Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2019:82

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
15-01-2019
Datum publicatie
11-05-2020
Zaaknummer
200.251.057/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep kort geding
Inhoudsindicatie

Verhuur sociale huurwoning. Vordering tot ontruiming in KG. Voorshands voldoende aannemelijk dat huurders niet langer hoofdverblijf in woning hebben en gebruik aan derden hebbe afgestaan. Huurders hebben, de belangen van partijen over en weer afwegend, onvoldoende reke¬ning gehouden met belang verhuurder en zijn zodanig tekort¬ge¬¬schoten in hun op artikel 7:213 BW gebaseerde verplichting zich als goed huurder te gedragen dat in hoge mate waarschijnlijk is dat bodem¬rechter huurovereenkomst zal ontbinden en ontruimingsvordering zal toewijzen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.251.057/01 SKG

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/655319 / KG ZA 18-1068

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 januari 2019

inzake

1 [appellant sub 1] ,

2. [appellante sub 2],

beiden wonend te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. L.M. Ravestijn te Amsterdam,

tegen

STICHTING YMERE,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam.

Appellanten worden hierna afzonderlijk [appellant sub 1] en [appellante sub 2] en gezamenlijk [appellanten] genoemd, terwijl geïntimeerde als Ymere wordt aangeduid.

1 Het verloop van het geding in hoger beroep

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 10 december 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 22 november 2018, onder bovengenoemd zaaknummer/rolnummer in kort geding gewezen tussen Ymere als eiseres en [appellanten] als gedaagden. De dagvaarding bevat de grieven.

[appellanten] hebben vervolgens geconcludeerd overeenkomstig de eis als vervat in voornoemde dagvaarding.

Ymere heeft daarna een memorie van antwoord, met producties, ingediend.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 3 januari 2019 doen bepleiten, beide door hun voornoemde advocaat, aan de hand van pleitnotities die zij daarbij in het geding hebben gebracht. Tevens is aan [appellanten] akte verleend van het in het geding brengen van producties.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vordering van Ymere alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

Ymere heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.

2 De feiten

De voorzieningenrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2.1 tot en met 2.8 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3 De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak, kort samengevat, om het volgende.

( i) Met ingang van 1 mei 2003 verhuurt (de rechtsvoorganger van) Ymere aan [appellant sub 1] en [appellante sub 2] , die met elkaar zijn gehuwd, de woning aan het adres [adres] (verder: de woning).

(ii) In de door Ymere overgelegde algemene voorwaarden staat dat de huurder gehouden is de woning zelf te bewonen en er zijn hoofdverblijf te hebben en te houden (artikel 3.1). Het is de huurder niet toegestaan om de woning zonder schriftelijke toestemming van Ymere aan derden in gebruik te geven of onder te verhuren (artikel 3.4).

(iii) Op 18 december 2017 heeft Ymere van de buurman op nummer [nummer] een melding van een vermoeden van woonfraude ontvangen.

(iv) Ymere heeft een aantal huisbezoeken aan de woning gebracht. In het door Ymere bijgehouden dossier over de woning staat daaromtrent het volgende:

18-5-2018, 13.30: we bellen aan en er komt een man het balkon op (4e etage) om te kijken wie er voor de deur staat. Ik roep dat we van Ymere zijn en vraag of hij de deur open doet. Hij doet de deur niet open. Ik bel nog een aantal keer aan en dan komt er ineens een andere jongere man naar beneden en ik vraag of hij onze hoofdhuurder is. hij zegt: “Nee, ikke niet hier” Ik vraag bij welk huisnummer hij vandaan komt en hij zegt: “nummer [nummer] ”. Ik vraag of onze hoofdhuurder er is en hij zegt: “ikke niet weet” en loopt snel weg. We lopen vervolgens naar boven en bellen herhaaldelijk aan bij de woning. Er wordt niet open gedaan. We bellen aan bij de buren. Deze doen open en ik vraag of onze hoofdhuurder onlangs nog is gezien. Al een paar maanden niet meer gezien geven ze aan. Wel worden er andere personen gezien.

11-6-2018, 14.00: (…) Er doet een oudere man open en wij geven aan dat we van Ymere zijn. (…) Dit is dezelfde man die vorige keer op het balkon kwam kijken maar niet open deed. Ik vraag of hij onze hoofdhuurder is. Hij zegt dat hij dat niet is. Ik vraag of onze hoofdhuurder er is. Nee zegt hij, die is er niet, hij is in Marokko zegt de man. Ik vraag wie hij is. Hij zegt dat hij een collega is van onze hoofdhuurder. Ik vraag of hij dan de naam van onze hoofdhuurder weet. Dit weet hij niet. Ik vraag vervolgens wat hij in de woning doet. Hij zegt dat hij daar schoonmaakt. Ik vraag wanneer de hoofdhuurder terug komt. Dit weet hij niet zegt hij. (…)

9-7-2018, 10:30: hoofdhuurder komt op kantoor en wij confronteren hem met de aangetroffen personen. Hij geeft aan dat de oudere man die wij hebben aangetroffen een familielid is die zijn planten water geeft . Ik geef aan dat de man zelf zegt dat hij een collega is en dat hij zijn naam niet wist. We vragen of we zijn paspoort mogen zien. Hierin zien we dat hoofdhuurder regelmatig van en naar Marokko reist. Hij geeft aan dat hij iedere maand naar Marokko moet om persoonlijk een bwijsje op te halen voor de SVB ivm de kinderbijslag die hij ontvangt voor zijn kinderen in Marokko. Dan gaan we samen naar de woning. (…) In de eerste slaapkamer zien we op het bureau naast het 1 persoonsbed wat documenten liggen van [A] uit Hongarije. We vragen de hoofdhuurder wie deze persoon is. Hij kijkt naar de documenten en zegt niet te weten wie deze persoon is. We lopen vervolgens naar een andere kamer met een tweepersoonsbed. Dit is de slaapkamer van hoofdhuurder en zijn echtgenote. Dan zien we op een kastje een aantal pasjes liggen van [B] uit 2016 en [C] uit 1968. Ik vraag wie deze personen zijn. Hoofdhuurder weet het niet en kent de personen niet zegt hij. (…) Dan vraag ik waar de spullen van zijn echtgenote zijn. Ik zie immers helemaal geen kleding of persoonlijke spullen van een vrouw. Hoofdhuurder geeft aan dat zij die allemaal mee op vakantie heeft genomen. Dan gaan we naar beneden. We openen een deur van een klein kamertje zonder raam. Er ligt een matras op zijn kant tegen de muur. Dan zien we een formulier liggen met daarop instructies voor krantenbezorging. Op dit formulier staat ook weer een naam, [D] . We vragen de hoofdhuurder wie dit is en hij zegt wederom dat hij het niet weet. (…)”

( v) Op de facebookpagina van [appellante sub 2] staat als haar woonplaats ‘Tanger’ vermeld.

(vi) Ymere heeft [appellanten] verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. Zij hebben niet aan dat verzoek voldaan.

(vii) [appellanten] hebben een verklaring van [E] (verder: [E] ) in het geding gebracht waarin staat dat hij [appellant sub 1] zo nu en dan in het trappenhuis ziet. Op 7 november 2018 heeft de advocaat van Ymere de volgende e-mail aan [E] gestuurd:

“(…) Zojuist belde ik u over uw verklaring die u voor de heer [appellant sub 1] de huurder van nummer [nummer] heeft opgesteld (…).

U vertelde mij dat de verklaring niet onlangs maar enkele maanden geleden door u is geschreven op verzoek van de heer [appellant sub 1] (…). U komt de heer [appellant sub 1] misschien een maal per maand tegen in het trappenhuis. Verder vertelde u mij dat u nog nooit een vrouw of de vrouw van de heer [appellant sub 1] heeft gezien in het trappenhuis. U weet niet of er een vrouw woont op nummer [nummer] . Ook vertelde u mijn dat u enkele malen een of twee jonge mannen in het trappenhuis heeft gezien bij nummer [nummer] . Deze jongemannen heeft u net zo vaak gezien als dat u de heer [appellant sub 1] ziet. (…)”

(viii) [E] heeft deze e-mail kort daarna als volgt bevestigd:

“klopt helemaal.”

3.2.

Ymere heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, [appellanten] te veroordelen de woning te ontruimen en haar te machtigen die ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen op kosten van [appellanten] Zij heeft daartoe gesteld, kort gezegd, dat [appellanten] krachtens de huurovereenkomst verplicht zijn de woning zelf te bewonen en er hun hoofdverblijf te hebben en te houden, dat haar medewerkers de woning met tussenpozen een aantal malen hebben bezocht en uit de bevindingen van die medewerkers blijkt dat [appellanten] hun genoemde verplichting niet nakomen omdat zij de woning niet zelf bewonen en deze bovendien aan derden in gebruik geven, dat het tekortschieten van [appellanten] in hun verplichtingen jegens Ymere dermate ernstig is dat dit ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure rechtvaardigt en dat zij daarom, mede gelet op haar taak als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet zorg te dragen voor een rechtvaardige verdeling van (zeer schaarse) sociale huurwoningen, recht en (spoedeisend) belang heeft bij de thans in kort geding gevorderde ontruiming van de woning. [appellanten] hebben tegen deze vordering verweer gevoerd.

3.3.

De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis, kort gezegd en voor zover thans relevant, als volgt overwogen. Uit de verslaglegging van bezoeken die medewerkers van Ymere een aantal malen aan de woning hebben gebracht blijkt dat er aanwijzingen zijn die steun bieden aan de stelling van Ymere dat [appellanten] niet langer hun hoofdverblijf in de woning hebben, maar het gebruik van de woning aan derden hebben afgestaan. Het is aan [appellanten] om die aanwijzing te ontkrachten. Daartoe hebben zij onder meer verklaringen van omwonenden en bankafschriften overgelegd, die in dit opzicht echter niet overtuigen. Ook de verklaring die [appellanten] hebben gegeven voor de aanwezigheid in de woning van pasjes van hun onbekende derden, schiet tekort. Het had op hun weg gelegen om bewijs van hun stellingen te leveren door bijvoorbeeld kopieën van paspoorten en vliegtickets in het geding te brengen waaruit blijkt in welke perioden zij in het buitenland hebben verbleven, wat zij echter niet hebben gedaan. Voorshands is daarom voldoende aannemelijk dat [appellanten] hun hoofdverblijf niet langer in de woning hebben en dat zij het gebruik van die woning aan derden hebben afgestaan. Bovendien heeft Ymere een spoedeisend belang bij haar vordering. Op grond van een en ander heeft de voorzieningenrechter [appellanten] veroordeeld tot ontruiming van de woning en hen veroordeeld in de proceskosten.

3.4.

Met betrekking tot de vraag of [appellanten] moeten worden veroordeeld tot ontruiming van de woning, overweegt het hof allereerst dat de in kort geding beslissende rechter zich heeft te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure.

3.5.

Het hof ziet aanleiding de eerste drie grieven gezamenlijk te behandelen. Die grieven hebben alle betrekking op de (door de voorzieningenrechter in positieve zin beantwoorde) vraag of voorshands voldoende aannemelijk is geworden dat [appellanten] niet langer hun hoofdverblijf in de woning hebben en zij het gebruik van de woning aan derden hebben afgestaan. Daarbij neemt het hof, net als de voorzieningenrechter, in aanmerking dat bij vaststelling van de omvang van de uit artikel 7:213 BW voortvloeiende verplichting tot goed huurderschap geldt dat het niet hebben van hoofdverblijf in de woning en het aan derden in gebruik afstaan ervan schending van de verplichting tot goed huurderschap oplevert.

3.6.

Het hof onderschrijft de rechtsoverwegingen 4.2 tot en met 4.8 uit het vonnis waarvan beroep en maakt die tot de zijne. Tegen deze overwegingen is voor een groot deel niet, althans niet voldoende concreet en gemotiveerd, gegriefd. Voor zover dit wel is gebeurd, voegt het hof het volgende toe.

3.7.

[appellanten] hebben allereerst gesteld dat in het verslag van Ymere van de gesprekken met aanwezigen in de woning onjuistheden zijn geslopen omdat dezen de Nederlandse taal niet machtig waren en daarom de vragen niet goed hebben begrepen. Het hof overweegt hieromtrent dat uit de inhoud van de door [appellanten] in het geding gebrachte verklaring van [F] van 2 juli 2018 in het geheel niet blijkt dat deze de Nederlandse taal niet machtig is, omdat deze verklaring uit volstrekt heldere en begrijpelijke Nederlandse volzinnen bestaat. [appellanten] hebben evenmin weersproken (zie memorie van antwoord onder 4.2) dat de jongeman die uit het trappenhuis naar beneden kwam wel degelijk heeft gezegd dat hij afkomstig was van nummer [nummer] en dat ook het gesprek met [appellant sub 1] probleemloos in het Nederlands is gevoerd op 9 juli 2018, eerst op het kantoor van Ymere en later in de woning van [appellanten] Dat, zoals [appellanten] voorts stellen, hun financiële situatie niet rooskleurig is en zij daarom weinig tot geen inboedel in de woning hebben, blijkt niet uit de inhoud van de bankafschriften die zij in het geding hebben gebracht, terwijl hun stelling dat zij op hun reizen naar Marokko altijd al hun kleding, schoeisel, etc. meenemen, ongeloofwaardig is. Dat, zoals [appellanten] vervolgens stellen, de voorzieningenrechter de ‘bewijslast’ ten onrechte bij hen zou hebben gelegd, is niet juist, omdat de voorzieningenrechter allereerst heeft overwogen dat de verslaglegging van bezoeken die medewerkers van Ymere een aantal malen aan de woning hebben gebracht steun biedt aan de stelling van Ymere dat [appellanten] niet langer hun hoofdverblijf in de woning hebben, maar het gebruik van de woning aan derden hebben afgestaan, en pas vervolgens heeft overwogen dat het aan [appellanten] is om die aanwijzing te ontkrachten, waarna hij, oordelend dat zij dat onvoldoende overtuigend hebben gedaan, heeft geconcludeerd dat voorshands daarom voldoende aannemelijk is dat [appellanten] hun hoofdverblijf niet langer in de woning hebben en dat zij het gebruik van die woning aan derden hebben afgestaan. De stelling die [appellanten] bovendien hebben geponeerd, inhoudend dat hun woning gedurende hun afwezigheid wordt onderhouden door de persoon die eerder in de woning is aangetroffen door Ymere ( [F] ), geeft geen verklaring voor de aangetroffen pasjes alsmede de pasfoto’s van een onbekende man die op de diverse kamers zijn aangetroffen, nog daargelaten dat [F] zelf heeft verklaard een collega van [appellant sub 1] te zijn, terwijl [appellant sub 1] heeft verklaard dat hij een familielid van hem was. Voor zover [appellanten] betogen dat de voorzieningenrechter bij zijn afdoening van de verklaring van [G] op de feiten is vooruit gelopen, mist hun betoog feitelijke grondslag, omdat de voorzieningenrechter – anders dan [appellanten] stellen – heeft geoordeeld dat hij die verklaring niet geloofwaardig acht omdat van [appellante sub 2] in het geheel geen persoonlijke spullen in de woning zijn aangetroffen. Ten slotte zijn de aanvullende producties (A1, met aanvulling, en A 3) die [appellanten] in hoger beroep in het geding hebben gebracht, niet dan wel onvoldoende concreet met betrekking tot het hoofdverblijf van [appellanten] . in de woning en (daarom) te weinig zeggend om in dit verband een relevante rol te kunnen spelen. Zwaar weegt voor het hof in dit verband wel dat [appellanten] , ondanks de duidelijke overweging (4.8) van de voorzieningenrechter op dit punt, ook in hoger beroep hun stellingen niet nader hebben geadstrueerd door kopieën van paspoorten of vliegtickets in het geding te brengen waaruit blijkt in welke perioden zij in het buitenland (Marokko) hebben verbleven.

3.8.

Het voorgaande brengt het hof, net als de voorzieningenrechter, tot het oordeel dat voorshands voldoende aannemelijk is geworden dat [appellanten] niet langer hun hoofdverblijf in de woning hebben en zij het gebruik van de woning aan derden hebben afgestaan.

3.9.

Daartegenover staat het belang van Ymere die – als toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 lid 1 Woningwet – verplicht is te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep, de financieel minder draagkrachtigen binnen onze maatschappij. Daarmee wordt een gewichtig belang van publieke aard gediend, waarmee het niet hebben van hoofdverblijf in en het aan derden in gebruik afstaan van de woning – waarvoor, naar feit van algemene bekendheid is, een wachttijd geldt van acht tot tien jaar – op gespannen voet staat.

3.10.

Alle voornoemde omstandigheden in aanmerking nemend oordeelt het hof, de belangen van partijen over en weer afwegend, dat [appellanten] onvoldoende rekening hebben gehouden met het voornoemde belang van Ymere en zodanig zijn tekortgeschoten in hun op artikel 7:213 BW gebaseerde verplichting zich als goed huurder jegens Ymere te gedragen dat in hoge mate waarschijnlijk is geworden dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en de ontruimingsvordering zal toewijzen. De conclusie is dat grief I, grief II en grief III falen.

3.11.

Met hun vierde grief betogen [appellanten] dat Ymere geen voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming. De motivering in zeer algemene termen die de voorzieningenrechter geeft – over de schaarse sociale huurwoningvoorraad waarvoor lange wachttijden bestaan – kan in de te maken belangenafweging niet opwegen tegen het belang van [appellanten] bij behoud van hun woning, aldus [appellanten] Het hof overweegt hieromtrent dat het spoedeisend belang van Ymere reeds is gegeven met wat hiervoor onder 3.9 is overwogen, dat bij de vraag of Ymere spoedeisend belang heeft de belangen van [appellanten] niet behoeven te worden meegewogen en dat overigens het door [appellanten] genoemde belang niet meer aanwezig kan worden geacht indien eenmaal voldoende aannemelijk is geworden dat [appellanten] niet langer hun hoofdverblijf in de woning hebben en zij het gebruik van de woning aan derden hebben afgestaan. Het feit dat Ymere op haar website aankondigt bij gebleken woonfraude tot ontbinding over te gaan, dwingt niet tot de conclusie dat zij gehouden is een bodemprocedure te voeren. Niet valt in te zien waarom Ymere [appellanten] had behoren te waarschuwen alvorens een procedure te starten, nu zij immers stellen dat zij in de woning hun hoofdverblijf hebben gehouden; in dat geval valt er niets te waarschuwen. Dit een en ander brengt mee dat grief IV evenmin terecht is voorgesteld.

3.12.

De slotsom luidt dat het appel faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep. Dit betekent dat ook grief V moet worden verworpen.

4 De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Ymere gevallen, op € 726,= voor verschotten en op € 3.222,= voor salaris advocaat;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, D.J. van der Kwaak en C.C. Meijer en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 15 januari 2019.