Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2014:5499

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
08-07-2014
Datum publicatie
11-07-2014
Zaaknummer
200.125.182-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Dwaling bij verlengen van huurovereenkomst van art. 7:290-bedrijfsruimte met woning? Afwijkende huurbedingen zijn goedgekeurd waardoor huurovereenkomst zonder opzegging eindigt. Vraag wat dit betekent voor gebruiksrecht van de woning en de vordering van vergoeding van verhuis- en herinrichtingskosten.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.125.182/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 406268/CV EXPL 12-4281)

arrest van de eerste kamer van 8 juli 2014

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. A.J. Welvering, kantoorhoudend te Leek,

tegen

Demarol Retail Nederland B.V.,

gevestigd te Harderwijk,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

hierna: Demarol,

advocaat: mr. F.F.P.M. Vermeer, kantoorhoudend te Harderwijk.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 18 februari 2014 hier over.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Ingevolge het vermelde tussenarrest heeft op 19 maart 2014 een comparitie van partijen in plaats van pleidooi plaatsgevonden. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich in afschrift bij de stukken.

1.2

Daarna hebben partijen zich beraden en vervolgens zijn de stukken, waaronder drie door [appellant] voorafgaand aan de comparitie overgelegde producties, wederom overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald.

1.3

[appellant] heeft vernietiging gevorderd van het vonnis d.d. 27 maart 2013 van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling privaatrecht, locatie Heerenveen (hierna: de kantonrechter), en, opnieuw recht doende, voor zover de wet zulks toelaat uitvoerbaar bij voorraad:

"de door geïntimeerde in conventie ingestelde vorderingen alsnog volledig af te wijzen;

de door appellant in reconventie ingestelde vorderingen alsnog toe te wijzen;

met veroordeling van geïntimeerde in de proceskosten van beide instanties."

2. De feiten

2.1

Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverwegingen 2.2 tot en met 2.14 van genoemd vonnis van 27 maart 2013 is geen grief ontwikkeld en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken. In hoger beroep zal van die feiten zal worden uitgegaan, aangevuld met wat in hoger beroep is komen vast te staan. Deze feiten luiden als volgt.

2.2

[appellant] heeft op 16 april 2003 met zijn toenmalige werkgever [ex-werkgever] (hierna: [ex-werkgever]) een exploitatieovereenkomst gesloten met betrekking tot een motorbrandstoffenverkooppunt aan [adres] te [woonplaats] (hierna: het tankstation). In deze overeenkomst zijn [appellant] en [ex-werkgever] onder andere het navolgende overeengekomen:

"Artikel 9 - Duur van de Overeenkomst (…)

9.1

Deze overeenkomst wordt, in afwijking van artikel 7a:1626 e.v. , gesloten voor de duur van vijf jaar, aanvangende op 23 november 2002 en eindigende op 22 november 2007. [ex-werkgever] zal de overeenkomst, indien van toepassing, een opzegtermijn van één jaar in acht nemen, waarna de overeenkomst van rechtswege beëindigd zal zijn. (…)

Artikel 19 - Opschortende voorwaarden

19.1

Deze overeenkomst is in zijn geheel aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat de kantonrechter (…) goedkeuring hecht aan het hiervoor in artikel(…) 9 (…) overeengekomen van artikel 7A: 1625 t/m 1628a BW afwijkende beding(…), als bedoeld in artikel 7A:1629 lid 2 BW (thans: artikel 7:291 lid 2 BW, toevoeging hof).

19.2

[ex-werkgever] en Exploitant verbinden zich over en weer om binnen een week na ondertekening van deze overeenkomst ter zake een gezamenlijk verzoekschrift bij de kantonrechter (…) in te dienen."

2.3.

[appellant] en [ex-werkgever] hebben op 4 december 2002 het hiervoor bedoelde verzoekschrift bij de kantonrechter ingediend, strekkende tot goedkeuring van het afwijkende huurbeding. Bij beschikking van 6 mei 2003 heeft de kantonrechter te Opsterland, na een op 18 februari 2003 gehouden mondelinge behandeling, de verzochte goedkeuring verleend.

2.4

In 2004 is [ex-werkgever], althans het tankstation, overgenomen door Demarol. De exploitatieovereenkomst is na 22 november 2007 stilzwijgend verlengd.

2.5

[appellant] en Demarol hebben op 30 januari 2008 een franchise-/exploitatieovereenkomst (hierna: de overeenkomst) gesloten met betrekking tot voornoemd tankstation. In deze overeenkomst zijn partijen onder andere het volgende overeengekomen:

"Artikel 3 Het exploitatierecht

3.1

[X] verleent bij dezen voor bepaalde tijd, en onder de ontbindende voorwaarde dat het verzoek aan de rechtbank wordt goedgekeurd, aan de exploitant het exploitatierecht van het in artikel 1 genoemde tankstation, welk recht de exploitant bij deze aanvaardt. Het exploitatierecht wordt verleend voor de duur van deze overeenkomst, derhalve van 1 januari 2008 t/m 31 december 2012, het exploitatierecht zal derhalve van rechtswege eindigen op 31 december 2012 zonder dat enige opzegging vereist is.

3.2

Het exploitatierecht zal tevens van rechtswege eindigen indien de onderliggende huurovereenkomst tussen de eigenaar van het onroerend goed en [X] wordt beëindigd en niet wordt verlengd, en/of dat het bevoegd gezag de vergunning voor de verkoop van motorbrandstoffen intrekt. Partijen komen overeen dat in deze voorkomende gevallen exploitant zich niet kan beroepen op huurbescherming en een eventueel daaraan verbonden schadeclaim.

3.3

Partijen zullen beiden een verzoek aan de rechtbank richten om akkoord te gaan met dit afwijkende beding, waarvoor zij [Y] van het kantoor [Z] (…) machtigen het verzoek in te dienen.

(…)

Artikel 5 Opschortende voorwaarde

Deze overeenkomst is in zijn geheel aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat de kantonrechter goedkeuring geeft aan [het] hiervoor bepaalde in (…) artikel 3(…)."

In de getikte tekst van artikel 3.1 is "1 januari 2008" doorgehaald; bij dit artikel is met de pen toegevoegd "01 april 2008". Deze toevoeging is geparafeerd.

2.6

Bij beschikking van 5 maart 2008 heeft de kantonrechter te Heerenveen de afwijkende huurbedingen in de artikelen 3.1, 3.2 en 4 van de overeenkomst tussen [appellant] en Demarol goedgekeurd, zulks op het door mr. [Y] namens beide partijen ingediende verzoekschrift.

2.7

Op 26 april 2012 heeft Demarol aan [appellant] geschreven dat de overeenkomst per
31 december 2012 ten einde zal komen.

2.8

Bij brief van 8 mei 2012 heeft [appellant], voor zover van belang, als volgt gereageerd:

"Naar aanleiding van uw brief (…) bericht ik u dat ik niet akkoord ga met de beëindiging van de huur per 31 december 2012. De bepaling in het contract waar u zich op beroept is volgens mij niet geldig. Bij mijn weten heeft de kantonrechter nimmer beslist dat die bepaling is toegestaan. Ik heb daar nooit bericht van gehad (…). Ik zou dan op zijn minst bericht gehad moeten hebben dat de toestemming door de rechter verleend zou zijn. Dat betekent dat de overeenkomst gewoon geldt voor een periode van 5 jaar (…) welke periode automatisch wordt verlengd met nog eens vijf jaar."

2.9

De gemachtigde van Demarol heeft daarop bij brief van 11 juni 2012 onder meer geschreven:

"Cliënte kan zich niet vinden in uw standpunt. De toestemming is namelijk wel degelijk verleend door de kantonrechter. (…) Volledigheidshalve heb ik (…) ook de (…) overeenkomst opgenomen, waarin u [Y] heeft gemachtigd om namens u een verzoekschrift in te dienen tot goedkeuring van (…) deze bepaling. Het voorgaande betekent dat de (…) overeenkomst per 31 december 2012 van rechtswege zal eindigen."

2.10

Bij brief van 13 juni 2012 heeft [appellant] aan Demarol laten weten:

"Naar aanleiding van uw brief (…) deel ik u mede dat de beschikking van de rechter zoals u die mij hebt toegezonden bij mij in het geheel niet bekend is. In die beschikking wordt ook gesproken over een verzoekschrift wat mede op mijn verzoek zou zijn ingediend. Omdat ik dat verzoekschrift nog nooit heb gezien verzoek ik u mij ook daarvan een kopie te sturen."

2.11

De gemachtigde van Demarol heeft het door mr. [Y] op 14 februari 2008 ingediende verzoekschrift bij brief van 10 juli 2012 aan [appellant] toegestuurd.

2.12

Vervolgens heeft [appellant] bij verzoekschrift van 10 september 2012 verzocht om herroeping van de onder 2.6 bedoelde beschikking op grond van bedrog in de zin van artikel 382 Rv. Bij beschikking van 21 december 2012 heeft de kantonrechter te Heerenveen dit verzoek afgewezen. Daartoe heeft de kantonrechter, voor zover van belang, overwogen:

"3.2.1. Anders dan door [appellant] is betoogd, is de kantonrechter van oordeel dat niet is gebleken van gepleegd bedrog zijdens Demarol, zodat het door [appellant] ingediende verzoek ex artikel 390 Rv zal worden afgewezen. Het volgende is daartoe redengevend.

3.2.2.

Vast staat dat partijen op 30 januari 2008 een overeenkomst hebben gesloten. [appellant] heeft gesteld dat de noodzaak hiertoe evenwel niet bestond, nu de in 2003 gesloten overeenkomst stilzwijgend verlengd was, van welke verlenging [appellant] naar eigen zeggen niet op de hoogte was als gevolg van de omstandigheid dat Demarol dan wel [Y] hem hiervan niet op de hoogte heeft gebracht. Dit enkele feit brengt naar het oordeel van de kantonrechter niet met zich dat Demarol bedrog heeft gepleegd in de zin van artikel 382 Rv. Immers, [appellant] had kunnen weten dat de in 2003 gesloten overeenkomst stilzwijgend verlengd was, gelet op het feit dat partijen in artikel 9 van de in 2003 gesloten overeenkomst waren overeengekomen dat er een opzegtermijn van een jaar gold, terwijl vast staat dat deze overeenkomst niet is opgezegd. Het niet op de hoogte zijn zijdens [appellant] van het feit dat voornoemde overeenkomst reeds verlengd was, is dan ook geen gevolg van gepleegd bedrog zijdens Demarol in de zin van artikel 382 Rv. Een ander nog daargelaten dat het [appellant] vrij stond een juridisch adviseur/advocaat te raadplegen ter zake (de noodzaak van) het sluiten van de overeenkomst. Dat [appellant] hiertoe evenwel niet is overgegaan regardeert Demarol niet en de gevolgen hiervan dienen voor rekening van [appellant] te blijven.

3.2.3.

[appellant] heeft verder betoogd dat [Y] in het namens [appellant] en Demarol ingediende verzoekschrift heeft verzuimd melding te maken van het feit dat de in 2003 gesloten overeenkomst verlengd was. Niet valt in te zien waarom de kantonrechter anders zou hebben geoordeeld indien hij van de verlenging had geweten. [appellant] heeft hiertoe onvoldoende gesteld, zodat niet geoordeeld kan worden dat de kantonrechter op onjuiste gronden de van de wet afwijkende bepaling zoals bedoeld in artikel 3.1 van de overeenkomst, heeft goedgekeurd. Van gepleegd bedrog zijdens Demarol in de zin van artikel 382 Rv is dan ook in zoverre evenmin sprake.

3.2.4.

Blijkens artikel 3.3 van de overeenkomst zijn partijen overeengekomen dat zij [Y] hebben gemachtigd om namens hen een verzoekschrift ex artikel 7:291 BW tot goedkeuring van voornoemd artikel 3.1 in te dienen. [appellant] heeft gesteld dat hij in de veronderstelling verkeerde, gelet op de benaming Lawyers, dat hij in de persoon van [Y] met een advocaat te maken had en dat daarmee zijn belangen in goede handen waren. Uit later gepleegd onderzoek is [appellant] echter gebleken dat [Y] geen advocaat was. Deze omstandigheid levert naar het oordeel van de kantonrechter geen bedrog op in de zin van artikel 382 Rv. Nog daargelaten dat partijen het afwijkende huurbeding door het sluiten van de overeenkomst reeds waren overeengekomen, terwijl gesteld noch gebleken is dat [Y] een rol heeft gespeeld bij het opstellen van de overeenkomst, kan niet geoordeeld worden dat door toedoen van Demarol de belangen van [appellant] - wat daar verder ook van zij - onvoldoende zouden zijn gewaarborgd.

De omstandigheid dat [Y] als juridisch adviseur van Demarol is voorgesteld als degene die namens partijen het verzoekschrift zou indienen, impliceert evenmin dat door Demarol bedrog is gepleegd. Dit geldt te meer nu het - zoals ook is aangevoerd door Demarol - niet ongebruikelijk is dat de juridisch adviseur/advocaat van één van de partijen het verzoek namens beide partijen indient.

Overigens stond het [appellant], die bekend was met de te volgen procedure in geval van tussen partijen overeengekomen afwijkende huurbedingen gelet op het feit dat in 2003 eveneens goedkeuring is verzocht aan de kantonrechter ex artikel 7:291 BW, vrij om een juridisch adviseur/advocaat te consulteren. Niet valt dan ook in te zien waarom de kantonrechter, indien hij van de hoedanigheid van [Y] op de hoogte was geweest, anders zou hebben geoordeeld.

3.2.5.

Tot slot heeft [appellant] gesteld dat hij destijds noch het door [Y] ingediende verzoekschrift noch de beschikking van de kantonrechter heeft ontvangen. Demarol heeft onvoldoende aangevoerd om van het tegendeel uit te gaan, zodat het er voor moet worden gehouden dat [appellant] voornoemde stukken niet toegestuurd heeft gekregen. Hoewel de kantonrechter van oordeel is dat deze gang van zaken niet zorgvuldig is, levert deze geen bedrog op in de zin van artikel 382 Rv. Immers, partijen zijn in artikel 3.1 overeengekomen dat het door Demarol verleende exploitatierecht aan [appellant] geldt voor de duur van de overeenkomst, te weten van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2012. Blijkens artikel 3.1 van de overeenkomst wist [appellant] dat voor dit afwijkende huurbeding toestemming nodig was van de kantonrechter ex artikel 7:291 BW en dat [Y] in dat kader een gemeenschappelijk verzoek namens partijen zou indienen. Onder deze omstandigheden levert het niet toesturen van het verzoekschrift en de daarop gegeven beschikking geen bedrog op. Dit geldt te meer nu partijen de overeenkomst blijkens artikel 5 zijn aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat de kantonrechter goedkeuring geeft aan (onder andere) het in artikel 3.1 overeengekomen afwijkende huurbeding en [appellant], zoals door hem tijdens de mondelinge behandeling van het onderhavige verzoekschrift is erkend, bekend was met het feit dat Demarol vijf jaar durende contracten hanteert, zodat [appellant] wist, dan wel kon weten, dat het verzoekschrift ingediend zou worden. [appellant] had zichzelf ook duidelijkheid kunnen verschaffen door bij Demarol dan wel [Y] te informeren naar de verdere gang van zaken betreffende het verzoekschrift en de beschikking van de kantonrechter. Niet gesteld of gebleken is dat [appellant] in dat geval niet (correct) ingelicht zou zijn."

Tegen deze beslissing heeft [appellant] hoger beroep ingesteld, welk appel hij heeft ingetrokken.

2.13

[appellant] bewoont vanaf de aanvang van zijn exploitatie de bij het tankstation gelegen en tot het gehuurde behorende woning, die alleen te benaderen is via de oprit van het tankstation. Voor het gebruik daarvan heeft hij steeds € 500,- per maand betaald aan [ex-werkgever] en later aan Demarol.

3 De beoordeling in eerste aanleg

3.1

Demarol heeft in conventie, kort weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, gevorderd voor recht te verklaren dat de onder 2.5 vermelde overeenkomst zonder opzegging van rechtswege eindigt op 31 december 2012, alsmede veroordeling van [appellant] tot ontruiming van de bedrijfsruimte.

3.2

Eveneens kort weergegeven heeft [appellant] in reconventie, voor het geval de onder 2.6 vermelde beschikking tot goedkeuring van het afwijkende huurbeding niet zou worden herroepen, vernietiging althans wijziging of buiten toepassing verklaring van de bepalingen 3.1 en 3.2 gevorderd en gevorderd voor recht te verklaren dat er tussen partijen een (huur)overeenkomst voor onbepaalde tijd bestaat waarvoor na opzegging ontruimingsbescherming geldt. Voorts heeft [appellant] terugbetaling gevorderd van € 32.253,- inclusief BTW aan voor de woning betaalde huur vanaf november 2007 tot en met november 2012, indien komt vast te staan dat die woning een bedrijfswoning is. Daarnaast heeft [appellant] bij toewijzing van de vorderingen van Demarol aanspraak gemaakt op volledige vergoeding van verhuis- en herinrichtingskosten.

3.3

De kantonrechter heeft de vorderingen in conventie toegewezen, waarbij de ontruimingstermijn is bepaald op 6 maanden na betekening van het vonnis. De in reconventie gevorderde verklaring voor recht, alsmede de daarvoor aangevoerde grondslagen, zijn afgewezen. De kantonrechter heeft voorts overwogen dat de woning het regiem van de bedrijfsruimte volgt zodat [appellant] ook deze dient te ontruimen. Het beroep op onverschuldigde betaling is afgewezen, evenals de op art. 7:297 BW gebaseerde vordering tot vergoeding van verhuis- en herinrichtingskosten. De kantonrechter heeft [appellant] in de proceskosten van zowel conventie als reconventie veroordeeld.

4 De beoordeling in hoger beroep

4.1

[appellant] heeft negen als zodanig genummerde grieven in stelling gebracht. Daarnaast heeft [appellant] betoogd dat er kritisch moet worden bekeken in hoeverre zijn herroepingsverzoek ten onrechte is afgewezen en in hoeverre de kantonrechter goedkeuring aan de afwijkende bedingen mocht geven. Het hof beschouwt dit niet als een (verholen) grief tegen het vonnis, waarvan beroep, nu in dat vonnis niet is beslist op het herroepingsverzoek maar slechts is geconstateerd dat, gelet op de uitkomst van de herroepingsprocedure, is voldaan aan de voorwaarde waaronder [appellant] zijn reconventionele vorderingen heeft ingesteld.

De beslissing op het herroepingsverzoek staat niet meer ter discussie en het hof heeft dus uit te gaan van de juistheid van deze beslissing en van de beschikking waarvan vergeefs om herroeping is verzocht.

4.2

Grief I richt zich tegen de verwerping van het verweer dat [appellant] heeft gedwaald bij het aangaan van de onder 2.5 bedoelde overeenkomst met Demarol.

Volgens [appellant] had hij de overeenkomst niet gesloten indien hij had geweten dat de eerder met [ex-werkgever] gesloten overeenkomst na 22 november 2007 met vijf jaar was verlengd, waarover Demarol hem had moeten inlichten (art. 6:228 lid 1 aanhef en onder b BW). Demarol heeft hem bovendien onjuist geïnformeerd (art. 6:228 lid 1 aanhef en sub a BW) door aan te geven dat de exploitatie zou stoppen indien hij de aangeboden overeenkomst niet zou accepteren. Daarbij deed Demarol het voorkomen alsof mr. [Y] advocaat was, waardoor [appellant] meende dat hij goed werd voorgelicht over zijn rechtspositie.

Het hof verwerpt het beroep op dwaling. Voor een behoorlijk verloop van het rechtsverkeer heeft als uitgangspunt te gelden, dat een beroep op dwaling ten aanzien van het recht -in dit geval ten aanzien van de eigen juridische positie- in het algemeen niet kan worden aanvaard (vgl. HR 26 november 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR1739). Op [appellant] rustte in dit opzicht een onderzoeksplicht. Hij heeft niet duidelijk gemaakt waarom hij dat onderzoek in dit geval achterwege mocht laten en waarom op Demarol een zwaarder wegende mededelingsplicht rustte.

Het beroep op dwaling als gevolg van een onjuiste mededeling van Demarol faalt reeds omdat Demarol heeft betwist dat zij de door [appellant] gestelde onjuiste mededeling heeft gedaan en [appellant] van zijn andersluidende stelling geen bewijs heeft bijgebracht, noch een concreet bewijsaanbod heeft gedaan.

Gesteld noch gebleken is voorts dat mr. [Y] betrokken was bij de totstandkoming van de overeenkomst. Uit de vaststaande feiten blijkt slechts dat mr. [Y] door partijen is aangewezen als degene die namens hen het verzoek tot goedkeuring van een reeds overeengekomen afwijkend beding zou indienen.

De grief faalt.

4.3

Met grief II komt [appellant] op tegen de verwerping van zijn beroep op misbruik van omstandigheden. Dat misbruik zou hierin bestaan dat [appellant], gevoed door Demarol, het idee had dat hij ofwel het tankstation terstond diende op te geven, ofwel moest bijtekenen onder goedkeuring van afwijkende bedingen. [appellant] heeft evenwel niet nader onderbouwd op welke, als misbruik te betitelen, wijze dat "voeden" heeft plaatsgevonden, en hij heeft evenmin gesteld dat hij door/onder bijzondere omstandigheden (zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid) en door een daarvan op de hoogte zijnde Demarol werd bewogen tot het aangaan van deze nieuwe overeenkomst. [appellant] heeft wel aangegeven dat hij voor een groot deel van zijn broodwinning afhankelijk is van de exploitatie, maar dit gebruikelijke ondernemersrisico is geen bijzondere omstandigheid zoals in art. 3:44 lid 4 BW is bedoeld.

Ook deze grief faalt.

4.4

Grief III is gericht tegen de afwijzing van het beroep van [appellant] op art. 6:248 lid 2 BW. Daartoe voert [appellant] een aantal omstandigheden aan die volgens hem meebrengen dat het beroep van Demarol op art. 3.1 van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof is van oordeel dat [appellant] zich er in dit verband niet op mag beroepen dat zijn herroepingsverzoek ten onrechte zou zijn afgewezen. Van die afwijzing is geen hoger beroep mogelijk. [appellant] kan dan ook niet via de omweg van art. 6:248 lid 2 BW alsnog tot herbeoordeling in hoger beroep komen.

De overige omstandigheden waarop [appellant] zich beroept zijn het rechtstreekse gevolg van de geldigheid van het afwijkende huurbeding, te weten het van rechtswege eindigen van de huurovereenkomst: het gemis aan, zoals [appellant] dat noemt, huur- of ontruimingsbescherming, het opdrogen van zijn inkomstenbron en het gevolg van de exploitatiestop voor zijn werknemers. Het hof onderschat de ernst van die gevolgen niet, maar ziet niet in dat deze onaanvaardbaar zijn. Het enkele feit dat [appellant] zich ten tijde van het aangaan van de nieuwe overeenkomst met Demarol niet heeft gerealiseerd dat hij ook de mogelijkheid had een nieuwe overeenkomst te weigeren, dan wel dat hij de behartiging van zijn belangen beter aan een ander had kunnen overlaten, maakt het beroep op de overeenkomst evenmin onaanvaardbaar.

De grief mist doel.

4.5

Datzelfde geldt voor grief IV, waarmee de afwijzing van het beroep op onvoorziene omstandigheden zoals bedoeld in art. 6:258 BW wordt aangevallen. Volgens [appellant] kon hij ten tijde van ondertekening van de overeenkomst niet voorzien dat het economische tij bij het einde van de looptijd van de overeenkomst zo verslechterd zou zijn waardoor het vinden van een ander, gelijkwaardig, tankstation of ander werk niet meevalt. [appellant] erkent daarbij dat bij de aanvaarding van dit beroep terughoudendheid moet worden betracht.

Het hof is van oordeel dat, waar het beroep van Demarol op de overeenkomst niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, niet valt in te zien dat Demarol

ongewijzigde instandhouding van die overeenkomst niet zou mogen verwachten vanwege guurder economisch weer tegen het einde van de looptijd van de overeenkomst. Dat het economisch peil niet stabiel is, is een feit van algemene bekendheid. Bij contracten met een looptijd van enkele jaren lopen beide partijen het risico dat het economische tij na ommekomst van de contractsperiode in hun nadeel is gewijzigd. Waarom Demarol in dit geval dit risico voor [appellant] zou moeten opvangen, heeft [appellant] niet duidelijk gemaakt.

4.6

Dat Demarol geen reëel belang heeft bij haar vorderingen, zoals [appellant] met grief V opwerpt, is naar het oordeel van het hof onjuist. Demarol heeft er recht op dat zij na ommekomst van de overeengekomen huurperiode weer over het gehuurde kan beschikken, ook al heeft zij nog geen besluit genomen over de wijze van verdere exploitatie. Deze omstandigheid kan echter wel meewegen bij de eventueel vast te stellen ontruimingstermijn.

Dat Demarol het onderhavige geschil uitsluitend gebruikt om [appellant] te dwingen tot een ongunstige regeling met betrekking tot een ander tankstation in [plaats] is overigens weersproken door Demarol en vervolgens niet nader onderbouwd door [appellant].

4.7

Volgens grief VI heeft de kantonrechter de vordering van Demarol ten onrechte niet getoetst aan de gronden die zijn genoemd in art. 7:296 lid 3 BW. [appellant] ziet daarbij naar het oordeel van het hof voorbij aan het feit dat Demarol geen vordering heeft ingesteld zoals in dat artikel aan de orde is, te weten de vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst na opzegging zal eindigen, zoals bedoeld in art. 7:295 lid 2 BW. Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen is de huurovereenkomst niet opgezegd, maar van rechtswege geëindigd door het verstrijken van de overeengekomen termijn, voor welke bijzondere wijze van beëindiging de vereiste goedkeuring is verkregen.

[appellant] heeft voorts nog aangevoerd dat, waar in art. 3.2 van de huurovereenkomst (opgenomen onder overweging 2.5) uitdrukkelijk een beroep op huurbescherming en aanspraak op schadevergoeding is uitgesloten en dat in art. 3.1 niet is gebeurd, de vraag is of hij in het onder 3.1 geregelde geval wel van huurbescherming en schadevergoeding heeft afgezien.

Het hof leest in deze stelling geen beroep op een afspraak dat, ondanks overeenstemming over het van rechtswege eindigen van de huur, [appellant] niettemin recht heeft op (enigerlei vorm van) huurbescherming en vergoeding van verhuis- en herinrichtingskosten bij het einde van de overeenkomst. Het hof passeert dan ook deze opgeworpen vraag bij gebrek aan juridische fundering.

4.8

In de toelichting op deze grief werpt [appellant] nog op dat, ook al is er geen opzegging, er toch op grond van de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid reden is voor een vergoeding voor verhuis- en herinrichtingskosten, naar het hof begrijpt; zoals bedoeld in art. 7:297 BW. Het hof verwerpt deze grief. Nog daargelaten dat [appellant] niets heeft gesteld omtrent door hem bij ontruiming, verhuizing en herinrichting te maken kosten, heeft hij ook niet duidelijk gemaakt waarom het redelijk en billijk zou zijn dat hij, bij een door hem geaccepteerd aflopen van de overeenkomst van rechtswege, in aanmerking moet komen voor een vergoeding die door de wetgever is gekoppeld aan een beëindiging door opzegging op initiatief van de verhuurder.

De grief leidt niet tot een ander oordeel dan dat van de kantonrechter.

4.9

Met grief VII stelt [appellant] aan de orde dat de door hem bewoonde woning ten onrechte door de kantonrechter is aangemerkt als een afhankelijke woning zoals bedoeld in art. 7:290 lid 3 BW. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat de woning slechts via (het terrein van) het tankstation te bereiken is, en dat de vergunning voor de exploitatie is verleend omdat sprake is van één complex.

[appellant] heeft in hoger beroep aangevoerd dat er geen sprake is van een interne verbinding tussen de bedrijfsruimte en de woning, en dat voor de toegang naar de woning alleen een stukje van de oprit van het tankstation gebruikt hoeft te worden. Voorts betoogt [appellant] dat de vergunning niet vereist dat de exploitant de bewoner van de woning is.

Het hof constateert dat [appellant] ook in hoger beroep niet de stelling van Demarol heeft betwist dat, om in dit geval een vergunning te verkrijgen voor de verkoop van LPG, het noodzakelijk was dat vanuit de nabijgelegen woning fysiek toezicht kon worden uitgeoefend met het oog op calamiteiten. Daarmee is gegeven dat aan de exploitatie van het tankstation wordt bijgedragen door bewoning van de woning (vgl. HR 24 januari 1997, LJN:ZC2255) en dat met het oog daarop de woning niet zonder overwegende bezwaren kan worden gebruikt door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte, of een door die huurder ingeschakelde derde die namens de huurder met toezicht werd belast. Dat maakt de met de bedrijfsruimte verhuurde woning in dit geval afhankelijk, zoals bedoeld in art. 7:290 lid 3 BW. Aan het voorgaande doet niet af dat de woning niet inwendig met de bedrijfsruimte is verbonden en dat voor de bereikbaarheid ervan maar enkele meters oprit van de bedrijfsruimte begaan moeten worden.

Het hof voegt hier nog aan toe dat in de preambule van de op 16 april 2003 ondertekende exploitatieovereenkomst tussen [ex-werkgever] en [appellant] is opgenomen dat [ex-werkgever], onder verwijzing naar de vereiste nauwkeurige afstemming en haar investeringen, bewoning van de onzelfstandige bedrijfswoning door de exploitant verlangde in het kader van de bedrijfsvoering.

De grief is ongegrond.

4.10

Voor het geval het hof zou oordelen dat de woning een afhankelijke woning is, hetgeen het hof hiervoor onder 4.9 heeft gedaan, heeft [appellant] in grief VIII bezwaar gemaakt tegen de afwijzing van zijn reconventionele vordering, gebaseerd op de stelling dat hij onverschuldigd huur voor die woning heeft betaald.

Volgens [appellant] blijkt uit de overeenkomst niet dat hij huur voor de woning moet betalen en is hij dat dan ook niet overeengekomen.

Het hof leest in de overeenkomst met [ex-werkgever] van 16 april 2003 onder 5.1 en 5.2 dat voor de bedrijfswoning € 395,- exclusief BTW betaald diende te worden, naast andere bedragen voor het tankstation met shop en het Fuel Pos systeem. In de nieuwe overeenkomst met Demarol is neergelegd dat het tankstation in bruikleen wordt gegeven en dat daarvoor geen vaste vergoeding verschuldigd is. Wel moet een huurvergoeding van € 2.700,- per jaar betaald worden voor het kassasysteem. De exploitant ontvangt een exploitatieprovisie over de verkochte brandstof. De overeenkomst bevat geen specifieke bepaling omtrent de woning of een vergoeding daarvoor. Nu het om aan afhankelijke woning gaat, zoals Demarol zelf ook heeft bepleit, neemt het hof tot uitgangspunt dat hiervoor hetzelfde geldt als voor het tankstation, zodat [appellant] met ingang van 1 januari 2008 geen afzonderlijke vergoeding meer verschuldigd was voor het gebruik van de afhankelijke woning. Namens Demarol is bij gelegenheid van de comparitie in eerste aanleg verklaard dat er geen twijfel over kan bestaan dat het perceel één geheel is. Het sindsdien voor de woning betaalde is naar het oordeel van het hof dan ook onverschuldigd betaald. Het enkele feit dat [appellant] tot aan deze procedure zonder protest de hem in rekening gebrachte huur voor de woning heeft voldaan, brengt het hof niet tot ander inzicht. Zoals Demarol immers ook zelf bij de wijziging van de overeenkomst in 2008 heeft ervaren, was [appellant] niet goed op de hoogte van zijn rechtspositie en heeft hij zich tot aan deze procedure niet laten bijstaan door een jurist of anderszins op het terrein van vastgoed deskundige persoon. Door Demarol is verder niets aangevoerd ter onderbouwing van haar stelling dat het ook na 1 januari 2008 de bedoeling van beide partijen is geweest dat [appellant] huur bleef betalen voor de woning.

[appellant] heeft dan ook recht op terugbetaling van de sedert 1 april 2008 voor de woning betaalde huurprijs inclusief btw. [appellant] heeft aanspraak gemaakt op een bedrag van € 32.253,- berekend tot en met november 2012, maar in dat bedrag is ten onrechte de huur over de maanden november 2007 tot en met maart 2008 opgenomen. Verminderd met die vijf maanden huur is het bedrag toewijsbaar, te vermeerderen met wettelijke rente over dat saldo vanaf
1 december 2012 tot voldoening. Daarnaast dient Demarol de vanaf 1 december 2012 betaalde huur voor de woning als onverschuldigd betaald terug te betalen.

Grief VIII is derhalve grotendeels gegrond.

4.11

Met grief IX komt [appellant] op tegen verschillende rechtsoverwegingen en tegen het dictum van de kantonrechter zonder concreet aan te geven welke nog niet behandelde bezwaren hij daartegen heeft. Demarol heeft naar het oordeel van het hof dan ook terecht opgemerkt zich hiertegen niet te kunnen verweren. Het hof passeert deze grief.

4.12

In het kader van de devolutieve werking van het hoger beroep zijn er geen reeds verworpen of nog niet behandelde stellingen of weren van Demarol die nog bespreking behoeven. Het grotendeels slagen van grief VIII heeft tot gevolg dat de beslissing van de kantonrechter in reconventie vernietigd moet worden en de vordering tot terugbetaling van hetgeen onverschuldigd is betaald alsnog moet worden toegewezen. Nu de overige vorderingen van [appellant] in reconventie niet toewijsbaar zijn, zal het hof de proceskosten in reconventie in eerste aanleg compenseren. Het vonnis in conventie wordt bekrachtigd nu alle daartegen gerichte grieven falen.

Het hof zal de proceskosten van het hoger beroep compenseren, nu beide partijen op onderdelen in het ongelijk zijn gesteld.

5 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Heerenveen d.d. 27 maart 2013 voor zover in conventie gewezen;

vernietigt dat vonnis voor zover in reconventie gewezen en doet opnieuw recht;

veroordeelt Demarol tot terugbetaling aan [appellant] van de door [appellant] vanaf 1 april 2008 voor de woning betaalde huur, tot 1 december 2012 berekend op € 32.253,- inclusief btw doch te verminderen met de over november en december 2007 en over januari tot en met maart 2008 betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit saldo vanaf 1 december 2012 tot de dag der algehele voldoening;

compenseert de kosten van de procedure in reconventie in eerste aanleg;

wijst af wat in reconventie meer of anders is gevorderd;

compenseert de proceskosten in hoger beroep, zodat iedere partij de aan eigen zijde gevallen kosten dient te dragen;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde veroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. M.E.L. Fikkers en mr. D.H. de Witte en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 8 juli 2014.