Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2020:647

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
03-03-2020
Datum publicatie
16-03-2020
Zaaknummer
200.258.531/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Na overlijden van de huurder blijft de kamerhuurder in de woning achter, zonder dat de verhuurder van het overlijden op de hoogte wordt gesteld. Huur blijft betaald worden van dezelfde rekening als voor het overlijden. Aansprakelijkheid van erfgenaam voor de nakoming van de opleveringsverplichting. Nu in de woning geen persoon achterbleef als bedoeld in artikel 7:268 lid 1 en 2 BW waren op de erfgenaam de verplichtingen uit de huurovereenkomst komen te rusten, waaronder die opleveringsverplichting. Erfgenaam komt geen beroep toe op overmacht. De schade bestaat in het verschil met de hogere huur die de verhuurder na oplevering had kunnen vragen.

Wetsartikelen: 4:182 BW, 7:268 BW, 7:225 BW, 6:74 BW, 6:75 BW

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2020/16 met annotatie van Gardenbroek, T.
Huurrecht 2020-0032
WR 2020/117
Jurisprudentie Erfrecht 2020/78
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.258.531/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 6259376 CV EXPL 17-19743

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 maart 2020

inzake

LIBRA INTERNATIONAL B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. A. van Dorsten te Amsterdam,

tegen

[X] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. R. Teitler te Amsterdam.

Partijen worden hierna Libra en [X] genoemd.

1 Het geding in hoger beroep

Libra is bij dagvaarding van 4 april 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 15 januari 2019, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Libra als eiseres en [X] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Libra heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vordering zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten.

[X] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.11 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Met grief 1 verzoekt Libra de feiten aan te vullen met hetgeen zij in de haar memorie heeft gesteld. Het hof zal met het door Libra gestelde, voor zover relevant, bij de verdere beoordeling van de zaak rekening houden. De door de kantonrechter vastgestelde feiten luiden, voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die in dit geding zijn komen vast te staan, als volgt.

a. De vader van [X] (hierna ook: [X] sr.) heeft met ingang van 1 januari 1971 een woning aan [adres] (hierna: de woning) gehuurd. Libra is thans eigenaar van de woning.

b. Bij brief van 30 oktober 2008 heeft [X] Libra verzocht toegevoegd te worden aan het huurcontract, omdat [X] sr. steeds moeilijker voor zichzelf kon zorgen en [X] al enige tijd diens zaken behartigde. Dit verzoek is door Libra bij brief van 3 december 2008 afgewezen op de grond dat niet was gebleken van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.

c. Blijkens een afschrift uit de basisregistratie personen van de gemeente Amsterdam hebben vanaf december 2008 naast [X] sr. ook [A] (hierna [A] ) en haar zoon ingeschreven gestaan op het adres van de woning.

d. [X] sr. is op 14 mei 2011 overleden, hetgeen in oktober, dan wel november 2016 2016 bij Libra bekend is geworden. [X] is de wettelijke erfgenaam van [X] sr. en heeft de nalatenschap zuiver aanvaard.

e. De huur, laatstelijk bedragend € 578,03 per maand, werd na het overlijden van [X] sr. door middel van een bestaande automatische incassomachtiging aan Libra betaald vanaf dezelfde bankrekening als voor het overlijden.

f. [A] betaalde tijdens haar verblijf in de woning maandelijks € 626,= aan huur door overmaking op de hiervoor vermelde bankrekening.

g. Op 31 januari 2017 heeft Libra [X] aansprakelijk gesteld voor de schade die zij heeft geleden als gevolg van bijna zes jaar onrechtmatig gebruik van de woning. Daarna zijn de huurbetalingen aan Libra gestopt.

h. Libra en [A] hebben in maart 2017 een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarbij [A] afstand heeft gedaan van ieder recht en iedere aanspraak op het gebruik van de woning na 1 juni 2017. De woning is per 1 juni 2017 ontruimd.

3 Beoordeling

3.1

In dit geding vordert Libra veroordeling van [X] tot betaling van € 81.042,67, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 14 augustus 2017 tot de voldoening. Aan deze vordering legt Libra ten grondslag dat dat [X] als erfgenaam van [X] sr. toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en bovendien jegens Libra onrechtmatig heeft gehandeld door niet de woning uiterlijk op 14 juli 2011 aan Libra op te leveren, maar in plaats daarvan de woning ter beschikking te (blijven) stellen aan [A] , de huur te blijven betalen vanaf dezelfde bankrekening als daarvoor, alsof er niets aan de hand was en voor de woning een hogere huur te ontvangen dan aan Libra werd betaald. Het door Libra gevorderde bedrag bestaat uit het verschil tussen de huur die Libra gedurende zeventig maanden had kunnen ontvangen bij verhuur in de vrije sector (minstens € 1.600,= per maand) en de daadwerkelijk ontvangen huur, de over die maanden betaalde verhuurdersheffing en de huur over de periode van 1 februari 2017 tot en met mei 2017, die geheel onbetaald is gebleven.

3.2

[X] heeft bestreden enige op hem rustende contractuele of wettelijke verplichting te hebben geschonden. Hij betwist na het overlijden van zijn vader de beschikking te hebben gehad over de woning. Subsidiair heeft [X] (de omvang van) de schade betwist en een beroep op voordeelstoerekening en matiging gedaan.

3.3

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering van Libra integraal afgewezen. Zij heeft hiertoe overwogen dat de wet de erfgenamen van een huurder niet de plicht oplegt de verhuurder mededeling te doen van het overlijden van de huurder of de woning op te leveren aan het eind van de in 7:268 lid 6 BW geregelde termijn van twee maanden. Voorts heeft de kantonrechter overwogen dat niet is komen vast te staan dat het, zoals Libra heeft aangevoerd, [X] en dus niet [X] sr. is geweest die de woning aan derden ( [A] ) in gebruik heeft gegeven, terwijl hetgeen Libra daarnaast nog heeft aangevoerd, onvoldoende is om te concluderen dat [X] jegens Libra een onrechtmatige daad heeft gepleegd. Ten overvloede heeft de kantonrechter aan het voorgaande toegevoegd dat de schade die is gebaseerd op een veel hogere geliberaliseerde huurprijs, hoe dan ook niet voor vergoeding in aanmerking zou komen, omdat in 2011 voor [X] niet kenbaar was of moest zijn dat Libra dit belang had en bovendien niet kan worden aangenomen dat de mededelingsplicht beoogt tegen meer bescherming te bieden dan leegstand en het gemis van de huurpenningen uit de lopende huurovereenkomst.

3.4

Tegen de afwijzing van haar vordering en de gronden waarop die berust, komt Libra in hoger beroep op met negen grieven.

3.5

De grieven 2 tot en met 5 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Met die grieven bestrijdt Libra het oordeel van de kantonrechter dat [X] geen op hem rustende contractuele verplichting heeft geschonden.

3.6

De wettelijk erfgenaam is rechtsopvolger onder algemene titel van de erflater. Deze rechtsopvolging betreft in beginsel ook de verplichtingen uit een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte. Dit is slechts anders als zich een van de in artikel 7:268 lid 1 en 2 BW bedoelde situaties voordoet, namelijk indien na het overlijden van de huurder in het gehuurde een medehuurder achterblijft dan wel een persoon met wie de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. De omstandigheid dat in lid 6 van artikel 7:268 BW is bepaald dat buiten die gevallen de huurovereenkomst eindigt aan het eind van de tweede maand na het overlijden, neemt niet weg dat de erfgenaam in de rechten en verplichtingen van de overleden huurder treedt; die bepaling brengt slechts mee dat aan die rechten en verplichtingen na die termijn een einde komt.

3.7

De in artikel 7:268 lid 1 en 2 BW bedoelde situaties doen zich in dit geval niet voor. Dat er een duurzame gemeenschappelijke huishouding zou zijn geweest volgt niet uit de stellingen van [X] . Hij heeft slechts gesteld dat [A] de woning sinds 2008 bewoonde en dat zij medebewoner was. Uit het e-mailbericht van [A] van 18 oktober 2017 dat door [X] in eerste aanleg in het geding is gebracht als bewijs van zijn verweer, volgt juist dat die duurzame gemeenschappelijke huishouding er niet was. [A] heeft daarin immers verklaard dat zij met haar zoon op verzoek van [X] sr. “een beschikbaar gesteld deel van zijn woning” heeft betrokken en als tegenprestatie een periodiek bedrag betaalde en in de woning bepaalde werkzaamheden verrichtte. Het tegen betaling mogen bewonen van een deel van een gehuurde woning is te kwalificeren als onderhuur van een onzelfstandige woning, niet als een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dit betekent dat bij het overlijden van [X] sr. de verplichtingen uit de huurovereenkomst met Libra op [X] zijn komen te rusten, waaronder de uit artikel 7:224 lid 1 BW voortvloeiende verplichting het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking te stellen aan de verhuurder. Aan die verplichting heeft [X] niet voldaan.

3.8

Als een huurder bij het einde van de huur toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting het gehuurde op te leveren, heeft de verhuurder op grond van het algemene artikel 6:74 BW recht op vergoeding van de schade die hij daardoor lijdt. Het alleen in huurzaken geldende artikel 7:225 BW bepaalt dat die schadevergoeding ten minste gelijk is aan het bedrag van de geldende huurprijs over de periode waarin de verhuurder het gehuurde heeft gemist, onverminderd het recht op het meerdere als de schade hoger is.

3.9

[X] heeft betoogd dat hij na het overlijden van zijn vader niet over de woning heeft beschikt en daartoe geen toegang heeft gehad. Hij heeft zich op het standpunt gesteld dat de voortzetting van de huurovereenkomst na het overlijden van [X] sr. hem niet aanging, maar alleen [A] . Het hof begrijpt dit betoog aldus, dat [X] zich erop beroept dat de tekortkoming in de nakoming van de opleveringsverplichting hem niet kan worden toegerekend. Dit beroep op overmacht faalt. De omstandigheid dat hij niet over de woning beschikte is voor dat beroep onvoldoende. Voorts is onverklaard gebleven, ook in hoger beroep, waarom [X] na het overlijden van zijn vader diens bankrekening, waartoe hij gerechtigd was geworden als rechtsopvolger onder algemene titel, in stand heeft gelaten, en aan wie het verschil tussen de door [A] betaalde huurprijs en de aan Libra betaalde huurprijs ten goede is gekomen. Wat hiervan ook zij, hetgeen [X] heeft aangevoerd kan geen afbreuk doen aan zijn verplichtingen als erfgenaam, zoals hierboven overwogen.

3.10

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de grieven 2 tot en met 5 slagen.

3.11

Het hiervoor geformuleerde oordeel dat het handelen en nalaten van [X] na het overlijden van zijn vader een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst vormt die tot schadevergoeding verplicht, brengt met zich dat de grieven 6 en 7, die betrekking hebben op de subsidiaire grondslag van de vordering, onrechtmatige daad, geen beoordeling behoeven.

3.12

Grief 8 is gericht tegen het door de kantonrechter ten overvloede gegeven oordeel dat de schadevergoeding niet kan worden gebaseerd op de misgelopen hogere huur bij verhuur in de vrije sector, omdat voor [X] in 2011 niet kenbaar was of had moeten zijn, dat Libra dat belang had en bovendien de mededelingsplicht niet geacht kan worden bescherming te bieden tegen die vorm van schade. Uit hetgeen hiervoor werd overwogen volgt dat de schadeplichtigheid van [X] niet berust op schending van enige mededelingsplicht, maar op een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. De verplichting het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst weer aan de verhuurder ter beschikking te stellen strekt ertoe dat de verhuurder op dat moment weer in het volle genot van het (voorheen) gehuurde wordt gesteld, opdat hij dat kan uitbaten op de door hem gewenste wijze, wat doorgaans zal zijn: de financieel meest gunstige wijze. Het hof acht dat volkomen evident. Uit een en ander vloeit voort dat de schade zoals die door Libra is gesteld, niet in een te ver verwijderd verband staat met de geschonden verplichting om haar te kunnen toerekenen aan die schending. De grief treft dus doel.

3.13

Daarmee komt het hof toe aan de betwisting door [X] van de omvang van de schade, waarover de kantonrechter zich niet heeft hoeven uitlaten. [X] voert in dit verband aan dat aangenomen moet worden dat Libra de woning zou hebben verkocht, als die in 2011 leeg zou zijn opgeleverd, zodat Libra geen schade heeft geleden, althans niet de schade die zij vordert. Verder heeft zij erop gewezen dat Libra de kosten van de renovatie die noodzakelijk was om de woning in de vrije sector te kunnen verhuren, ten onrechte niet op de schade in mindering heeft gebracht, hetgeen volgens haar te meer klemt nu de onderhoudsstaat van de woning zeer slecht was.

3.14

In haar akte na tussenvonnis in eerste aanleg heeft Libra naar het oordeel van het hof met bewijsstukken overtuigend aangetoond dat zij in de desbetreffende periode wel degelijk vrijkomende huurwoningen in dezelfde buurt heeft verhuurd en dat de door haar in de inleidende dagvaarding genoemde potentiële huurprijs van € 1.750,= per maand reëel is. Vanwege de kosten van renovatie is in de inleidende dagvaarding in de schadeberekening het lagere bedrag van € 1.600,= gehanteerd. De kosten van de renovatie heeft zij in de genoemde akte vervolgens gemotiveerd berekend op € 62.000,=, af te schrijven in dertig jaar, dus € 172,22 per maand. Het hof acht voldoende aannemelijk gemaakt dat bij een zo ingrijpende renovatie de staat van onderhoud van de woning niet meer ter zake doet. Wanneer het hiervoor genoemde bedrag van € 1.750,= wordt verminderd met € 172,22 en met de daadwerkelijk door Libra ontvangen huur van € 578,03 levert dat over zeventig maanden een schade op van € 69.982,50. Dit bedrag moet worden vermeerderd met de onbetaald gebleven huur over de laatste maanden (€ 2.312,12) en het bedrag van de verhuurdersheffing (€ 5.622,93), dat door [X] niet is weersproken. In totaal komt daarmee de schade op € 77.917,55.

3.15

Voor voordeelstoerekening op de grond dat de woning in de periode waarin [X] de woning onrechtmatig in gebruik heeft gehouden, sterk in waarde is gestegen, ziet het hof geen grond. Die waardestijging zou immers ook zijn gerealiseerd als [X] aan zijn verplichtingen zou hebben voldaan. Voor matiging van de schadevergoeding ziet het hof evenmin aanleiding, nu daarvoor ten enen male onvoldoende is aangevoerd. Het bedrag van € 77.917,55, verhoogd met de gevorderde en niet bestreden buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente, is daarom toewijsbaar. In zoverre slaagt ook grief 9, waarin Libra concludeert dat haar vordering had moeten worden toegewezen.

3.16

Hetgeen hiervoor is overwogen brengt mee dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd en de vordering van Libra moet worden toegewezen als hiervoor omschreven. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij wordt [X] verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.

4 Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis;

en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [X] tot betaling aan Libra van een bedrag van € 79.487,27, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 14 augustus 2017 tot de voldoening;

veroordeelt [X] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Libra begroot op € 1.019,42 aan verschotten en € 1.802,50 voor salaris en in hoger beroep tot op heden aan de zijde van [X] begroot op € 2.101,83 aan verschotten en € 1.959,= voor salaris en € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, A.M.L. Broekhuijsen - Molenaar en M.J. Schaepman - de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 maart 2020.