] heeft verweer gevoerd. Hij heeft allereerst aangevoerd dat geen sprake is van een echte huurovereenkomst. Er is slechts een huurcontract opgesteld zodat [appellant] gebruik kon maken van huurtoeslag. Verder heeft [appellant] betoogd dat hij de betaling van de huur terecht heeft opgeschort.

2.3

De kantonrechter heeft in het vonnis van 20 december 2012 de verweren van [appellant] gepasseerd en de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen. Bij vonnis van 17 januari 2013 is het vonnis hersteld vanwege de vermelding van een onjuiste achternaam van [appellant] ([X] in plaats van [X]) in laatstgemeld vonnis.

2.4

De voorzieningenrechter heeft in een vonnis van 25 februari 2013 op vordering van [appellant] de executie van het vonnis van 20 december 2012 verboden. Bij arrest van dit hof van 21 mei 2013 is het vonnis van de voorzieningenrechter vernietigd.

2.5

Inmiddels is de woning ontruimd door [appellant]. [geïntimeerde] heeft de woning verkocht en geleverd aan [nieuwe bewoner].


Bespreking van de grieven

2.6

Met grief 1 komt [appellant] op tegen de verwerping van zijn primaire verweer, inhoudend dat geen sprake is van een huurovereenkomst. Volgens [appellant] is afgesproken dat hij voor de rest van zijn leven gratis van de woning gebruik mocht maken. Dat in 1998 een huurcontract is opgesteld doet daaraan niet af. Dat contract gaf de werkelijke afspraken niet weer, maar is opgesteld om [appellant] in aanmerking te doen komen voor huursubsidie / woontoeslag. [geïntimeerde] beschikte niet eens over een exemplaar van het contract, het is door [appellant] in het geding gebracht. Partijen hebben er ook jarenlang niet naar gehandeld, aldus [appellant], die er in dat verband op wijst dat hij jarenlang geen vergoeding heeft betaald voor het gebruik van de woning. [appellant] wijst er ook op dat zijn moeder geen toestemming heeft gegeven voor het aangaan van een huurovereenkomst. In het kader van de onderhandelingen over de afwikkeling van de huwelijksgoederengemeenschap en over de hoogte van de alimentatie heeft zijn moeder genoegen genomen met een lagere alimentatie onder de voorwaarde dat [appellant] gratis in de woning kon blijven wonen. Van deze afspraak is hij pas later op de hoogte geraakt, aldus [appellant].

2.7

Anders dan [appellant] betoogt, was voor het aangaan van de huurovereenkomst de toestemming van de moeder van [appellant] niet vereist, nu de woning weliswaar eigendom was van [geïntimeerde] en de moeder van [appellant], maar niet door hen tezamen of door de moeder van [appellant] bewoond werd. De woning valt dan ook niet onder het bereik van artikel
1:88 lid 1 aanhef en sub a BW.

2.8

Zoals [appellant] zelf al opmerkt, levert het huurcontract dwingend bewijs op van het bestaan van een huurovereenkomst betreffende de woning. Tegen dwingend bewijs staat weliswaar tegenbewijs open, maar aan het leveren van tegenbewijs kan pas worden toegekomen indien degene die, zoals in dit geval [appellant], dat tegenbewijs wil leveren, zijn stellingen deugdelijk heeft onderbouwd. Dat is naar het oordeel van het hof niet het geval. Het volgende is daartoe redengevend.

2.9

Aan [appellant] kan worden toegegeven dat hij na enige tijd wel huur te hebben betaald vervolgens jarenlang geen huur heeft betaald. Dat betekent echter niet dat toen het karakter van de overeenkomst is veranderd: van een huurovereenkomst naar een overeenkomst strekkende tot het levenslange gratis gebruik van de woning. In dit verband overweegt het hof dat gesteld noch gebleken is dat partijen hebben afgesproken dat [appellant] vanaf een bepaald moment geen huur meer hoefde te betalen. Het ligt meer voor de hand dat [geïntimeerde] vanwege de familieverhoudingen niet heeft aangedrongen op betaling van de verschuldigde huurtermijnen.

2.10

Dat [geïntimeerde] klaarblijkelijk niet meer beschikte over een exemplaar van het huurcontract
- niet hij, maar [appellant] heeft het in het geding gebracht - betekent, anders dan [appellant] meent, niet dat het huurcontract geen betekenis had. Het komt vaker voort dat een oud contract in het ongerede raakt. Overigens, indien aan het al dan niet beschikken over het huurcontract betekenis moet worden toegekend, zoals [appellant] bepleit, zou het feit dat [appellant] nog wel over een exemplaar beschikt evenzeer een argument kunnen zijn voor de juistheid van stelling dat aan het huurcontract wel degelijk inhoudelijke betekenis toekomt.

2.11

Partijen verschillen van mening over hetgeen [geïntimeerde] en de moeder van [appellant] in het kader van de echtscheiding zijn overeengekomen betreffende het gebruik door [geïntimeerde] van het appartement. Volgens [appellant] hebben zijn moeder en [geïntimeerde] afgesproken dat de woning aan [geïntimeerde] wordt toegescheiden en dat in het kader van de bepaling van de alimentatie rekening wordt gehouden met de woonlasten van de woning, waartegenover [geïntimeerde] die woonlasten ook voor zijn rekening zou nemen. [appellant] beroept zich in dat verband op een door [geïntimeerde] in juni 2007 bij dit hof ingediend appelschrift, waarin inderdaad is aangegeven:

“Appellant ([geïntimeerde] - toevoeging hof) zou blijvend de woonlasten voor zijn minderjarige zoon voor zijn rekening nemen.”
[geïntimeerde] betoogt dat hij en de moeder van [appellant] een dergelijke afspraak niet hebben gemaakt. Hij wijst er op dat in het convenant, dat dateert van oktober 2007 (dus van na het appelschrift), is bepaald dat de woning aan hem wordt toegescheiden, maar dat niets is vermeld over een verplichting om de woonlasten niet door te belasten aan [appellant]. Ook wijst hij er op dat hij en zijn ex-echtgenote na diverse procedures over de alimentatie te hebben gevoerd een regeling hebben bereikt, waarin evenmin iets is vermeld over een verplichting van hem de woonlasten van de woning (per saldo) voor eigen rekening te nemen.
Naar het oordeel van het hof kan in het midden blijven wat [geïntimeerde] en de moeder van [appellant] in het kader van de echtscheiding zijn overeengekomen over de woonlasten van de woning, nu gesteld noch gebleken is dat [appellant] partij was bij deze overeenkomst en hij ook niet heeft toegelicht op grond waarvan hij rechten aan deze overeenkomst kan ontlenen.

2.12

Tussen partijen staat niet ter discussie dat [appellant] vanaf januari 2009 op grond van een afspraak met [geïntimeerde] maandelijks € 450,- aan [geïntimeerde] is gaan betalen. Die daadwerkelijke betaling van een vergoeding voor het gebruik van de woning wijst er op dat het huurcontract niet slechts een papieren contract was, maar de juridische verhouding tussen partijen betreffende de woning - een huurovereenkomst en geen gebruiksovereenkomst - weergaf. Dat een huurprijs van € 450,- [appellant] per saldo geen € 450,- kostte doordat hij in aanmerking kwam voor een woonkostentoeslag en een korting op zijn bijstanduitkering misliep, doet niet af aan het reële karakter van de betalingen. Van de bankrekening van [appellant] werd maandelijks een bedrag van € 450,- afgeschreven, welk bedrag op de bankrekening van [geïntimeerde] werd bijgeschreven. [appellant] heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende toegelicht hoe de daadwerkelijke maandelijkse betaling gedurende een periode van enkele jaren van een bedrag van € 450,- is te rijmen met zijn betoog dat geen sprake was van een huurovereenkomst, temeer nu deze betalingen zijn gebaseerd op een eind 2008 tussen partijen gemaakte afspraak. Indien voordien geen sprake (meer) was van een huurovereenkomst, voldeed de overeenkomst tussen partijen in elk geval vanaf dat moment aan de kenmerken van een huurovereenkomst (gebruik van een onroerende zaak tegen een tegenprestatie).

2.13

Het hof stelt vast dat [appellant] weliswaar heeft aangevoerd dat hij eind 2008 niet op de hoogte was van de (vermeende) afspraken tussen zijn ouders over het gebruik door hem van de woning en dat hij zich nu op het verkeerde been gezet voelt door [geïntimeerde], maar hij heeft niet duidelijk gemaakt waarom hij op grond van die afspraken geen huur verschuldigd zou zijn. Zo is gesteld noch aannemelijk geworden dat sprake is van een derdenbeding, waaraan [appellant] rechten kan ontlenen. Het hof zal dan ook aan dit betoog voorbij gaan. Het laat dan nog daar dat de gestelde afspraak gemotiveerd door [geïntimeerde] is weersproken.

2.14

De slotsom is dat [appellant] zijn stelling dat geen sprake is van een huurovereenkomst onvoldoende heeft onderbouwd. Het hof zal hem dan ook niet toelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen het bestaan van een huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning. Het hof gaat er, met de kantonrechter, gelet op het huurcontract en de daadwerkelijke betalingen van huur, zowel van 1998 tot 2001 als vanaf januari 2009, vanuit dat tussen partijen sprake was van een huurovereenkomst. De grief faalt om die reden.

2.15

Grief 2 betreft het beroep op opschorting. Het hof leest in de grief en in de daarop gegeven toelichting in essentie geen andere relevante stellingen of verweren dan die reeds in eerste aanleg waren aangevoerd en door de kantonrechter gemotiveerd zijn verworpen. Het hof onderschrijft hetgeen de rechtbank ter motivering van haar beslissing heeft overwogen en neemt die motivering over. Ter toelichting voegt het hof daar nog aan toe dat [appellant] ook in hoger beroep niet aannemelijk heeft gemaakt dat het door hem gestelde gebrek in de CV-installatie opschorting van betaling van de volledige huurprijs rechtvaardigde. Gesteld noch gebleken is dat de CV-installatie in de periode tussen november 2011 en februari 2012 niet werkte. Van een verstoring van het woongenot was toen dan ook geen sprake, hooguit van een dreigende verstoring (indien de CV-ketel het in de toekomst zou begeven). [appellant] heeft stukken overgelegd waaruit volgt dat zich in november 2012 een storing heeft voorgedaan, maar die storing is verholpen en rechtvaardigde niet dat [appellant] van november 2011 de volledige huurprijs inhield, ook nog zonder dat vooraf te melden.

2.16

Uit hetgeen hiervoor ten aanzien van grief 1 is overwogen, volgt dat sprake is van een reële huurovereenkomst tussen partijen en dat de afspraken tussen de ouders van [appellant] niet in de weg staan aan de verplichting van [appellant] de overeengekomen huur te betalen. Voor zover de opschorting zijn grond vond in de afspraken tussen de ouders, kan deze grond de opschorting niet dragen.

2.17

De grief faalt.

2.18

Ten tijde van de inleidende dagvaarding was sprake van een huurachterstand van zes maanden. De kantonrechter heeft - mede in het licht van hetgeen hiervoor bij de bespreking van grief 1 is overwogen over het karakter van de huurovereenkomst - dan ook terecht overwogen dat sprake was van een structurele wanprestatie, die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Grief 3, die zich keert tegen deze overweging, faalt dan ook.

2.19

Grief 4 heeft, zoals in de toelichting terecht wordt aangegeven, geen zelfstandige betekenis en deelt het lot van de andere grieven.

2.20

Nu de grieven falen, zal het hof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. [appellant] zal, als de in appel in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de proceskosten
(geliquideerd salaris van de advocaat: 2,5 punten, tarief II).

3 De beslissing


Het gerechthof:

bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis d.d. 20 december 2012, hersteld bij vonnis van 17 januari 2013;

veroordeelt [appellant] in de kosten en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen, op € 299,- aan verschotten en op € 2.235,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. K.E. Mollema, H. de Hek en D.H. de Witte en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 15 juli 2014.