Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2013:CA2173

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
04-06-2013
Datum publicatie
05-06-2013
Zaaknummer
200.107.705/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurrecht. Gemengde overeenkomst waarin begeleidingselement overheerst. Ontruiming in kort geding.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Prg. 2013/190
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.107.705/01

(zaaknummer rechtbank Groningen 132096/ KG ZA 12-45)

arrest in kort geding van de eerste kamer van 4 juni 2013

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. E.T. van Dalen, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

Stichting Huis voor Dak-en Thuislozen,

gevestigd te Groningen,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: Stichting Huis,

advocaat: mr. J.F.H. Terpstra, kantoorhoudend te Groningen.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 24 juli 2012 hier over.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1 In dit tussenarrest heeft het hof een comparitie na aanbrengen gelast. Deze comparitie is gehouden op 14 september 2012; het daarvan opgemaakte proces-verbaal maakt deel uit van de stukken.

1.2 Het verdere verloop van de procedure is als volgt:

- de memorie van grieven,

- de memorie van antwoord.

1.3 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. In het procesdossier van [appellant] bevinden zich niet voormeld tussenarrest en het proces-verbaal. Het hof heeft daarvoor geput uit het procesdossier van Stichting Huis.

1.4 Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (Staatsblad 2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden.

2. De feiten

2.1 Tegen de door de voorzieningenrechter vastgestelde feiten is geen grief gericht en evenmin is van andere bezwaren daartegen gebleken. Samen met wat in hoger beroep tussen partijen vast staat, als gesteld en niet voldoende gemotiveerd betwist en mede gelet op de inhoud van niet betwiste overgelegde stukken, komen deze feiten op het volgende neer.

2.2 Stichting Huis stelt zich onder meer ten doel het beheren van woningen voor thuis- en daklozen en het bieden van begeleiding aan de naar haar oordeel daarvoor in aanmerking komende cliënten, in ieder geval bestaande uit het ondersteunen bij het zelfstandig bewonen van woonruimte.

De begeleiding spitst zich toe op de onderdelen:

• wonen zoals een goed huurder betaamt, waaronder met name wordt verstaan het voldoen aan de maandelijkse financiële verplichtingen die voortvloeien uit het wonen, het ordentelijk voeren van een huishouding en het bijdragen aan een rustige woonomgeving;

• het in goede harmonie leven met de medebewoners;

• het leiden van een geregeld leven op de onderdelen financiën, voeding, verzorging en dagbesteding.

2.3 Stichting Huis heeft met [appellant] op 10 januari 2011 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een onzelfstandige woning in het Damsterdiephuis aan de Klaprooslaan te Groningen. Op 12 januari 2011 hebben partijen een begeleidingsovereenkomst gesloten.

2.4 In de huurovereenkomst is na de doelstelling van Stichting Huis onder meer het volgende vermeld:

"In dat kader beheert verhuurder ondermeer de onzelfstandige woning gelegen aan [adres] met het oogmerk de daarin aanwezige woonruimte te verhuren aan door verhuurder te begeleiden personen voor de duur van de begeleiding. Verhuurder heeft zich bereid verklaard met dit doel woonruimte aan huurder ter bedschikking te stellen.

Huurder heeft zich bereid verklaard om na afloop van de begeleidingsperiode, danwel na tussentijdse beëindiging daarvan, de hierna omschreven woonruimte te ontruimen en ter beschikking van verhuurder te stellen, zodat deze de woonruimte wederom aan een begeleiding behoevend persoon kan verhuren.(…)

Verhuurder verhuurt aan huurder, die in huur aanneemt de onzelfstandige woning gelegen aan de Klaprooslaan voor de duur van de begeleidingsovereenkomst. Beëindiging van de begeleidingsovereenkomst om welke reden dan ook betekent tevens het einde van onderhavige huurovereenkomst. Huurder verklaart dat hij begrijpt dat hem vanwege het begeleidings/verzorgende karakter van de overeenkomst geen beroep op huurbescherming toekomt."

2.5 De begeleidingsovereenkomst is ingevolge artikel 1 daarvan aangegaan met ingang van 10 januari 2011 voor de periode dat het huurcontract met Stichting Huis van kracht is.

2.6 [appellant] heeft zich jegens Stichting Huis onder meer verplicht om de huur (inclusief vergoeding voor stoffering en inrichting, servicekosten en voorschot voor gas, water en elektra) ter hoogte van € 505,39 per maand (per 1 juli 2011) tijdig en zonder korting, verrekening of opschorting te voldoen, om begeleiding van haar te accepteren en redelijke aanwijzingen op te volgen.

2.7 Bij brief d.d. 13 juli 2011 heeft Stichting Huis onder meer het volgende aan [appellant] bericht:

"Na een periode waarin er regelmatig met u gesproken is over het uitblijven van een structurele huurbetaling en het niet opvolgen van aanwijzingen van de begeleiding is een onhoudbare situatie ontstaan. Daarom hebben we vandaag tijdens ons gesprek de volgende afspraken voorgesteld:

- U geeft het Damsterdiephuis team inzage in uw financiën, laat hen uw financiën beheren en werkt mee aan het instellen van bewindvoering;

- Samen met het team zorgt u ervoor dat uw huurachterstand ingelopen wordt en de maandelijkse huur volledig en tijdig wordt voldaan (dit kan per overschrijving maar ook contant per kas);

- U verhuist zo gauw mogelijk naar de kamer naast het teamkantoor.

We hebben afgesproken dat u tot 19 juli de tijd heeft om bovenstaande voorstellen in overweging te nemen.

Mocht u besluiten medewerking te weigeren, dan zal per 1 augustus de huur worden opgezegd(…)."

2.8 [appellant] heeft de voorstellen niet geaccepteerd. Per aangetekend schrijven van

8 augustus 2011 heeft Stichting Huis de huurovereenkomst met [appellant] opgezegd met ingang van 1 augustus 2011, waarbij hij tot 1 september 2011 gelegenheid heeft gekregen om zijn kamer leeg op te leveren.

2.9 Omstreeks eind augustus 2011 hebben partijen alsnog overeenstemming bereikt over de door Stichting Huis gestelde voorwaarden.

2.10 Bij brief d.d. 13 december 2011 heeft Stichting Huis aan [appellant] medegedeeld:

"Omdat voor het eindigen van de huurovereenkomst afspraken met u gemaakt zijn over het alsnog betalen van de huur hebben we de huurovereenkomst en begeleidingsovereenkomst door laten lopen.

Inmiddels is gebleken dat u ondanks de daartoe gemaakte afspraken op 24 augustus 2011

geen huur meer heeft overgemaakt en heeft u te kennen gegeven ook niet voornemens te

zijn om de maandelijkse huur en de ontstane huurachterstand over te maken. U gedraagt

zich hiermee niet als goed huurder en u pleegt wanprestatie door de verplichtingen uit de

huurovereenkomst niet na te komen.

Middels deze aangetekende brief zeg ik u op grond hiervan met ingang van 31 januari 2012

de huur op van de woonruimte aan [adres].

Bovenstaande huuropzegging is gebaseerd op artikel 10 van de huurovereenkomst Damsterdiephuis die door u is getekend op 10 januari 2011.

Daarnaast zeg ik u ook de begeleidingsovereenkomst op per 31 januari 2012 op grond van

artikel 7 sub a en e van deze overeenkomst. U houdt zich niet aan de in de

begeleidingsovereenkomst gemaakte afspraken. Deze overeenkomst heeft u op 10 januari

2011 getekend en is onlosmakelijk verbonden met de huurovereenkomst.

Beide overeenkomsten worden per 31 januari 2012 op dezelfde gronden ontbonden voor

zover vereist.

Dit betekent dat zowel de huurovereenkomst als de begeleidingsovereenkomst op 31 januari

2012 rechtsgeldig eindigen.

U heeft tot 1 februari 2012 de tijd om uw kamer te ontruimen."

2.11 [appellant] heeft vanaf 1 augustus 2011 de huurtermijnen niet (meer) voldaan. Tot januari 2012 gerekend is daardoor een huurachterstand ontstaan van € 3.024,39.

Hij heeft het gehuurde pas ontruimd na het daartoe strekkende vonnis, waarvan beroep.

3. Het geschil en de beoordeling daarvan in eerste aanleg

3.1 Stichting Huis heeft, na mondelinge wijziging ter zitting van het nummer van de kamer die [appellant] in gebruik had, kort weergegeven ontruiming van de kamerwoning gevorderd, betaling van de huur vanaf 1 januari 2012 tot ontruiming en betaling van

€ 3.024,39 huurachterstand berekend tot januari 2012, onder veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

3.2 De voorzieningenrechter heeft de vorderingen toegewezen na verwerping van het verweer van [appellant], inhoudende dat het verzorgingselement in dit samenstel van begeleidings- en huurovereenkomst niet overheerst zodat hij recht heeft op huurbescherming. Ook is zijn beroep op een ontbrekende ingebrekestelling en een beroep op een opschortingsrecht verworpen.

4. Beoordeling in hoger beroep

4.1 [appellant] heeft vier grieven aangevoerd. Met grief 1 betoogt hij dat de voorzieningenrechter ten onrechte ontruiming van kamernummer [nummer] heeft toegewezen en niet had mogen toestaan dat de oorspronkelijke eis met betrekking tot kamernummer [nummer] mondeling ter zitting in dit andere kamernummer werd gewijzigd. Grief 2 komt op tegen het oordeel dat Stichting Huis een spoedeisend belang bij haar vordering had. Volgens grief 3 zijn de vorderingen tot doorbetaling van de huur en betaling van de huurachterstand ten onrechte toegewezen. Grief 4 ten slotte, waarvan [appellant] zelf al stelt dat deze geen zelfstandige betekenis heeft, komt op tegen de proceskostenveroordeling.

Het hof constateert dat [appellant] niet heeft gegriefd tegen het oordeel van de voorzieningenrechter over het overheersende verzorgingselement in het samenstel van de overeenkomsten, waardoor de huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn.

4.2 Stichting Huis stelt zich primair op het standpunt dat [appellant] geen belang meer heeft bij zijn hoger beroep, nu hij het gehuurde ontruimd heeft en gebleken is dat hij inmiddels elders onderdak heeft.

Het hof verwerpt dat standpunt. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad levert een kostenveroordeling al voldoende procesbelang op. Daarnaast kan, los van de vraag of de grieven hout snijden, niet op voorhand worden gezegd dat [appellant] geen belang heeft bij honorering van zijn grieven.

4.3 Het hof verwerpt grief 2, waarin [appellant] onder meer betoogt dat Stichting Huis onvoldoende heeft uitgelegd waarom zij pas een half jaar na het begin van de betalingsperikelen een kort geding begint.

Naar het oordeel van het hof heeft Stichting Huis genoegzaam uitgelegd dat onmiddellijk in rechte optreden zich niet verdraagt met de te bieden begeleiding. Voorts dient ook de ernst van de tekortkoming ontruiming in kort geding te rechtvaardigen, en daarbij speelt de omvang van de opgebouwde huurachterstand (en dus tijdsverloop) een rol.

Wat [appellant] verder in zijn toelichting op deze grief nog opmerkt over andere motieven voor ontruiming van kamer [nummer] doet aan het voorgaande naar het oordeel van het hof niet af.

4.4 Het hof verwerpt eveneens grief 1. Zoals [appellant] zelf ook al aangeeft, bevinden de kamernummer [nummer] en [nummer] zich in hetzelfde gebouw. Het moet [appellant] volstrekt duidelijk zijn geweest dat Stichting Huis als gevolg van de door hem geweigerde (nakoming van afspraken in het kader van de) begeleiding en wanbetaling wenste dat hij geen gebruik meer mocht maken van het gehuurde. Zoals [appellant] bij randnummer 18 van zijn memorie van grieven heeft aangegeven, is hij begin februari 2012 'gedwongen' te verhuizen naar nummer [nummer] op de eerste verdieping. Het hof kan dat overigens ook plaatsten in het kader van de voorwaarden die hem in de onder 2.7 weergegeven brief zijn gesteld. Het hof ziet niet in waarom Stichting Huis dit inmiddels gewijzigde kamernummer niet zou mogen corrigeren in haar petitum. [appellant] is daardoor niet geschaad in zijn mogelijkheden om zich te verweren tegen het gevorderde.

4.5 Grief 3 kent, blijkens de toelichting, twee onderdelen. Ten eerste betwist [appellant] dat sprake was van een betalingsachterstand als door Stichting Huis gesteld. Hij had betaling opgeschort vanwege achterstallig onderhoud en omdat hij de kale huur en de bijkomende kosten te hoog vond.

Het hof is van oordeel dat dit onderdeel van de grief ongegrond is, nog daargelaten dat de overeenkomst tussen partijen opschorting van betaling verbiedt. Onvrede met de overeengekomen prijs is geen grond voor opschorting. Verder heeft Stichting Huis betwist dat zij voor 31 januari 2012 van [appellant] klachten heeft ontvangen over onderhoud, en [appellant] heeft zijn andersluidende stelling niet aannemelijk gemaakt. Tenslotte merkt het hof nog op dat, voor zover er al reden voor opschorting zou zijn, volgens art. 6:262 lid 2 BW opschorting slechts toelaatbaar is voor zover de tekortkoming dat rechtvaardigt. Voor het helemaal geen huur betalen met een beroep op opschorting kan dus alleen reden zijn indien er ook helemaal (of nagenoeg) geen huurgenot mogelijk is.

Het tweede onderdeel van de grief stelt aan de orde dat een geldvordering in kort geding in de regel niet spoedeisend is, en dat, als dat al anders is, ook het restitutierisico bezien moet worden.

Het hof verwerpt dit onderdeel van de grief. In dit kort geding ging het primair om de ontruiming en de geldvorderingen zijn daaraan accessoir. Het zou inderdaad, zoals

Stichting Huis terecht heeft opgemerkt, procedureel ondoelmatig zijn geweest indien de voorzieningenrechter deze accessoire vorderingen naar een bodemprocedure had moeten verwijzen. [appellant] heeft voorts niets aangevoerd waaruit blijkt dat het hof moet twijfelen aan de solvabiliteit van Stichting Huis en daarom rekening moet houden met een restitutierisico.

4.6 De grieven 1 tot en met 3 leiden derhalve niet tot vernietiging van het vonnis, en daarmee sneuvelt ook grief 4.

Slotsom

4.7 Het hof zal het vonnis, waarvan beroep, bekrachtigen.

Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Stichting Huis zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 291,-

totaal verschotten € 291, en voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief:

1 punt x € 894,- € 894,-

3. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Groningen van 9 maart 2012;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Stichting Huis vastgesteld op € 894,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 291,- voor verschotten;

verklaart dit arrest (voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft) uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mrs. H. de Hek, voorzitter, M.E.L. Fikkers en A.M. Koene en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 4 juni 2013 in bijzijn van de griffier.