Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2020:3238

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
24-11-2020
Datum publicatie
29-12-2020
Zaaknummer
200.261.200/01
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Verbintenissenrecht; opzegging huurovereenkomst woonruimte wegens dringend eigen gebruikt; artikel 7:274 lid 1 sub c BW; beschikbaarheid passende woonruimte.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.261.200/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 6857489 CV EXPL 18-9118

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 november 2020

inzake

[appellante] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. A.A. Bouwman te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellant,

advocaat: mr. P.S.A. [geïntimeerde] te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 2 mei 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 12 februari 2019, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellante] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep;

- memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 15 september 2020 doen bepleiten door voornoemde advocaten, wat mr. Bouwman betreft aan de hand van pleitnotities die hij aan het hof en aan de wederpartij ter hand heeft gesteld. [appellante] heeft nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft in principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van [geïntimeerde] zal afwijzen, met veroordeling - uitvoerbaar bij voorraad - van [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellante] van hetgeen zij op grond van het vonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft in principaal hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, in incidenteel hoger beroep tot vernietiging van het vonnis op een hierna onder 3.3 weer te geven onderdeel en tot bekrachtiging voor het overige, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, vermeerderd met rente, een en ander steeds uitvoerbaar bij voorraad.

[appellante] heeft in incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.7 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover deze feiten in hoger beroep niet in geschil zijn, dienen deze ook het hof als uitgangspunt. Aangevuld met andere feiten die als niet dan wel onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten op het volgende neer.

2.1

[geïntimeerde] is eigenaar van het appartementsrecht dat betrekking heeft op de woning aan de [a-straat] te [plaats] . Hij heeft deze woning met ingang van 1 september 2011 verhuurd aan [appellante] . De huur bedraagt, na tussenkomst van de huurcommissie, € 426,01 per maand. De huurovereenkomst is in eerste instantie voor één jaar aangegaan en daarna verlengd voor onbepaalde duur.

2.2

[geïntimeerde] heeft een advocatenpraktijk. Vanwege gezondheidsproblemen beschikte hij in de jaren 2016 tot en met 2018 nauwelijks over inkomsten. Hij heeft een schuld bij de belastingdienst ter hoogte van een bedrag van ruim € 80.000,00. In verband hiermee heeft de Belastingdienst beslag gelegd op (het appartementsrecht van) de woning van [geïntimeerde] en derdenbeslag onder [appellante] gelegd. Zij betaalt de huur niet aan [geïntimeerde] , maar draagt deze af aan de Belastingdienst.

2.3

[appellante] is afkomstig uit De Verenigde Staten van Amerika. Zij heeft in Nederland gestudeerd, maar werkt inmiddels geruime tijd als zzp-er in een nabij het gehuurde gevestigd cateringbedrijf. Zij werkt daar ongeveer 30 uur per maand.

2.4

[geïntimeerde] heeft tussen 2015 en 2017 enige tijd gewoond in een huurwoning aan de [b-straat] te [plaats] . De huurprijs bedroeg € 1.482,91 per maand.

2.5

In een brief van 7 april 2017 heeft [geïntimeerde] , zowel in het Engels als in het Nederlands, aan [appellante] onder meer geschreven:

Geachte [appellante] ,

Het spijt mij u lastig te moeten vallen, maar ik heb helaas urgent nieuws. (…) Helaas is mijn relatie (…) geëindigd en is de woning, waarin wij samen woonden, verkocht. Tegelijkertijd wordt mijn advocatenpraktijk helaas beëindigd doordat de inkomsten niet meer de kosten dekken en heb ik feitelijk op dit moment geen inkomen meer.

Als gevolg hiervan heb ik op dit moment geen plek meer om te wonen. (…)

Om die reden heb ik mijn eigen huis opnieuw zelf nodig om in te wonen en moet ik de huurovereenkomst om die reden beëindigen.

Ik begrijp dat deze situatie niet prettig is en extra kosten voor jou met zich meebrengt omdat je een nieuwe woning moet gaan zoeken. Om die reden ben ik bereid om jou voor deze extra kosten een bedrag van € 5.000,- te betalen en jou te helpen om een vervangende woonruimte te vinden.

Ik hoop dat je de urgentie van deze situatie inziet, nu de eventuele uitkomst is dat ik letterlijk op straat moet gaan leven als ik niet in mijn eigen huis kan gaan wonen. Ik hoop daarom op jouw medewerking hierin. Laat mij s.v.p. zo spoedig mogelijk weten of je met het voorgaande akkoord bent, zodat ik het betreffende bedrag naar je over kan maken. (…)

2.6

[appellante] heeft niet gereageerd op deze brief.

2.7

Bij vonnis van 12 mei 2017 heeft de kantonrechter te Amsterdam [geïntimeerde] veroordeeld om achterstallige huur te betalen aan de verhuurder van zijn woning aan de [b-straat] en, ingeval [geïntimeerde] daar niet aan voldoet, de huurovereenkomst ontbonden en [geïntimeerde] veroordeeld deze woning te ontruimen. Eind oktober 2017 heeft [geïntimeerde] deze woning ontruimd.

2.8

In een brief van 5 maart 2018 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] onder meer geschreven:

(…)

Enige tijd geleden heb ik u per e-mail, per gewone post en per aangetekende post ervan op de hoogte gebracht dat ik mijn eigen woning weer nodig heb voor dringend eigen gebruik, nu ik zelf geen woonplek meer tot mijn beschikking zou hebben.

Ik heb u destijds verzocht met mij in overleg te treden zodat wij een datum overeen konden komen waarop u de woning zou verlaten en we een vergoeding overeen konden komen voor de door u te maken onkosten in verband met de verhuizing. Helaas heeft u toot mijn verbazing op geen enkele wijze gereageerd op mijn brieven en e-mails.

De situatie is thans voor mij onhoudbaar geworden. Sinds enige tijd logeer ik noodgedwongen bij vrienden en beschik ik niet meer over een eigen woonplek. Daar komt bij dat ik financieel niet in staat ben om de kosten van een extra woning voor eigen gebruik te betalen, zeker niet nu de door u betaalde huur de kosten van mijn eigen woning niet eens dekt. Derhalve heb ik mijn eigen woning, zoals ik u eerder ook al mededeelde, binnen maximaal twee maanden nodig voor dringend eigen gebruik.

Ik verzoek u hierbij opnieuw om uiterlijk binnen twee weken in overleg te treden met mij over de datum waarop u de woning verlaat. Hierbij ben ik bereid u tegemoet te treden in door u te maken verhuiskosten.

Indien ik niet uiterlijk voor 20 maart 2018 van u heb vernomen, zal ik mij wenden tot de kantonrechter te Amsterdam met het verzoek uw huur met onmiddellijke ingang te beëindigen wegens dringend eigen gebruik. (…)

2.9

Bij brief van 29 maart 2018 heeft [appellante] aan [geïntimeerde] geschreven:

Thank you for the letter, I have read it and want to let you know I would like to continue to rent the apartment as I am happy to live here. Thank you.

2.10

Bij brief van 22 augustus 2018 heeft [geïntimeerde] - nadat hij de inleidende dagvaarding op 23 april 2018 had uitgebracht - aan [appellante] onder meer geschreven:

(…) Op 7 april 2017 en op 5 maart 2018 heb ik u per aangetekende brief, gewone post en per e-mail een schrijven toegestuurd waarin ik u heb aangegeven dat ik mijn eigen woning (…) door zeer vervelende omstandigheden weer nodig heb voor dringend eigen gebruik en dat ik mij om die reden genoodzaakt zie uw huurovereenkomst te beëindigen en gaarne met u in overleg treedt hiertoe. (…)

Nu u in (…) de thans aanhangige dagvaardingsprocedure aanvoert dat mijn schrijven niet zou voldoen aan de formele vereisten, en voor zover uit de eerdere schrijvens niet zou blijken van een rechtsgeldige opzegging van de huur, zeg ik hierbij opnieuw de huur op per direct (gezien de urgentie) dan wel binnen de daartoe geldende formele termijn van zes maanden, derhalve februari 2019 en verzoek ik u per direct (gezien de urgentie) dan wel binnen de daartoe gestelde formele termijn van zes weken uw reactie hierop toe te sturen.

Voornoemde neemt m.i. niet weg dat de huur reeds eerder rechtsgeldig is opgezegd.

(…)

2.11

In een brief van 19 september 2018 heeft drs. O.F. de Boer, psychotherapeut, aan [appellante] geschreven:

You were referred to me by your GP/huisarts in April 2012 in connection with complaints which were diagnosed by me as panic attacks, and generalized anxiety with a strong agoraphobic aspect. You feel safest at home, and you anxiety is typically triggered by being outside.

I saw you in the course of 2012 and the beginning of 2013 for sessions of cognitive behavioural therapy, aimed at reducing the severity and frequency of your panic attacks. The treatment was only partially successful in the sense that your symptoms appeared to diminish, but tended to recur later. Our last session was in January 2016 at which time you were still suffering with anxiety (agoraphobia), and your home remained the main stabilizing factor for you.

2.12

In een verklaring van 5 augustus 2019 heeft de huisarts van [appellante] geschreven:

Mevrouw heeft zich in 2012 en ook in 2015 bij ons gemeld met klachten van angst en paniek. Zij is verwezen naar een specialist en is hier langdurig voor behandeld.

2.13

In een verklaring van 8 september 2020 heeft Elise Girdham (psycholoog, hierna: Girdham) geschreven:

Marisa self-referred for psychological therapy in August 2020. In total she has attended four sessions between 17/08/20 and 07/09/20, and she has future sessions scheduled.

3 Beoordeling

3.1

In deze procedure vordert [geïntimeerde] , samengevat, (i) een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst op 30 mei 2018 is geëindigd, (ii) veroordeling van [appellante] om het gehuurde tegen de datum van de beëindiging van de huurovereenkomst te verlaten en te ontruimen, op straffe van een dwangsom, en (iii) veroordeling van [appellante] tot betaling van schadevergoeding ter hoogte van € 426,01 voor iedere maand dat zij na de beëindigingsdatum in het gehuurde is gebleven, een en ander uitvoerbaar bij voorraad. [geïntimeerde] heeft deze vordering gebaseerd op de grond genoemd in artikel 7:274 lid 1 sub c BW, inzake dringend eigen gebruik.

3.2

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen beëindigd per 1 juli 2019, [appellante] veroordeeld om de woning uiterlijk op 1 juli 2019 te ontruimen en een bedrag van € 426,01 als schadevergoeding te betalen voor iedere maand, of gedeelte van een maand, dat zij na 1 juli 2019 in de woning zal verblijven tot de dag waarop zij daadwerkelijk heeft ontruimd. Daarnaast heeft de kantonrechter [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling aan [appellante] van een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingsvergoeding ter hoogte van € 5.993,00. Dit laatste aspect staat in hoger beroep niet meer ter discussie. De kantonrechter heeft de gevorderde oplegging van een dwangsom afgewezen evenals de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad.

De kantonrechter heeft hiertoe onder meer overwogen dat de brief van 22 augustus 2018 valt aan te merken als opzeggingsbrief die voldoet aan de eisen van artikel 7:271 BW en dat er sprake is van een situatie waarin [geïntimeerde] de woning dringend voor eigen gebruik nodig heeft. De kantonrechter heeft, na het afwegen van alle betrokken belangen, geoordeeld dat het belang van [geïntimeerde] zwaarder weegt dan dat van [appellante] . Tot slot heeft de kantonrechter overwogen, samengevat, dat [appellante] het door [geïntimeerde] genoemde aanbod aan passende woonruimte slechts in algemene termen heeft bestreden en dat niet gebleken is dat [appellante] zelf enige inspanning heeft gepleegd om andere woonruimte te vinden. Voor zover het aanbod van passende woonruimte als onvoldoende moet worden aangemerkt komt, onder deze omstandigheden en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, [appellante] hierop geen beroep toe, aldus de kantonrechter. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] in principaal hoger beroep met zes grieven op. [geïntimeerde] heeft, in incidenteel hoger beroep, één grief aangevoerd.

3.3

Het hof ziet aanleiding eerst in te gaan op het incidenteel hoger beroep. De door [geïntimeerde] aangevoerde grief ziet op de overweging van de kantonrechter (in rov. 1.7 van het bestreden vonnis) dat [appellante] een inkomen op minimumniveau heeft. Volgens [geïntimeerde] valt uit de door [appellante] overgelegde stukken niet af te leiden wat haar daadwerkelijke financiële situatie is. Omdat [geïntimeerde] geen wijziging van het dictum heeft beoogd zal het hof het incidenteel hoger beroep afwijzen. Het incidenteel hoger beroep behoeft derhalve geen nadere bespreking. Het hof zal bij de beoordeling van het principaal hoger beroep rekening houden met hetgeen in de incidentele grief naar voren is gebracht, voor zover relevant. Een en ander leidt er toe dat in het incidenteel hoger beroep geen proceskostenveroordeling zal worden uitgesproken.

3.4

Met de grieven 1, 2 en 3 vecht [appellante] het oordeel van de kantonrechter aan dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd.

3.5

Naar het oordeel van het hof voldoet de brief van [geïntimeerde] aan [appellante] van 5 maart 2018 aan de eisen zoals neergelegd in artikel 7:271 BW. Die brief vermeldt immers de opzeggingsgrond (dringend eigen gebruik) met daarbij een feitelijke toelichting, een (uiterste) datum waartegen de woning door [appellante] moet worden verlaten (‘binnen maximaal twee maanden’) en een termijn waarbinnen [appellante] wordt verzocht om te reageren op deze brief (‘uiterlijk voor 20 maart 2018’). De brief van 5 maart 2018 kan dan ook niet anders worden opgevat dan als een opzegging van de huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 BW. Uit de reactie van [appellante] van 29 maart 2018 valt overigens af te leiden dat het ook voor [appellante] duidelijk moet zijn geweest dat de brief van 5 maart 2018 een opzeggingsbrief betrof. Gelet hierop kan in het midden blijven de vraag wat de betekenis is van de brief van [geïntimeerde] van 22 augustus 2018. De grieven 1 tot en met 3 falen.

3.6

Met grief 4 voert [appellante] aan dat de door [geïntimeerde] verstrekte informatie niet betrouwbaar en niet consistent is. Bij het opwerpen van haar stellingen blijft zij evenwel steken in insinuaties zonder dat zij haar ingenomen stellingen (voldoende) weet te onderbouwen. Deze grief faalt.

3.7

Met grief 5 komt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de belangen van [geïntimeerde] zwaarder wegen dan die van [appellante] . [appellante] stelt in dit verband, onder verwijzing naar de verklaring van haar psychotherapeut van 19 september 2018 (zie 2.11) en van haar huisarts van 5 augustus 2019 (zie 2.12) dat zij last heeft van agorafobie en andere psychische klachten, zoals angst- en paniekklachten, en dat het voor haar van belang is om dichtbij haar werk te wonen, dat om de hoek van de woning is gelegen. Ook voert zij aan dat haar verblijfsrecht komt te vervallen als zij niet meer kan blijven werken. Verder wijst zij erop dat de situatie van [geïntimeerde] inmiddels is verbeterd omdat hij kennelijk weer geruime tijd aan het werk is. Volgens haar staat daarom niet vast dat [geïntimeerde] thans nog steeds in zwaar financieel weer verkeert. Tot slot stelt zij dat [geïntimeerde] het aan zijn eigen financiële roekeloosheid te wijten heeft dat hij in financiële problemen is geraakt aangezien hij onvoldoende was toegerust op tegenslag bij gezondheidsproblemen door zich niet te verzekeren tegen arbeidsongeschiktheid.

3.8

Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW kan de rechter een vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop een opgezegde huurovereenkomst zal eindigen toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Tussen partijen staat vast dat [geïntimeerde] vanwege zijn medische toestand in de jaren 2016 tot en met 2018 nauwelijks meer over inkomsten heeft beschikt en daarnaast een aanzienlijke schuld bij de Belastingdienst heeft waarvoor meerdere beslagen zijn gelegd. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd gesteld dat hij zelf, sinds hij in oktober 2017 zijn woning aan de [b-straat] heeft moeten ontruimen, niet meer over een eigen woning heeft beschikt. Al die tijd heeft hij verbleven bij familie dan wel vrienden. Thans verblijft hij bij een vriend in [plaats] en beschikt hij nog steeds niet over eigen woonruimte. Wel is zijn medische toestand, sinds het bestreden vonnis, verbeterd en is hij bezig om zijn advocatenpraktijk in [plaats] nieuw leven in te blazen. Hij draait sedertdien weliswaar al weer enige omzet maar het hoofd boven water houden is nog immer moeilijk gelet op de aanzienlijke schulden, met name de belastingschuld, en beslagen. Om een terugval van zijn medische toestand te voorkomen is hij nog in contact met zijn behandelaar.

[appellante] heeft gesteld dat zij slechts maximaal 30 uur per maand kan werken en daardoor een gering inkomen heeft, een inkomen dat te laag is om een huurwoning in de vrije sector te kunnen betalen. De reden waarom zij slechts maximaal 30 uur per maand kan werken (en haar inkomen dus niet kan verhogen) is het hof evenwel niet duidelijk geworden. Uit de door [appellante] ingebrachte medische verklaringen blijkt weliswaar dat zij voor psychische klachten in behandeling is geweest bij een psychotherapeut, maar die behandeling was in 2012-2013. Dat zij, na doorverwijzing door haar huisarts in 2015, in dat jaar of later opnieuw daadwerkelijk een behandeling heeft ondergaan voor haar psychische klachten is onvoldoende gebleken. Ontoereikend is hiervoor de door [appellante] ingebrachte verklaring van Girdham, die slechts ziet op zeer recente consulten, nog geen maand voorafgaand aan de mondelinge behandeling van deze zaak en waarvoor zij kennelijk geen verwijzing van de huisarts had (´self-reffered’). Daarnaast is niet duidelijk op welke klachten die consulten bij Girdham betrekking hadden. Dat [appellante] , naar zij stelt, lijdt aan een agorafobie heeft zij dan ook onvoldoende gemotiveerd, nog daargelaten de vraag welke betekenis het hof daaraan zou moeten toekennen in het kader van de weging van de wederzijdse belangen. Evenmin zijn haar stellingen over de daadwerkelijke hoogte van haar inkomen voldoende onderbouwd. De stellingen over haar verblijfsrechtelijke positie in Nederland en het verband tussen het behoud van de woning, haar werk en die verblijfsrechtelijke positie heeft zij met geen enkel document gestaafd. Ook anderszins heeft [appellante] onvoldoende gemotiveerd waarom haar belangen zwaarder dienen te wegen dan de hierboven genoemde belangen van [geïntimeerde] . Dat [geïntimeerde] , naar [appellante] stelt, zelf zijn dringende situatie in de hand zou hebben gewerkt, is, wat er ook van deze stelling zij, voor toewijzing van de vordering geen beletsel. Grief 5 faalt.

3.9

Met grief 6 verzet [appellante] zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat aan het vereiste van beschikbaarheid van woonruimte is voldaan en dat, voor zover het aanbod van passende woonruimte als onvoldoende moet worden aangemerkt, [appellante] hierop, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, geen beroep toekomt. Zij voert aan dat zij gezien haar inkomen aangewezen is op een sociale huurwoning en dat zij veel te kort (slechts acht jaar) in [plaats] woont om, via Woningnet, een kans te maken op een sociale huurwoning binnen een straal van enkele kilometers rond haar huidige werk. Uit niets blijkt dat zij een passende woning kan verkrijgen. Pas met een inschrijf- of woonduur van 14 jaar zou zij in aanmerking kunnen komen voor een andere betaalbare woning, aldus [appellante] .

3.10

Het hof sluit zich aan bij de overweging van de kantonrechter dat het uitgangspunt is dat [geïntimeerde] aannemelijk moet maken dat er andere passende woonruimte voor [appellante] beschikbaar is. Die passende woonruimte behoeft evenwel voor wat betreft grootte, huurprijs, ligging of woonklimaat niet gelijk te zijn aan de woning die [appellante] thans bewoont. Ook andere woonruimte kan passend zijn. [geïntimeerde] heeft (als productie 13 bij de inleidende dagvaarding) een selectie van websites van woningstichtingen en makelaars in het geding gebracht met beschikbare woningen met een huurprijs van rond € 800,00 per maand. [appellante] heeft hier slechts tegen ingebracht dat deze woningen te duur zijn en niet liggen in haar huidige woonwijk. Verder heeft [geïntimeerde] niet alleen in zijn brief van 7 april 2017 aan [appellante] aangeboden haar te helpen met het vinden van passende woonruimte maar ook ter zitting in eerste aanleg aangeboden om gedurende twee maanden op zijn kosten een makelaar in te schakelen om passende woonruimte te vinden. [appellante] heeft van dat aanbod geen gebruik gemaakt. [appellante] heeft, van haar zijde, zeer weinig tot niets ondernomen om haar kansen op een andere passende woning te vergroten, terwijl zij daarbij strikte wensen heeft omtrent de ligging en prijs van die woning. Zo heeft zij zich pas gedurende de loop van de procedure in eerste aanleg ingeschreven op Woningnet. Zoals hiervoor reeds is overwogen is onvoldoende gebleken dat er een psychische noodzaak is voor [appellante] om in de buurt van de woning (dat wil zeggen: haar werk) te blijven wonen. Zij heeft onvoldoende gemotiveerd waarom zij niet op grotere afstand, ook buiten de grenzen van [plaats] , zou kunnen zoeken naar passende woonruimte voor de door haar gewenste huurprijs dan wel binnen de door haar gewenste straal van de huidige woning naar passende woonruimte voor een hogere huurprijs. Het hof is dan ook van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat aan de eis van beschikbaarheid is voldaan en concludeert dat de kantonrechter de vordering van [geïntimeerde] terecht heeft toegewezen. Grief 6 faalt.

3.11

Het bewijsaanbod van [appellante] wordt afgewezen omdat het is gebaseerd op onvoldoende geconcretiseerde stellingen dan wel niet ter zake dienend is.

3.12

De grieven in principaal hoger beroep falen. Met betrekking tot het incidenteel hoger beroep verwijst het hof naar hetgeen hierboven onder 3.3. is overwogen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. De vordering om het arrest uitvoerbaarheid bij voorraad te verklaren zal, op de voet van artikel 7:272 lid 1 BW, worden afgewezen. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in principaal hoger beroep.

4 Beslissing

Het hof:

in principaal en incidenteel hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 324,00 aan verschotten en € 2.148,00 voor salaris, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.M.L. Broekhuijsen - Molenaar, E.K. Veldhuijzen van Zanten en C.A.H.M. ten Dam en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 november 2020.