Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2013:CA1224

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
28-05-2013
Datum publicatie
03-06-2013
Zaaknummer
200.106.935
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurachterstand, ontbinding huurovereenkomst, bijzondere omstandigheden

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Prg. 2013/189
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.106.935

(zaaknummer rechtbank Zutphen, locatie Apeldoorn 464303)

arrest van de tweede kamer van 28 mei 2013

in de zaak van

de stichting Woningstichting De Goede Woning,

gevestigd te Apeldoorn,

appellante,

advocaat: mr. M.J. Seijbel,

tegen:

1. [geïntimeerde sub 1],

2. [geïntimeerde sub 2],

beiden wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

advocaat: mr. G.W. Roest.

Appellante zal De Goede Woning worden genoemd. Geïntimeerde sub 1 zal hierna [geïntimeerde sub 1], geïntimeerde sub 2 [geïntimeerde sub 2] en geïntimeerden gezamenlijk zullen [geïntimeerden] worden genoemd.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 30 november 2011 en 22 februari 2012 die de kantonrechter (rechtbank Zutphen, sector kanton, locatie Apeldoorn) tussen De Goede Woning als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden heeft gewezen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1 De Goede Woning heeft bij exploot van 11 mei 2012 [geïntimeerden] aangezegd van voormeld vonnis van 22 februari 2012 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerden] voor het hof Arnhem.

2.2 In genoemd exploot heeft De Goede Woning twee grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, bewijs aangeboden en nieuwe producties in het geding gebracht. Zij heeft aangekondigd te zullen concluderen dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest:

I. de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ter zake de woning met toebehoren gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) zal ontbinden;

II. [geïntimeerden] zal veroordelen de woning met toebehoren, met al het hunne en de hunnen en met al hun goederen te ontruimen, te verlaten en ontruimd te laten en zonder schade en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan De Goede Woning te stellen, zulks binnen drie weken na betekening van het te wijzen arrest, althans binnen een zodanige termijn als het hof zal vermenen te behoren, met machtiging van De Goede Woning om bij gebreke daarvan de met de gedwongen ontruiming gemoeide kosten op [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, te verhalen;

III. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan De Goede Woning te betalen de maandelijkse huurpenningen van € 481,78 vanaf 1 februari 2012 tot de dag van de ontruiming, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de overeengekomen betaaldata tot aan die van algehele voldoening, alsmede te vermeerderen met de gebruikelijke huurindexatie;

IV. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, zal veroordelen om aan De Goede Woning te betalen de volgens het gebruikelijke tarief te begroten bijdrage in de proceskosten van beide instanties, daaronder begrepen een post voor nasalaris.

2.3 De Goede Woning heeft op de roldatum 22 mei 2012 schriftelijk voor eis geconcludeerd overeenkomstig het hiervoor vermelde exploot.

2.4 Na het aanvankelijk verleende verstek te hebben gezuiverd hebben [geïntimeerden] bij memorie van antwoord verweer gevoerd, bewijs aangeboden en een aantal producties in het geding gebracht. Zij hebben geconcludeerd dat het hof, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, het bestreden vonnis zal bekrachtigen met veroordeling van De Goede Woning in de de kosten van [bedoeld zal zijn:] het hoger beroep.

2.5 Daarna heeft De Goede Woning een akte genomen, waarna [geïntimeerden] een antwoord-akte hebben genomen.

2.6 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (Staatsblad 2012, 313) wordt in deze vóór 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, zittingsplaats Arnhem.

3. De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:

3.1 [geïntimeerden] huren vanaf [datum] van De Goede Woning de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] tegen laatstelijk een huur van € 481,78 per maand.

3.2 Vanwege betalingsachterstanden zijn op vordering van De Goede Woning op 21 september 2005, 14 maart 2007, 20 mei 2009 en 10 maart 2010 tegen [geïntimeerden] verstekvonnissen gewezen, waarbij [geïntimeerden] telkens zijn veroordeeld die achterstanden te betalen en waarin tevens ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is uitgesproken.

3.3 De Goede Woning heeft deze verstekvonnissen, wat betreft de ontbinding en de ontruiming, niet ten uitvoer gelegd, nadat [geïntimeerden] telkens de betalingsachterstand alsnog hadden betaald.

3.4 Bij brief van 2 februari 2011 heeft De Goede Woning aan [geïntimeerden] geschreven:

“(…)

We zijn u tot nu toe ruimschoots tegemoet gekomen.(…)

Gezien uw betalingsgedrag in het verleden hebben wij het voornemen om bij een volgend vonnis op basis van herhaalde wanprestatie de rechter te vragen de huurovereenkomst te ontbinden en ontruiming van de woningen te bewerkstellingen.

Dit houdt in dat als De Goede Woning dit vonnis heeft verkregen dat u dan door de betaling van het openstaande bedrag de ontruiming niet meer kunt voorkomen. Het is dan niet mogelijk om een regeling met ons te treffen. Wij beëindigen de huurovereenkomst en ontruimen de woning.

Met het oog op het voorkomen van bovenstaande situatie in de toekomst adviseren wij met klem om u aan te melden bij de Stadsbank. De Goede Woning kan u daarbij op weg helpen. De afspraken die u vervolgens met de Stadsbank maakt dient u dan wel na te komen.

Indien u niet aan deze voorwaarde voldoet, dan zal bij een toekomstige huurachterstand een ontruiming op basis van herhaalde wanprestatie onherroepelijk in gang worden gezet.(…)”

3.5 Ten tijde van de op 25 oktober 2011 aan [geïntimeerden] betekende dagvaarding bestond een huurachterstand van twee maanden.

3.6 [geïntimeerde sub 1] is rolstoelafhankelijk vanwege een dwarslaesie. In verband daarmee is de woning (bouwkundig) aangepast.

3.7 [geïntimeerde sub 2] heeft sinds 1 januari 2012 een nieuwe baan.

4. De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1 In hoger beroep ligt de vraag voor of de (herhaaldelijke) huurachterstand van [geïntimeerden] de door De Goede Woning gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering daartoe van De Goede Woning afgewezen, omdat het in dit geval een te zwaar middel zou zijn, onder meer vanwege de bijzondere aard en de geringe betekenis van de tekortkoming. De kantonrechter heeft in dat verband de volgende omstandigheden van belang geacht:

a. de huurachterstand die aanleiding was om voor de 5e keer ontbinding/ontruiming te vorderen, is op zichzelf gering;

b. aan het afzien van de eerder uitgesproken ontbinding/ontruiming is nooit enige voorwaarde - met het karakter van een ‘laatste kans’ - verbonden;

c. het is niet eerder tot een inhoudelijke beoordeling door de rechter gekomen waarbij een echte terme de grace is verleend;

d. in alle gevallen hebben [geïntimeerden] de opgelopen achterstand aangezuiverd zonder daarvoor (administratief belastende) betalingsregelingen te treffen;

e. de tekortkomingen kwamen mede voort uit de medisch/sociale toestand van [geïntimeerde sub 1] en kennelijk ook de financiële positie van [geïntimeerde sub 2], die intussen door het aanvaarden van een nieuwe dienstbetrekking is verbeterd;

f. voor [geïntimeerde sub 1] zal een gedwongen verhuizing catastrofaal zijn, mede in aanmerking nemende dat hij nu in een aangepaste woning leeft.

De Goede Woning kan zich niet met de afwijzing van haar vordering verenigen.

4.2 Met haar eerste grief klaagt De Goede Woning dat de kantonrechter bij de opsomming van de verstekvonnissen een verkeerde datum van één van de verstekvonnissen heeft genoemd. Gelet op de vaststelling van de feiten in hoger beroep heeft De Goede Woning geen belang bij de behandeling van haar eerste grief.

4.3 De tweede grief van De Goede Woning betoogt - in de kern weergegeven - dat de (herhaaldelijke) huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Het hof stelt het volgende voorop. Lid 1 van artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of de tekortkoming de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt, moet de rechter rekening houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder eventueel ook omstandigheden die na de gestelde tekortkoming hebben plaatsgevonden.

4.4 Het hof overweegt als volgt. Het gedurende langere tijd meerdere keren laten ontstaan van huurachterstand en de huurachterstand van twee maanden ten tijde van de inleidende dagvaarding zijn, bezien tegen de achtergrond van de eerder tussen partijen gevoerde procedures waarin tekortkomingen van de huurders waren vastgesteld, en gezien ook de in de brief van De Goede Woning van 2 februari 2011 vervatte waarschuwingen, tekortkomingen die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. In de periode van september 2005 tot en met maart 2010 zijn [geïntimeerden] vier keer bij verstek veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en is bovendien telkens de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde uitgesproken. Na deze vonnissen hebben [geïntimeerden] telkens alsnog de huurachterstand (met extra kosten) betaald. In de onderhavige procedure hebben [geïntimeerden] ten tijde van de comparitie van partijen in eerste aanleg op 24 januari 2012 de huurachterstand betaald. Het inlopen van een huurachterstand in de loop van een procedure ontneemt aan het niet (tijdig) betalen van huurtermijnen niet het karakter van de tekortkoming. Onder omstandigheden kan een verbetering in het betalingsgedrag of in de financiële omstandigheden van huurders aanleiding zijn om uiteindelijk niet tot ontbinding over te gaan, maar dat betekent niet dat de huurders erop kunnen rekenen dat het inlopen van een huurachterstand ook een volgende keer tot datzelfde resultaat leidt. Integendeel, in dit geval waren [geïntimeerden] door die eerdere procedures gewaarschuwd voor de consequenties van hun betalingsgedrag. De Goede Woning heeft [geïntimeerden] ook daadwerkelijk bij brief van 2 februari 2011 gewaarschuwd voor de gevolgen van een nieuwe huurachterstand. Deze brief in samenhang met de eerder uitgesproken ontbindingen ziet het hof als een laatste waarschuwing en daarmee kans voor [geïntimeerden] Het feit dat [geïntimeerden] in de eerdere procedures geen verweer hebben gevoerd en dat het daarom niet tot een inhoudelijk debat is gekomen, mag niet ten nadele van De Goede Woning komen. Het stond [geïntimeerden] vrij om in de eerdere procedures verweer te voeren. De stelling van [geïntimeerden] dat de huurachterstand te wijten is aan hun persoonlijke omstandigheden, hebben zij naar het oordeel van het hof onvoldoende gemotiveerd onderbouwd. Zo ontbreken een schuldenoverzicht in de jaren 2005-2011, is het crisisplan van [geïntimeerde sub 2] niet gedateerd en kunnen de gestelde omstandigheden het jarenlang nalatig betalingsgedrag niet zonder meer verklaren. Daarbij komt dat nu de persoonlijke omstandigheden enigszins zijn gewijzigd ([geïntimeerde sub 2] heeft een nieuwe baan), de betalingen nog soms te laat geschieden. [geïntimeerden] hebben in het verleden wel alle achterstanden (inclusief extra kosten) betaald, maar pas nadat zij waren veroordeeld tot betaling van deze achterstanden. De Goede Woning heeft zich aanzienlijk moeten inspannen om betaling van de huurachterstanden te verkrijgen door meerdere malen [geïntimeerden] aan te schrijven en dagvaardingen uit te brengen. Niet is gesteld of gebleken op welke wijze de door [geïntimeerden] gehuurde woning is aangepast en waarom zij niet in een andere (aangepaste) woning kunnen wonen. Daarbij komt dat De Goede Woning heeft gesteld dat zij bereid is haar netwerk aan te wenden voor het zoeken naar een nieuwe (aangepaste) huurwoning. Ten slotte kan het feit dat de zoon van [geïntimeerden] bij hen inwoont, evenmin tot een ander oordeel leiden.

5. Slotsom

5.1 De grieven slagen, zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd. Het hof zal de vordering van De Goede Woning toewijzen met dien verstande dat de ontruiming zal worden gesteld op een termijn van vier maanden na betekening van dit arrest.

5.2 Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties veroordelen.

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van De Goede Woning zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 92,61

- griffierecht € 426,--

subtotaal verschotten € 518,61

- salaris advocaat € 300,-- (twee punten x tarief € 150,--)

Totaal € 818,61.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van De Goede Woning zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 90,64

- griffierecht € 666,--

subtotaal verschotten € 756,64

- salaris advocaat € 1341,-- (1,5 punt x tarief II)

Totaal € 2.097,64.

6. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Zutphen, sector kanton, locatie Apeldoorn) van 22 februari 2012 en doet opnieuw recht:

ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ter zake de woning met toebehoren gelegen aan de [adres] te [woonplaats];

veroordeelt [geïntimeerden] de woning met toebehoren gelegen aan de [adres] te [woonplaats], met al het hunne en de hunnen en met al hun goederen te ontruimen, te verlaten en ontruimd te laten en zonder schade en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan De Goede Woning te stellen, zulks binnen vier maanden na betekening van dit arrest, met machtiging van De Goede Woning om bij gebreke daarvan de met de gedwongen ontruiming gemoeide redelijke kosten op [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, te verhalen;

veroordeelt [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan De Goede Woning te betalen de maandelijkse huurpenningen van € 481,78 vanaf 1 februari 2012 tot de dag van de ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de overeengekomen betaaldata tot aan die van de algehele voldoening, alsmede te vermeerderen met de gebruikelijke huurindexatie;

veroordeelt [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van De Goede Woning wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 518,61 voor verschotten en op € 300,-- voor salaris en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 756,64 voor verschotten en op € 1.341,-- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

veroordeelt [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de nakosten, begroot op € 131,--, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,-- in geval [geïntimeerden] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak hebben voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.J.H.G. Bronzwaer, K.J. Haarhuis en Th.C.M. Willemse en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2013.