Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2013:4995

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
28-06-2013
Datum publicatie
30-07-2013
Zaaknummer
200.088.595
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Afspraak in huurovereenkomst tot verzoek aan kantonrechter aan afwijking van de huurbescherming goedkeuring te verlenen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

Nevenzittingsplaats Arnhem

Sector civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.088.595

(zaaknummer rechtbank 722798)

beschikking van de tweede civiele kamer van 28 juni 2013

inzake

1 [A],

wonende te [plaats] en

2. [A2],

wonende te [plaats2],

hierna: [A],

appellanten,

advocaat: mr. D.J.A. van den Berg,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[B] B.V.,

gevestigd te [plaats],

hierna: [B],

verweerster in hoger beroep,

advocaat: mr. C.J.M. Stubenrouch.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van zijn tussenbeschikking van 14 februari 2012 (hierna: de tussenbeschikking) hier over.

1.2

Ingevolge de tussenbeschikking hebben [A] op 22 mei 2012 twee getuigen en op 4 december 2012 één getuige in enquête doen horen. [B] heeft op 4 december 2012 twee getuigen in contra-enquête doen horen. De hiervan opgemaakte processen-verbaal bevinden zich in afschrift bij de stukken. Voorafgaand daaraan hebben [A] bij brief van 9 mei 2002 een map met 26 producties in het geding gebracht. Na de getuigenverhoren hebben [A] een memorie na enquête en [B] een (antwoord)memorie na enquête en contra-enquête genomen.

1.3

Vervolgens heeft het hof uitspraak bepaald.

2 De verdere motivering van de beslissing in hoger beroep

2.1

In de tussenbeschikking heeft het hof [A] in de gelegenheid gesteld tot het leveren van bewijs van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de maatschappelijke positie van [B] in vergelijking met die van [A] bij het aangaan van de overeenkomst zodanig was, dat zij de wettelijke huurbescherming in redelijkheid niet behoeft.

2.2

In totaal zijn vijf getuigen gehoord: drie getuigen namens [A] in enquête, namelijk:

  • -

    [A], zzp’er personeelsadvies, voorheen headhunter en daarvoor werkzaam bij een bank, hierna: [A];

  • -

    [C], adviseur sinds 1992, voordien verkoopdirecteur bij [D],
    hierna: [C] en

  • -

    [E], zelfstandig ondernemer (benzinebranche), hierna: [E],

en twee getuigen namens [B] in contra-enquête, namelijk:

  • -

    [F], statutair directeur van [G], hierna: [F] en

  • -

    [H], voorheen directeur van [B], naast andere vennootschappen waaronder de [G], hierna: [H].

(Verklaring [A])

2.3

[A] heeft verklaard dat hij zelf met het verhuren van een benzinestation dan wel andere onroerende zaken (behoudens in de privé-sfeer) geen enkele ervaring had en daarom niet zelf met [H] onderhandelde. Voorafgaand aan het tot stand komen van de huurovereenkomst liet hij de contacten over aan [C]. Hem liet hij bijstaan door mr. Pels Rijcken uit Den Haag. [I], rentmeester, was voor hem iemand die betrokken was bij het bosbeheer en die het agrarische stuk voor hem behartigde, naast de Natuurschoonwet en dergelijke aspecten. Hem heeft [A] volgens zijn verklaring derhalve op de hoogte willen (doen) houden van de ontwikkelingen in het kader van het pompstation, vooral ook omdat na het vertrek van [J] gezorgd moest worden voor een schone grondverklaring, die voor het natuurgebied waarin de benzinepomp lag bijzonder belangrijk was. Het kan zijn, aldus [A], dat de contacten met [C] in de beginfase met [I] verliepen omdat [A] in die tijd een baan had waarin hij veel reisde. [I] had echter geen onderhandelingsbevoegdheid in deze zaak met [H].

Wat betreft [H] vernam [A] volgens zijn verklaring in die tijd van [C] dat hij een succesvol ondernemer in de benzinebranche was; dat hij een aantal bezinepompen (6 à 7) bezat; dat hij een partij was die zeer goed bij [A] zou kunnen passen; het ging wel om een selfmade man als ondernemer met wie hij duidelijk zou moeten afspreken wat hij wel en niet wilde, maar hij had een oliebedrijfje waarmee hij was gestart laten groeien tot een aantal succesvol lopende benzinepompen, dus dat zou hij bij [A] op het landgoed ook wel kunnen realiseren. [A] weet uit de slotfase van de totstandkoming van de overeenkomst dat [H] gebruik maakte van een notaris om het contract na te lezen en naar aanleiding daarvan wijzigingen voor te stellen. [A] nam ook aan dat [H] zich ter zake professioneel liet ondersteunen omdat over het contract erg veel discussie plaatsvond, dat wil zeggen veel aanvullingen, aanpassingen en wijzigingen in het kader van de opschriftstelling daarvan.

2.4

[A] wilde de pomp voor 10 jaar verhuren en daarmee afgelopen en klaar; [H] echter voerde belangrijke investeringen op die hij in die termijn niet terug zou kunnen verdienen en gaf aan ten minste te willen huren voor 15 jaar. Daarmee is [A] toen akkoord gegaan, maar, aldus zijn verklaring, wel heel duidelijk met de kanttekening dat het na die termijn was afgelopen: einde contract, hetgeen hij heel duidelijk in de huurovereenkomst heeft laten opnemen, omdat dit voor hem heel belangrijk was. In eerdere concepten stond 10 jaar. Er is veel aangepast, ook die 10 jaar, maar er is nooit over gesproken dat de zaak daarna, dus na verloop van die termijn niet afgelopen zou zijn. Duidelijk was dat dit ook niet onderhandelbaar was. Na 15 jaar zou het stoppen.

(Verklaring [H])

2.5

[H], die [B] ten tijde van de onderhandelingen over de huurovereenkomst oprichtte ten behoeve daarvan en in zoverre wat ‘maatschappelijke positie’ met [B] is te vereenzelvigen, op zijn beurt heeft zijn kennis en ervaring van de branche en in het bijzonder van brandstof, waarin hij toentertijd al jaren handelde, in zijn verklaring bevestigd.

Toen hij het tankstation van [A] ging huren had hij zijn vorige bedrijf verkocht. Dat vorige bedrijf bestond uit een aantal tankstations. Hij dacht een stuk of zeven.

De verkrijging van die tankstations was heel wisselend: de een stond te huur, de ander te koop. [H] ging dan bellen. Soms zat er ook een makelaar tussen. Op die manier kwam hij dan tot transacties. De andere partij maakte vaak het contract en dan ging hij naar zijn adviseurs om te vragen of het zo goed was. Zijn adviseurs waren de accountant en in die tijd ook een advocaat en dat was mr. De Vink toen in Utrecht en nu in Zeist. Dat was zijn vaste advocaat en hij is dat ook gebleven. Dat was zo ten tijde van het door [H] verwerven van de zeven tankstations en ook ten tijde van de transactie met [A] en daarna.

De vraag of hij behalve door zijn accountant en zijn advocaat in verband met de huurovereenkomst met [A] nog door anderen is bijgestaan of geadviseerd, heeft [H] in zijn verklaring bevestigend beantwoord in die zin dat daaraan in het kader van het passeren van de desbetreffende akte ook (een medewerker van) de notaris, [K], nog te pas is gekomen.

Als eigenaar en (ver)huurder van tankstations had hij, volgens zijn verklaring, zelf geen kennis van zaken wat betreft het huurrecht als het ging om de looptijden van huurovereenkomsten en huurbescherming; met slechts een lage opleiding moest hij het op dat punt van anderen hebben. Als het daarom gaat dan kan het zijn, zo verklaarde [H], dat hij op enig moment meende dat het goed was maar dat betekende niet dat hij deskundig was. Hij stak daarom steeds zijn licht op bij derden.

[H] bevestigt in zijn verklaring dat [I] stond buiten de totstandkoming van het contract. Dat was een zaak tussen [C] en hem. Met [A] heeft hij over het contract zelf geen enkel contract gehad.

2.6

Op de vraag of er in het kader van de onderhandelingen is gesproken over de duur van de huurovereenkomst heeft [H] geantwoord dat het zijn opzet was het huurcontract zo op te stellen dat het doorliep. Hij investeerde daar voor zijn kinderen en wilde dus geen termijn maar volgens [C] moest er wettelijk gezien een termijn in. Dat is toen 15 jaar geworden maar wel met de achterliggende gedachte dat die termijn zou doorlopen, aldus [H]. Op de vraag of er eerder ook over een termijn van 10 jaar is gesproken, heeft [H] geantwoord dat hij daarover wel heeft gelezen maar dat niet meer weet.

Verder is er naar zijn mening niet gesproken over bepalingen die in het contract in verband met het einde van de huurovereenkomst zijn opgenomen.

Ook als hem artikel 1.3 van de huurovereenkomst wordt voorgehouden, waarin staat dat de huurovereenkomst per 31 augustus 2014 te 24.00 uur van rechtswege eindigt, blijft [H] bij zijn verklaring dat de huurovereenkomst daarna zou doorlopen. Weliswaar heeft hij zijn handtekening onder de overeenkomst geplaatst, maar in het vertrouwen dat de overeenkomst daarna zou doorlopen. [C] had hem, aldus zijn verklaring, gezegd dat er in het contract wel een termijn moest komen, maar dat hij daaraan niet te zwaar moest tillen. Uit het overleg met hem heeft [H] opgemaakt dat het contract daarna zou doorlopen.

Op de vraag of juist is dat de keuze voor de termijn van 15 jaar van hem afkomstig is, heeft [H] geantwoord dat het contract door [C] is opgesteld en niet door hem.

Op de vraag of hij zich de herkomst van de termijn van 15 jaar herinnert in die zin dat de termijn van 15 jaar langer is dan die van 10 jaar, heeft [H] geantwoord dat hij dat niet meer weet. Hij heeft uitsluitend die termijn van 15 jaar voor ogen, waarvoor hij ook heeft getekend. Mogelijk is er mondeling ook over 10 jaar gesproken, maar dat weet hij niet meer.

Op de vraag of zijn adviseurs (de accountant, de advocaat en/of de notaris) met hem hebben gesproken over de huurtermijn en het einde van de huur per de in artikel 1.3 van de huurovereenkomst vermelde datum, heeft [H] geantwoord dat hij zich dat zo niet kan herinneren: hij had zoveel overleg en verder was voor hem een belangrijk contactpersoon natuurlijk [C].

(Bewijswaardering)

2.7

Uit de verklaringen van [A] en [H] (hiervoor weergegeven onder 2.3 en 2.5) leidt het hof af dat partijen in die zin gelijkwaardig waren dat beiden, ieder vanuit de eigen positie, zich in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst ter aanvulling van henzelf op verschillend terrein ontbrekende kennis dan wel ervaring door professionals, ook in juridische zin, lieten bijstaan.

Voor [A] gaat het in verband met de huurovereenkomst om [C] en mr. Pels Rijcken; [I] stond daar, naar ook uit de verklaring van [H] blijkt, in zoverre buiten. Voor [H] ging het daarbij volgens zijn herhaalde verklaring ter gelegenheid van het getuigenverhoor, behalve om zijn accountant en advocaat, om (het kantoor van) notaris [K]. Gelet op de herhaling in die verklaring zal het hof voorbij gaan aan de stelling van [B] bij (antwoord)memorie na enquête en contra-enquête, dat de bijstand van de accountant en de advocaat (slechts) andere situaties betrof. De onderhandelingen werden tussen [C] en [H] gevoerd. [H] zelf had volgens zijn verklaring, anders dan [A], ook ruime ervaring met de verwerving van tankstations in huur en in koop, naast de exploitatie daarvan. [A] daartegenover had, anders dan [H], een academische opleiding. Naar [H] echter heeft verklaard was hij zich van zijn lage opleiding bewust en stak hij daarom steeds zijn licht op bij anderen.

In zoverre staan de verklaringen van [A] en [H] ook niet tegenover elkaar.

Overigens worden de zakelijke deskundigheid van [H] en zijn ervaring als onderhandelaar ook bevestigd in de verklaringen van [C], [F] en [E].

[H] bleek volgens [C] een ervaren onderhandelaar. Uit de vragen die hij stelde kon hij afleiden dat [H] ter zake kundig was. Bij de verkoop van [B] aan [L] kwam [H] op [F] over als iemand die wel weet waar het om gaat. [E] ten slotte, die voor [M] N.V. betrokken was bij de aankoop van de 7 benzinestations van [H] inclusief de vennootschappen waarin deze werden geëxploiteerd, verklaarde:

‘[H] kwam mij voor als goed ingevoerd in de branche, zowel waar het LPG als benzine betrof. Ook bleek hij mij geen onbekende in de branche. [H] was thuis op het gebied van de totale markt en ook op het gebied van onroerend goed: hij wist precies wat hij verkocht.’

2.8

Wat betreft de duur van de huurovereenkomst kan uit de verklaring van [A] (hiervoor weergegeven onder 2.4) volgen dat het [H] is geweest die een huurperiode van 10 jaar te kort vond maar wel uit de voeten kon met een periode van 15 jaar.

[C] bevestigde in zijn verklaring dat de termijn aanvankelijk 10 jaar was, maar dat [H] 15 jaar wilde en dat [A] en hij dat ook redelijk vonden in verband met de termijn die nodig zou zijn voor het afschrijven van investeringen. Zij hebben die wens van [H] dus ingewilligd. Over die termijn van 15 jaar is dus expliciet gesproken.

In feite wordt het voorgaande op zichzelf niet althans niet uitdrukkelijk weersproken door [H] in zijn verklaring (hiervoor weergegeven onder 2.6). De herkomst van de termijn van 15 jaar in die zin dat de termijn van 15 jaar langer is dan die van 10 jaar weet hij niet meer. Hij heeft uitsluitend die termijn van 15 jaar voor ogen, waarvoor hij ook heeft getekend.

2.9

Wat betreft het einde van de huurovereenkomst heeft [A] uitdrukkelijk verklaard (hiervoor weergegeven onder 2.4), dat het contract na de periode van 15 jaar zou eindigen, zoals ook in het contract is opgenomen. [H] daarentegen heeft verklaard (hiervoor weergegeven onder 2.6), dat de huurovereenkomst daarna zou doorlopen. [C] had hem, aldus zijn verklaring, gezegd dat er in het contract wel een termijn moest komen, maar dat hij daaraan niet te zwaar moest tillen. Uit het overleg met hem heeft [H] opgemaakt dat het contract daarna zou doorlopen. [A] betwist dit blijkens zijn getuigeverklaring uitdrukkelijk en vraagt zich af, waarom [H], als het zo zou zijn als hij stelt, dat niet in het contract heeft laten zetten, temeer nu daarin naar zijn mening het tegenovergestelde is verwoord.

2.10

Nu [A] moet worden aangemerkt als partijgetuige en de bewijslast op [A] rust, geldt ten aanzien van zijn verklaring ingevolge artikel 164, tweede lid van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) dat deze geen bewijs in het voordeel van [A] omtrent door hen te bewijzen feiten kan opleveren, tenzij de verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs. Daarvan is sprake indien er aanvullende bewijzen voorhanden zijn die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen dat zij de partijgetuigenverklaring voldoende geloofwaardig maken.

Ten aanzien van de gelijkwaardigheid van partijen en de duur van de overeenkomst zijn deze bewijzen, zoals uit het voorgaande reeds blijkt, behalve in de verklaring van [H] zelf, voorhanden in de verklaringen van [C], [F] en [E] onderscheidenlijk in de verklaring van [C]. Nu de verklaringen van [F] en [E] daarover geen informatie bevatten, is de vraag derhalve vooral of de verklaring van [C], die de onderhandelingen namens [A] met [H] heeft gevoerd, eventueel in combinatie met de tekst van de overeenkomst dan wel andere schriftelijke bescheiden, de verklaring van [A] (ook) op het onder 2.9 bedoelde punt voldoende geloofwaardig maakt.

2.11

[C] heeft ter zake als getuige mede naar aanleiding van de hem door de advocaat van [H] voorgehouden schriftelijke verklaring van [H] per e-mailbericht aan zijn advocaat van 10 februari 2011, luidende als volgt:

“(…)

Persoonlijk ben ik er altijd van uit gegaan dat ik huurbescherming had, OP verzoek van dhr [A] is er 15 jaar in gekomen alleen om dat dhr [A] mij vertelde dat het bij de wet verplicht was een termijn te noemen maar de overeenkomst zal gewoon doorgaan,

(…)”,

ontkennend geantwoord op de vraag of [H] met die verklaring kon doelen op een gesprek tijdens de onderhandelingen. Hij verklaarde daarover verder onder meer het volgende:

“(…)

Het was zoals ik zojuist al zei. Oorspronkelijk stond in het contract een periode van 10 jaar opgenomen, met een einddatum die lag 10 jaar na de ingangsdatum. Ook stond daarin opgenomen dat partijen met elkaar zouden vragen om toestemming van de kantonrechter. Later heeft [H] mij gevraagd om de termijn van 10 jaar naar 15 jaar te verlengen. De reden vertelde ik reeds, het ging om het terugverdienen van de investeringen in de spullen van [J] en de nieuwe spullen. Bij wijziging van die termijn ging [H] akkoord met de desbetreffende bepalingen ook ten aanzien van het verzoek aan de kantonrechter.

Nader gevraagd (…) of het inderdaad zo zou kunnen zijn dat [A] [H] in het kader van de onderhandelingen zaken zou hebben verteld als in de verklaring van [H] aangegeven antwoord ik nogmaals expliciet nee, dat is mijns inziens uit de lucht gegrepen.”

Op de vraag of het [H] duidelijk was dat de overeenkomst na 15 jaar echt zou eindigen antwoordde [C] als getuige:

“ja. Ik neem ten minste aan dat die kennis bij hem aanwezig was gezien het feit dat hij in een achttal stations te maken had met de exploitatie of de eigendom van tankstations te maken had met de exploitatie of de eigendom van tankstations en in dat kader ook vaak met huurclausules te maken zal hebben gehad.”

2.12

Naar het oordeel van het hof is met de verklaring van [C], in combinatie met de tekst van de overeenkomst, in het bijzonder de artikelen 1.2 en 1.3, waarin, naast de termijn van de huurovereenkomst van 15 jaar (artikel 1.2), het einde daarvan per 31/8/2014 in elk van beide, derhalve tweemaal is vermeld, van rechtswege zonder dat opzegging is vereist (artikel 1.3), aanvullend bewijs als bedoeld in artikel 164, tweede lid Rv voorhanden. Dat hij een mededeling zou hebben gedaan als door [H] in zijn onder 2.11 bedoelde e-mailbericht vermeld, heeft [C] expliciet ontkend, daargelaten nog dat [H] de desbetreffende mededeling blijkens zijn e-mailbericht aan [A] toeschreef. Dat [A] zelf die mededeling in het kader van de onderhandelingen zou hebben gedaan, acht [C] ‘uit de lucht gegrepen’. Dat zou ook niet te verenigen zijn met de verklaring van [H] (hiervoor weergegeven onder 2.5) dat hij met [A] over het contract zelf geen enkel contact heeft gehad. In aanmerking nemende dat [H] in zijn fax-brief aan [C] van 18 mei 1999 (productie 15 bij de brief van de advocaat van [A] aan het hof d.d. 9 mei 2012 met producties) voorts uitdrukkelijk meldde dat punt 1.2 akkoord was, mocht [C] voor [A] van instemming van [H] met het eindigen van de huurovereenkomst na afloop van 15 jaar uitgaan. Dit was temeer het geval omdat er op verzoek van [H] dan wel het door hem ingeschakelde notariskantoor meerdere wijzigingen in de
(concept-)huurovereenkomst werden aangebracht, dit echter, behalve in de daarin opgenomen huurtermijn (van 10 naar 15 jaar), niet in deze bepalingen (1.2 en 1.3).

2.13

Een en ander betekent dat [A] naar het oordeel van het hof zijn geslaagd in het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de maatschappelijke positie van [B] in vergelijking met die van [A] bij het aangaan van de overeenkomst zodanig was, dat zij de wettelijke huurbescherming in redelijkheid niet behoeft. Gelet op hun wederzijdse, deels over en weer ook ingehuurde, kennis onderscheidenlijk ervaring waren partijen destijds als gelijkwaardig te beschouwen. Ten behoeve van [H] werd de aanvankelijk op 10 jaar gestelde huurtermijn verlengd naar 15 jaar. Onder verband daarvan is [H] ook akkoord gegaan met de bepalingen die betrekking hadden op het – zonder opzegging, van rechtswege – eindigen van de huurovereenkomst na 15 jaar, derhalve ‘per 31/8/2014 te 24.00 uur’ (artikelen 1.2 en 1.3), althans mocht [C] daarvan, gegeven de door hem geschetste gang van zaken en gelet op de bevestigende reactie van [H] zelf en de op dat punt uitblijvende reactie van diens adviseur(s), voor [A] uitgaan.

2.14

De grieven slagen derhalve. De bestreden beschikking zal worden vernietigd en het hof zal, opnieuw rechtdoende, het verzoek van [A] alsnog toewijzen. Als de in het ongelijk te stellen partij zal [B] worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [A] zullen worden vastgesteld op:

  • -

    griffierecht € 70,--

  • -

    salaris advocaat € 400,--

Totaal € 470,--

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [A] zullen worden vastgesteld op:

  • -

    griffierecht € 284,--

  • -

    getuigentaxen € 70,--

subtotaal verschotten € 354,--

- salaris advocaat € 2.682,-- (maximum van 3 punten x tarief II à 894,--)

Totaal € 3.036,--

3 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Utrecht, sector Familie & Toezicht, locatie Utrecht van 8 maart 2011 en doet opnieuw recht;

keurt goed de bepalingen van de artikelen 1.2 en 1.3 van de huurovereenkomst d.d.
2 juni 1999 tussen [A] en [B] (destijds nog in oprichting) met betrekking tot het dubbelzijdige motorbrandstoffenverkooppunt staande en gelegen langs de [adres] te [plaats];

veroordeelt [B] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [A] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 70,-- voor verschotten en op
€ 400,-- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 354,-- voor verschotten en op € 2.682,-- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.F. Wiggers-Rust, K.J. Haarhuis en D. Stoutjesdijk en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2013.