Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2019:440

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
05-02-2019
Datum publicatie
20-02-2019
Zaaknummer
17/00251
Rechtsgebieden
Belastingrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Wet waardering onroerende zaken; waardering parkeergarage op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde; correctie voor functionele veroudering? Niet aannemelijk is geworden dat de parkeergarage uitsluitend wordt gebezigd om winst mee te behalen zodat de door belanghebbende verdedigde bedrijfswaarde in zoverre in deze procedure betekenis mist

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Viditax (FutD), 20-02-2019
V-N Vandaag 2019/409
FutD 2019-0536
Belastingblad 2019/120
V-N 2019/32.26 met annotatie van Redactie
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 17/00251

5 februari 2019

uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

Stichting [X], gevestigd te [Z], belanghebbende,

gemachtigde: G. Gieben (Previcus Vastgoed te Beugen),

tegen de uitspraak van 31 maart 2017 in de zaak met kenmerk HAA 15/3382 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Edam-Volendam, de heffingsambtenaar.

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2014 de waarde van de onroerende zaak [de parkeergarage] voor het jaar 2014 vastgesteld op € 4.328.000 (hierna: de parkeergarage). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2014 bekendgemaakt.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde en daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd.

1.3.

De rechtbank heeft bij de uitspraak van 31 maart 2017 als volgt op het beroep van belanghebbende beslist (belanghebbende is aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

De rechtbank:

- vernietigt de uitspraak van verweerder,

- vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 3.577.936 en vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig,

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van

€ 2.587,20, en

- gelast dat verweerder aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 331.

1.4.

Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 9 mei 2017. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en dat aangevuld bij brief van 15 september 2017.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 september 2018. Namens belanghebbende is verschenen M.O.E. Uijen, kantoorgenoot van de gemachtigde, bijgestaan door [naam taxateur 1] (taxateur). Namens de heffingsambtenaar is verschenen G.H.J. Kwakman, bijgestaan door [naam taxateur 2] (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is toegezonden; het onderzoek is aangehouden en partijen is gevraagd stukken te overleggen.

1.6.

Belanghebbende heeft bij brieven van 24 oktober 2018 en 18 december 2018 stukken ingediend. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 14 december 2018 stukken ingediend. De stukken zijn over en weer aan partijen verzonden.

1.7.

Partijen hebben toestemming gegeven om zonder nadere zitting uitspraak te doen, waarop het Hof het onderzoek heeft gesloten.

2 Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld.

“1. Eiseres is eigenaar van de parkeergarage. De parkeergarage, gebouwd in 2012, is gelegen onder het maaiveld. De parkeergarage heeft een oppervlakte van circa 3.143 m2. De parkeergarage is toegankelijk voor het publiek. In de parkeergarage bevinden zich bergingen die behoren tot het erboven gelegen appartementencomplex.

2. In de nabije omgeving van de parkeergarage is sprake van een zogenoemde blauwe zone. In die blauwe zone mag maximaal anderhalf uur kosteloos op straat worden geparkeerd met gebruikmaking van een parkeerschijf.

3. Verweerder heeft een taxatierapport ingebracht met dagtekening 16 september 2015, opgemaakt door de taxateur van verweerder. Daarin is de waarde van de parkeergarage naar de waardepeildatum 1 januari 2013 bepaald op € 4.329.000.

4. Eiseres heeft een taxatierapport ingebracht met dagtekening 15 oktober 2015, opgemaakt door de taxateur van eiseres. Daarin is de waarde van de parkeergarage naar de waardepeildatum 1 januari 2013 bepaald op € 900.000.”

2.2.

Nu partijen tegen de feitenvaststelling van de rechtbank geen bezwaren hebben aangevoerd zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hier nog de volgende feiten aan toe.

2.3.

Belanghebbende is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet1 en stelt zich ten doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting zoals omschreven in artikel 45 van de Woningwet.

2.4.1.

Belanghebbende en de gemeente Edam-Volendam hebben de (koop)realisatieovereenkomst betreffende de bouw van het appartementencomplex en de parkeergarage bij overeenkomst van 29 november 2011 als volgt gewijzigd:

Artikel 3: Garage

Door de ontwikkelaar wordt onder de te bouwen woningen een garage (circa 125 parkeerplaatsen) gerealiseerd.”

“Artikel 11: Toewijzing parkeerplaatsen garage

Voor de toewijzing van de binnen het ontwikkelgebied door of in opdracht van de ontwikkelaar te realiseren parkeerplaatsen in de openbare parkeergarage zullen onderstaande regels worden gehanteerd.

De te realiseren ondergrondse garage bestaat uit ca. 125 parkeerplaatsen. Hiervan worden zoveel parkeerplaatsen door de ontwikkelaar gereserveerd voor de huurders van de 84 appartementen, als blijkt dat daaraan behoefte is. Naar gelang de behoefte wordt uitgegaan van 1 parkeerplaats per appartement. De overige parkeerplaatsen kunnen worden verhuurd aan derden. De ontwikkelaar garandeert dat bewoners van de 84 appartementen te allen tijde aanspraak kunnen maken op een parkeerplaats binnen de garage.”

2.4.2.

De parkeergarage (‘[naam garage 2]’) is 1 april 2012 in gebruik genomen.

2.5.

De woningen in het boven de parkeergarage gelegen appartementencomplex betreffen grotendeels sociale huurwoningen. De bergingen voor de bewoners bevinden zich ook in de parkeergarage; dit deel van de parkeergarage is niet meegenomen in de onderhavige waardering. [naam werknemer] werkzaam bij belanghebbende, schrijft in een e-mailbericht van 13 september 2018 (9:15 uur) voorts onder andere het volgende:

“(…)

Mede door de hoge kosten van de parkeergarage is destijds ervoor gekozen een deel van de woningen boven de sociale huurgrens te verhuren.

Bij oplevering zijn van de 85 woningen 31 woningen verhuurd als geliberaliseerde woning. Inmiddels zijn er van de 31 woningen drie woningen verhuurd als sociale huurwoning (…) zodat er nog 28 geliberaliseerde huurwoningen resteren.

(…)

In de overeenkomst met [naam exploitant] [Hof: overeenkomst d.d. 12 december 2016] is op meerdere plaatsen opgenomen dat huurders van de 85 woningen altijd een parkeerplaats kunnen huren als zij dit willen.

Dit was en is mede noodzakelijk omdat bewoners van dit complex van de gemeente in principe geen vergunning krijgen om op de openbare weg te parkeren. (…)”

[naam werknemer] schrijft in een e-mailbericht van 13 september 2018 (10:39 uur) voorts onder andere het volgende:

(...) In Edam-Volendam bestaat geen marktconform tarief. Wij vragen iets van € 55,- inclusief btw per maand. (…)

2.6.

In een e-mailbericht van belanghebbende van 22 januari 2015 (bijlage 2b bij het verweerschrift) is onder meer het volgende vermeld:

“De parkeergarage is onderdeel van een complex bestaande uit 85 woningen verdeeld over vier etages, 1 recreatieruimte en een ondergrondse parkeergarage. Het geheel is gebouwd in één bouwstroom.

De parkeergarage telt 120 parkeerplaatsen. Tevens bevinden zich in de garage de bergingen van 73 woningen. Van de totale stichtingskosten van de garage is 10% toegerekend aan de bergingen en 90% aan de garage. De bedragen ingevuld op het vragenformulier betreffen de 90% van de garage.

De intentie was dat de garage gebruikt zou worden door de bewoners van de bovenliggende woningen. Het ontwerp en de realisatie is dan ook gebaseerd op het gebruik als stallingsgarage. Toen duidelijk werd wie de bewoners van de woningen werden, was ook duidelijk dat circa 35 van de 120 parkeerplaatsen gebruikt zouden gaan worden door bewoners van het complex. [belanghebbende] zat dus met 85 parkeerplaatsen die niet gebruikt zouden gaan worden en dus geen opbrengsten zouden gaan realiseren. Het was niet mogelijk een kleinere garage te realiseren omdat de gemeente Edam-Volendam 120 plaatsen eiste (parkeernorm bovenliggende woningen).

Om een financiële catastrofe te voorkomen is besloten de parkeergarage deels te gebruiken als openbare parkeergarage ten behoeve van bezoekers aan [Z]. De parkeergarage is hier echter niet volledig op ingesteld. De inrichting is die van een stallingsgarage. Zo is het lastiger in en uitrijden dan in een reguliere openbare parkeergarage.

Een probleem is met name ook de vindbaarheid van de inrit van de garage. Deze bevindt zich niet aan de doorgaande weg in [Z], waar de meeste bezoekers langsrijden, maar in een achterliggende krappe straat. Ter hoogte van de inrit gebeurt het geregeld dat daar geparkeerd wordt door auto’s of bestellussen waardoor de parkeergarage nauwelijks is in of uit te rijden. Er geldt hier inmiddels een parkeerverbod maar de handhaving door de gemeente laat te wensen over.

(…)”

2.7.

In 2012/2013 is een zgn. ‘blauwe zone’ ingevoerd voor het parkeren op straat in het gebied rond de parkeergarage. In deze zone mag gedurende een beperkte tijd gratis worden geparkeerd. Zone B, die direct grenst aan de parkeergarage, is ingevoerd op 1 juni 2012; zone E, die ligt naast zone B, op 1 augustus 2013; zone M op 1 oktober 2013. Vóór het invoeren van de blauwe zone was het parkeren in het gebied rond de parkeergarage gratis.

3 Geschil in hoger beroep

3.1.

Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de WOZ-waarde van de parkeergarage te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende concludeert – mede onder verwijzing naar een rapport d.d. 8 mei 2017 – tot vaststelling van een WOZ-waarde van € 920.000.

3.3.

De heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep – onder verwijzing naar een taxatierapport d.d. 14 september 2017 – een WOZ-waarde van € 3.577.936.

4 Het oordeel van de rechtbank

4.1.

De rechtbank heeft omtrent het geschil – voor zover in hoger beroep van belang – als volgt overwogen en beslist:

9.1.

Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

9.2.

Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening wordt gehouden met:

a. de aard van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

10. De bewijslast dat de waarde niet te hoog is vastgesteld rust op verweerder.

(…)

16. Bij de herleiding van de ongecorrigeerde herbouwwaarde naar de ‘eindwaarde’ per 1 januari 2013 heeft de taxateur van verweerder geen correctie voor functionele veroudering toegepast. Omdat de parkeergarage in 2012 is gebouwd en de waardepeildatum 1 januari 2013 is, dus vlak daarna, acht de rechtbank dit in beginsel reëel. Eiseres heeft gesteld dat de parkeergarage onrendabel is en dat daarom de waarde lager is dan de taxateur van verweerder heeft vastgesteld. Kennelijk vindt eiseres dat om die reden de gecorrigeerde vervangingswaarde lager is. De rechtbank begrijpt dat deze grond mede gericht is tegen het niet toepassen van een correctie voor functionele veroudering. Naar aanleiding daarvan overweegt de rechtbank het volgende. Naar vaste rechtspraak heeft de wetgever door het invoeren van de gecorrigeerde vervangingswaarde als waardebepalende factor in aanmerking willen nemen de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar zelf heeft. Aldus heeft de wetgever welbewust een subjectief element in de waardering gebracht. De waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar heeft, wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. Dit zou voor incourante onroerende zaken resulteren in een waarde die overeenstemt met de vervangingswaarde met inachtneming van de technische en functionele veroudering die sinds de stichting is opgetreden. De rechtbank verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032. Ter toelichting van haar standpunt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde te hoog is, heeft eiseres verklaard dat zij woningen wilde bouwen. Vervolgens eiste de gemeente dat ook een bepaald aantal parkeerplaatsen werd gerealiseerd. Omdat die niet op maaiveldniveau konden worden gerealiseerd heeft eiseres de parkeergarage gebouwd. Dit betekende extra hoge bouwkosten. De opbrengsten die met de exploitatie van de parkeergarage kunnen worden behaald wegen niet tegen de kosten van de parkeergarage op. Verweerder heeft dit alles erkend, zodat de rechtbank van de juistheid van het gestelde uitgaat. Hiermee is echter niet voldoende onderbouwd dat de door de taxateur van verweerder berekende gecorrigeerde vervangingswaarde te hoog is. Aannemelijk is dat geen sprake is van veroudering van de parkeergarage. Uit de stukken leidt de rechtbank namelijk af dat al bij de bouw van de parkeergarage duidelijk was dat die niet rendabel zou zijn. De rechtbank verwijst in dit verband naar een bijlage bij een e-mail van eiseres van 22 januari 2015 (bijlage 2b bij het verweerschrift). Dit was ook de reden dat eiseres de parkeergarage niet wilde bouwen. Bovendien acht de rechtbank aannemelijk dat de voordelen van de parkeergarage voor eiseres niet uitsluitend gelegen zijn in de exploitatieopbrengst van de parkeergarage. Die voordelen zijn voor eiseres kennelijk ook gelegen in de – mede door de bouw van de parkeergarage mogelijke – nieuwe woningen. Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde dient te worden uitgegaan van de subjectieve voordelen voor eiseres. Dit zijn kennelijk meer voordelen dan die van de enkele exploitatie van de parkeergarage. De waarde die de parkeergarage voor de eigenaar zelf heeft, wordt dus niet enkel bepaald door de uitsluitend met die garage te behalen voordelen. Om die reden faalt het standpunt van eiseres.

17. Eiseres heeft gesteld dat de gecorrigeerde vervangingswaarde gelijk is aan de (lagere) bedrijfswaarde. Naar aanleiding daarvan wijst de rechtbank op vaste jurisprudentie (zie bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 8 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ0421) op grond waarvan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde indien sprake is van een incourante onroerende zaak die in de commerciële sfeer wordt gebezigd. Waardering op bedrijfswaarde is passend indien de waarde van een zaak voor de eigenaar uitsluitend wordt bepaald door de mogelijkheid ervan bij te dragen aan de winst. In overeenstemming daarmee moet worden aangenomen dat van bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken slechts sprake is indien de exploitatie van die zaken geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen. In de situatie dat de exploitatie niet uitsluitend geschiedt om daarmee winst te behalen maar ook en vooral om in het algemeen belang gelegen redenen, is geen sprake van bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken (vergelijk het arrest van 7 februari 2001, ECLI:NL:HR:2001:AA9842). De rechtbank acht niet aannemelijk dat de parkeergarage een bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaak is. Gewezen wordt op de hiervoor genoemde reden van de bouw van de parkeergarage. Zoals hierboven gezegd is aannemelijk dat de voordelen van de parkeergarage niet uitsluitend gelegen zijn in de opbrengst van de verhuur van parkeerruimte, maar ook in de – mede door de bouw van de parkeergarage mogelijke – nieuwe woningen. Ook is van belang dat eiseres een woningbouwvereniging is. Haar voornaamste doel is het voorzien in volkshuisvesting. Namens eiseres is dit ook ter zitting bevestigd. In verband met haar activiteiten op dat gebied is de parkeergarage verwezenlijkt. Daaruit volgt dat de parkeergarage niet uitsluitend is gerealiseerd om daarmee winst te behalen, maar ook vanwege de in het algemene belang gelegen redenen die eiseres dient. De rechtbank oordeelt dat dit ook heeft te gelden voor de daarop volgende exploitatie. Weliswaar kan op een zeker moment het verband tussen de exploitatie van de parkeergarage en de gerealiseerde woningen dusdanig zijn gewijzigd dat wel sprake is van een uitsluitend commerciële exploitatie, maar het is aan eiseres om dit te onderbouwen. Dit heeft zij nu onvoldoende gedaan. Verder wordt een deel van de parkeerplaatsen daadwerkelijk verhuurd aan bewoners van de ook gerealiseerde woningen. Dit wijst erop dat de exploitatie van de parkeergarage ook na de realisering mede dient voor volkshuisvesting.

18. Eiseres heeft zich beroepen op wijziging van het parkeerregime in de omgeving, te weten het invoeren van de blauwe zones. De rechtbank gaat er van uit dat zij met dit standpunt ook ageert tegen de afwezigheid van een correctie voor functionele veroudering en daarmee tegen de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het standpunt faalt echter. Eiseres heeft met de enkele verwijzing naar de invoering van de blauwe zone in de nabije omgeving onvoldoende onderbouwd dat dit een waardedrukkend effect heeft op de waarde van de parkeergarage. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat er vóór de invoering van de blauwe zone gratis kon worden geparkeerd. De invoering van de blauwe zones kan er dan juist toe hebben geleid dat de parkeergarage voor mensen die langer willen parkeren aantrekkelijker is geworden. Ook is onvoldoende onderbouwd dat ten tijde van de bouw van de parkeergarage niet bekend was dat die zones er zouden komen.

19. Gelet op het voorgaande heeft de taxateur van verweerder de gecorrigeerde vervangingswaarde op een te hoog bedrag berekend. Hij heeft immers ten onrechte een bijtelling toegepast voor de omzetbelasting. De rechtbank berekent de gecorrigeerde vervangingswaarde als volgt:

(…)

Totaal: € 3.577.936

20. De taxateur van eiseres heeft een taxatierapport opgesteld. Dit rapport leidt – zo heeft de taxateur van eiseres ter zitting verklaard naar aanleiding van kritiek van verweerder op de berekening – tot een waarde van € 1.250.000. Volgens het taxatierapport is dit de aan de hand van de ‘discounted-cashflow-methode’ berekende waarde in het economisch verkeer van de parkeergarage als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. De taxateur van eiseres heeft ter zitting bevestigd dat dit de waarde in het economisch verkeer moet zijn. Hij heeft in aanvulling daarop gesteld hiervoor te hebben gekozen omdat de gecorrigeerde vervangingswaarde gelijk is aan de bedrijfswaarde en deze gelijk is aan de waarde in het economisch verkeer. Zoals hiervoor al gezegd, kan voor de waardering van de parkeergarage niet worden aangesloten bij de bedrijfswaarde. Daarom faalt die stelling op zich. Dit laat echter onverlet dat kennelijk het taxatierapport van eiseres de waarde in het economisch verkeer weergeeft. Om die reden is aannemelijk dat de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde in het economisch verkeer van de parkeergarage overtreft. Dit wordt ook bevestigd door het kennelijke feit dat de parkeergarage niet rendabel is. Immers, dat wijst op een relatief lage waarde in het economisch verkeer. Daarom is op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde die aan de parkeergarage moet worden toegekend.

21. Uit het voorgaande volgt dat verweerder de waarde van de parkeergarage op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De waarde bedraagt € 3.577.936. Dus dient het beroep gegrond te worden verklaard.

5 . Beoordeling van het geschil

5.1.

De parkeergarage waarvan de waarde in geschil is, is onderdeel van een complex bestaande uit (circa) 85 huurwoningen verdeeld over vier etages, één recreatieruimte en een ondergrondse parkeergarage van 3143 m2. Het grootste deel van de huurwoningen (54) betreft sociale huurwoningen. De overige woningen worden ‘commercieel’ verhuurd. Het geheel is in 2012 gebouwd in één bouwstroom. De parkeergarage telt 120 parkeerplaatsen, welk aantal overeenkomt met de (gangbare) parkeernorm voor de bovenliggende woningen. Tevens bevinden zich in de garage de bergingen van 73 woningen. De parkeergarage kon enkel onder het maaiveld worden gerealiseerd, waardoor de bouwkosten relatief hoog waren. Belanghebbende was in verband met de hoge bouwkosten in eerste instantie geen voorstander van de bouw van de parkeergarage. Maar omdat zonder de bouw van een ondergrondse parkeergarage voor de bouw van de bovengelegen woningen geen bouwvergunning zou worden afgegeven, heeft belanghebbende de parkeergarage toch gerealiseerd. Uit financiële overwegingen heeft zij besloten de parkeergarage deels te gebruiken als openbare parkeergarage ten behoeve van bezoekers aan [Z]. De uitvoering daarvan is niet erg succesvol gebleken; de parkeergarage stond en staat voor circa 66% leeg.

5.2.

Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van de parkeergarage van € 920.000. Ter onderbouwing van die waarde heeft zij een nieuw taxatierapport van [naam bureau] overgelegd. Belanghebbende voert aan dat de gecorrigeerde vervangingswaarde in het onderhavige geval moet worden bepaald aan de hand van de bedrijfswaarde die door haar is berekend aan de hand van de zogenoemde ‘discounted-cashflow-methode’. Zo belanghebbende daarin niet wordt gevolgd, bepleit zij subsidiair dat de heffingsambtenaar ten onrechte heeft nagelaten om een correctie wegens functionele veroudering toe te passen. De parkeergarage heeft een beperkte economische waarde en voor belanghebbende zeker niet de waarde zoals deze door de heffingsambtenaar is bepaald. De garage is van meet af aan niet rendabel geweest en de invoering van de blauwe zone (zie 2.7) heeft de rendabiliteit enkel in negatieve zin beïnvloed.

5.3.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de parkeergarage voor het onderhavige jaar vastgesteld op € 4.328.000. Deze waarde is door de rechtbank verminderd tot op € 3.577.936, omdat naar haar oordeel de vervangingswaarde van de parkeergarage exclusief omzetbelasting dient te worden berekend, daar de verhuur van een parkeerplaats is uitgezonderd van de vrijstelling van omzetbelasting. De heffingsambtenaar, stelt zich op het standpunt dat de aldus door de rechtbank vastgestelde waarde zeker niet te hoog is en dat die waarde in hoger beroep dient te worden bevestigd.

5.4.

Het Hof stelt voorop dat de rechtbank in overweging 9.1. en 9.2 het juiste wettelijk kader heeft gehanteerd en in overweging 10 de bewijslast juist heeft verdeeld.

5.5.

Tussen partijen is in hoger beroep – zo is ter zitting met hen vastgesteld – niet (langer) in geschil:

i) dat de waarde van de parkeergarage dient te worden bepaald op de (gecorrigeerde) vervangingswaarde, nu dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer;

ii) geen rekening behoeft te worden met een correctie voor technische veroudering;

iii) kan worden uitgegaan van de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen grondwaarde en;

iv) dat de heffingsambtenaar terecht is uitgegaan van een restwaarde van 30% voor de waardering van de installaties.

Partijen houdt in hoger beroep enkel nog verdeeld het antwoord op de vraag of de gecorrigeerde vervangingswaarde ten hoogste moet worden gesteld op de bedrijfswaarde en of de waarde gecorrigeerd dient te worden wegens ‘functionele veroudering’.

5.6.

Bij de beantwoording van de vraag of de waarde van de parkeergarage ten hoogste kan worden gesteld op de bedrijfswaarde, zoals belanghebbende verdedigt, heeft het volgende te gelden. Indien sprake is van een incourante onroerende zaak die in de commerciële sfeer wordt gebezigd, kan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger worden gesteld dan de bedrijfswaarde, dat is de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt. Waardering op bedrijfswaarde is echter enkel passend indien de waarde van een zaak voor de eigenaar uitsluitend wordt bepaald door de mogelijkheid ervan bij te dragen aan de winst. (vgl. Hoge Raad 8 april 2011, nr.10/01134, ECLI:NL:HR: 2011:BQ0421 en Hoge Raad 17 februari 1999, nr. 33844, ECLI:NL:HR:1999:AA2661, BNB 1999/174).

5.7.

Ook in hoger beroep is niet aannemelijk geworden dat aan deze voorwaarde wordt voldaan. De voordelen van de exploitatie van de parkeergarage zijn, zoals ook door de rechtbank is overwogen, niet uitsluitend gelegen in het behalen van een maximaal rendement. Belanghebbende heeft immers als toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet, een maatschappelijke, niet-commerciële doelstelling, zijnde het realiseren van een voor een ieder betaalbare volkshuisvesting. Blijkens artikel 11 van de (koop)realisatieovereenkomst betreffende de bouw van het appartementencomplex en de parkeergarage van 29 november 2011 (zie 2.4.1), heeft belanghebbende gegarandeerd dat bewoners van de bovengelegen appartementen te allen tijde aanspraak kunnen maken op een parkeerplaats binnen de garage. Dat deel van de exploitatie van de parkeergarage dient derhalve de [sociale] volkshuisvesting. De stelling van belanghebbende dat de resterende (85) parkeerplaatsen wel tegen commerciële tarieven worden aangeboden doet daar, wat daar verder ook van zij, niet aan af omdat, ook als belanghebbende daarin wordt gevolgd, niet kan worden geoordeeld dat de exploitatie geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen. De gecorrigeerde vervangingswaarde wordt in dit geval dus niet gemaximeerd door de bedrijfswaarde. Het Hof onderschrijft in zoverre het oordeel van de rechtbank (r.o. 17).

5.8.

Het in hoger beroep door belanghebbende overgelegde taxatierapport waarin de bedrijfswaarde van de parkeergarage aan de hand van de ‘discounted-cashflow-methode’ wordt becijferd op € 920.000 werpt, gezien het onder 5.7 overwogene, geen ander licht op de zaak.

5.9.

Belanghebbende voert subsidiair aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte heeft nagelaten om een correctie wegens functionele veroudering toe te passen, nu de parkeergarage voor belanghebbende niet de waarde heeft zoals deze door de heffingsambtenaar is bepaald. Slechts 35 van de 120 parkeerplaatsen zijn thans verhuurd aan de huurders van de bovengelegen woningen. De overige (85) plaatsen zijn beschikbaar voor (betalende) derden, maar van die optie wordt weinig gemaakt. Belanghebbende kampt met een leegstand van circa 66,6%. In juni 2012 is in de aanpalende wijk een zogenoemde blauwe zone ingesteld. Daar kan men, mits de blauwe kaart in de auto wordt gelegd, kosteloos parkeren voor een periode van maximaal anderhalf uur. In 2013 zijn aanpalend nog een aantal blauw zones in de buurt ingevoerd. De invoering van de blauwe zone heeft de rendabiliteit van de parkeergarage enkel in negatieve zin beïnvloed, aldus nog steeds de belanghebbende.

5.10.

Evenals de rechtbank verwerpt het Hof deze grief. Hetgeen door de rechtbank is overwogen onder r.o. 16 en 18 wordt door het Hof onderschreven. Het Hof neemt dit oordeel alsmede de gronden waarop dit berust over en maakt deze tot de zijne. In aanvulling daarop overweegt het Hof dat blijkens art. 17, lid 3, onderdeel b, van de Wet WOZ, enkel voor de sedert de stichting van de zaak opgetreden functionele veroudering, mag worden gecorrigeerd. De feiten en omstandigheden die door belanghebbende in dit kader zijn aangevoerd, zijnde de relatief hoge bouwkosten en het in de omgeving (beperkt) gratis kunnen parkeren , waren - zo is door de heffingsambtenaar onweersproken gesteld - al bekend voor of op het moment van de stichting van de parkeergarage, zodat deze feiten en omstandigheden, wat daar verder ook van zij, reeds daarom niet kunnen dienen ter onderbouwing van de gestelde functionele veroudering.

Slotsom

5.11.

Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond. Het Hof zal de uitspraak van de rechtbank bevestigen.

6 Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

7 Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter, A. Bijlsma en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 5 februari 2019 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

1 Art. 19, lid 1, van de Woningwet luidt als volgt: Onze Minister kan verenigingen met volledige rechtsbevoegdheid en stichtingen die zich ten doel stellen uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn en beogen hun financiële middelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting in te zetten, toelaten als instellingen, uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam. In het daartoe strekkende verzoek vermeldt de vereniging of de stichting in elk geval de gronden voor dat verzoek, de gemeente waar zij voornemens is woonplaats te houden en de gemeenten waar zij voornemens is feitelijk werkzaam te zijn.