Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2021:1257

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
04-05-2021
Datum publicatie
12-05-2021
Zaaknummer
19/00612
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBNHO:2019:1399, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
Rechtsgebieden
Belastingrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

WOZ. Niet-woning. Sportterrein bestaande uit voelbalvelden, clubgebouw, en lichtmasten. Correctie wegens technische veroudering. Geschil over verlenging levensduur ten opzichte van de richtsnoeren van de Taxatiewijzer Sport en over de geschatte restwaarde.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
FutD 2021-1567 met annotatie van Fiscaal up to Date
V-N Vandaag 2021/1164
FutD 2021-1567
NLF 2021/1049 met annotatie van -
NTFR 2021/1870
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 19/00612

4 mei 2021

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , gevestigd te [plaats] , belanghebbende,

gemachtigde: G. Gieben (Previcus Vastgoed te Boxmeer)

tegen de uitspraak van 4 maart 2019 in de zaak met kenmerk HAA 18/739 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , de heffingsambtenaar.

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2017, krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak gelegen aan [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2017 op de waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op € 1.114.000. In hetzelfde geschrift is de op € 2.686,96 vastgestelde aanslag onroerendezaakbelasting gebruikersheffing 2017 bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft hiertegen op 15 maart 2017 bezwaar gemaakt.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 4 januari 2018, het bezwaar niet-ontvankelijk verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De rechtbank heeft bij haar uitspraak van 4 maart 2019 de volgende beslissing genomen (in deze uitspraak wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

‘‘De rechtbank:

  • -

    verklaart het beroep gegrond;

  • -

    vernietigt de uitspraak op bezwaar;

  • -

    verklaart het bezwaar ongegrond en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

  • -

    veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.024;

  • -

    draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 338 aan eiseres te vergoeden.’’

1.4.

Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof (per fax) ingekomen op 12 april 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 maart 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2 Feiten

Het Hof vindt aanleiding de feiten zelfstandig vast te stellen.

2.1.

Belanghebbende is op 1 januari 2017 gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een sportterrein met een oppervlakte van 18.900 m², voorzien van twee voetbalvelden van halfkunststof (bouwjaar 2004), lichtmasten (bouwjaar 1970 respectievelijk 2004), een clubhuis (bouwjaar 1971) en een was/kleedruimte.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een ‘Taxatieverslag Niet Woningen’ overgelegd, alsmede een ‘Taxatiekaart niet woning’ (hierna tezamen aangeduid als: het taxatierapport). In het taxatierapport wordt de onroerende zaak met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode getaxeerd op € 1.114.000.

2.3.

Bij de waardering is aansluiting gezocht bij de kengetallen die zijn opgenomen in de Taxatiewijzer Sport, waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de Taxatiewijzer) voor de archetypes S1502702 ‘‘Clubhuis (normaal)’’, S1603002 ‘‘Kleedgebouw (normaal)’’, S2904400 ‘‘Verlichting bij velden’’, S2904300 ‘‘Verlichting bij velden’’ en S1201700 ‘‘Sportvelden Wetra/Stergrazo’’. Daarbij heeft de taxateur als uitgangspunt telkens het kengetal genomen behorende bij de gemiddelde waarde van de desbetreffende objectonderdelen respectievelijk - bij de in aanmerking genomen levensduur en restwaarde van de objectonderdelen - het midden van de in de Taxatiewijzer opgenomen bandbreedte.

2.4.1.

Bij de waardebepaling voor het onderhavige kalenderjaar heeft de heffingsambtenaar voor twee onderdelen van de onroerende zaak – het clubhuis en de lichtmast bij de velden uit 1970 (hierna: de lichtmast) – bij de in aanmerking te nemen correctie wegens technische veroudering een verlenging van de aanvankelijk door hem voorziene levensduur toegepast. Ten aanzien van het clubhuis is op de onderdelen ‘ruwbouw’, ‘afbouw’ en ‘installaties’ ten opzichte van de aanvankelijk (op basis van de kengetallen in de Taxatiewijzer) als uitgangspunt in aanmerking genomen gemiddelde levensduur, een verlengde levensduur toegepast. Ten aanzien van de lichtmast is op de onderdelen ‘ruwbouw’ en ‘installaties’ een verlengde levensduur toegepast. De tot uitgangspunt genomen kengetallen voor de (gemiddelde) restwaarden van deze objectonderdelen zijn hierbij niet aangepast; enkel de in aanmerking genomen afschrijvingsperiode is verlengd, zodat de in de Taxatiewijzer vermelde restwaarden eerst in een later jaar worden bereikt.

2.4.2.

De voor deze objectonderdelen ingevolge de Taxatiewijzer tot uitgangspunt genomen uitgangspunten voor de levensduur en de daarop vervolgens toegepaste correcties, alsmede de in aanmerking genomen percentages voor de restwaarden zijn de volgende:

Clubhuis (bouwjaar 1971)

bandbreedte uitgangspunt verlengde resterende restwaarde (cfm. kengetal

Taxatiewijzer levensduur levensduur levensd. na Taxatiewijzer voor gemidd.

waardpeildat. restwaarde)

ruwbouw 30-50 jr. 40 jr. 55 jr. 10 jr. 27%

afbouw 20-30 jr. 25 jr. 50 jr. 5 jr. 15%

installaties 15-20 jr. 17 jr. 50 jr. 5 jr. 15%

Lichtmast (bouwjaar 1970)

bandbreedte uitgangspunt verlengde resterende restwaarde (cfm. kengetal

Taxatiewijzer levensduur levensduur levensd. na Taxatiewijzer voor gemidd.

waardpeildat. restwaarde)

ruwbouw 40-50 jr. 45 jr. 56 jr. 10 jr. 7%

installaties 15-25 jr. 20 jr. 51 jr. 5 jr. 5%

2.4.3.

Bij de waardevaststelling is ervan uitgegaan dat de conform de Taxatiewijzer geschatte restwaarden van de objectonderdelen eerst worden bereikt aan het einde van de verlengde levensduur, zodat tot aan de waardepeildatum een lager bedrag aan (lineaire) afschrijving in aanmerking is genomen dan conform de initieel geschatte levensduur. Bij de waardevaststelling is zodoende uitgekomen op een gecorrigeerde vervangingswaarde van het clubhuis van € 118.627 en op een gecorrigeerde vervangingswaarde van de lichtmast van € 1.596.

2.5.

Het clubhuis is na 1 januari 2017 gerenoveerd; de renovatiewerkzaamheden hebben in december 2017 een aanvang genomen. De lichtmast is (conform een WABO-vergunning van 20 juli 2017) in de loop van 2017 verplaatst. Daarbij heeft de lichtmast geen wijzigingen ondergaan.

2.6.

Tijdens de zitting in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar onder meer het volgende verklaard:

‘‘De geplande renovatie van het clubhuis in 2017 is naar mijn mening niet zo relevant voor de bij de waardevaststelling in aanmerking genomen verlenging van de levensduur. Er wordt lineair afgeschreven. Elk jaar wordt gekeken naar wat er gaat gebeuren met het object. Zo vragen we bij de gemeente op of er plannen zijn voor sloop of dat het gebruik wordt voortgezet. Ook kijken wij zelf aan de buitenkant van het terrein of het gebruik wordt voortgezet. Wij hebben geconstateerd dat het gebruik van het clubhuis en [de lichtmast] werd voortgezet. De lichtmast is verplaatst, dus het was duidelijk dat die niet werd gesloopt. En ook bij het clubhuis was duidelijk dat het gebruik werd voortgezet. Om die reden hebben we de levensduur verlengd. Mijns inziens is dat terecht.

Het klopt dat ik bij de door mij gebruikte kengetallen uit de Taxatiewijzer Sport telkens de gemiddelde waarden en het midden van de in die taxatiewijzer vermelde bandbreedtes als uitgangspunt heb genomen, omdat de eigenschappen van de getaxeerde onroerende zaak geen aanleiding geven voor een afwijking van die gemiddelden.”

2.7.

Indien bij de correctie wegens technische veroudering ten aanzien van het clubhuis en de lichtmast geen levensduurverlenging zou plaatsvinden, zou van deze objectonderdelen op grond van de aanvankelijk tot uitgangspunt genomen (gemiddelde) kengetallen van de Taxatiewijzer (zie 2.3) op de waardepeildatum de restwaarde zijn bereikt en zou de totale gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak (afgerond) € 1.089.000 bedragen. Partijen hebben hierover ter zitting eensluidend het volgende verklaard:

‘‘(…) Niet in geschil is dat, indien geen verlengde levensduur in aanmerking mag worden genomen, bij het clubhuis en [de lichtmast] de restwaarde reeds op de waardepeildatum is bereikt. Mocht er geen sprake zijn van een verlengde levensduur dan kan het waardeverschil derhalve worden berekend door uit te gaan van het verschil tussen de restwaarde volgens de Taxatiewijzer Sport en de waarde per onderdeel die de taxateur op waardepeildatum (na afschrijving) in aanmerking heeft genomen. Partijen geven aan dat ten aanzien van het clubhuis dan sprake zou zijn van een lagere waarde ten aanzien van

de ruwbouw: € 13.000 lager

de afbouw: € 5.000 lager

de installaties: € 6.000 lager

Daarnaast zou de totale waarde van [de lichtmast] € 850 lager zijn. In totaal wordt uitgekomen op een waardevermindering van € 24.850. Voor de totale waarde van de onroerende zaak zou dit betekenen dat deze afgerond € 1.089.000 bedraagt. Beide partijen geven aan dat zij zich kunnen vinden in deze berekening, mocht er geen sprake zijn van een verlengde levensduur.’’

3
3. Geschil in hoger beroep

Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016 niet te hoog is vastgesteld. Meer specifiek is in geschil of de heffingsambtenaar bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde een te lage correctie (i.e. aftrek) wegens technische veroudering in aanmerking heeft genomen.

4 Oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft omtrent het geschil het volgende overwogen en beslist:

‘‘5. Partijen stellen zich terecht op het standpunt dat tijdig bezwaar is gemaakt. Uit de door partijen overgelegde stukken en de daarop gegeven toelichting moet immers worden afgeleid dat het bezwaarschrift op 15 februari 2017 en dus tijdig door verweerder is ontvangen. Anders dan eiseres betoogt, stond het verweerder niet vrij de uitspraak op bezwaar te vernietigen en door een nieuwe uitspraak op bezwaar te vervangen. Het stelsel van wettelijke bepalingen die het beroep in belastingzaken regelen, brengt namelijk mee dat met het doen van uitspraak op een bezwaarschrift de behandeling van het bezwaar eindigt. Dit betekent dat een nadere beslissing die verweerder - zonder tussenkomst van de rechter - zou nemen met betrekking tot de WOZ-beschikking en de aanslag OZB waartegen bezwaar is gemaakt, niet zou zijn aan te merken als een beslissing waartegen op grond van artikel 7:1, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) beroep kan worden ingesteld (HR 20 januari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BT1516). Reeds omdat verweerder het bezwaar ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard zal het beroep gegrond worden verklaard. Aangezien eiseres uitdrukkelijk heeft verzocht de zaak niet naar verweerder terug te wijzen, zal de rechtbank dit achterwege laten en een inhoudelijke beslissing nemen.

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Ingevolge het derde lid van voormeld artikel wordt de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient in afwijking in zoverre van voormeld tweede lid bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is bepaald.

7. Tussen partijen is niet in geschil dat is voldaan aan de vereisten voor toepassing van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. De rechtbank heeft geen aanleiding partijen hierin niet te volgen. Een waardering overeenkomstig de gecorrigeerde vervangingswaarde is daarom voor de beslechting van het geschil het uitgangspunt.

8. Eiseres heeft geen grieven gericht tegen het gebruik door verweerder van de Taxatiewijzer Sport als zodanig. Er is naar het oordeel van de rechtbank geen reden deze taxatiewijzer bij de beoordeling niet tot uitgangspunt te kiezen. Het betoog van eiseres dat geen aanleiding is voor een levensduurverlenging omdat de ingebruikname van een nieuw kunstgrasveld en de renovatie van het clubgebouw in respectievelijk september en december 2017 na de waardepeildatum hebben plaatsgevonden en de lichtmasten niet zijn gerenoveerd slaagt niet. Op grond van de op de Taxatiewijzer Sport van toepassing zijnde Taxatiewijzer Algemeen wordt bij iedere waardepeildatum immers een nieuwe inschatting gemaakt van de verwachte resterende levensduur. Bij het bepalen van de staat van een onroerende zaak op de peildatum moeten ook toekomstige omstandigheden worden meegewogen voor zover deze voor het bepalen van de waarde op de peildatum relevant zijn (vergelijk HR 9 september 2006, ECLI:NL:HR:2006:AX7319). Eiseres heeft het betoog van verweerder ter zitting dat op de peildatum al concrete plannen bestonden voor de werkzaamheden niet weersproken. Naar het oordeel van de rechtbank was daarom op de peildatum voldoende aanleiding voor een levensduurverlenging. Dat geldt ook voor de lichtmasten uit 1970 met een oorspronkelijke levensduur van 45 jaar. Eiseres heeft immers niet weersproken dat deze lichtmasten in 2017 niet zijn vervangen maar verplaatst, waarmee aannemelijk is dat het gebruik daarvan na het verstrijken van de (oorspronkelijk geschatte) technische levensduur is voortgezet. Nu eiseres de bruikbaarheid van de Taxatiewijzer Sport voor de waardebepaling niet heeft weersproken, had het op haar weg gelegen nader te onderbouwen waarom de door verweerder toegepaste levensduurverlenging van respectievelijk 5 en 10 jaar en gehanteerde restwaarden niet juist zijn. Hetgeen eiseres in dit verband heeft aangevoerd volstaat daartoe niet.

9. Tussen partijen is niet in geschil dat bij het bepalen van de waarde van de extra grond overeenkomstig de Taxatiewijzer Sport moet worden uitgegaan van tweemaal de waarde per vierkante meter van agrarische grond. Verweerder heeft de gehanteerde waarde per vierkante meter van € 13 voldoende onderbouwd met een tweetal verkopen van grond met een agrarische bestemming te [plaats] uit februari en mei 2017 voor prijzen van respectievelijk € 14,50 en € 30 per vierkante meter. Het betoog van eiseres dat dit speculatieve verkopen betreft en dat uitgegaan dient te worden van een waarde van € 10,20 per vierkante meter - tweemaal de waarde per vierkante meter van agrarische grond in [regio] - slaagt niet. Dat de kopers zich bij het bepalen van de prijs die zij bereid zijn te betalen wellicht mede hebben laten leiden door de mogelijkheid dat de grond in de toekomst aangewend kan worden voor projectontwikkeling, laat onverlet dat de grond bij verkoop de bestemming agrarisch had. Eiseres heeft niet weersproken dat de grond deze bestemming waarschijnlijk zal behouden, gezien protesten tegen bebouwing uit het verleden. Er is onder deze omstandigheden geen reden om aan te nemen dat deze prijzen niet de waarde in het economische verkeer weerspiegelen van agrarische grond in [plaats] .

10. Het bezwaar is, gelet op het vorenstaande, ongegrond.’’

5 Beoordeling van het geschil

Ambtshalve

5.1.

Het Hof onderschrijft het oordeel van de rechtbank over de ontvankelijkheid van het bezwaar en de daaraan door de rechtbank verbonden consequenties, zoals vermeld in onderdeel 5 van de rechtbankuitspraak.

Standpunten partijen

5.2.

Partijen zijn eensluidend van mening dat de rechtbank in onderdeel 7 van haar uitspraak terecht heeft geconstateerd dat is voldaan aan de vereisten voor toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode en dat de heffingsambtenaar – voor het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde – terecht het gemiddelde van de kengetallen uit de Taxatiewijzer tot uitgangspunt heeft genomen, zoals vermeld onder 2.3. In hoger beroep is uitsluitend in geschil of de heffingsambtenaar - in afwijking van uit de Taxatiewijzer volgende (gemiddelde) levensduur van het clubhuis en de lichtmast - op de waardepeildatum terecht een verlengde levensduur voor die objectonderdelen in aanmerking heeft genomen en om die reden de correctie wegens technische veroudering op een lager bedrag heeft berekend, omdat de restwaarde volgens de heffingsambtenaar pas aan het einde van de verlengde levensduur wordt bereikt. Belanghebbende heeft ter zitting haar standpunt ingetrokken dat in afwijking van de Taxatiewijzer de restwaarde van het clubhuis en de lichtmast op de waardepeildatum nihil bedraagt.

5.3.1.

Belanghebbende stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat de rechtbank tot een onjuiste beslissing is gekomen door te overwegen dat de omstandigheid dat op waardepeildatum al concrete plannen bestonden om het clubhuis te verbouwen, voldoende aanleiding vormt voor de door de heffingsambtenaar bij de technische afschrijving toegepaste levensduurverlenging en dat deze objectonderdelen om die reden op de waardepeildatum niet behoefden te worden afgeschreven tot op hun restwaarde. Belanghebbende betoogt dat ten tijde van de waardepeildatum (1 januari 2016) over een verbouwing werd gesproken, maar dat de intentie om daartoe over te gaan pas op een later moment tot stand is gekomen.

5.3.2.

Bovendien zou volgens belanghebbende ook een concrete intentie tot renovatie van het clubhuis op de waardepeildatum of toestandsdatum nog niet voldoende zijn geweest voor het in aanmerking nemen van een verlengde levensduur. Indien de renovatiewerkzaamheden (uiterlijk) vóór de toestandsdatum hadden plaatsgevonden, zou er aanleiding zijn geweest voor een verlenging van de op basis van de Taxatiewijzer initieel geschatte technische levensduur, zo stelt belanghebbende. De renovatiewerkzaamheden aan het clubhuis hebben echter pas na de toestandsdatum plaatsgevonden, namelijk vanaf december 2017.

5.3.3.

Voorts stelt belanghebbende zich op het standpunt dat het verplaatsen van de lichtmast onvoldoende aanleiding vormt voor het in aanmerking nemen van een verlenging van de levensduur ervan. Belanghebbende concludeert dat bij de berekening van de correctie wegens technische veroudering het clubhuis en de lichtmast moeten worden afgeschreven tot op hun restwaarde (conform het kengetal in de Taxatiewijzer voor de gemiddelde restwaarde) en dat om die reden de vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 1.089.000.

5.4.1.

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij bij het bepalen van de technische afschrijving ter zake van het clubhuis en de lichtmast op de waardepeildatum terecht een verlenging van de initieel op basis van de Taxatiewijzer geschatte levensduur heeft toegepast. Beslissend daarvoor is volgens hem de constatering dat het gebruik van het clubhuis en de lichtmast na de waardepeildatum (en de toestandsdatum) ongewijzigd is voortgezet.

5.4.2.

De constatering dat op de waardepeildatum bovendien een voornemen bestond tot renovatie van het clubhuis vormt voor hem een bevestiging van het op die peildatum vastgestelde voortgezette gebruik.

5.4.3.

De aanwezigheid van een voornemen tot verbouwing is volgens de heffingsambtenaar niet noodzakelijk om tot verlenging van de geschatte levensduur te kunnen overgaan; beslissend daarvoor is de constatering van het ongewijzigd voortgezette gebruik na waardepeildatum. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Oordeel Hof

5.5.

Het Hof is van oordeel dat de rechtbank in onderdeel 6 van haar uitspraak het juiste toetsingskader heeft geformuleerd. Het Hof ziet geen reden partijen niet te volgen in hun eensluidend standpunt dat de onroerende zaak in het onderhavige geval dient te worden gewaardeerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde en dat daarbij de (gemiddelde) kengetallen in de Taxatiewijzer voor de verschillende objectonderdelen tot uitgangspunt kunnen worden genomen. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt ertoe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar op de waardepeildatum een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak (zie HR 5 juni 1996, nr. 30.314, ECLI:NL:HR:1996:BI5433).

5.6.

In zijn arrest van 31 januari 2020, nr. 19/03803, ECLI:NL:HR:2020:169, heeft de Hoge Raad - voor zover relevant voor de onderhavige casus - het volgende overwogen:

‘‘2.3.3. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 273, lid 4, Gemeentewet, de voorganger van het huidige artikel 17, lid 3, Wet WOZ, blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering [voetnoot 2: Kamerstukken I, 1982-1983, 17 653, nr. 63a , blz. 3.]. In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak [voetnoot 3: zie HR 5 juni 1996, ECLI:NL:HR:1996:BI5433.]. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit.

2.3.4.

Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.

2.3.5.

Het Hof heeft zijn oordeel dat niet van de restwaarde van (onderdelen van) het complex kan worden uitgegaan, kennelijk gebaseerd op het uitgangspunt dat die restwaarde niet kan zijn bereikt omdat het complex nog als voetbalcomplex in gebruik is. Zoals volgt uit hetgeen in 2.3.3 is overwogen berust dat uitgangspunt op een onjuiste rechtsopvatting. Aangezien het oordeel van het Hof voor het overige op dat onjuiste uitgangspunt voortbouwt, kan de uitspraak niet in stand blijven. (…)’’

5.7.

In zijn arrest van 23 oktober 2020, nr. 19/05580, ECLI:NL:HR:2020:1671, heeft de Hoge Raad onder meer het volgende overwogen:

‘‘2.1.2. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak als bedoeld in artikel 17, lid 3, Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) per de waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op € 1.631.000. Dat is de gecorrigeerde vervangingswaarde, rekening houdend met – onder meer – de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische veroudering. Ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde heeft hij verwezen naar een taxatierapport. In dit rapport is aansluiting gezocht bij de kengetallen die zijn genoemd in de Taxatiewijzer Verzorging (hierna: de Taxatiewijzer), archetype N3800000 “Dagverblijf voor bezigheidstherapie en lichte werkzaamheden”.

2.1.3.

In de Taxatiewijzer wordt voor installaties uitgegaan van een levensduur van 10 tot 20 jaar. In het taxatierapport is uitgegaan van een levensduur van 25 jaar.

2.2.1.

Voor het Hof was onder meer de waarde van de tot de onroerende zaak behorende installaties in geschil.

2.2.2.

Het Hof heeft, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 10 juli 2015 [voetnoot 1: ECLI:NL:HR:2015:1818.], geoordeeld dat de bewijslast ter zake van de stelling dat sprake is van technische veroudering van de installaties op belanghebbende rust.

2.2.3.

Omdat het gebouw en de installaties op de waardepeildatum 19 jaar oud zijn, is voor de installaties in beginsel de restwaarde bereikt. Omdat het gebouw en de installaties normaal functioneren en het huidige gebruik niet op korte termijn zal worden beëindigd, is er echter aanleiding om voor de technische veroudering rekening te houden met een verlengde levensduur en de invloed daarvan op de in aanmerking te nemen restwaarde, aldus het Hof.

2.2.4.

Gelet op het normale functioneren van de installaties en het voortgezet gebruik van het gebouw is de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof terecht uitgegaan van een (verlengde) levensduur van 25 jaar. Voorts acht het Hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar, naar hij ter zitting geloofwaardig heeft verklaard, de restwaarde van de installaties daarbij naar beneden heeft bijgesteld, zodat de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof bij de waardering voldoende rekening heeft gehouden met de technische veroudering.

(…)

2.4.3.

Zoals is overwogen in het arrest van 31 januari 2020 is het niet uitgesloten dat de aan de hand van een Taxatiewijzer bepaalde restwaarde van een onroerende zaak (of een onderdeel ervan) wordt bereikt terwijl de onroerende zaak nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor blijft vervullen. Die omstandigheid kan aanleiding geven om bij de bepaling van de technische afschrijving en/of de restwaarde af te wijken van die Taxatiewijzer, ook als partijen de richtsnoeren van die Taxatiewijzer als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard. Degene die aanspraak maakt op een zodanige afwijking moet de gronden daarvoor stellen en bij betwisting aannemelijk maken.

2.4.4.

In het oordeel van het Hof ligt besloten dat de heffingsambtenaar in dit geval aannemelijk heeft gemaakt dat en in hoeverre het voortgezette gebruik van de onroerende zaak aanleiding was voor een aanpassing van de technische afschrijving en van de restwaarde van de installaties ten opzichte van de daarvoor gegeven richtsnoeren in de Taxatiewijzer. Dit oordeel geeft geen blijk van miskenning van het hiervoor overwogene. Het is ook niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. Het tweede middel faalt daarom.’’

5.8.

Gelet op het laatstgenoemde arrest rust in een geval als het onderhavige, waarin partijen het erover eens zijn dat de Taxatiewijzer als uitgangspunt wordt genomen, de bewijslast op de heffingsambtenaar om de feiten en omstandigheden aannemelijk te maken waaruit volgt dat aanleiding bestaat voor een aanpassing van de op basis van de Taxatiewijzer gekozen uitgangspunten voor de technische afschrijving, te weten een verlenging van de geschatte levensduur van objectonderdelen en (daarmee) van het aantal gebruiksjaren waarin de conform de Taxatiewijzer geschatte restwaarden worden bereikt. De heffingsambtenaar heeft immers een verlenging toegepast van de aanvankelijk door hem op basis van de Taxatiewijzer geschatte levensduur, die bovendien buiten de in de Taxatiewijzer vermelde bandbreedte ligt (zie het onder 2.4.2 opgenomen overzicht).

De rechtbank (die ten tijde van haar uitspraak nog geen rekening kon houden met dit arrest) heeft in onderdeel 8 van haar uitspraak de bewijslast ter zake ten onrechte op belanghebbende gelegd.

5.9.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar gedeeltelijk aan zijn bewijslast heeft voldaan, namelijk voor zover het de verlenging betreft van de aanvankelijk geschatte technische levensduur van de objectonderdelen van het clubhuis en de lichtmast tot na de waardepeildatum. Gelet op de door hem overgelegde stukken en de daarop ter zitting gegeven toelichting (zoals vermeld onder 2.6), acht het Hof aannemelijk dat ook na de waardepeildatum (en de toestandsdatum) het clubhuis en de lichtmast nog ongewijzigd in gebruik zijn en voor belanghebbende dezelfde functie zijn blijven vervullen; dit terwijl de in de Taxatiewijzer tot uitgangspunt genomen technische levensduur zonder aanpassing reeds vóór de waardepeildatum zou zijn geëindigd (zie het overzicht onder 2.4.2). Overigens bestonden bij belanghebbende op de waardepeildatum (en de toestandsdatum) plannen om het clubhuis te renoveren, hetgeen een aanvullende aanwijzing oplevert voor het voortgezette gebruik van het clubhuis. De heffingsambtenaar heeft daarmee aannemelijk gemaakt dat het ongewijzigd voortgezette gebruik van het clubhuis en de lichtmast aanleiding geven voor een aanpassing van de technische afschrijving ten opzichte van de daarvoor gegeven richtsnoeren in de Taxatiewijzer.

5.10.

Maar zelfs indien veronderstellenderwijs ervan wordt uitgegaan dat de heffingsambtenaar de geschatte levensduur met het juiste aantal jaren heeft verlengd, dan heeft hij daarmee nog niet aannemelijk gemaakt dat hij de op de waardepeildatum in aanmerking te nemen correctie wegens technische veroudering van het clubhuis en de lichtmast (en daarmee de gecorrigeerde vervangingswaarde) op het juiste bedrag heeft berekend. De correctie wegens technische veroudering wordt immers berekend op basis van de reeds verstreken en nog resterende (geschatte) gebruiksduur (levensduur), alsmede op basis van de (geschatte) restwaarde, welke variabelen van jaar tot jaar opnieuw in onderlinge samenhang moeten worden bepaald. De omstandigheid dat de geschatte levensduur wordt verlengd, heeft derhalve niet automatisch tot gevolg dat dan ook de restwaarde pas aan het einde van die verlengde levensduur zal worden bereikt. Voor zover de heffingsambtenaar het standpunt heeft willen innemen dat de restwaarde op de waardepeildatum niet kan zijn bereikt enkel vanwege het feit dat de objectonderdelen langer worden gebruikt dan werd aangenomen op basis van de initieel geschatte levensduur, terwijl zij dezelfde functie als daarvoor zijn blijven vervullen, berust dit standpunt – gelet op het onder 5.6 vermelde arrest van 31 januari 2020 - op een onjuiste rechtsopvatting.

5.11.

Het had, in het licht van genoemd arrest, derhalve op de weg gelegen van de heffingsambtenaar om tegenover de betwisting door belanghebbende bewijs te leveren voor de stelling dat, ondanks de verlenging van de initieel geschatte levensduur van (de objectonderdelen van) het clubhuis en de lichtmast, de initieel geschatte restwaarden ongewijzigd blijven en dat deze pas aan het eind van de verlengde levensduur worden bereikt. Een andere mogelijkheid die de heffingsambtenaar in dit verband had kunnen onderzoeken is bijvoorbeeld dat de (in dit geval) aanzienlijk verlengde technische levensduur dient te leiden tot een lagere dan de initieel geschatte restwaarde, bijvoorbeeld een restwaarde aan de onderkant van de in de Taxatiewijzer vermelde bandbreedte. De heffingsambtenaar heeft op dit punt echter volstaan met een verwijzing naar de initieel in aanmerking genomen percentages voor de restwaarden uit de Taxatiewijzer, zoals weergegeven onder 2.4.2. Die percentages zijn evenwel gerelateerd aan de (aanzienlijk) kortere technische levensduur op basis van de kengetallen van de Taxatiewijzer, vóór de verlenging ervan. Met deze niet nader onderbouwde verwijzing naar de initieel geschatte restwaarden uit de Taxatiewijzer is de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast geslaagd.

5.12.

Op grond van het hiervoor overwogene is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof komt derhalve toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Het standpunt van belanghebbende houdt in (zie 5.3) dat er geen aanleiding is voor een verlenging van de op basis van de Taxatiewijzer initieel geschatte levensduur en dat op de waardepeildatum de op basis van de kengetallen van de Taxatiewijzer geschatte restwaarden reeds zijn bereikt.

5.13.

Het Hof is van oordeel dat ook belanghebbende er niet in is geslaagd om de door haar voorgestane waarde aannemelijk te maken. Zoals onder 5.9 is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat wél aanleiding bestaat voor een verlenging van de op basis van de Taxatiewijzer initieel geschatte technische levensduur tot een levensduur die zich uitstrekt tot na de waardepeildatum. Weliswaar heeft deze constatering niet automatisch tot gevolg dat de op basis van de Taxatiewijzer geschatte restwaarden dan pas aan het einde van de aldus verlengde technische levensduur worden bereikt, maar het tegendeel is evenmin het geval. Het heeft daarom op de weg van belanghebbende gelegen om de feiten en omstandigheden aannemelijk te maken waaruit volgt dat, ook bij een technische levensduur die eindigt na de waardepeildatum, de initieel (met inachtneming van een kortere levensduur) geschatte restwaarden al op de waardepeildatum waren bereikt. Ook belanghebbende heeft op dit punt volstaan met een verwijzing naar de op basis van de Taxatiewijzer initieel geschatte restwaarden, zonder op dit punt een feitelijke onderbouwing van haar standpunt te verschaffen.

5.14.

Ook met haar verwijzing naar het arrest van 31 januari 2020 is belanghebbende niet in haar bewijslast geslaagd. De omstandigheid dat het niet is uitgesloten dat de restwaarde van een object reeds is bereikt terwijl dat object nog in gebruik is, heeft immers niet tot gevolg dat daarmee aannemelijk is gemaakt dat de initieel geschatte restwaarden van het clubhuis en de lichtmast ook daadwerkelijk reeds op de waardepeildatum zijn bereikt, ondanks het ongewijzigd voortgezette gebruik ervan na de waardepeildatum.

5.15.

Nu geen van beide partijen de door haar verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde voor het kalenderjaar 2017 van de onroerende zaak in goede justitie vaststellen. Met inachtneming van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof deze waarde schattenderwijs vast op € 1.100.000. Hierbij heeft het Hof mede acht geslagen op de omstandigheid dat – naar tussen partijen niet in geschil is (zie 2.7) – de waarde van de onroerende zaak € 1.089.000 zou bedragen indien het clubhuis en de lichtmast op de waardpeildatum reeds tot op hun in ingevolge de Taxatiewijzer geschatte restwaarden zouden zijn afgeschreven en dat de waarde € 1.114.000 zou bedragen indien deze restwaarden pas aan het einde van de door de heffingsambtenaar verlengde levensduur zouden zijn bereikt.

Slotsom

5.16.

Het hiervoor overwogene leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende gegrond is. De waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016 dient te worden vastgesteld op € 1.100.000 en de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 dient dienovereenkomstig te worden verminderd.

6 Kosten

In de omstandigheid dat het hoger beroep van belanghebbende (gedeeltelijk) gegrond is, vindt het Hof aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten in hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit).
Voor het onderhavige geval zijn dat de in artikel 1, aanhef en onderdeel a, van het Besluit vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief vast op € 1.068 (1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een wegingsfactor 1 en een waarde per punt van € 534).

7 Beslissing

Het Hof:

  • -

    vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissingen inzake de proceskosten en het griffierecht;

  • -

    verklaart het beroep gegrond;

  • -

    vernietigt de uitspraak op bezwaar;

  • -

    vermindert de voor het kalenderjaar 2017 vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 1.100.000;

  • -

    bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 dienovereenkomstig wordt verminderd;

  • -

    veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 1.068, en

  • -

    draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht in hoger beroep van € 519 aan belanghebbende te vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en S.E. Faber, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.F.J.S. Molleman als griffier. De beslissing is op 4 mei 2021 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen.
Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.


Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.


Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte.
Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.