Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2020:2741

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
13-10-2020
Datum publicatie
17-11-2020
Zaaknummer
200.240.115/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Coöperatief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Maatschap. Bouw van seniorenwoningen in een wooncomplex met gezamenlijke voorzieningen. Maatschap bestaande uit de (toekomstige) bewoners heeft volledige zeggenschap en verantwoordelijkheid voor de realisatie van het woonproject. De aannemer heeft niet de rol van risicodragend projectontwikkelaar. Aannemer koopt in overleg met de maatschap, voorafgaand aan de bouw, een aantal appartementsrechten, omdat daarvoor nog geen kopers waren gevonden. Op verlangen van de gemeente bij verkoop van de grond aan de maatschap, wordt de aannemer, als eigenaar van de appartementsrechten, maat in de maatschap. Positie aannemer als maat in de maatschap.

Zie ECLI:NL:GHAMS:2020:1256.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
OR-Updates.nl 2021-0017
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.240.115/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/231515 / HA ZA 15-606

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 oktober 2020

inzake

[X] BOUWBEDRIJF B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] , gemeente [gemeente] ,

appellante,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. W.J.T. Ursem te Alkmaar,

tegen

1 [naam maatschap] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde, niet verschenen,

2. de gezamenlijke erfgenamen van [geïntimeerde sub 2], zowel in privé als in zijn hoedanigheid van voormalig maat in de [naam maatschap] ,

laatstelijk wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerden, niet verschenen,

3. [geïntimeerde sub 3], zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de [naam maatschap] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellante,

advocaat: mr. A.J.J. Sweens te Den Helder,

4. [geïntimeerde sub 4], zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de [naam maatschap] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellant,

advocaat: mr. A.J.J. Sweens te Den Helder,

5. [geïntimeerde sub 5], zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de [naam maatschap] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellante,

advocaat: mr. A.J.J. Sweens te Den Helder,

6. [Z], zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de [naam maatschap] ,

voorheen wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] , thans wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellant,

advocaat: mr. H.B. de Regt te Alkmaar,

7. [geïntimeerde sub 7], zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de [naam maatschap] ,

voorheen wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] , thans wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellante,

advocaat: mr. H.B. de Regt, te Alkmaar,

8. [geïntimeerde sub 8], zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de [naam maatschap] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellante,

advocaat: mr. H.B. de Regt, te Alkmaar,

9. [geïntimeerde sub 9], zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de [naam maatschap] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellant,

advocaat: mr. A.J.J. Sweens te Den Helder,

10. [geïntimeerde sub 10], zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de [naam maatschap] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellante,

advocaat: mr. A.J.J. Sweens te Den Helder,

11. [geïntimeerde sub 11], zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de [naam maatschap] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellant,

advocaat mr. H.B. de Regt te Alkmaar,

12. [geïntimeerde sub 12], zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de [naam maatschap] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellante,

advocaat mr. H.B. de Regt te Alkmaar,

13. [geïntimeerde sub 13], zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de [naam maatschap] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellant,

advocaat: mr. A.J.J. Sweens te Den Helder,

14. [geïntimeerde sub 14], zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de [naam maatschap] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellante,

advocaat: mr. A.J.J. Sweens te Den Helder,

15. [geïntimeerde sub 15], zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de [naam maatschap] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellant,

advocaat: mr. A.J.J. Sweens te Den Helder,

16. [geïntimeerde sub 16], zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de [naam maatschap] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellante,

advocaat mr. H.B. de Regt te Alkmaar,

17. [geïntimeerde sub 17], zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de [naam maatschap] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellant,

advocaat mr. H.B. de Regt te Alkmaar,

18. [geïntimeerde sub 18], zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de [naam maatschap] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellante,

advocaat mr. H.B. de Regt te Alkmaar,

19. [geïntimeerde sub 19], zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de [naam maatschap] ,

voorheen wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] , thans wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellant,

advocaat: mr. A.J.J. Sweens te Den Helder,

20. [geïntimeerde sub 20], zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de [naam maatschap] ,

voorheen wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] , thans wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellante,

advocaat: mr. A.J.J. Sweens te Den Helder,

21. [geïntimeerde sub 21], zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de [naam maatschap] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellante,

advocaat mr. H.B. de Regt te Alkmaar,

22. [geïntimeerde sub 22], zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de [naam maatschap] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellant,

advocaat: mr. A.J.J. Sweens te Den Helder,

23. [geïntimeerde sub 23], zowel in privé als in hoedanigheid van maat in de [naam maatschap] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellante,

advocaat: mr. A.J.J. Sweens te Den Helder.

1 Verder verloop van het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna wederom ook aangeduid als volgt:

- [X] (appellante),

- de maatschap (geïntimeerde 1),

- de gezamenlijke erfgenamen van [geïntimeerde sub 2] (geïntimeerde 2),

- de maten, dan wel de gezamenlijke maten (geïntimeerden 2 tot en met 23),

- [Y] c.s. (geïntimeerden 3, 4, 5, 9,10, 13, 14, 19, 20, 22 en 23),

- [Z] c.s. (geïntimeerden 6, 7, 8, 11, 12, 15, 16, 17, 18 en 21).

In deze zaak heeft het hof op 31 maart 2020 een tussenarrest uitgesproken. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt verwezen naar dat arrest.

Naar aanleiding van het tussenarrest heeft [X] bij akte van 14 april 2020 een exploot van 7 april 2020 in het geding gebracht, waarbij de memorie van grieven, tevens houdende vermeerdering van eis, is betekend aan de niet verschenen geïntimeerden, te weten de maatschap en de gezamenlijke erfgenamen van [geïntimeerde sub 2] .

Vervolgens hebben partijen wederom arrest gevraagd.

[X] heeft geconcludeerd dat, naar het hof begrijpt, het bestreden vonnis deels wordt bekrachtigd en deels wordt vernietigd en dat – uitvoerbaar bij voorraad – haar vorderingen alsnog volledig worden toegewezen en de maten alsnog hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van een evenredig deel (te weten 1/22 per maat) van de proceskosten in eerste aanleg en dat voorts de maatschap wordt veroordeeld tot betaling van € 92.405,60 en ieder van de maten hoofdelijk tot betaling van een evenredig deel daarvan (te weten € 4.200,25, zijnde 1/22 deel per maat), met beslissing over de proceskosten.

[Y] c.s. en [Z] c.s. hebben, naar het hof begrijpt, ieder voor zich in principaal en incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot vernietiging van zowel het eindvonnis als het tussenvonnis van 26 april 2017 (hierna ook: het tussenvonnis) en afwijzing van de vorderingen van [X] , met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [X] tot terugbetaling van al hetgeen [Y] c.s. en [Z] c.s. ter uitvoering van het bestreden eindvonnis hebben voldaan, te vermeerderen met rente, en met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en rente.

[X] heeft in incidenteel appel geconcludeerd tot verwerping van de grieven, met

– uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.

[X] en [Z] c.s. hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De rechtbank heeft in het tussenvonnis onder 3.1 tot en met 3.14 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.

[X] is een aannemersbedrijf. Haar directeur is [A] (hierna: [A] ). [B] (hierna: [B] ) is werkzaam bij [X] als controller.

2.2.

In 2010 heeft de afdeling Texel van de vereniging Anbo, die landelijk actief is voor ouderen op het terrein van activiteiten en belangenbehartiging (hierna: Anbo), op Texel een informatiemarkt ‘Lang zelfstandig wonen’ georganiseerd. [X] heeft initiatief genomen om te helpen met de organisatie hiervan.

2.3.

Vanwege de getoonde interesse uit de doelgroep is een projectgroep tot stand gekomen, bestaande uit Anbo, [X] , Rabobank en [C] Architecten. Deze partijen hebben op 23 februari 2011 een intentieovereenkomst gesloten. Daarin is onder meer het volgende bepaald:

in aanmerking nemende:

- dat de ondergetekenden de intentie hebben te komen tot de realisatie van 24 tot 30 seniorenwoningen in een wooncomplex met centrale en/of gezamenlijke voorzieningen in Den Burg West.

- dat bij de realisatie van dit wooncomplex door de toekomstige bewoners gebruik zal worden gemaakt van Coöperatief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) dat zal worden vastgelegd in een maatschapsovereenkomst tussen de toekomstige bewoners als maten daarvan;

- dat de ondergetekenden binnen voormelde CPO de rol zullen vervullen van projectteam.

(…)

Artikel 5

De kosten die ieder van de ondergetekenden maakt in het kader van het samenwerkingsverband zullen door de betreffende ondergetekende zelf worden gedragen, behoudens nadere overeenkomst tussen partijen.

Artikel 6

De samenwerking zal worden beëindigd zodra haar taak als projectteam binnen het CPO is beëindigd (…).

2.4.

Op 30 mei 2011 heeft de projectgroep, genaamd CPO-project Woonstede Nesland, met de inmiddels overleden maat [geïntimeerde sub 2] als gevolmachtigde van de Anbo, bij notariële akte een plan van aanpak vastgelegd (hierna: het plan van aanpak). Het plan van aanpak vermeldt, voor zover van belang, het volgende:

Inleiding

Twintig december tweeduizend tien heeft de ANBO contact gezocht met [X] over de mogelijkheden om met meerdere partijen een CPO-project van de grond te tillen voor het realiseren van seniorenwoningen. Dit initiatief is de start van een project dat al aanzienlijk is gevorderd en tot de instelling van een projectgroep heeft geleid.

(…)

Initiatief.

Dit heeft geleid tot de vorming van de projectgroep bestaande uit [X] , Rabobank Noord-Holland Noord, [C] Architecten en de ANBO afdeling Texel.

De projectgroep stelt zich tot doel om een Coöperatief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO-project) als pilot van de grond te tillen voor de realisatie van vierentwintig (24) tot dertig (30) seniorenwoningen. De kosten die een ieder van de deelnemers in het samenwerkingsverband maakt zullen door de deelnemers zelf worden gedragen. Op drieëntwintig februari tweeduizend elf hebben de deelnemers aan dit samenwerkingsverband een intentieverklaring ondertekend.(…)

Taak projectgroep

(…)

c) Voorfinanciering startkosten project. Dit is geregeld en hierover zijn de afspraken vastgelegd in een principe overeenkomst van het samenwerkingsverband.

m) Welke rechtspersoon wordt gekozen voor het project . Om het project structuur te geven is er voor gekozen om met toekomstige bewoners een maatschap te vormen waarbij zij samen de rol van opdrachtgever gaan uitvoeren. Iedereen kan in principe zelf bepalen hoe zijn woning eruit komt te zien, qua grootte, indeling, prijs en voorzieningen. In juli tweeduizend elf zal aan kandidaten de vraag worden voorgelegd of zij deelnemer aan het project gaan worden en dit willen bekrachtigen door de ondertekening van een overeenkomst. De deelnemende maten aan het project stellen gezamenlijk een coördinatieteam aan die namens de maten als opdrachtgever gaat fungeren. Een vertegenwoordiging van het coördinatie team zal samen met de architect en de aannemer de basis van het bouwteam vormen. Door zelf als opdrachtgever te fungeren wordt bespaard op de projectkosten. Een projectstructuur waarvan het verleden heeft bewezen een goede structuur te zijn voor de realisatie van het project. (…) Tijdens de interviewronde met de kandidaat bewoners is gebleken dat er voldoende animo is om deel te nemen aan een coördinatieteam van de op te richten maatschap. De maatschapsakte zal in kopie aan deze akte worden gehecht.

2.5.

Ook op 30 mei 2011 is bij notariële akte door [geïntimeerde sub 2] en zijn echtgenote de maatschap opgericht. De in de akte opgenomen bepalingen van de maatschapsovereenkomst bevatten onder meer het volgende:

Doel

Artikel 2

De maatschap heeft ten doel het behartigen van de belangen van de maten bij de voor rekening van de maten te Den Burg te bouwen vierentwintig (24) tot dertig (30) woningen en alles wat hiermee verband houdt in de ruimste zin van het woord. De woningen worden gebouwd volgens de plannen van [C] Architecten door [X] B.V., met wie de maten een overeenkomst aangaan.

(…)

Inbreng

Artikel 4

1. Iedere maat brengt in de maatschap in een bedrag groot vierduizend euro (€ 4.000,00) als werkkapitaal (hierna te noemen: inbrengbedrag).

2. Voorts zal door iedere maat worden ingebracht het bedrag dat nodig is voor de bouw van de voor hem bestemde woning en voorzieningen, waarvan zal blijken uit de tekeningen en een raming van de bouwkosten.

3. De betaling van de bouwkosten zal geschieden in termijnen, waarvan de grootte en het tijdstip van betaling zal worden vastgesteld door na te melden coördinatiecommissie van de maatschap.

4. De maten verbinden zich over en weer op het aan hen in eigendom over te dragen perceel de voor hen bestemde woning overeenkomstig bedoelde tekeningen te doen bouwen alsmede (hun aandeel in) de daarbij behorende voorzieningen.

Bestuur

Artikel 5

1. De maatschap wordt bestuurd door een coördinatiecommissie bestaande uit tenminste vijf (5) leden, gekozen door en uit de maten.

(…)

3. De coördinatiecommissie is belast met de algehele leiding van de zaken van de maatschap en tot alle daden van beheer bevoegd mits binnen het doel van de maatschap.

(…)

Informatie en vergaderingen

Artikel 7

1. De Coördinatiecommissie is verplicht één keer per maand de maten middels een informatiebulletin te informeren over de stand van zaken met betrekking tot de bouw.

(…)

Bouwkosten

Artikel 11

1. Alle kosten van het gehele bouwproject als bedoeld in artikel 4 zullen door de maten worden gedragen.

2. De coördinatiecommissie is verplicht ieder kwartaal in een vergadering als bedoeld in artikel 7 tussentijds een financieel overzicht ten aanzien van de bouw te verstrekken.

(…)

2.6.

Het project behelst drie fasen (hierna: fase A, B en C). De grond voor alle drie de fasen is door de maatschap gekocht van de gemeente Texel (hierna: de gemeente). Met de gemeente is daarbij overeengekomen dat de grond voor het gehele project niet in een keer, maar in fasen tegen een bepaalde datum per fase door de maatschap kon worden afgenomen. Onderdeel van de afspraken was verder dat er voor de maatschap geen consequenties zouden zijn indien zij een fase niet zou afnemen, maar dat de betreffende grond dan zou terugvallen aan de gemeente.

2.7.

In de grondafnameovereenkomst tussen de gemeente als verkoper en de maatschap als koper is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

overwegende dat:

• koper het voornemen heeft om een woningbouwproject ‘Woonstede Nesland’ met maximaal 37 woningen te realiseren onder collectief opdrachtgeverschap (het woningbouwproject).

(…)

De koop is gesloten onder de volgende bedingen:

Artikel 1

(…)

4. (…) Alle leveringen vinden plaats onder de voorwaarden zoals gesteld in deze overeenkomst. Koper kan voor maximaal 5 woningen/appartementen per fase een zogenaamde achtervang voorstellen die voorlopig als maat participeert tot er een definitieve koper/maat is gevonden voor de woning of het appartement. Voorwaarde is dat de achtervang dit, behoudens een normale rentevergoeding en vergoeding van de gemaakte kosten, zonder winstoogmerk doet.

(…)

2.8.

Als eerste is fase B gerealiseerd, omdat daarvoor de meeste interesse bestond. Vervolgens is fase A gerealiseerd. In 2015 is bij besluit van de vergadering van de maten fase C definitief afgeblazen. Op grond van dit besluit heeft de maatschap de termijn voor afname van de grond voor fase C per uiterlijk 1 juli 2016 onbenut laten verstrijken. Fase C is niet gerealiseerd.

2.9.

Voor iedere gerealiseerde individuele woning is steeds een schriftelijke aannemingsovereenkomst gesloten tussen [X] als aannemer en de betreffende eigenaar tevens maat als opdrachtgever.

2.10.

Bij brief van 27 oktober 2011 heeft de maatschap [X] de opdracht verstrekt de administratie voor de maatschap te voeren tegen betaling van de werkelijke bestede uren tegen het dan geldende tarief. [X] heeft de opdracht aanvaard en uitgevoerd.

2.11.

Op 5 mei 2014 is [X] op de voet van artikel 1 lid 4 van de grondafnameovereenkomst eigenaar geworden van vier appartementsrechten, bestaande uit drie woningen en het ketelhuis in fase A en toegetreden als (achtervang) maat tot de maatschap. Bij het opmaken van de leveringsakte van die datum waren betrokken de gemeente, de maatschap en [X] . In die akte is onder meer opgenomen dat [X] heeft verklaard dat zij als partij toetreedt tot de grondafnameovereenkomst tussen de gemeente en de maatschap, dat zij bereid is jegens de gemeente als achtervang te fungeren tot kopers worden gevonden voor de appartementsrechten, dat zij dit doet om de maatschap te helpen en de realisatie van het project niet verder te vertragen en dat zij niet handelt met een winstoogmerk wat betreft de prijs van de grond.

2.12.

[X] heeft aan de maatschap negen facturen verzonden – eerst op 2 oktober 2013 ‘pro forma’ ter vooraankondiging met een soort uitstel van betaling en vanaf 10 juni 2014 ‘definitief’ ter betaling – voor een totaalbedrag van € 249.763,20. Daarop is een betaling ontvangen van € 29.161,64. Voor het resterende deel van € 220.601,56 heeft [X] op 25 november 2014 een aanmaning en op 12 december 2014 een sommatie aan de maatschap verzonden. Bij laatstgenoemde sommatie zijn tevens buitengerechtelijke incassokosten aangezegd. Op 17 juli 2015 is ook een sommatie verzonden aan ieder van de maten.

2.13.

[X] heeft daarnaast voor de financiering van de als achtervang gerealiseerde appartementen een tweetal facturen aan de maatschap verzonden; nummer 14-00653 van 31 december 2014 voor een bedrag van € 5.987,05 en nummer 15-00205 van 17 juni 2015 voor een bedrag van € 6.988,70. Na ontvangst van betaling daarop van € 1.096,73 stond daarvan ten tijde van de bestreden vonnissen nog open aan rente tot en met 30 juni 2015 een totaalbedrag van € 11.879,02. Op 13 februari 2018 heeft [X] de maatschap voor de appartementen die zij als achtervang hield € 2.072,57 gefactureerd voor energiekosten, belastingen en heffingen en kosten VvE over de periode tot en met 31 december 2017.

3 Beoordeling

3.1

[X] heeft in de eerste aanleg van de procedure, na vermeerdering van eis, samengevat, gevorderd:

(i) de maatschap te veroordelen tot betaling van in totaal € 296.352,68 aan kosten voor projectontwikkeling, administratie en rente en voor andere kosten die zij als achtervang heeft gemaakt en ieder van de maten in privé tot betaling van € 13.470,58 (1/22e deel van die hoofdsom), te vermeerderen met de overeengekomen rente vanaf 1 juli 2015, althans de wettelijke handelsrente vanaf de dag der dagvaarding, onder bepaling van hoofdelijke verschuldigdheid aldus dat de maatschap betalende, de maten ieder in evenredigheid voor gelijke delen tot een bedrag van € 13.470,58, met overeengekomen, althans wettelijke handelsrente, voor dat deel zullen zijn gekweten in hun afzonderlijke betalingsverplichting en aldus dat een van de maten betalende, de maatschap voor dat deel zal zijn gekweten, maar de niet betalende maten niet van hun afzonderlijke betalingsverplichting;

(ii) de maatschap te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.878,= en de proceskosten;

(iii) de maten hoofdelijk, waarbij betaling van de één de ander bevrijdt, te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 750,=;

(iv) de maten hoofdelijk, waarbij betaling van de één de ander bevrijdt, te veroordelen tot betaling van de proceskosten.

3.2.

De rechtbank heeft bij het bestreden eindvonnis de maatschap veroordeeld tot betaling van € 252.213,94, inclusief btw, en ieder van de maten in privé tot betaling van € 11.464,27, zijnde 1/22e deel van die hoofdsom, te vermeerderen met de overeengekomen rente vanaf 1 juli 2015, onder bepaling van hoofdelijke verschuldigdheid, aldus dat de maatschap betalende, de maten ieder in evenredigheid voor gelijke delen tot een bedrag van € 11.464,27, te vermeerderen met de overeengekomen rente vanaf 1 juli 2015, voor dat deel zullen zijn gekweten in hun afzonderlijke betalingsverplichtingen en aldus dat een van de maten betalende de maatschap voor dat deel zal zijn gekweten, maar de niet betalende maten niet van hun afzonderlijke betalingsverplichting. Voorts heeft de rechtbank de maatschap veroordeeld tot betaling van € 2.878,= ter zake van buitengerechtelijke incassokosten en tot betaling van de proceskosten, begroot op € 9.006,09. Het meer of anders gevorderde, waaronder het door [X] gevorderde bedrag van € 35.259,69 aan rentekosten is als onvoldoende onderbouwd afgewezen.

3.3.

[X] is met twee grieven opgekomen tegen de gedeeltelijke afwijzing van haar vordering, en de daaraan ten grondslag gelegde motivering. [Y] c.s. hebben acht grieven tegen de bestreden vonnissen geformuleerd en [Z] c.s. vijf genummerde grieven en een ongenummerde grief. [Y] c.s. (in hun toelichting op grief VIII in incidenteel appel) en [Z] c.s. (in de ongenummerde inleidende grief in incidenteel appel) hebben over en weer verwezen naar de grieven van de ander en hetgeen de ander heeft gesteld en zij hebben over en weer verzocht die grieven en stellingen als herhaald en ingelast te beschouwen. Dat zal het hof doen. Ook zal het hof, net als de rechtbank in eerste aanleg, de stellingen van [Y] c.s. en [Z] c.s. meenemen in de beoordeling van de vordering op de niet verschenen maatschap.

3.4.

[Y] c.s. en [Z] c.s. hebben ieder met een eerste grief in incidenteel appel betoogd dat de rechtbank in inhoudelijke overwegingen in het eindvonnis onjuiste, dan wel onvolledige feiten aan haar oordeel ten grondslag heeft gelegd. Voor zover voor de beoordeling van het geschil in hoger beroep van belang, zal het hof de toelichting op deze grieven betrekken bij de behandeling van de overige grieven in incidenteel appel tegen de desbetreffende bestreden overwegingen van de rechtbank.

De kosten van projectontwikkeling

3.5.

De vordering van [X] in eerste aanleg bestond uit meerdere onderdelen, waaronder een vordering tot betaling van facturen die verband houden met kosten van projectontwikkeling, voornamelijk kosten van de architect, calculatiekosten en verdere bouw- en ontwikkelingskosten.

3.6.

De rechtbank is in dit verband tot de conclusie gekomen dat vanaf de aanvang van de samenwerking tussen de maatschap en [X] , de maatschap volledige zeggenschap en verantwoordelijkheid had voor de realisatie van het project, dat [X] niet de rol had van risicodragend projectontwikkelaar en dat de financiële gevolgen voor het afblazen van fase C door de maatschap gedragen moeten worden.

3.7.

De grieven II en III van [Y] c.s. en grief 2 van [Z] c.s. zien op deze conclusies en daaraan ten grondslag gelegde overwegingen.

3.8.

Bij de beoordeling van deze grieven wordt vooropgesteld dat de maten zijn gaan deelnemen aan een in de aanvang door Anbo, in samenwerking met [X] , geïnitieerd project voor het realiseren van seniorenwoningen. Daarbij stond de uiteindelijke vier initiatiefnemers, waaronder [X] , voor ogen om te komen tot de realisatie van 24 tot 30 seniorenwoningen in een wooncomplex met centrale en/of gezamenlijke voorzieningen, waarbij de toekomstige bewoners gebruik zouden maken van een CPO (Coöperatief Particulier Opdrachtgeverschap) dat zou worden vastgelegd in een maatschapsovereenkomst. De maatschap is bij notariële akte opgericht en de maten zijn tot de maatschap toegetreden. Het doel van de maatschap is het behartigen van de belangen van de maten bij de voor rekening van de maten te bouwen 24 tot 30 woningen en alles wat daarmee verband houdt in de ruimste zin van het woord. De coördinatiecommissie die de maatschap bestuurt is belast met de algehele leiding van de zaken van de maatschap en bevoegd tot alle daden van beheer, mits binnen het doel van de maatschap. In artikel 11 van de maatschapsovereenkomst is bepaald dat alle kosten van het gehele bouwproject als bedoeld in artikel 4 van deze overeenkomst door de maten zullen worden gedragen. In artikel 4 staat onder meer dat ieder van de maten een bedrag van € 4.000,= inbrengt als werkkapitaal en voorts het bedrag dat nodig is voor de bouw van de voor hem bestemde woning en voorzieningen, waarvan zal blijken uit de tekeningen en de raming van de bouwkosten. Verder staat in artikel 4 dat de betaling van de bouwkosten zal geschieden in termijnen, vast te stellen door de coördinatiecommissie, en dat ieder van de maten zich over en weer verbindt de voor de desbetreffende maat bestemde woning te doen bouwen, alsmede (zijn aandeel in) de daarbij behorende voorzieningen.

3.9.

Hieruit volgt dat de maten niet slechts ieder voor zich een woning in een nog te bouwen wooncomplex hebben gekocht op grond van een individuele koop/aannemingsovereenkomst met een aannemer. Maar dat zij, in het kader van een CPO, gezamenlijk een maatschap vormen met als doel de realisatie van 24 tot 30 seniorenwoningen in een wooncomplex met centrale en/of gezamenlijke voorzieningen, waarbij de coördinatiecommissie van de maatschap bevoegd is tot het verrichten van daden van beheer. Het door de maten in de maatschap te realiseren project omvat dan ook meer dan de bouw van de individuele woningen; daden van beheer kunnen tot daaruit voortvloeiende kosten voor de maatschap leiden. [Y] c.s. en [Z] c.s. kunnen tegen deze achtergrond niet worden gevolgd in hun stelling dat de omvang van de financiële verplichtingen van een maat vaststaat en wordt bepaald door het inbrengbedrag van € 4.000,= en het bedrag van de door hem goedgekeurde eindbegroting die aan de individuele aannemingsovereenkomst met [X] ten grondslag ligt. In artikel 11 van de maatschapsovereenkomst staat expliciet dat alle kosten van het gehele bouwproject als bedoeld in artikel 4 door de maten zullen worden gedragen. Bij toetreding tot de maatschap wisten de maten dus, althans konden zij weten, dat de mogelijkheid bestond dat de financiële verplichtingen van een maat niet beperkt zouden blijven tot het inbrengbedrag en het bedrag dat zou volgen uit de individuele aannemingsovereenkomst.

3.10.

Terecht heeft de rechtbank, kort weergegeven, overwogen dat voor een CPO kenmerkend is dat het gaat om particulier opdrachtgeverschap van een burger of een groep van burgers en dat daarmee niet goed valt te rijmen dat het CPO in dit geval zou bestaan uit Anbo, [X] , Rabobank en [C] Architecten, zijnde rechtspersonen en bedrijfsmatig handelende partijen. Daarbij heeft de rechtbank terecht mede erop gewezen dat juist deze vier partijen in hun intentieovereenkomst hebben opgenomen dat de toekomstige bewoners bij de realisatie van het project gebruik zullen maken van een Coöperatief Particulier Opdrachtgeverschap, vast te leggen in een maatschapsovereenkomst met de toekomstige bewoners als maten. De rechtbank heeft voorts terecht overwogen dat niet goed valt in te zien waarom de oprichting van een maatschap nodig was, als [X] de (risicodragend) projectontwikkelaar zou zijn, zoals [Y] c.s. en [Z] c.s. betogen. Ook in hoger beroep hebben zij nagelaten (steekhoudende) redenen hiervoor te geven. De enkele stellingen dat het niet juist is een CPO op een lijn te stellen met een projectontwikkelaar, dan wel dat het CPO en de maatschap niet een en dezelfde zijn, zijn daartoe onvoldoende. De stelling van [Y] c.s. en [Z] c.s. dat de maten gepensioneerde particulieren zijn, zonder expertise om als projectontwikkelaar op te treden, kan – wat daar verder ook van zij – niet afdoen aan de omstandigheid dat zij bij toetreding tot de maatschap op grond van de maatschapsovereenkomst en gegeven het doel en de aard van de maatschap, wisten, althans konden weten, dat deze maatschap de volledige zeggenschap had over en de verantwoordelijkheid droeg voor de realisatie van het gehele bouwproject en dat (uiteindelijk) de maten de daarmee gemoeide kosten dienden te dragen.

3.11.

Het had op de weg van ieder van de maten gelegen om zich, voorafgaand aan toetreding tot de maatschap, ervan te vergewissen welke consequenties en (financiële) verplichtingen waren verbonden aan die toetreding, zoals het aan de maatschap was potentiële toetreders daarover te informeren. Indien individuele maten, respectievelijk de maatschap, dat onvoldoende hebben gedaan, komt dat voor hun eigen rekening en risico.

3.12.

[Y] c.s. en [Z] c.s. hebben ook in hoger beroep niet gemotiveerd bestreden dat de maatschap en [X] met het project van start zijn gegaan met de intentie alle fasen te ontwikkelen zoals deze in de prospectus staan, dus met inbegrip van fase C. Evenmin hebben zij gemotiveerd bestreden dat de ontwikkeling van de fasen A en B niet kostendekkend was en dat alle betrokkenen voor ogen stond dat fase C zou leiden tot winst uit grondexploitatie voor de maatschap en dat de maatschap deze winst uit fase C zou aanwenden om daarmee de kosten van de als eerste te ontwikkelen fasen A en B te dekken.

3.13.

[Y] c.s. en [Z] c.s. hebben voorts geen concrete stellingen betrokken waaruit de conclusie kan volgen dat de facturen die [X] aanvankelijk pro forma en later definitief aan de maatschap heeft gestuurd voor projectontwikkelingskosten van de fasen A en B en projectontwikkelingskosten die ter voorbereiding op fase C zijn gemaakt, niet daadwerkelijk ten behoeve van de bouw van het woonproject zijn gemaakt. Zij hebben niet, althans niet voldoende gemotiveerd, betwist dat aan de verrichte werkzaamheden een (al dan niet stilzwijgende) opdracht van de maatschap ten grondslag heeft gelegen. Dit klemt temeer omdat zij hebben aangevoerd dat de maten niet de expertise hadden om zelf het project te ontwikkelen. Hieruit moet in de gegeven omstandigheden en bij gebreke van andersluidende concrete stellingen van [Y] c.s. en [Z] c.s. worden afgeleid dat de maatschap, zoals [X] ook heeft gesteld, meer begeleiding en advies op het gebied van projectontwikkeling van [X] nodig had dan aanvankelijk was voorzien. Gelet op een en ander kunnen [Y] c.s. en [Z] c.s. niet worden gevolgd in hun stelling dat geen rechtsbetrekking bestond tussen de maatschap en [X] .

3.14.

Tegen deze achtergrond kunnen [Y] c.s. en [Z] c.s., zonder nadere toelichting, die ontbreekt, ook niet worden gevolgd in hun verwijt aan [X] dat zij de maatschap, althans de maten, niet ervan op de hoogte heeft gesteld dat [X] projectontwikkelingskosten voor de fasen A en B voorfinancierde. Dat was inherent aan het niet kostendekkend zijn van die fasen en het desondanks starten met de bouw daarvan. De maatschap kon dus weten dat [X] projectontwikkelingskosten voorschoot en zij heeft in dat verband ook de zogenoemde pro forma facturen van [X] ontvangen. Het was aan de coördinatiecommissie van de maatschap de maten van een en ander op de hoogte te houden.

3.15.

Het eventueel afblazen van fase C is onderwerp van bespreking geweest op de vergadering van de maten van 11 april 2015. [Y] c.s. en [Z] c.s. hebben in hoger beroep niet bestreden dat de secretaris van de maatschap bij die gelegenheid de maten erop heeft gewezen dat zij ’goed moeten bedenken wat de consequenties zijn van het afblazen van bouwfase C’ en dat elke maat wellicht moet ’rekenen op een bedrag van € 30.000,= dat betaald zal moeten worden’. Zij hebben evenmin bestreden dat [geïntimeerde sub 7] ter comparitie in eerste aanleg hierop nog heeft toegelicht dat er zonder fase C geen surplus zou zijn en dus een tekort op de fasen A en B, te delen door de maten. De maten hebben desondanks besloten om fase C af te blazen. Dat het financiële risico om door te gaan met fase C te groot was, kan zo zijn, maar dat neemt niet weg dat de maten ten tijde van het afblazen van fase C wisten dat dat kon leiden tot aanzienlijke kosten die de maten zouden moeten delen. [X] heeft geen zeggenschap gehad bij het nemen van het besluit door de maten tot het afblazen van fase C.

3.16.

Met hun stellingen dat:

(i) de maatschap geen verplichting had om de grond voor fase C af te nemen,

(ii) aan [X] nooit de garantie is gegeven dat fase C gerealiseerd zou worden,

(iii) [X] als geen ander ermee bekend was dat geen zekerheid bestond dat fase C zou worden gerealiseerd en daarmee rekening moest houden bij het verrichten van werkzaamheden en het maken van kosten, en

(iv) [X] kosten die zij op eigen initiatief heeft gemaakt vooruitlopend op de mogelijke realisatie van fase C, niet achteraf kan doorbelasten aan de maatschap, miskennen [Y] c.s. en [Z] c.s. dat de kosten van de fasen A en B, die niet werden gedekt uit het werkkapitaal en de aanneemsommen op grond van de individuele aannemingsovereenkomsten, door de beslissing van de maten om fase C af te blazen evenmin konden worden gedekt uit de bij aanvang van het project verwachte (aan de maatschap toekomende) winst op fase C, zoals bij het begin van het project de bedoeling was.

[Y] c.s. en [Z] c.s. hebben niet gemotiveerd bestreden dat, zoals de rechtbank heeft overwogen, ten tijde van het afblazen van fase C door de maten, feitelijk ook al projectontwikkelingskosten waren gemaakt die betrekking hadden op fase C, zoals voor tekeningen gemaakt door de architect voor die fase, waarbij gegadigden voor woningen in fase C een raming en een klein plan voor de woning kregen en de architect konden vragen, en hebben gevraagd, om naar hun wens wijzigingen daarop aan te brengen.

3.17.

De stelling dat hun door de initiatiefnemers van het project herhaaldelijk is voorgehouden dat het voordeel van deelname aan de maatschap was dat zij geen projectontwikkelingskosten zouden hoeven maken en dit voordeel teniet wordt gedaan wanneer zij alsnog een enorm bedrag aan projectontwikkelingskosten aan [X] moeten betalen, kan [Y] c.s. en [Z] c.s. niet baten. Reeds omdat deze mededelingen zijn gedaan (ruim) voordat de maten het besluit namen fase C af te gelasten, wetende dat dat zou leiden tot aanzienlijke kosten die zij zouden moeten delen.

Zij hebben niet gesteld dat de bedragen die zijn gefactureerd voor projectontwikkelingskosten van de fasen A en B en projectontwikkelingskosten die ter voorbereiding op fase C zijn gemaakt, niet daadwerkelijk voor die fasen zijn gemaakt voorafgaand aan het afblazen van fase C en dat die kosten niet (mede) door dat afblazen ongedekt zijn gebleven.

3.18.

Het voorgaande in aanmerking genomen is de stelling van [Y] c.s. en [Z] c.s. dat [X] in hun optiek projectontwikkelingskosten dubbel in rekening brengt via zowel de individuele aannemingsovereenkomsten als de facturen die onderwerp zijn van deze procedure, ook onvoldoende toegelicht. Het had op hun weg gelegen deze stelling aan de hand van bijvoorbeeld een vergelijking van de individuele aannemingsovereenkomsten en de in het geding zijnde facturen toe te lichten. Dat zij dat niet hebben gedaan komt voor hun rekening en risico.

Ten slotte kan uit de omstandigheid dat de initiatiefnemers Anbo, [X] , Rabobank en [C] Architecten in hun intentieverklaring jegens elkaar hebben verklaard dat ieder van hen de eigen kosten zou dragen, niet worden afgeleid dat [X] projectontwikkelingskosten die, voorafgaand en tijdens de bouw van de fasen A en B of ter voorbereiding op fase C zijn gemaakt, in haar relatie tot de maatschap en de afzonderlijke maten voor eigen rekening moet nemen.

3.19.

De conclusie van een en ander is dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat de maatschap de volledige zeggenschap en verantwoordelijkheid had voor de realisatie van het woonproject en dat [X] niet de rol had van risicodragend projectontwikkelaar. Verder heeft de rechtbank terecht overwogen dat bij gebreke van (schriftelijke) afspraken tussen de maatschap en [X] over de vraag wat heeft te gelden bij het niet doorgaan van fase C, aan de hand van de eisen van redelijkheid en billijkheid moet worden vastgesteld wat de rechtsgevolgen hiervan zijn. Onjuist is het betoog van [Y] c.s. en [Z] c.s. dat de rechtbank hierbij rechtsgronden zou hebben aangevuld. De rechtbank heeft voorts, in het licht van het voorgaande, terecht overwogen dat de eisen van redelijkheid en billijkheid met zich brengen dat de negatieve gevolgen van het afblazen van fase C door de maatschap moeten worden gedragen. [X] mocht er gerechtvaardigd op vertrouwen dat de desbetreffende kosten aan haar zouden worden betaald, ook indien fase C niet zou doorgaan. De maatschap en de maten konden redelijkerwijs niet verwachten dat zij die kosten, gemaakt ten behoeve van het woonproject, niet zouden hoeven te voldoen bij het afblazen van fase C.

3.20.

Alle stellingen die [Y] c.s. en [Z] c.s. hebben geformuleerd in het kader van de aan de maatschap en de maten in rekening gebrachte kosten van projectontwikkeling, stuiten hierop af. De grieven II en III van [Y] c.s. en grief 2 van [Z] c.s. falen.

Aandeel per maat in schuld van de maatschap, en

kosten van [X] in verband met de achtervang-constructie

3.21.

Begin 2014 waren vier appartementsrechten, bestaande uit drie woningen en het ketelhuis, in een (klein) nog te bouwen appartementencomplex, nog niet verkocht. In verband daarmee is, onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 1 lid 4 van de grondafnameovereenkomst, op 5 mei 2014 een notariële leveringsakte opgemaakt, waarbij partij waren de gemeente, de maatschap en [X] . [X] is daarbij op de voet van artikel 1 lid 4 van de grondafnameovereenkomst als achtervang eigenaar geworden van de vier, tot dat moment nog niet verkochte, appartementsrechten.

[X] heeft blijkens de akte van levering onder meer verklaard als partij toe te treden tot de grondafnameovereenkomst tussen de gemeente en de maatschap. In de leveringsakte staat voorts dat [X] heeft verklaard dat zij bereid is jegens de gemeente als achtervang te fungeren om de maatschap te helpen en de realisatie van het project niet verder te vertragen en uitdrukkelijk niet te handelen met een winstoogmerk wat betreft de prijs van de grond. In de grondafnameovereenkomst is in dit verband de voorwaarde opgenomen dat degene die achtervang wordt, dit doet zonder winstoogmerk, behoudens vergoeding van de gemaakte kosten.

In haar hoedanigheid van eigenaar van meerdere appartementsrechten moest [X] participeren als maat in de maatschap. In de leveringsakte staat dan ook dat [X] heeft verklaard als maat toe te treden tot de maatschap. In de maatschapsovereenkomst is niets geregeld over de maat die tot de maatschap toetreedt omdat hij als achtervang eigenaar is geworden van een of meerdere appartementsrechten.

3.22.

De vordering van [X] in strekt er mede toe dat de maatschap en de maten hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de kosten die zij in haar hoedanigheid van achtervang heeft gemaakt. In eerste aanleg vorderde zij de kosten gemaakt in de periode tot en met 31 augustus 2016.

3.23.

De rechtbank heeft, kort weergegeven, overwogen dat (i) [X] deze vordering niet als maat, maar voor zichzelf als schuldeiser van de maatschap heeft ingesteld en in die vordering ontvankelijk is, (ii) de uit de leveringsakte voortvloeiende toetreding van [X] tot de maatschap als (achtervang) maat niet dezelfde betekenis heeft als de toetreding van de overige maten tot de maatschap, (iii) [X] gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat de kosten verbonden aan haar optreden als achtervang niet voor haar rekening zouden komen en (iv) het aandeel per maat in de schuld van de maatschap 1/22e deel is en niet 1/23e deel, het breukdeel waarmee volgens [Y] c.s. en [Z] c.s. zou moeten worden gerekend, omdat [X] volgens hen ook een volwaardige maat in de maatschap is.

3.24.

Van de kosten die [X] stelt te hebben gemaakt als achtervang, heeft de rechtbank een bedrag van € 35.259,67 (ter zake van betaalde rente) als onvoldoende onderbouwd afgewezen, en een bedrag van € 28.612,43 (ter zake van overige kosten) toegewezen.

3.25.

Met grief I in principaal hoger beroep keert [X] zich tegen de afwijzing van het bedrag van € 35.259,67. Zij heeft haar vordering in hoger beroep vermeerderd met de gemaakte kosten in de periode van 1 september 2016 tot 3 augustus 2018.

De grieven IV en V in incidenteel hoger beroep van [Y] c.s. en de grieven 3 en 4 in incidenteel hoger beroep van [Z] c.s. stellen andermaal in essentie aan de orde dat [X] een volwaardige maat is en geen schuldeiser die thans een vordering op de maatschap geldend kan maken. Volgens [Y] c.s. en [Z] c.s. moet [X] als maat evenredig delen in de schulden van de maatschap en voor het innen van een eventuele vordering op de maatschap, net als andere maten, wachten totdat de maatschap wordt ontbonden en vereffening plaatsvindt. Zij bestrijden voorts dat de gevorderde bedragen voor rekening van de maatschap zijn. De incidentele grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling en zullen als eerste worden behandeld.

3.26.

Het hof stelt voorop dat [Y] c.s. en [Z] c.s. de beslissing van de rechtbank over de kosten die [X] als achtervang heeft gemaakt in hoger beroep kunnen aanvechten. Van een bindende eindbeslissing waartegen zij eerder hadden moeten opkomen is, anders dan [X] bepleit, geen sprake.

Het hof is, met de rechtbank, van oordeel dat [X] ontvankelijk is in haar vordering tot betaling van rente en overige kosten die verband houden met haar optreden in de hoedanigheid van achtervang. De rechtbank heeft terecht overwogen dat [X] deze vordering instelt voor zichzelf als schuldeiser van de maatschap en dat de vordering niet wordt gebaseerd op de maatschapsovereenkomst, maar op (stilzwijgende) afspraken die speciaal zijn gemaakt voor de achtervang-constructie. Dat [X] , omdat zij ging optreden als achtervang, ook de hoedanigheid van maat verkreeg, maakt dat niet anders. De stelling van [Y] c.s. en [Z] c.s. dat de [X] de vordering wèl in haar hoedanigheid van maat instelt is tegen deze achtergrond onjuist. Zij hebben ook in hoger beroep niet verwezen naar stellingen van [X] of andere omstandigheden waaruit dat volgt.

3.27.

[Y] c.s. en [Z] c.s. hebben erop gewezen dat de positie van (achtervang) maat niet is geregeld in de maatschapsovereenkomst. [X] heeft daarom, volgens hen, bij haar toetreden tot de maatschap dezelfde rechten en verplichtingen gekregen als de andere maten.

3.28.

Vooropgesteld wordt dat de doelstelling van de maatschap: het gezamenlijk bouwen van een woning voor eigen bewoning door de respectieve maten, niet van toepassing is op [X] als achtervang. Zij, een rechtspersoon, werd maat omdat zij in haar hoedanigheid van achtervang eigenaar werd van vier appartementsrechten (drie woningen en het ketelhuis) in het project. De omstandigheid dat de woningen (hierna ook aan te duiden als de (achtervang) woningen) nog niet waren verkocht een toekomstige bewoner stond in de weg aan de voortgang van het project en daarmee aan de bouw van wel verkochte appartementsrechten in het nog te bouwen appartementencomplex. Onmiskenbaar hadden zowel [X] als de maatschap en de individuele maten die reeds een appartementsrecht in hetzelfde complex hadden gekocht, belang erbij dat met de bouw van het desbetreffende appartementencomplex kon worden begonnen. Niet gemotiveerd bestreden is voorts dat de maatschap van [X] niet heeft verlangd dat zij € 4.000,= aan het werkkapitaal zou bijdragen, dat [X] in de maatschap geen stemrecht heeft gekregen en dat zij daadwerkelijk nimmer in de gelegenheid is gesteld het stemrecht uit te oefenen, bijvoorbeeld over het (door haar niet gewenste) besluit fase C af te blazen. Zo staat in de notulen van 2 juli 2015 dat de maten zich op het standpunt hebben gesteld dat [X] geen maat is en geen stemrecht heeft, maar slechts achtervang is tot de appartementsrechten zijn verkocht. De stelling van [Y] c.s. en [Z] c.s., inhoudende dat geen formeel besluit over het stemrecht van [X] is genomen, maar dat het gaat om een afspraak in de praktijk, maakt dat niet anders, wat van deze stelling verder ook zij. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat [X] onder deze omstandigheden niet valt aan te merken als een volwaardige of gewone maat met dezelfde rechten en verplichtingen als de andere maten.

3.29.

[Y] c.s. en [Z] c.s. hebben verder gesteld dat, voor zover [X] bij haar toetreding tot de maatschap een andere positie als maat zou hebben gehad dan de andere maten, die uitzonderingspositie tot een einde is gekomen en ‘van kleur is verschoten’ tot volwaardige of gewone maat toen van de bouw van de drie (achtervang) woningen was voltooid zonder dat kopers voor die woningen waren gevonden, uiteindelijk gevolgd door de verkoop daarvan door [X] . Zij wijzen daarbij op de omstandigheden dat de kopers van die woningen niet de plaats van [X] in de maatschap hebben overgenomen, dat [X] na de verkoop de opbrengst daarvan voor zichzelf heeft behouden zonder af te rekenen met de maatschap en dat het vierde appartementsrecht als ketelhuis in gebruik is bij een aan [X] gelieerde vennootschap.

3.30.

Het hof constateert dat de maten, zoals de rechtbank onbestreden heeft overwogen, ter comparitie in eerste aanleg hebben bevestigd dat [X] als maat niets zou doen met de kosten en de winst van de (achtervang) appartementsrechten, dat de definitieve eigenaar/maat de kosten zou dragen en dat bij verkoop van de (achtervang) appartementsrechten eventuele winst niet aan [X] zou toekomen, maar aan de maatschap. De rechtbank heeft terecht overwogen dat dit in lijn is met de bepaling in de leveringsakte, respectievelijk de grondafnameovereenkomst, dat winstoogmerk bij de achtervang niet was toegestaan, althans niet voor wat betreft de grondprijs, maar een vergoeding van rente en kosten wel. Zowel de maatschap als [X] zijn partij bij de grondafnameovereenkomst en leveringsakte (geworden) en dus gebonden aan de bepalingen daarvan en met de inhoud daarvan bekend (te achten).

3.31.

De rechtbank heeft verder terecht overwogen dat in de achtervang-constructie zelf ligt besloten dat onbekend is wanneer een definitieve eigenaar/maat toetreedt. Aan de omstandigheid dat de (achtervang) woningen pas na afronding van de bouw daarvan door [X] zijn verkocht, kan dan ook niet de betekenis worden gehecht die [Y] c.s. en [Z] c.s. daaraan willen toekennen. Uit de stellingen van [Y] c.s. en [Z] c.s. blijkt dat de kopers van een van de (achtervang) woningen, [geïntimeerde sub 15] en [geïntimeerde sub 16] (geïntimeerden 15 en 16), wel degelijk als maat tot de maatschap zijn toegetreden. [X] heeft niet bestreden dat de kopers van de andere twee (achtervang) woningen niet in haar plaats als maat zijn toegetreden tot de maatschap en zij heeft niet toegelicht waarom dat niet is gebeurd. Niet uitgesloten is dat dit, zoals [Y] c.s. en [Z] c.s. hebben gesteld, voor de maten tot problemen zal leiden bij de uiteindelijke vereffening van de maatschap. Dat maakt echter niet dat [X] op basis van de omstandigheid dat de (achtervang) woningen pas na afronding van de bouw zijn verkocht en/of op basis van de gedragingen van [X] rondom de verkoop van de woningen, in weerwil van hetgeen hiervoor onder 3.28 is overwogen, als volwaardige of gewone maat kan worden aangemerkt.

Ten overvloede merkt het hof op dat in deze procedure geen vorderingen zijn ingesteld op grond waarvan een beslissing kan worden gegeven over het niet bewerkstelligen door [X] dat kopers van (achtervang) woningen in haar plaats als maat toetraden tot de maatschap. Dat geldt ook voor de stelling van [Y] c.s. en [Z] c.s. dat [X] de verkoopopbrengst van de verkochte (achtervang) woningen ten onrechte heeft behouden. De rechtbank heeft in dit verband overigens overwogen dat [X] heeft erkend dat de maatschap de rechthebbende is op de verkoopopbrengst van de (achtervang) woningen en dat zowel [X] als de maten er nog steeds vanuit gaan dat die opbrengst aan de maatschap toekomt, met dien verstande dat [X] aanvoert dat zij voor de bouw daarvan kosten heeft moeten maken en zich met betrekking tot de verkoopopbrengst van een van de woningen heeft beroepen op verrekening met een in het tussenvonnis beoordeelde tegenvordering.

De stelling dat het vierde (achtervang) appartementsrecht als ketelhuis in gebruik is bij een aan [X] gelieerde vennootschap, kan noch op zichzelf, noch in onderling verband en samenhang met de overige gestelde omstandigheden, leiden tot de daaraan door [Y] c.s. en [Z] c.s. verbonden conclusie dat [X] een volwaardige of gewone maat is geworden. Ook in hoger beroep hebben [Y] c.s. en [Z] c.s. niet duidelijk gemaakt waarom de (blijvende) exploitatie van het ketelhuis door een aan [X] gelieerde vennootschap tot deze conclusie zou moeten leiden.

3.32.

Gelet op het voorgaande verenigt het hof zich met de overwegingen van de rechtbank dat (i) [Y] c.s. en [Z] c.s. [X] niet op goede grond kunnen tegenwerpen dat zij heeft nagelaten expliciete afspraken te maken over de kosten die zij in haar hoedanigheid van achtervang zou maken en (ii) zowel de maatschap als [X] bekend waren met de grondafnameovereenkomst waarin staat dat winstoogmerk (met betrekking tot de grond) niet is toegestaan, maar vergoeding van rente en kosten aan de achtervang wel. Ook onderschrijft het hof de conclusie van de rechtbank (iii) dat [X] in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs stilzwijgend ervan mocht uitgaan dat zij zich voor vergoeding van deze rente en kosten zou mogen wenden tot de maatschap en (iv) dat de maatschap, spiegelbeeldig, in redelijkheid niet erop mocht vertrouwen dat bij gebreke van een expliciete afspraak in de leveringsakte, [X] gehouden zou zijn de in haar hoedanigheid van achtervang betaalde rente en gemaakte kosten zelf te dragen. [Y] c.s. en [Z] c.s. hebben in hoger beroep geen feiten of omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel leiden. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt voorts tot de conclusie dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat het aandeel van de maten in de maatschap 1/22e deel bedraagt.

De grieven IV en V van [Y] c.s. en de grieven 3 en 4 van [Z] c.s. falen.

3.33.

Thans komt het hof toe aan de beoordeling van de vraag welke bedragen [X] bij de maatschap in rekening kan brengen voor de kosten die zij als achtervang heeft gemaakt en daarmee aan grief I van [X] , alsmede haar in hoger beroep vermeerderde vordering.

3.34.

Hetgeen hiervoor naar aanleiding van de incidentele grieven is overwogen betekent in ieder geval dat de maten geen geslaagde grieven hebben gericht tegen de overweging van de rechtbank dat een bedrag van € 28.612,43, ter zake van gemaakte kosten instandhouding (met uitzondering van betaalde rente) van de (achtervang) woningen tot en met 31 augustus 2016, voor toewijzing in aanmerking komt. In appel heeft [X] haar vordering in zoverre vermeerderd met een bedrag van € 18.018,19 (voor kosten VvE, notaris, makelaarskosten, energiekosten en belastingen 2018) voor de periode van 1 oktober 2016 tot 3 augustus 2018. [Y] c.s. en [Z] c.s. hebben tegen deze vordering, afgezien van hun hiervoor al verworpen verweren, slechts aangevoerd dat de aan de VvE verschuldigde servicekosten (pas) bij notarieel transport voor ‘nummer 4’ begin april 2017 en voor ‘nummer 8’ begin augustus 2018 per datum verkoop door de notaris zijn ingehouden en daarmee zijn voldaan.

Dat moge zo zijn, maar [Y] c.s. en [Z] c.s. maken hiermee niet duidelijk waarom zij vinden dat de gevorderde kosten, die [X] als achtervang heeft gemaakt, voor rekening van [X] zouden moeten blijven. Een en ander betekent dat de vermeerderde eis in hoger beroep in zoverre toewijsbaar is jegens de maatschap en voor een bedrag van telkens € 819,01 jegens de afzonderlijke maten, zijnde naar evenredigheid 1/22e deel van het door de maatschap verschuldigde totaalbedrag. Jegens de maatschap en de gezamenlijke erfgenamen van [geïntimeerde sub 2] komt de vermeerderde eis in hoger beroep, waarvan zij door middel van betekening op de hoogte zijn gesteld, mede in aanmerking genomen hetgeen hiervoor is overwogen, niet onrechtmatig of ongegrond voor. [X] heeft de overeengekomen rente over deze bedragen gevorderd vanaf 1 september 2016. Dat is niet mogelijk omdat deze kosten zijn gemaakt in de periode vanaf 1 september 2016 tot 3 augustus 2018. De overeengekomen rente zal daarom, bij gebreke van een ander aanknopingspunt voor de ingangsdatum daarvan, worden toegewezen vanaf de dag van de memorie van grieven.

3.35.

[X] heeft in hoger beroep aan haar vordering tot betaling van de door haar tot 3 augustus 2018 betaalde rente van in totaal € 62.503,32 (zijnde € 35.259,69 tot en met 31 augustus 2016 + € 27.243,63 vanaf die datum) ten grondslag gelegd dat deze rente verband houdt met de noodzakelijke financiering van de bouwkosten van de drie (achtervang) woningen, waartoe zij een hypothecaire lening bij een bank heeft moeten afsluiten. Oorspronkelijk was het bedrag van de lening in totaal € 480.000,= (voor iedere woning € 160.000,=); na de verkoop van het eerste appartement is de grondslag van de rente door de bank jegens [X] en zodoende door [X] jegens de maatschap/ maten verminderd met € 160.000,= naar € 320.000,=. Met de overdracht van de laatste woning op 3 augustus 2018 is deze financiering afgelopen, aldus nog steeds [X] . Zij heeft erop gewezen dat uit de door haar in het geding gebrachte financieringsovereenkomst blijkt dat deze lening is verleend voor het investeringsplan voor overbrugging van de drie onverkochte appartementen project Nesland te Den Burg.

3.36.

[Y] c.s. en [Z] c.s. hebben gesteld dat niet blijkt dat het bedrag van de lening daadwerkelijk is aangewend voor de bouw(kosten) van de (achtervang) woningen. Zij hebben in dat verband betoogd dat [X] destijds al jaren een zwakke financiële positie had, zodat het geleende bedrag kan zijn aangewend voor de reguliere exploitatie van de groep vennootschappen waarvan zij deel uitmaakt; uit de financieringsovereenkomst blijkt dat de lening niet alleen aan [X] is verstrekt, maar aan in totaal vijf vennootschappen. Bovendien kan [X] alleen die rente vorderen die ten laste is gekomen van haar eigen vermogen. Voor zover het geleende bedrag wel is aangewend voor de bouwkosten en de rente wel is gedragen door [X] , is niet inzichtelijk gemaakt of deze kosten al dan niet in rekening zijn gebracht aan de respectieve kopers van [X] bij de verkoop van de (achtervang) woningen. Ook hebben [Y] c.s. en [Z] c.s. erop gewezen dat (i) niet duidelijk is gemaakt waarom de bouwkosten van ieder van de drie woningen zijn gesteld op € 160.000,= terwijl de woningen uiteenlopende oppervlakten hebben, (ii) voor de woningen, die op verschillende momenten zijn verkocht, steeds dezelfde bedragen in rekening zijn gebracht, en (iii) betaalde rente voor [X] fiscaal aftrekbaar is, hetgeen niet in de berekening is verwerkt.

3.37.

Het hof is van oordeel dat de stellingen van [Y] c.s. en [Z] c.s. geen concrete aanknopingspunten bieden voor de conclusie dat [X] het bedrag van de lening niet heeft aangewend voor de bouw van de drie, daadwerkelijk gebouwde (achtervang) woningen, noch voor de conclusie dat zij de daarmee gemoeide lasten niet zelf zou hebben gedragen. Bij de stukken van [X] bevindt zich naast de financieringsovereenkomst ook een rekeningafschrift van de op haar naam gestelde rekening waaruit blijkt dat het geleende bedrag van € 480.000,= op die rekening is bijgeschreven en verder rekeningafschriften en een financieel jaaroverzicht 2014 met betrekking tot dezelfde rekening waarop staat hoeveel rente voor de lening is betaald. De enkele omstandigheid dat niet alleen [X] als debiteur van de lening staat vermeld in de financieringsovereenkomst, maar ook vier andere rechtspersonen, die kennelijk tot dezelfde groep behoren als [X] , is onvoldoende voor de conclusie dat de lening niet is aangewend voor de bouw van de desbetreffende woningen, noch dat de rente niet ten laste van [X] is betaald. Te minder nu het in de rede ligt dat [X] bouwkosten van nog niet verkochte appartementen geheel of gedeeltelijk heeft moeten voorfinancieren.

3.38.

Een en ander betekent echter nog niet dat de vordering van [X] ter zake van rentekosten toewijsbaar is. Daartoe geldt het volgende.

Uit de ter ondersteuning van haar vordering in het geding gebrachte rekeningafschriften met betrekking tot de lening en het jaaroverzicht 2014, gevoegd bij de producties H4 en H5 bij memorie van grieven, kan het volgende worden afgeleid:

- 31 december 2014 bedroeg het saldo van de lening € 480.000,= en was in dat jaar in totaal € 5.332,= aan rente ontvangen,

- 31 december 2015 bedroeg het saldo van de lening € 320.000,= en was in dat jaar in totaal € 18.414,24 aan rente ontvangen en € 13,43 aan vertragingsrente,

- 30 december 2016 bedroeg het saldo van de lening € 320.000,= en was in dat jaar in totaal € 17.555,11 aan rente ontvangen en € 281,69 aan vertragingsrente,

- 29 december 2017 bedroeg het saldo van de lening € 165.194,71;

uit het rekeningafschrift van die datum blijkt dat dat ook het geval was ten tijde van het daaraan voorafgaande afschrift van 30 november 2017,

op het rekeningafschrift van 29 december 2017 staat in de rubriek ‘door ons ontvangen in 2017’ dat een bedrag van € 154.805.29 is afgelost en in totaal € 16.952,92 aan rente is ontvangen en € 265,37 aan vertragingsrente,

- 31 juli 2018 bedroeg het saldo van de lening € 165.194,71 en was tot die datum in dat jaar in totaal € 5.399,11 aan rente ontvangen.

3.39.

Productie H5 bij memorie van grieven bevat ook een ‘overzicht renteposten 2014-2018’, waarop staat vermeld welke rente aan de maatschap wordt berekend:

- 2014 € 5.332,=

- 2015 € 18.427,67

- 2016 € 17.836,80

- 2017 € 16.218,28

- 2018 t/m 29-07 € 4.609,62

08 € 78,95

Totaal € 62.503,32

Een verdere specificatie van haar vordering heeft [X] niet gegeven.

3.40.

Het hof is van oordeel dat [X] , mede gelet op het gemotiveerde verweer daartegen van [Y] c.s. en [Z] c.s., haar vordering tot betaling van in totaal € 62.503,32 (ook) in hoger beroep onvoldoende concreet heeft toegelicht. Het had op de weg van [X] gelegen inzichtelijk te maken wat de bouwkosten van de respectieve (achtervang) woningen zijn geweest en welke kosten zij, via de koopsommen of anderszins, in rekening heeft gebracht aan de kopers van de afzonderlijke (achtervang) woningen. Dat heeft zij nagelaten. Door hierover geen opheldering te verschaffen blijft onduidelijk of en in hoeverre [X] rente in verband met de financiering van de bouw aan de kopers heeft doorberekend. Dit klemt te meer omdat het kennelijk de bedoeling van partijen is geweest dat de kosten uiteindelijk door die kopers zouden worden gedragen en de maatschap deze alleen al niet aan hen zal kunnen doorberekenen als geen duidelijkheid bestaat over hetgeen [X] aan de kopers in rekening heeft gebracht. Voorts constateert het hof dat [X] de bij haar in rekening gebrachte vertragingsrente (ook) aan de maatschap in rekening brengt, zonder dat zij heeft toegelicht waarom de maatschap deze vertragingsrente aan [X] zou zijn verschuldigd. Het geven van een toelichting hierop had eveneens op de weg van [X] gelegen, omdat niet zonder meer voor de hand ligt dat deze kosten voor rekening van de maatschap kunnen worden gebracht. [X] heeft ook niets gesteld waaruit kan worden afgeleid dat de aflossing op de lening telkens direct bij de levering van de eerste twee woningen in 2015, respectievelijk 2017, heeft plaatsgevonden, dan wel pas later in het desbetreffende jaar. De informatie over de rentebedragen die aan het eind van ieder jaar in totaal zijn voldaan, biedt daarover geen duidelijkheid.

Dat uit haar stellingen en de in dat verband in het geding gebrachte stukken niet kan worden opgemaakt of alle gevorderde rentekosten daadwerkelijk ten laste van de maatschap kunnen worden gebracht, komt voor rekening en risico van [X] .

3.41.

Dat [X] heeft nagelaten de noodzakelijke toelichting op haar stellingen bij memorie van grieven te geven, komt, mede gelet op de twee-conclusie regel, voor haar rekening en risico, nog daargelaten dat zij die toelichting ook niet heeft gegeven in de nadien tussen partijen gewisselde stukken, terwijl zij de memorie van antwoord in incidenteel appel (in weerwil van de twee-conclusie regel) wel heeft gebruikt om een nadere toelichting te geven op grief I in principaal hoger beroep en daarbij zelfs heeft geconcludeerd dat deze ‘eens te meer de bevestiging/onderbouwing is voor toewijzing van de eerste grief van [X] ‘.

3.42.

[X] beklaagt zich in haar toelichting op grief I erover dat de rechtbank wat betreft de grondslag van de rentevordering op een verkeerd spoor is gezet door het verweer van [Y] c.s. Daardoor heeft de rechtbank, aldus [X] , de rentevordering ten onrechte gekoppeld aan de grondtransactie uit 2014, waaraan [X] met een bedrag van € 56.208,56 heeft meebetaald. De kwestie van de grondlevering staat echter los van de kwestie ter zake van de rentevordering. Voor de financiering van de grond heeft zij nooit enige rente in rekening gebracht, aldus nog steeds [X] .

Het komt het hof echter voor dat, voor zover [X] beoogde in eerste aanleg hetzelfde aan haar vordering ten grondslag te leggen als in hoger beroep, het door haar gestelde misverstand niet is gerezen door het gevoerde verweer, maar door haar eigen onvolkomen toelichting op de vordering en de ter staving daarvan overgelegde onderliggende stukken, welke stukken in hoger beroep, voor zover betrekking hebbend op de periode tot en met 31 augustus 2016, opnieuw in het geding zijn gebracht, andermaal met een onvoldoende toelichting om de in eerste aanleg ingestelde vordering te kunnen toewijzen. Nu met betrekking tot de bij vermeerdering van eis gevorderde rentekosten evenmin een deugdelijke toelichting is gegeven, komt deze evenmin voor toewijzing in aanmerking.

Grief I van [X] faalt en de vermeerderde eis, voor zover deze de gevorderde rente betreft, wordt afgewezen.

het beroep op verrekening van [Y] c.s. en [Z] c.s.

3.43.

[Y] c.s. en [Z] c.s. hebben gesteld een te verrekenen tegenvordering te hebben op [X] van € 173.319,=, inclusief btw, in verband met de grondposities die [X] heeft verkregen, maar nog niet heeft afgerekend met de maatschap. De rechtbank heeft dit beroep op verrekening verworpen, omdat [X] als achtervang niet is gehouden de grondkosten aan de maatschap te vergoeden en de bedoeling is dat deze kosten via de koopprijs worden gedragen door de uiteindelijke definitieve maat/eigenaar.

3.44.

Grief VI in incidenteel appel van [Y] c.s. en grief 5 in incidenteel appel van [Z] c.s. zijn gericht tegen deze overweging van de rechtbank. Zij hebben in hun toelichting daarop gesteld dat [X] , na verkoop van de drie (achtervang) woningen, de gehele verkoopopbrengst, inclusief de vergoeding voor de grondprijzen, voor zichzelf heeft behouden. De maatschap kan zich ter zake van de grondkosten niet verhalen op de nieuwe eigenaren, aldus [Y] c.s. en [Z] c.s.

3.45.

Volgens [X] is de stelling van [Y] c.s. en [Z] c.s. dat ongeveer € 175.000,= onbetaald is gelaten, met slechts een verwijzing naar de verkoopopbrengst, te kort door de bocht. Als de verkoopopbrengst van de verkochte appartementsrechten aan de maatschap moet worden afgedragen, dan dient de maatschap de daarmee gemoeide bouwkosten van de appartementen aan [X] te vergoeden. Gelet op de periode van de bouw, midden in de crisis, is geen winst op de verkoop gerealiseerd. [X] heeft zelfs een deel van de grondaankoop aan de gemeente voldaan ten behoeve van de maatschap waarmee zij nog een extra vordering heeft op de maatschap, aldus [X] .

3.46.

Het hof kan deze stellingen van [X] niet volgen. Hier wreekt zich andermaal dat zij heeft nagelaten inzichtelijk te maken hoeveel zij in totaal voor de drie (achtervang) woningen heeft ontvangen en hoe hoog de daarmee gemoeide (bouw)kosten daadwerkelijk zijn geweest. In ieder geval heeft [X] niet gemotiveerd weersproken dat zij de desbetreffende grondkosten telkens heeft opgenomen in de respectieve koopsommen van de (achtervang) woningen. Dat past ook bij de – voor de hand liggende – bedoeling van partijen dat de kopers van de (achtervang) woningen de grondkosten, voor zover die hun appartementsrecht betreffen, uiteindelijk dienden te dragen. Het beroep op verrekening van [Y] c.s. en [Z] c.s. ziet slechts op het bedrag dat de maatschap – onbetwist – voor de aankoop van de desbetreffende grond van de (achtervang) appartementsrechten aan de gemeente heeft betaald. Het te verrekenen bedrag betreft niet de gehele verkoopopbrengst die [X] voor de drie (achtervang) woningen heeft ontvangen. Reeds daarom ontbeert de stelling van [X] dat de maatschap aan haar de met de bouw van de (achtervang) woningen gemoeide kosten moet vergoeden, in dit verband feitelijke grondslag.

3.47.

[X] heeft verder weliswaar gesteld dat zij ‘een deel van de grondaankoop aan de gemeente [heeft] voldaan ten behoeve van de maatschap’ en dat zij ‘hiermee zelfs nog een extra vordering op de maatschap’ heeft, maar zij heeft deze stelling op geen enkele wijze nader toegelicht, hetgeen op haar weg had gelegen. Voor zover zij daarmee doelt op het door haar aan de gemeente betaalde bedrag van € 56.208,53 (ook genoemd in haar pleitaantekeningen in eerste aanleg van 26 oktober 2016), heeft ze in eerste aanleg en in hoger beroep onvoldoende toegelicht hoe deze betaling moet worden gezien. [Y] c.s. hebben gesteld dat het bedrag van € 56.208,56 ziet op het appartementsrecht met betrekking tot het ketelhuis (memorie van antwoord/grieven [Y] c.s., randnummer 6.3). Aan de, tussen haakjes geplaatste, opmerking van [X] in haar memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, randnummer 3.6.3, dat het appartementsrecht met betrekking tot het ketelhuis niet is verkocht, heeft zij geen conclusie verbonden. Hoe dan ook heeft [X] niet toegelicht waarom het niet verkocht zijn van dit appartementsrecht in de weg zou staan aan de gegrondbevinding van het beroep op verrekening met een bedrag van € 173.319,= in verband met de drie (achtervang) woningen.

3.48.

Ten overvloede overweegt het hof nog als volgt.

Voor het geval [X] de grondkosten niet zou hebben doorberekend aan de kopers van de (achtervang) woningen, is van belang dat zij bij akte van 17 september 2019 heeft gesteld dat de maatschap steeds de kosten van de aankoop van de grond en de ontwikkelingskosten bij kopers in rekening heeft gebracht, dat [X] op haar beurt de bouwkosten/aanneemsom rechtstreeks aan de kopers in rekening heeft gebracht en dat dat niet anders is voor de (achtervang) appartementsrechten.

Bij de verkoop van de (achtervang) appartementsrechten ging het echter niet meer om een nog te bouwen appartementencomplex, maar om woningen in een appartementencomplex waarvan de bouw was afgerond. Voorts was niet de maatschap eigenaar van de grond behorend bij de (achtervang) appartementsrechten, maar [X] als achtervang. [X] heeft als eigenaar de (achtervang) woningen in het voltooide complex verkocht en de verkoopopbrengst ontvangen. Hoe de maatschap tegen deze achtergrond de respectieve kopers (die deels zelfs niet als maat tot de maatschap zijn toegetreden) van de afzonderlijke appartementsrechten alsnog, na de door [X] tot stand gebrachte verkoop en levering daarvan, zou kunnen aanspreken tot betaling van de desbetreffende grondkosten aan haar, heeft [X] niet toegelicht. Zij heeft niet gesteld dat zij in de afzonderlijke koopovereenkomsten met die kopers enige bepaling heeft opgenomen, die de maatschap de mogelijkheid daartoe zou geven.

3.49.

De slotsom is dat deze grieven van [Y] c.s. en [Z] c.s. slagen en daarmee ook het beroep op verrekening.

Evenredige omslag van buitengerechtelijke kosten en proceskosten

3.50.

Volgens [X] in haar toelichting op grief II in principaal hoger beroep heeft de rechtbank ten onrechte overwogen dat de ten laste van de maatschap vastgestelde buitengerechtelijke kosten (€ 2.878,=) en proceskosten (€ 9.006,09), niet naar evenredigheid van hun aandeel voor gelijke delen (1/22e) aan de afzonderlijke maten zijn toe te schrijven. [X] wijst in dit verband erop dat, omdat de maatschap geen rechtspersoonlijkheid heeft, de individuele maten jegens haar – [X] – persoonlijk aansprakelijk zijn voor de nakoming van verplichtingen/schulden van de maatschap die voortvloeien uit een overeenkomst die is gesloten met de maatschap. De prestatie is deelbaar en daarom zijn alle maten die op het moment van ontstaan van de schuld van de maatschap maat waren voor gelijke delen aansprakelijk op grond van artikel 7A:1679-1681 BW. Ook op grond van de redelijkheid en billijkheid dienen deze kosten naar evenredigheid over de afzonderlijke maten te worden omgeslagen. In eerste instantie hebben de maten, althans een deel van hen, zich in allerlei bochten gewrongen om maar niet aan hun betalingsverplichtingen te hoeven voldoen. Daardoor heeft [X] vele duizenden euro’s aan advocaat- en deurwaarderskosten moeten voldoen voor aanvullende, helaas noodzakelijke werkzaamheden om zelfs na een gewezen vonnis haar recht te kunnen halen, aldus nog steeds [X] .

3.51.

Deze stellingen stuiten af op de omstandigheid dat zij niet concreet heeft gemaakt op welke overeenkomst zij doelt. Bovendien hebben [Y] c.s. en [Z] c.s. gesteld dat alle veroordeelde partijen – het hof begrijpt: de maten – de proceskosten aan [X] hebben voldaan, met uitzondering van twee van hen die hierover specifieke afspraken met [X] hebben gemaakt. In de stellingen van [X] ligt ook besloten dat alle maten de kosten uiteindelijk aan haar hebben voldaan. Ook indien, anders dan de proceskosten, de buitengerechtelijke kosten niet aan [X] zouden zijn voldaan, kan in de gegeven omstandigheden geen aanleiding worden gevonden om op grond van de redelijkheid en billijkheid de desbetreffende, jegens de maatschap toegewezen vordering, alsnog naar hun aandeel over de maten om te slaan. De grief faalt. De proceskosten in eerste aanleg komen hieronder nader aan de orde.

3.52.

Met hun grief VII in incidenteel appel stellen [Y] c.s. zich op het standpunt dat hetgeen zij bij de overige grieven hebben gesteld, moet leiden tot restitutie van de bedragen die zij op grond van de vonnissen aan [X] hebben voldaan, waaronder begrepen het bedrag van de proceskostenveroordeling. Ook [Z] c.s. hebben beroep gedaan op restitutie van hetgeen zij ingevolge de vonnissen hebben voldaan. Het hof zal eerst de balans opmaken van de gevolgen van het falen/slagen van de respectieve hiervoor besproken grieven in principaal en incidenteel hoger beroep en zich dan uitlaten over de vraag of aanleiding bestaat voor enige veroordeling van [X] tot restitutie van hetgeen zij op grond van het vonnis heeft ontvangen.

slotsom

3.53.

De grieven in principaal appel falen. De in hoger beroep vermeerderde eis van [X] is toewijsbaar voor zover het betreft het bedrag van € 18.018,19, tot betaling waarvan de maatschap zal worden veroordeeld. De maten zullen ieder als na te melden worden veroordeeld tot betaling van 1/22e deel daarvan, te weten € 819,01.

3.54.

De grieven 5 en VI in incidenteel appel van [Z] c.s. respectievelijk [Y] c.s. slagen. Hun beroep op verrekening van de vordering van [X] met de tegenvordering van de maatschap/de maten van € 173.319,= is gegrond. Dit bedrag zal in mindering worden gebracht op het in eerste aanleg (eindvonnis, randnummer 3.1) toegewezen bedrag van € 252.213,94. Het bestreden eindvonnis zal daarom worden bekrachtigd voor zover in het dictum onder 3.1 een door de maatschap te betalen bedrag van € 78.894,94 en een door de maten privé te betalen bedrag van 1/22e deel daarvan is toegewezen en zal worden vernietigd voor zover daarbovenop (1/22e deel van) een bedrag van € 173.319,= is toegewezen; laatstgenoemd bedrag zal alsnog worden afgewezen. Alle hier genoemde bedragen zijn inclusief btw.

3.55.

Voor de proceskostenveroordeling in eerste aanleg betekent het voorgaande dat beide partijen als over en weer in het ongelijk gesteld moeten worden beschouwd, dat de proceskostenveroordeling zal worden vernietigd en dat de kosten in eerste aanleg tussen partijen zullen worden gecompenseerd, als na te melden. De grieven van [Y] c.s. en [Z] c.s. in incidenteel appel die hierop zien, slagen.

3.56.

[X] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden belast met de kosten van het principale hoger beroep. De kosten in incidenteel hoger beroep worden gecompenseerd, als na te melden, nu beide partijen in over en weer in het ongelijk zijn gesteld.

3.57.

De vordering van [Y] c.s. en [Z] c.s. tot restitutie van hetgeen zij op grond van het bestreden vonnis te veel hebben betaald, is gelet op het voorgaande toewijsbaar.

3.58.

Het hof ziet geen aanleiding enerzijds [X] en anderzijds [Y] c.s. en [Z] c.s. toe te laten tot bewijslevering, nu [X] noch [Y] c.s. en [Z] c.s. concrete stellingen te bewijzen hebben aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot een andere beslissing.

4 Beslissing

Het hof:

rechtdoende in principaal en incidenteel appel:

vernietigt het eindvonnis waarvan beroep, voor zover daarbij onder 3.1 van het dictum jegens de maatschap een bedrag van € 173.319,= is toegewezen, en jegens de gezamenlijke maten in privé 1/22e deel daarvan, zijnde € 7.878,14, onder bepaling van hoofdelijke verschuldigdheid als in het eindvonnis omschreven, te vermeerderen met de overeengekomen rente vanaf 1 juli 2015 tot aan de dag der algehele voldoening aan [X] , en wijst dit deel van de vordering alsnog af;

bekrachtigt het eindvonnis waarvan beroep, voor zover daarbij onder 3.1 van het dictum jegens de maatschap een bedrag is toegewezen van € 78.894,94 en jegens de gezamenlijke maten in privé ieder van hen een bedrag van € 3.586,13, zijnde 1/22e deel van voormelde hoofdsom, onder bepaling van hoofdelijke verschuldigdheid, te vermeerderen met de overeengekomen rente vanaf 1 juli 2015 tot aan de dag der algehele voldoening aan [X] , aldus dat de maatschap betalende, de maten ieder in evenredigheid voor gelijke delen tot een bedrag van € 3.586,13, te vermeerderen met de overeengekomen rente vanaf 1 juli 2015 tot aan de dag der algehele voldoening aan [X] , voor dat deel zullen zijn gekweten in hun afzonderlijke betalingsverplichting en aldus dat een van de maten betalende de maatschap voor dat deel zal zijn gekweten, maar de niet betalende maten niet van hun afzonderlijke betalingsverplichtingen zullen zijn gekweten;

vernietigt voorts het eindvonnis waarvan beroep voor zover daarbij de maatschap is veroordeeld tot betaling van de proceskosten (dictum eindvonnis onder 3.3), aan de zijde van [X] begroot op € 9.006,09;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

compenseert de proceskosten in eerste aanleg aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

bekrachtigt tenslotte het bestreden eindvonnis voor het overige (dictum, randnummers 3.2, 3.4 en 3.5), alsmede het bestreden tussenvonnis;

veroordeelt de maatschap tot betaling aan [X] van het bij vermeerdering van eis in hoger beroep gevorderde bedrag van € 18.018,19 en ieder van de gezamenlijke maten in privé tot betaling van een bedrag van € 819,01, zijnde 1/22e deel van € 18.018,19, onder bepaling van hoofdelijke verschuldigdheid, te vermeerderen met de overeengekomen rente vanaf 14 augustus 2018 tot aan de dag der algehele voldoening aan [X] , aldus dat de maatschap betalende, de maten ieder in evenredigheid voor gelijke delen tot een bedrag van € 819,01, te vermeerderen met de overeengekomen rente vanaf 14 augustus 2018 tot aan de dag der algehele voldoening aan [X] , voor dat deel zullen zijn gekweten in hun afzonderlijke betalingsverplichting en aldus dat een van de maten betalende de maatschap voor dat deel zal zijn gekweten, maar de niet betalende maten niet van hun afzonderlijke betalingsverplichtingen zullen zijn gekweten;

Veroordeelt [X] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [Y] c.s. begroot op € 318,= aan verschotten en € 1.611,= voor salaris en op € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

Veroordeelt [X] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [Z] c.s. begroot op € 318,= aan verschotten en € 1.611,= voor salaris en op € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

compenseert de proceskosten in incidenteel hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

veroordeelt [X] tot terugbetaling aan de maatschap en de maten van hetgeen zij op grond van het bestreden eindvonnis teveel aan [X] hebben betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de data waarop de respectieve bedragen zijn voldaan tot aan de dag van terugbetaling;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, C. Uriot en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2020.