Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2020:2512

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
15-09-2020
Datum publicatie
22-09-2020
Zaaknummer
200.264.560/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Betekenis beding in erfpachtakte tussen gemeente en oorspronkelijke verhuurder met betrekking tot huurprijsverhogingen. Overgang naar andere verhuurder. Allonges met betrekking tot huurprijsverhogingen in relatie tot beding in erfpachtakte. Belang van appellanten. Aanspraak van medehuurder op bedingen in een allonge?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.264.560/01

zaaknummer rechtbank : 7427610 CV EXPL 18-28624

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 september 2020

inzake

1 [appellante sub 1] ,

2. [appellant sub 2],

wonend te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. F.A.J.H. de Lugt te Amsterdam,

tegen

ALTERA VASTGOED N.V.,

gevestigd te Amstelveen,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J.PH van Lochem te Amsterdam.

Appellanten worden ieder afzonderlijk [appellante sub 1] en [appellant sub 2] genoemd en gezamenlijk [appellanten] Geïntimeerde wordt Altera genoemd.

1 Het geding in hoger beroep

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 15 augustus 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 16 mei 2019, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen onder anderen [appellanten] als eisers en Altera als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, tevens houdende een voorwaardelijke eiswijziging en een eisvermeerdering, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 7 juli 2020 doen bepleiten door voornoemde advocaten, wat mr. De Lugt betreft aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Van de zijde van [appellanten] zijn nadere producties in het geding gebracht. Partijen en de advocaten hebben vragen beantwoord en inlichtingen verstrekt. Ter terechtzitting hebben partijen overeenstemming bereikt over een gedeelte van het geschil, zoals hierna onder 3.6 zal worden weergegeven.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - de vorderingen van [appellanten] zoals in hoger beroep geformuleerd (zie hierna onder 3.3) zal toewijzen, met veroordeling van Altera in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten.

Altera heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellanten] in de volledige kosten van het geding in hoger beroep, althans in een in goede justitie te bepalen bedrag, met nakosten en rente.

[appellanten] hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 De feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.10 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.1

Bij notariële akte van 1 oktober 2012 heeft de gemeente Amsterdam een voortdurend recht van erfpacht uitgegeven aan Stichting Stadgenoot (hierna: Stadgenoot), de rechtsvoorganger van Altera, welk recht door partijen wordt geacht te zijn ingegaan op 1 mei 2004, met betrekking tot een perceel grond met de daarop gestichte bouwen, waaronder het complex [naam complex] , Blok 1 aan de [naam straat] (hierna: het Complex). In de erfpachtakte staat onder B lid 2 sub b de volgende bepaling (hierna ook aangeduid met: het beding in de erfpachtakte):

Voor Blok 1 (…) geldt (…) de verplichting dat tweeëndertig (32) koopwoningen (…) gedurende de eerste verhuurperiode worden verhuurd als vrije sector huurwoningen in het middensegment met een huurprijs van maximaal negenhonderd euro (€ 900,00) per maand (prijspeil één juli tweeduizend twaalf) met een jaarlijkse indexering vanaf één juli tweeduizend dertien volgens de door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) gepubliceerde Consumentenprijsindex).

2.2

[appellante sub 1] heeft op 15 februari 2013 een huurovereenkomst gesloten met Stadgenoot met betrekking tot de woning aan de [adres] . Deze woning ligt in het Complex.

2.3

Op 9 december 2015 heeft Altera het Complex in eigendom verkregen van Stadgenoot. Daarmee is de huurovereenkomst die Stadgenoot met [appellante sub 1] had gesloten, per die datum overgegaan op Altera. [appellante sub 1] heeft het beding in de erfpachtakte aanvaard bij brieven van 19 januari 2016 en 19 februari 2016 aan Altera respectievelijk de gemeente.

2.4

In artikel 8 van de huurovereenkomst (Wijziging van de huur) tussen Altera en [appellante sub 1] (welke bepaling ook is opgenomen in huurovereenkomsten met andere huurders in het Complex) is het volgende bepaald:

“8.1 Wij verhogen uw huurprijs jaarlijks op 1 juli. Wij verhogen uw huurprijs met een percentage dat ligt tussen 2,3 % en 5,4 %. Het exacte verhogingspercentage wordt ieder jaar door ons vastgesteld.

8.2

Verder hebben wij het recht herziening van de huurprijs aan u voor te stellen wanneer de ontwikkelingen van de markthuurprijs hier aanleiding toe geven. Voorwaarde hiervoor is dat de afgelopen vijf huurjaren de huurprijs alleen is verhoogd op de manier zoals we hierboven beschrijven (…).”

2.5

Op 1 december 2015 heeft Altera een Allonge Huurovereenkomsten doen uitgaan, bedoeld voor de zittende huurders van haar woningen aan de [naam straat] . Zittende huurders zijn - volgens de definitie in deze allonge - huurders die op de datum van levering van de in de allonge genoemde woningen aan Altera reeds een huurovereenkomst hadden gesloten met Stadgenoot. In de allonge staat onder het kopje Huurverhogingsclausule:

“Altera (…) verklaart jegens bovenbedoelde huurders:

“(i) in aanvulling op artikel 8.1 van de huurovereenkomst, tot 2020 de huurprijs niet te verhogen met meer dan 3,5 % per jaar, behoudens in geval (tevens) sprake is van woningverbetering/renovatie; en

(ii) afwijking van artikel 8.2 van de huurovereenkomst, vanaf 2020 de huurprijs niet te verhogen met meer dan 5,4% per jaar, behoudens in geval (tevens) sprake is van woningverbetering/renovatie,

mitsdien nimmer gebruik zal maken van zijn recht om herziening van de huurprijs voor te stellen wanneer de ontwikkelingen van de markthuurprijs hiertoe aanleiding geven.”

2.6

[appellante sub 1] en Altera hebben op 31 december 2015 respectievelijk 6 januari 2016 een allonge ondertekend, waarin zij zijn overeengekomen dat (i) met ingang van 1 januari 2016 [appellant sub 2] medehuurder zal zijn van de woning aan de Oostelijke Handelskade 899, (ii) per genoemde datum [appellant sub 2] samen met [appellante sub 1] verantwoordelijk is voor de huurwoning, “samen met de daarbij horende huurplichten en rechten” en (iii) alle overige voorwaarden die in de huurovereenkomst staan van kracht blijven.

2.7

Bij vonnis van 17 januari 2017 (5055886 CV EXPL 16-14684) heeft de kantonrechter in een procedure tussen [appellante sub 1] als eiseres in reconventie en Stadgenoot als gedaagde in reconventie, voor recht verklaard:

(…) dat de jaarlijkse huurverhoging van [appellante sub 1] voor de door haar van Stadgenoot gehuurde woning berekend wordt volgens de methode van de CPI van CBS, uitgaande van de kalendermaand juli als de maand waarin de huur wordt verhoogd, te berekenen als volgt: de CPI van de 4e maand voor de maand waarin de huur wordt verhoogd gedeeld door de CPI van de 16e maand voor de maand waarin de huur wordt verhoogd.”

Aan dit oordeel heeft de kantonrechter onder meer ten grondslag gelegd dat (i) het beding in de erfpachtakte moet worden aangemerkt als een derdenbeding dat door [appellante sub 1] is aanvaard, (ii) het huurprijsverhogingsbeding in de erfpachtakte afwijkt van dat in de huurovereenkomst, en (iii) dat de uitleg van het beding in de erfpachtakte met zich meebrengt dat de huurprijsverhoging moet worden vastgesteld aan de hand van de in het vonnis omschreven indexeringsmethode

2.8

Bij vonnis van 10 oktober 2017 (5930823 CV EXPL 17-9936) tussen huurders van het Complex (onder wie [appellante sub 1] ) en Altera heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de jaarlijkse huurverhoging van de huurders voor de door hen van gedaagde gehuurde woningen in het Compex berekend wordt op de wijze zoals ook in het vonnis van 17 januari 2017 is bepaald, nader omschreven als “jaar-op-jaarmethode, maand-CPI vierde/zestiende maand met 2006 als basisjaar”. Altera is veroordeeld te veel betaalde huurpenningen aan de huurders terug te betalen.

2.9

In december 2017 heeft Altera een concept allonge aan [appellante sub 1] toegestuurd met betrekking tot een wijziging van (de methodiek van de jaarlijkse) huurverhoging van artikel 8 van de huurovereenkomst. Daarop is een tegenvoorstel in de vorm van een concept-allonge van een groep huurders (onder wie [appellante sub 1] ) gekomen. Dit voorstel is door Altera niet geaccepteerd. Zij heeft in juli 2019 een concept-allonge aan de huurders voorgesteld, welk concept is overgelegd als productie 6 bij memorie van grieven (zie hierna onder 3.6). Partijen zijn het voorafgaand aan de mondelinge behandeling in hoger beroep niet eens geworden over de tekst van een allonge over huurprijsverhogingen.

3 Beoordeling

3.1

In eerste aanleg hebben [appellanten] (tezamen met andere huurders) gevorderd, zakelijk weergegeven:

a. te verklaren voor recht dat op grond van het vonnis van 17 januari 2017 en het vonnis van 10 oktober 2017 en onderdeel B lid 2 sub b van de erfpachtakte een aanvangshuur met een maximum van € 900,00 is overeengekomen en dat die aanvangshuur uitsluitend maximaal verhoogd mag worden volgens de in beide vonnissen opgenomen formule en dat met deze verklaring de bepalingen 8.1 en 8.2 in de huurovereenkomsten van de huurders van het eerste uur komen te vervallen;
b. Altera te veroordelen tot betaling van € 1.147,00 aan kosten voor het opstellen van de concept-allonge.

3.2

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de huurders niet-ontvankelijk verklaard in hun vordering sub a. Hieraan heeft de kantonrechter onder meer ten grondslag gelegd dat de huurders geen belang hebben bij deze vordering nu bij vonnis van 10 oktober 2017 al een uitspraak is gedaan over de wijze waarop de huur mag worden verhoogd en dat met betrekking tot de medehuurders (onder wie [appellant sub 2] ) onvoldoende is gesteld welk afzonderlijk belang zij hebben bij de gevorderde verklaring. De kantonrechter heeft verder overwogen dat huurders evenmin een belang hebben bij de gevorderde verklaring voor recht met betrekking tot het verval van artikel 8.1 en 8.2 van de huurovereenkomsten, (i) omdat artikel 8.1 van de huurovereenkomsten met het vonnis van 10 oktober 2017, waarin Altera heeft berust, is achterhaald en (ii) uit de allonge uit 2015 volgt dat Altera, in overeenstemming met de erfpachtakte, bij ‘zittende huurders’ in afwijking van de huurovereenkomst niet langer gebruik zal maken van de mogelijkheid om de huur te verhogen die artikel 8.2 van de huurovereenkomsten biedt. Voor de gevorderde vergoeding van de kosten voor het opstellen van een allonge (zie hierboven 3.1 sub b) bestaat, naar het oordeel van de kantonrechter geen grond. Die vordering is door de kantonrechter dan ook afgewezen.

3.3

In hoger beroep hebben [appellanten] gevorderd, zakelijk weergegeven, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en bij arrest, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. primairvoor recht verklaart dat voor de huurders en medehuurders van het Complex “tevens bewoners van het eerste uur” een huurprijs met een maximum van € 900,- is overeengekomen en dat de huurprijs jaarlijks uitsluitend mag worden verhoogd volgens de 4e/16e maand CPI methode van het CBS;

2. subsidiair, voorwaardelijk, voor het geval op [appellant sub 2] als medehuurder een ander huurprijswijzigingsregime van toepassing zou zijn dan op [appellante sub 1] , voor recht verklaart dat voor de medehuurder “tevens bewoner van het eerste uur” de hiervoor genoemde huurprijs, huurprijsverhoging en huurprijsverhogingsmethodiek is overeengekomen;

3. primair en subsidiair:

a. voor recht verklaart dat de bepalingen 8.1 en 8.2 definitief zijn vervallen en zijn vervangen door bovenstaande CPI-methode, zowel jegens de huurder als jegens de medehuurder;

b. voor recht verklaart dat eventuele woningverbeteringen worden beprijsd rekening houdend met het bepaalde in onderdeel B lid 2 sub b van de erfpachtakte,

c. Altera wordt veroordeeld tot betaling van € 1.147,00 aan kosten voor het opstellen van de concept-allonge,

dit alles met veroordeling van Altera in de (na)kosten van het geding.

3.4

Het hof stelt voorop dat zowel [appellante sub 1] als [appellant sub 2] belang hebben bij de door hen ingestelde vorderingen in hoger beroep. Zij hebben gesteld dat zij duidelijkheid wensen te verkrijgen over de vraag wat rechtens geldt tussen [appellante sub 1] en Altera en tussen [appellant sub 2] en Altera en dat de vonnissen van 17 januari 2017 en 10 oktober 2018 onvoldoende uitsluitsel bieden, nu Altera in de aangeboden concept-allonges onvoldoende duidelijkheid verschaft. Meer in het bijzonder hebben zij in hoger beroep gesteld dat de onduidelijkheid in die concepten, waaronder ook het bij de memorie van antwoord gevoegde concept van juli 2019, bij hen twijfel wekken of Altera daadwerkelijk bereid is te handelen overeenkomstig de vonnissen uit 2017. Hiermee is hun belang gegeven. In zoverre hebben de grieven 1 en 2 succes.

3.5

Voor zover de vorderingen van [appellanten] zien op de relatie van Altera met alle huurders en medehuurders van het Complex zullen zij daarin niet-ontvankelijk worden verklaard nu deze groep niet door hen wordt vertegenwoordigd. Het hof zal het hoger beroep inhoudelijk beoordelen voor zover dat ziet op de relatie tussen [appellante sub 1] en Altera en [appellant sub 2] en Altera.

3.6

Ter terechtzitting in hoger beroep heeft het hof aan de orde gesteld dat de tekst van de bij productie 6 memorie van grieven overgelegde concept-allonge van Altera welke is gericht aan [appellante sub 1] , verre van duidelijk is. Naar aanleiding hiervan zijn Altera en [appellante sub 1] na schorsing van de zitting de volgende allonge overeengekomen:

“Artikel 8 .1 van de huurovereenkomst komt te vervallen en in plaats daarvan geldt:

1. De jaarlijkse huurverhoging wordt met werking vanaf … volgens de methode van CPI van CBS, uitgaande van de kalendermaand juli als de maand waarin de huur wordt verhoogd, te berekenen als volgt: de CPI van de 4e maand voor de maand waarin de huur wordt verhoogd gedeeld door de CPI van de 16e maand voor de maand waarin de huur wordt verhoogd (jaar-op-jaarmethode, de maand CPI vierde/zestiende maand met 2006 als basisjaar).

2. De wijziging van de huurovereenkomst als hiervoor bedoeld wordt door partijen geacht te zijn geschied per 1 juli 2017.

3. Partijen erkennen dat de huurverhogingen in de jaren 2016, 2017, 2018 en 2019 correct op de hiervoor vermelde wijze zijn doorgevoerd.

4. Artikel 8.2 van de huurovereenkomst komt te vervallen.

5. Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat de onderhavige allonge niet afdoet aan artikel 7:220 BW op grond waarvan de huurprijs verhoogd zou kunnen worden; partijen stellen vast dat dit geen indexeringsverhoging kan betreffen.

Voor de volledigheid wordt voorts opgemerkt dat de onderhavige allonge evenmin af doet aan de verplichtingen die op Altera rusten uit hoofde van de erfpachtakte die ziet op het complex waarin het gehuurde is gelegen.”

3.7

Gelet op deze overeenkomst komt het hof tot de conclusie dat de grieven 1 en 2 voor zover zij betrekking hebben op de onderwerpen die in de allonge zijn meegenomen, geen bespreking meer behoeven. Bij de gevorderde verklaringen voor recht (hierboven weergegeven onder 3.3 sub 1 en 3.3. sub 3a. en 3.3. sub 3b) bestaat voor zover die zien op de huurrelatie tussen [appellante sub 1] en Altera, geen belang meer. [appellanten] zullen in zoverre niet-ontvankelijk worden verklaard in deze vorderingen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, zij het op een andere grond, voor zover [appellante sub 1] in eerste aanleg niet-ontvankelijk is verklaard in de vordering als hierboven weergegeven onder 3.1 sub a, nu deze vordering nog steeds onderdeel uitmaakt van de vorderingen in hoger beroep.

3.8

Thans resteert een beoordeling van het hoger beroep voor zover dat ziet op de positie van [appellant sub 2] als medehuurder.

3.9

Het hof overweegt als volgt. Met ingang van 1 januari 2016 is [appellant sub 2] , door inwilliging van het daartoe strekkende verzoek aan (de beheerder van) Altera, medehuurder geworden in de zin van artikel 7:267 BW. Voor een bijzonder type medehuurder die zou vallen buiten de regeling van genoemd artikel, zoals door Altera bepleit, bestaat geen steun in het recht. Stellingen van Altera die er op zien dat het toch niet de bedoeling is geweest dat [appellant sub 2] een volwaardige positie als medehuurder kreeg, schuift het hof bij gebreke van enige relevante onderbouwing terzijde. De betreffende allonge (zie hierboven onder 2.6) biedt daarvoor geen aanknopingspunten; Altera heeft zonder enig voorbehoud [appellant sub 2] als medehuurder geaccepteerd. De positie van [appellant sub 2] als medehuurder brengt op grond van de toepasselijke wettelijke regeling het volgende mee. Hij is geen partij geworden bij de huurovereenkomst met Altera, maar hij kan wel hoofdelijk worden aangesproken op nakoming van de verplichtingen die uit de overeenkomst voortvloeien. Op dit moment heeft hij niet dezelfde positie jegens Altera als [appellante sub 1] en hij kan niet worden gezien als “bewoner van het eerste uur”, op wie het beding in de erfpachtakte rechtstreeks van toepassing is, zoals [appellanten] hebben gesteld. De enkele vermelding in de allonge dat [appellant sub 2] samen met [appellante sub 1] verantwoordelijk is voor de huurwoning “samen met de daarbij horende huurplichten en rechten”, kan niet tot de conclusie leiden dat partijen bij die allonge hebben beoogd af te wijken van de wettelijke regeling van het medehuurderschap. Dat betekent dat bij gebreke van een grondslag de gevorderde verklaringen voor recht voor zover zij betrekking hebben op de relatie tussen [appellant sub 2] en Altera (hierboven weergegeven onder 3.3. sub 1, 3.3. sub 2 en 3.3. sub 3a en 3b) zullen worden afgewezen.

3.10

De bovenstaande overweging laat onverlet dat [appellant sub 2] van rechtswege huurder wordt als de huurovereenkomst met [appellante sub 1] eindigt. Dit geldt voor iedere vorm van beëindiging van de overeenkomt tussen [appellante sub 1] en Altera (opzegging, ontbinding of wederzijds goedvinden). [appellant sub 2] neemt dan de positie van [appellante sub 1] in beginsel geheel over. De huurovereenkomst (inclusief latere allonges, dus ook de ter terechtzitting overeengekomen allonge) zoals die luidt tussen [appellante sub 1] en Altera op het moment waarop de overeenkomst eindigt, zal dan op gelijke wijze worden voortgezet met [appellant sub 2] . Dit alles betreft een toekomstige situatie waarop in deze procedure niet vooruit kan worden gelopen. Voor zover de gevorderde verklaringen voor recht tevens zien op een toekomstige situatie, zullen ze op die grond worden afgewezen.

3.11

Het hof ziet bij gebreke van een nadere onderbouwing geen grond om Altera jegens [appellanten] te veroordelen in de kosten van de concept-allonge die kennelijk namens de 27 eisers (waaronder [appellanten] ) in eerste aanleg is opgesteld. De kantonrechter heeft deze vordering dan ook terecht afgewezen. De derde grief die hierop betrekking heeft, wordt verworpen.

3.12

Grief 4, die ziet op de door de kantonrechter uitgesproken proceskosten veroordeling van € 240,- ten laste van de 27 eisers in eerste aanleg (onder wie [appellanten] ), heeft evenmin succes. Het hof heeft daarbij mede in aanmerking genomen dat het belang van [appellant sub 2] als medehuurder pas in hoger beroep van een relevante nadere toelichting is voorzien. De grief is daarmee verworpen.

3.13

De omstandigheid dat het belang van [appellant sub 2] pas in hoger beroep nader is toegelicht, leidt er toe dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd voor zover [appellant sub 2] niet ontvankelijk is verklaard in de vordering als hierboven weergegeven onder 3.1 sub a.

3.14

Het bewijsaanbod wordt verworpen omdat het niet ter zake dienend is.

3.15

De slotsom luidt aldus. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, zij het deels op een andere grond. Voor de vorderingen in hoger beroep geldt dat [appellanten] hierin als na te melden niet-ontvankelijk zullen worden verklaard, dan wel dat die vorderingen zullen worden afgewezen. De proceskosten in hoger beroep zullen worden gecompenseerd als na te melden nu partijen, gelet op het gedeeltelijk gegrond zijn van de grieven 1 en 2 en het verhandelde ter terechtzitting, over en weer geacht moeten worden gedeeltelijk in het ongelijk te zijn gesteld.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, voor zover dat is gewezen tussen [appellanten] en Altera;

verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in hun vorderingen in hoger beroep voor zover die zien op alle huurders en medehuurders in het Complex;

verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in hun vorderingen in hoger beroep als hierboven weergegeven onder 3.3 sub 1 en 3.3 sub 3a. 3.3. sub 3b voor zover die vorderingen betrekking hebben op de huurovereenkomst tussen [appellante sub 1] en Altera;

wijst deze vorderingen voor het overige af;

wijst de vordering als hierboven weergegeven onder 3.3 sub 2 af;

bepaalt dat ieder der partijen de eigen proceskosten in hoger beroep draagt.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar, J.C. Toorman en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 september 2020.