Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2020:3323

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
08-12-2020
Datum publicatie
22-01-2021
Zaaknummer
200.247.362/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurovereenkomst bedrijfsruimte souvenirwinkel centrum Amsterdam. Art. 7:296 BW. Opzegging huurovereenkomst tegen 31 januari 2023. Dringend eigen gebruik? Belangenafweging. Vorderingen verhuurder afgewezen.

Zie ECLI:NL:GHAMS:2018:3877.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.247.362/01

zaaknummer rechtbank : 6688473 CV EXPL 18-4503

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 december 2020

inzake

[X] BEHEER B.V.

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. F.L.J. van Dijk-Braun te Amstelveen,

tegen

[Y] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. F.C. Borst te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [X] Beheer en [Y] genoemd.

[X] Beheer is bij dagvaarding van 28 september 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 28 augustus 2018 onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [X] Beheer als eiseres en [Y] als gedaagde.

Bij arrest van 23 oktober 2018 heeft dit hof een comparitie na aanbrengen gelast. Van de op 28 januari 2019 gehouden comparitie is een proces-verbaal opgemaakt, waarin de zaak is verwezen naar de rol voor uitlating doorhaling dan wel voor het bepalen van een termijn voor het indienen van een memorie van grieven.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met een productie;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 15 september 2020 doen bepleiten door voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [X] Beheer heeft nog producties in het geding gebracht. Partijen en hun advocaten hebben vragen beantwoord en inlichtingen verstrekt.

De zaak is aangehouden voor minnelijk overleg. Dit heeft niet tot resultaat geleid.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[X] Beheer heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - de vorderingen van [X] Beheer alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [Y] (i) in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente en (ii) tot terugbetaling van hetgeen ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [Y] is voldaan, met rente.

[Y] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [X] Beheer in de kosten van het geding in hoger beroep, met rente.

[X] Beheer heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.5 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.1

[X] Beheer verhuurt sinds 1 februari 2008 aan [Y] de winkelruimte gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde), tegen een huurprijs van rond € 46.000,- per jaar.

2.2

De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar, telkens met verlenging van vijf jaar. De huurovereenkomst loopt derhalve inmiddels tot 1 februari 2023.

2.3

[Y] exploiteert in het gehuurde een souvenirwinkel, overeenkomstig de bestemming in de huurovereenkomst.

2.4

Bij besluit van 7 december 2017 heeft de gemeente Amsterdam (Stadsdeel Centrum) een omgevingsvergunning verleend aan Eurocashsolutions B.V. voor het plaatsen van een geldautomaat in de voorgevel van [adres] met behoud van de bestemming souvenirwinkel. In het besluit staat dat de vergunning onder andere kan worden ingetrokken als er gedurende een bepaalde termijn geen handelingen zijn verricht met gebruikmaking van de vergunning. Tot op heden is van de vergunning geen gebruik gemaakt.

2.5

Bij brief van 9 januari 2018 heeft [X] Beheer de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 januari 2023 op grond van dringend eigen gebruik.

2.6

[Y] heeft niet ingestemd met de opzegging van de huurovereenkomst.

3 Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak in de kern om de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen kan worden beëindigd (gevolgd door ontruiming) op grond van dringend eigen gebruik van [X] Beheer, dan wel op grond van een redelijke afweging van wederzijdse belangen ten gunste van [X] Beheer (zie artikel 7:296 BW).

3.2

[X] Beheer heeft in eerste aanleg gevorderd dat wordt vastgesteld dat

de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde eindigt per 1 februari 2023, dan wel op een in goede justitie te bepalen datum en dat [Y] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Zij heeft in dat verband gesteld dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik omdat zij het gehuurde zelf wil exploiteren en een geldautomaat in de gevel wil plaatsen, waarvoor zij reeds een vergunning heeft. Tevens is zij van plan het gehuurde te renoveren. Tot slot heeft zij zich er op beroepen dat een afweging van wederzijdse belangen beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

3.3

De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen, met veroordeling van [X] Beheer in de proceskosten. Aan deze beslissing heeft hij ten grondslag gelegd dat de omstandigheden die voor de beoordeling relevant zijn kunnen wijzigen, gelet op de lange termijn tot 31 januari 2023, dat [X] daarnaast een aantal van haar stellingen weinig concreet heeft onderbouwd en dat het ook de vraag is of de vergunning voor het plaatsen van een geldautomaat in 2023 nog geldig is. Een verdere inhoudelijke beoordeling van de over en weer gevoerde argumenten heeft de kantonrechter achterwege gelaten.

3.4

Tegen deze beslissing en de overwegingen die daaraan ten grondslag liggen komt [X] Beheer in hoger beroep op met vier grieven. Deze grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.

3.4.1

[X] Beheer heeft naar voren gebracht dat de door haar gestelde opzeggingsgronden inhoudelijk en aan de hand van feiten en omstandigheden die op dit moment aan de orde zijn dienen te worden beoordeeld en dat het feit dat de huurbeëindiging verder weg in de tijd ligt daaraan niet in de weg kan staan. Volgens haar heeft de kantonrechter dit miskend en is de kantonrechter ten onrechte niet ingegaan op inhoudelijke argumenten, hetgeen tot vernietiging van het bestreden vonnis moet leiden.

3.4.2

Met betrekking tot de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik heeft zij gesteld dat zij het gehuurde zelf wenst te gebruiken als souvenirwinkel, dat zij daarin een geldautomaat wil plaatsen en dat het daartoe noodzakelijk is om het gehuurde te renoveren. Tevens heeft zij gesteld dat binnen [X] Beheer voldoende expertise aanwezig is voor de exploitatie van een souvenirwinkel. Zij heeft zich beroepen op een door haar overgelegd ondernemingsplan van 1 april 2019 waarin tevens kosten van renovatie staan opgenomen en op een Beoordeling technische staat van het pand in het kader van behoud en herstel” van 21 augustus 2020 van Advies- en constructiebureau Keijzer. De vergunning voor de geldautomaat in de gevel is onherroepelijk en voor onbepaalde tijd verleend en uit niets blijkt dat die vergunning per 31 januari 2023 niet meer geldig zou zijn. Voor de vraag of er sprake is van dringend eigen gebruik is het echter niet doorslaggevend of het gehuurde met of zonder geldautomaat kan worden geëxploiteerd, omdat het ook is toegestaan om zonder vergunning een geldautomaat ín de souvenirwinkel te exploiteren. Dat laatste zal [X] Beheer doen als onverhoopt de vergunning wordt ingetrokken of niet opnieuw wordt verleend, aldus [X] Beheer.

3.4.3

Met betrekking tot de opzeggingsgrond redelijke afweging van wederzijdse belangen heeft [X] Beheer gesteld dat haar belang bij eigen gebruik dient te prevaleren boven het door [Y] gestelde belang bij voortzetting van de huurovereenkomst, het genereren van inkomen ten behoeve van de gezinnen van de aandeelhouders van [Y] . Zij zijn voor het levensonderhoud van hun gezinnen niet afhankelijk van de souvenirwinkel omdat zij meerdere ondernemingen drijven in de binnenstad van Amsterdam en [Y] niet heeft aangetoond dat verplaatsing van de souvenirwinkel dan wel het stoppen met de exploitatie daarvan er toe leidt dat niet meer in het levensonderhoud van die gezinnen kan worden voorzien. Inmiddels heeft [Y] 15 jaar rendement kunnen halen uit de souvenirwinkel en daarvan geprofiteerd. Hij kan naar een andere locatie van de onderneming uitkijken of een andere exploitatie elders beginnen, aldus nog steeds [X] Beheer.

3.5

[Y] heeft zich verweerd. Dit verweer zal zo nodig bij de hierna volgende overwegingen worden betrokken.

3.6

Het hof stelt voorop dat zij de vordering van [X] Beheer ex nunc beoordeelt, dat wil zeggen op basis van hetgeen in hoger beroep aan stellingen, feiten en omstandigheden actueel en relevant is. Dit alles dient gerelateerd te worden aan het tijdstip waartegen is opgezegd (31 januari 2023).

3.7

Het hof overweegt met betrekking tot het gestelde dringend eigen gebruik van het gehuurde als volgt.

3.7.1

[X] Beheer heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor duurzaam eigen gebruik. Niet duidelijk is geworden waaruit de dringendheid van het eigen gebruik van het gehuurde als souvenirwinkel al dan niet met geldautomaat (in de voorgevel of inpandig) bestaat. Het door [X] overgelegde ondernemingsplan van 1 april 2019 overtuigt in dit verband niet: het is zeer summier en weinig concreet en daardoor te weinig onderbouwd om daaraan een conclusie te kunnen verbinden. Dat [X] Beheer (de uiteindelijke aandeelhouder in persoon en/of zijn kinderen) in staat is om een souvenirwinkel te exploiteren, is onvoldoende. De omstandigheid dat [X] Beheer in het kader van de exploitatie van de souvenirwinkel een geldautomaat wil plaatsen in de gevel van de souvenirwinkel en dat zij (via Eurocashsolutions B.V.) over de vereiste vergunning beschikt, leidt niet tot een ander oordeel. Ter terechtzitting heeft [Y] hierover naar voren gebracht dat uit contact met de gemeente Amsterdam naar voren is gekomen dat de vergunning zal worden ingetrokken omdat de vergunning niet is uitgevoerd. Of dit inderdaad het geval is of niet, naar het oordeel van het hof bestaat er op dit moment te veel onzekerheid over de vraag of de vergunning in de toekomst behouden zal blijven. Mocht de vergunning worden ingetrokken - en die kans is aanwezig gelet op het bepaalde in het besluit en het feit dat de vergunning nog niet is gebruikt (zie hierboven onder 2.4) – dan valt daarmee een grond met betrekking tot het gestelde dringend eigen gebruik weg. Dat een vergunning mogelijk opnieuw zou worden verleend - hetgeen door [Y] gemotiveerd is betwijfeld - is een toekomstige onzekere omstandigheid waarmee het hof bij de beoordeling van de zaak ten gunste van [X] Beheer geen rekening kan houden.

3.7.2

Voor zover [X] Beheer zich er op heeft beroepen dat het gehuurde - ook zonder geldautomaat in de gevel - dringend aan renovatie toe is en dat om die reden de huurovereenkomst dient te worden beëindigd, overweegt het hof dat van een noodzaak tot renovatie niet is gebleken. In het eerder genoemde ondernemingsplan wordt hiertoe geen enkele onderbouwing gegeven en uit de Beoordeling technische staat van het pand in het kader van behoud en herstel (zie hierboven onder 3.4.2) blijkt die noodzaak evenmin. Daarin komt naar voren dat de kwaliteit van het metselwerk van de voorgevel redelijk en van de achtergevel voldoende is, dat de eerste verdieping en de zolder recentelijk totaal zijn gerenoveerd en dat er op de begane grond en in de kamer boven de keuken dringend werkzaamheden moeten worden verricht en dat er bij een verbouwing voorzieningen moeten worden aangebracht die in overeenstemming zijn met het Bouwbesluit (vervanging elektrische installatie, waterdicht maken van de kelder, onderzoek naar de fundering, opnieuw aanleggen drinkwatervoorziening, aanbrengen luchtverversing, opnieuw aanleggen gasinstallatie, vervanging van de grondvloer). Dit alles noopt niet tot een beëindiging van de huurovereenkomst.

3.7.3

De conclusie luidt dat het beroep dat [X] Beheer heeft gedaan op dringend eigen gebruik van het gehuurde als beëindigingsgrond van de huurovereenkomst door het hof is verworpen.

3.8

Met betrekking tot de redelijke afweging van wederzijdse belangen overweegt het hof als volgt. [X] Beheer heeft haar stelling dat [Y] elders een andere exploitatie kan starten onvoldoende toegelicht. Dat geldt ook voor haar stelling dat [Y] naar een andere locatie van de onderneming (de souvenirwinkel) kan uitkijken, gelet op hetgeen [Y] hierover gemotiveerd naar voren heeft gebracht, te weten (i) dat hij geen nieuwe souvenirwinkel zal kunnen openen in het gebied waar de souvenirwinkel is gevestigd, omdat het beleid van de Gemeente Amsterdam en het vigerende bestemmingsplan Winkeldiversiteit Centrum geen nieuwe souvenirwinkels toestaan op locaties waar deze zich thans niet bevinden, en (ii) dat het voor hem vrijwel onmogelijk zal zijn om een andere locatie in Amsterdam te vinden waar hij de souvenirwinkel rendabel voort kan zetten. Overigens geldt dat de datum van beëindiging van de huurovereenkomst zodanig ver weg ligt dat een ordentelijke belangenafweging, ook met betrekking tot financiële gegevens, op dit moment niet kan worden gemaakt. Om die reden heeft [X] Beheer onvoldoende aan haar stelplicht voldaan en kan niet de conclusie worden getrokken dat een redelijke belangenafweging tot het door haar gewenste resultaat leidt.

3.9.

De conclusie luidt dat het beroep dat [X] Beheer heeft gedaan op een redelijke afweging van wederzijdse belangen in haar voordeel, door het hof is verworpen.

3.10

Het bewijsaanbod wordt afgewezen omdat het niet is gebaseerd op voldoende geconcretiseerde stellingen, dan wel niet ter zake dienend is.

3.11

Uit het voorgaande volgt dat de grieven falen en dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. De vordering tot terugbetaling van hetgeen ter uitvoering van het bestreden vonnis is betaald, zal worden afgewezen. [X] Beheer zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [X] Beheer in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [Y] begroot op € 726,- aan verschotten en € 3.222,- voor salaris te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar en C.A.H.M. ten Dam en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 december 2020.