Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2014:3913

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
13-05-2014
Datum publicatie
06-01-2015
Zaaknummer
200.147.161
Formele relaties
Cassatie: ECLI:NL:HR:2014:3595, Niet ontvankelijk
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Kort geding tot ontruiming woning. Tijdelijke huur in verband met leegstand. Betreft het overeengekomen gebruik van de woning huur? Is er sprake van een tegenprestatie? Belangenafweging.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

zittingsplaats Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.147.161

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland C/16/364282)

arrest in kort geding van de tweede kamer van 13 mei 2014

in de zaak van

1 [appellant],

2. [appellante],

beiden wonende te [woonplaats],

appellanten,

hierna: [appellant] en [appellante],

advocaat: mr. M.A.R. Schuckink Kool,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Camelot Beheer B.V.,

gevestigd [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

hierna: Camelot,

advocaat: mr. M.W.R. Hoogstraten.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 9 april 2014 dat de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, tussen [appellant] en [appellante] als gedaagden en Camelot als eiseres heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 21 april 2014 met grieven,

- de memorie van antwoord,

- de pleidooien ter zitting van 6 mei 2014 overeenkomstig de pleitnotities, alsmede het van die zitting opgemaakte proces-verbaal.

2.2

Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald.

3 De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.10 van het vonnis van 9 april 2014.

4 De beoordeling in hoger beroep

4.1

In het bestreden vonnis zijn [appellant] en [appellante] veroordeeld tot het ontruimen van het door hen sinds 1 maart 2013 bewoonde pand aan de [adres] te [woonplaats], zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,- per dag tot een maximum van € 50.000,- en is voorts ieder van hen veroordeeld tot betaling aan Camelot van een contactuele boete ter grootte van € 680,67. Daartoe overwoog de voorzieningenrechter, kort samengevat, dat [appellant] c.s. het pand niet hebben gehuurd, maar dat zij het van Camelot in bruikleen hebben gekregen, dat Camelot de met hen gesloten bruikleenovereenkomsten per

8 januari 2014 ([appellant]), respectievelijk 14 februari 2014 ([appellante]), rechtsgeldig heeft opgezegd en dat [appellant] en [appellante] door te weigeren het pand na het einde van de overeenkomst te ontruimen de contractuele boete verschuldigd zijn geworden.

4.2

Grief 1 klaagt dat de voorzieningenrechter in rov. 4.5 bij de kwalificatie van de tussen partijen gesloten overeenkomst ten onrechte betekenis heeft toegekend aan wat partijen daarbij voor ogen heeft gestaan. Met deze klacht wordt kennelijk niet bedoeld dat aan de partijbedoelingen in het geheel geen betekenis toekomt bij de kwalificatie van de overeenkomst. [appellant] en [appellante] betogen, naar het hof begrijpt, ook niet dat partijen ter zake van het gebruik dat [appellant] en [appellante] slechts een huurovereenkomst met de daarbij behorende huurbescherming hebben kunnen sluiten; ook [appellant] en [appellante] gaan ervan uit dat partijen het beoogde dergelijk tijdelijk gebruik in een bruikleenovereenkomst kunnen regelen, zolang maar geen sprake is van tegenprestatie. De strekking van de klacht is dat de partijbedoelingen niet kunnen afdoen aan dwingendrechtelijke huurbescherming, zodat wanneer sprake is van een in gebruik geven in ruil voor een tegenprestatie daarmee dan ook sprake is van huur, zodat andersluidende bedoelingen van partijen niet tellen, zomin als de kwalificatie die partijen aan hun overeenkomst hebben gegeven. Dat betoog is juist, maar bedoelde restrictie heeft de voorzieningenrechter ook niet heeft miskend, althans niet in de op deze zaak toegespitste overwegingen die zij op de in rov. 4.5 gemaakte algemene opmerkingen heeft doen volgen. Zij heeft immers de kwalificatie van de overeenkomst als een van bruikleen (rov. 4.6) gebaseerd op het voorshands oordeel dat geen sprake is van een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW doch dat de gebruiksvergoeding alleen betrekking heeft op gemaakte onkosten (4.7), en vervolgens slechts onderzocht of toepassing van het Haviltex-criterium tot een voor [appellant] en [appellante] gunstiger uitleg zou kunnen leiden (rov. 4.8). Grief 1 leidt dan ook niet tot vernietiging van het bestreden vonnis.

4.3

Grief 2 faalt omdat Camelot ook in hoger beroep voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door [appellant] en [appellante] te betalen vergoeding van 2 x € 192,50 ziet op voor rekening van [appellant] en [appellante] te brengen onkosten die Camelot en/of de eigenaar (hebben) moeten maken voor het gebruik door [appellant] en [appellante] alsmede de aan hen verleende diensten (hebben), en dus niet (deels) een tegenprestatie is voor het ter beschikking stellen van de woonruimte in de zin van art. 7:201 BW. Daarbij is allereerst van belang dat als onweersproken vast staat dat [appellant] en [appellante], anders dan in de meeste van de door hen aangehaalde uitspraken het geval was, naast de maandelijkse vergoeding aan Camelot van in totaal € 385,-, geen van de gebruikelijke gebruikerslasten, waaronder die voor gas, water en licht, hoeven te betalen (zie ook artikel 18 van de bij overeenkomst horende Algemene Voorwaarden van Camelot). Voort is onvoldoende betwist dat Camelot een bedrag van circa € 4.500,- heeft besteed aan het gebruiksklaar maken van het pand, waaraan niet afdoet dat [appellant] en [appellante] al dan niet met toestemming van Camelot in eigen beheer nog verdere verbeteringen hebben uitgevoerd. Voldoende aannemelijk is dat reeds deze

– toereikend met facturen onderbouwde – kosten, gelet op de ook op de beoogde korte duur van het gebruik, van een zodanige omvang zijn dat de door [appellant] en [appellante] betaalde vergoeding geen “element van huur”, bevat, maar een zuivere onkostenvergoeding behelst. Zo bedraagt het maandelijks aan Eneco te betalen voorschot voor levering van gas en elektriciteit € 452,-; aannemelijk is dat het daaraan ten grondslag liggende energiegebruik grotendeels kan worden toegerekend aan de bewoning van het pand door [appellant] en [appellante] en hun omvangrijke gezin. Bij die stand van zaken kan verder buiten beschouwing blijven of alle op bladzijde 12 van de overeenkomst gespecificeerde posten betrekking hebben op kosten die Camelot aan [appellant] en [appellante] als bruikleners kan doorberekenen. Dat lijkt overigens ook waar het de in de toelichting op grief 2 genoemde activiteiten wel het geval te zijn, nu Camelot deze activiteiten mede in het belang van haar cliënten zoals [appellant] en [appellante] verricht, zodat niet onredelijk is dat Camelot een deel van de daarmee gemoeide kosten aan hen in rekening brengt. Van een tegenprestatie in de zin van art. 67:201 BW is ook in zoverre geen sprake.

4.4

Grief 3 is gericht tegen rov. 4.8 waarin de voorzieningenrechter, na in rov. 4.6 en 4.7 te hebben geoordeeld dat geen sprake is van huur maar van bruikleen, overweegt en motiveert dat Camelot ook niet bij [appellant] en [appellante] het vertrouwen heeft gewekt dat zij een huurovereenkomst aangingen. Dat oordeel onderschrijft het hof ten volle, ook als het daarbij in aanmerking neemt dat, zoals [appellant] en [appellante] op zichzelf terecht aanvoeren het zeer goed mogelijk is om in een situatie van tijdelijke leegstand, met iedere huurder afzonderlijk een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten. In zoverre faalt de grief bij gebrek aan belang. Voor het overige mist de grief feitelijke grondslag omdat de voorzieningenrechter niet heeft overwogen het beroep van [appellant] en [appellante] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten: zij stelt slechts vast dat partijen zulks in hun overeenkomst hebben opgenomen. Ook grief 3 treft geen doel.

4.5

De grieven 4 en 5 bouwen voort op de eerdere grieven, in die zin dat zij tot uitgangspunt nemen dat [appellant] en [appellante] een beroep op huurbescherming toekomt; zij behoeven daarom verder geen bespreking.

4.6

De grieven 6 en 7 kunnen inhoudelijk onbesproken blijven omdat zij betrekking hebben op de weerlegging van de subsidiaire en meer subsidiaire grondslag waarvan Camelot haar vordering heeft voorzien voor het geval in rechte zou worden uitgegaan van huur. Nu in navolging van de voorzieningenrechter moet worden geoordeeld dat geen sprake is van huurovereenkomsten, maar van bruikleen, komen deze subsidiaire gronden niet aan de orde.

4.7

Tot slot overweegt het hof, mede naar aanleiding van hetgeen door partijen bij pleidooi naar voren is gebracht, dat ook in hoger beroep genoegzaam is gebleken dat Camelot een zwaarwegend en spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming en dat niet van haar kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een eventuele bodemprocedure afwacht. Niet alleen is, zoals uit het voorgaande volgt, in hoge mate aannemelijk dat ook in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat sprake is van een bruikleenovereenkomst die Camelot rechtsgeldig heeft opgezegd, ook heeft Camelot overtuigend, en in hoger beroep onweersproken, aangetoond dat zij omvangrijke schade leidt doordat [appellant] en [appellante] weigeren het pand te verlaten, schade die per dag verder oploopt. Het belang van [appellant] en [appellante] om niet met hun kinderen op straat te komen staan, weegt daartegen niet op. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat uit hun eigen verklaringen blijkt dat [appellant] en [appellante] willens en wetens voor de door Camelot aangeboden constructie hebben gekozen, en wel omdat zij op deze wijze huisvesting kunnen verkrijgen – een vrijstaand, ruim huis met een grote tuin – die anders met hun inkomens als kleine zelfstandigen niet haalbaar zou zijn. Daarbij waren zij er zich van bewust, zo heeft [appellant] ter zitting verklaard, dat deze manier van wonen met een onzekere, tijdelijke duur riskant en eigenlijk ongeschikt is voor een gezin met vijf kleine kinderen en enkele huisdieren. Niet valt in te zien hoe, zoals in de pleitnota in appel wordt betoogd, Camelot hen tot deze problematische woonvorm heeft gedwongen of waarom haar daarvan een verwijt moet worden gemaakt: zij kon gelet op haar verhouding tot de eigenaar geen ander dan een tijdelijk gebruik aanbieden en zij heeft daarover bij [appellant] en [appellante] ook geen enkel misverstand laten ontstaan. Het was dan ook uiteindelijk niet haar verantwoordelijkheid om dit probleem voor [appellant] en [appellante] op te lossen; zij heeft in de overeenkomst ook uitdrukkelijk opgenomen dat zij bij beëindiging van de bruikleen zal trachten de bewoners te herplaatsen, maar dat zij in dat verband geen garanties geeft. [appellant] en [appellante] kunnen Camelot dan ook niet tegenwerpen dat de vervangende huisvesting die Camelot hen heeft aangeboden niet geschikt was. Dat [appellant] en [appellante], zoals op hun weg had gelegen, zelf tijdig naar vervangende woonruimte hebben gezocht, hebben zij niet aannemelijk gemaakt, dat dergelijke permanente passende woonruimte niet voorhanden is evenmin, waarbij Camelot terecht de kanttekening plaatst dat “passend” niet hetzelfde is “gewenst” en dat [appellant] en [appellante] niet kunnen verlangen dat vervangende woonruimte dezelfde faciliteiten biedt als de huidige.

4.8

De gevorderde ontruiming is derhalve, ofschoon ingrijpend en onomkeerbaar, in dit kort geding toewijsbaar. Dat geldt ook voor de geldvordering. Gelet op de omvang van de gevorderde bedragen kan van Camelot kan niet worden gevraagd dat zij een bodemprocedure aanhangig maakt en is van enig restitutierisico geen sprake.

5 Slotsom

5.1

De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.

5.2

Als de in het ongelijk gestelde partij zal het hof [appellant] en [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Die kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Camelot zullen worden vastgesteld op € 704,- aan griffierecht en op € 2.682,- (3 punten x tarief II) voor salaris advocaat.

5.3

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

6 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding:

bekrachtigt het tussen partijen in kort geding gewezen vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland van 9 april 2014;

veroordeelt [appellant] en [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Camelot vastgesteld op € 704,- aan griffierecht en op € 2.682,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en -voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

veroordeelt [appellant] en [appellante] in de nakosten, begroot op € 131,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,- in geval [appellant] en [appellante] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak hebben voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;

verklaart dit arrest, voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, F.W.J. Meijer en D. Stoutjesdijk, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de jongste raadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2014.