Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2014:3530

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
29-04-2014
Datum publicatie
01-05-2014
Zaaknummer
200.090.671-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Koop-/aannemingsovereenkomst nieuwbouwwoning. Ontbindingsschade. Artikel 6:277 BW. Tot de te vergoeden ontbindingsschade behoort onder meer de contractuele rente die koper krachtens het voorfinancieringsbeding in de overeenkomst bij de levering verschuldigd zou zijn geweest.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RVR 2014/77

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.090.671/01

(zaaknummer rechtbank Zwolle-Lelystad 172883 / HA ZA 10-852)

arrest van de tweede kamer van 29 april 2014

in de zaak van

1 [appellant 1],

2. [appellant 2],

beiden wonende te [woonplaats 1],

appellanten in het principaal hoger beroep,

geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,

hierna: [appellant 1] en [appellant 2],

advocaat: mr. A. ter Mors, kantoorhoudend te Deventer,

tegen

[geïntimeerde],

gevestigd te [woonplaats 1],

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. A. Oldengarm, kantoorhoudend te Zwolle.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 29 oktober 2013 hier over.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het verdere verloop van het geding in hoger beroep blijkt uit:
- een akte van [geïntimeerde];
- een antwoordakte van [appellant 1] en [appellant 2].

1.2

Vervolgens zijn de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald.

2 De verdere beoordeling in het incidenteel appel

2.1

Ingevolge de eerder gewezen tussenarresten dient het volgende tot uitgangspunt bij de verdere beoordeling van het geschil in het incidenteel appel:
- De te vergoeden ontbindingsschade omvat in ieder geval:
€ 22.081,- ter zake van meer-/minderwerk;
€ 26.809,- ter zake van verkoopverlies [adres];
€ 552,85 ter zake van premie voor opstalverzekeringen (voor het overige is de vordering ter zake van "overige kosten" ad € 5.000,- afgewezen);
- Het beroep op matiging van de contractuele boete ex artikel 6:94 BW is verworpen;
- Het beroep op matiging van de schade ex artikel 6:109 BW is eveneens verworpen;
- Het eigen schuld-verweer is tardief gevoerd;
- Op de totale ontbindingsschade dient de door [appellant 1] en [appellant 2] op 7 juli 2011 betaalde boete ad € 61.643,12 in mindering te worden gebracht.

2.2

Bij het tussenarrest van 29 oktober 2013 heeft het hof het volgende overwogen:

"2.1 [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat de door [appellant 1] en [appellant 2] contractueel verschuldigde rente is gebaseerd op het bepaalde in artikel 5 lid 5 (rente van 7% per jaar over de grondkosten vanaf 1 mei 2008 tot aan de datum van levering en over de negen termijnbedragen als genoemd in art. 5 lid 1 sub II) van de tussen partijen gesloten koop/aanneemovereenkomst. Zij heeft als productie 7 overgelegd een berekening van die rente tot 10 januari 2011, de datum van levering aan de derde koper, sluitend op € 76.543,33. Dat bedrag is gesplitst in de verschuldigde rente over de grondkosten (€ 31.585,40 berekend vanaf 1 augustus 2008 tot 10 januari 2011) respectievelijk de verschuldigde rente over negen verschillende termijnen en eveneens berekend tot 10 januari 2011 (€ 44.957,93).

2.2

Deze benadering komt het hof niet geheel juist voor. Bij een correcte nakoming van de overeenkomst zouden [appellant 1] en [appellant 2] de termijnen telkens op tijd hebben betaald en zou geen rente verschuldigd zijn geweest. De feitelijke situatie waarin [geïntimeerde] is komen te verkeren als gevolg van de ontbinding is dat zij is blijven zitten met een woning die zij zelf heeft moeten (voor)financieren. Zij draagt daarvan de rentelasten en dat is haar schade. Die schade begint te lopen op het moment van het vervallen van de verschillende termijnbedragen en eindigt op de datum van de levering van de woning op 10 januari 2011. Als gevolg van de ontbinding is echter geen contractuele rente meer verschuldigd, maar wettelijke rente."

2.3

Vervolgens heeft het hof [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld bij akte een berekening van de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de verschillende termijnbedragen tot 10 januari 2011 in het geding te brengen. [geïntimeerde] heeft hieraan gevolg gegeven; de wettelijke rente wordt door haar berekend op een totaalbedrag van € 42.913,59.

2.4

In hun antwoordakte voeren [appellant 1] en [appellant 2] een reeks van bezwaren aan tegen de door het hof gehanteerde wijze van schadeberekening. Volgens [appellant 1] en [appellant 2] is deze benadering innerlijk tegenstrijdig met het eerder gewezen tussenarrest van 19 maart 2013, waarin het hof het volgende heeft overwogen:


"4.23 Uit de omstandigheid dat [geïntimeerde] ontbindingsschade vordert maakt het hof op dat zij daarbij kiest voor de grondslag van artikel 6:277 BW. In dat geval dient de omvang van de schadevergoeding te worden vastgesteld door met elkaar in vergelijking te brengen, enerzijds, de hypothetische situatie waarin de schuldeiser zou hebben verkeerd bij een in alle opzichten onberispelijke wederzijdse nakoming en, anderzijds, de feitelijke situatie waarin de schuldeiser na ontbinding van de overeenkomst verkeert. Daaruit volgt dat voor de berekening van het positief contractsbelang als peilmoment geldt het moment van ontbinding van de overeenkomst. Dat is in dit geval dus 21 mei 2010. Dat is ook redelijk, omdat partijen na het ontstaan van het verzuim op 15 september 2009 geruime tijd in goed overleg met elkaar zijn gegaan teneinde te bezien of [appellant 1] en [appellant 2] alsnog een financiering konden regelen om de woning (of een goedkoper type) te kunnen afnemen en aldus het verzuim zouden kunnen 'zuiveren'".

2.5

Het hof overweegt naar aanleiding van de bezwaren van [appellant 1] en [appellant 2] het volgende.

Artikel 6:277 BW strekt ertoe buiten twijfel te stellen dat ook de schade die door de ontbinding wordt veroorzaakt en die bij keuze van andere rechtsmiddelen niet zou zijn geleden, voor vergoeding in aanmerking komt. Hiermee werd het in oudere vakliteratuur wel verdedigde standpunt verworpen dat ontbinding de schuldeiser slechts recht zou geven op vergoeding van schade die het gevolg was van de wanprestatie van de schuldenaar, maar niet van de ontbinding zelf: "De keuze van dit rechtsmiddel mag hem dus niet ten kwade worden geduid" (T.M., Parl. Gesch. Boek 6, blz. 1036). Artikel 6:277 BW stelt echter wat betreft de schadeplichtigheid van de tekortschietende schuldenaar geen andere of verdergaande eisen dan voortvloeien uit artikel 6:74 BW. Ook in laatstgenoemde bepaling ligt dus besloten dat (ook) de schade die het gevolg is van het niet (verder) uitvoeren van de overeenkomst, daaronder begrepen het zogenoemde positief contractsbelang, vergoed moet worden door de schuldenaar wiens verzuim heeft geleid tot het niet (verder) uitvoeren van de overeenkomst. Zie HR 8 juli 2011, ECLI:NL:HR:BQ1684 (G4/Hanzevast).

In dit verband acht het hof tevens van belang de volgende overweging uit HR 27 juni 1975, ECLI:NL:HR:1975:AC5609:

"dat dit onderdeel uitgaat van de opvatting dat ingeval van ontbinding van de overeenkomst de schuldeiser uitsluitend recht heeft op vergoeding van de schade als gevolg van de ontbinding en niet op die als gevolg van de wanprestatie;

dat de schade welke in die opvatting als gevolg van de ontbinding wordt geleden echter alle schade omvat welke door de partij, op wier vordering de overeenkomst wordt ontbonden, is geleden of zal worden geleden doordat ontbinding met de daaraan verbonden rechtsgevolgen in de plaats treedt van de rechten welke op grond van de overeenkomst konden worden geldend gemaakt, zodat tot de als gevolg van de ontbinding geleden schade mede behoort de schade waaraan de vergoeding zonder ontbinding op grond van wanprestatie had kunnen worden gevorderd;

dat de opvatting waarvan het Hof is uitgegaan, en waarin bij ontbinding in beginsel zowel vergoeding van ontbindingsschade als vergoeding van wanprestatieschade kan worden gevorderd, hetgeen meebrengt dat de ontbindingsschade niet de wanprestatieschade omvat, niet tot wezenlijk verschillende resultaten voert;"

2.6

[geïntimeerde] heeft als onderdeel van de ontbindingsschade de rentevergoeding gevorderd die [appellant 1] en [appellant 2] verschuldigd zouden zijn geweest op grond van artikel 5 lid 5 van de overeenkomst. Deze bepaling luidt, voor zover thans van belang, als volgt:

"Zolang de grond met de eventueel daarop reeds gebouwde opstallen niet aan de verkrijger is geleverd, heeft de verkrijger recht op uitstel van betaling van het verschuldigde deel van de koop-/aanneemsom, waar tegenover hij verplicht is aan de ondernemer rente te vergoeden van 7% per jaar voor de grondkosten en 7% per jaar voor de overige termijnen, te berekenen als volgt:
(…)
Deze rente dient eveneens bij de levering te worden voldaan. Op de dag van de levering wordt het op dat moment reeds verschuldigde deel van de koop-/aanneemsom opeisbaar."
Het gaat hierbij volgens [geïntimeerde] om een gebruikelijke rentevergoeding die dient als dekking voor de kosten die de ontwikkelaar maakt in verband met de voorfinanciering van de grond en de aanneemsom.

2.7

Het hof stelt voorop dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Daarbij kan gewicht worden toegekend aan de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van de bewoordingen van de overeenkomst.

2.8

Het hof stelt in dit verband voorop dat het hier gaat om een standaardbeding uit een model koop-/aanneemovereenkomst. Dit brengt mee dat bij de uitleg van dit beding van groot belang is welke betekenis daaraan normaal gesproken wordt toegekend in het kader van de koop van een nieuwbouwwoning. Volgens de bewoordingen van artikel 5 lid 5 heeft de koper recht op uitstel van betaling van (de termijnen van) de koop-/aanneemsom tot het moment van de levering. Daarvoor is de koper dan wél een rentevergoeding verschuldigd aan de verkoper. Deze rentevergoeding is derhalve niet verschuldigd op grond van een tekortkoming, bestaande in een vertraging in de nakoming door de koper van zijn betalingsverplichting, maar dient te worden aangemerkt als een vergoeding die de koper aan de verkoper verschuldigd is voor het financieren van de grond en de bouw tot aan het moment van de levering. Het hof volgt [geïntimeerde] in haar betoog dat het hier gaat om een gebruikelijke vergoeding tegen een gebruikelijk rentepercentage voor het uitstellen van de betaling van de koopprijs van de grond en van de termijnen van de aanneemsom tot het moment van de levering (ook wel genoemd bouwrente of uitstelrente). [appellant 1] en [appellant 2] hebben geen dan wel onvoldoende feiten aangevoerd, waaruit volgt dat zij redelijkerwijs hebben mogen aannemen dat het desbetreffende beding slechts bedoeld is voor het geval dat de verkoper werkelijk kosten heeft gemaakt voor de financiering van de grond en de bouw, welke kosten [geïntimeerde] volgens [appellant 1] en [appellant 2] niet heeft gemaakt, althans niet heeft aangetoond.

2.9

[appellant 1] en [appellant 2] hebben subsidiair een beroep gedaan op de vernietigbaarheid van dit beding wegens onredelijke bezwarendheid (artikel 6:233 lid 1 sub a BW) dan wel wegens dwaling (artikel 6:228 BW). Hieraan leggen zijn ten grondslag dat [geïntimeerde], anders dan zij bij het aangaan van de overeenkomst veronderstelden, geen kosten heeft gemaakt ter zake van de (voor)financiering van de grond en de bouw. Dit beroep faalt, aangezien [appellant 1] en [appellant 2] hiermee het karakter van deze rentevergoeding ("uitstelrente"), zoals hiervoor weergegeven, miskennen. Uit de aard en strekking van deze rentevergoeding vloeit bovendien voort dat deze verschuldigd is over de periode van de totstandkoming van de koop-/aannemingsovereenkomst tot de notariële overdracht, en niet, zoals [appellant 1] en [appellant 2] (meer subsidiair) aanvoeren, slechts tot de geplande datum van notariële levering.

2.10

Uitgaande van de inhoud en betekenis van artikel 5 lid 5 van de overeenkomst, zoals hiervoor weergegeven, geldt het volgende.
In de hypothetische situatie zonder ontbinding zou [geïntimeerde] bij de notariële overdracht betaling van de krachtens dit artikel verschuldigde rentevergoeding hebben kunnen verlangen. In de feitelijke situatie na ontbinding loopt [geïntimeerde] deze contractuele vergoeding mis, nu moet worden aangenomen dat een beding als bedoeld in artikel 5 lid 5 van de overeenkomst door de ontbinding wordt getroffen als bedoeld in artikel 6:271 BW. De gemiste contractuele rentevergoeding is bovendien niet gecompenseerd bij de verkoop van de onroerende zaak door [geïntimeerde] aan een derde. De onroerende zaak is immers aan deze derde verkocht voor een prijs die gelijk is aan de koop-/aanneemsom die [appellant 1] en [appellant 2] aan [geïntimeerde] verschuldigd waren, te weten € 616.000,-. De gederfde contractuele rentevergoeding vormt derhalve, anders dan [appellant 1] en [appellant 2] betogen, wel degelijk een schadepost voor [geïntimeerde].

2.11

[appellant 1] en [appellant 2] hebben nog aangevoerd dat het beroep van [geïntimeerde] op de contractuele rentevergoeding in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Gelet op het voorgaande dient dit verweer aldus te worden begrepen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn wanneer deze contractuele rente zou worden meegerekend bij de vaststelling van de vermogenspositie van [geïntimeerde] in de hypothetische situatie zonder ontbinding. Nu [appellant 1] en [appellant 2] hieraan geen andere feiten en omstandigheden ten grondslag hebben gelegd dan aan hun beroep op beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ten aanzien van het contractuele boetebeding, welk beroep reeds door het hof is verworpen, verwerpt het hof het onderhavige verweer op dezelfde gronden en verwijst daartoe naar rechtsoverweging 4.15 van het tussenarrest van 19 maart 2013.

2.12

Bij de berekening van de omvang van de onderhavige schadepost, dient naar het oordeel van het hof de peildatum van 21 mei 2010, te weten de datum van ontbinding, te worden aangehouden. De vordering van [geïntimeerde] tot vergoeding van de contractuele rente tot 10 januari 2011, de datum van levering aan een derde, is derhalve niet toewijsbaar. Wél is de per 21 mei 2010 verschuldigde contractuele rente ad € 49.114,22 toewijsbaar, in die zin dat dit bedrag wordt meegerekend bij de vaststelling van de vermogenspositie van [geïntimeerde] in de hypothetische situatie zonder ontbinding.

2.13

[geïntimeerde] heeft over de periode 21 mei 2010 tot 10 januari 2011 (subsidiair) de wettelijke rente gevorderd over het in totaal door [appellant 1] en [appellant 2] verschuldigde bedrag van € 687.195,22. Hiermee miskent [geïntimeerde] dat [appellant 1] en [appellant 2] vanaf het moment van de ontbinding genoemd bedrag niet meer verschuldigd waren, zodat hier geen sprake is van vertraging in de nakoming van een betalingsverplichting en mitsdien over dat bedrag geen wettelijke rente verschuldigd is. [geïntimeerde] heeft niet dan wel onvoldoende onderbouwd gesteld welke schade zij daadwerkelijk heeft geleden als gevolg van het feit dat zij de grond en de bouw in de genoemde periode heeft moeten financieren. Over deze periode zal het hof derhalve geen bedrag ter zake van (eventueel) geleden financieringsschade toewijzen.

2.14

De conclusie uit het voorgaande luidt dat bij de vaststelling van de vermogenspositie van [geïntimeerde] in de hypothetische situatie zonder ontbinding - in het kader van de bepaling van de omvang van de uit hoofde van artikel 6:277 BW door [appellant 1] en [appellant 2] verschuldigde schade - een bedrag van € 49.114,22,- ter zake van contractuele rente moet worden meegerekend. Waar deze benadering van de onderhavige schadepost nog besloten lag in het tussenarrest van 19 maart 2013, heeft het hof in het tussenarrest van 29 oktober 2013 ten onrechte voor een andere benadering gekozen. In zoverre berust laatstgenoemd tussenarrest op een juridische misslag, waarvan het hof thans terugkomt. Daarmee kunnen de door [appellant 1] en [appellant 2] naar aanleiding van dit tussenarrest opgeworpen bezwaren verder onbesproken blijven.


Berekening van de schade

2.15

Uit het voorgaande volgt dat de schade, waarop [geïntimeerde] recht heeft in aanvulling op de contractuele boete, als volgt dient te worden berekend.
In de hypothetische situatie zonder ontbinding zou [geïntimeerde], uitgaande van 21 mei 2010 als peildatum, recht hebben gehad op een totaalbedrag van € 687.195,22 (de koop-/aanneemsom ad € 616.000,- + meer-/minderwerk ad € 22.081,- + rentevergoeding ad € 49.114,22).
In de feitelijke situatie na ontbinding heeft [geïntimeerde] in totaal ontvangen een bedrag van € 677.643,12 (€ 616.000,- ter zake van de verkoop van de woning aan een derde + € 61.643,12 zijnde de contractuele boete). Op dit bedrag dienen de volgende, door het hof toewijsbaar geachte schadeposten in mindering te worden gebracht:
- € 26.809,- verkoopverlies [adres];
- € 552,85 "overige kosten".
Dit resulteert in een bedrag van € 677.643,12 - € 26.809,- - € 552,85 = € 650.281,27.
Laatstgenoemd bedrag van € 650.281,27 (de feitelijke situatie) dient in mindering te worden gebracht op vorengenoemd bedrag van € 687.195,22 (de hypothetische situatie). Dit resulteert in een door [appellant 1] en [appellant 2] - in aanvulling op de contractuele boete - te vergoeden ontbindingsschade ten bedrage van € 36.913,95.

2.16

De door [geïntimeerde] - na eiswijziging in het incidenteel appel - over het bedrag van de ontbindingsschade gevorderde wettelijke rente vanaf de datum van de memorie van antwoord in principaal appel, tevens memorie van grieven en aktewijziging eis in incidenteel appel, zijnde 24 april 2012, acht het hof toewijsbaar op de voet van artikel 6:83 aanhef en sub b BW. Het verweer van [appellant 1] en [appellant 2] dat voor deze rentevergoeding geen plaats zou zijn, omdat [geïntimeerde] daarvoor geen grondslag aanvoert en bovendien niet aangeeft met ingang van welke datum de rente verschuldigd zou zijn, snijdt geen hout. Het verweer van [appellant 1] en [appellant 2] dat deze rente niet toewijsbaar is, omdat anders sprake zou zijn van rente op rente, faalt eveneens. Het gaat immers om ontbindingsschade ex artikel 6:277 BW, waarin de door [geïntimeerde] misgelopen contractuele vergoeding voor het (voor)financieren van de grond en de bouw is verdisconteerd.

Slotsom in het principaal appel en incidenteel appel

2.17

De grieven in het principaal appel falen, zodat het principaal appel moet worden verworpen. De grieven in het incidenteel appel slagen ten dele, zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd voor zover in conventie de vordering tot (aanvullende) schadevergoeding is afgewezen (dictum sub 5.6). In zoverre opnieuw rechtdoende zal het hof [appellant 1] en [appellant 2] veroordelen om aan [geïntimeerde] uit hoofde van schadevergoeding te betalen een bedrag van € 36.913,95, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 24 april 2012 tot aan de dag der algehele voldoening. Voor het overige zal het hof het vonnis van de rechtbank bekrachtigen.

Het hof zal [appellant 1] en [appellant 2] als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep, zowel in het principaal als in het incidenteel appel, veroordelen.
De kosten voor de procedure in het principaal appel aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op € 4.713,- voor verschotten en € 1.631,- voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (1 punt in tarief IV).
De kosten voor de procedure in het incidenteel appel aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op nihil voor verschotten en € 3.262,- voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (2 punten in tarief IV).

3 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:




In het principaal appel

verwerpt het beroep;

In het incidenteel appel


vernietigt het vonnis van de rechtbank Zwolle van 18 mei 2011 voor zover in conventie de vordering tot (aanvullende) schadevergoeding is afgewezen (dictum sub 5.6);

en doet in zoverre opnieuw recht:
veroordeelt [appellant 1] en [appellant 2] om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € € 36.913,95, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 24 april 2012 tot aan de dag der algehele voldoening, en wijst het meer of anders gevorderde af;

bekrachtigt genoemd vonnis voor het overige;



In het principaal en incidenteel appel


veroordeelt [appellant 1] en [appellant 2] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] wat betreft het principaal appel vastgesteld op € 1.631,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 4.713,- voor verschotten, en wat betreft het incidenteel appel vastgesteld op € 3.262,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op nihil voor verschotten;

verklaart dit arrest, voor zover het de hierin vermelde veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. R.A. van der Pol, mr. B.J.H. Hofstee en mr. W. Breemhaar en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 29 april 2014.