Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2013:9931

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
24-12-2013
Datum publicatie
31-12-2013
Zaaknummer
200.120.720-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Coöperatieve vereniging van eigenaren van recreatiewoningen. Verhuurdersbijdrage ook verschuldigd door eigenaren die hun recreatiewoning niet via de beheerder voor recreatieve doeleinden verhuren, maar die hun woning zelf voor langere periodes verhuren aan personen die tijdelijke woonruimte nodig hebben? Beroep op artikel 2:8 lid 2 BW.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.120.720/01

(zaaknummer rechtbank Leeuwarden 295609\ CV EXPL 09-5436)

arrest van de tweede kamer van 24 december 2013

in de zaak van

1 [appellant],

wonende te [woonplaats],

2. [appellante],

beiden wonende te [woonplaats],

appellanten,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],

advocaat: mr. G. Machiels, kantoorhoudend te Drachten,

tegen

De coöperatieve vereniging Vereniging van Eigenaren Bungalowpark Hoogersmilde,

gevestigd te Hoogersmilde,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: de VvE,

advocaat: mr. I. Grijpma, kantoorhoudend te Leeuwarden.

1 Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van
16 december 2009 en 24 februari 2010 van de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Heerenveen (hierna: de kantonrechter).

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 21 mei 2010,

- de memorie van grieven (met producties),

- de memorie van antwoord,
- schriftelijk pleidooi van [appellanten];
- schriftelijk pleidooi van de VvE.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

De vordering van [appellanten] in hoger beroep luidt:

"bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het op 24 februari 2010 door de Rechtbank Leeuwarden, sector Kanton, locatie Heerenveen tussen appellanten als gedaagde en geïntimeerde als eiseres in eerste instantie gewezen vonnis te vernietigen en opnieuw rechtdoende alsnog de door geïntimeerde in eerste instantie ingestelde vorderingen af te wijzen, met veroordeling van de geïntimeerde in de kosten van de procedure in beide instanties."

3 De feiten

3.1

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis een aantal feiten vastgesteld. Nu partijen hiertegen geen bezwaar hebben gemaakt, zal het hof ook van deze feiten uitgaan.

3.2

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, staat in deze zaak het volgende vast.

3.2.1

[appellant] en [appellante] zijn met elkaar gehuwd en waren beiden voor de helft gerechtigd tot de eigendom van de recreatiewoning (hierna: de woning) aan [adres].

3.2.2

Deze recreatiewoning maakt deel uit van het Bungalowpark Hoogersmilde. [appellant] en [appellante] zijn op grond van de akte van levering gebonden aan een kettingbeding, inhoudende dat de koper zich verbindt lid te worden en te blijven van de vereniging van eigenaren (de VvE), terwijl bij iedere vervreemding het lidmaatschapsrecht moet worden overgedragen aan de opvolgend eigenaar van de woning.

3.2.3

Artikel 8 van de statuten van de VvE luidt als volgt:
"De leden zijn gehouden jaarlijks bij te dragen in de gemeenschappelijke exploitatiekosten,

waaronder mede zijn begrepen de kosten van de centrale en infrastructurele voorzieningen,

zoals wegen, ingangen, ruimten en leidingen voor zover zij tot gemeenschappelijk gebruik

zijn bestemd, zomede de kosten van eventuele door de vereniging te voeren processen, zulks

in evenredigheid met het aantal kavels."

3.2.4

Door de VvE wordt jaarlijks in de algemene ledenvergadering de hoogte van de te betalen bijdragen van de leden van de VvE vastgesteld en vervolgens aan hen in

rekening gebracht. Daarbij worden, conform de reglementen en eerdere besluiten, twee

bijdragen vastgesteld, te weten de basisbijdrage en de alleen voor verhurende leden geldende

bijdrage. De achtergrond van dit tweetarieven systeem is dat het bungalowpark is ingericht

om de verhuur van recreatiewoningen te accomoderen. Zo is er bijvoorbeeld een receptie

waar huurders sleutels kunnen ophalen. Echter niet alle leden verhuren hun woning, reden

waarom de VvE naast een voor alle leden geldende basisbijdrage een tweede,

uitsluitend voor verhurende leden geldende bijdrage vaststelt. De basisbijdrage betreft de

kosten die door alle leden moeten worden gedeeld. De verhuurdersbijdrage betreft de kosten

die slechts ten laste van verhurende eigenaren moeten worden gebracht, zoals die van de

beheerder en de receptie.

3.2.5

De grondslag voor de verhuurdersbijdrage is te vinden in artikel 7, tweede lid sub a. van de statuten, waarin is bepaald:

"De leden mogen hun recreatiebungalows uitsluitend door bemiddeling van de beheerder

aan derden verhuren, met inachtneming van de bepalingen hierna opgenomen in deze

statuten en het na te melden reglement."

3.2.6

[appellanten] verhuurden hun woning. In verband daarmee heeft de VvE hen

over de jaren 2007 tot en met 2009 de verhuurdersbijdrage opgelegd. Het betreft bedragen

van € 1.018,- (2007), € 1.060,- (2008) en € 1.119,- (2009). Ondanks herhaalde sommatie

hebben [appellanten] deze verhuurdersbijdrage niet betaald.

3.2.7

Sinds 8 juli 2009 zijn [appellanten] geen lid meer van de VvE. Zij hebben hun woning aan een derde verkocht en geleverd.

4 Het geschil en de beoordeling in eerste aanleg

4.1

De VvE heeft in eerste aanleg betaling gevorderd van de verhuurdersbijdrage over de jaren 2007 tot en met 2009, zij het dat over het jaar 2009 (vanwege de verkoop en levering aan een derde) de verschuldigde verhuurdersbijdrage nader is bepaald op een bedrag van € 581,- (inclusief een bedrag van € 75,- aan administratiekosten). De VvE vordert tevens betaling van buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 459,45 en € 718,-, administratiekosten ten bedrage van € 150,- (naast het vorenbedoelde bedrag van € 75,-) en de wettelijke rente.

4.2

De kantonrechter heeft [appellanten] hoofdelijk, des dat de één betalende de ander in zoverre is bevrijd, veroordeeld tot betaling aan de VvE van een bedrag van € 3.119,50, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 2.584,- vanaf de vervaldagen van de verschillende deelbedragen tot aan de dag der algehele voldoening, en heeft hen voorts veroordeeld in de kosten van de procedure.

5 De beoordeling van de grieven

5.1

De grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.

5.2

[appellanten] betogen, samengevat, het volgende.
De verhuurdersbijdrage is bedoeld voor leden die hun recreatiewoning voor recreatieve doeleinden verhuren en daarbij gebruik maken van diensten van de beheerder van het park. Voor deze leden is destijds de zogenaamde "verhuurderspoule" in het leven geroepen. [appellanten] hebben in de periode 2007-2009 hun woning echter steeds zelf voor langere periodes verhuurd aan personen die tijdelijke woonruimte nodig hadden, zogenoemde langhuurders. Hierbij maakten zij geen gebruik van bemiddelingsdiensten van de beheerder, reden waarom zij ook uit de "verhuurderspoule" zijn gestapt. Weliswaar was verhuur buiten de beheerder om in strijd met de statuten, maar dit werd desondanks toegestaan door de VvE. [appellanten] stellen zich op het standpunt dat het onredelijk is dat zij het volledige bedrag van de verhuurdersbijdrage dienen te betalen, terwijl zij - anders dan de verhuurders voor recreatieve doeleinden - niet of nauwelijks gebruik maken van de diensten van de beheerder. Naar de mening van [appellanten] dienen zij te worden gelijkgesteld aan eigenaren die hun woning niet verhuren.

Met betrekking tot de grondslag van het verweer

5.3

Het hof begrijpt dit verweer aldus, dat [appellanten] zich erop beroepen dat de uitoefening van de bevoegdheid tot het heffen van de verhuurdersbijdrage jegens hen in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 2:8 lid 2 BW). Krachtens de hoofdregel van artikel 150 Rv rusten de stelplicht en bewijslast ten aanzien van de in dat verband relevante omstandigheden op [appellanten] Het hof zal hierna beoordelen of de door [appellanten] aangevoerde omstandigheden toereikend zijn voor de honorering van hun verweer.

Beoordeling van de door [appellanten] aangevoerde omstandigheden

5.4

De stelling van [appellanten] dat verhuur buiten de beheerder om - ondanks het feit dat dit in strijd met de statuten was - door de VvE werd toegestaan (zie onder 5.2), wordt door de VvE gemotiveerd betwist.

5.5

Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] in het licht van deze betwisting onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit de juistheid van hun stelling volgt, terwijl zij in hoger beroep bovendien geen (nader) bewijs van deze stelling aanbieden. Het hof zal er dan ook van uitgaan dat verhuur buiten de beheerder om verboden was, zoals ook uit de statuten van de VvE volgt.

5.6

[appellanten] hebben voorts aangevoerd dat in de algemene ledenvergadering d.d. 16 april 2005 is toegezegd dat het mogelijk zou worden gemaakt om individuele overeenkomsten met de beheerder te sluiten. De VvE heeft dit gemotiveerd betwist.

5.7

Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] in het licht van de betwisting door de VvE onvoldoende concreet onderbouwd dat het bestuur van de VvE heeft toegezegd dat het mogelijk zou worden gemaakt om met de beheerder individuele, van de verhuurdersbijdrage afwijkende vergoedingen af te spreken. Het hof gaat dan ook voorbij aan de stelling van [appellanten] dat zij tevergeefs pogingen hebben gedaan om tot een (individueel) contract met de beheerder te komen, maar dat de beheerder, [beheerder], dit heeft geweigerd op grond van een door haar met de VvE gesloten overeenkomst, waarin het haar verboden werd om overeenkomsten met derden aan te gaan op het gebied van de exploitatie van het park en de verhuur van de daarop aanwezige recreatiebungalows (brief d.d. 3 februari 2008/ productie 2 bij conclusie van antwoord). De beheerder zou immers hoe dan ook geen lagere vergoeding voor haar diensten met [appellanten] hebben mogen afspreken.

5.8

[appellanten] betogen dat de kosten voor diensten van de beheerder etc. in hun geval aanzienlijk lager liggen dan de kosten bij verhuur voor recreatieve doeleinden via de beheerder. [appellanten] motiveren deze stelling als volgt.
De beheerder werkt vrijwel uitsluitend voor de verhuurderspoule, ontvangt boekingen, heeft contacten met touroperators, ontvangt gasten, is verantwoordelijk voor schoonmaak, bedlinnen, kleine en grotere reparaties, vult inventaris aan, doet controles, houdt spreekuur en kantoor op de receptie, is verantwoordelijk dat elke bungalow van de verhuurderpoule op elk moment in tip-topconditie is om seizoengasten te ontvangen, etc. [appellanten] maken geen gebruik van verhuur via bemiddeling van het parkbeheer en de receptie, de contracten van de VvE met de touroperator en diverse andere dienstverlenende bedrijven.

5.9

De VvE heeft hier tegenover gesteld dat een groot deel van de werkzaamheden van de beheerder eveneens zien op huurders die voor langere tijd huren, zoals het houden van toezicht, het uitvoeren van kleine reparaties, vervangingen en naleving van het parkreglement. Bovendien is er één taak van de beheerder die dagelijks wordt verricht voor de langverhuurders en die nimmer wordt verricht voor de recreatieve verhuur, namelijk het aannemen van de post en het verdelen c.q. rondbrengen van de post.

5.10

Het hof overweegt dienaangaande als volgt.
Voor zover de beheerderskosten e.d. in geval van verhuur in eigen beheer aan langhuurders al lager zouden uitvallen dan in geval van recreatieverhuur via de beheerder van het park, is dit naar het oordeel van het hof op zich ontoereikend om [appellanten] gelijk te stellen met een eigenaar voor eigen gebruik, althans om het heffen van de verhuurdersbijdrage jegens hen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten. Hierbij neemt het hof in aanmerking dat ook binnen de "verhuurderspoule" niet gedifferentieerd wordt tussen eigenaren die veel en eigenaren die weinig kosten ter zake van de verhuur en exploitatie van de woningen genereren, en voorts dat de VvE kennelijk voor de categorie eigenaren als [appellanten], die in strijd met de statuten hun woningen rechtstreeks zijn gaan verhuren aan langhuurders, geen afzonderlijk, lager tarief heeft willen vaststellen.

5.11

Bij hun pleitnota hebben [appellanten] nog een verslag van een op 23 mei 2008 gehouden bijeenkomst van enkele bestuursleden en leden van de VvE overgelegd. Onder het afsluitende kopje "Afspraken" staat onder meer het volgende vermeld:

"- voorstel bestuur, mbt bijdrage de vijf, met daarin duidelijk aangegeven welke diensten er door hen worden afgenomen en welk bedrag daarvoor gerekend moet worden (…)"

5.12

In haar reactie hierop heeft de VvE gesteld dat het bestuur van de VvE dit verslag niet eerder heeft ontvangen, en dat het gaat om de weergave van een gesprek zoals [appellanten] dat hebben ervaren. Zij betwist dat het bestuur van de VvE concrete toezeggingen aan [appellanten] heeft gedaan. Voorts stelt de VvE dat het bestuur wel aan de beheerder heeft gevraagd welke taken hij verricht voor de langhuurders en of de intensiteit daarvan afwijkt van recreatieve verhuur, en dat de beheerder hierop heeft geantwoord dat de taken wellicht anders zijn, maar dat niet gezegd kan worden dat de beheerder minder taken verricht voor langverhuurders dan voor recreatieve verhuurders.

5.13

Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] aan vorenbedoelde "afspraak" niet het vertrouwen mogen ontlenen dat na inventarisatie van de door hen als langverhuurders van de beheerder afgenomen diensten zou blijken dat daarvoor een lager bedrag zou moeten worden gerekend dan de verhuurdersbijdrage, hetgeen navraag door het bestuur van de VvE bij de beheerder ook niet heeft uitgewezen.

5.14

De conclusie uit het voorgaande luidt dat het beroep van [appellanten] op artikel 2:8 lid 2 BW faalt.

Slotsom

5.15

De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.

Het hof zal [appellanten] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van de VvE zullen worden vastgesteld op € 263,- aan verschotten en voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief: 2 punten x € 632,- (tarief I) = € 1.264,-.

6 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Heerenveen, van 24 februari 2010;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de VvE vastgesteld op € 1.264,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 263,- voor verschotten;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. L. Janse, mr. K.M. Makkinga en mr. M.M.A. Wind en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 24 december 2013.