Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2019:3841

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
22-10-2019
Datum publicatie
08-11-2019
Zaaknummer
200.249.877/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Inhoudsindicatie: huur woonruimte; verbod onderverhuur; ontbinding en ontruiming

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.249.877/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 6449917 CV EXPL 17-25448

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 oktober 2019

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats 1] ,

appellant,

advocaat: mr. R. Bisschop te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats 2] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 7 november 2018 in hoger beroep gekomen van het vonnis van 19 oktober 2018 en het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 30 maart 2018 (hierna: het tussenvonnis) van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellant] als gedaagde.

De appeldagvaarding bevat de grieven.

Op de eerst dienende dag heeft [appellant] op de rol geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding en een productie ingediend.
Vervolgens heeft [geïntimeerde] een memorie van antwoord ingediend.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 13 augustus 2019 doen bepleiten, [appellant] door mr. Bisschop voornoemd en [geïntimeerde] door mr. B. Meijer, advocaat te Amsterdam, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd, samengevat, dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - voor recht zal verklaren dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst niet is ontbonden, althans dat [geïntimeerde] de onderhuurovereenkomst dient voort te zetten, met veroordeling van [geïntimeerde] tot vergoeding van de door [appellant] geleden schade, nader op te maken bij staat, met beslissing over de proceskosten met nakosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.

[appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het tussenvonnis onder 1.1 tot en met 1.13 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan.

3 Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak - voor zover in hoger beroep van belang - om het volgende.

3.1.1

[geïntimeerde] is eigenaar van de woning gelegen aan het adres [adres]

. Het betreft een woning bestaande uit twee lagen (een tweede en

derde verdieping) met drie slaapkamers en een woonkamer.

3.1.2

Het beheer van de woning wordt gedaan door de besloten vennootschap Metroprop B.V. Bij Metroprop B.V. is werkzaam de heer [A] .

3.1.3

[geïntimeerde] verhuurt aan [appellant] vanaf 30 september 2010 voornoemde woning - hierna ook: het gehuurde - voor een bedrag van € 1.680,-- per maand. De huur is altijd voldaan van de rekening van [appellant] .

3.1.4

Partijen zijn overeengekomen dat [B] , de dochter van [C] , stiefdochter van [appellant] (hierna: [B] ), en twee medestudentes de woning mochten bewonen.

3.1.5

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte, de zogenoemde ROZ voorwaarden (van 2003) van toepassing verklaard (hierna ook: de Algemene Bepalingen). Artikel 1.3 luidt onder meer:

Huurder is - zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder - niet bevoegd

het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan. Een door verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.

3.1.6

[B] is begin 2017 voor een jaar naar Spanje vertrokken. Voorafgaand aan haar vertrek is daarover met [A] contact geweest.

3.1.7

[B] heeft vóór haar vertrek een makelaar ingeschakeld en het gehuurde voor de periode van 2 januari 2017 tot en met 31 december 2017 aan de vennootschap onder firma ZT Housing V.O.F., [D] en [E] verhuurd tegen een maandelijkse huurprijs van € 2.600,--, te voldoen op de rekening van [C] , de partner van [appellant] .

3.1.8

De gemachtigde van [geïntimeerde] heeft op 28 juni 2017 aan [appellant] bericht:

“ Inmiddels is het cliënt gebleken dat uw dochter niet meer op de woning woont, althans deze niet meer feitelijk gebruikt en dat deze woning in gebruik is bij cliënt onbekende derden. Zo heeft een buitendienstmedewerker van cliënt in een deel van de woning een gezin van Poolse nationaliteit aangetroffen en een ander deel van de woning schijnt als B&B adres te worden verhuurd. De aanleiding van het bezoek van de betreffende medewerker was het feit dat er herhaalde klachten over overlast zijn gemeld.”

[appellant] is verzocht de overeenkomst op te zeggen, bij gebreke waarvan een procedure zou worden gestart.

3.1.9

[appellant] heeft vervolgens jegens de onderhuurders een kort geding procedure aangespannen en ontruiming gevorderd. De kantonrechter heeft de gevorderde voorlopige voorziening bij vonnis van 14 september 2017 afgewezen en daartoe overwogen – kort gezegd – dat zelfs indien wordt aangenomen dat de woning via airbnb werd verhuurd onvoldoende aannemelijk is geworden dat daarmee dusdanig in strijd met de huurovereenkomst is gehandeld dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Over de gestelde huurachterstand bestaat, aldus de kantonrechter, onvoldoende duidelijkheid om vooruit te lopen op de beslissing van de bodemrechter.

3.1.10

[appellant] heeft het vonnis op 17 oktober 2017 aan [geïntimeerde] toegezonden.

3.1.11

[geïntimeerde] heeft per brief van 19 oktober 2017 aan [appellant] meegedeeld over te gaan tot het instellen van de onderhavige procedure.

3.1.12

De via ZT Housing in de woning verblijvende onderhuurders hebben het gehuurde op 31 december 2017 verlaten.

3.1.13

Het gehuurde is vervolgens bewoond door de andere dochter van [C] en [appellant] samen met twee vriendinnen.

3.1.14

Per 1 maart 2019 heeft [appellant] het gehuurde ontruimd aan [geïntimeerde] opgeleverd.

3.2

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde gevorderd. Daartoe heeft [geïntimeerde] aangevoerd, samengevat, dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst door het gehuurde, zonder zijn toestemming onder te verhuren aan derden. Het gehuurde was aan de dochter van [appellant] en twee medestudentes ter beschikking gesteld en hij, [geïntimeerde] heeft bewilligd in het verzoek van [appellant] dat de twee medebewoonsters gedurende het verblijf van [B] in het buitenland in het gehuurde mochten blijven.

3.3

De kantonrechter heeft in het tussenvonnis overwogen dat

- partijen van mening verschillen of in het gesprek tussen [appellant] en/of [B] en [A] voor het vertrek van [B] naar Spanje begin 2017 toestemming is verleend ter zake van onderverhuur aan onbekende derden via een verhuurbureau (rov. 5);

- nu door [geïntimeerde] gemotiveerd wordt betwist dat er door of namens hem met die onderhuur is ingestemd, [appellant] in de gelegenheid zal worden gesteld te bewijzen dat [geïntimeerde] (impliciet) heeft ingestemd met het onderverhuren van het gehuurde voor de duur van een jaar, van begin januari 2017 tot begin januari 2018, via een verhuurbureau aan onbekende derden (rov. 6);

- tevens aan de orde zal kunnen komen of daarbij is verteld dat er met de onderverhuur een winst van ruwweg € 800,-- per maand gemaakt zou worden (rov. 6).

3.4

Nadat [B] , [A] en [geïntimeerde] als getuigen waren gehoord, heeft de kantonrechter, samengevat, de door [geïntimeerde] gevorderde ontbinding toegewezen en [appellant] veroordeeld het gehuurde met al wie en al wat zich daarin vanwege hem bevindt, te ontruimen. Daartoe heeft de kantonrechter overwogen, voor zover in hoger beroep van belang, dat het feit dat door [A] was ingestemd met het in gebruik geven van een deel van de woning tot de terugkeer uit het buitenland van [B] niet betekent dat [appellant] erop mocht vertrouwen dat er toestemming was de hele woning onder te verhuren via een verhuurbureau aan een onbekende derde (rov. 8). Voorts is de onderverhuur aan derden via dat verhuurbureau, waarvoor aan [appellant] € 800,-- per maand meer werd betaald dan [appellant] aan huur aan [geïntimeerde] betaalde, een tekortkoming, aldus de kantonrechter (rov. 9).

3.5

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] op met vier grieven, die het hof hierna onder 3.7 en 3.8 zal behandelen.

3.6

Het hof stelt vast dat [appellant] , die in eerste aanleg gedaagde was, voor het eerst in hoger beroep vorderingen tegen [geïntimeerde] heeft ingesteld, bestaande uit een verklaring voor recht en veroordeling van [geïntimeerde] tot schadevergoeding. Ingevolge artikel 136 Rv is de gedaagde bevoegd een eis in reconventie in te stellen die, aldus artikel 137 Rv, “dadelijk bij het antwoord” moet worden ingesteld, hetgeen in dit geval niet is gebeurd. De wet geeft niet de mogelijkheid een eventueel verzuim op dat punt te herstellen door alsnog voor het eerst in hoger beroep een vordering in reconventie in te stellen, zo blijkt uitdrukkelijk uit artikel 353 lid 1 Rv. [appellant] is daarom in zijn vorderingen niet-ontvankelijk en het hof komt aan een inhoudelijke beoordeling ervan niet toe.

3.7

Grief I richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter in het tussenvonnis dat [appellant] dient te bewijzen dat [geïntimeerde] (impliciet) heeft ingestemd met het onderverhuren van het gehuurde voor de duur van een jaar via een verhuurbureau aan onbekende derden (zie hiervoor onder 3.3). Nu de toestemming van [geïntimeerde] kennelijk geclausuleerd is geweest, rusten volgens [appellant] de bewijslast en het bewijsrisico ten aanzien van de inhoud van de clausulering op [geïntimeerde] . De kantonrechter is eraan voorbijgegaan dat [geïntimeerde] erkent dat er namens hem toestemming is gegeven om tijdelijk een ander voor [B] in de plaats te stellen, aldus [appellant] .

3.7.1

Het hof overweegt als volgt. Op grond van artikel 1.3 van de Algemene Bepalingen is het [appellant] verboden zonder toestemming van [geïntimeerde] het gehuurde in gebruik, huur of onderhuur af te staan. [geïntimeerde] heeft zich op deze bepaling beroepen en aangevoerd dat hij slechts toestemming heeft gegeven om het gehuurde ter beschikking te stellen aan [B] en twee medestudentes, aan deze laatsten ook gedurende het verblijf van [B] in het buitenland. De stellingen van [appellant] komen er op neer dat [geïntimeerde] ongeclausuleerd toestemming heeft gegeven, althans dat onder de gegeven toestemming ook was begrepen het onderverhuren van de gehele woning aan voor [geïntimeerde] onbekenden derden. Dat is een bevrijdend verweer waarvan [appellant] de bewijslast draagt. De kantonrechter heeft terecht de bewijsopdracht aan [appellant] verstrekt.

De grief faalt.

3.8

De grieven II tot en met IV zijn gericht tegen rov. 8 en 9 van het eindvonnis alsmede tegen de beslissing tot ontruiming van het gehuurde (zie hiervoor onder 3.4) en lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Volgens [appellant] mocht hij erop vertrouwen dat de gevraagde toestemming zag op onderverhuur, op de gehele woning en op onderverhuur aan een onbekende derde, terwijl de Algemene Bepalingen geen verbod tot inschakeling van een onderverhuurbureau bevatten. Voorts rechtvaardigt de beweerdelijke tekortkoming de ontbinding niet, gelet op de ernst van de tekortkoming, de betekenis van het onderverhuurverbod, de wederzijdse belangen, de omstandigheid dat [appellant] zich van de tekortkoming niet bewust was, het tijdsbestek, de hoedanigheid van contractspartijen, het motief van [B] en de overige omstandigheden van het geval. De onderhuurders kunnen zich op de bescherming van artikel 7:269 BW beroepen en door het vonnis (“veroordeelt [appellant] het gehuurde met al wie en al wat zich daarin vanwege hem bevindt, te ontruimen”, hof) wordt [appellant] in de onmogelijke positie gebracht de onderhuurders dit recht te ontnemen, aldus [appellant] .

3.8.1

Evenals de kantonrechter verwerpt het hof de uitleg die [appellant] geeft aan de verklaring van [A] . Uit diens verklaring blijkt dat er via [C] wel eens contact is geweest over wisselingen in de huur, maar dat dit betrekking had op een wisseling in het in gebruik afstaan aan [B] en haar vriendinnen door de plaats van [B] tijdelijk door een ander meisje te laten innemen. Uit deze verklaring kan evenwel niet worden afgeleid dat [appellant] erop mocht vertrouwen gerechtigd te zijn de gehele woning onder te verhuren via een verhuurbureau aan een onbekende derde.

3.8.2

De tekortkoming van [appellant] rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst, omdat de overeenkomst een algeheel verbod tot in gebruik geven en onderverhuur bevat en [appellant] dat verbod heeft overtreden en daarmee bovendien forse winst heeft gemaakt. Het onderverhuren van de woning via ZT Housing heeft gedurende een jaar plaatsgevonden, waarbij aan [appellant] € 800,-- per maand meer werd betaald dan het bedrag dat [appellant] als huur aan [geïntimeerde] betaalde. Dat [appellant] , naar hij aanvoert, zich van de tekortkoming niet bewust was, doet - zo dit het geval zou zijn geweest - aan het vorenstaande niet af. Het handelen van zijn partner [C] en zijn dochter [B] moet immers aan [appellant] als contractspartij worden toegerekend, hoewel [appellant] naar zijn zeggen kwesties rond de huur aan hen overliet en zich er niet mee bemoeide. In dat verband stelt het hof vast dat [appellant] ook ter zitting desgevraagd geen duidelijkheid heeft kunnen verschaffen over de huurovereenkomst met ZT Housing waarin [appellant] als verhuurder wordt vermeld en de onder die overeenkomst geplaatste handtekening bij zijn naam. Dat geldt eveneens voor het door [appellant] aangevoerde belang (‘een principekwestie’) bij de - per 1 maart 2019 door hem ontruimde - woonruimte.

De kantonrechter heeft [appellant] terecht veroordeeld de onroerende zaak te ontruimen met al wie en al wat zich daarin vanwege [appellant] bevindt. Het beroep op artikel 7:269 BW slaagt niet omdat het geen zelfstandige woonruimte betreft en niet van onderhuurders in de zin van voornoemd artikel kan worden gesproken.

De grieven hebben geen succes.

3.9

De conclusie is dat het hoger beroep faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. Het door [appellant] gedane bewijsaanbod in hoger beroep is onvoldoende gespecificeerd (niet is immers aangegeven waarover [appellant] en [C] kunnen verklaren), zodat het hof daaraan voorbijgaat.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 318,-- aan verschotten en € 3.222,-- voor salaris;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, M.A. Wabeke en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2019.