Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2019:4499

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
17-12-2019
Datum publicatie
10-03-2020
Zaaknummer
200.234.727/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur van bedrijfsruimte. De huurster heeft in een korte periode vele malen te laat betaald. Deze herhaalde wanprestatie rechtvaardigt ontbinding en ontruiming. Uitleg boetebeding. Boete verbeurd voor iedere maand waarin de huur niet op tijd wordt betaald. Wat, als langer dan één maand te laat wordt betaald? Is de boete dan maximaal één maal verbeurd, of ‘cumuleert’ de boete (dwz. is de boete zoveel maal verbeurd als het aantal maanden dat te laat is betaald)? Hof komt terug van ECLI:NL:GHAMS:2015:3716. Boete cumuleert niet, is voor iedere te late betaling maximaal één maal verbeurd.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RVR 2020/31
TvHB 2020/9, UDH:TvHB/16185 met annotatie van G.J.J. Nijsten
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.234.727/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 5921062 / CV EXPL 17-3905

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 december 2019

inzake

1 Auto- en Motorrijschool Proficiat V.O.F.

gevestigd te Haarlem,

2. [appellant 2],

wonende te [woonplaats],

3. [appellante 3],

wonende te [woonplaats],

appellanten,

tevens incidenteel geïntimeerden,

advocaat: mr. J.W. Spanjer te Heemstede,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats],

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellante,

advocaat: mr. N.E.M. Soliana te `s-Gravenhage.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Proficiat (appellanten gezamenlijk) en [geïntimeerde] genoemd.

Proficiat is bij dagvaarding van 25 januari 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 25 oktober 2017, alsmede tegen de verbetering van dit vonnis van 6 december 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en Proficiat als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel en

vermeerdering van eis, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 14 mei 2019 doen bepleiten, Proficiat door mr. Spanjer voornoemd, en [geïntimeerde] door mr. Soliana voornoemd, laatstgenoemde aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Proficiat heeft in principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.

[geïntimeerde] heeft in principaal hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.

In incidenteel hoger beroep heeft [geïntimeerde] geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover daarbij een deel van haar vorderingen is afgewezen en dat het hof deze vorderingen alsnog zal toewijzen, met inachtneming van de vermeerdering van eis en met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.

In incidenteel hoger beroep heeft Proficiat geconcludeerd tot bekrachtiging, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 en 2.2 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

2.1.

Proficiat huurt van [geïntimeerde] de bedrijfsruimte aan het [adres] (hierna: de bedrijfsruimte) vanaf 1 september 2016 voor de duur van vijf jaar, voor een huurprijs van € 3.529,19 per maand.

2.2.

Proficiat heeft een huurachterstand laten ontstaan. Partijen zijn in februari 2017 een betalingsregeling overeengekomen. Deze betalingsregeling is door Proficiat niet geheel nagekomen, waarna deze is vervallen.

3 Beoordeling

3.1.

Met haar grief in principaal appel betoogt Proficiat dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat sprake is van een herhaalde wanprestatie, op welke grond de vordering tot ontbinding en ontruiming is toegewezen. Proficiat voert aan dat [geïntimeerde] haar vordering had gebaseerd op een achterstand van vier maanden huur en voorts dat deze achterstand is ingelopen tot minder dan twee maanden. [geïntimeerde] heeft niet aan haar vordering ten grondslag gelegd dat Proficiat stelselmatig te laat heeft betaald, zodat haar vorderingen ook niet op die grond hadden mogen worden toegewezen, aldus Proficiat. Proficiat brengt eveneens naar voren dat zij inmiddels aan de vonnissen van de kantonrechter heeft voldaan, dat [geïntimeerde] in afwachting van een uitspraak in dit hoger beroep van ontruiming heeft afgezien en dat [appellant 2], appellant sub 2 en vennoot van Proficiat, door hartklachten lange tijd geen omzet kon genereren.

3.2.

Het hof overweegt dat de grondslag van de vorderingen van [geïntimeerde] ruimer is dan Proficiat aanvoert. [geïntimeerde] heeft haar vorderingen gebaseerd op meerdere tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst en heeft de grondslag voor haar vorderingen niet beperkt tot de ten tijde van de dagvaarding bestaande achterstand. Nu de kantonrechter heeft moeten vaststellen dat Proficiat gedurende de relatief korte huurperiode de huur vele malen te laat heeft betaald, heeft zij terecht overwogen dat sprake is van herhaalde wanprestatie die toewijzing van de vorderingen tot ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Dat Proficiat inmiddels haar achterstand ten dele heeft ingelopen en aan de veroordeling door de kantonrechter – voor wat betreft de huurachterstand – heeft voldaan, doet daaraan niet af. Dat geldt ook voor de gezondheidsproblemen van [appellant 2]. De grief faalt.

3.3.

Met grief 1 in incidenteel appel vordert [geïntimeerde], in aanvulling op hetgeen zij in eerste aanleg heeft gevorderd, vergoeding van schade wegens huurderving. Op basis van artikel 8.16 van de huurovereenkomst vordert [geïntimeerde] een bedrag gelijk aan de huurprijs per maand, met ingang van de dag dat ontruiming heeft plaatsgevonden.

Proficiat voert daartegen aan dat zij nog steeds het gehuurde gebruikt en daarvoor maandelijks een bedrag gelijk aan de huursom betaalt. Voorts moet de veroordeling worden beperkt tot de termijn waarin niet opnieuw is verhuurd. Indien het gehuurde is verhuurd, wordt geen schade geleden, aldus Proficiat.

3.4.

Het hof overweegt dat Proficiat er met haar verweer aan voorbij gaat dat de gevorderde vergoeding pas begint op de dag van ontruiming. . Wel slaagt haar verweer dat geen schade wordt geleden indien het gehuurde (wederom) is verhuurd. . Het hof zal met het oog daarop de termijn beperken tot de periode waarin het gehuurde niet aan een derde wordt verhuurd. De grief slaagt in zoverre.

3.5.

Met grief 2 in incidenteel appel vordert [geïntimeerde] voor het eerst vergoeding van de volledige incasso- en advocaatkosten die zij heeft gemaakt in verband met deze zaak en baseert deze vordering op artikel 17.1 van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst. Proficiat heeft – zo begrijpt het hof – bestreden dat de betreffende bepaling ziet op de volledige incasso- en advocaatkosten in plaats van de buitengerechtelijke kosten volgens de BIK-staffel en de geliquideerde proceskosten.

3.6.

Naar het oordeel van het hof is naast de buitengerechtelijke kosten volgens de BIK-staffel en de proceskosten geen plaats voor een separate vergoeding van kosten die met incassowerkzaamheden en het procederen tegen Proficiat gemoeid zijn geweest. De grief faalt.

3.7.

Met grief 3 in incidenteel appel vordert [geïntimeerde] (in plaats van de in eerste aanleg gevorderde vergoeding van de wettelijke rente) de contractuele boete van artikel 18.2 van de algemene voorwaarden bij het toepasselijke ROZ-contract. [geïntimeerde] vordert voor iedere achterstallige maandhuur € 300,- en opnieuw € 300,- voor iedere maand dat de betreffende maandhuur onbetaald blijft. Proficiat heeft meerdere huurbetalingen meer dan een maand te laat voldaan. Aldus cumuleert de door [geïntimeerde] gevorderde boete tot meer dan één maal € 300,- per maand. Proficiat werpt [geïntimeerde] tegen dat maximaal € 300,- voor iedere achterstallige maandhuur kan worden toegewezen, ongeacht hoe lang de betaling achterstallig blijft.

3.8.

Het hof stelt vast dat partijen verschillen over de uitleg die aan voornoemd artikel 18 lid 2 moet worden gegeven. Noch [geïntimeerde], noch Proficiat heeft de door haar gekozen uitleg toegelicht. Artikel 18 lid 2 luidt:

“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”

en laat aldus ruimte voor zowel de ene als de andere uitleg.

3.9.

Het hof heeft eerder (ECLI:NL:GHAMS:2015:3716) deze bepaling zo uitgelegd dat de boete cumuleert. De rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2016:1037) is tot een andere uitleg gekomen en heeft de boete niet laten cumuleren.

Het hof ziet aanleiding om de uitleg van de rechtbank te volgen. Daartoe overweegt het hof dat onder omstandigheden cumulatie leidt tot een onredelijk hoog boetebedrag dat de huurachterstand (ver) overstijgt en dat daaruit moet worden afgeleid dat deze uitleg – ook indien tot uitgangspunt wordt genomen dat de boete een prikkel tot betaling moet teweegbrengen – niet juist is. Het hof betrekt daarbij ook dat het doorgaans de verhuurder is die deze algemene voorwaarden gebruikt, zodat er reden is om de voor de huurder als wederpartij gunstige uitleg te laten prevaleren. Het hof komt met dit oordeel terug van de in de hierboven genoemde beslissing uit 2015 gehanteerde uitleg.

Dit betekent dat in deze zaak een boete van € 300, - per maand wordt toegewezen over de periode van december 2016 tot en met augustus 2018, voor zover daarin te laat is betaald. Op basis van het door [geïntimeerde] als productie 10 in het geding gebrachte overzicht zal aldus € 4.500,-- worden toegewezen, te vermeerderen met € 300,-- voor iedere maand na augustus 2018 dat enige huurachterstand bestaat. Deze boete komt in de plaats van de wettelijke rente, zodat de door de kantonrechter toegewezen wettelijke rente alsnog zal worden afgewezen.

De grief slaagt in zoverre.

3.10.

In het principaal appel zal het hof het vonnis bekrachtigen en zal Proficiat in de proceskosten worden verwezen. In het incidenteel appel zal het vonnis worden vernietigd en zal alsnog de gevorderde schadevergoeding en boete worden toegewezen en de wettelijke rente worden afgewezen, met compensatie van kosten.

4 Beslissing

Het hof:

in principaal appel:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt Proficiat in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 318,- aan verschotten en € 3.222,- voor salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in incidenteel appel:

vernietigt het vonnis voor zover daarbij wettelijke rente is toegewezen en wijst deze vordering alsnog af;

veroordeelt Proficiat tot betaling van € 4.500,- aan boete, te vermeerderen met € 300,- voor iedere maandhuur of gedeelte daarvan die Proficiat na 1 augustus 2018 niet betaalt, te vermeerderen met wettelijke rente indien niet binnen veertien dagen na dit arrest is voldaan;

veroordeelt Proficiat tot betaling van aanvullende schadevergoeding ten bedrage van € 3.566,72 per maand, met ingang van de datum waarop de ontruiming zal plaatsvinden totdat het gehuurde opnieuw is verhuurd, te vermeerderen met wettelijke rente indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel na de datum van ontruiming is voldaan;

compenseert de proceskosten aldus dat ieder de eigen kosten draagt;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs E.M. Polak, J.C. Toorman, en S. van Gulijk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 december 2019.