Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2013:7545

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
08-10-2013
Datum publicatie
10-10-2013
Zaaknummer
200.118.430-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Ontbinding huurovereenkomst vanwege hennepkwekerij. Huurder doet tevergeefs beroep op tenzij-clausule van art. 6:265 lid 1 BW. De tekortkoming is zodanig ernstig dat deze naar zijn aard ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen, ook wanneer rekening wordt gehouden met het woonbelang van de huurder. Bovendien was sprake van een huurachterstand en had betrokkene zich niet steeds als een goed huurder gedragen. En zelfs indien de politie onrechtmatig zou zijn binnengetreden, valt niet in te zien waarom dat ten nadele van de verhuurder zou moeten strekken.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.118.430/01

(zaaknummer rechtbank Groningen, locatie Winschoten 541827 \ CV EXPL 12-1693)

arrest van de eerste kamer van 8 oktober 2013

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te[woonplaats],

appellant,

in eerste aanleg gedaagde,

hierna: [woonplaats],

advocaat: mr. A.J. Welvering, kantoorhoudende te Leek,

tegen

Stichting Acantus Groep,

gevestigd te [plaats],

geïntimeerde,

in eerste aanleg eiseres,

hierna: Acantus,

advocaat: mr. H.G.E. Klatter, kantoorhoudende te [plaats].

1 Het geding in eerste aanleg

1.1

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 13 november 2012 door de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Winschoten (hierna: de kantonrechter).

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Bij exploot van 7 december 2012 is door [woonplaats] hoger beroep ingesteld van voormeld vonnis met dagvaarding van Acantus tegen de zitting van 18 december 2012. De conclusie van de appeldagvaarding luidt:

"(…) te vernietigen het vonnis van d.d. 13 november 2012 van de Rechtbank te Groningen, sector kanton, locatie Winschoten, (...) en voor zover de Wet zulks toelaat uitvoerbaar bij voorraad, opnieuw rechtdoende:

I. de door geïntimeerde ingestelde vorderingen alsnog af te wijzen;

II. met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties."

2.2

[woonplaats] heeft een memorie van grieven (met producties) genomen.

2.3

Acantus heeft een memorie van antwoord (met producties) genomen.

2.4

[woonplaats] heeft een akte (met producties) genomen en Acantus heeft een antwoordakte (met één productie) genomen. Dit betreft een overzicht van de huurachterstand van [woonplaats] vanaf 1 februari 2012 en de daarop ontvangen betalingen. Op deze laatste productie van Acantus heeft [woonplaats] niet meer kunnen reageren, zodat het hof dit betalingsoverzicht bij de beoordeling hierna buiten beschouwing zal laten, tenzij Acantus hierdoor in haar processuele belangen wordt geschaad. Uit hetgeen hierna wordt overwogen, volgt dat daarvan geen sprake is.

2.5

Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.

2.6

Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (Stb. 2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden.

3 De feiten

3.1

De kantonrechter heeft in de onderdelen 1.2 tot en met 1.4 van het aangevallen vonnis van 13 november 2012 feiten vastgesteld. Hiertegen is niet gegriefd en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken. Deze feiten luiden, aangevuld met wat verder over de feiten als enerzijds gesteld en anderzijds onvoldoende gemotiveerd betwist vaststaat, als volgt.

3.2

[woonplaats] huurt met ingang van 7 oktober 2003 voor onbepaalde tijd van Acantus de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Op de huurovereenkomst zijn de "Algemene voorwaarden behorende bij huurovereenkomst zelfstandige woonruimte" van Acantus van toepassing. Art. 9 van deze algemene huurvoorwaarden luidt:

"1. De huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming gebruiken.

(...)

5. De huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door de huurder, huisgenoten, huisdieren of derden die zich in het gehuurde bevinden en voor wie de huurder aansprakelijk is. Hieronder wordt eveneens, doch niet uitsluitend, verstaan overlast als gevolg van drugs- of overmatig alcoholgebruik in of buiten het gehuurde.

6. Het is huurder uitdrukkelijk verboden in het gehuurde strafrechtelijke gedragingen te ontplooien waaronder het gebruiken, vervaardigen en/of verbouwen van drugs, zoals hennep. Indien geconstateerd wordt dat van het hiervoor genoemde sprake is, zal verhuurder direct (rechts)maatregelen nemen. Deze kunnen leiden tot ontruiming van de woning.

(...)"

3.3

De maandelijkse huur voor de woning bedraagt € 392,39. Daarvan betaalt [woonplaats] € 238,38. Het restant wordt voldaan uit de huurtoeslag van [woonplaats] die rechtstreeks aan Acantus wordt uitbetaald.

3.4

Op 30 november 2011 heeft de politie in de woning een hennepkwekerij ontmanteld, bestaande uit 161 planten. [woonplaats] was ten tijde van het aanleggen van de hennepkwekerij niet zelf in de woning, maar verbleef enige tijd in Turkije.

3.5

Bij brief van 5 december 2011 heeft Acantus aan [woonplaats] bericht dat de ontdekking van een hennepkwekerij in de woning voor haar aanleiding is een juridische procedure te starten met de bedoeling de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te doen ontruimen, tenzij [woonplaats] de huurovereenkomst zelf opzegt tegen 31 december 2011 en de woning voor 15 januari 2012 leeg, schoon en vrij van gebreken oplevert.

3.6

Ten tijde van de inleidende dagvaarding van 10 april 2012 (hersteld bij exploot van 20 april 2012) had [woonplaats] een huurachterstand van € 476,76.

3.7

[woonplaats] heeft de woning ontruimd op 18 december 2012.

4 De procedure in eerste aanleg

4.1

Acantus heeft gevorderd (samengevat) dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [woonplaats] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning, tot betaling van de (achterstallige) huur, tot voldoening van schadevergoeding voor de tijd dat [woonplaats] de woning na de ontbinding nog niet heeft ontruimd en tot betaling van de proceskosten, alles voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.

4.2

[woonplaats] heeft verweer gevoerd.

4.3

Bij het bestreden vonnis van 13 november 2012 heeft de kantonrechter als volgt beslist:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de zelfstandige woning staande en gelegen aan [adres];

veroordeelt [woonplaats] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde, staande en gelegen aan [adres] met al degene(n) die en al datgene dat zich daarbij aan de zijde van [woonplaats] mocht(en) bevinden, te ontruimen en te verlaten, de sleutels aan Acantus af te geven en het gehuurde in goede staat van onderhoud en schadevrij, geheel ontruimd ter vrije en algehele beschikking van Acantus te stellen en te laten;

veroordeelt [woonplaats] om aan Acantus te betalen:

- een bedrag van €476,78 aan achterstallige huurpenningen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 1 februari 2012 tot 1 mei 2012, waarop eventueel na dagvaarding verrichte betalingen in mindering kunnen strekken;

- een bedrag van € 238,39 per maand aan huur vanaf 1 mei 2012 tot heden, waarop eventueel na dagvaarding verrichte betalingen in mindering kunnen strekken;

- een bedrag van € 392,39 per maand aan schadevergoeding vanaf heden tot aan het moment dat [woonplaats] het gehuurde ontruimt en ter vrije beschikking aan Acantus stelt, onder voorbehoud van (wettelijk) toegestane huurverhogingen;

veroordeelt [woonplaats] in de kosten van het geding, aan de zijde van Acantus tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 437,00 aan griffierecht, € 90,64 aan explootkosten en € 300,00 voor salaris van de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

5 De beoordeling in hoger beroep

5.1

[woonplaats] heeft zes grieven ontwikkeld. Grief I klaagt over de door de kantonrechter gehanteerde maatstaf, inhoudende dat alleen het bestaan van zeer (curs. hof) bijzondere omstandigheden tot het oordeel zou kunnen leiden dat de tekortkoming van [woonplaats] in de nakoming van de huurovereenkomst de ontbinding daarvan niet rechtvaardigt. Met grief II bestrijdt [woonplaats] het oordeel van de kantonrechter dat in het onderhavige geval geen sprake is van bijzondere omstandigheden. Grief III stelt aan de orde dat de kantonrechter de vordering tot ontbinding en ontruiming ten onrechte heeft toegewezen. Met grief IV verzet [woonplaats] zich tegen de door de kantonrechter uitgesproken veroordeling tot betaling van schadevergoeding. Grief V klaagt erover dat de kantonrechter [woonplaats] ten onrechte in de proceskosten heeft verwezen. Grief VI laakt de door de kantonrechter in het dictum van het vonnis van 13 november 2012 gegeven beslissingen.

5.2

In art. 6:265 lid 1 BW is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

5.3

Acantus heeft haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst gegrond op de aanwezigheid van een hennepkwekerij in de woning alsmede op het bestaan van een huurachterstand van € 476,76. [woonplaats] heeft (naar 's hofs oordeel terecht) niet betwist dat dit tekortkomingen zijn in de nakoming van de huurovereenkomst. Op grond van de hoofdregel van art. 6:265 lid 1 BW komt aan Acantus dan ook de bevoegdheid toe de huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk door de rechter te laten ontbinden.

5.4

Wat ook zij van het met grief I gelaakte woord "zeer", het geschil spitst zich toe op de vraag of de tenzij-clausule van art. 6:265 lid 1 BW [woonplaats] kan baten. Of de tekortkomingen van [woonplaats] van te geringe betekenis zijn om gehele ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, hangt af van de omstandigheden van het geval, waarbij de aard van de overeenkomst een rol kan spelen (HR 4 februari 2000, ECLI:NL:HR: 2000:AA4728). Ook de bijzondere aard van de tekortkoming kan gezien de aard van de overeenkomst aan ontbinding in de weg staan. Stelplicht en bewijslast dat de tekortkomingen geen gehele ontbinding rechtvaardigt, rusten ingevolge de hoofdregel van art. 150 Rv op [woonplaats] (HR 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4122).

5.5

[woonplaats] heeft in dit verband aangevoerd dat de jarenlange (sinds 2002) juridische strijd met zijn ex-echtgenote bij hem heeft geleid tot psychische problemen, slaapgebrek, medicijngebruik (Oxazepam) en tot een hoge schuldenlast. Hij zag maar één uitweg voor zijn financiële problemen en dat was het drijven van een hennepkwekerij samen met een andere persoon, aldus [woonplaats]. Tot hinder, overlast of drugsgebruik heeft de hennepkwekerij volgens [woonplaats] niet geleid. Hij hecht er veel belang aan te blijven wonen in de wijk waarin hij zich thuis voelt en [woonplaats] - die stelt dat hij zich verder altijd als goed huurder heeft gedragen - vreest dat hij niet in [plaats] kan blijven wonen als hij van Acantus geen woning meer kan huren. Bovendien is Acantus in andere gevallen waarin sprake was van een hennepkwekerij, niet tot ontbinding van de huurovereenkomst overgegaan, aldus [woonplaats].

5.6

Gelet op het aantal aangetroffen planten (161) is sprake van hennepteelt met een bedrijfsmatig karakter. Naar het oordeel van het hof vormt deze bedrijfsmatige hennepteelt een zodanig ernstige tekortkoming dat deze naar zijn aard de ontbinding van de huurovereenkomst zonder meer rechtvaardigt, ook wanneer rekening gehouden wordt met het woonbelang van [woonplaats]. Verlies van woonruimte heeft vrijwel steeds verstrekkende consequenties. Door zijn keuze voor hennepteelt heeft [woonplaats] deze gevolgen over zichzelf afgeroepen. Daaraan doet niet af dat er in dit geval geen hinder, overlast of drugsgebruik zou zijn geweest, zoals [woonplaats] stelt. Acantus heeft terecht gewezen op de risico's van grootschalige hennepteelt, zoals brandgevaar. Bovendien was [woonplaats] afwezig, zodat hij geen toezicht kon houden.

5.7

[woonplaats] heeft zijn stelling dat Acantus in vergelijkbare gevallen niet tot ontbinding van de huurovereenkomst is overgegaan, niet nader onderbouwd (bijvoorbeeld met stukken en/of verklaringen van derden), terwijl dat - gelet op de gemotiveerde betwisting van Acantus - wel op zijn weg had gelegen. Bewijslevering is dan ook niet aan de orde. Deze stelling van [woonplaats] is derhalve niet komen vast te staan.

5.8

Onder overlegging van aanschrijvingen met betrekking tot gebrekkig tuinonderhoud en met verklaringen van medewerkers van Acantus, waaruit blijkt dat [woonplaats] heeft gedreigd de woning in brand te steken indien Acantus niet tot het door hem gewenste (binnen)schilderwerk zou overgaan na een keukenbrand, heeft Acantus gemotiveerd betwist dat [woonplaats] steeds een goed huurder is geweest. Nader bewijs van zijn stelling dat hij niettemin een goed huurder is geweest, heeft [woonplaats] niet aangeboden. Dat [woonplaats] naar Turkije is vertrokken (om wat voor reden dan ook) en de sleutel van zijn woning heeft afgegeven aan degenen die de hennepkwekerij hebben aangelegd, wijst evenmin in de richting van goed huurderschap. De stelling van [woonplaats] dat hij zich (behoudens door de hennepkwekerij) altijd als een goed huurder heeft gedragen, is dan ook niet komen vast te staan.

5.9

Onder de gegeven omstandigheden, waarbij bovendien sprake is van een achterstand in de huurbetalingen van twee maanden, is er geen grond voor het oordeel dat de tekortkomingen van [woonplaats] van te geringe betekenis zijn om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Anders dan [woonplaats] meent is het verder niet van belang of Acantus het bestaan van de hennepkwekerij van de politie heeft gehoord of dat zij dit uit de media heeft vernomen, net zo min als het door [woonplaats] gestelde onrechtmatige binnentreden door de politie gewicht in de schaal legt. Ten aanzien van dit argument, dat centraal staat in de argumentatie van [woonplaats], overweegt het hof dat het civiele recht geen equivalent kent van de bewijsuitsluiting die het strafrecht kent voor onrechtmatig verkregen bewijs. Zelfs als de politie al onrechtmatig de woning van [woonplaats] zou hebben betreden - het hof kan op grond van een fragmentarisch overgelegd strafdossier daarover geen uitspraak doen - dan nog betekent dat niet dat het hof aan het proces-verbaal van de politie voorbij zou moeten gaan. Bovendien heeft [woonplaats] niet ontkend dat hij een hennepkwekerij in zijn woning aanwezig heeft gehad. Ook als de politie onrechtmatig is binnengetreden is dat evenmin een factor die ten nadele van Acantus zou moeten wegen in de afweging die in art. 6:265 lid 1 BW besloten ligt, zulks reeds omdat de politie zelfstandig heeft gehandeld en niet valt in te zien waarom het optreden van de politie ten nadele van Acantus zou moeten wegen.

5.10

Op hetgeen is overwogen in 5.2 tot en met 5.9 stuiten de grieven I, II en III af.

5.11

Grief IV deelt in dit lot, aangezien deze grief slechts voortbouwt op de eerste drie grieven en niet de hoogte van de door de kantonrechter toegewezen schadevergoeding ter discussie stelt.

5.12

Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter naar 's hofs oordeel [woonplaats] terecht in de proceskosten in eerste aanleg heeft verwezen. Grief V faalt daarom.

5.13

Grief VI heeft naast de overige grieven geen zelfstandige betekenis, zodat ook deze grief ten onrechte is voorgedragen.

6 De slotsom

6.1

De grieven slagen niet. Het aangevallen vonnis van 13 november 2012 zal worden bekrachtigd.

6.2

[woonplaats] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep, welke kosten zullen worden vastgesteld op € 666,- aan verschotten en op € 1.341,- aan geliquideerd salaris van de advocaat (1½ punt in tarief II).

De beslissing

Het gerechtshof:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 13 november 2012;

veroordeelt [woonplaats] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en stelt deze kosten aan de zijde van Acantus vast op € 666,- aan verschotten en op € 1.341,- aan geliquideerd salaris van de advocaat;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. J.H. Kuiper, en mr. M.E.L. Fikkers en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 8 oktober 2013.