Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2021:1566

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
25-05-2021
Datum publicatie
15-06-2021
Zaaknummer
200.285.031/01 NOT
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:TNORSHE:2020:19
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Klacht tegen een notaris. Levering registergoed. Volmacht. Heeft de notaris de onzijdig persoon terecht ingeschakeld? Klacht deels gegrond.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
ERF-Updates.nl 2021-0171
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.285.031/01 NOT

nummer eerste aanleg : SHE/2020/8

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 25 mei 2021

inzake

[klager] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

tegen

[notaris] ,

notaris te [plaats] ,

geïntimeerde.

Partijen worden hierna klager en de notaris genoemd.

1 De zaak in het kort

Het gaat in deze zaak om de levering van een registergoed. Bij het passeren van de leveringsakte is klager niet betrokken maar heeft de notaris gebruik gemaakt van de volmacht van een onzijdig persoon. Deze onzijdig persoon mocht alleen worden ingeschakeld voor het geval klager niet aan de verkoop en levering van het registergoed wilde meewerken. In de kern komt het geschil neer op de vraag of de notaris de onzijdig persoon terecht heeft ingeschakeld.

2 Het geding in hoger beroep

2.1.

Klager heeft op 25 oktober 2020 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Bosch (hierna: de kamer) van 28 september 2020 (ECLI:NL:TNORSHE:2020:19). Aanvullende gronden zijn op 16 december 2020 bij het hof ingediend.

2.2.

De notaris heeft op 15 januari 2021 een verweerschrift bij het hof ingediend.

2.3.

Het hof heeft de stukken van de eerste aanleg van de kamer ontvangen.

2.4.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 11 maart 2021. Klager en de notaris zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; klager aan de hand van een overgelegde pleitnota. Beiden hebben ter zitting nadere stukken ingediend.

3 Feiten

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen die vaststelling geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.

Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn komen vast te staan komen de feiten neer op het volgende.

3.1.

De ouders van klager zijn overleden op [overlijdensdatum] 2004 (vader) respectievelijk [overlijdensdatum] 2008 (moeder). Uit hun huwelijk zijn vijf kinderen geboren: [A] , [B] , [C] , [D] en klager.

3.2.

Over de verdeling van de nalatenschap van moeder konden de kinderen geen overeenstemming bereiken. Bij vonnis van 23 juni 2010 heeft de rechtbank Zeeland-West-Brabant de verdeling gelast conform de vorderingen van [A] , [B] en [C] .

3.3.

Broer [D] is op [overlijdensdatum] 2011 overleden; [A] , [B] , [C] (hierna: de zusters van klager) en klager zijn erfgenamen van broer [D] . De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft bij beschikking van 26 maart 2012 de heer mr. [vereffenaar] (hierna: mr. [vereffenaar] ) tot vereffenaar in de nalatenschap van [D] benoemd.

3.4.

Daarna is er tussen klager en zijn zusters opnieuw discussie ontstaan over - kort gezegd - de (financiële) afwikkeling van de nalatenschappen. Bij vonnis van 22 maart 2017 heeft de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank), op vordering van de zusters van klager, klager veroordeeld tot het verlenen van medewerking aan de verkoop en levering van het registergoed aan de [registergoed] (hierna: het registergoed). Daarbij heeft de rechtbank mr. [X] (hierna: mr. [X] ) tot onzijdig persoon benoemd, om klager bij de verkoop en levering van het registergoed te vertegenwoordigen voor het geval klager daaraan niet zou meewerken.

3.5.

Bij e-mail van 12 juni 2019 heeft mevrouw [E] (hierna: mevrouw [E] ), werkzaam op het kantoor van de notaris, aan (onder anderen) klager bericht:

Voor de overdracht van de woning (..) verzoek ik u, indien u persoonlijk verschijnt, om op 14 juni 2019 om 15:00 uur op ons kantoor aanwezig te zijn. Hierbij zend ik u:

- een concept van de akte van levering

- een concept van de afrekening

- een concept van de verdeelstaat van de overwaarde

- een toelichting bij de akte van levering. (..)”

Mocht u nog vragen of opmerkingen hebben, dan wel nadere informatie behoeven, dan verneem ik dit gaarne van u.”

3.6.

Later die dag heeft mevrouw [E] klager bij e-mail bericht:

“Naar aanleiding van het telefoongesprek dat ik zojuist met u voerde bericht ik u als volgt. Wij verbazen ons over het feit dat u enkel mijn mail van heden in dit dossier heeft ontvangen en eerdere mails van ons kantoor niet. Met betrekking tot de akte van levering bent u natuurlijk van harte welkom op ons kantoor om de akte te ondertekenen. Uiteraard geven wij u enige ruimte voor opmerkingen danwel aanpassingen aan het concept. Wij zullen echter niet overgaan tot aanpassing van het concept in zoverre dit niet bij onze gebruikelijke werkzaamheden behoort. Als u besluit niet zelf te tekenen, zijn wij voornemens om gebruik te maken van de volmacht die door de heer [F] aan ons kantoor is gegeven. Voor het overige zijn de gebeurtenissen voor ons een gepasseerd station en kunnen wij hier niet meer verder op in gaan. Per gelijk bericht informeer ik de heer [F] .”

3.7.

Bij e-mail van 13 juni 2019 heeft mevrouw [E] klager geschreven:

“Bij deze bedank ik u voor uw snelle en uitvoerige reactie op het concept. Ik wil u meedelen dat ik globaal kennis heb genomen van hetgeen u met mij heeft willen communiceren, doch dat ik in hoofdlijn verwijs naar de eerdere communicatie en de mededeling dat de onzijdig persoon in deze mijn aanspreekpunt is. Om die reden ga ik ook niet al uw vragen en opmerkingen individueel beantwoorden. Wij hebben van de onzijdig persoon geen bemerkingen ontvangen op het concept en gaan er vanuit dat het goed is. Blijkens het vonnis d.d. 22 maart 2017 zal de heer [F] u vertegenwoordigen bij de levering van gemeld pand. U bent derhalve van harte welkom bij het passeren van de akten, maar de heer [F] zal namens u tekenen middels een volmacht.”

3.8.

Op 14 juni 2019 heeft de notaris de akte van levering gepasseerd. Daarbij verschenen: a. bij volmacht aan een medewerkster van het kantoor van de notaris (mevrouw [G] ): mrs. [vereffenaar] en [F] en [C] ; in persoon: b. [A] en c. [B] .

4 Standpunt van klager

Klager verwijt de notaris dat hij bij de voorbereiding en afhandeling van de akte van levering van een registergoed niet zorgvuldig heeft gehandeld. De klacht bestaat uit de volgende 21 klachtonderdelen.

1. De notaris heeft klager niet tijdig geïnformeerd over de inhoud van de akte van levering: klager heeft het concept van de akte van levering (de conceptakte) pas op 12 juni 2019 ontvangen, twee dagen vóór het passeren van de definitieve akte van levering.

2. De notaris heeft in strijd met zijn voorlichtingsplicht gehandeld door niet te willen reageren op de opmerkingen en bezwaren die klager had ten aanzien van de conceptakte tenzij klager hem daartoe een (betaalde) opdracht zou verstrekken.

3. Vervolgens is klager ten onrechte terzijde geschoven door de notaris bij het passeren van de akte van levering; mr. [F] zou als onzijdig persoon klager immers alleen vertegenwoordigen als klager niet zou meewerken. Van niet-meewerken door klager was echter geen sprake.

4. De notaris was al in het bezit van een volmacht van mr. [F] voordat klager in kennis was gesteld van het concept van de akte van levering. Daarmee is hij te voortvarend te werk gegaan.

5. Met het uitsluiten van klager bij het passeren van de akte van levering heeft de notaris klager de mogelijkheid ontnomen om de rechtmatigheid van onderliggende koopakte of van delen daarvan aan de orde te stellen.

6. Doordat de notaris gebruik heeft gemaakt van mr. [F] als onzijdig persoon bij het passeren van de akte, heeft hij klager de mogelijkheid ontnomen om kennis te nemen van de definitieve inhoud van de te passeren akte en om daarover voorgelicht te worden.

7. Klager heeft vervolgens een kopie van de akte van levering bij het kadaster opgevraagd. Klager heeft toen begrepen dat de inschrijving van de akte door het kadaster was geweigerd. Kennelijk is de akte daarna gewijzigd, omdat klager later wel een kopie heeft ontvangen. Klager vindt dat onjuist en in strijd met de rechtszekerheid.

8. In de akte van levering wordt gesproken van aangehechte stukken. Die stukken zijn echter niet aan het kadaster ter registratie aangeboden.

9. In het vonnis van 22 maart 2017 is mr. [F] niet benoemd tot onzijdig persoon. Dus kon mr. [F] ook geen rechtsgeldige volmacht verstrekken.

10. Bij de verdeling van de koopsom heeft de notaris een andere verdeling toegepast dan bepaald in het vonnis van de rechtbank op 22 maart 2017.

11. De notaris heeft bij de afrekening, zowel op de gemeenschappelijke afrekening als op de persoonlijke afrekening van klager, kosten in rekening gebracht die voor rekening van koper hadden moeten komen omdat het kosten voor de levering en de overdracht van het verkochte betreft.

12. Ook heeft de notaris aan klager ten onrechte “Kosten meerwerk toch zelf verschijnen” in rekening gebracht. Klager was immers niet betrokken bij de voorbereiding en uitvoering van de akte van levering.

13. De aanwijs van grenzen kon volgens het kadaster niet plaatsvinden omdat er geen “afgepaalde grens” meer zichtbaar was. Klager vindt het daarom onterecht dat hem kadasterkosten in rekening zijn gebracht.

14. Notaris [H] was niet gevestigd in [plaats] maar in [plaats] . Dat staat fout vermeld in de akte van levering.

15. Op bladzijde 4 en 5 van de akte van levering staat een onjuiste verwijzing naar de verkopers.

16. en 17. In de akte van levering is een verkeerde uitleg gegeven over de achtergrond van de kadastrale percelen [perceel] en [perceel] . Het daarin vermelde woord “overgegaan” is een onjuiste term.

18. en 19. De organisatie van het notariskantoor voldoet niet aan de eisen van een goede praktijkuitoefening. “Een backoffice kantoor dat voor meer dan 50 notarissen werkt met ieder hun eigen handleiding”, zoals vermeld op de website van [organisatie Q] voldoet daar niet aan. Klager leidt uit die website af dat de medewerkers werkzaam bij dat backoffice kantoor niet over voldoende bekwaamheid beschikken om een dossier dat betrekking heeft op een registergoed te behandelen.

20. en 21. De notaris heeft er niet op toegezien dat zijn medewerkers over voldoende bekwaamheid beschikken voor de werkzaamheden. Mevrouw [E] heeft volgens klager niet de graad LL.B. behaald die zij voor haar naam voert en is volgens klager ongeschikt om dossiers met betrekking tot registergoederen passeerklaar te maken. Ook medewerkster mevrouw [G] beschikt volgens klager niet over voldoende bekwaamheid.

5 Beoordeling

5.1.

De kamer heeft in de bestreden beslissing de klachtonderdelen 1, 2, 3, 4, 5 en 12 gegrond verklaard en de overige klachtonderdelen ongegrond verklaard. Bij diezelfde beslissing is aan de notaris de maatregel van schorsing in de uitoefening van het ambt voor de duur van twee weken opgelegd en hij is in de kosten veroordeeld.

5.2.

In hoger beroep heeft klager verzocht om de klacht, zoals deze is neergelegd in het klaagschrift, puntsgewijs te behandelen.

Vooropgesteld wordt dat het aan het hof is om te bepalen op welke wijze het de aangevoerde klachtonderdelen behandelt. Daarbij neem het hof het klaagschrift tot uitgangspunt. Klachtonderdelen die nauw met elkaar zijn verweven rechtvaardigen een gezamenlijke bespreking.

Klachtonderdelen 1 en 2: voorbereidende fase

5.3.

Deze klachtonderdelen hebben betrekking op de fase voorafgaand aan het passeren van de akte.

Uit het vonnis van 22 maart 2017 (hiervoor genoemd onder 3.4.) volgt dat de onzijdig persoon klager alleen mag vertegenwoordigen bij de verkoop en levering van het registergoed voor het geval klager weigert daaraan mee te werken. Dat brengt mee dat de notaris alvorens de onzijdig persoon in te schakelen zelf dient te onderzoeken of klager weigert aan de verkoop en levering mee te werken en dus de voorwaarde waaronder de onzijdig persoon mag worden ingeschakeld in vervulling is gegaan.

Uit het verweer van de notaris blijkt dat hij daarnaar zelf geen onderzoek heeft ingesteld maar enkel afgegaan is op de mededeling van de onzijdig persoon, mr. [F] ,

dat klager niet mee wilde werken, en dat hij, notaris, zelf niet heeft geverifieerd of deze mededeling van de onzijdig persoon juist was. Dit betekent dat de notaris de onzijdig persoon heeft ingeschakeld zonder zelf te hebben geconstateerd dat klager niet mee wilde werken aan verkoop en transport van het registergoed. Daarmee is door de notaris klager ten onrechte niet bij het passeren van de akte van levering van het registergoed betrokken en volledig buitenspel gezet.

De klachten van klager dat de conceptakte niet tijdig aan hem is toegezonden en dat hij niet de gelegenheid heeft gehad een reactie op het concept te geven zijn gegrond.

Klachtonderdelen 3 en 4

5.4.

Met deze klachtonderdelen verwijt klager de notaris dat hij bij het passeren van de transportakte gebruik heeft gemaakt van een volmacht van de onzijdig persoon zonder dat aan de voorwaarde die aan de volmacht was gesteld is voldaan. Uit het hiervoor onder 5.3 overwogene volgt dat deze klachtonderdelen eveneens gegrond zijn.

Het door de notaris ter onderbouwing van zijn verweer, dat hij van de volmacht gebruik mocht maken, ter zitting in hoger beroep overgelegde e-mailbericht van 15 januari 2021 van mr. [F] , leidt niet tot een ander oordeel.

Immers: de transportakte is gepasseerd op 14 juni 2019. De beschikking van de rechtbank Zeeland-West-Brabant waarnaar in dat e-mailbericht wordt verwezen is van 27 november 2019. Bij zijn beslissing om bij het transport gebruik te maken van de volmacht van de onzijdig persoon kan de beslissing van de rechtbank Zeeland-West Brabant van 27 november 2019 dus geen rol hebben gespeeld.

Klachtonderdelen 5, 10, 11 en 12

5.5.

De gegrondverklaring van klachtonderdeel 4 heeft tot gevolg dat de klachtonderdelen 5, 10, 11 en 12 eveneens gegrond zijn. Door klager volledig buiten het dossier te houden heeft de notaris het klager onmogelijk gemaakt zich te laten informeren over de onderliggende koopakte, de verdeling van de koopsom en de aan hem in rekening gebrachte kosten. De notaris heeft pas ter zitting in hoger beroep een toelichting gegeven op de kostenverdeling tussen koper en verkoper. Als de kosten voor meerwerk door toedoen van klager zijn ontstaan, komen die kosten voor rekening van klager en niet voor de koper. Die toelichting had de notaris echter eerder kunnen en moeten geven aan klager. Door dit na te laten is de notaris tekort geschoten in zijn “Belehrung’’ jegens klager.

Klachtonderdeel 6: geen kennis kunnen nemen van definitieve versie leveringsakte

5.6.

Anders dan de kamer heeft geoordeeld, ziet klachtonderdeel 6 niet op het (niet) toezenden van een afschrift van de leveringsakte aan klager. Dit klachtonderdeel ziet op het onterecht inschakelen van de onzijdig persoon bij het passeren van de akte, waardoor klager geen kennis kon nemen van de definitieve inhoud van de akte en daarover niet voorgelicht is. Zoals uit de voorgaande overwegingen van het hof blijkt, is dit klachtonderdeel terecht voorgedragen. Dit betekent dat dit klachtonderdeel, anders dan de kamer heeft geoordeeld, gegrond is.

Klachtonderdeel 13: kadasterkosten

5.7.

Ten aanzien van dit klachtonderdeel heeft de kamer geoordeeld dat het kadaster ter plaatse is geweest voor het aanwijzen van de grenzen en daarom de daarmee gemoeide kosten in rekening mocht brengen aan klager. Het hof verenigt zich met dit oordeel van de kamer en voegt hieraan toe dat uit het onherroepelijk vonnis van 22 maart 2017 onder 3.8. volgt dat deze kosten voor rekening van klager komen. Dit klachtonderdeel is ongegrond.

Klachtonderdelen 7, 8, 9, 14 tot en met 21: fouten in akte van levering en kantoororganisatie notaris

5.8.

De kamer heeft deze klachtonderdelen ongegrond verklaard. De behandeling in hoger beroep geeft geen reden tot een andere beoordeling of motivering dan die van de kamer. Het hof verenigt zich dan ook met het oordeel van de kamer op deze klachtonderdelen en de gronden waarop dit oordeel berust en maakt dit oordeel en deze gronden tot het respectievelijk de zijne.

Conclusie en maatregel

5.9.

Uit het voorgaande volgt dat van de eenentwintig klachtonderdelen negen klachtonderdelen gegrond worden verklaard (de klachtonderdelen 1, 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11 en 12). De notaris is jegens klager schromelijk tekort geschoten: hij heeft zijn onderzoeksplicht verzaakt en heeft niet voldaan aan zijn Belehrung- en informatieplicht jegens klager. Het vervullen van deze voorlichtingsplicht behoort volgens vaste rechtspraak tot de essentie van het notariële ambt. In de afgelopen zeven jaar zijn vier tuchtmaatregelen aan de notaris opgelegd, waaronder twee keer een schorsing voor de duur van een week. Deze eerdere veroordelingen hebben klaarblijkelijk niet de thans geconstateerde verwijten kunnen voorkomen en hebben, gelet op de onveranderde proceshouding van de notaris, tot geen enkel voortschrijdend inzicht bij de notaris geleid. Het hof heeft meer klachtonderdelen gegrond verklaard dan de kamer in eerste aanleg. Dat brengt mee dat niet met de door de kamer opgelegde maatregel - schorsing in de uitoefening van het ambt voor de duur van twee weken - kan worden volstaan, mede gelet op de zwaarte van de door het hof gegrond verklaarde klachtonderdelen.

Gezien het vorenstaande acht het hof de maatregel van schorsing in de uitoefening van het ambt voor de duur van twee maanden passend en geboden.

Kostenveroordeling

5.10.

In verband met de wijziging van de Wna per 1 januari 2018 heeft dit hof per die datum de Tijdelijke richtlijn kostenveroordeling notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer Gerechtshof Amsterdam (Staatscourant 2017, nr. 75085; hierna: de richtlijn) vastgesteld. De looptijd van deze richtlijn is verlengd tot in beginsel 1 januari 2021 (Staatscourant 2019, nr. 61782). Aangezien het beroepschrift voor 1 januari 2021 bij het hof is ingediend, is de richtlijn van toepassing.

5.11.

Omdat het hof de klacht grotendeels gegrond verklaart, dient de notaris het door klager betaalde griffierecht in hoger beroep van € 50,- aan hem te vergoeden.

5.12.

Aangezien het hof de notaris ook een maatregel oplegt, wordt de notaris verder veroordeeld in de volgende kosten in hoger beroep:

a. a) € 50,- kosten van klager;

b) € 3.000,- kosten van behandeling van de klacht door het hof.

Er zijn geen bijzondere omstandigheden gebleken die aanleiding geven tot een andere beslissing.

5.13.

De notaris dient het griffierecht in hoger beroep en de kosten van klager in hoger beroep binnen vier weken na deze uitspraak aan klager te voldoen. Klager geeft hiervoor een rekeningnummer op aan de notaris.

5.14.

De notaris dient de kosten van behandeling van de klacht in hoger beroep te voldoen aan het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (hierna: LDCR). De termijn waarbinnen en de wijze waarop de kosten moeten worden voldaan, worden door het LDCR schriftelijk aan de notaris meegedeeld.

5 Beslissing

Het hof:

- vernietigt de bestreden beslissing voor wat betreft klachtonderdelen 6, 10 en 11 en de opgelegde maatregel;

en, in zoverre opnieuw beslissende:

- verklaart klachtonderdelen 1 tot en met 6, 10, 11 en 12 gegrond;

- verklaart klachtonderdelen 7, 8, 9, 13 en 14 tot en met 21 ongegrond;

- legt aan de notaris de maatregel van schorsing in de uitoefening van het ambt voor de duur van twee maanden op;

- bevestigt de bestreden beslissing voor het overige;

- veroordeelt de notaris tot betaling aan klager van zijn kosten in hoger beroep, bestaande uit € 50,- aan griffierecht en € 50,- aan kosten klager, in totaal € 100,-, binnen vier weken na vandaag.

- veroordeelt de notaris tot betaling van € 3.000,- aan kosten van behandeling van de klacht in hoger beroep, te betalen aan het LDCR op de wijze en binnen de termijn als door het LDCR aan de notaris wordt meegedeeld.

Deze beslissing is gegeven door mrs. H.T. van der Meer, A.D.R.M. Boumans en

T.K. Lekkerkerker en in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2021 door de rolraadsheer.