Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2021:1459

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
25-05-2021
Datum publicatie
30-06-2021
Zaaknummer
200.257.175/01 en 200.257.284/01
Formele relaties
Tussenuitspraak: ECLI:NL:GHAMS:2021:1005
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBAMS:2018:9663
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Vordering tot ontbinding huurovereenkomst en ontruiming. Verlies hoofdverblijf in combinatie met afstaan in gebruik aan derde, namelijk (stief)dochter. De tekortkoming is komen vast te staan en rechtvaardigt de ontbinding. Belang woningbouwcorporatie bij rechtmatig gebruik van sociale huurwoningen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummers : 200.257.175/01 en 200.257.284/01

zaaknummers rechtbank Amsterdam : 7026314 CV EXPL 18-14192 en

7143739 CV EXPL 18-17937

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 mei 2021

in de zaak met zaaknummer 200.257.175/01

inzake

1 wijlen [appellant sub 1] ,

2. [appellante sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

3. [appellante sub 3],

wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. J. Sprakel te Haarlem,

tegen

STICHTING YMERE,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam,

en in de zaak met zaaknummer 200.257.284/01

inzake

1 wijlen [appellant sub 1] ,

2. [appellante sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. J. Sprakel te Haarlem,

tegen

STICHTING YMERE,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna weer [appellant sub 1] , [appellante sub 2] , [appellante sub 3] en Ymere genoemd. De appellanten worden gezamenlijk ook aangeduid als [appellanten]

Het hof heeft in deze zaken op 6 april 2021 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar dat arrest verwezen.

Bij het tussenarrest is de mondelinge behandeling van de zaken heropend voor het onderzoeken van de mogelijkheid van een minnelijke regeling van het geschil.

Op de rol van 20 april 2021 heeft Ymere opgave gedaan van haar verhinderdata, maar hebben [appellante sub 2] en [appellante sub 3] te kennen gegeven dat zij niet ter zitting willen verschijnen en verzoeken arrest te wijzen.

Vervolgens is arrest bepaald.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in de bestreden vonnissen onder 1.1 tot en met 1.23 de feiten vastgesteld waarvan hij bij de beoordeling van het geschil is uitgegaan. Deze feiten zijn in hoger beroep niet betwist, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Die feiten zijn, samengevat, de volgende.

2.1

Ymere heeft met ingang van 1 augustus 1987 aan [appellant sub 1] een sociale huurwoning in [plaats] verhuurd (hierna ook: het gehuurde). De woning bestaat uit een woonkamer, keuken en twee slaapkamers en heeft een oppervlakte van 39 m². [appellant sub 1] was al sinds ongeveer 1950 woonachtig in de woning. [appellant sub 1] is op 18 september 1992 gehuwd met [appellante sub 2] , die dientengevolge medehuurster is geworden. [appellant sub 1] en [appellante sub 2] zijn beiden geboren in 1937 . [appellante sub 3] is de (stief)dochter van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] . [appellante sub 3] stond vanaf 4 juli 1990 ingeschreven op het adres van het gehuurde. Haar zoon heeft sinds zijn geboorte, [geboortedag] 2003 , op dit adres gewoond.

2.2

Op grond van artikel 4.1 van de huurovereenkomst is de woning bestemd om door de huurder te worden gebruikt als woonruimte voor hem en zijn huishouden.

Op grond van artikel 4.7 van de huurovereenkomst is het de huurder zonder schriftelijke tostemming van de verhuurder niet toegestaan de woning geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven.

2.3

Bij bezoeken van medewerkers van Ymere in februari 2011 en op 10 maart 2011 in verband met het onderhoud van de tuin zijn [appellant sub 1] en [appellante sub 2] niet in het gehuurde aangetroffen.

2.4

Op 12 september 2011 is de woning bezocht in het kader van het Project Zoeklicht, omdat op het adres verscheidene personen stonden ingeschreven. Daarbij is alleen [appellante sub 3] aangetroffen in de woning. Zij heeft verklaard dat haar ouders op vakantie waren in [land] . Haar broer zou het adres alleen gebruiken als postadres.

2.5

In september 2015 hebben drie medewerkers van Ymere de woning bezocht. Daarbij is alleen [appellante sub 3] aangetroffen en niet [appellant sub 1] en [appellante sub 2] .

2.6

Aan verzoeken van Ymere aan [appellant sub 1] om te verschijnen voor gesprekken op het kantoor van Ymere op 28 september en 5 oktober 2015 heeft [appellant sub 1] niet voldaan. Ymere heeft wel een op 30 september 2015 gedateerde brief ontvangen, waarin door of namens de bewoners van het gehuurde is gevraagd naar de reden voor de uitnodiging.

2.7

Voor een gesprek op 26 januari 2016 is [appellant sub 1] evenmin verschenen. In de uitnodiging voor dat gesprek had Ymere onder meer vermeld:

U huurt van ons de woning aan de (…)te [plaats] . Wij hebben onderzoek gedaan naar de bewoning van dit adres. Hieruit is gebleken dat u geen hoofdverblijf op de woning heeft. U bent meerdere malen uitgenodigd om een gesprek te voeren over de bewoning en uw kant van het verhaal te horen.

2.8

[appellant sub 1] is ook niet verschenen op uitnodigingen van Ymere voor gesprekken op het kantoor van Ymere op 14 november 2017 en 4 december 2017.

2.9

Ymere heeft [appellant sub 1] op 19 december 2017 gedagvaard in kort geding op grond van het vermoeden van Ymere dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] niet langer woonachtig waren in het gehuurde en de woning zonder toestemming van Ymere in gebruik hadden gegeven aan [appellante sub 3] . Bij vonnis van 18 januari 2018 heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat niet met voldoende mate van zekerheid kon worden vastgesteld of [appellant sub 1] en [appellante sub 2] daadwerkelijk hun hoofdverblijf hadden verplaatst naar [land] en of dit een tekortkoming opleverde die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

2.10

[buurtbewoner 1] , de bewoner van een woning naast het gehuurde, heeft op 18 april 2018 een schriftelijke verklaring afgelegd over de bewoners van het gehuurde, die onder meer inhoudt:

Ik (…) verklaar bij de deze dat de dochter van de familie (…) er woont en dat de familie altijd in [land] zit

2.11

[buurtbewoner 2] , woonachtig in de straat waarin het gehuurde is gelegen, heeft in een e-mail van 25 april 2018 het volgende vermeld:

Bij deze wil ik nog even benadrukken dat het hier om de dochter van de bewoner gaat,

Ik heb hier nog nooit een mans persoon naar binnen zien gaan deze is wat men verteld gewoon niet hier maar in verweggiestan de moeder van haar deugt ook niet deze heeft ook de politie aangevallen (…)

2.12

In een verklaring van 21 april 2018 van [buurtbewoner 3] , woonachtig in dezelfde straat, is het volgende vermeld:

(…) Ik geloof ook dat het hier om onderhuur gaat en dat de echte huurder in [land] verblijft. (…)

2.13

Uit stempels in het paspoort van [appellante sub 2] blijkt het volgende:

8 september 2017 uit [land]

6 december 2017 in [land]

23 februari 2018 Korps Politie [land] Vreemdelingendienst Onbepaalde tijd

8 april 2018 uit [land]

2.14

Uit stempels in het paspoort van [appellant sub 1] blijkt het volgende:

16 oktober 2016 uit [land]

15 januari 2017 kort verblijf tot 19 februari 2017

8 september 2017 uit [land]

23 februari 2018 Korps Politie [land] Vreemdelingendienst Onbepaalde tijd

8 april 2018 uit [land]

2.15

Uit medische informatie van de huisarts van [appellante sub 2] blijkt onder meer het volgende:

31 oktober 2013 griepvaccin 2013

4 november 2015 griepvaccin 2015

25 oktober 2016 terug uit [land] (…)

5 december 2016 griepvaccin 2016

10 januari 2017 gaat een half jaar naar [land] (…)

1 november 2017 griepcampagne 2017

22 december 2017 via dochter; dreigen huis uitgezet te worden. Worden beschuldigd van woonfraude omdat ze langere tijd per jaar in [land] verblijven. Tel consul met dochter en [naam] na vakantie.

27 december 2017 dochter vraag onder vermelding van moeder uitdraai dossier 2014-2015-2016 om aan te kunnen tonen dat ouder geregeld in NL zijn geweest.

11 april 2018 Er wordt op receptenbandje ingesproken: mevrouw heeft gisteravond een recept ingesproken, een herhaling van de vorige keer maar de apotheek heeft niks binnen gekregen, dus bij deze graag een herhaling van de voorgaande… Ik weet niet wat mw wil hebben dus niks voorgeschreven.

3 Beoordeling

3.1

In de zaak met zaaknummer 200.257.175/01 heeft Ymere in eerste aanleg gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en [appellanten] worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Zij heeft aan deze vorderingen, onder meer, ten grondslag gelegd dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst door niet hun hoofdverblijf te houden in het gehuurde en het gehuurde structureel in gebruik te geven aan [appellante sub 3] en haar zoon. In de zaak met zaaknummer 200.257.284/01 hebben [appellant sub 1] en [appellante sub 2] gevorderd dat een datum wordt bepaald met ingang waarvan [appellante sub 3] medehuurder van het gehuurde zal zijn. Zij hebben hieraan ten grondslag gelegd dat zij met [appellante sub 3] en haar zoon een duurzame gemeenschappelijke huishouding vormen.

3.2

Bij de bestreden vonnissen van 7 december 2018 heeft de kantonrechter, kort gezegd, de vorderingen van Ymere toegewezen en de vordering van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] afgewezen. Nadat zij een door hen aangespannen executiegeding hadden verloren, hebben [appellanten] het gehuurde op 29 mei 2019 ontruimd. Enige tijd hierna is [appellant sub 1] overleden. De procedure is op zijn naam voortgezet.

in de zaak met zaaknummer 200.257.175/01:

3.3

De eerste grief van [appellanten] is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] in de periode van 16 oktober 2016 tot 8 april 2018 niet hun hoofdverblijf in het gehuurde hebben gehad, maar dat hebben verlaten ten gunste van hun dochter en kleinkind, hetgeen een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst vormt.

3.4

[appellanten] wijzen erop dat de huurovereenkomst aan de huurder niet de verplichting oplegt hoofdverblijf te hebben in het gehuurde en dus ook geen heldere definitie geeft van het begrip ‘hoofdverblijf’. Bij de beantwoording van de vraag of de huurovereenkomst vanwege het niet hebben van hoofdverblijf moet worden ontbonden, moet volgens [appellanten] worden gekeken naar onder meer de reden voor de afwezigheid, het al dan niet elders hebben van hoofdverblijf, de aard en de duur van de afwezigheid en het gebruik dat nog van het gehuurde wordt gemaakt. Objectieve aanknopingspunten voor de bepaling van het hoofdverblijf zijn onder meer de inschrijving in de basisadministratie, de plaats waar men post ontvangt, waar persoonlijke eigendommen en kleding zich bevinden en van waaruit men deelneemt aan het sociale leven. Als enkele perioden van langere afwezigheid op zichzelf kunnen leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst, dient de verhuurder de huurder daarop ondubbelzinnig te wijzen, wat Ymere niet heeft gedaan, aldus [appellanten] Voorts verwijten [appellanten] de kantonrechter dat deze van de in eerste aanleg door Ymere opgeworpen getuigen de bron van wetenschap niet heeft vastgesteld, terwijl de verklaringen van de buren over het hoofdverblijf onvoldoende concreet en specifiek zijn. Tal van buren en buurtgenoten zien [appellant sub 1] en [appellante sub 2] wel geregeld, aldus nog steeds [appellanten]

3.5

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis met juistheid overwogen dat uit artikel 4.1 van de huurovereenkomst in samenhang met artikel 4.7 daarvan volgt dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] het gehuurde niet ten behoeve van hun dochter [appellante sub 3] en haar zoon mogen verlaten en dat een expliciete bepaling in de huurovereenkomst over hoofdverblijf daarvoor niet is vereist. Eveneens juist is de overweging van de kantonrechter dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] zich in ieder geval vanaf begin 2016 daarvan bewust moeten zijn geweest, na ontvangst van de hiervoor onder 2.7 genoemde brief van Ymere.

3.6

Vervolgens heeft de kantonrechter uit de overgelegde informatie (paspoorten en medische kaart) afgeleid dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] in de 19 maanden tussen 16 oktober 2016 en 8 april 2018 ongeveer 13 maanden in [land] zijn geweest en dat ook bij een referteperiode van een jaar - genomen in verband met de stelling dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] vooral in de winter in [land] waren - de conclusie is dat zij het grootste gedeelte van het jaar (acht à negen maanden) in [land] verbleven. [appellanten] hebben de juistheid van deze conclusies in de memorie van grieven niet betwist; de bezwaren die zij tijdens de mondelinge behandeling daartegen nog hebben aangevoerd zijn strijdig met de tweeconclusieregel en dus te laat. Ook het hof zal derhalve van deze conclusies uitgaan.

3.7

In bepaalde gevallen kan ook een verblijf in het gehuurde gedurende drie of vier maanden per jaar of zes van de 19 maanden nog als hoofdverblijf worden aangemerkt. Het is dan wel nodig dat uit de andere omstandigheden blijkt dat het leven van de huurder zich toch in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt. In deze zaak klemt dat temeer, nu het gehuurde een zeer bescheiden oppervlakte heeft (39 m2) en volgens [appellanten] zou worden bewoond door twee ouderen, een volwassen vrouw en een puberjongen, terwijl die ouderen bovendien sinds 23 februari 2018 beschikten over een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd in [land] . De door [appellanten] in de toelichting op de eerste grief genoemde objectieve omstandigheden zouden bij de beoordeling van het hoofdverblijf behulpzaam kunnen zijn, maar afgezien van het feit dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] steeds in de basisregistratie op het adres van het gehuurde ingeschreven zijn gebleven (en daar dus ook post ontvingen) is niet concreet uitgelegd hoe het gehuurde ondanks hun veelvuldige afwezigheid nog steeds het centrum van het leven van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] zou hebben gevormd. Van de zijde van Ymere zijn verklaringen overgelegd van buren, die te kennen hebben gegeven dat het alleen [appellante sub 3] was die het gehuurde bewoonde en dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] steeds in [land] verbleven. Van hun kant hebben [appellanten] verklaringen overgelegd van andere buren en buurtbewoners, die melden dat zij [appellant sub 1] en [appellante sub 2] , al dan niet vergezeld van hun dochter [appellante sub 3] , “af en toe” of “regelmatig” in de buurt van het gehuurde tegenkwamen. Uit een en ander blijkt echter niet dat het gehuurde voor [appellant sub 1] en [appellante sub 2] meer was dan een logeeradres in de betrekkelijk korte periodes dat zij in de periode voor de ontruiming in Nederland verbleven.

3.8

Al met al hebben [appellanten] de stelling van Ymere dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] geen hoofdverblijf meer hadden in het gehuurde en het gehuurde hebben achtergelaten ten behoeve van hun dochter [appellante sub 3] , onvoldoende weersproken. Aan bewijslevering, zoals aangeboden door [appellanten] , komt het hof dan niet toe. De eerste grief faalt.

3.9

In hun tweede grief voeren [appellanten] , subsidiair, aan dat de tekortkoming van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst de ontbinding van de huurovereenkomst, met haar gevolgen, niet rechtvaardigt. [appellanten] wijzen erop dat Ymere al in 2011 signalen ontving dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] niet meer in de woning woonden en in de periode daarna slechts beperkt onderzoek daarnaar heeft verricht. Daaruit blijkt volgens [appellanten] dat het verzuim niet zo ernstig kan zijn dat het tot ontbinding van de huurovereenkomst zou kunnen leiden. Volgens [appellanten] maakt Ymere hier ook misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW). Ten slotte wijzen [appellanten] erop dat ook [appellante sub 3] door de ontbinding in haar belangen is aangetast, doordat zij, evenals haar zoon, haar dak boven het hoofd is kwijtgeraakt.

3.10

Als toegelaten instelling van volkshuisvesting heeft Ymere tot taak toe te zien op een rechtvaardige verdeling en een rechtmatig gebruik van haar woningen. Zij dient tegen onrechtmatig gebruik op te treden. Dat Ymere sinds 2011 aan het onderzoek van de rechtmatigheid van het gebruik van het gehuurde geen prioriteit heeft gegeven en zich jarenlang door [appellanten] heeft laten afschepen, ontneemt haar niet het recht in een later stadium dat onderzoek alsnog op te pakken. Daarbij komt dat deze tekortkoming ernstiger wordt, naarmate die langer voortduurt. Door de gang van zaken zijn [appellanten] ook niet in hun belangen geschaad, omdat zij - naar mag worden aangenomen - als gevolg daarvan de woning langer hebben kunnen behouden dan anders het geval zou zijn geweest. [appellante sub 3] heeft in de tussenliggende periode woonduur kunnen opbouwen.

3.11

Dat door de ontbinding [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hun pied-à-terre in [plaats] verloren, acht het hof niet zwaarwegend. Wel zwaarwegend acht het hof dat [appellante sub 3] en haar zoon als gevolg van de ontbinding dakloos werden. Dit is echter [appellante sub 3] zelf aan te rekenen, nu zij ervoor heeft gekozen niet een eigen woning te betrekken, hoewel zij al in 2013 voor een eigen woning in aanmerking kwam, maar zich in wezen de door haar stiefvader gehuurde woning heeft laten overdragen. Niet kan worden gezegd dat de gevolgen van de ontbinding niet worden gerechtvaardigd door de aard en de ernst van de tekortkoming. Ook deze grief heeft dus geen succes. De in hoger beroep ingestelde vorderingen tot verklaring voor recht dat Ymere onrechtmatig is overgegaan tot ontruiming van het gehuurde, zijn als gevolg hiervan niet toewijsbaar.

3.12

Als de in het ongelijk gestelde partij worden [appellanten] veroordeeld in de kosten van dit hoger beroep.

in de zaak met zaaknummer 200.257.284/01:

3.13

Ter zitting in hoger beroep hebben [appellanten] hun hoger beroep tegen het vonnis over het medehuurderschap niet gehandhaafd. Zij zullen in dit hoger beroep dan ook niet-ontvankelijk worden verklaard en worden veroordeeld in de kosten, waarbij vanwege de samenhang tussen de zaken het salaris wordt begroot op nihil.

4 Beslissing

Het hof:

in de zaak met zaaknummer 200.257.175/01:

bekrachtigt het bestreden vonnis van 7 december 2018;

wijst af de door [appellanten] in hoger beroep voor het eerst ingestelde vorderingen;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot heden aan de zijde van Ymere begroot op € 741,= aan verschotten en € 1.114,= voor salaris;

in de zaak met zaaknummer 200.257.284/01:

verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in het hoger beroep;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot heden aan de zijde van Ymere begroot op € 741,= aan verschotten en nihil voor salaris;

in beide zaken:

verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, J.C.W. Rang en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2021.