Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2020:1363

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
12-05-2020
Datum publicatie
29-09-2020
Zaaknummer
200.251.431/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Inwonende zoon verzoekt na overlijden laatste ouder voortzetting van de huurovereenkomst op voet van art. 7:268 lid 2 BW. Verhuurster, een toegelaten instelling ex art. 19 Woningwet, wijst verzoek af. Woonruimte te groot voor alleenstaande. Mede gelet op haar taak en feit dat zij al tweemaal alternatieve ruimte had aangeboden mocht verhuurster voortzetting weigeren.

Zie ECLI:NL:GHAMS:2019:29.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Jurisprudentie Erfrecht 2020/314
WR 2021/25
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.251.431/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 6305451 CV EXPL 17-21059

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 mei 2020

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. N.H.G. Beltman te Amsterdam,

tegen

STICHTING DE ALLIANTIE,

gevestigd te Hilversum,

geïntimeerde,

advocaat: mr. D.L. van Praag te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en De Alliantie genoemd.

1 Het verloop van het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 26 november 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 27 augustus 2018, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en De Alliantie als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie. Bij tussenarrest van 8 januari 2019 heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Deze zitting heeft op 11 maart 2019 plaatsgevonden. Van deze zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord;

- akte zijdens [appellant] ;

- antwoordakte zijdens De Alliantie.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen, primair zal bepalen dat de huurovereenkomst betreffende de woonruimte aan de [adres] door De Alliantie met [appellant] wordt voortgezet en subsidiair De Alliantie – op straffe van verbeurte van een dwangsom – zal veroordelen om [appellant] bij de gemeente Amsterdam voor te dragen als huurder van de woonruimte aan de [adres] en zal bepalen dat bij afgifte van de huisvestingsvergunning of gedoogverklaring ten behoeve van [appellant] de huurovereenkomst van de woonruimte aan de [adres] door [appellant] wordt voortgezet, met beslissing over de proceskosten.

De Alliantie heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten, en met wettelijke rente.

[appellant] heeft in hoger beroep bewijs aangeboden van zijn stellingen.

2 De feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 1.1 tot en met 1.12 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3 De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) De Alliantie is eigenaar van het pand aan de [adres] . Sinds 1 februari 1981 werd de woonruimte aan de [adres] (verder: de woning) gehuurd door de ouders van [appellant] .

(ii) De kale huur bedroeg ten tijde van de procedure in eerste aanleg € 452,00 per maand. De woning heeft vijf kamers en beslaat een oppervlakte van (ten minste) 78 m².

(iii) [appellant] heeft zich omstreeks 1992/1993 ingeschreven als woningzoekende bij een woningbouwvereniging. Hij heeft geen woonruimte elders gevonden en is bij zijn ouders blijven wonen.

(iv) In 2005 heeft [appellant] een verzoek tot medehuurderschap ingediend. De Alliantie heeft dit verzoek afgewezen.

( v) De vader van [appellant] is in 2011 overleden. De moeder van [appellant] is op 23 februari 2017 overleden.

(vi) Bij brief van 19 april 2017 heeft de Alliantie in verband met het overlijden van de moeder en achterblijven van [appellant] in de woning, [appellant] uitgenodigd voor een gesprek en hem bericht dat de huurovereenkomst in principe niet overdraagbaar is van ouder op kind. De brief vermeldt vervolgens hieromtrent het volgende:

“Het is mogelijk om hier een uitzondering op te maken als u aan alle volgende voorwaarden voldoet:

- U bent 35 jaar of ouder;

- U heeft als kind onafgebroken bij uw beide ouders of uw vader of uw moeder ingewoond;

- U heeft een aantoonbaar duurzame relatie met uw ouders gevormd;

- Uw inkomen is passend voor de huurprijs.”

(vii) Bij e-mail van 1 mei 2017 heeft [appellant] aan De Alliantie bericht dat hij van mening is dat hij aan de in de brief van 19 april 2017 genoemde voorwaarden voldoet, zodat hij zich niet verplicht voelt om te verhuizen.

(viii) Bij e-mail van 3 mei 2017 heeft De Alliantie [appellant] bericht dat zij van oordeel is dat de woning niet passend is omdat [appellant] alleen op de woning woont, terwijl de woonruimte geschikt is voor een gezin met meer dan drie kinderen. De Alliantie stelt daarbij dat het eventueel sluiten van een nieuwe huurovereenkomst betrekking heeft op andere woonruimte die de Alliantie [appellant] uit coulance zal aanbieden.

(ix) Bij e-mail van 4 mei 2017 heeft [appellant] herhaald dat hij aan de voorwaarden genoemd in de brief van 19 april 2017 voldoet en voorts dat het volgens hem wel vaker voorkomt dat een enkel individu een gezinswoning bewoont.

( x) Op 31 mei 2015 heeft de huisarts van [appellant] schriftelijk de navolgende verklaring afgelegd:

“dhr [appellant] is altijd bij zijn ouders blijven wonen en heeft, toen zij ouder werden, altijd voor hen gezorgd.”

(xi) Na de comparitie van partijen in eerste aanleg, gehouden op 13 februari 2018, heeft De Alliantie [appellant] twee woningen aangeboden, die beide door [appellant] zijn afgewezen. De woonruimte aan de Voorburgstraat 27-2 te Amsterdam heeft [appellant] afgewezen omdat die woonruimte zich op de tweede etage bevindt en hij nu op de eerste etage woont. De Alliantie heeft [appellant] daarna woonruimte aangeboden aan de Honselerdijk 41-1 te Amsterdam, gelegen op de eerste verdieping. Deze woonruimte ligt in de nabijheid van de woning. Dit aanbod heeft [appellant] ook afgewezen, nu vanwege de naar zijn oordeel (te) hoge huurprijs.

(xii) [appellant] geniet een bijstandsuitkering en kan in aanmerking komen voor huurtoeslag.

3.2.

[appellant] heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd, kort gezegd, dat de kantonrechter primair zal bepalen dat hij de huurovereenkomst betreffende de woning mag voortzetten en subsidiair De Alliantie – op straffe van verbeurte van een dwangsom – zal veroordelen om [appellant] bij de gemeente Amsterdam voor te dragen als huurder van de woning en zal bepalen dat bij afgifte van de huisvestingsvergunning ten behoeve van [appellant] de huurovereenkomst door [appellant] wordt voortgezet, met beslissing over de proceskosten. De Alliantie heeft tegen deze vordering verweer gevoerd en – onder de voorwaarde dat de vordering van [appellant] in conventie wordt afgewezen en [appellant] dus niet het recht heeft om nog langer in de woning te verblijven – in reconventie gevorderd, kort gezegd, dat de kantonrechter [appellant] zal veroordelen tot ontruiming van de woning, met beslissing over de proceskosten. [appellant] heeft tegen deze vordering verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft bij het vonnis waarvan beroep, kort gezegd, in conventie de vorderingen afgewezen alsmede [appellant] veroordeeld in de proceskosten en in reconventie [appellant] veroordeeld de woning te ontruimen alsmede [appellant] veroordeeld in de proceskosten. Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komt [appellant] in hoger beroep met één grief op.

3.4.

Kernvraag in het onderhavige geschil is of de door [appellant] ingestelde vordering tot bepaling dat de huurovereenkomst – die op 1 februari 1981 door (de voorgangster van) De Alliantie met de ouders van [appellant] is aangegaan – met [appellant] op de voet van artikel 7:268 lid 2 BW wordt voortgezet, moet worden toegewezen. Die vordering dient ingevolge artikel 7:268 lid 3 BW door de rechter in elk geval te worden afgewezen indien [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij hoofdverblijf in het gehuurde heeft en een duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn moeder heeft gehad, indien [appellant] vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur en indien [appellant] niet beschikt over een huisvestingsvergunning.

3.5.

Tussen partijen was in eerste aanleg en is ook thans niet in geschil dat [appellant] hoofdverblijf heeft in de woning. Voorts verzet De Alliantie zich in hoger beroep niet tegen de oordelen van de kantonrechter dat [appellant] een duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn moeder heeft gehad en voldoende financiële waarborg biedt. Het geschil tussen partijen spitst zich in hoger beroep toe op de vraag of [appellant] voldoet aan de criteria voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning, een vraag die door de kantonrechter ontkennend is beantwoord. Volgens [appellant] voldoet hij echter aan alle toelatingscriteria van artikel 2.2.1 en artikel 2.2.2 van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 (verder: de verordening) en doet zich geen weigeringsgrond voor, omdat de woning niet via een aanbodinstrument wordt aangeboden, het hier om directe bemiddeling gaat en de algemene en bijzondere volgordebepaling van artikel 2.4.6 en artikel 2.4.7 van de verordening daarom niet op hem van toepassing zijn, terwijl zich evenmin een andere weigeringsgrond voordoet. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.

3.6.

Ingevolge artikel 2.4.2 lid 1 aanhef en sub e van de verordening moet een huisvestingsvergunning worden geweigerd als de corporatie, gelet op haar taak als toegelaten instelling of haar belang als verhuurder, daaronder mede begrepen haar verantwoordelijkheid voor de bescherming van de belangen van de overige huurders en voor de waarborging van het woongenot, redelijkerwijs het sluiten van een huurovereenkomst met aanvrager heeft kunnen weigeren. Vaststaat dat De Alliantie een toegelaten instelling is als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet en dat de woning een sociale huurwoning is met in totaal vijf kamers – waarvan vier slaapkamers – en een oppervlakte van (ten minste) 78 m², waarvoor volgens de algemene en bijzondere volgordebepaling van artikel 2.4.6 en artikel 2.4.7 van de verordening uitsluitend een huisvestingsvergunning wordt verleend aan een huishouden bestaande uit drie of meer personen (woningzoekenden met ten minste een of meer minderjarige kinderen). Feit van algemene bekendheid is bovendien dat in Amsterdam en omstreken een groot tekort bestaat aan sociale huurwoningen, waaronder vier- en vijfkamerwoningen, en dat kandidaat-huurders dikwijls tien tot vijftien jaar moeten wachten voordat zij een passende woning kunnen krijgen. Mede in aanmerking nemend dat het de taak is van De Alliantie als toegelaten instelling om voor een rechtvaardige verdeling van de schaarse woonruimte zorg te dragen en dat zij [appellant] reeds (onverplicht) een tweetal andere, passende woonruimtes heeft aangeboden, moet worden geconcludeerd dat De Alliantie redelijkerwijs het sluiten van een huurovereenkomst met [appellant] heeft kunnen weigeren, zodat laatstgenoemde niet voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komt.

3.7.

In het voorgaande ligt besloten dat het hof [appellant] niet volgt in zijn stelling dat de woning niet via een aanbodinstrument wordt aangeboden, het hier om directe bemiddeling gaat en de algemene en bijzondere volgordebepaling van artikel 2.4.6 en artikel 2.4.7 van de verordening daarom niet op hem van toepassing zijn. Juist is dat als sprake is van directe bemiddeling en niet van een aanbodinstrument, krachtens artikel 2.2.3 lid 3 van de verordening de eerste twee leden van die bepaling niet van toepassing zijn, waarmee overigens niet is gezegd dat dit in dat geval ook geldt voor de passendheidscriteria. De redenering dat als woonruimte niet via een aanbodinstrument wordt aangeboden, er dus sprake is van directe bemiddeling, is echter onjuist. In het onderhavige geval is directe bemiddeling, dat wil zeggen het rechtstreeks aan een woningzoekende aanbieden van woonruimte zonder dat die woonruimte via het aanbodinstrument te huur is aangeboden (artikel 1 aanhef en sub m van de verordening), niet aan de orde. Bij voortzetting van de huur op de voet van artikel 7:268 lid 2 BW vindt dit niet plaats omdat de verhuurder woonruimte aanbiedt, maar omdat de rechter dat op vordering van degene die de huur wil voortzetten bepaalt. Pas als de huur niet kan worden voortgezet omdat niet aan de vereisten daarvoor wordt voldaan, kán directe bemiddeling aan de orde komen, te weten als de corporatie – zoals in het onderhavige geval – vervangende, wel passende woonruimte aanbiedt. Daar komt nog bij dat De Alliantie heeft gesteld (memorie van antwoord onder 16) dat corporaties ook bij directe bemiddeling gehouden zijn aan de passendheidscriteria uit de verordening, dat de gemeente niet toestaat dat in het kader van directe bemiddeling niet-passende woningen worden aangeboden en dat bij directe bemiddeling alleen de voorrangsregels worden opzijgezet, maar dat [appellant] deze stellingen niet althans onvoldoende heeft weersproken.

3.8.

Uit het voorgaande volgt dat ook het hof de vraag of [appellant] voldoet aan de criteria voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning, ontkennend beantwoordt. Wat [appellant] voor het overige heeft aangevoerd, kan aan die conclusie niet afdoen. Dit betekent dat de door [appellant] opgeworpen grief faalt.

3.9.

[appellant] heeft geen voldoende concrete stellingen geponeerd die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven leiden, zodat zijn bewijsaanbod als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.

3.10.

De slotsom luidt dat het appel faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.

4 De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van De Alliantie gevallen, op € 726,00 voor verschotten, op € 2.148,00 voor salaris advocaat en op € 157,00 voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 82,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot in geval betekening van dit arrest plaatsvindt, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit arrest tot de dag der voldoening;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, E.M. Polak en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2020.