Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2021:1802

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
15-06-2021
Datum publicatie
15-07-2021
Zaaknummer
200.274.324/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

VvE-zaak. Vernietiging besluit op grond van artikel 5:130 BW vanwege strijd met de redelijkheid en billijkheid. Besluit maakt vergaande inbreuk op exclusieve gebruiksrecht van een deel van de eigenaren. Besluit zou ook nietig zijn geweest, nu geen sprake meer is van beheer over de gemeenschap maar van beschikken over een privégedeelte.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RVR 2021/70
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.274.324/01

zaaknummers rechtbank Amsterdam: 6540569 EA VERZ 17-1102 en

6733854 EA VERZ 18-207

beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 juni 2021

inzake

1 [appellant 1] ,

2. [appellant 2],

3. [appellant 3],

4. [appellant 4],

5. [appellant 5],

6. [appellant 6],

7. [appellant 7],

8. [appellant 8],

9. [appellant 9],

10. [appellant 10],

11. [appellant 11],

12. [appellant 12],

13. [appellant 13],

14. [appellant 14],

15. [appellant 15],

16. [appellant 16] / [X] B.V., ,

17. [appellant 17] / [X] B.V.,

18. [appellant 18],

19. [appellant 19],

20. [appellant 20],

21. [appellant 21],

22. [appellant 22],

23. [appellant 23],

24. [appellant 24],

25. [appellant 25],

allen wonend dan wel gevestigd te [plaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. J.P. Koets te Haarlem,

tegen

1 [geïntimeerde 1] ,

2. [geïntimeerde 2],

3. [geïntimeerde 3],

4. [geïntimeerde 4],

5. [geïntimeerde 5],

6. [geïntimeerde 6],

7. [geïntimeerde 7],

8. [geïntimeerde 8],

allen wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. A. van Dorsten te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerden] genoemd.

[appellanten] zijn bij beroepschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op

19 februari 2020, onder aanvoering van acht grieven in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam op 20 januari 2020 onder bovenvermelde zaaknummers heeft gegeven tussen [geïntimeerden] als verzoekers en de vereniging van eigenaars [adres] , tevens handelend onder de naam [naam VvE] en hierna de VvE genoemd, als verweerster.

Het beroepschrift strekt ertoe dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en de toegewezen verzoeken van [geïntimeerden] alsnog zal afwijzen, met, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding.

Op 20 april 2020 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep, met bijlagen, van [geïntimeerden] ingekomen, met het verzoek de bestreden beschikking te bekrachtigen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep.

[appellanten] hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.

De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op 26 januari 2021. Bij die gelegenheid hebben namens partijen hun hiervoor genoemde advocaten en namens [appellanten] tevens mr. I. Blomstra, advocaat te Haarlem, aan de hand van spreeknotities die zijn overgelegd, het woord gevoerd. Partijen hebben inlichtingen verschaft.

Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is bepaald op heden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in de in deze zaak gegeven tussenbeschikking van 29 januari 2019 onder 1.1 tot en met 1.12 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet (voldoende) betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.

Het gebouw op het adres [adres] te [plaats] (hierna: het gebouw) is bij notariële akte van splitsing van 24 april 2015 gesplitst in 90 appartementsrechten, waarvan 50 woningen en 40 parkeerplaatsen. Ook is bij die akte de VvE opgericht. Partijen zijn of waren allen eigenaar van een op een woning in het gebouw betrekking hebbend appartementsrecht en zijn of waren dus van rechtswege lid van de VvE.

2.2.

In de akte van splitsing is een reglement vastgesteld als bedoeld in artikel 5:111 onder d BW. Het is het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2006, zoals vastgesteld bij akte verleden op 17 januari 2006 voor mr. [naam notaris] , notaris te Amsterdam.

2.3

Aan de noordkant van het gebouw ligt een ten opzichte van de openbare weg met 40 of 50 centimeter (twee treden) verhoogd bordes (hierna: het noordbordes) waar zich de voordeuren van de benedenwoningen van [geïntimeerden] en de twee hoofdingangen (Oost en West) van het gebouw bevinden. De woningen van [geïntimeerden] liggen tussen de twee hoofdingangen in.

2.4.

Aan de oostzijde van het noordbordes ligt een hellingbaan ten behoeve van onder meer rolstoelgebruikers. Aan de westzijde grenst het noordbordes aan de in- en uitrit van de parkeergarage onder het gebouw.

2.5.

In de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het gebouw wordt het noordbordes in de ruimtelijke onderbouwing aangeduid als een strook semi-openbare ruimte.

2.6.

Blijkens de splitsingstekening maakt het gedeelte van het noordbordes dat zich voor de woningen van [geïntimeerden] bevindt (ongeveer 16 m²) deel uit van hun appartementsrecht en niet van de zogenaamde toegankelijkheidssector van het gebouw. Met dat laatste zijn de algemene ruimten bedoeld die toegang geven tot de woningen op de verschillende verdiepingen. De hellingbaan en de verhoogde delen gelegen voor de twee hoofingangen zijn voor algemeen gebruik.

2.7.

Bij hoofdingangen Oost en West bevinden zich bellenborden voor respectievelijk de woningen aan de oost- en westzijde van het gebouw. Beide ingangen bieden toegang tot het gehele complex. Bezoekers en bewoners met een rolstoel kunnen via de hellingbaan over het noordbordes de toegang aan de westzijde bereiken. Daarvoor is geen recht van overpad gevestigd.

2.8.

Binnen de VvE is een geschil ontstaan over de vraag of de bewoners van de benedenwoningen gehouden zijn om (hun gedeelte van) het noodbordes, althans een strook van 1,1 meter daarvan, vrij te houden ten behoeve van (mindervalide) bezoekers en bewoners die via de hellingbaan naar en van de westzijde willen komen.

2.9.

De vergadering van eigenaars heeft op 16 november 2017 besloten dat het noordbordes leeg moet blijven.

2.10.

Op 15 februari 2018 heeft de vergadering van eigenaars besloten dat op het noordbordes uniforme plantenbakken worden geplaatst en optioneel uniforme bankjes en dat 1,1 meter dient te worden vrijgehouden. Verder is een huishoudelijk reglement vastgesteld, waarin is opgenomen dat de bewoners van de benedenwoningen geen invulling mogen geven aan het noordbordes en dat het noordbordes leeg blijft totdat door de ledenvergadering een inrichtingsbesluit is genomen.

3 Beoordeling

3.1.

Gebleken is dat geïntimeerden sub 1 en 2, [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , inmiddels geen appartementseigenaar meer zijn. Uit de toelichting hierop tijdens de mondelinge behandeling van het hoger beroep begrijpt het hof dat hun belang bij de uitkomst van deze zaak is gelegen in (de gevolgen daarvan voor) de verkoop en levering van hun appartementsrecht aan de nieuwe eigenaar. Daarmee hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] naar het oordeel van het hof voldoende belang bij voortzetting van hun verweer in hoger beroep.

3.2.

[geïntimeerden] hebben bij de kantonrechter twee verzoekschriften ingediend. In het eerste hebben zij verzocht het besluit van 16 november 2017 nietig te verklaren dan wel te vernietigen. In hun tweede verzoekschrift hebben zij verzocht de besluiten van 15 februari 2018 nietig te verklaren dan wel te vernietigen. De VvE heeft hiertegen verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft de twee verzoekschriften gezamenlijk behandeld. Bij de mondelinge behandeling van de verzoeken door de kantonrechter, in combinatie met een descente, is gesproken over de publiekrechtelijke status van het noordbordes en de mogelijk daaraan verbonden verplichting een gedeelte van het noordbordes vrij te houden. Vervolgens hebben partijen overeenstemming bereikt over de persoon van een te benoemen deskundige, P. van Hulten die zich hieromtrent zou kunnen uitlaten. Bij tussenbeschikking van 23 mei 2019 heeft de kantonrechter ter zake een deskundigenbericht gelast en Van Hulten tot deskundige benoemd. Op 18 oktober 2019 heeft Van Hulten zijn deskundigenbericht uitgebracht. Van Hulten heeft, samengevat, geconcludeerd dat er in de huidige situatie geen publiekrechtelijke verplichting bestaat om een strook van 1,1 meter van het noordbordes vrij te houden. Daarnaast heeft hij enkele suggesties gedaan om de huidige situatie, hoewel die qua mindervaliden-toegankelijkheid in overeenstemming met het Bouwbesluit 2012 is, minder omslachtig te maken. Bij de bestreden beschikking heeft de kantonrechter de besluiten vernietigd, met veroordeling van de VvE in de (na)kosten van het geding, waaronder de kosten van de deskundige.

3.4.

De VvE is niet in hoger gekomen van deze beschikking, omdat daarvoor geen meerderheid bestond in de vergadering van eigenaars. [appellanten] , allen appartements- eigenaar en lid van de VvE, hebben dat als belanghebbenden wel gedaan. Tegen de vernietiging van het op 15 februari 2018 genomen besluit voor zover dat inhoudt dat 1,1 meter van het noordbordes dient te worden vrijgehouden (hierna: het besluit) en de daartoe door de kantonrechter gebruikte motivering hebben [appellanten] acht grieven aangevoerd. Voor zover hun hoger beroep zich ook richt tegen de vernietiging door de kantonrechter van de andere aan hem voorgelegde besluiten, zullen [appellanten] daarin voor dat deel niet-ontvankelijk worden verklaard. Tegen die beslissing van de kantonrechter hebben [appellanten] namelijk geen grieven aangevoerd. De beoordeling van het hof zal zich verder dan ook beperken tot het besluit. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.5.

[geïntimeerden] hebben op de voet van artikel 5:130 lid 1 BW in verbinding met artikel 2:15 BW verzocht het besluit te vernietigen, onder meer omdat dit volgens hen in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Volgens [appellanten] dient op grond van (een verdragsconforme interpretatie van) de relevante bepalingen van het Bouwbesluit 2012 een strook van 1,1 meter van het noordbordes te worden vrijgehouden, in ieder geval totdat er redelijke alternatieven zijn gerealiseerd om de toegankelijkheid voor eenieder in afdoende mate te realiseren. Het daartoe strekkende besluit komt daarom volgens [appellanten] niet in aanmerking voor vernietiging.

3.6.

Maatstaf bij de beoordeling van het door [geïntimeerden] gedane verzoek is of de vergadering van eigenaars, bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Naar het oordeel van het hof is dit niet het geval. Het besluit dat 1,1 meter van het noordbordes dient te worden vrijgehouden houdt in dat dit deel van het gebouw dat als privé-gedeelte is bestemd niet meer (exclusief) mag worden gebruikt door de betreffende eigenaren, te weten de eigenaren van de (tussen de hoofdingangen gelegen) benedenwoningen. Deze eigenaren mogen die 1,1 meter van het noordbordes immers enkel nog gebruiken om zich daarover te begeven en moeten bovendien toestaan dat iedereen deze tot hun privé-gedeelte behorende strook daarvoor gebruikt. De VvE had het door haar geconstateerde probleem met betrekking tot de toegankelijkheid van het gebouw niet op deze wijze, ten koste van het exclusieve gebruiksrecht van een deel van de appartementseigenaren, mogen oplossen. Dit geldt temeer, nu er alternatieven beschikbaar zijn die deels nog (nader) door de VvE kunnen worden onderzocht, zoals een extra bellenbord en een zig-zag hellingbaan aan de westzijde. Niet gebleken is dat de VvE dergelijk onderzoek al (voldoende) heeft gedaan. Dat geldt in het bijzonder voor de mogelijkheid van het aanleggen van een tweede hellingbaan bij hoofdingang West die in verband met de daarnaast gelegen in- en uitrit van de parkeergarage niet loodrecht op de straat maar, zoals Van Hulten het in zijn rapport omschrijft, ‘gevouwen’ parallel daaraan zou kunnen worden gerealiseerd. [appellanten] hebben in dit verband enkel melding gemaakt van een gesprek over verschillende opties met [naam gemeenteambtenaar] van de gemeente […] in 2017, waarvan de mondeling meegedeelde, en door [geïntimeerden] betwiste, uitkomst zou zijn dat die opties, althans een tweede hellingbaan loodrecht op de straat, niet gerealiseerd kunnen worden. Ten aanzien van het alternatief van een extra bellenbord bij hoofdingang Oost komt het het hof voor dat nader onderzoek niet nodig is. Dit extra bellenbord met bellen voor de woningen aan de westzijde van het gebouw leidt er weliswaar toe dat mindervalide bezoekers van deze woningen, evenals de bewoners daarvan, een iets grotere afstand door het gebouw moeten afleggen, maar dit betekent - anders dan [appellanten] betogen - niet dat dit geen volwaardig alternatief is voor het pad van oost naar west over het noordbordes. Bovendien kan het afleggen van de afstand in het gebouw door het aanleggen van automatische deuropeners op deze route worden vereenvoudigd.

3.7.

Uit het rapport van de door kantonrechter benoemde deskundige Van Hulten blijkt niet dat (deze) alternatieve oplossingen in strijd met het Bouwbesluit 2012 zouden zijn en dat de gemeente daartegen handhavend gaat optreden. Hetgeen de door de VvE ingeschakelde deskundige Nieman Raadgevende Ingenieurs B.V. (hierna: Nieman) in de briefrapporten van 4 oktober 2019 en 2 december 2019 heeft ingebracht doet onvoldoende af aan de conclusies waartoe Van Hulten in zijn rapport komt en zijn onderbouwing daarvan. Met name doet dit niet af aan de daarin opgenomen inlichtingen die door Van Hulten zijn ingewonnen bij een ambtenaar van de gemeente Amsterdam over het begrip ‘semi-openbaar’, de term waarmee het noordbordes in de ruimtelijke onderbouwing van de aanvraag van de omgevingsvergunning is aangeduid. Volgens deze ambtenaar is het semi-openbare karakter een privaatrechtelijke zaak en wordt dit dus niet geregeld via of getoetst aan het Bouwbesluit 2012 of het bestemmingsplan. Dat er een strook van 1,1 meter van het noordbordes dient te worden vrijgehouden en dat (genoemde) alternatieven geen afdoende oplossing zouden kunnen bieden, valt ook niet af te leiden uit de door [appellanten] aangehaalde bepalingen van de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte, dan wel van het VN verdrag inzake de rechten van personen met een handicap.

3.8.

Vanwege de vergaande inbreuk die het besluit maakt op het exclusieve gebruiksrecht van een deel van de eigenaren, acht het hof dit besluit in zijn huidige vorm overigens ook als er geen alternatieven voorhanden zouden zijn in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De VvE kan haar probleem met betrekking tot de toegankelijkheid van het gebouw niet eenvoudigweg op deze manier afwentelen op een (beperkt) aantal van haar leden.

3.9.

De slotsom is dat de kantonrechter het besluit dat 1,1 meter van het noordbordes dient te worden vrijgehouden terecht heeft vernietigd en dat de grieven dus falen.

3.10.

Gelet op het hiervoor gegeven oordeel, is het niet noodzakelijk om het beroep op nietigheid van het besluit van [geïntimeerden] wegens strijd met de wet of het reglement te bespreken. De kantonrechter heeft daarover in de tussenbeschikking van 29 januari 2019 geoordeeld dat het aan de rechtbank is voorbehouden om van dit beroep kennis te noemen, zonder deze beslissing in het dictum op te nemen. Het hof hecht eraan om over dit beroep op nietigheid toch - ten overvloede - het volgende te overwegen.

3.11.

Uit recente rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat in een verzoekschrift- procedure bij de kantonrechter tot vernietiging van een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars op de voet van artikel 5:130 lid 1 BW in verbinding met artikel 2:15 BW, ook een beroep op de nietigheid van dat besluit als bedoeld in artikel 2:14 BW aan de orde kan worden gesteld. De procedure behoeft in een zodanig geval dus niet te worden gesplitst teneinde het beroep op nietigheid in een afzonderlijke (dagvaardings)procedure door de rechtbank te laten beoordelen (zie HR 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275). Dit betekent dat de kantonrechter bevoegd was om op het beroep op nietigheid van het besluit te beslissen en dat ook het hof in hoger beroep over beide kwesties had kunnen beslissen.

3.12.

Zoals gezegd houdt het besluit in dat de eigenaren van de (tussen de hoofingangen gelegen) benedenwoningen een strook van 1,1 meter van het tot hun privé-gedeelte behorende deel van het noordbordes enkel nog mogen gebruiken om zich, net als ieder ander, daarover te begeven. Het hof is met [geïntimeerden] van oordeel dat deze beperking van het uitsluitend gebruik zo ver gaat dat geen sprake meer is van beheer over de gemeenschap maar van beschikken over een privégedeelte, zodat hiervoor een wijzing van de splitsingsakte nodig is en niet met een gewoon meerderheidsbesluit kan worden volstaan. Voor zover [appellanten] tijdens de mondelinge behandeling van het hoger beroep desgevraagd hebben opgemerkt dat de aan de orde zijnde beperking van het gebruik van een privégedeelte wel degelijk mogelijk is op basis van artikelen 2, 7, 22, 23 en, in het bijzonder, 25 lid 2 van het modelreglement, overweegt het hof dat [appellanten] hiermee miskennen dat deze bepalingen alle het gebruik door een appartementseigenaar van zijn privé-gedeelte betreffen, terwijl het besluit feitelijk het gebruik door dérden van dat privé-gedeelte betreft. [appellanten] hebben onvoldoende toegelicht dat genoemde artikelen van het modelreglement ook in dit verband toepasselijk zijn. Een en ander brengt mee dat het hof tot het oordeel zou zijn gekomen dat het besluit in strijd is met de wet en dat het beroep op nietigheid van het besluit van [geïntimeerden] zou zijn geslaagd.

3.13.

[appellanten] hebben geen (voldoende concrete) stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Hun bewijsaanbod wordt daarom van de hand gewezen.

3.14.

Op grond van al het voorgaande zal worden beslist als in het dictum te melden. [appellanten] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4 Beslissing

Het hof:

verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in hun hoger beroep, voor zover dat ziet op de vernietiging door de kantonrechter van andere besluiten dan het op 15 februari 2018 door de vergadering van eigenaars van de VvE genomen besluit voor zover dat inhoudt dat 1,1 meter van het noordbordes dient te worden vrijgehouden;

bekrachtigt de bestreden beschikking, voor wat betreft het dictum onder I alleen voor zover daarbij het op 15 februari 2018 door de vergadering van eigenaars van de VvE genomen besluit voor zover dat inhoudt dat 1,1 meter van het noordbordes dient te worden vrijgehouden is vernietigd;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [geïntimeerden] gevallen, op € 332,- aan verschotten en € 2.228,- aan salaris;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mrs. J.C. Toorman, M.A. Wabeke en

E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op

15 juni 2021.