Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2021:1470

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
25-05-2021
Datum publicatie
10-06-2021
Zaaknummer
200.279.587/01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBNHO:2020:1782
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Huurder is instelling voor geestelijke gezondheidszorg die woningen onderverhuurt aan cliënten. Ontbinding huurovereenkomst wegens structurele en ernstige overlast veroorzaakt door (deel van) onderhuurders waarop door huurder onvoldoende adequaat is gereageerd. Geen andere maatstaf.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.279.587/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 7487034 \ CV EXPL 19-770

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 mei 2021

inzake

STICHTING GGZ [regio],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. M.J. Dekker te Alkmaar,

tegen

HANDEL- EN EXPLOITATIE MAATSCHAPPIJ CAS B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. S. Hartog te Alkmaar.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna GGZ en Cas genoemd.

GGZ is bij dagvaarding van 10 juni 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 11 maart 2020, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Cas als eiseres en GGZ als gedaagde. In de appeldagvaarding, waaraan producties zijn gehecht, zijn de grieven opgenomen.

Op de eerst dienende dag heeft GGZ overeenkomstig de appeldagvaarding geconcludeerd.

Cas heeft een memorie van antwoord ingediend.

Ten slotte is arrest gevraagd.

GGZ heeft geconcludeerd dat het hof, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zal vernietigen – naar het hof begrijpt – voor zover daarbij de primaire vordering van Cas tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen is toegewezen en die vordering alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Cas in de kosten van het geding in beide instanties.

Cas heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van GGZ in de (na)kosten van het hoger beroep.

Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis, onder 2.1 tot en met 2.9, een aantal feiten tot uitgangspunt genomen. Voor zover GGZ zich met grief I tegen de feitenvaststelling richt, zal het hof hiermee rekening houden. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.

Cas is een handel- en exploitatiemaatschappij die onder meer optreedt als eigenaar en verhuurder van wooncomplexen.

2.2.

GGZ is een organisatie die actief is op het gebied van geestelijke gezondheidszorg.

2.3.

Cas is eigenaar van het appartementencomplex [appartementencomplex 1] , gelegen aan [locatie] te [plaats] (hierna: het complex). Het complex bestaat uit een viertal woonlagen: de begane grond en drie verdiepingen, met daarbij een fietsenberging en algemene ruimte(n).

2.4.

Partijen hebben op 14 maart 2012 een intentieovereenkomst gesloten. Daarin hebben zij de intentie uitgesproken dat zij, kort gezegd, een gezamenlijke inspanning zullen leveren om voor veertien cliënten van GGZ passende huisvesting te realiseren waarbij GGZ veertien appartementen en een gemeenschappelijke ruimte van Cas zal huren. Een van de in deze overeenkomst opgenomen uitgangspunten is dat de woningen ter beschikking komen voor cliënten van GGZ die ambulante zorg ontvangen en dat de cliënten met de ondersteuning van het in de wijk aanwezige ambulante team van GGZ goed in staat zijn om met hun handicap zelfstanding te wonen, maar dat dit onverlet laat dat GGZ verantwoordelijk is voor deze huurders en zich in dat kader bijvoorbeeld zal moeten inspannen om mogelijke overlast te voorkomen.

2.5.

Op 6 februari 2013 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten. Met ingang van 1 maart 2014 huurt GGZ krachtens deze huurovereenkomst een deel van het complex, te weten vijftien woonappartementen op de begane grond en eerste verdieping, een algemene ruimte en een fietsenberging (hierna: het gehuurde). De overeenkomst loopt tot en met 28 februari 2024.

2.6.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, versie juli 2003, (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. In de algemene bepalingen is,

voor zover thans van belang, het volgende bepaald:

“6.3. Huurder mag bij het gebruik van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt geen hinder of overlast veroorzaken. Huurder zal er voor zorgdragen dat vanwege hem aanwezige derden dit evenmin doen.”

2.7.

In de door GGZ gehuurde appartementen heeft zij cliënten geplaatst die daar zelfstandig wonen. GGZ heeft met deze cliënten afzonderlijke onderhuurovereenkomsten gesloten. Daarnaast biedt GGZ deze bewoners/cliënten ambulante geestelijke gezondheidszorg.

2.8.

De overige woonappartementen, gelegen op de tweede en derde verdieping van het complex, zijn door Cas verhuurd aan derden.

2.9.

Door de jaren heen heeft Cas klachten ontvangen van onder meer omwonenden over het gedrag van (een deel van) de door GGZ geplaatste bewoners. Tussen partijen is hierover regelmatig gecorrespondeerd.

2.10.

Een deel van deze klachten betreft [client 1] . Hij is medio 2015 in een door GGZ ter beschikking gesteld appartement (huisnummer [nummer A] ) komen wonen. De eerste klachten over [client 1] dateren van augustus 2015. GGZ heeft in het najaar van 2018 tegen [client 1] een kort geding procedure tot ontruiming van het door hem gebruikte appartement gevoerd. Nadat deze vordering was toegewezen, heeft de ontruiming van het appartement van [client 1] in oktober 2018 plaatsgevonden.

3 Beoordeling

3.1.

In de procedure bij de kantonrechter heeft Cas primair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. Subsidiair heeft Cas partiële ontbinding van de huurovereenkomst, namelijk voor zover die betrekking heeft op de woning van [client 2] (huisnummer [nummer B] ) en die van [client 3] (huisnummer [nummer C] ), en ontruiming van het gehuurde in zoverre, op straffe van een dwangsom, gevorderd. Verder heeft Cas subsidiair gevorderd GGZ te gebieden om Cas voorafgaand aan het sluiten van elke toekomstige gebruikersovereenkomst te informeren over de aanstaande onderhuurder en de reden waarom GGZ deze persoon geschikt acht voor de zelfstandige bewoning in het complex en om binnen 24 uur na het ontvangen van een overlastmelding van Cas of een derde daartegen concreet en aantoonbaar op te treden, dan wel gemotiveerd aan Cas aan te geven waarom optreden niet nodig is, op straffe van een dwangsom.

3.2.

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de primaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen toegewezen. Daartoe heeft de kantonrechter, samengevat, overwogen dat Cas jarenlang geconfronteerd is geweest met structurele overlast veroorzaakt door (een deel van) de door GGZ geplaatste bewoners en dat het optreden van GGZ gedurende deze periode inadequaat is te noemen, zodat de door Cas gestelde tekortkoming van GGZ in de nakoming van de huurovereenkomst is komen vast te staan. Deze tekortkoming rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter dat de overeenkomst tussen Cas en GGZ geheel wordt

ontbonden. Omdat de onderhuurovereenkomsten die de betreffende bewoners met

GGZ zijn aangegaan in dit geval op de voet van artikel 7:269 lid 1 BW worden voortgezet door Cas, heeft de kantonrechter bij gebrek aan grondslag de primaire vordering tot ontruiming van het gehuurde afgewezen. De kantonrechter heeft GGZ veroordeeld in de (na)kosten van het geding met rente, het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard en de vordering voor het overige afgewezen. Tegen de

– uitvoerbaar bij voorraad verklaarde – ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt GGZ met achttien grieven op. Bij de behandeling van deze grieven zal het verweer van Cas, voor zover van belang, worden betrokken.

3.3.

Uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

3.4.

Met grief II heeft GGZ aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte niet is meegegaan in haar betoog dat voor het aannemen van een tekortkoming, gelet op de bijzondere doelgroep van GGZ, in dit geval een “hogere lat” moet worden gehanteerd. Grieven III tot en met XIII houden in dat geen sprake is van overlast die een tekortkoming oplevert. Het hof ziet aanleiding deze grieven gezamenlijk te behandelen. Daarbij zal ook grief I, die eveneens ziet op de door Cas gestelde overlast, worden betrokken.

3.5.

Cas heeft uiteengezet dat (een deel van) de door GGZ geplaatste bewoners structurele overlast heeft veroorzaakt. Zij heeft dit onderbouwd met een groot aantal door haar ontvangen schriftelijke klachten over overlast en brieven en

e-mailberichten van haar aan GGZ, waarbij zij bij haar binnengekomen klachten doorgeeft. GGZ betwist de gestelde overlast. Volgens GGZ is van de ontvangen klachten niet bewezen dat de vermeende overlast zich heeft voorgedaan, is er niet structureel – en over het overgrote deel van de door haar geplaatste bewoners zelfs nooit – geklaagd, en kunnen de voorvallen waarover wordt geklaagd niet als (ernstige) overlast worden gekwalificeerd maar hoogstens als hinder.

3.6.

Uit de door Cas overgelegde stukken, waarvan de inhoud door GGZ in zoverre niet althans onvoldoende gemotiveerd is betwist, blijkt dat er bij Cas is geklaagd over – onder meer – wietlucht, prostitutie, agressie, geluidsoverlast, schreeuwen, naaktlopen en vervuiling en beschadiging van de openbare ruimten en het terrein rond het complex. Anders dan GGZ betoogt, zijn de klachten (al in 2014) ook afkomstig van bewoners van de tweede en derde verdieping van het complex. Zo bericht de beheerder van het complex, [beheerder complex] , Cas in haar e-mail van 14 oktober 2014 steeds meer klachten te ontvangen over met name erge wietlucht die er hangt, waaraan de senioren die erboven wonen zich vreselijk ergeren. Ook Cas meldt in haar brief van 11 november 2014 aan GGZ dat zij, naast klachten van het schoonmaakteam, al geruime tijd klachten krijgt van de overige bewoners van het complex over de wijze waarop het complex door cliënten van GGZ wordt gebruikt en ook klachten over ernstige overlast veroorzaakt door (bezoekers van) hen.

3.7.

GGZ heeft aangevoerd dat de klachten met name [client 1] betreffen. Het hof stelt vast dat vanaf augustus 2015 tot en met zijn vertrek in oktober 2018, althans tot en met juli 2018, het merendeel van de bij Cas binnengekomen klachten inderdaad over (het gedrag van) [client 1] gaat. Dat deze klachten, zoals GGZ aanvoert, voornamelijk afkomstig zijn van bewoners van het naastgelegen appartementencomplex [appartementencomplex 2] waaronder [bewoner appartementencomplex 2] , betekent niet dat ze niet relevant zijn. Ook met de klachten van deze omwonenden over [client 1] moest Cas als verhuurder van zijn woning aan de slag. De vele klachten die in een periode van (ruim) drie jaar over [client 1] bij Cas zijn ingediend betreffen een heel scala aan overlast gevende gedragingen, variërend van geluidsoverlast – soms zelfs zo hard dat hij de politie die voor de deur stond niet hoorde – tot naaktlopen, agressie, schreeuwen, naar binnen gluren en het maken van obscene gebaren. Voor zover GGZ betoogt dat het met de door [client 1] veroorzaakte overlast wel meeviel, overweegt het hof dat uit correspondentie tussen Cas en GGZ over [client 1] niet blijkt dat GGZ zich destijds ook op dat standpunt heeft gesteld. Integendeel, nadat Cas hem had gemeld dat [client 1] een omwonende agressief had benaderd, schrijft [casemanager GGZ] , casemanager bij GGZ, in zijn e-mail van 22 september 2017 juist: “Voor alle duidelijkheid, wij vinden ook dat dit niet kan en doen er ook alles aan om hem zo snel mogelijk te laten verhuizen.”. Verder benadrukt [casemanager GGZ] het belang van aangifte doen bij de politie, ook voor het dossier dat ze daarmee opbouwen. Het hof volgt GGZ niet in haar betoog dat de klachten over de in oktober 2018 vertrokken [client 1] , evenals klachten over andere voormalig bewoners, op dit moment niet zouden kunnen worden meegewogen. Dat er al jaren klachten over (een deel van) de door GGZ geplaatste bewoners zijn, is, ook als niet al die bewoners er nu nog wonen, een omstandigheid die wel degelijk van belang is bij de beoordeling van de (ernst van de) gestelde overlast.

3.8.

Ook na het vertrek van [client 1] in oktober 2018 zijn er, anders dan GGZ aanvoert, diverse klachten en meldingen, waaronder een melding van een bij bewoonsters van de tweede en derde verdieping werkzame thuiszorgmedewerkster, bij Cas blijven binnenkomen. Al met al gaat het om veel klachten van of namens verschillende omwonenden die met elkaar overeenstemmen en – met rustigere tussenpozen – de jaren 2014 (vanaf de zomer) tot en met (juli) 2019 beslaan. De klachten gingen, zoals gezegd, gedurende een lange periode vaak over het gedrag van [client 1] , maar niet alleen: de klachten betreffen ook de eerste bewoner van het appartement met huisnummer [nummer D] , die uit zijn woning is gezet nadat daar tijdens een controlebezoek van de politie twee prostituees waren aangetroffen, de volgende bewoner van dat appartement en de bewoners van de appartementen met huisnummers [nummer E] , [nummer C] en [nummer B] . Dat niet over meer/alle door de GGZ geplaatste bewoners is geklaagd en dat, zoals GGZ heeft opgemerkt, niet alle klachten aan specifieke GGZ-bewoners kunnen worden toegeschreven, doet er niet aan af dat op basis van de klachten die er liggen kan worden geconcludeerd dat sprake was van structurele overlast veroorzaakt door (een deel van) de GGZ-bewoners.

3.9.

Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat Cas haar stelling dat (een deel van) de door GGZ geplaatste bewoners van het complex structurele overlast hebben veroorzaakt voldoende heeft onderbouwd en dat daartegenover GGZ

– ook in hoger beroep – heeft nagelaten de veelheid aan gedetailleerde klachten van diverse klagers over die bewoners voldoende gemotiveerd te betwisten, zodat aan

bewijslevering niet wordt toegekomen. Daarmee staat vast dat (een deel van) de door GGZ geplaatste bewoners van het complex structureel overlast veroorzaakt, bestaande uit – onder meer – wietlucht, prostitutie, agressie, geluidsoverlast, schreeuwen, naaktlopen en vervuiling en beschadiging van de openbare ruimten en het terrein rond het complex. Dat wellicht niet ieder gemeld voorval op zichzelf als overlast kan worden aangemerkt, doet daaraan niet af. Waar het om gaat is dat zich jarenlang telkens weer grotere en kleinere incidenten voordeden die alles bij elkaar tot structurele overlast hebben geleid. De impact hiervan op de omwonenden moet aanzienlijk zijn geweest en een aantal incidenten kan bij hen een onveilig gevoel hebben opgeroepen. Dit alles maakt dat het hof deze overlast ernstig acht.

3.10.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of GGZ adequaat op de overlast heeft gereageerd. Cas stelt zich onder verwijzing naar de door haar overgelegde stukken, waaronder de correspondentie met GGZ over de klachten, op het standpunt dat dit niet het geval is. GGZ voert in dit verband aan dat zij serieus heeft gereageerd op de klachten van Cas en dat zij heeft gedaan wat van haar als goed huurder verwacht mocht worden, namelijk de gegrondheid van klachten onderzoeken. De gesprekken met haar cliënten hebben volgens GGZ, zo nodig, wel tot verbetering geleid. Het hof is van oordeel dat GGZ onvoldoende adequaat op de ernstige en structurele overlast heeft gereageerd. Immers, wat er ook zij van hun inspanningen, vaststaat dat het niet heeft geleid tot een leefbare situatie voor de omwonenden en dat met name de periode waarin zij overlast van [client 1] hebben ervaren onacceptabel lang is geweest.

3.11.

GGZ heeft zich aldus niet gedragen zoals het een goed huurder betaamt en daarmee gehandeld in strijd met artikel 7:213 BW en artikel 6.3 van de algemene bepalingen. Dit levert een tekortkoming in de huurovereenkomst op. Het hof ziet geen aanleiding om hierbij een andere maatstaf, de door GGZ bepleite “hogere lat”, te hanteren. Het mag zo zijn dat Cas heeft geweten dat ze de woningen verhuurden aan GGZ, een instelling voor geestelijke gezondheidszorg, die de woningen op haar beurt zou onderverhuren aan haar cliënten en dat er bij deze bewoners mogelijk sprake zou kunnen zijn van bijkomende problematiek, maar voor zover dit al betekent dat Cas rekening moest houden met grotere overlast dan normaal, geldt ook dat Cas erop mocht rekenen dat GGZ daarop (des te meer) adequaat zou reageren. Overigens blijkt uit het in de intentieovereenkomst tussen partijen geformuleerde uitgangspunt, zoals hierboven onder 2.4 weergegeven, dat ook partijen daarvan uitgingen. Een voldoende adequate reactie is echter uitgebleven. Grieven I-XIII falen.

3.12.

Met grieven XIV tot en met XVII komt GGZ op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de tekortkoming rechtvaardigt dat de huurovereenkomst tussen Cas en GGZ voor het geheel wordt ontbonden. GGZ stelt dat de tekortkoming in dit geval, mede gelet op de door haar (in de procedure bij de kantonrechter) naar voren gebrachte omstandigheden, niet van voldoende gewicht is. Het hof deelt dit standpunt niet. De tekortkoming is, zoals volgt uit het hierboven overwogene, zodanig ernstig dat naar het oordeel van het hof op grond daarvan ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. In dat verband is ook meegewogen dat de in het gehuurde geplaatste bewoners, zoals GGZ terecht heeft benadrukt, tot een bijzondere en kwetsbare doelgroep behoren. Wat betreft hun woonbelang geldt bovendien dat dit, nu na ontbinding van de huurovereenkomst tussen GGZ en Cas de

onderhuurovereenkomsten met de bewoners door Cas zullen worden voortgezet, in zoverre niet in het geding is. Volgens GGZ is de huidige situatie echter voor iedereen meer bewerkelijk, omdat Cas niet meer met één contactpersoon maar met vijftien individuele huurders te maken heeft, terwijl GGZ niet langer rechtstreeks op de hoogte is van het woongedrag van haar cliënten en hierdoor daarop niet adequaat (met ambulante hulpverlening) kan inspringen. Deze omstandigheid brengt het hof niet tot een ander oordeel over de gerechtvaardigdheid van de ontbinding, zeker niet nu het Cas naar eigen zeggen goed bevalt om voor de bestrijding van de overlast niet langer afhankelijk te zijn van GGZ en gelet op haar opmerking dat het GGZ vrijstaat om desnoods – aangenomen moet worden dat GGZ in het kader van de zorgovereenkomst met haar cliënten nog wel contact heeft met hen – bij Cas navraag te doen naar hun woongedrag. Ook de overige omstandigheden van het geval zijn naar het oordeel van het hof niet zodanig dat ontbinding niet gerechtvaardigd is, zodat grieven XIV tot en met XVII evenmin slagen.

3.13.

Grief XVIII richt zich tegen de beslissing van de kantonrechter om de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad toe te wijzen. Volgens GGZ is de kantonrechter ten onrechte voorbij gegaan aan haar betoog dat de uitvoering van het vonnis voor de door GGZ geplaatste bewoners onoverzienbare gevolgen zal hebben. In de toelichting op deze grief verwijst GGZ onder meer naar randnummer 12 van de pleitaantekeningen die zij tijdens de mondelinge behandeling bij de kantonrechter heeft overgelegd. GGZ betoogt daarin dat de gevolgen voor haar cliënten niet te overzien zullen zijn, indien zij tussentijds – dus terwijl een eventueel hoger beroep nog loopt – kunnen worden ontruimd omdat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard. Daarmee maakt GGZ echter onvoldoende duidelijk wat haar belang is bij ontzegging van de uitvoerbaarverklaring bij voorraad van de beslissing tot ontbinding van de huurovereenkomst jegens GGZ, aangezien de kantonrechter de vordering tot ontruiming van het gehuurde heeft afgewezen. De enkele omstandigheid dat dit onverlet laat dat Cas, zoals GGZ in de toelichting nog aanvoert, ontbinding van de onderhuurovereenkomst(en) met de GGZ-bewoner(s) kan vragen, is geen reden om van uitvoerbaarverklaring bij voorraad van de beslissing jegens GGZ af te zien. Grief XVIII faalt eveneens.

3.14.

GGZ heeft geen (voldoende concrete) stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Haar bewijsaanbod wordt daarom van de hand gewezen.

3.15.

Nu de grieven falen, zal het bestreden vonnis, voor zover aan het hof ter beoordeling voorgelegd, worden bekrachtigd. GGZ zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de (na)kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis, voor zover aan het hof ter beoordeling voorgelegd;

veroordeelt GGZ in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Cas gevallen en tot op heden begroot op € 760,- voor verschotten en € 1.114,- voor salaris, en op € 163,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart dit arrest ten aanzien van deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, L.A.J. Dun en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2021.