Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2013:6193

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
20-08-2013
Datum publicatie
21-08-2013
Zaaknummer
200.103.393/01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBZLY:2011:BV2289, Meerdere afhandelingswijzen
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Derdenbeding? Onrechtmatige daad?

Beding in overeenkomst tussen grond-exploitatiemaatschappij en woningcorporatie, inhoudende dat de woningcorporatie de door haar te bouwen koopwoningen zal verkopen door tussenkomst van een met name genoemde makelaar. Is dit beding te kwalificeren als een derdenbeding ten behoeve van deze makelaar? Toepassing van HR 1 oktober 2004, LJN: AO9496 en HR 19 april 2013, LJN: BY3123.

Levert schending van dit beding door de woningcorporatie een onrechtmatige daad jegens de makelaar op? Toepassing van HR 3 mei 1946, NJ 1946, 323 (Staat/Degens) en HR 24 september 2004, LJN: AO9069 (Vleesmeester/Alog).

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RVR 2013/102
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.103.393/01

(zaaknummer rechtbank Zwolle-Lelystad 183834/ HA ZA 11-422)

arrest van de tweede kamer van 20 augustus 2013

in de zaak van

[appellante] ,

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellante,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: [appellante],

advocaat: mr. H.E. Davelaar, kantoorhoudend te Zwolle,

tegen

Woningstichting De Veste,

gevestigd te Ommen,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: De Veste,

advocaat: mr. J.V. van Ophem, kantoorhoudend te Leeuwarden.

1 Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van 29 juni 2011 en 7 december 2011 van de rechtbank Zwolle-Lelystad, Locatie Zwolle.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 22 februari 2012,

- de memorie van grieven (met producties),

- de memorie van antwoord (met producties),

- een akte van [appellante],

- een antwoordakte.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

De vordering van [appellante] in hoger beroep luidt:

"om het tussen partijen op 7 december 2011 gewezen vonnis te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vordering van [appellante] alsnog integraal toe te wijzen met veroordeling van De Veste in de kosten in beide instanties."

3 De feiten

3.1

Tegen de weergave van de feiten door de rechtbank in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.10) van het bestreden vonnis is door partijen geen bezwaar gemaakt, behoudens tegen de vaststelling onder 2.3. Het hof zal in hoger beroep dan ook van deze feiten uitgaan, met inachtneming van hetgeen hierna met betrekking tot genoemd bezwaar zal worden overwogen.

3.2

Naar aanleiding van het bezwaar van [appellante] dat de vaststelling onder 2.3, inhoudende dat De Veste een woningcorporatie is die zich als toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet in hoofdzaak bezighoudt met de realisatie en (sociale) verhuur van woningen, in casu een vertekend beeld geeft, overweegt het hof als volgt.

3.3

De omstandigheid dat het onderhavige geschil betrekking heeft op koopwoningen doet aan de juistheid van de vaststelling dat De Veste zich in hoofdzaak bezighoudt met realisatie en verhuur van woningen niet af, noch geeft deze vaststelling voor de onderhavige zaak een verkeerd dan wel vertekend beeld. Het hof gaat dan ook aan dit bezwaar voorbij.

3.4

In deze zaak staat, mede gelet op hetgeen in hoger beroep enerzijds is gesteld en anderzijds niet dan wel onvoldoende gemotiveerd is weersproken, het volgende vast.

3.4.1

De Veste heeft met de vennootschap onder firma Grond-Exploitatiemaatschappij Kotermeerstal-Oost GEKO v.o.f. (hierna: GEKO) een overeenkomst gesloten inzake het woningbouwproject Kotermeerstal 2e fase te [vestigingsplaats], inhoudende dat GEKO in totaal 12.745 m2 grond aan De Veste verkoopt en dat De Veste hierop woningen zal bouwen. Deze overeenkomst is vastgelegd in een aan De Veste gerichte brief van GEKO van 15 november 2005, die voor akkoord is ondertekend door [A] en [appellante] namens GEKO en door [B] namens De Veste.

3.4.2

De Veste is een woningcorporatie.

3.4.3

De Flochte B.V. is een vennootschap die is opgericht door de broer van [appellante], de heer [broer], ten behoeve van de aankoop van de onder 3.4.1 genoemde grond. [appellante] is directeur van [appellante] te [vestigingsplaats].

3.4.4

Wildkamp B.V. en Eldebo Vastgoed B.V. waren bereid om samen met De Flochte B.V. als investeringspartner te participeren in het project "aankoop landbouwgrond" in het gebied dat later "plangebied Kotermeerstal-Oost" is gaan heten.

3.4.5

De Flochte B.V., Jarola Beheer B.V. (die de onroerende zaken van Wildkamp B.V. heeft overgenomen) en Eldebo Vastgoed B.V. hebben zich verenigd in de vennootschap onder firma GEKO teneinde gezamenlijk als contractspartner jegens de gemeente Hardenberg (hierna: de gemeente) te kunnen optreden.

3.4.6

GEKO houdt kantoor te [vestigingsplaats] aan de [adres] alwaar het kantoor van [appellante] is gevestigd.

3.4.7

Op 23 september 2004 hebben GEKO en de gemeente een exploitatieovereenkomst gesloten. Volgens artikel 3.1 van die overeenkomst worden binnen de woningbouwlocatie "Kotermeerstal-Oost" in totaal circa 370 woningen gerealiseerd conform een woningbouwprogramma dat als bijlage aan de overeenkomst is gehecht. Hierin is een onderscheid gemaakt tussen (sociale) huurwoningen en koopwoningen.

3.4.8

Op 25 oktober 2004 hebben de drie firmanten van GEKO een samenwerkingsovereenkomst getekend. Artikel 13 van deze overeenkomst luidt:

"De kondities waaronder bouwrijpe kavels worden aangeboden aan woningstichtingen bevatten in ieder geval de volgende punten:
- De verkoop van het aandeel verkoopwoningen zal geschieden door [appellante] te [vestigingsplaats].
- (…)"

3.4.9

In voormelde brief van 15 november 2005 zijn De Veste en GEKO het volgende overeengekomen:

“(…)

2. Koper verplicht zich 34 sociale koopwoningen te bouwen met een maximale verkoopprijs van EUR 138.000,- v.o.n. (prijspeil 2003, te corrigeren met het inflatiepercentage). Deze woningen moeten eerst worden aangeboden aan starters op de koopwoningmarkt die sociaal of economisch gebonden zijn aan de oude gemeente Avereest;

(…)
6. Koper zal het vastgoed ontwikkelen in een bouwteam, welk in ieder geval wordt gevormd door koper en [BV X] (…)

7. De verkoop van alle woningen zal geschieden door [appellante] te [vestigingsplaats]. De afgesproken courtage bedraagt 1% over de verkoopprijs v.o.n. Indien de woningen d.m.v. loting worden verkocht is de courtage 0,5% over de verkoopprijs v.o.n. Promotiekosten, zoals advertenties, brochures, etc. zijn voor rekening van de opdrachtgever.

(…)”

3.4.10

De levering van de grond heeft vervolgens plaatsgevonden bij notariële akte van levering onbebouwde eigendom, op 26 april 2006 verleden voor notaris mr. G. Post te Ommen. Blijkens deze akte is GEKO vertegenwoordigd door haar vennoten, waarbij

[appellante] is opgetreden als gevolmachtigde van De Flochte B.V., [A] als zelfstandig bevoegd bestuurder van Eldebo B.V. en [Y] als zelfstandig bevoegd bestuurder van Jarola Beheer B.V. De door De Veste en GEKO ondertekende brief van 15 november 2005 maakt deel uit van de leveringsakte.

3.4.11

Bij brief van 12 november 2008 heeft De Veste aan GEKO het volgende medegedeeld:

“Op 15 november 2005 zijn GEKO vof en woningstichting de Veste overeengekomen woningen te gaan bouwen op het plan Kotermeerstal 2e fase.

Een gedeelte van deze woningen is reeds gebouwd en geleverd. Met de bouw van 16 appartementen en 12 walwoningen dient nog gestart te worden. Het was de bedoeling dat beide projecten in de koopsector gerealiseerd zouden worden. Voor de 12 walwoningen vormt dit geen probleem.

Anders is dit voor de 16 appartementen. Woningstichting de Veste zou graag op korte termijn willen aanvangen met de bouw van deze appartementen. Gezien de huidige situatie ligt het niet in de lijn der verwachtingen dat 60% van de appartementen snel verkocht zal worden. Om deze reden wil woningstichting de Veste de appartementen in de huursector realiseren. De gemeente Hardenberg heeft reeds haar akkoord gegeven voor het omzetten van de appartementen van koop naar huur.

(…)"

3.4.12

Bij brief van 14 november 2008 heeft GEKO geantwoord:

“(…)

Wij hebben dit verzoek besproken maar moeten u helaas meedelen dat wij niet akkoord gaan met deze wijziging.

(…)”

3.4.13

Medio 2010 zijn de 16 appartementen voor bewoning gereed gekomen. De Veste heeft deze woningen te huur aangeboden.

3.4.14

Bij brief van 5 juli 2010 heeft GEKO De Veste hierover als volgt aangeschreven:

“Zo rond de jaarwisseling van 2008/2009 is er gecorrespondeerd over de wens van Woningstichting De Veste om op een perceel grond, dat gekocht was van GEKO, huurwoningen te bouwen in plaats van de afgesproken koopwoningen.

Wij hebben toen aangegeven daar niet mee akkoord te gaan. Inmiddels is ons gebleken dat de woningen voor bewoning gereed zijn en aangeboden worden in de huursector.

[appellante] (c.q. GEKO) heeft als gevolg van deze actie verlies van inkomsten geleden. Wij verzoeken u aan te geven hoe u [appellante] schadeloos wilt stellen.

(…)”

3.4.15

Bij brief van 28 juli 2010 heeft De Veste gereageerd:

“(…)

Woningstichting de Veste ziet geen reden om GEKO vof of [appellante] te compenseren. Het besluit om huurwoningen in plaats van koopwoningen te realiseren heeft te maken met de gewijzigde marktomstandigheden.”

4 Het geschil en de beoordeling in eerste aanleg

4.1

[appellante] vordert - samengevat - veroordeling van De Veste tot betaling van € 40.358,00, vermeerderd met rente en kosten.

4.2

[appellante] legt aan deze vordering ten grondslag dat in de tussen GEKO en De Veste gesloten overeenkomst een derdenbeding ten gunste van haar is opgenomen, waaruit voor De Veste de verplichting voortvloeit om de 16 appartementen door tussenkomst van [appellante] te verkopen. Aan die verplichting heeft De Veste niet voldaan nu zij de 16 appartementen heeft verhuurd. De Veste is daardoor ten opzichte van [appellante] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de in het derdenbeding vastgestelde verplichting uit de overeenkomst met GEKO. [appellante] heeft recht op vergoeding van de schade die zij door deze tekortkoming heeft geleden, bestaande uit gederfde inkomsten wegens gemiste verkoopcourtage en niet afgesloten hypotheken. Subsidiair legt [appellante] een onrechtmatige daad van De Veste aan haar vordering ten grondslag, die in de kern daarop neerkomt dat de wanprestatie die De Veste pleegt ten opzichte van GEKO een onrechtmatige daad jegens [appellante] oplevert.

4.3

De rechtbank heeft de vordering afgewezen.

5 De beoordeling van de grieven

5.1

De grieven leggen het geschil in volle omvang aan het hof voor en lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.

Tekortkoming?

5.4

Het hof zal eerst ingaan op de - door de rechtbank verworpen - primaire grondslag van de vordering, te weten het (derden)beding waarop [appellante] zich beroept.

5.5

Bij beantwoording van de vraag of sprake is van een derdenbeding - en zo ja: met welke inhoud - zijn, zoals ook de rechtbank heeft overwogen, van beslissende betekenis alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Onjuist is de opvatting dat alleen dán mag worden aangenomen dat een derdenbeding is totstandgekomen wanneer blijkt dat zulks door de oorspronkelijke partijen bewust is beoogd (HR 1 oktober 2004, LJN: AO9496).
Uitgangspunt is dat de uitleg van de overeenkomst dient te geschieden aan de hand van hetgeen GEKO en De Veste dienaangaande zijn overeengekomen en met toepassing van de Haviltex-maatstaf. Eventueel kan [appellante] jegens De Veste bescherming ontlenen aan artikel 3:35 BW indien zij op grond van door De Veste gedane mededelingen of gewekte verwachtingen, erop heeft vertrouwd, en erop heeft mogen vertrouwen, dat zij De Veste rechtens kon dwingen tot verkoop van alle woningen (vergelijk HR 19 april 2013, LJN: BY3123).

5.6

De tekst van het beding luidt, voor zover thans van belang, als volgt (zie hiervoor onder 3.4.9):

"De verkoop van alle woningen zal geschieden door [appellante] te [vestigingsplaats]. (…)"
Naar het oordeel van het hof dienen de woorden "alle woningen" te worden gelezen in samenhang met (onder meer) de tekst onder 2 (zie hiervoor onder 3.2.10):

"Koper verplicht zich 34 sociale koopwoningen te bouwen (…)."
Gelet op deze samenhang, heeft [appellante] daaraan de verwachting kunnen ontlenen dat de De Veste in beginsel (onder meer) 34 sociale koopwoningen zou bouwen, die alle via haar als makelaar verkocht zouden worden. Dat ook De Veste van verkoop uitging van door haar gebouwde woningen blijkt wel uit haar brief van 12 november 2008 (zie hiervoor onder 3.4.11), alsmede uit de brief van 28 juli 2010, waarin zij haar besluit verdedigt om in plaats van 'koopwoningen' nu 'huurwoningen' te realiseren. Daarmee is echter nog niet de vraag beantwoord of [appellante] jegens De Veste een contractuele aanspraak had op nakoming van de verplichting om 34 sociale koopwoningen te bouwen c.q. te verkopen.

5.7

[appellante] stelt dat deze verplichting enkel in het belang van haar is opgenomen en dat dit ook aan De Veste bekend was. Voor GEKO als grondeigenaar maakte het niet uit of de koper van de grond hier koop- of huurwoningen op ging bouwen. Het enige belang van GEKO als grondeigenaar was het verkrijgen van de koopprijs, aldus [appellante]. Een en ander wordt gemotiveerd door De Veste betwist.

5.8

Het hof is van oordeel dat de door [appellante] gestelde feiten en omstandigheden niet, althans niet dwingend tot de conclusie leiden dat GEKO en De Veste de verplichting tot de bouw van 34 sociale koopwoningen in de overeenkomst hebben opgenomen teneinde daarmee [appellante] het recht op nakoming van deze verplichting te verschaffen. De enkele omstandigheid dat [appellante], gelet op het bepaalde onder 7 (zie hiervoor onder 3.4.8), belang had bij nakoming van deze verplichting door De Veste is daartoe ontoereikend. Het hof kent hierbij gewicht toe aan het betoog van De Veste dat zij nimmer de bedoeling heeft gehad om zich jegens [appellante] te verplichten tot de bouw van deze koopwoningen c.q. tot het verkopen van deze woningen, dat dit tussen de Veste en GEKO ook nooit op deze manier ter sprake is geweest. De Veste stelt voorts dat zij niet heeft begrepen en ook niet heeft hoeven te begrijpen dat deze verplichting ten behoeve van [appellante] in de overeenkomst is opgenomen; zij heeft begrepen dat er door de gemeente bepaalde verplichtingen aan GEKO waren opgelegd, en dat de onderhavige verplichting daarvan een uitwerking vormde. Dat De Veste de verplichting inderdaad in de door haar gestelde zin heeft opgevat, blijkt uit het feit dat zij in 2008 aan GEKO heeft meegedeeld dat zij vanwege gewijzigde omstandigheden 16 appartementen in de huursector wil realiseren, en dat de gemeente reeds akkoord is gegaan met de omzetting van koop naar huur (zie hiervoor onder 3.4.11).
Naar het oordeel van het hof heeft De Veste de overeenkomst in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs in de door haar gestelde zin mogen opvatten. Hiervoor pleit ook de omstandigheid dat [appellante] onderhandelde en ondertekende namens GEKO en niet namens [appellante]. De stelling van [appellante] dat De Veste redelijkerwijs had moeten begrijpen dat [appellante] met 'dubbele pet' optrad, namelijk dat deze tevens namens [appellante] handelde, heeft zij in het licht van de voorliggende stukken en de betwisting door De Veste, onvoldoende onderbouwd met concrete feiten en omstandigheden. Bovendien staat deze stelling van [appellante] haaks op hetgeen zij in de memorie van grieven onder 4 betoogt, namelijk dat De Flochte B.V. is opgericht (zie hiervoor onder 3.4.3), omdat volgens de regels van de makelaardij de activiteiten met betrekking tot verkoopbemiddeling gescheiden dienen te blijven van activiteiten met betrekking tot de aankoop en ontwikkeling van gronden.
Door [appellante] zijn geen feiten of omstandigheden aangevoerd die meebrengen dat zij op de voet van artikel 3:35 BW jegens De Veste wordt beschermd, omdat zij op grond van door De Veste gedane mededelingen of gewekte verwachtingen, erop heeft vertrouwd, en erop heeft mogen vertrouwen, dat zij De Veste rechtens kon dwingen tot verkoop van alle woningen.

5.9

De conclusie uit het voorgaande luidt dat geen sprake is van een derdenbeding met de door [appellante] gestelde inhoud. Voor zover de vordering van [appellante] op deze grondslag berust, stuit deze hierop af.

5.10

Aan de door [appellante] in hoger beroep gedane bewijsaanbiedingen (memorie van grieven sub 48 en 60), gaat het hof voorbij, omdat deze, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, niet ter zake dienend zijn.

Onrechtmatige daad?

5.13

Als subsidiaire grondslag voert [appellante] aan dat De Veste een onrechtmatige daad jegens haar heeft gepleegd, hierin bestaande dat zij door schending van haar contractuele verplichting jegens GEKO (tevens) een zorgplicht heeft geschonden jegens [appellante].

5.14

Het hof stelt het volgende voorop.

Wanneer iemand zich contractueel heeft gebonden, waardoor de contractverhouding waarbij hij partij is in het rechtsverkeer een schakel is gaan vormen waarmee de belangen van derden, die aan dit verkeer deelnemen, in allerlei vormen kunnen worden verbonden, staat het hem niet onder alle omstandigheden vrij de belangen te verwaarlozen die derden bij de behoorlijke nakoming van het contract kunnen hebben (vgl. HR 3 mei 1946, NJ 1946, 323). Indien de belangen van een derde zo nauw zijn betrokken bij de behoorlijke uitvoering van de overeenkomst dat hij schade of ander nadeel kan lijden als een contractant in die uitvoering tekortschiet, kunnen de normen van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, meebrengen dat die contractant deze belangen dient te ontzien door zijn gedrag mede door die belangen te laten bepalen. Bij de beantwoording van de vraag of deze normen zulks meebrengen, zal de rechter de terzake dienende omstandigheden van het geval in zijn beoordeling dienen te betrekken, zoals de hoedanigheid van alle betrokken partijen, de aard en strekking van de desbetreffende overeenkomst, de wijze waarop de belangen van de derde daarbij zijn betrokken, de vraag of deze betrokkenheid voor de contractant kenbaar was, de vraag of de derde erop mocht vertrouwen dat zijn belangen zouden worden ontzien, de vraag in hoeverre het voor de contractant bezwaarlijk was met de belangen van de derde rekening te houden, de aard en omvang van het nadeel dat voor de derde dreigt en de vraag of van hem kon worden gevergd dat hij zich daartegen had ingedekt, alsmede de redelijkheid van een eventueel aan de derde aangeboden schadeloosstelling (HR 24 september 2004, LJN: AO9069).

5.15

Het hof is van oordeel dat hetgeen [appellante] in dit verband aanvoert ontoereikend is om te kunnen concluderen dat De Veste onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld. De enkele omstandigheid dat De Veste wist dan wel redelijkerwijs kon weten dat [appellante] belang had bij de verkoop van de woningen via haar als makelaar, is daartoe onvoldoende. Hierbij kent het gewicht toe aan de omstandigheid dat De Veste (voorlopig) heeft afgezien van de verkoop van 16 appartementen vanwege de gewijzigde situatie op de woningmarkt en dat zij voor deze omzetting van verkoop naar verhuur toestemming van de gemeente heeft gekregen. De omstandigheid dat het voor De Veste voorzienbaar was dat [appellante] als gevolg hiervan ter zake van deze 16 appartementen (voorlopig) inkomsten zou mislopen, behoefde De Veste in de gegeven omstandigheden (de gewijzigde situatie op de woningmarkt) redelijkerwijs niet van deze omzetting te weerhouden. De Veste mocht haar belang om het risico van onverkoopbaarheid van de woningen te voorkomen zwaarder laten wegen dan het belang van [appellante] bij het genereren van inkomsten uit de verkoop van deze woningen. Bijzondere feiten of omstandigheden waaruit volgt dat De Veste jegens [appellante] het vertrouwen heeft gewekt dat zij alle (34) woningen (binnen bepaalde termijn) zou verkopen zijn gesteld noch gebleken. Zoals hiervoor reeds overwogen, heeft De Veste redelijkerwijs niet behoeven te begrijpen dat de onderhavige verplichting de facto ten behoeve van [appellante] is overeengekomen, terwijl zij evenmin behoefde te begrijpen dat [appellante] bij de totstandkoming van de overeenkomst tevens handelde namens [appellante]. Van schending van een - uit door haar opgewekt vertrouwen voortvloeiende - zorgplicht van De Veste jegens [appellante] is dan ook geen sprake. Hierop stuit de vordering van [appellante] af.

De slotsom

5.18

De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.

Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van De Veste zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten

- griffierecht

291,=

- getuigentaxen

- kosten deskundigenbericht

totaal verschotten

291,=

en voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief:

1,5 punt x € 1.631,- (tarief IV)

2.446,50

6 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank te Zwolle-Lelystad van 7 december 2011;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van De Veste vastgesteld op € 2.446,50 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 291,= voor verschotten;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. M.M.A. Wind, mr. G. van Rijssen en mr. R.A. van der Pol en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 20 augustus 2013.