Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2021:260

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
02-02-2021
Datum publicatie
08-02-2021
Zaaknummer
200.270.431/01 NOT
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:TNORARL:2019:64
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Klacht tegen een notaris na serie van 41 hoog-speculatieve grondtransacties door particuliere belegger. De notaris had bij deze vorm van beleggen, waarbij een ondeskundige particulier een groot deel van haar vermogen (en dat van haar echtgenoot) investeert in zeer kansarme beleggingen, veel meer moeten doen dan alleen het opnemen van standaardwaarschuwingen in akten en het voeren van een enkel telefoongesprek. Het nalaten van een zorgvuldig onderzoek, het niet opschorten dan wel weigeren van zijn dienstverlening en het onvoldoende invulling geven aan de op hem rustende zorgplicht op grond van art. 43 Wna en de (bijzondere) waarschuwingsplicht jegens klagers, leveren zeer ernstige tekortkomingen op van de notaris. Daarbij is in het bijzonder ook de positie van klager (echtgenoot van klaagster, mede-rekeninghouder en belanghebbende) als niet rechtstreeks bij de transacties betrokken derde in aanmerking genomen.

Het structureel laakbaar handelen van de notaris gedurende een langere periode, onvoldoende blijk van inzicht in het verwijtbare van zijn handelwijze (mede gelet op zijn tuchtrechtelijk verleden, met soortgelijke tekortkomingen) rechtvaardigen het opleggen van de zwaarste maatregel van ontzetting uit het ambt. Bevestiging oordeel kamer.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.270.431/01 NOT

nummer eerste aanleg : C/05/354387/KL RK 19-75

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 2 februari 2021

inzake

[notaris] ,

notaris te [plaats] ,

appellant,

gemachtigde: mr. W.F. Hendriksen en mr. F.J.T.A. Werners, advocaten te Amsterdam,

tegen

1 [klager] ,

wonend te [plaats] ,

2. [klaagster],

geïntimeerden,

gemachtigde: mr. F.J. Laagland en mr. I.H.C. Jans, advocaten te Eindhoven.

Partijen worden hierna de notaris en klagers (respectievelijk klager en klaagster) genoemd.

1 Het geding in hoger beroep

1.1.

De notaris heeft op 9 december 2019 beroep bij het hof ingesteld tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 15 november 2019 (ECLI:NL:TNORARL:2019:64). De notaris heeft op 23 januari 2020 een aanvullend beroepschrift - met bijlagen - bij het hof ingediend.

1.2.

Klaagster heeft op 19 maart 2020 een verweerschrift bij het hof ingediend.

1.3.

De notaris heeft op 29 oktober 2020 nadere producties ingediend.

1.4.

Klaagster heeft op 2 november 2020 nadere producties ingediend.

1.5.

Het hof heeft de stukken van de eerste aanleg van de kamer ontvangen.

1.6.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 12 november 2020. De notaris, vergezeld van zijn gemachtigden, en klaagster, vergezeld van haar gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; de gemachtigden van klagers en de notaris aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnota’s. Klager is niet verschenen.

1.7.

Partijen zijn na de mondelinge behandeling in de gelegenheid gesteld om schriftelijk hun zienswijze over het tuchtrechtelijk verleden van de notaris naar voren te brengen.

1.8.

De notaris heeft op 8 december 2020 zijn zienswijze over het tuchtrechtelijk verleden schriftelijk bij het hof ingediend.

1.9.

Klagers hebben op 4 januari 2021 hun zienswijze over het tuchtrechtelijk verleden schriftelijk bij het hof ingediend.

2 Feiten

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. De notaris heeft tegen de vaststelling van die feiten bezwaar gemaakt. Het hof zal hiermee (voor zover relevant) bij de beoordeling rekening houden

Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn komen vast te staan komen de feiten neer op het volgende.

2.1.

Voor de verkoop en levering van onroerende zaken door [X] B.V. (hierna: [X] ) aan klaagster heeft de notaris op verzoek van [X] in de periode begin 2016 tot eind 2017 41 leveringsakten gepasseerd.

De datum van voorafgaande verkrijging van de desbetreffende onroerende zaken door [X] valt in een enkel geval buiten de periode van een jaar, maar in het merendeel van de gevallen binnen de periode van zes maanden tot een (halve) maand voorafgaand aan de levering aan klaagster. De notaris heeft ook akten gepasseerd waarbij aan [X] de eigendom van de onroerende zaken is geleverd.

2.2.

[X] houdt zich bezig met de handel in onbebouwde percelen grond.

2.3.

[Y] is een vastgoedbemiddelaar die in opdracht van [X] investeerders zoekt voor de aankoop van percelen grond en potentiële kopers in contact brengt met [X] .

2.4.

[Y] verstrekt informatie aan en voert besprekingen met aspirant-kopers, die elk bij iedere afzonderlijke transactie een uitgebreide vragenlijst invullen. [X] beslist vervolgens nadat de aspirant-koper het koopcontract heeft ondertekend, aan de hand van het complete dossier, of zij de aspirant-koper goedkeurt, waarna [X] en de aspirant-koper een verificatieformulier invullen en tekenen. Transacties met de koper komen pas tot stand nadat een medewerker van [X] een “verificatiegesprek’’ heeft gehad met de koper. Hierin wordt onder meer geverifieerd of de aspirant-koper correct is geïnformeerd, genoeg tijd heeft genomen, een juist beeld heeft van de voor- en nadelen van de investering en of hij/zij zich de investering ook werkelijk financieel kan veroorloven. Op deze manier komen alle vragen van het verificatieformulier nogmaals aan bod en pas na bevredigend verloop van deze controle wordt het contract ook door [X] ondertekend en komt de overeenkomst tot stand. [X] heeft dit traject met klaagster in twee jaar tijd in totaal ongeveer 34 keer doorlopen.

2.5.

De totale koopprijs van de door klaagster aangekochte percelen (landbouwgronden) bedraagt meer dan € 11.000.000,00. Ten opzichte van de eerder voor deze percelen betaalde aankoopprijzen heeft [X] met deze verkopen aan klaagster grote winsten gerealiseerd. Blijkens het door klagers overgelegde overzicht (bijlage 2 verweerschrift hoger beroep klagers) variëren de prijsstijgingen in de meeste gevallen ruim van 300% tot in het uiterste geval ruim 1000%. Hoewel dit laatste exacte percentage door de notaris is betwist staat vast dat de verkoopprijs doorgaans een veelvoud van de aankoopprijs was.

2.6.

Klaagster is op huwelijkse voorwaarden gehuwd met klager. De koopprijs van de door klaagster aangekochte percelen is telkens voldaan van een en/of rekening ten name van klager en/of klaagster. De gelden op die rekening waren afkomstig van de B.V. van klagers die een tomatenkwekerij exploiteert.

2.7.

Bij de toezending van de conceptakten van levering aan klaagster heeft de notaris in zijn begeleidende brief telkens de volgende passage opgenomen:

In een eerder stadium hebt u reeds te kennen gegeven dat u zich bewust bent van het volgende:

a. a) het speculatieve karakter van uw aankoop en de prijsstijging tussen het moment van levering aan de verkoper en vervolgens aan u;

b) het feit dat u “slechts” landbouwgrond koopt waarbij uw aankoopsom aanzienlijk hoger ligt dan de gemiddelde prijs van de omliggende landbouwgrond;

c) het feit dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) waarschuwt voor riskante beleggingen in grond;

d) het feit dat wanneer er terzake van de aangekochte grond geen bestemmingsplanwijziging plaatsvindt, de kans op verlies bij doorverkoop door u van deze grond bijzonder groot is en dat dit risico op verlies volledig voor uw eigen rekening komt en dat u noch de verkoper noch de behandelend notaris hiervoor kunt aanspreken.

(…) (…) (…) “.

2.8.

Alle leveringsakten zijn gepasseerd bij schriftelijke volmacht van klaagster. De notaris heeft klaagster een enkele keer uitgenodigd voor een gesprek op kantoor. Klaagster heeft dit geweigerd. De notaris heeft klaagster nooit persoonlijk ontmoet. De notaris heeft ook klager nooit persoonlijk ontmoet.

2.9.

In verband met deze transacties heeft de notaris in zijn brief van 3 mei 2017 aan klaagster geschreven:

“ Inzake de diverse aankopen door u van speculatieve gronden, afkomstig van [X] , heb ik u en uw echtgenoot uitgenodigd voor een persoonlijk gesprek bij mij op kantoor. U heeft tijdens ons telefonisch onderhoud d.d. 21 april jl. aangegeven geen prijs te stellen op een dergelijk gesprek. In genoemd telefonisch onderhoud heb ik u nogmaals gewezen op het feit dat de gelden die u gebruikt voor de aankoop van de speculatieve gronden, afkomstig zijn van de gezamenlijke rekening van u en uw echtgenoot. Ik heb u gewezen op het feit dat uw echtgenoot u hierdoor een verwijt kan maken met betrekking tot de genoemde aankopen, met name in het geval er geen bestemmingswijzigingen plaatsvinden en er geen waardestijgingen van de gronden volgt. Voorts heb ik u nogmaals gewezen op het feit dat u “slechts” landbouwgrond koopt, waarbij uw aankoopsom aanzienlijk hoger ligt dan de gemiddelde prijs van omliggende landbouwgronden en er geen enkele garanties worden gegeven dat de bestemmingen van de gronden daadwerkelijk gewijzigd gaan worden. Indien er ter zake van de aangekochte gronden geen bestemmingswijziging plaatsvindt, is de kans op verlies bij doorverkoop van deze gronden door uzelf bijzonder groot en komt dit risico op verlies volledig voor uw eigen rekening. U kunt hiervoor noch de verkoper noch de notaris aanspreken.”

2.10.

In de leveringsakten zijn telkens gestandaardiseerde verklaringen van klaagster als koper opgenomen (door de klagers aangeduid als notariële Belehrungsclausules) In de leveringsakte van 8 september 2017 luiden deze als volgt:

“1. Koper verklaarde bekend te zijn met het feit (hetwelk hem ook door verkoper is medegedeeld) dat onderhavige levering een C-D transactie betreft, opvolgend aan een A-B-transactie en een B-C transactie.

2. Koper verklaarde bekend te zijn met het feit (hetwelk hem ook door verkoper is medegedeeld) dat tussen voormelde transacties een waardestijging ten gunste van verkoper zit.

3. Koper verklaarde ermee bekend te zijn (hetwelk hem ook door verkoper is medegedeeld) dat onderhavige koop en levering niet vallen onder de toezichtregeling van de Stichting Autoriteit Financiële Markten (AFM), welke regeling, zoals aan koper bekend, raadpleegbaar is via www.afm.nl .

4. Koper verklaarde ermee bekend te zijn - op basis van eigen onderzoek - en koper is door de notaris voldoende geïnformeerd over de gevolgen van de rechtshandelingen, gelegen in en voortvloeiende uit deze akte van levering en de daaraan ten grondslag liggende koopovereenkomst met bijbehorende stukken, ondanks dat koper (zichzelf) niet onmiddellijk kwalificeert als een professionele belegger met de nodige kennis en ervaring in vastgoed en koper verklaarde – voor zover van belang – tijdig de relevante, correcte en duidelijke informatie te hebben ontvangen om zich een oordeel te kunnen vormen over het verkochte en de daaraan verbonden risico’s.

5. Koper verklaarde zich er mee bekend (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat er geen garanties zijn of kunnen worden gegeven ten aanzien van het verkochte zodat er ook geen termijn valt vast te stellen waarbinnen een bestemmingswijziging plaats zou kunnen vinden.

6. Koper is ermee bekend (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat bestemmingswijzigingen op andere – vergelijkbare – locaties gelegaliseerd in het verleden geen garanties (kunnen) geven voor de onderhavige locatie waarvan het verkochte deel uitmaakt.

7.” Koper is ermee bekend (hetwelk hem door verkoper is meegedeeld) dat het verkochte jaarlijks geen opbrengsten oplevert anders dan eventueel uit pacht.

3 Klacht

3.1.

De klagers hebben hun klacht in hun klaagschrift bij de kamer verwoord. Het hof vat deze klacht – op onderdelen anders dan de kamer – samen als volgt. Klagers verwijten de notaris tuchtrechtelijk verwijtbaar te hebben gehandeld bij het passeren van ten minste 41 leveringsakten van landbouwgronden met een totale koopprijs van ruim 11 miljoen euro, waarbij klaagster als kopende partij betrokken was. De verwijten komen erop neer dat de notaris de belangen van klagers bij deze transacties niet op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid heeft behartigd en dat hij zijn dienst had moeten weigeren. De notaris heeft niet voldaan aan zijn onderzoeksplicht, zijn informatieplicht en zijn waarschuwingsplicht, hij heeft nagelaten de wil van klaagster te controleren, en onvoldoende zorg betracht ten opzichte van klager als niet rechtstreeks bij de transactie betrokken derde. De verwijten behelzen meer concreet het volgende.

De notaris heeft volgens klagers ten onrechte nagelaten klager (echtgenoot van klaagster, mede-rekeninghouder en belanghebbende) over de transacties te informeren.

De notaris heeft in strijd met artikel 17 Wna partijdig en onzorgvuldig gehandeld. Hij was zich bewust van de risico’s van de transacties voor klaagster en schrijft haar dat zij hem niet aansprakelijk kan stellen. Hij behartigt de belangen van de verkoper en zichzelf, maar heeft nagelaten de belangen van klagers (afdoende) te behartigen.

In de zogeheten Belehrungsclausule in de akten van levering zijn verklaringen van klaagster opgenomen die zij nooit heeft gedaan. De notaris heeft nagelaten de juistheid daarvan te controleren.

De notaris heeft de concepten niet tijdig voorafgaand aan het passeren aan klaagster toegezonden zodat zij daarvan feitelijk onvoldoende kennis heeft kunnen nemen .De notaris heeft nagelaten verder onderzoek te doen of beter voor te lichten. Hij had dienst moeten weigeren vanwege de grote risico’s voor klagers bij deze transacties waarvan ook de notaris zich bewust was

4 Beoordeling

4.1.

De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klagers gegrond verklaard en aan de notaris de maatregel van ontzetting uit het ambt opgelegd. Bij diezelfde beslissing is de notaris veroordeeld tot betaling aan klagers van € 50,- in verband met het griffierecht en € 1.050,- in verband met de kosten van klagers. Daarnaast is de notaris veroordeeld tot betaling aan de kamer van € 3.500,- in verband met de kosten van behandeling van de zaak.

4.2.

Klagers hebben hun klacht toegelicht. Zij hebben aangevoerd dat de notaris niet heeft kunnen volstaan met het enkel toesturen van de tekst van de akten met de daarin opgenomen ‘Belehrungsclausules’. Standaardbepalingen kunnen de Belehrung wel ondersteunen, maar kunnen niet daadwerkelijk de actieve Belehrung door de notaris en de waarschuwingsplicht vervangen. De notaris had moeten onderzoeken of klaagster van deze standaardwaarschuwingen kennis had genomen en of zij deze begreep, vooral vanwege het groot aantal percelen dat klaagster aankocht voor 300% of meer van de inkoopwaarde en de risico’s die daaraan verbonden waren. De bepalingen in de aktes die duiden op het speculatieve karakter van de transacties zijn onvoldoende. Klaagster is een particulier, die niet bekend is met beleggingen. Zij heeft nooit eerder belegd in gronden met enorme prijsstijgingen. De notaris had klaagster daarom actief moeten wijzen op de risico’s. Dat klaagster een succesvol agrarisch onderneemster is doet daar niet aan af. Dat klagers succesvolle ondernemers zijn, wil niet zeggen dat zij ook verstand hebben van speculatieve beleggingen; dat is een heel andere tak van sport.

De notaris kan zich niet verschuilen achter het handelen van [X] en [Y] . De notaris heeft zelf immers een zelfstandige verplichting om de belangen van partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid te behartigen.

De vragenlijsten van [Y] / [X] zijn niet bij iedere afzonderlijke transactie ingevuld. Daarnaast kan de notaris geen beroep doen op de inhoud van de verificatiegesprekken, omdat hij de transcripten van deze gesprekken pas heeft ontvangen na het passeren van de leveringsakten.

De uitnodiging aan klagers voor een persoonlijk gesprek op het notariskantoor is niet eerder gestuurd dan mei 2017. Op dat moment werden er al een jaar lang akten door de notaris gepasseerd waarbij klaagster de kopende partij was. Bovendien heeft klager deze uitnodiging van de notaris nooit gezien. Klager is geen derde in de zin van het Novitaris-arrest maar een bij de rechtshandeling betrokken partij in de zin van art. 17 Wet op het notarisambt (Wna) aangezien de percelen werden gekocht met gelden die tevens van klager waren. Met de verwijzing door de notaris naar zijn geheimhoudingsplicht ten opzichte van klager miskent de notaris de betrokken belangen van klager. De notaris wist immers dat klager mederekeninghouder was en diende er dus rekening mee te houden dat ook zijn geld werd gebruikt voor de speculatieve risicovolle transacties.

4.3.

De notaris stelt zich op het standpunt dat hij zowel ten opzichte van klager als klaagster aan zijn informatie- en waarschuwingsplicht heeft voldaan. Uit de door klaagster ingevulde vragenformulieren en de transcripties van de verificatiegesprekken blijkt dat [X] en [Y] zeer uitvoerig nagingen of klaagster wist wat zij deed en dat haar wil op de transacties gericht was. Klaagster heeft van [X] en [Y] veel informatie gekregen en begreep het speculatieve karakter van de transacties. De notaris wist dat genoemde verificatiegesprekken met [X] / [Y] plaatsvonden en kreeg voorafgaand aan het passeren van de leveringsakten de vragenformulieren en verificatieformulieren alsmede de koopovereenkomsten opgestuurd. Dat het de aankoop van landbouwgrond betrof, de enorme prijsstijgingen en het speculatieve karakter van alle transacties zijn steeds een belangrijk onderdeel geweest van de inhoud van de akten, de bijbehorende brieven en de telefoongesprekken met klaagster. Klaagster heeft aan de notaris bevestigd dat klager op de hoogte was van de door haar gedane transacties. De notaris heeft geen enkele keer het vermoeden gehad dat klaagster de transacties voor klager verborgen hield. De notaris wist niet van de gevolgen van de transacties van klaagster voor klager, maar wel van de mogelijkheid dat dit consequenties zou kunnen hebben. Om die reden heeft de notaris beide klagers uitgenodigd voor een persoonlijk gesprek bij hem op kantoor. De geheimhoudingsverplichting van de notaris staat in de weg aan een zelfstandig directe benadering van klager. Klager was geen cliënt van de notaris maar een derde in de zin van het Novitaris-arrest (ECLI:NL:HR:2015:831). De indirecte gevolgen voor klager van de transacties van klaagster maakten niet dat de notaris zijn geheimhouding mocht schenden.

informatieplicht, waarschuwingsplicht, wilscontrole en onderzoeksplicht

4.4.

Ter beoordeling van het hof staat allereerst de vraag of de notaris in deze zaak heeft voldaan aan zijn in art. 43 Wna neergelegde verplichting om partijen tijdig en voldoende te informeren en hen te waarschuwen en voldoende te onderzoeken of klaagster de strekking van de Belehrungsclausule begreep en deze transacties ook ‘wilde’(wilscontrole).

4.5.

Blijkens de wetsgeschiedenis mag de notaris aannemen dat hij aan zijn informatieplicht op juiste wijze heeft voldaan indien hij ervan overtuigd is dat de verschijnende personen hebben begrepen wat de inhoud van de akte is. Indien er gepasseerd wordt bij volmacht moet de notaris op een andere wijze die overtuiging hebben gekregen.

4.6.

Naar het oordeel van het hof heeft de notaris niet tot die overtuiging kunnen komen. De informatieverschaffing en de verificatiegesprekken zijn niet door de notaris verricht maar door [X] . Daarbij is uit het dossier niet gebleken dat de vragenlijsten en transcripties van verificatiegesprekken met klaagster voorafgaand aan het passeren van iedere afzonderlijke akte aan de notaris ter hand zijn gesteld. Klaagster heeft in een periode van twee jaar tijd 41 uiterst speculatieve transacties verricht. Gedurende die periode is er geen enkel persoonlijk contact geweest tussen klaagster en de notaris, afgezien van enkele kortdurende telefoongesprekken over de frequentie waarvan de notaris en klaagster van mening verschillen. Nu deze telefoongesprekken niet zijn gedocumenteerd kan het hof niet vaststellen of en wanneer deze hebben plaatsgevonden en wat er is besproken. Gelet op de hoedanigheid van partijen, de aard en het aantal transacties was de notaris tot meer gehouden dan de standaard zakelijke toelichting op de inhoud van iedere akte. De omstandigheden van dit geval brengen met zich dat de notaris beroepshalve gehouden was tot het geven van verdere informatie, en met name tot het wijzen op specifieke aan de door klaagster voorgenomen rechtshandeling verborgen risico’s. Die plicht blijft rusten op de notaris, ook in het geval dat de akte bij volmacht wordt gepasseerd.

4.7.

De informatieplicht van de notaris brengt verder met zich dat het concept van iedere te verlijden akte tijdig aan klaagster toegezonden diende te worden zodat klaagster de gelegenheid kreeg om van de inhoud van de akte kennis te nemen. De notaris heeft klaagster daartoe niet tijdig in de gelegenheid gesteld omdat de conceptstukken vaak pas een dag voor het passeren van de akte aan klaagster zijn toegestuurd.

4.8.

De notaris wist of behoorde te weten dat het algemeen bekend is dat partijen als [X] aan partijen als klaagster voor prijzen die ver liggen boven de actuele marktwaarde onroerende zaken verkopen met als lokkertje dat deze wellicht in de toekomst aanzienlijk in waarde zullen stijgen, terwijl de kans op waardestijging en bestemmingswijziging vanwege de ligging of aard van die onroerende zaken vrijwel nihil is. De notaris had die kennis met klaagster moeten delen en haar moeten waarschuwen tegen [X] , althans tegen de door [X] aan haar voorgestelde transacties en voor de kans dat haar beleggingen kansrijk zouden zijn praktisch nihil waren.

4.9.

De notaris omschrijft klaagster in zijn akten zelf als een koper die “niet onmiddellijk kwalificeert als een professionele belegger met de nodige kennis en ervaring in vastgoed”. Hij schrijft ook in zijn akten dat klaagster “verklaarde – voor zover van belang – tijdig de relevante, correcte en duidelijke informatie te hebben ontvangen om zich een oordeel te kunnen vormen over het verkochte en de daaraan verbonden risico’s.” De notaris heeft zich in alle 41 zaken beperkt tot deze in algemene bewoordingen gestelde ‘Belehrungsclausule’ zonder aan klaagster te vragen of zij zich daadwerkelijk had vergewist van de ligging van de onroerende zaken die zij kocht, van de aard daarvan en of zij had onderzocht of het überhaupt mogelijk zou zijn dat deze door een wijziging van de bestemming in waarde zouden kunnen stijgen. Dat had de notaris in dit bijzondere geval, waarin een onervaren koper binnen een korte termijn door 41 aankopen voor ruim € 11.000.000 zeer risicovol belegt in onroerende zaken, zeker moeten doen. De notaris had niet mogen volstaan met het telkens weer in de akten opnemen van de Belehrungsclausule zonder de verklaringen die hij voor klaagster in zijn akten opneemt in een persoonlijk gesprek per akte indringend met haar te bespreken en per akte te controleren of zij deze verklaringen begreep en wist wat de portee daarvan was.

4.10.

In hoger beroep heeft de notaris aangevoerd dat de kamer ten onrechte ervan is uitgegaan dat de prijsstijgingen onverklaarbaar waren. De prijzen die klaagster voor de gronden heeft betaald waren volgens de notaris marktconform. De notaris verwijst daarbij naar een rapport van twee wetenschappers uit Tilburg die op verzoek van [X] onderzoek hebben gedaan naar de marktprijsvorming van cultuurgronden met een langere termijnverwachting op bestemmingsplanwijziging. De conclusie van het rapport is dat de transacties van [X] / [Y] met betrekking tot prijsvorming niet significant afwijken ten opzichte van de overige cultuurgrondaanbieders. Daaruit mag, volgens de notaris, worden opgemaakt dat dat [X] / [Y] zich niet anders gedraagt in het kader van de prijsvorming dan collega aanbieders. Daarnaast heeft de notaris verwezen naar andere civiele en tuchtrechtelijke uitspraken, waaronder van dit hof (onder meer ECLI:GHAMS:2020:85), waarin is geoordeeld dat de handelwijze van [Y] / [X] geoorloofd is.

4.11.

Klagers hebben tegen deze stellingen van de notaris het volgende ingebracht. Het feit dat er andere gerechtelijke procedures liepen tegen [X] en [Y] had juist een reden voor de notaris moeten zijn om nadere vragen te stellen over de handelwijze van deze partijen. Het onderzoek van de Tilburgse wetenschappers ziet niet op gronden die door klaagster zijn gekocht. Daarnaast toont het onderzoek niet aan dat notaris ten tijde van het passeren van de leveringsakten op de hoogte was van de bevindingen in het rapport.

4.12.

Het hof stelt vast dat het rapport de stelling van de notaris dat klaagster een redelijke prijs voor de gronden heeft betaald niet steunt. Het rapport, wat daarvan verder zij, dateert bovendien van juli 2017 terwijl klaagster met haar aankopen is begonnen vanaf begin 2016. Niet is gebleken dat de notaris zelfstandig enig onderzoek heeft gedaan naar de transacties voorafgaand aan het passeren van de akten. Het verschil in prijs van de doorverkochte grond was dus op het eerste oog niet verklaarbaar voor de notaris. Een zorgvuldige ambtsuitoefening brengt mee dat de notaris nagaat of zo een prijsverschil op goede gronden verklaarbaar is. De jurisprudentie waar de notaris naar verwijst maakt niet dat de notaris – gelet op de omstandigheden van dit specifieke geval en de hoedanigheid van deze partijen – geen onderzoek hoefde te doen naar de achtergrond van [X] en diens doelstelling. De notaris had klaagster daar dan vervolgens over dienen te informeren. Van de notaris mag worden verwacht dat hij bekend is met het feit dat een ABC-constructie misbruikt kan worden als instrument voor onder meer hypotheekfraude, belastingontduiking, witwassen en het oplichten van onwetende particulieren. In verband met het risico op misbruik bij ABC-transacties met ongebruikelijke prijsverschillen, zal de notaris van wie de medewerking wordt verzocht die transacties te effectueren, alvorens zijn diensten te verlenen, partijen om (nadere) inlichtingen dienen te vragen en, indien daartoe aanleiding bestaat, de overlegging van bewijsstukken dienen te verlangen. De notaris dient van een en ander aantekening te houden in het dossier. Dat alles heeft de notaris nagelaten.

dienstweigering- opschorten werkzaamheden

4.13.

De notaris heeft in hoger beroep aangevoerd dat hij werd geconfronteerd met reeds gesloten koopovereenkomsten tussen klaagster en [X] . Daar partijen in die situatie al gebonden waren aan de koopovereenkomst was de notaris op grond van art. 21 Wna verplicht om de door partijen van hem verlangde werkzaamheden te verrichten. Het behoort niet tot de taak van de notaris om te beoordelen of de door partijen aangegane overeenkomst verstandig is, aldus de notaris.

4.14.

Aan de notaris kan worden toegegeven dat klaagster ter zake de door haar aangegane koopovereenkomsten met [X] een eigen verantwoordelijkheid heeft. De positie waarin klaagster, met name ten opzichte van klager, thans verkeert is voor een deel aan het handelen van klaagster zelf te wijten. Dat neemt echter niet weg dat de door de notaris geschonden normen nu juist strekken tot bescherming van klagers. Daarnaast kan de eigen schuld van klaagster niet aan klager worden tegengeworpen.

Juist vanwege het feit dat de notaris werd geconfronteerd met een reeks van 41 gesloten ABC-transacties had de notaris op enig moment pas op de plaats moeten maken en zich moeten afvragen of klaagster niet haar volledige, tezamen met klager vergaarde en mede aan klager toebehorende, vermogen belegde in vermoedelijk kansloze projecten en hij zowel klaagster als klager niet tegen deze voortdurende gang van zaken moest behoeden. In deze omstandigheden had de notaris moeten vermoeden dat [X] misbruik maakte van de juridische onkunde van klaagster. Daarmee had de notaris een gegronde reden gehad zijn diensten vooralsnog op te schorten (artikel 6 lid 1 van de Verordening beroeps- en gedragsregels 2011).

belangen klager

4.15.

Klager was niet zelf partij bij de akten van levering, maar heeft wel een belang bij zijn klacht, omdat zijn geld is gebruikt voor de betaling van de koopsommen. De notaris heeft erkend dat het voor hem duidelijk was dat het geld dat klaagster gebruikte voor de transacties afkomstig was uit het vermogen dat zij genereerde uit de tomatenkwekerij die zij samen met klager exploiteert. Het is dan ook aannemelijk dat de notaris wist dat het geld op de en/of rekening van klagers gezamenlijk is. Klaagster was nu het een en/of rekening betrof - net als klager overigens - jegens de bank bevoegd om over de gelden op die bankrekening te beschikken. De notaris heeft in zijn brief van 3 mei 2017 aan klaagster geschreven dat klager haar een verwijt zou kunnen maken van de aankopen, vooral als de gronden niet in waarde zouden stijgen. Hij schrijft ook dat hij klaagster en klager heeft uitgenodigd voor een persoonlijk gesprek op zijn kantoor. Klager ontkent deze uitnodiging te hebben ontvangen. De notaris heeft niet uitgelegd hoe hij zich in voldoende mate ervan vergewist heeft dat de uitnodiging klager ook bereikt heeft. Het is immers in de gegeven omstandigheden evident dat de notaris niet slechts mocht afgaan op de enkele bevestiging door klaagster, voor wier handelen hij klager nu juist had willen en moeten waarschuwen.

4.16.

Niet onbegrijpelijk betoogt de notaris dat hij jegens klaagster in beginsel verplicht was tot geheimhouding en dat het hem niet vrijstond zelfstandig contact op te nemen met klager. Dat de notaris zich tot geheimhouding jegens klager verplicht voelde is overigens niet goed te verenigen met zijn stelling dat hij klaagster en klager samen heeft uitgenodigd voor een gesprek op zijn kantoor. Een andere vraag is of de notaris in dit geval meer had moeten doen of nalaten dan hij heeft gedaan. De notaris hield in elk geval in mei 2017 kennelijk rekening met de mogelijkheid dat klaagster onrechtmatig handelde jegens klager door de koopsommen te betalen van een gezamenlijke rekening, dus mede met geld dat van klager was. Dat blijkt uit zijn brief aan klaagster van 3 mei 2017. De functie van de notaris in het rechtsverkeer verplicht hem onder bijzondere omstandigheden ook tot een zekere zorg voor de belangen van derden welke mogelijkerwijs zijn betrokken bij de door zijn cliënten van hem verlangde ambtsverrichtingen. Deze zorgplicht kan ertoe leiden dat de notaris gegronde redenen heeft als bedoeld in art. 21 lid 2 Wna om de van hem gevraagde dienstverlening te weigeren of op te schorten. Het hof is van oordeel dat de notaris in de bijzondere omstandigheden van dit geval ook een zekere zorg had moeten hebben voor de belangen van klager en dat hij gelet op de omvang van de schade die klager kan lijden zijn diensten ook om deze reden vooralsnog had moeten weigeren toen hem bleek dat het niet meer om een of een paar transacties ging, maar dat het een serie betrof van veel meer transacties waarmee omvangrijke bedragen waren gemoeid, uiteindelijk zelfs een bedrag van ruim € 11.000.000. De notaris kon op een bepaald moment vermoeden dat al het geld dat klaagster en klager in hun onderneming hadden verdiend verdween of dreigde te verdwijnen door het grote aantal riskante beleggingen van klaagster.

Conclusie en maatregel

4.17.

Uit het voorgaande volgt dat de klacht op alle onderdelen gegrond is.

De notaris had bij deze vorm van beleggen, waarbij een particulier een groot deel van zijn vermogen opmaakt in een serie van 41 transacties, veel meer moeten doen dan alleen het opnemen van standaardwaarschuwingen in akten en het voeren van een enkel telefoongesprek. Het nalaten van een zorgvuldig onderzoek, het niet opschorten dan wel weigeren van zijn dienstverlening en het onvoldoende invulling geven aan de op hem rustende zorgplicht op grond van art. 43 Wna en de (bijzondere) waarschuwingsplicht jegens klagers, leveren een zeer ernstige tekortkoming op van de notaris en zijn tuchtrechtelijk verwijtbaar. Daarbij is in het bijzonder ook de positie van klager in aanmerking genomen. Anders dan bij klaagster, was bij klager immers geen eigen schuld aanwezig. De schade die klaagster en klager kunnen ondervinden van de transacties is meer dan aanzienlijk en kan bestaan in het verlies van de resultaten van hun onderneming tot een bedrag van € 11.000.000.

De klacht ziet niet op één, maar op 41 akten die over een periode van twee jaar zijn gepasseerd. Daarom kan vastgesteld worden dat sprake is van structureel laakbaar handelen gedurende een langere periode, in elk geval de periode waarin de notaris wist dat klaagster het niet bij een of een paar aankopen zou laten én de periode waarin de notaris wist dat het vermogen van klager door de transacties ook geraakt werd. Bovendien heeft de notaris onvoldoende blijk gegeven van inzicht in het verwijtbare van zijn handelen en nalaten. De notaris heeft wel op de zitting verteld dat het hem enorm spijt wat er gebeurd is, en dat hij alle contacten met [X] heeft verbroken. Maar hij heeft niet gezegd dat hetgeen hij heeft gedaan en nagelaten onzorgvuldig en tuchtrechtelijke verwijtbaar was.

Voorts wordt meegewogen dat aan de notaris ter zake van twee eerdere tuchtrechtelijke verwijten, van vergelijkbare strekking als het onderhavige geval, de maatregel van waarschuwing en de maatregel van berisping is opgelegd. In die uitspraken is geconcludeerd dat de notaris de belangen van klagers onvoldoende in acht heeft genomen dan wel ernstig heeft veronachtzaamd waardoor klagers nadeel hebben ondervonden. Ook in die zaken heeft de notaris meegewerkt aan handelingen zonder voorafgaand nader onderzoek, waardoor hij zich onvoldoende ervan heeft vergewist dat hij niet meewerkte aan handelingen die naar zijn redelijke overtuiging of vermoeden in strijd zijn met het recht of de openbare orde. Deze eerdere veroordelingen hebben klaarblijkelijk niet de thans geconstateerde verwijten kunnen voorkomen.

Gezien het vorenstaande acht het hof, evenals de kamer, de maatregel van ontzetting uit het ambt passend en geboden.

Proceskostenveroordeling

4.18.

In verband met de wijziging van de Wna per 1 januari 2018 heeft dit hof per die datum de Tijdelijke richtlijn kostenveroordeling notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer Gerechtshof Amsterdam (Staatscourant 2017, nr. 75085; hierna: de richtlijn) vastgesteld. De looptijd van deze richtlijn is verlengd tot in beginsel 1 januari 2021 (Staatscourant 2019, nr. 61782).

4.19.

Nu het hof de klacht gegrond verklaart en de notaris tevens een maatregel oplegt, zal het hof de notaris op grond van de artikelen 103b lid 1 in verbinding met 107 lid 3 Wna en de richtlijn veroordelen in de volgende kosten in hoger beroep:

a. a) € 50,- kosten van klagers;

b) € 1.500,- kosten van klagers in verband met door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;

c) € 3.000,- kosten van behandeling van de klacht door het hof.

Er zijn geen bijzondere omstandigheden gebleken die aanleiding geven tot een andere beslissing.

4.20.

De notaris dient de kosten van klagers in hoger beroep binnen vier weken na deze uitspraak aan klagers te voldoen, hetgeen kan geschieden door betaling op een daartoe door klager/klaagster/klagers aan de notaris op te geven rekeningnummer.

4.21.

De notaris dient de kosten van behandeling van de klacht in hoger beroep te voldoen aan het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR), waarbij de in de artikelen 103b lid 3 in verbinding met 107 lid 3 Wna bepaalde termijn en de wijze waarop de kosten moeten worden voldaan door het LDCR per brief aan de notaris zullen worden meegedeeld.

5 Beslissing

Het hof:

- bevestigt de bestreden beslissing.

- veroordeelt de notaris tot betaling aan klagers van hun kosten in hoger beroep, bestaande uit € 50,- aan griffierecht en € 1.500,- aan kosten klagers, derhalve in totaal

€ 1.550,- binnen vier weken na heden.

- veroordeelt de notaris tot betaling van € 3.000,- aan kosten van behandeling van de klacht in hoger beroep, te betalen aan het LDCR op de wijze en binnen de termijn als door het LDCR aan de notaris zal worden meegedeeld.

Deze beslissing is gegeven door mrs. H.T. van der Meer, J.H. Lieber en

T.K. Lekkerkerker en in het openbaar uitgesproken op 2 februari 2021 door de rolraadsheer.