Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2020:3179

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
24-11-2020
Datum publicatie
24-11-2020
Zaaknummer
200.279.102/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep kort geding
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Incidentele vordering ex artikel 351 Rv tot schorsing van de tenuitvoerlegging van uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis waarbij huurster is veroordeeld tot ontruiming totdat in hoger beroep arrest is gewezen. Belangenafweging. Zie ook 200.283.337/01.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.279.102/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 7104342 CV EXPL 18-16727

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 november 2020

inzake

1 [appellante sub 1] ,

en

2. [appellant sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats] ,

appellanten in de hoofdzaak,

eisers in het incident,

advocaat: mr. W.F. Schovers te Prinsenbeek,

tegen

1 PREDIO B.V.,

voorheen gevestigd te Amsterdam,

en

2. OUD-ZUID VASTGOED 3 B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerden in de hoofdzaak,

verweersters in het incident,

advocaat: mr. S.J. Kloosterman te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna (gezamenlijk) [appellanten] (afzonderlijk: [appellante sub 1] en [appellant sub 2] ) en (gezamenlijk) Oud-Zuid Vastgoed c.s. (afzonderlijk: Predio en Oud-Zuid Vastgoed) genoemd.

[appellanten] is bij dagvaarding van 25 mei 2020 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van respectievelijk 19 maart 2019 en 10 maart 2020, hersteld bij vonnis van 21 april 2020 (hierna: het bestreden eindvonnis), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Predio als eiseres en [appellanten] als gedaagde. Naast Predio is ook Oud-Zuid Vastgoed gedagvaard.

De appeldagvaarding, met producties, bevat de grieven en een incidentele vordering strekkende tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden eindvonnis op de voet van artikel 351 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Op de eerst dienende dag heeft [appellanten] overeenkomstig dit exploot geconcludeerd.

Oud-Zuid Vastgoed c.s. heeft vervolgens in het incident geantwoord, onder overlegging van producties.

Partijen hebben hun standpunten ten aanzien van de incidentele vordering ter zitting van 22 oktober 2020 doen bepleiten door voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht. Deze zaak is gelijktijdig behandeld met nader te duiden kort geding met zaaknummer 200.283.337/01 dat eveneens betrekking heeft op de executie van het bestreden eindvonnis. Partijen hebben ermee ingestemd dat al hetgeen ter zitting is besproken heeft te gelden als besproken in beide zaken. Partijen hebben vragen beantwoord en inlichtingen verstrekt.

Ten slotte is arrest in het incident gevraagd, dat heden wordt gewezen. In het kort geding wordt vandaag eveneens arrest gewezen.

[appellanten] heeft in het incident gevorderd dat het hof de werking van de uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het bestreden eindvonnis met onmiddellijke ingang zal schorsen totdat in de hoofdzaak op het hoger beroep is beslist, met veroordeling van Oud-Zuid Vastgoed c.s. in de kosten van het incident.

Oud-Zuid Vastgoed c.s. heeft in het incident geconcludeerd dat het hof [appellanten] niet-ontvankelijk zal verklaren in haar incidentele vordering, althans deze vordering zal afwijzen, met hoofdelijke veroordeling van [appellante sub 1] en [appellant sub 2] in de kosten van dit incident.

2 De beoordeling in het incident

2.1.

Het gaat hier, samengevat en voor zover voor het incident van belang, om het volgende.

2.1.1.

[appellante sub 1] huurt sinds 1990 van (de rechtsvoorganger van) Oud-Zuid Vastgoed de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Zij bewoont het gehuurde samen met [appellant sub 2] , haar meerderjarige zoon.

2.1.2.

Bij het bestreden eindvonnis heeft de kantonrechter de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde ontbonden en [appellanten] veroordeeld om het gehuurde te ontruimen binnen zes maanden na betekening van het vonnis. Daarnaast heeft de kantonrechter [appellanten] veroordeeld in de proces- en nakosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Het anders of meer gevorderde is afgewezen. De kantonrechter heeft hiertoe, na getuigenverhoren, overwogen dat [appellante sub 1] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst doordat zij structureel en stelselmatig overlast heeft veroorzaakt. Ook nadat zij ruimschoots de kans heeft gehad om haar optreden te veranderen heeft zij de grenzen van het toelaatbare meermalen en in ernstige mate overschreden. [appellanten] heeft onvoldoende aangevoerd om te kunnen concluderen dat de tekortkoming de ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt, aldus de kantonrechter.

2.1.3.

Het bestreden eindvonnis is op 11 maart 2020 aan [appellanten] betekend. De ontruiming is aangezegd tegen 15 september 2020.

2.1.4.

[appellanten] heeft op 25 mei 2020, zoals vermeld, hoger beroep en genoemde incidentele vordering ingesteld.

2.1.5.

[appellanten] heeft vervolgens bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam gevorderd de uitvoerbaarheid bij voorraad van het bestreden eindvonnis te schorsen totdat het hof in het incident arrest heeft gewezen. Dit betreft het hierboven reeds genoemd kort geding. Bij vonnis van 7 september 2020 is die vordering afgewezen. [appellanten] heeft hiertegen hoger beroep ingesteld.

2.1.6.

Omdat Oud-Zuid Vastgoed c.s. de ontruiming niet wilde uitstellen, heeft [appellanten] opnieuw een executiegeschil aangespannen bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam. Bij vonnis van 11 september 2020 heeft de voorzieningenrechter Oud-Zuid Vastgoed verboden het bestreden eindvonnis ten uitvoer te leggen voordat het hof op het hoger beroep in het onder 2.1.5. vermelde kort geding heeft beslist of totdat het hof heeft beslist in dit incident.

2.2.

[appellanten] legt aan haar incidentele vordering ten grondslag dat de kantonrechter in het bestreden eindvonnis geen gemotiveerde belangenafweging heeft geformuleerd naar aanleiding van haar verweer tegen de vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad, zodat deze alsnog gemaakt dient te worden. De conclusie daarvan dient te zijn dat haar belang om in het gehuurde te blijven in afwachting van de uitkomst van het hoger beroep zwaarder weegt dan het belang van Oud-Zuid Vastgoed c.s. bij een spoedige ontruiming. Daarnaast stelt zij zich op het standpunt dat de bestreden vonnissen kennelijke misslagen bevatten. Tot slot heeft [appellanten] betoogd dat er nieuwe feiten en omstandigheden zijn die door de kantonrechter niet in aanmerking konden worden genomen doordat zij zich eerst na het bestreden eindvonnis hebben voorgedaan en dat die feiten rechtvaardigen dat van dat vonnis wordt afgeweken.

2.3.

Oud-Zuid Vastgoed c.s. voert verweer op gronden die hierna, voor zover nodig, zullen worden besproken. Oud-Zuid Vastgoed c.s. heeft daarbij het standpunt ingenomen dat de kantonrechter bij zijn beslissing over de uitvoerbaarverklaring bij voorraad de belangen van partijen reeds heeft afgewogen.

2.4.

Oud-Zuid Vastgoed c.s. heeft aangevoerd dat [appellanten] niet-ontvankelijk is in haar incidentele vordering voor zover die zich richt tegen Predio. Predio is hangende de procedure bij de kantonrechter (per 14 november 2018) opgehouden te bestaan als gevolg van een fusie. Oud-Zuid Vastgoed is rechtsopvolger onder algemene titel en is thans de eigenaar en verhuurder van het gehuurde, die aan een eventuele toegewezen vordering gevolg kan geven. [appellanten] heeft een en ander niet weersproken. Het hof zal [appellanten] niet-ontvankelijk verklaren in de incidentele vordering voor zover die tegen Predio is gericht.

2.5.

Oud-Zuid Vastgoed beschikt op grond van het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde eindvonnis over een executoriale titel waarmee zij tot tenuitvoerlegging van het vonnis en dus tot ontruiming van het gehuurde kan overgaan. In dit incident is aan de orde de vraag of de tenuitvoerlegging van dat vonnis moet worden geschorst totdat het hof op het door [appellanten] ingestelde hoger beroep heeft beslist.

2.6.

Tussen partijen staat allereerst ter discussie of de kantonrechter de beslissing over de uitvoerbaarheid bij voorraad in het bestreden eindvonnis heeft gemotiveerd onder afweging van de betrokken belangen. Volgens [appellanten] is dat niet het geval, terwijl Oud-Zuid Vastgoed meent van wel. Het hof is van oordeel dat de beslissing over de uitvoerbaarheid bij voorraad ongemotiveerd is. Het verzoek van [appellanten] was namelijk gebaseerd op artikel 7:272 BW. De kantonrechter heeft slechts overwogen dat dat artikel toepassing mist.

2.7.

Ervan uitgaande derhalve dat in eerste aanleg ongemotiveerd is beslist over de uitvoerbaarheid bij voorraad stelt het hof bij de verdere beoordeling van deze incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden eindvonnis, waartegen hoger beroep is ingesteld, het volgende voorop (vgl. HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026).

a. Uitgangspunt is dat een uitgesproken veroordeling, hangende een hogere voorziening, uitvoerbaar dient te zijn en ten uitvoer kan worden gelegd. Afwijking van dit uitgangspunt kan worden gerechtvaardigd door omstandigheden die meebrengen dat het belang van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand zolang niet op het door hem ingestelde rechtsmiddel is beslist, ook gegeven dit uitgangspunt, zwaarder weegt dan het belang van degene die de veroordeling in de ten uitvoer te leggen uitspraak heeft verkregen, bij de uitvoerbaarheid bij voorraad daarvan.

b. Bij de toepassing van deze maatstaf moet worden uitgegaan van de beslissingen in de ten uitvoer te leggen uitspraak en van de daaraan ten grondslag liggende vaststellingen en oordelen, en blijft de kans van slagen van het tegen die beslissing aangewende rechtsmiddel buiten beschouwing, met dien verstande dat de rechter in zijn oordeelsvorming kan betrekken of de ten uitvoer te leggen beslissing(en) berust(en) op een kennelijke misslag.

2.8.

Partijen verschillen van mening over de vraag of er omstandigheden aan de orde zijn als hierboven onder a. bedoeld.

2.9.

[appellanten] heeft daarbij betoogd dat de bestreden vonnissen berusten op kennelijke (feitelijke of juridische) misslagen. Kort gezegd komen die misslagen volgens [appellanten] op het volgende neer. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis een te vage en een te algemeen geformuleerde bewijsopdracht aan de verhuurder gegeven. De kantonrechter heeft voorts onvoldoende de voorgeschiedenis tussen [appellanten] en de respectievelijke verhuurders op een juiste wijze bij zijn afwegingen betrokken; [appellanten] wordt weggepest omdat zij te goedkoop in het gehuurde woont en Oud-Zuid Vastgoed in wezen louter financiële motieven heeft bij haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Bij de waardering van de getuigenverklaringen heeft de kantonrechter bovendien miskend dat die verklaringen onbetrouwbaar zijn, aldus [appellanten] Ten slotte heeft [appellanten] aangevoerd dat (de voorganger van) Oud-Zuid Vastgoed op oneigenlijke gronden heeft gekozen voor een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie met bijkomende gevolgen en niet voor een opzegging daarvan.

2.10.

Oud-Zuid Vastgoed heeft betwist dat de bestreden vonnissen berusten op kennelijke misslagen.

2.11.

De hiervoor weergegeven stellingen van [appellanten] nopen naar het oordeel van het hof niet tot de vaststelling dat sprake is van kennelijke misslagen. De vermeende misslagen betreffen inhoudelijke bezwaren tegen de bestreden vonnissen die niet reeds op het eerste gezicht kunnen slagen. Dat [appellanten] het niet eens is met, kort gezegd, de door de kantonrechter gegeven bewijsopdracht en diens waardering van het bewijs, zijn bezwaren die een nader onderzoek vergen, waarvoor dit incident zich niet leent. De kans van slagen van deze bezwaren in het hoger beroep dient in dit incident, zoals vermeld, buiten beschouwing te blijven. Dit alles geldt ook voor de overige bezwaren tegen de inhoud van de bestreden vonnissen.

2.12.

[appellanten] heeft gesteld dat een ontruiming onomkeerbaar is en op allerlei vlakken grote gevolgen zal hebben; het belang van [appellante sub 1] bij behoud van de bestaande toestand is erin gelegen dat zij naar verwachting geen betaalbare vervangende huurwoning in Amsterdam of omgeving zal kunnen vinden die even geschikt is voor samenwoning met haar zoon [appellant sub 2] . Dat laatste is voor haar van grote waarde, omdat [appellant sub 2] als haar mantelzorger fungeert sinds zij een aantal jaren geleden een ongeluk heeft gehad met zwaar nekletsel als gevolg, waardoor zij lichamelijk beperkt is. Daarnaast heeft zij aangevoerd dat ze erg gehecht is aan het gehuurde en dat haar sociale leven zich al meer dan vijfendertig jaar in Amsterdam afspeelt. Het kopen van een woning is, gezien haar AOW-uitkering zonder aanvullend pensioen, geen optie. Bovendien is zij economisch gebonden aan Amsterdam omdat zij evenementen organiseert die daar plaatsvinden. Hierbij komt dat zijzelf en [appellant sub 2] in maart 2020 besmet zijn geraakt met het coronavirus waarvan zij nu nog steeds herstellende zijn en [appellante sub 1] daardoor te zwak is voor een verhuizing. [appellante sub 1] heeft daartoe verwezen naar verklaringen van haar huisarts, die dateren van na het bestreden eindvonnis.

2.13.

Het belang van Oud-Zuid Vastgoed bij uitvoerbaarheid bij voorraad van het bestreden eindvonnis is volgens haar gelegen in het voorkomen van verdere overlast en escalatie, zodat de rust in het pand kan terugkeren. Zij is als verhuurder verplicht om de andere huurders ongestoord woongenot te verschaffen. [appellanten] heeft ook recentelijk weer overlast veroorzaakt, aldus Oud-Zuid Vastgoed. Verder heeft Oud-Zuid Vastgoed aangevoerd dat [appellanten] reeds voldoende tijd heeft gehad om het gehuurde te verlaten, omdat de kantonrechter de ontruimingstermijn op zes maanden heeft gesteld. Tot slot heeft Oud-Zuid Vastgoed erop gewezen dat [appellanten] pas in augustus 2020, vlak voor de mondelinge behandeling van het eerste kort geding, heeft aangevoerd dat zij in maart 2020 besmet is geweest met het coronavirus; het verbaast Oud-Zuid Vastgoed dat dit niet eerder (in daarna uitgebrachte processtukken of anderszins) ter sprake is gebracht. Oud-Zuid Vastgoed acht een en ander door [appellanten] onvoldoende onderbouwd.

2.14.

In het kader van voormelde belangenafweging overweegt het hof dat de argumenten dat [appellante sub 1] verwacht in Amsterdam geen vergelijkbare huurwoning te kunnen vinden, zij erg gehecht is aan het gehuurde, zij al lang in Amsterdam woont en zij geen woning kan kopen niet aan de mogelijkheid in de weg staan om in naburige gemeenten huisvesting te zoeken. Dat [appellante sub 1] ook daar geen passende huurwoning zou kunnen vinden is gesteld noch gebleken. De stelling over haar economische gebondenheid aan Amsterdam heeft [appellante sub 1] niet nader toegelicht of onderbouwd, daargelaten dat dit niet lijkt te rijmen met haar stelling dat zij is aangewezen op een AOW-uitkering. Het hof ziet bovendien niet in waarom zij de door haar gestelde werkzaamheden niet vanuit een andere gemeente zou kunnen uitvoeren. De door [appellante sub 1] gestelde lichamelijke beperking als gevolg van een ongeval en haar behoefte aan mantelzorg is evenmin voldoende toegelicht, aangezien er geen stukken in de procedure zijn gebracht die deze beperking voldoende onderbouwen.

2.15.

Ten aanzien van de stelling dat [appellante sub 1] in verband met post-COVID-19 klachten te zwak is om te verhuizen, overweegt het hof als volgt. Op vragen van het hof heeft [appellante sub 1] geantwoord dat zij in maart 2020 niet is getest op het coronavirus, omdat dat toen nog niet gebeurde tenzij je in een risicogebied was geweest, maar dat haar artsen haar eerdere besmetting met het coronavirus hebben afgeleid uit haar klachten en haar huidige medische toestand, afgezet tegen haar eerdere medische situatie. Volgens [appellante sub 1] staat zij thans onder behandeling van onder meer een longarts en een cardioloog, naast haar huisarts.

2.16.

In de procedure zijn drie verklaringen van de huisarts van [appellante sub 1] , [X] , overgelegd. De eerste doktersverklaring, van 17 april 2020, houdt in dat [appellante sub 1] : ‘bekend is bij de huisartspraktijk alsmede verscheidene specialisten in het ziekenhuis. Lichamelijk klachten noodzaken haar tot thuisblijven, ook in de tijd van de pandemie van COVID-19.

De tweede verklaring, van 27 augustus 2020, houdt in: ‘vanwege de zeer matige conditie waarin patiente op dit moment verkeerd n.a.v. een heftig doorgemaakte COVID-19 infectie en de nog voortdurende ziekteperiode daarna (‘post-COVID-syndroom’) adviseer ik met klem dat op dit moment het aangaan van een verhuizing onwenselijk is. Mevrouw is dusdanig verzwakt dat alleen de dag doorkomen en hopelijk te kunnen werken aan herstel al een enorme opgave is. Haar longarts en internist van het OLVG-Amsterdam ondersteunen deze diagnose en begeleiden haar intensief bij het revalidatieproces.’

Bij de mondelinge behandeling van dit incident is nog een derde verklaring in de procedure gebracht. Deze op 8 september 2020 gedateerde verklaring houdt in: ‘hierbij verklaar ik ‘in aanvulling op mijn schrijven van 27-08 jl. dat het van groot belang is dat mevrouw haar revalidatie traject in alle rust kan uitvoeren gedurende de komende drie a vier maanden en derhalve in haar woning kan blijven.’

Verklaringen van andere medici in dit verband zijn niet aan het dossier toegevoegd en de gestelde fysieke zwakte is ook niet anderszins nader toegelicht. [appellante sub 1] heeft ter zitting van het hof verklaard dat zij wel over nadere stukken van haar artsen beschikt, maar dat zij die niet in de procedure wil inbrengen vanwege privacy-redenen. Bij het ontbreken van een nadere en actuele onderbouwing, bijvoorbeeld in de vorm van een recentere verklaring van haar huisarts, zal het hof uitgaan van diens medische verklaring van 8 september 2020. Er is geen informatie betreffende de gezondheid van [appellant sub 2] overgelegd.

2.17.

Al het voorgaande in overweging nemend in het licht van het in 2.7 genoemde uitgangspunt, komt het hof tot het oordeel dat het door [appellanten] aangevoerde belang onder de gegeven omstandigheden onvoldoende opweegt tegen het belang van Oud-Zuid Vastgoed bij de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis vanwege haar verplichting tot het verschaffen van het ongestuurde huurgenot aan de overige huurders en haar wens om, gelet op die verplichting, de rust in het pand te doen terugkeren. Dat die rust in de zeven maanden na het bestreden eindvonnis is teruggekeerd, is het hof geenszins gebleken. De belangenafweging valt echter voor de in de derde verklaring van de huisarts van [appellante sub 1] genoemde nog lopende herstelperiode wel in het voordeel van [appellante sub 1] uit. Het hof acht het in deze verklaring genoemde belang van zodanig gewicht dat het belang van Oud-Zuid Vastgoed bij een ontruiming nog gedurende deze periode dient te wijken. Niet is gebleken dat [appellante sub 1] na de in deze verklaring genoemde termijn van vier maanden na 8 september 2020 nog dusdanige gezondheidsproblemen zal ondervinden dat zij niet in staat zal zijn om te verhuizen. De incidentele vordering van [appellanten] tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis wordt daarom tot na te noemen datum toegewezen en voor het overige afgewezen. Hiermee heeft [appellanten] tegen die tijd in totaal ruim tien maanden de tijd gehad om te voorzien in andere woonruimte.

2.18.

Een oordeel over de kosten van het incident zal worden aangehouden tot het eindarrest in de hoofdzaak.

2.19.

De hoofdzaak zal naar de rol worden verwezen voor het nemen van een memorie van antwoord door Oud-Zuid Vastgoed.

3 De beslissing

Het hof:

in het incident:

verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in de incidentele vordering voor zover die tegen Predio is gericht;

schorst de tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 10 maart 2020, hersteld bij vonnis van 21 april 2020, voor zover het betreft de beslissing onder II., de ontruiming, tot 1 februari 2021;

wijst het meer of anders gevorderde af;

houdt de beslissing over de proceskosten aan totdat in de hoofdzaak eindarrest zal worden gewezen;

in de hoofdzaak:

verwijst de zaak naar de rol van 5 januari 2021 voor het nemen van een memorie van antwoord door Oud-Zuid Vastgoed;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, C.A.H.M. ten Dam en B.J.P.G. Roozendaal en is door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 november 2020.