Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2020:3342

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
08-12-2020
Datum publicatie
04-01-2021
Zaaknummer
200.281.013/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep kort geding
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte; kort geding, vordering tot ontruiming toegewezen.

Huurster is verantwoordelijk voor het gedrag van haar zonen en hun bezoekers in en rondom de woning en had hier toezicht op moeten houden.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.281.013/01 KG

zaak- en rolnummer rechtbank Amsterdam : 8552447 KK EXPL 20-309

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 december 2020

inzake

[appellante] ,
wonend te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. M. Heikens te Amsterdam,

tegen

STICHTING YMERE,

gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,

advocaat: mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en Ymere genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 23 juli 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 14 juli 2020, in kort geding gewezen tussen Ymere als eiseres en [appellante] en zij die verblijven in de onroerende zaak plaatselijk bekend als [adres] als gedaagden. De dagvaarding bevat tevens de grieven.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie overeenkomstig de appeldagvaarding, met producties;

- memorie van antwoord, met producties

[appellante] heeft geconcludeerd - kort gezegd - dat het hof het vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende de vordering van Ymere zal afwijzen, met veroordeling van Ymere in de proceskosten van beide instanties, met nakosten.

Ymere heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 8 oktober 2020 doen bepleiten, [appellante] door mr. Heikens voornoemd en Ymere door mr. Brunklaus voornoemd. Mr. Brunklaus heeft daarbij gebruik gemaakt van pleitnotities die aan het hof zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder ‘Uitgangspunten’ onder 1.1. tot en met 1.14 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen.
Tegen deze opsomming zijn geen grieven gericht, zodat deze feiten ook het hof tot uitgangspunt strekken. Samengevat, en voor zover in dit hoger beroep van belang aangevuld met nieuwe gestelde en niet (voldoende) weersproken feiten, komen de feiten neer op het volgende:

2.1

[appellante] huurt sinds 14 januari 2010 op grond van een schriftelijke huurovereenkomst de woning aan het [adres] (hierna: de woning).

2.2

In de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden woningen (hierna: de huurvoorwaarden) van toepassing verklaard. Daarin is onder meer het volgende bepaald:
“(…)
5. Verplichtingen van de huurder
5.1 De woning dient als woonruimte voor huurder en degene(n) met wie hij/zij een huishouden heeft. De huurder is verplicht de woning zelf te bewonen en tot zijn/haar hoofdverblijf te maken en te houden. Gebruik als pied-a-terre en een hoofdverblijf elders is niet toegestaan.
5.2 De huurder is verplicht de woning en eventuele gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen behoorlijk en overeenkomstig de bestemming te gebruiken en schoon te houden. Bergingen, waaronder zolderbergingen, mogen niet worden bewoond. (…)
5.11 De huurder zal geen schade aan de woning of naburige woningen of overlast aan onwonenden veroorzaken. (…)
5.13 De huurder is aansprakelijk voor gedragingen in strijd met de voorgaande leden van dit artikel, zowel van zijn huisgenoten als van degenen die door de huurder en bedoelde huisgenoten in de woning zijn toegelaten.”
2.3 Sinds september 2015 heeft Ymere klachten van omwonenden ontvangen met betrekking tot het gebruik van de woning door [appellante] en haar zonen met de leeftijd van (in juli 2020) 22 en 20 jaar oud (hierna: de zonen).

2.4

Op 11 mei 2016 heeft er daarom tussen partijen een gesprek plaatsgevonden. Tijdens dat gesprek zijn afspraken gemaakt ter voorkoming van het veroorzaken van overlast, welke afspraken Ymere bij brief van 17 mei 2016 aan [appellante] heeft bevestigd.

2.5

Vanaf juli 2016 heeft Ymere opnieuw klachten van verschillende omwonenden ontvangen. Deze klachten hebben voornamelijk betrekking op het gedrag van de zonen en hun vrienden. De klachten gaan onder meer over de vervuiling op het balkon van [appellante] , vervuiling van het portiek, het uitschelden van voorbijgangers en bewoners en het roken van joints in het portiek.

2.6

Bij brief van 29 november 2016 heeft Ymere [appellante] gesommeerd om ervoor te zorgen dat er geen overlast meer wordt veroorzaakt door haar of haar huisgenoten, en vrienden van de huisgenoten.

2.7

In 2017 en 2018 heeft Ymere wederom klachten ontvangen van omwonenden. Deze klachten hebben voornamelijk betrekking op het gedrag van de zonen en hun vrienden. De klachten gaan onder meer over het lastigvallen van voorbijgangers en bewoners, het roken van joints in de woning en de berging, het rondhangen in het portiek en de afwezigheid van [appellante] in de woning waardoor de zonen alleen achterblijven in de woning.

2.8

Ymere heeft vervolgens in november 2018 aan [appellante] aangeboden om te verhuizen naar een andere woning onder de voorwaarde dat zij de zonen niet meer in de woning zal laten wonen en dat zij uitgeschreven worden op het adres van de woning. Aanvankelijk heeft [appellante] deze voorwaarden geaccepteerd en is er door hulpverleners gekeken naar een oplossing voor de zonen. Tot een woningaanbod is het niet gekomen, omdat [appellante] hieraan niet langer wilde meewerken. Hulpverlening voor de zonen komt niet van de grond, omdat de zonen daaraan onvoldoende meewerken.

2.9

Bij brief van 5 maart 2019 heeft Ymere [appellante] een gedragsaanwijzing opgelegd. In deze gedragsaanwijzing wordt onder meer vermeld dat [appellante] verantwoordelijk is voor het gedrag van de zonen en de bezoekers die door haar en de zonen op de woning worden toegelaten en dat zij er voor dient te zorgen dat zij geen overlast veroorzaken voor omwonenden. Ymere heeft daarin ook gewaarschuwd dat zij ontbinding van de huurovereenkomst en (daarop al dan niet vooruitlopend in kort geding) ontruiming van de woning zou vorderen als [appellante] de gestelde voorwaarden zou schenden.

2.10

Op 27 november 2019, 8 en 20 december 2019, 25 januari 2020, 7 februari 2020, 14 april 2020 en 14 mei 2020 hebben er (onder meer naar aanleiding van een overlastmelding van een omwonende) politie-invallen c.q. doorzoekingen plaatsgevonden in de woning en de bij de woning behorende berging. Daarbij zijn de zonen van [appellante] (en hun vrienden) alsmede (ingevolge de Wet Wapens en Munitie verboden) wapens, geluidsdempers en een veelheid aan munitie aangetroffen.

2.11

Op 25 januari 2020 heeft een gewapende overval plaatsgevonden op een KPN winkel gelegen onder de woning van [appellante] , waarbij de politie aanwijzingen heeft dat de bewoners van de woning (waarmee de zonen bedoeld worden) daarbij betrokken zouden zijn geweest.

2.12

Op 10 februari 2020 hebben medewerkers van Ymere een bezoek aan de woning gebracht en met [appellante] en haar partner ( [X] ) gesproken. Uit het door de medewerkers van Ymere opgestelde verslag blijkt - samengevat - dat de woning in totale wanorde verkeerde en is verloederd.

2.13

Bij brief van 6 mei 2020 heeft de gemachtigde van Ymere [appellante] gesommeerd om de huurovereenkomst op te zeggen, omdat vanwege de opstapelende incidenten de maat voor Ymere vol is. [appellante] heeft aan deze sommatie geen gevolg gegeven.

2.14

Op 25 mei 2020 heeft Ymere een bestuurlijke waarschuwing van de burgemeerster van Amsterdam ontvangen in verband met (kort gezegd) de verstoring van de openbare orde vanwege het feit dat er in de woning en berging drie keer vuurwapens en munitie als bedoeld in de Wet Wapens en Munitie zijn aangetroffen.

2.15

Op 6 augustus 2020 is de oudste zoon van [appellante] door de politie geboeid meegenomen uit de woning omdat hij de door de rechter-commissaris opgelegde voorwaarden voor zijn schorsing zou hebben overtreden.

2.16

De oudste zoon staat sinds 9 september 2020 weer op het adres van [appellante] ingeschreven.

3
3. Beoordeling

3.1

Ymere heeft in eerste aanleg - samengevat en voor zover hier van belang - gevorderd dat [appellante] zal worden veroordeeld om de woning binnen 14 dagen na betekening van het vonnis met al het hare en de haren te ontruimen en om Ymere te machtigen om, als [appellante] met de ontruiming in gebreke blijft, deze zelf te doen uitvoeren op kosten van [appellante] .
Daartoe heeft Ymere gesteld dat [appellante] in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst is tekort geschoten door jarenlang overlast aan omwonenden te veroorzaken. Bovendien heeft Ymere gesteld dat [appellante] regelmatig niet in de woning verblijft maar bij haar vriend en dat zij onvoldoende toezicht houdt op de woning.

3.2

De kantonrechter heeft verstek verleend tegen de gedaagden sub 2 (zij die verblijven in de woning), de vordering tot ontruiming van de woning toegewezen en daarbij een termijn van vier weken na betekening van het vonnis gegeven. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat [appellante] verantwoordelijk is voor het gebruik van de door haar gehuurde woning en ook voor de wijze waarop de zonen en hun bezoekers zich gedragen. Ymere heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de zonen en hun bezoekers in de afgelopen jaren zeer ernstige overlast hebben veroorzaakt aan omwonenden van de woning. Onder deze overlast worden ook begrepen de politie-invallen waarbij wapens en munitie zijn aangetroffen die een gevoel van onveiligheid bij de omwonenden en schade aan de woning hebben veroorzaakt. Daarmee is voldoende aannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat [appellante] door de aanhoudende overlast zodanig tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, dat de ontbinding daarvan zal worden toegewezen. Dat er ook buren zijn die geen overlast van de zonen ondervinden en dat de zonen volgens [appellante] sinds respectievelijk december 2019 (oudste zoon) en januari 2020 (jongste zoon) niet meer bij haar wonen maken deze tekortkomingen niet ongedaan, aldus nog steeds de kantonrechter.
Verder heeft de kantonrechter geoordeeld dat het woonbelang van [appellante] niet aan de ontruiming in de weg staat. [appellante] is in de loop der jaren aangesproken door Ymere op de ontvangen overlastklachten maar heeft geen aanleiding gezien om - naast het zoeken van maatschappelijke hulp - zelf maatregelen te nemen om de door haar zonen veroorzaakte overlast te stoppen. Van een aanbod om een andere woning zonder haar zonen te gaan bewonen heeft [appellante] geen gebruik gemaakt. Tegen deze achtergrond heeft de kantonrechter geoordeeld dat het woonbelang van [appellante] niet opweegt tegen het belang van Ymere om op te komen tegen de overlast die omwonenden al geruime tijd ervaren en het belang van Ymere om bij te dragen aan een leefbare omgeving.

3.3

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] op met twee grieven, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling. Zij houden, kort gezegd, in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellante] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst en dat de kantonrechter een verkeerde belangenafweging heeft gemaakt.
3.4 Het hof stelt het volgende voorop. Het hof verenigt zich met de overweging van de kantonrechter dat Ymere een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming omdat omwonenden in hun woongenot worden gestoord en zij zich niet meer veilig voelen in de door hun gehuurde woning. Dit belang is ook thans nog aanwezig. Daarnaast is een veroordeling tot ontruiming van een gehuurde woning een ingrijpende maatregel, waarvoor in kort geding slechts plaats is als met een voldoende mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat een bodemprocedure tot dezelfde uitkomst zal leiden en van de eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van de bodemprocedure afwacht.

3.5

Ter onderbouwing van haar grieven betoogt [appellante] dat de overlast niet door haar is veroorzaakt, maar door haar zoons en grotendeels buiten haar zicht. Zij erkent dat haar zoons niet altijd de makkelijkste zijn, maar stelt dat haar zoons, wanneer zij thuis was, naar haar luisterden. Daarnaast is het zo dat haar zoons inmiddels niet meer bij haar wonen. Haar oudste zoon wordt begeleid vanuit een strafrechtelijk kader, haar jongste zoon start in een begeleid wonen traject en woont nu bij zijn vader. Daarmee is de overlast dus voorbij, aldus [appellante] . Al met al heeft de kantonrechter te veel naar het verleden gekeken en niet naar het heden.

3.6

Het betoog van [appellante] dat zij niet zelf de overlast heeft veroorzaakt vindt steun in de feiten. Echter, op grond van de wet (artikel 7:219 BW) èn de huurovereenkomst is [appellante] tegenover Ymere ook aansprakelijk voor gedragingen van huisgenoten en van personen die door haar of haar huisgenoten zijn toegelaten tot de woning. Uit diezelfde feiten blijkt dat de zoons van [appellante] en hun bezoek in de afgelopen jaren ernstige overlast hebben veroorzaakt en dat [appellante] deze overlast niet heeft (kunnen) voorkomen, ook niet nadat zij een gedragsaanwijzing van Ymere heeft ontvangen. Dit alles is op zichzelf al een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst van een omvang die, ook naar oordeel van het hof, de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Verder is in hoger beroep gebleken dat in de periode na het bestreden vonnis de oudste zoon van [appellante] opnieuw door de politie uit het huis van zijn moeder is afgevoerd. Dat de aanleiding ‘slechts’ een vermeende overtreding zou zijn van de voorwaarden die de rechter-commissaris in strafrechtelijk kader aan hem had opgelegd doet er niet aan af dat deze gebeurtenis opnieuw overlast heeft opgeleverd.

3.7

Verder leidt het hof uit het dossier, maar ook uit de verklaring en houding van [appellante] tijdens de zitting in hoger beroep, af dat er geen enkele zekerheid is dat [appellante] in de toekomst wèl maatregelen zal nemen om de door haar zoons veroorzaakte overlast te stoppen. Het hof ziet voldoende aanknopingspunten in het dossier om aan te nemen dat haar zoons ook na het bestreden vonnis nog steeds regelmatig in haar woning (zullen) verblijven. De oudste zoon staat zelfs weer ingeschreven op het adres. Verder lijkt [appellante] de ernst van de door haar zoons veroorzaakte overlast te betwisten of in ieder geval niet geheel onder ogen te zien. Het hof heeft ook acht geslagen op de in het voordeel van [appellante] door andere buren afgelegde verklaringen. Die zijn echter van onvoldoende gewicht om een andere uitkomst te rechtvaardigen. Er zijn voldoende aanknopingspunten om aan te nemen dat de sinds september 2015 veroorzaakte overlast ook in de afgelopen maanden niet volledig is gestopt.

3.8

Uit het voorgaande concludeert ook het hof dat de belangenafweging in het nadeel van [appellante] moet uitvallen. [appellante] is verantwoordelijk voor het gedrag van haar zonen en hun bezoekers in en rondom de woning en had hier toezicht op moeten houden. Het hof wil wel aannemen dat dat moeilijk of zelfs onmogelijk is voor [appellante] , maar een vangnet om haar daarin te ondersteunen of te begeleiden ontbreekt doordat zowel [appellante] als haar zoons geboden hulpverlening afwijzen. Van een aanbod om een andere woning te huren heeft [appellante] geen gebruik willen maken. Ten slotte is ter zitting gebleken dat [appellante] nog steeds niet goed begrijpt of ziet wat haar rol in deze kwestie is. Voor de nabije toekomst valt dan ook geen enkele verbetering te verwachten. Niet valt in te zien waarom Ymere deze situatie zou moeten dulden. Zij komt terecht op tegen deze overlast die omwonenden (eveneens huurders van Ymere) al sinds 2015 ervaren en beoogt daarmee bij te dragen aan een leefbare omgeving. Onder deze omstandigheden kan niet van Ymere worden gevraagd om [appellante] langer als huurder te dulden.

3.9

De slotsom is dat de beide grieven falen, dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en dat [appellante] zal worden veroordeeld in de kosten van het geding.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op € 760,- aan verschotten en € 2.148,- aan salaris;

wijst het meer of anders gevorderde af;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, M.A. Wabeke en A.E. Oderkerk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 december 2020.