Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2020:1401

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
26-05-2020
Datum publicatie
16-06-2020
Zaaknummer
200.261.975/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Koopoptie met betrekking tot een perceel grond. Uitoefening koopoptie afhankelijk van uitgeefbaarheid van het perceel. Uitleg van de koopoptie als bindend aanbod. Gemeente heeft nagelaten de datum van uitgeefbaarheid mede te delen. Verkoop van perceel grond aan een derde. Gemeente is tekort geschoten in de nakoming van verplichtingen. Verwijzing naar de schadestaatprocedure.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.261.975/01 :

zaaknummer/rolnummer rechtbank: C/15/265563 / HA ZA 17-740

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 mei 2020

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

appellant,

advocaat: mr. S.P. Dalmolen te Amsterdam,

tegen

GEMEENTE PURMEREND,

zetelend te Purmerend,

geïntimeerde,

advocaat: mr. B.N. Cammelbeek te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en de Gemeente genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 24 juni 2019 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Noord-Holland van 1 augustus 2018 en 17 april 2019, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en de gemeente als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis, met producties;

- memorie van antwoord met producties;

- akte uitlating producties

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en - voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - opnieuw rechtdoende zijn gewijzigde vorderingen (zie hierna onder 3.2) zal toewijzen en de Gemeente zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden eindvonnis heeft voldaan, te vermeerderen met rente en met veroordeling van de Gemeente in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en rente.

De Gemeente heeft geconcludeerd tot afwijzing van het hoger beroep en tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, met nakosten en rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De rechtbank heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 1 augustus 2018 onder 2.1 tot en met 2.12 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen, voor zover relevant, derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.1

[appellant] heeft (tezamen met een ander persoon) op 15 oktober 2002 met de Gemeente een koopovereenkomst gesloten waarbij [appellant] een perceel grond met opstallen, gelegen aan de [adres] aan de Gemeente heeft verkocht. Dit perceel zal hierna worden aangeduid met perceel A.

2.2

De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:

“19.a. De gemeente verleent met ingang van de datum van de notariële overdracht van [perceel A] (..) aan de wederpartij een koopoptie, die verklaart de koopoptie te aanvaarden, op de onroerende zaak, bestaande uit een perceel grond, gelegen in het ontwerpplan “Baanstee-Noord”, kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , ter grootte van ongeveer 5.000 m2 (….) en zoals schetsmatig met grijze arcering is aangegeven op de aan deze koopovereenkomst gehechte situatietekening d.d. 22 februari 2002, welke een integraal onderdeel van deze overeenkomst vormt.

19.b. De optie op het onder a beschreven perceel grond gaat in op de datum van uitgeefbaarheid van het perceel en is uitdrukkelijk verbonden aan de notariële overdracht van [perceel A]. (…) De optieverlening eindigt uiterlijk één jaar na de hiervoor bedoelde ingangsdatum.

19.c. De optie geeft partij I (hof: [appellant] ) het recht het onder a. omschreven perceel grond aan te kopen tegen een prijs van € 175 per m2, (…). De verkoop zal plaatsvinden onder de gebruikelijke voorwaarden en de van toepassing zijnde voorwaarden zoals deze zijn omschreven in deze overeenkomst.”

Het perceel waarop de koopoptie betrekking heeft, zal hierna worden aangeduid met perceel B.

Artikel 8a bevat een bepaling die kort gezegd inhoudt dat indien een van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig blijft in de nakoming van zijn uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een terstond opeisbare boete verbeurt van € 500.000. In artikel 8b staat een aanvullende boetebepaling.

2.3

Op 20 november 2002 heeft [appellant] perceel A aan de Gemeente geleverd. In de leveringsakte staan de hierboven weergegeven bepalingen met betrekking tot de koopoptie van perceel B opgenomen.

2.4

Op 9 juni 2010 is het bestemmingsplan Bedrijvenpark Baanstee-Noord onherroepelijk vastgesteld. Dit is op 1 juli 2010 bekend gemaakt op de website [website], (hierna: de website).

2.5

In januari 2011 heeft de Gemeente in het Noordhollands Dagblad en in het blad Purmerend Totaal een tekst geplaatst met als kop: “Start aanleg bedrijvenpark Baanstee-Noord”. In de tekst staat dat er zand wordt aangevoerd voor de aanleg van het bedrijventerrein Baanstee-Noord, dat in 2011 bouwrijp gemaakt wordt. De eerste bedrijven kunnen zich hier begin 2012 vestigen. Voor meer informatie voor degenen die uitbreidingsplannen overwegen of op zoek zijn naar een geschikte plek om een bedrijf te vestigen, wordt verwezen naar de website en naar een telefoonnummer van “team Economie.”

2.6

Op 3 februari 2011 is de Gemeente, blijkens publicatie op de website, gestart met de bouw van het bedrijventerrein Baanstee-Noord. Op 4 februari 2011 heeft de Gemeente op de website onder de kop “Uitgifte kavels begonnen” medegedeeld dat het bedrijventerrein in de loop van 2011 klaar wordt gemaakt voor bebouwing en dat de verwachting is dat de bouw van bedrijfspanden medio 2012 kan starten. Belangstellenden kunnen contact opnemen met team Economie. Onder dit bericht staat: “Start werkzaamheden Baanstee-Noord (..) voorlopig stilgelegd.”

2.7

Op 5 april 2011 heeft de Gemeente op de website gepubliceerd dat de werkzaamheden om bedrijventerrein Baanstee-Noord bouwrijp te maken, kunnen worden hervat omdat de Provincie een besluit om die werkzaamheden stil te leggen, heeft ingetrokken.

2.8

Eveneens op 5 april 2011 heeft de Gemeente een Collegebesluit genomen waarbij het uitgifte- en vestigingsbeleid zoals opgenomen in de Notitie Uitgifte- en vestigingsbeleid bedrijvenpark Baanstee-Noord is vastgesteld. In deze notitie staat onder meer het volgende. De Gemeente zal in de komende jaren het bedrijvenpark Baanstee-Noord gaan ontwikkelen. Voorafgaand aan gronduitgifte zal moeten worden bepaald of een bedrijf in aanmerking kan komen voor vestiging op Baanstee-Noord. Bedrijven die zich op Baanstee-Noord willen vestigen moeten voldoen aan bepaalde uitgangspunten die zien op onder meer werkgelegenheid, milieu en veiligheid. Het uitgiftetraject wordt, samengevat, als volgt omschreven. Om de kavels te kunnen uitgeven, zal een uitgiftetraject worden doorlopen dat aanvangt met een belangstellingsregistratie van ondernemers (plaatsing op een lijst) waarna de Gemeente een informatiepakket aan de betrokken ondernemer zal overhandigen. De Gemeente brengt de ondernemer vervolgens in contact met een kwaliteitsteam, dat is betrokken bij het gronduitgiftetraject. De ondernemer krijgt van de Gemeente het exclusieve recht om voor een bepaalde periode de gekozen kavel te reserveren, binnen welke periode de ondernemer nader onderzoek kan doen. Als de ondernemer overgaat tot afneming van de grond, ontvangt hij een grondaanbieding van de Gemeente.

2.9

Op 24 juni 2011 heeft de gemeente een netwerkbijeenkomst georganiseerd voor ondernemers met het oog op de hierboven genoemde belangstellingsregistratie in het kader van de officiële start van de aanleg van het bedrijventerrein. Voor deze bijeenkomst heeft de Gemeente bedrijven via openbare communicatiekanalen uitgenodigd. [appellant] is niet op deze bijeenkomst geweest en is niet op de hierboven genoemde lijst geplaatst.

2.10

Op 24 augustus 2012 heeft de Gemeente op de website medegedeeld reclameborden te hebben geplaatst op Baanstee-Noord, welke zichtbaar zijn vanaf de N244. Op de borden staan onder meer de volgende teksten: “Groot worden begint bij groter durven denken” en “Mijn bedrijf staat centraal. Letterlijk.” Kiezen voor duurzake bouw geeft vertrouwen in de toekomst” en, “Meer ruimte, nu kunnen wij doorgroeien.”

2.11

In het huis aan huis blad “Purmerend Totaal” editie november 2012, heeft de Gemeente een bericht geplaatst met als kop: “Wegwerkzaamheden Baanstee-Noord”. Daaronder staat dat binnenkort de eerste paal wordt geslagen en dat de werkzaamheden aan waterleiding en riolering gevolgen hebben voor het verkeer (afsluitingen, stremmingen en omleidingen).

2.12

In het huis aan huis blad “Purmerend Totaal,” editie december 2012, heeft de Gemeente medegedeeld dat een eerste bedrijf zich gaat vestigen op het bedrijventerrein Baanstee-Noord, te weten stichting De Zorgcirkel, die zich bezig gaat houden met het bereiden van maaltijden voor met name ouderen.

2.13

Op 18 december 2012 is de eigendomsoverdracht van een perceel grond (met de omschrijving: berging-stalling, garage-schuur) aan stichting De Zorgcirkel op het bedrijventerrein Baanstee-Noord ingeschreven in het Kadaster.

2.14

Op 27 december 2012 heeft de Gemeente een foto, vanuit de lucht genomen, op de website geplaatst van Baanstee-Noord, met daarbij een bericht dat de contouren van het toekomstige bedrijventerrein steeds zichtbaarder worden en dat op de foto de toekomstige wegenstructuur duidelijk zichtbaar is. Er zal binnenkort een riolering worden aangelegd en er zullen werkzaamheden worden uitgevoerd aan de hoofdwaterleiding. Een en ander heeft gevolgen voor het verkeer. In de zuidwest hoek van het terrein zal het eerste bedrijf eind 2012 de eerste paal slaan, aldus het bericht op de website.

2.15

Op 12 juni 2015, 5 oktober 2016 en 23 januari 2017 zijn de eigendomsoverdrachten van percelen grond op het bedrijventerrein Baanstee-Noord ingeschreven in het Kadaster.

2.16

Bij exploot van 30 juni 2017 heeft [appellant] de Gemeente gesommeerd om binnen acht dagen aan [appellant] te berichten of zij de koopoptie zal nakomen. In het exploot staat , zakelijk weergegeven, dat [appellant] heeft “moeten ervaren” dat de Gemeente in strijd met artikel 19.a. van de koopovereenkomst van 15 oktober 2002 perceel B aan een derde heeft verkocht.

2.17

Op 7 juli 2017 heeft de Gemeente aan [appellant] bericht dat de Gemeente sinds 2012 grond uitgeeft op Baanstee-Noord, dat vanaf dat moment de optie termijn is gaan lopen en dat die termijn inmiddels een jaar of vier is verstreken. Hierop is namens partijen gecorrespondeerd over de kwestie, waarbij [appellant] het standpunt heeft ingenomen, kort gezegd dat de Gemeente (i) te kort is geschoten in haar verplichting jegens [appellant] door de koopoptie niet na te komen en (ii) een contractuele boete verschuldigd is en de Gemeente het standpunt heeft ingenomen dat [appellant] er voor gekozen heeft geen beroep te doen op de verleende koopoptie, deze bewust heeft laten verlopen en er geen beroep meer op kan doen.

2.18

Op 28 september 2017 heeft de Gemeente perceel B geleverd aan een derde voor een bedrag van € 190 dan wel € 225 per m2.

2.19

Onderhandelingen tussen de Gemeente en [appellant] over een ander perceel grond op Baanstee-Noord hebben niet tot resultaat geleid.

3 Beoordeling

3.1

[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd, samengevat, dat de Gemeente wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 750.000,- in hoofdsom, vermeerderd met rente, en tot betaling van kosten. Aan zijn vordering heeft hij ten grondslag gelegd dat de Gemeente te kort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de tussen partijen overeengekomen koopoptie, door [appellant] niet in kennis te stellen van de uitgeefbaarheid van perceel B. [appellant] heeft daardoor schade geleden. Bovendien is de Gemeente door die tekortkoming een contractuele boete verschuldigd. De rechtbank heeft, na het horen van getuigen, de vorderingen afgewezen. Hieraan heeft zij ten grondslag gelegd dat de optietermijn al ruim was verstreken toen de Gemeente perceel B aan een derde verkocht en [appellant] zich rond die tijd bij de Gemeente meldde en dat er in de koopoptie geen concrete aanwijzingen zijn te vinden die er op wijzen dat partijen zijn overeengekomen dat op de Gemeente een verplichting rustte om [appellant] te waarschuwen dat perceel B uitgeefbaar werd. Volgens de rechtbank had [appellant] ruim de gelegenheid gehad om zelf in de gaten te houden en/of te informeren wanneer hij de koopoptie kon uitoefenen, mede gezien de ruchtbaarheid die de Gemeente aan de gronduitgifte had gegeven. Hij heeft van die gelegenheid geen gebruik gemaakt. Ook het beroep van [appellant] op een redelijke uitleg van de overeenkomst, dan wel de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid, is door de rechtbank verworpen.

3.2

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zeven grieven op, waarbij hij tevens zijn eis heeft gewijzigd (zie ook onder 1 bij “Het geding in hoger beroep”) en heeft gevorderd:

  1. te verklaren voor recht dat de Gemeente tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen, voortvloeiend uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst van 15 oktober 2002 en/of naar aanleiding daarvan gemaakte aanvullende afspraken, en/of uit de akte van levering van 20 november 2002, door [appellant] niet te informeren over de ingangsdatum van de tussen partijen overeengekomen koopoptie, althans door hem niet in de gelegenheid te stellen die koopoptie metterdaad uit te oefenen en door het perceel geheel of gedeeltelijk te verkopen en te leveren aan een derde;

  2. te verklaren voor recht dat de Gemeente aansprakelijk is voor de schade die [appellant] heeft geleden als gevolg van deze tekortkoming(en);

  3. te verklaren voor recht dat is voldaan aan de voorwaarden uit artikel 8 sub a van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst van 15 oktober 2002 voor verschuldigdheid door de Gemeente aan [appellant] van de aldaar genoemde boete;

  4. e Gemeente te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding nader op te make bij staat en te vereffenen volgens de wet.

3.3

[appellant] heeft in grief I aan de orde gesteld dat niet is komen vast te staan wanneer de optietermijn is ingegaan. Daarmee staat ook niet vast dat die termijn in 2012 is gaan lopen omdat de aanvangsdatum van de optie afhangt van de datum van uitgeefbaarheid van perceel B. In grief IV heeft [appellant] betoogd dat ook zonder expliciete mondelinge afspraak tussen hem en de Gemeente uit een redelijke uitleg van de overeenkomst volgt dat op de gemeente de verplichting rustte om [appellant] te informeren over de datum van uitgeefbaarheid van perceel B. Grief V ziet op rechtsoverweging 2.6 van het bestreden eindvonnis, waarin de rechtbank het beroep van [appellant] op een redelijke uitleg van de overeenkomst dan wel op de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid heeft verworpen. De grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.

3.4

Bij de beoordeling van de grieven stelt het hof het volgende voorop. De in de koopovereenkomst van 15 oktober 2002 en de leveringsakte van 20 november 2002 opgenomen koopoptie die de Gemeente aan [appellant] heeft verleend, ziet op een vastgesteld perceel, waarbij tevoren de koopprijs per m2 is vastgesteld. Het rechtskarakter van een dergelijke optie moet worden gezien als een bindend aanbod, waarbij de Gemeente zich eenzijdig heeft verbonden perceel B aan [appellant] over te dragen indien en zodra [appellant] zijn wil tot aankoop te kennen geeft, tegen de overeengekomen prijs. Daarbij is de enkele verklaring van [appellant] als koopgerechtigde voldoende om de koopovereenkomst tot stand te brengen. Om die verklaring te kunnen uitbrengen, moet [appellant] op de hoogte zijn van de datum van uitgeefbaarheid van perceel B. De kennis over die datum bevindt zich in het domein van de Gemeente: de Gemeente bepaalt intern de datum van uitgeefbaarheid van het betreffende perceel en die datum is pas kenbaar voor [appellant] als de Gemeente hem die datum heeft medegedeeld of hem op andere wijze kenbaar heeft gemaakt. De betekenis van een exacte datum klemt te meer, nu aan die datum een vervaltermijn is verbonden: een jaar na de datum van uitgeefbaarheid, vervalt voor [appellant] het recht om zich op de koopoptie te beroepen. Uit het hierboven beschreven rechtskarakter van de koopoptie als bindend aanbod volgt dat in de rechtsverhouding die tussen [appellant] en de Gemeente was ontstaan door het verlenen van de koopoptie de (aanvullende werking van) redelijkheid en billijkheid meebracht dat op de Gemeente een verplichting rustte om [appellant] te informeren of hem anderszins kenbaar te maken dat perceel B op een bepaalde datum uitgeefbaar was geworden.

3.5

Afgezien van hetgeen hiervoor onder 3.4 is overwogen, volgt uit de hierboven weergegeven bepaling onder 19b van de koopovereenkomst (zie hierboven onder 2.2) bovendien (i) dat [appellant] redelijkerwijs mocht verwachten dat de Gemeente hem zou informeren over het moment waarop hij het bindend aanbod van de Gemeente kon aanvaarden en (ii) dat het voor de Gemeente duidelijk moet zijn geweest dat dit op haar pad lag.

3.6

In het midden kan blijven (zowel ten aanzien van hetgeen is overwogen onder 3.4 als onder 3.5) of partijen ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst al dan niet hebben gesproken over de vraag of de Gemeente met betrekking tot de datum van uitgifte een waarschuwings- of mededelingsplicht had, zodat het hof (de in eerste aanleg plaatsgevonden hebbende) bewijslevering op dit punt niet ter zake dienend acht. Voor zover de Gemeente heeft gesteld dat [appellant] zelf openbare bekendmakingen had moeten volgen en zich bij de Gemeente had moeten melden, had dit expliciet door de Gemeente moeten worden bedongen, omdat deze handelwijze niet aansluit op het rechtskarakter van de verleende optie en evenmin valt te rijmen met de verwachting die [appellant] kon ontlenen - en die voor de Gemeente duidelijk moet zijn geweest - aan de bepaling onder 19b van de koopovereenkomst.

3.7

Voor de vraag of de koopoptie al was verstreken toen [appellant] zich in 2017 bij de Gemeente meldde, is van belang of de Gemeente een datum heeft gesteld waarop perceel B uitgeefbaar werd dan wel of zich zodanige omstandigheden hebben voorgedaan dat [appellant] daaruit heeft moeten afleiden dat perceel B op een bepaalde datum uitgeefbaar was geworden. In dat laatste geval zou een mededeling omtrent de uitgeefbaarheid geen toegevoegde waarde hebben gehad en zouden die omstandigheden daarmee gelijk te stellen zijn geweest.

3.8

In hoger beroep heeft de gemeente gesteld dat de percelen op Baanstee-Noord, waaronder perceel B, op 5 april 2011 uitgeefbaar zijn geworden, gezien het Collegebesluit van die datum. Nog daargelaten of het Collegebesluit voor [appellant] kenbaar is geweest nu de Gemeente zonder nadere concretisering heeft gesteld dat het besluit is gepubliceerd, kan naar het oordeel van het hof uit dit besluit geenszins worden afgeleid dat percelen op het bedrijventerrein op dat moment uitgeefbaar waren, laat staan dat daaruit volgt dat perceel B uitgeefbaar was. In het besluit wordt een uitgifte traject voorgesteld dat zich zal afspelen over een periode van jaren, waarbij ondernemers individueel zullen worden beoordeeld op hun geschiktheid om in aanmerking te komen voor uitgifte van een perceel. Het hof verwijst naar hetgeen hierboven is weergegeven onder 2.8. Het standpunt van de Gemeente in hoger beroep is hiermee verworpen.

3.9

De Gemeente heeft overigens geen concrete datum genoemd waarop perceel B uitgeefbaar is geworden. Dit wordt bevestigd door de mededeling van mr. Cammelbeeck tijdens de comparitie van 13 juni 2018 inhoudende dat hij geen precieze datum kan noemen waarop het perceel uitgeefbaar werd. De Gemeente heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat die datum ergens in 2012 moet hebben gelegen en heeft daarbij gewezen op de hierboven onder 2.5 tot en met 2.12 en 2.14 weergegeven nieuwsberichten. Uit die berichten kan het hof echter geen moment in de tijd vaststellen waarop perceel B uitgeefbaar is geworden. Dat het bedrijventerrein Baarnstee-Noord volgens het bestemmingsplan bouwrijp werd gemaakt met het oog op gronduitgifte, is daartoe onvoldoende. Ook de omstandigheid dat reclameborden zijn geplaatst om bedrijven te attenderen op gronduitgifte is onvoldoende om het moment van uitgifte in de tijd te markeren. In de hierboven weergegeven berichten in het huis aan huisblad Purmerend Totaal zijn - nog daargelaten of [appellant] , die niet in Purmerend woont, daarvan kennis heeft genomen -, geen berichten te lezen die op een uitgifte van perceel B wijzen. Deze berichten zien met name op werkzaamheden in het kader van het bouwrijp maken van de grond. Ook de mededelingen op de website dat bedrijven zich begin 2012 op het bedrijventerrein kunnen vestigen zegt niets over de datum van uitgeefbaarheid. Dit bericht werd gevolgd door een bericht over het stilleggen van de werkzaamheden, welke later weer konden worden hervat. Voorts overweegt het hof dat zelfs als [appellant] op de hoogte zou zijn geweest van de netwerkbijeenkomst van 24 juni 2011, er bij hem geen bel hoefde te gaan rinkelen over de koopoptie en de datum van uitgeefbaarheid: hij mocht ervan uitgaan dat de Gemeente zijn belangstelling had geregistreerd, terwijl bovendien het uitgezette uitgiftetraject op hem niet van toepassing was. Daar komt bij dat de Gemeente, blijkens het Collegebesluit van 5 april 2011, ondernemers individueel toetst om te bezien of zij in aanmerking komen voor gronduitgifte. De uitgifte aan Stichting Zorgcirkel impliceert dus nog niet dat ook andere percelen, waaronder perceel B, uitgeefbaar zouden zijn. Opvallend is voorts dat eigendomsoverdrachten van overige percelen in 2015, 2016 en 2017 hebben plaatsgevonden en dat niet is komen vast te staan wanneer deze percelen uitgeefbaar zijn geworden. Over de uitgeefbaarheid van pecelen op Baanstee-Noord in het algemeen en van perceel B in het bijzonder, tast het hof in het duister. Niet kan worden vastgesteld dat de optietermijn is verstreken, omdat de datum waarop de termijn is gaan lopen niet bekend is en ook niet uit de door de Gemeente genoemde omstandigheden kan worden afgeleid. Die omstandigheden kunnen er dus niet toe leiden dat het voor [appellant] duidelijk moet zijn geweest dat hij de koopoptie moest uitoefenen. Het hof ziet ook overigens in de geschetste omstandigheden, in onderling verband bezien, geen aanknopingspunten voor een niet nagekomen verplichting van [appellant] om zich bij de gemeente te melden. Evenmin kan uit die omstandigheden volgen dat hij door stilzitten zijn rechten uit de koopoptie zou hebben verwerkt, dan wel bewust de koopoptie heeft laten verlopen.

3.10

Bovenstaande overwegingen leiden tot de conclusie dat grieven 1 en IV en V slagen en dat de rechtbank ten onrechte ervan is uitgegaan dat de optietermijn reeds ruim was verstreken toen de Gemeente perceel B verkocht aan een derde en [appellant] zich rond die tijd bij de Gemeente meldde. De Gemeente heeft door perceel B te verkopen en te leveren aan een derde, de koopoptie van [appellant] genegeerd. Dat de Gemeente [appellant] kennelijk was vergeten, blijkt eveneens uit hetgeen namens de Gemeente is verklaard tijdens de comparitie op 13 juni 2018: “Toen het perceel uitgeefbaar werd, zat de koopoptie alleen nog in de archieven en niet meer in de hoofden. Als dit laatste het geval was geweest, dan had de Gemeente wel gebeld met [appellant].”

Met de voorgaande overweging staat vast dat de Gemeente te kort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen, door [appellant] niet in de gelegenheid te stellen die koopoptie uit te oefenen.

3.11

In grief VII stelt [appellant] dat de Gemeente de in artikel 8 van de koopovereenkomst overeengekomen contractuele boete verschuldigd is. Het hof verwerpt de grief. Zoals de Gemeente terecht heeft betoogd, is de koopoptie niet verleend door ondertekening van de koopovereenkomst, maar heeft de Gemeente in de koopovereenkomst de verplichting op zich genomen om bij levering van perceel A de koopoptie te verlenen met ingang van de datum van de notariële overdracht. Aan deze verplichting heeft de Gemeente blijkens de leveringsakte voldaan. De conclusie luidt dat het oordeel van de rechtbank tot afwijzing van de vordering met betrekking tot de contractuele boete zal worden bekrachtigd en dat de vordering voor recht te verklaren dat is voldaan aan de voorwaarden van artikel 8 sub a van de koopovereenkomst (zie hierboven 3.2 sub c) zal worden afgewezen.

3.12

[appellant] heeft gesteld dat aannemelijk is dat hij vermogensschade heeft geleden als gevolg van het niet kunnen uitoefenen van de koopoptie. De Gemeente heeft dit standpunt onvoldoende bestreden. Het hof zal de Gemeente veroordelen tot betaling van schadevergoeding, nader op te maken bij staat.

Slotsom

3.13

De grieven I, IV en V slagen en grief VII faalt. De overige grieven behoeven geen nadere bespreking. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd, met uitzondering van de afwijzing van de vordering die ziet op de contractuele boete. De verklaringen voor recht zoals hierboven weergegeven onder 3.2 sub a, b en d zullen worden toegewezen. De Gemeente zal worden veroordeeld

(i) tot het betalen van schadevergoeding, nader op te maken bij staat;

(ii) in de kosten van het geding in beide instanties, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij;

(iii) tot terugbetaling aan [appellant] van al hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden eindvonnis aan de Gemeente heeft betaald, vermeerderd met rente.

Hetgeen meer of anders is gevorderd zal worden afgewezen.

3.14

Bovenstaande veroordelingen zullen, zoals door [appellant] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. In hetgeen de Gemeente hiertegen in heeft gebracht, ziet het hof geen aanleiding om van deze beslissing af te wijken.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden eindvonnis voor zover dat betrekking heeft op de afwijzing van de vordering die betrekking heeft op het boetebeding;

vernietigt de vonnissen waarvan beroep voor het overige,

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

verklaart voor recht dat de Gemeente is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichting door [appellant] niet in de gelegenheid te stellen de tussen hen overeengekomen koopoptie uit te oefenen en door het betreffende perceel te verkopen en te leveren aan een derde;

verklaart voor recht dat de Gemeente aansprakelijk is voor de schade die [appellant] heeft geleden als gevolg van deze tekortkoming;

veroordeelt de Gemeente tot betaling van een schadevergoeding, nader op te maken bij staat;

veroordeelt de Gemeente om al hetgeen [appellant] tot uitvoering van het bestreden eindvonnis aan de Gemeente heeft voldaan aan hem terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling;

veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] begroot op € 1.642,31 aan verschotten en € 10.846,50 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 423,01 aan verschotten en € 1.074,- voor salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen acht dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar, D.J. van der Kwaak en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2020.