Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2020:2306

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
18-08-2020
Datum publicatie
25-09-2020
Zaaknummer
200.270.461/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Drugshandel in het gehuurde. Onvoldoende toezicht door huurder op het gehuurde. Geen overmacht aan zijde huurder. Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.270.461/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 7655579 CV EXPL 19-7582

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 augustus 2020

inzake

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. S.R. Kieffer te Amsterdam,

tegen

STICHTING DE ALLIANTIE,

gevestigd te Hilversum,

geïntimeerde,

advocaat: mr. H. Saritas-Sevim te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en De Alliantie genoemd.

1 Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 14 november 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, (hierna: de kantonrechter), van 18 oktober 2019, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen De Alliantie als eiseres en [appellant] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord met een productie.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, naar het hof begrijpt, de vorderingen van De Alliantie alsnog zal afwijzen en zijn voor het eerst in hoger beroep ingestelde vorderingen - uitvoerbaar bij voorraad - zal toewijzen, met veroordeling van De Alliantie tot terugbetaling van hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan proceskosten heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente, alsmede tot betaling van de kosten van het geding in eerste aanleg, vermeerderd met de wettelijke rente, en de kosten van het hoger beroep, met nakosten.

De Alliantie heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

2.1

De door de kantonrechter in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.10 vastgestelde feiten zijn niet betwist, afgezien van de met grief 1 aangevoerde bezwaren. Daarbij heeft [appellant] aangevoerd dat de door de kantonrechter vastgestelde feiten onjuist of onvolledig zijn. Hij heeft echter niet concreet toegelicht welke opgenomen feiten onjuist zijn. Wat de gestelde onvolledigheid betreft overweegt het hof dat de rechter niet is gehouden om alle gestelde feiten in zijn uitspraak op te nemen; hij neemt slechts die feiten op die vaststaan en die naar zijn oordeel noodzakelijk en relevant zijn voor zijn beslissing en de motivering daarvan. Voor zover in hoger beroep van belang zal het hof rekening houden met hetgeen [appellant] ter toelichting op deze grief heeft aangevoerd. Het hof zal van de door de kantonrechter vastgestelde feiten uitgaan. Voor zover in hoger beroep nog van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, zijn die feiten de volgende.

2.2

Sinds 1994 heeft [appellant] , geboren op [geboortedatum] 1958, achtereenvolgens verschillende woningen gehuurd van (de rechtsvoorganger van) De Alliantie, waaronder met ingang van 4 september 2017 de woning aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde). Hij heeft deze woning gehuurd tegen een huurprijs van € 408,18 per maand.

2.3

In artikel 2 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald:

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen.

2.4

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte van De Alliantie van 21 november 2003 (hierna: algemene voorwaarden) van toepassing. Daarin is, voor zover relevant, het volgende bepaald:

7.3.

Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. Hieronder wordt onder meer verstaan dat huurder:

(…)

f.. niet is toegestaan waar dan ook in het gehuurde hennep te kweken in geen enkele hoeveelheid, of andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld;

(…)

7.4.

Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…)

7.5.

Het is huurder zonder schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…).

2.5

In de periode september 2017 tot en met april 2018 heeft de gemeente Amsterdam de [naam straat] tussen de [naam straat] en [naam straat] opnieuw ingericht. De straat is in twee fasen vernieuwd:

- half september tot half december 2017: het oostelijk deel ( [adres 2] );

- half januari 2018 tot eind april 2018: het westelijk deel ( [adres 3] ).

2.6

Op verzoek van de politie heeft De Alliantie een tegenover het gehuurde liggende woning aan de politie in bruikleen gegeven in verband met een strafrechtelijk onderzoek naar de bewoner(s) van het gehuurde. Vanuit die tegenoverliggende woning heeft de politie het gehuurde geobserveerd in de periode november 2017 tot juni 2018. Op 7 mei 2018 heeft de politie een inval in het gehuurde gedaan. In een op ambtseed opgemaakt proces-verbaal van 28 mei 2018 van de Politie Eenheid Amsterdam (hierna: het politie-pv) is onder meer het volgende opgenomen:

Uit een (lopend) onderzoek [nummer] werd bij de woning op de locatie de [adres 1] het volgende geconstateerd:

De woning deels niet als woning in gebruik

Ik zag dat er in de woning sprake was van een:

-drugshandel

Ik zag eveneens dat de woning wel als woning in gebruik was. Dit bleek uit:

-verklaring van bewoner(s)

-anders, namelijk. De woning werd bewoont door [appellant] , de zoon van de huurder die niet verbleef op de woning.

[appellant] gaf in zijn verhoor dat hij geen werk had, hij leeft van klusjes die hij voor vrienden doet en krijgt zwart betaald. In een broek van [appellant] die werd aangetroffen in de slaapkamer zat een geldbedrag van 1010 € in kleine coupures. Dit geld is in beslag genomen. [appellant] gaf aan dat het geld van hem was. In een tasje dat op de bank in de woonkamer werd aangetroffen zaten 17 zogenaamde pony packs (wikkels). Blijkens onderzoek van bureau Forensische Opsporing betroffen alle wikkels cocaine. Tijdens het verhoor werd aan [appellant] gevraagd of zijn vader nog op de woning kwam. [appellant] antwoorde dat hij niet wist wanneer zijn vader voor het laatst in de woning was.

(…)

Overige van belang zijnde informatie:

Uit observatie van de woning van de verdachte tijdens een lopend onderzoek van een TGO team van de politie Rotterdam bleek dat het een komen en gaan was van jongeren op scooters. De vader van de verdachte werd niet gezien tijdens de observatie. (…)

2.7

Naar aanleiding van de bevindingen van de politie heeft De Alliantie [appellant] bij brief van 4 juni 2018 verzocht om de huur op te zeggen. Hierover heeft op 26 juli 2018 op het kantoor van De Alliantie een gesprek plaatsgevonden met [appellant] waarbij zijn advocaat aanwezig was. Bij brieven van 17 augustus 2018 en 24 januari 2019 heeft De Alliantie [appellant] verzocht om gegevens te verstrekken waaruit blijkt dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde had. [appellant] heeft geen gegevens verstrekt, ook niet nadat De Alliantie naar aanleiding van een vraag van de advocaat van [appellant] had laten weten gedurende welke periode het gehuurde is geobserveerd.

2.8

In een geanonimiseerd e-mailbericht van een omwonende aan een medewerker van het woonfraude team van De Alliantie van 10 augustus 2018 is het volgende vermeld:

Zojuist hebben wij elkaar gesproken over of ik sinds 4 september 2017 een oudere heer bij de woning met adres [adres 1] , heb gezien. Ik heb aangegeven dat ik geen oudere heer op dit adres heb gezien en dat ik dacht dat er jongeren wonen. Ik heb overigens geen kennis gemaakt met deze bewoner(s) en ik ben zelf vaak weg.

Ik heb aangegeven dat ik geschrokken ben dat er een politie onderzoek loopt waar een politie inval op [adres 1] onderdeel van is. Het geeft een onveilig gevoel dat de woning mogelijk bij drugshandel is betrokken.

Wij hebben met elkaar afgesproken dat mijn verklaring uitsluitend als anonieme verklaring gebruikt wordt bij het onderzoek. Ik voel mij niet veilig bij het geven van een verklaring met naam.

2.9

In een geanonimiseerd e-mailbericht van een omwonende aan een medewerker van het woonfraude team van De Alliantie van 15 augustus 2018 is het volgende vermeld:

Ik schrijf naar aanleiding van je bezoek deze week ivm het Alliantie buurt onderzoek m.b.t. de buren op [adres 1] .

Tijdens ons gesprek vroeg je om een ‘verklaring/statement’ m.b.t. deze buren.

Ik kan de volgende observaties anoniem met je delen:

- Ik heb nog nooit een ‘oudere Surinaamse man’ gezien die daar zou wonen

- Wel een enkele keer een jongere donkere man gezien, leeftijd schatting tussen 25-35 jaar

- In eerste maanden na oplevering van renovatie wel meerdere verschillende mensen zien komen en gaan

- Ik had wel een ietwat ‘vreemd gevoel’ mbt het komen en gaan van verschillende mensen, voornamelijk omdat ze niet erg spraakzaam en vriendelijk waren, maar dacht dat ze wellicht aan het klussen waren na oplevering v/d appartementen

- Ik heb geen idee wie de eigenlijke bewoner is

Anoniem blijven:

Ik wil graag anoniem blijven tijdens dit buurtonderzoek. De Alliantie heeft mijn initialen en achternaam op de voordeur geplaatst, dus ben makkelijk te vinden mocht ik met naam en toenaam in een dossier verschijnen. Een eventuele ‘confrontatie met criminele buren’ is, zoals u hopelijk begrijpt, niet iets waar ik op zit te wachten. Ook al begrijp ik uw opmerking dat anonieme verklaringen minder ‘gewicht hebben’ voor een rechter, is persoonlijke veiligheid in mijn woonomgeving de voornaamste reden dat ik niet met naam en toenaam vermeld wil worden.

2.10

In een e-mailbericht van de Politie Eenheid Rotterdam aan een medewerker van het woonfraude team van De Alliantie van 15 juli 2019 is voor zover van belang het volgende vermeld:

Het onderzoek was niet gericht op de heer [appellant] . Het onderzoek liep op personen die genoemde woning opgaven als (tijdelijk) woonadres. Uit onderzoek is ook gebleken dat die personen daadwerkelijk gebruik maakten van de woning.

3 Beoordeling

3.1

De Alliantie heeft, kort gezegd, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. Zij heeft daaraan ten grondslag gelegd dat [appellant] tekort is geschoten in zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen door niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde te houden en onvoldoende toezicht op het gehuurde uit te oefenen. [appellant] heeft verweer gevoerd.

3.2

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van het vonnis te ontruimen. [appellant] werd tevens in de proceskosten veroordeeld.

3.3

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op. Grief 1 is hiervoor al besproken. De overige grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.4

[appellant] heeft, samengevat, het volgende aangevoerd. Hij is ruim zestig jaar oud en zeer slecht ter been doordat hij zijn linker knieschijf mist. Hij woonde in het gehuurde met zijn zoon waarmee hij een gezamenlijke huishouding had. In de periode september 2017 tot en met mei 2018 verbleef hij, afgezien van een vakantie van ca. zeven weken in Eritrea, regelmatig bij kennissen, aanvankelijk in verband met het opknappen van het gehuurde en verder omdat de woning voor hem niet toegankelijk was door de renovatiewerkzaamheden in de [naam straat] . Zijn zoon verbleef wel in de woning en werd incidenteel bezocht door een vriend die, naar achteraf bleek, drugs bij zich had. [appellant] noch zijn zoon wisten daarvan. De Alliantie heeft [appellant] geen enkele kans gegeven op herstel of uitleg en heeft direct voor ontruiming gekozen. Dat is onrechtvaardig. [appellant] is al 25 jaar een goed huurder en is nu, als gevolg van de beslissing van de kantonrechter, op 1 januari 2020 op straat komen te staan door een oorzaak die buiten zijn invloed ligt. Hij heeft een verklaring van zijn zoon overgelegd en bankafschriften. Uit die stukken blijkt volgens hem dat hun gezamenlijke huishouden in tact bleef en dat [appellant] stelselmatig in de buurt van het gehuurde was. De Alliantie heeft niet aangetoond dat [appellant] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde had. Dat omwonenden hem niet hebben gezien betekent niet dat hij daar niet woonde. In welke mate of frequentie de politie het gehuurde heeft geobserveerd is niet bekend. Verder heeft [appellant] binnen zijn mogelijkheden toezicht op het gehuurde gehouden; zo droeg hij boodschappen over aan zijn zoon en was hij vaak in het buurtcafé. Op geen enkel moment heeft [appellant] rondom het gehuurde enige onrust geconstateerd of aanwezigheid van drugs kunnen vermoeden. Het drugsvoorval had ook bij volledige, normale aanwezigheid van [appellant] kunnen plaatsvinden. De Alliantie had aan [appellant] een laatste kans moeten geven, aangezien [appellant] al 25 jaar een goed huurder is. Bovendien kan het feit dat hij gedurende een beperkte periode niet in het gehuurde verbleef en in het gehuurde drugs zijn aangetroffen niet aan hem worden toegerekend, aangezien dat overmacht betrof. In ieder geval rechtvaardigt het geen ontbinding van de huurovereenkomst. Zijn belang bij onderdak weegt zwaarder dan het belang van De Alliantie, aldus [appellant] .

3.5

Als niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist staat vast dat de politie het gehuurde gedurende ongeveer een half jaar heeft geobserveerd, gezien heeft dat het een komen en gaan was van jongeren op scooters en tijdens een inval begin mei 2018 in het gehuurde een bedrag van € 1.010,- in kleine coupures in de zak van een broek van de zoon van [appellant] heeft aangetroffen, evenals 17 wikkels met cocaïne in een tasje op de bank in de woonkamer. Tijdens de voorafgaand aan die inval uitgevoerde observaties heeft de politie [appellant] zelf nooit in of bij het gehuurde gezien. Twee door De Alliantie bevraagde omwonenden evenmin. Of [appellant] nu wel of niet geacht moet worden zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben gehad kan in het midden blijven, aangezien hij naar het oordeel van het hof hoe dan ook gedurende langere tijd onvoldoende toezicht op het gehuurde heeft gehouden en zich daardoor in strijd met zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen niet als goed huurder heeft gedragen. Daartoe overweegt het hof het volgende.

3.6

[appellant] heeft erkend dat hij in de periode september 2017 tot en met mei 2018 niet of nauwelijks in de woning verbleef. Het hof volgt [appellant] niet in zijn stelling dat dat het gevolg was van overmacht. Het aan zijn zoon overlaten van het opknappen van het gehuurde en zijn afwezigheid in verband met vakantie komt voor zijn rekening en levert geen overmacht aan zijn zijde op. Wat de herinrichting van de [naam straat] betreft heeft De Alliantie voldoende onderbouwd toegelicht dat deze in twee fasen en delen werd uitgevoerd, zodat niet de hele straat gedurende die hele periode ‘open lag’. Het hof wil wel aannemen dat het voor [appellant] door zijn handicap bezwaarlijk was om zijn woning te bereiken in de periode waarin de werkzaamheden werden uitgevoerd in dat deel van de straat waarin het gehuurde lag, maar dat neemt de op hem als huurder rustende verantwoordelijkheid voor wat er in die periode in het gehuurde gebeurde niet weg. Nergens blijkt van enig toezicht door [appellant] op het gehuurde en als hij wel enig toezicht hield, was dat niet voldoende, gelet op hetgeen in de woning heeft plaatsgevonden. Indien het toezicht gedurende een langere periode werkelijk onmogelijk zou zijn geweest, had [appellant] dat aan De Alliantie moeten laten weten. Het is in de huurrelatie tussen partijen [appellant] die als huurder verantwoordelijk is voor hetgeen zich in het gehuurde afspeelt. Het hof volgt [appellant] dan ook evenmin in zijn stelling dat hij in een overmachtssituatie verkeerde ‘aangezien het drugsvoorval zich ook zou hebben kunnen voordoen indien hij permanent in de woning zou hebben verbleven’. Bovendien zou hem in dat geval niet kunnen zijn ontgaan dat in het gehuurde in drugs werd gehandeld. Die conclusie is gerechtvaardigd, gelet op de bevindingen van de politie tijdens de observatie en de inval, in onderlinge samenhang bezien (komen en gaan van jongeren op scooters, ruim duizend euro in kleine coupures in een broekzak van zijn zoon en 17 wikkels met cocaïne in een tasje op de bank in de woonkamer van het gehuurde). Daaraan doet niet af dat uit het politie-pv niet blijkt in welke mate en frequentie het gehuurde werd geobserveerd. De lange periode van observatie en de naar aanleiding daarvan door de politie gerelateerde bevindingen zijn bij gebreke van een gemotiveerde betwisting door [appellant] voldoende. Hij heeft niets, althans onvoldoende aangevoerd dat enige twijfel doet wekken aan de juistheid van die bevindingen.

3.7

Dit toerekenbare tekort aan toezicht en de kennelijke gevolgen die dat heeft gehad, rechtvaardigt naar het oordeel van het hof de ontbinding van de huurovereenkomst, ook al bestond tussen partijen al heel lang een huurrelatie. De Alliantie heeft als toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet een wettelijke taak te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar sociale huurwoningen. Haar belang bij de ontruiming van zo’n woning, indien de huurder onvoldoende toezicht heeft gehouden en daarin drugs zijn verhandeld, weegt zwaarder dan het belang van [appellant] bij het kunnen blijven wonen in het gehuurde. Anders dan [appellant] heeft betoogd heeft De Alliantie hem wel de gelegenheid geboden om zijn standpunt duidelijk te maken en om informatie te verschaffen (rov. 2.7). Maar zelfs indien dat anders zou zijn geweest, zou dat in de gegeven omstandigheden (onvoldoende toezicht op en drugshandel in het gehuurde) niet eraan in de weg staan om de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Evenmin was De Alliantie (dan wel de kantonrechter) gehouden om [appellant] nog een ‘terme de grâce’ te geven.

3.8

Uit het voorgaande volgt dat de grieven niet slagen. De vordering tot restitutie van hetgeen [appellant] op grond van het bestreden vonnis heeft voldaan, is niet toewijsbaar. De overige door [appellant] voor het eerst in hoger beroep ingestelde vorderingen zijn niet toewijsbaar, reeds omdat een vordering in reconventie niet voor het eerst in hoger beroep kan worden ingesteld (artikel 353 lid 1 Rv).

3.9

Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

3.10.

[appellant] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld, die, indien bewezen tot een andere beoordeling van het geschil kunnen leiden, zodat geen aanleiding bestaat hem tot bewijslevering toe te laten. Het hof ziet evenmin aanleiding de behandeling van de zaak aan te houden om [appellant] de gelegenheid te geven te reageren op de productie bij de memorie van antwoord. Het gaat daarbij om de door [appellant] uitgebrachte dagvaarding in een executiegeschil ter voorkoming van de ontruiming op grond van het bestreden vonnis. Deze productie is van geen enkel belang voor de beoordeling in het onderhavige geschil.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van De Alliantie begroot op € 741,- aan verschotten en € 1.074,- voor salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, D. Kingma en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 augustus 2020.