Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2020:865

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
17-03-2020
Datum publicatie
24-03-2020
Zaaknummer
200.246.190/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte. Heeft verhuurder nog recht op de huurpenningen tot de expiratiedatum van de huurovereenkomst nadat het gehuurde op grond van kortgedingvonnis is ontruimd, maar de huurovereenkomst nooit wegens de wanbetaling is ontbonden? Antwoord ja. Geen onverschuldigde betaling van de huurpenningen en het niet verschaffen van huurgenot vormt geen toerekenbare tekortkoming van de verhuurder die tot schadevergoeding (terugbetaling huurpenningen) verplicht. De eigenrichting door de verhuurder (verwisselen sloten voordat de ontruimingstermijn was verstreken) heeft in dit geval niet tot schade geleid.

Wetsartikelen; 6:262 BW, 6:74 BW, 6:277 BW, 6:248 BW, 6:203 BW

Zie ECLI:NL:GHAMS:2018:3766.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RVR 2020/28
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.246.190/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 6281679\CV EXPL 17-6529

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 maart 2020

inzake

[appellante] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. A.A.M. Knol te Den Haag,

tegen

1 [geïntimeerde sub 1] ,

wonend te [woonplaats] ,

2. [geïntimeerde sub 2] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

tevens incidenteel appellanten,

advocaat: mr. M.M. Kroone te Alkmaar.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerden] genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 2 juli 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 11 april 2018, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie en verweerster in voorwaardelijke reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie en eisers in voorwaardelijke reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel;

- memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft in het principale appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog haar vorderingen zal toewijzen en zij heeft in het incidentele appel geconcludeerd tot afwijzing daarvan, een en ander met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente, en uitvoerbaar bij voorraad.

[geïntimeerden] hebben in het principale appel geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en in het incidentele appel, onder de voorwaarde dat de vordering van [appellante] tot terugbetaling van het bedrag van € 25.478,52 toewijsbaar zou zijn, tot vernietiging van het bestreden vonnis voor zover daarbij hun vordering, in voorwaardelijke reconventie, tot betaling van datzelfde bedrag is afgewezen en tot toewijzing van dat bedrag, verhoogd met rente, een en ander met beslissing over de proceskosten en uitvoerbaar bij voorraad.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.7 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. De juistheid van de vastgestelde feiten is in hoger beroep niet bestreden, zodat die feiten ook het hof als uitgangspunt dienen. Wel heeft [appellante] met grief 1 in principaal appel betoogd dat de kantonrechter ook had moeten vaststellen dat [geïntimeerden] op 21 november 2011 de sloten van het gehuurde hebben laten vervangen. Nu [geïntimeerden] dat feit op zichzelf niet hebben betwist en dat feit relevant is voor de beoordeling van het geschil, zal het hof de feiten hiermee aanvullen. Waar nodig ook nog aangevuld met andere relevante feiten die in dit geding zijn komen vast te staan, zijn de vaststaande feiten de volgende.

2.1

[appellante] heeft met ingang van 1 december 2003 van de rechtsvoorganger van [geïntimeerden] een bedrijfsruimte gehuurd aan de [adres] voor de duur van een jaar, welke huurovereenkomst daarna met perioden van telkens vier jaar kon worden verlengd, hetgeen voor het laatst per 1 december 2008 is gebeurd. [appellante] dreef in het gehuurde een galerie. [geïntimeerden] zijn in 2005 de verhuurders geworden.

2.2

De huur over de periode mei 2008 tot en met augustus 2008 heeft [appellante] pas betaald nadat [geïntimeerden] haar hadden gedagvaard. [appellante] is bij vonnis van 2 december 2008 veroordeeld in de proceskosten.

2.3

Vanaf december 2009 heeft [appellante] de huurpenningen wederom niet volledig voldaan. Bij dagvaarding van 21 september 2010 hebben [geïntimeerden] betaling van de huur, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. De vordering tot ontbinding en ontruiming hebben zij later ingetrokken. Bij vonnis van 14 september 2011 is [appellante] veroordeeld tot betaling van (in totaal) € 16.998,20 aan achterstallige huur tot en met april 2011, met rente, en van de huurpenningen ten bedrage van € 2.123,21 per maand vanaf 1 mei 2011 totdat de huurovereenkomst rechtsgeldig mocht zijn beëindigd.

2.4

Op 7 oktober 2011 hebben [geïntimeerden] beslag gelegd op het woonhuis van [appellante] , op 10 oktober 2011 derdenbeslag onder Rabobank op haar salaris , op 26 oktober 2011 derdenbeslag op een bankrekening van [appellante] bij Rabobank en op 20 december 2011 derdenbeslag op een bankrekening van [appellante] bij ABN Amro Bank.

2.5

Bij dagvaarding van 1 november 2011 hebben [geïntimeerden] gevorderd dat [appellante] in kort geding zou worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Bij kortgedingvonnis van 16 november 2011 is [appellante] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen zeven dagen na de betekening van dat vonnis.

2.6

Op 21 november 2011 hebben [geïntimeerden] de sloten van het gehuurde laten vervangen. [appellante] heeft sindsdien het gehuurde niet meer kunnen betreden.

2.7

Het kortgedingvonnis is op 28 november 2011 aan [appellante] betekend.

2.8

[appellante] heeft bij brief van 17 juli 2012 de huur van de bedrijfsruimte opgezegd per 30 november 2012.

2.9

De door [geïntimeerden] gelegde beslagen zijn op 20 mei 2014 opgeheven.

3 Beoordeling

3.1

In dit geding vordert [appellante] hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van een bedrag van € 25.478,52, vermeerderd met wettelijke rente, alsmede een verklaring voor recht dat [geïntimeerden] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die [appellante] heeft geleden als gevolg van het onrechtmatige beslag en veroordeling van [geïntimeerden] tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat, tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten en in de kosten van het geding. Aan deze vorderingen heeft [appellante] het volgende ten grondslag gelegd.

3.1.1

De gevorderde geldsom is het bedrag van de huurpenningen over de maanden december 2011 tot en met november 2012, dat [geïntimeerden] door middel van door hen gelegde beslagen hebben geïncasseerd. Vanaf 21 november 2011, de dag waarop [geïntimeerden] eigenrichting hebben gepleegd door de sloten van het gehuurde te veranderen, tot het einde van de huurovereenkomst zijn [geïntimeerden] echter toerekenbaar tekortgeschoten in hun verplichting aan [appellante] huurgenot te verschaffen, zodat zij schadeplichtig zijn geworden. De schade bestaat in de door [appellante] betaalde huur over het laatste jaar van de huurovereenkomst. Subsidiair heeft [appellante] aan de betalingsvordering ten grondslag gelegd dat de huur over het laatste jaar door haar onverschuldigd is betaald, aangezien zij geen huur verschuldigd was omdat [geïntimeerden] geen huurgenot hebben verschaft.

3.1.2

De over de periode tot 21 november 2011 verschuldigde huur was door uitwinning van de beslagen reeds op 4 oktober 2012 geïncasseerd, zodat de handhaving van de beslagen na die datum onrechtmatig was en [geïntimeerden] tot schadevergoeding verplicht.

3.2

[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg de vorderingen van [appellante] bestreden. Zij hebben betwist eigenrichting te hebben gepleegd en hebben voorts aangevoerd dat de ontruiming geen einde heeft gemaakt aan de huurovereenkomst en de daaruit voortvloeiende verplichting van [appellante] tot betaling van de huurpenningen. Die verplichting eindigde pas op 30 november 2012. De tenuitvoerlegging van het vonnis van 14 september 2011 is volgens hen dan ook niet onrechtmatig geweest. Voor het geval de vordering van [geïntimeerden] tot terugbetaling van de huurpenningen niettemin zou worden toegewezen, hebben [geïntimeerden] betaling gevorderd van hetzelfde bedrag als schadevergoeding.

3.3

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellante] afgewezen en daartoe, samengevat, het volgende overwogen.

[appellante] heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat zij op 21 november 2011, toen de sloten van het gehuurde werden vervangen, de bedrijfsruimte reeds vrijwillig had ontruimd. Het feit dat [appellante] sinds die tijd geen huurgenot meer heeft gehad komt, gezien het kortgedingvonnis, voor haar rekening en risico. De ontruiming van het gehuurde brengt niet mee dat ook de huurovereenkomst is ontbonden. Na de ontruiming was [appellante] nog steeds de huurtermijnen verschuldigd tot 1 december 2012, dus de beslagen zijn na 4 oktober 2012 niet onrechtmatig gehandhaafd. Nu evenmin is gebleken dat de bedrijfsruimte vóór het einde van de huurovereenkomst aan derden was verhuurd, faalt ook dit verweer. Aan de voorwaardelijke reconventie is de kantonrechter niet toegekomen.

3.4

De grieven 2 tot en met 5 in principaal appel leggen het geschil in volle omvang aan het hof voor en lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.5

Anders dan de kantonrechter komt het hof tot de conclusie dat [geïntimeerden] op 21 november 2011 wel degelijk eigenrichting hebben gepleegd door de sloten van het gehuurde te vervangen en het op die manier [appellante] onmogelijk te maken het gehuurde te betreden. [geïntimeerden] stellen weliswaar dat [appellante] op 21 november 2011 zelf het gehuurde al had ontruimd, maar dat argument snijdt geen hout. Nog daargelaten dat [appellante] de juistheid van het gestelde betwist en aanvoert dat op dat moment nog drie schilderijen en inventaris in het gehuurde aanwezig waren, is immers niet gesteld of gebleken dat [appellante] op 21 november 2011 het gehuurde al aan [geïntimeerden] had opgeleverd. Ook als [appellante] het gehuurde op die datum al had leeggehaald, hadden [geïntimeerden] dus niet het recht haar te verhinderen het gehuurde daarna nog te betreden. Het kortgedingvonnis ontzegde haar het gebruik van het gehuurde immers pas vanaf zeven dagen na de betekening daarvan, dus vanaf 6 december 2011.

3.6

Uit de stellingen van [appellante] valt echter niet af te leiden dat zij door deze eigenrichting schade heeft geleden en al helemaal niet dat die schade bestaat in de door haar (terug)gevorderde huur over het laatste jaar van de huurovereenkomst. Het feit dat volgens de eigen stellingen van [appellante] op 21 november 2011 in het gehuurde nog maar drie schilderijen aanwezig waren, rechtvaardigt de conclusie dat zij daar toen al geen bedrijfsactiviteiten meer verrichte. Hoe het missen van het huurgenot dan toch tot de gestelde financiële schade kan hebben geleid, is door [appellante] niet duidelijk gemaakt.

3.7

Daarbij komt dat [appellante] in de periode vanaf 6 december 2011 hoe dan ook niet kan worden geacht schade te hebben geleden door de vervanging van de sloten, omdat zij ook bij een juridisch juiste gang van zaken, dat wil zeggen: een juiste tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis, na die datum geen huurgenot meer zou hebben gehad. De ontzegging van het gebruik van het gehuurde werd na 6 december 2011 gelegitimeerd door de inhoud van het kortgedingvonnis. Vanaf die datum schoten [geïntimeerden] dan ook niet meer toerekenbaar tekort in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst door [appellante] geen huurgenot te verschaffen.

3.8

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering tot betaling van € 25.478,52 niet toewijsbaar is op grond van een toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerden] Daarmee komt het hof toe aan de vraag of dat bedrag door [appellante] onverschuldigd is betaald.

3.9

Als een partij tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit een wederkerige overeenkomst (hier: het verschaffen van huurgenot aan [appellante] door [geïntimeerden] ), leidt dat niet vanzelf tot verval van de daartegenover staande verplichting van de wederpartij. Die wederpartij kan zich onder bepaalde omstandigheden op opschorting beroepen of de overeenkomst - al dan niet partieel - (doen) ontbinden, waarmee de verplichting de tegenprestatie te voldoen definitief komt te vervallen. Hoewel het niet (langer) betalen van huurpenningen door [appellante] als een beroep op opschorting zou kunnen worden begrepen, was [appellante] (in elk geval na 6 december 2011) niet meer bevoegd tot opschorting, omdat daarvoor krachtens artikel 6:262 lid 1 BW was vereist dat zij een opeisbare vordering op [geïntimeerden] had tot het verschaffen van huurgenot, maar uit hetgeen onder 3.7 is overwogen, volgt dat dit niet meer het geval was. Op ontbinding van de huurovereenkomst heeft [appellante] geen beroep gedaan, waarbij in het midden kan blijven of zij daarmee enige kans op succes zou hebben gehad.

3.10

Het voorgaande betekent dat [appellante] vanaf 1 december 2011 tot 30 november 2012 de huur verschuldigd is gebleven, ook al is haar, tussen 1 en 6 december 2011 onrechtmatig en vanaf 6 december 2011 gelegitimeerd door het kortgedingvonnis, het gebruik van het gehuurde ontzegd.

3.11

Onder bijzondere omstandigheden kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn dat een verhuurder die het gehuurde op grond van een kortgedingvonnis heeft laten ontruimen, aanspraak maakt op huurpenningen over de resterende looptijd van de huurovereenkomst. Van een dergelijke onaanvaardbaarheid kan in dit geval echter niet worden gesproken. Allereerst geldt dat [appellante] , op wier weg dit lag, daartoe onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld. Voor dat oordeel is voorts redengevend dat moet worden aangenomen dat [appellante] de huurpenningen tot het einde van de huurovereenkomst ook had moeten betalen als [geïntimeerden] in plaats van, of naast, ontruiming in kort geding, in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst zouden hebben gevorderd (al dan niet met ontruiming). Op grond van artikel 6:277 BW heeft de verhuurder bij ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanbetaling immers recht op vergoeding van de schade die hij door de ontbinding lijdt. Die schade is in dit geval gelijk aan de huur over de resterende looptijd van de huurovereenkomst, nu de bedrijfsruimte pas lang na het einde van de huurovereenkomst aan een derde is verhuurd en [appellante] niet (voldoende gemotiveerd) heeft gesteld dat deze veel eerder aan een derde had kunnen worden verhuurd. Ook dan zou [appellante] dus hebben moeten betalen voor een bedrijfsruimte waarvan zij geen gebruik kon maken. In beide situaties komt, in de woorden van de kantonrechter, het feit dat aan [appellante] geen huurgenot is verschaft, voor haar rekening en risico.

3.12

De slotsom is dat de vordering tot betaling evenmin op grond van onverschuldigde betaling toewijsbaar is. Die vordering is door de kantonrechter dus terecht afgewezen. Omdat [appellante] over de periode tot 1 december 2012 de huurpenningen was verschuldigd is de handhaving van de beslagen na 4 oktober 2012 niet onrechtmatig geweest, zodat de vorderingen tot verklaring voor recht en verwijzing naar de schadestaatprocedure en de vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten eveneens terecht door de kantonrechter zijn afgewezen.

3.13

De grieven in het principale appel kunnen niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. Aan het incidentele appel komt het hof daarom niet toe. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellante] worden verwezen in de kosten van het geding in principaal appel.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in principaal appel, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 726,= aan verschotten en € 2.782,= voor salaris;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, J.C.W. Rang en C.A.H.M. ten Dam en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2020.