Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2019:3801

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
10-09-2019
Datum publicatie
23-10-2019
Zaaknummer
18/00044 tot en met 18/00053
Formele relaties
Cassatie: ECLI:NL:HR:2020:1766
Rechtsgebieden
Belastingrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

WOZ; waarde winkelpand; huurwaardekapitalisatiemethode; goede procesorde; proceskostenvergoeding

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Viditax (FutD), 23-10-2019
FutD 2019-2801
V-N Vandaag 2019/2360
NTFR 2019/2757
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerken 18/00044 tot en met 18/00053

10 september 2019

uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X B.V.] , gevestigd te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: R.J. Koppelaar)

tegen de uitspraak van 28 december 2017 in de zaken met kenmerken HAA 16/5715, 17/149, 17/151, 17/153, 17/154, 17/155, 17/156, 17/157, 17/158 en 17/159 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij op één biljet vermelde beschikkingen met dagtekening 29 februari 2016 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waardes van (onder meer) de navolgende onroerende zaken voor het kalenderjaar 2016 (hierna ook: de WOZ-waarde) als volgt vastgesteld:

[winkelgebied A] [1 ] : € 659.000

[winkelgebied A] [1A] : € 258.000

[winkelgebied A] [2] : € 529.000

[winkelgebied A] [3] : € 644.000

[winkelgebied A] [4] : € 492.000

[winkelgebied A] [5] : € 1.250.000

[winkelgebied A] [6] : € 1.360.000

[B-straat] [7] : € 792.000

[B-straat] [7b] : € 360.000

[B-straat] [2] : € 577.000

Op hetzelfde (aanslag)biljet zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen (ozb) voor het jaar 2016 bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft tegen deze vastgestelde waardes bezwaar gemaakt. Bij uitspraak

op bezwaar van [1 ] november 2016 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de [B-straat] [7] verminderd naar € 757.000 en de overige waardes gehandhaafd.

1.3.

De rechtbank heeft het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep in haar

uitspraak van 28 december 2017 ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof

ingekomen op 6 februari 2018, aangevuld bij brief van 10 april 2018. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft bij brief van 3 juni 2019 een nader stuk ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 juni 2019. Verschenen zijn de

gemachtigde en, namens de heffingsambtenaar, B. Duinenveld en [taxateur] . Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2 Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de feiten in haar uitspraak als volgt vastgesteld (waarbij belanghebbende als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’ is aangeduid):

“1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaken. De onroerende zaken liggen alle in het [winkelgebied A] , een winkelgebied in [Z] .”

2.2.

Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Hieraan voegt het Hof nog de volgende feiten toe.

2.2.1.

Tot de gedingstukken behoort een notitie geheten ‘strategisch plan 2015-2020’ dat betrekking heeft op het [winkelgebied A] te [Z] : ‘ [***] ’. Op blz. 7 van deze notitie, onder het kopje ‘4.1 Onderzoek [onderzoeksbureau] (rapportage)’, is een grafiek opgenomen waarin de mate van leegstand is weergegeven. Daarbij wordt vermeld: “Het [winkelgebied A] zit m.b.t. leegstand op het niveau van het landelijke gemiddelde (...)”. Dit leegstandpercentage bedraagt volgens de grafiek iets minder dan 8. Het leegstandpercentage in het centrum van [Z] bedraagt volgens de grafiek iets meer dan 16.

2.2.2.

De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep afstand gedaan van de eerder door hem opgevoerde vergelijkingsobjecten [C-straat] [8] en [D-straat] [9] . Daarvoor in de plaats heeft hij vijf nieuwe vergelijkingsobjecten aangedragen en heeft hij een nieuw taxatierapport overgelegd. De referentieobjecten zijn weergegeven in een bij het taxatierapport gevoegde ‘Matrix referentie objecten Verkooptransacties’ die als bijlage aan deze uitspraak is gehecht. Het betreft een overzicht van verkoop/huurwaarde gegevens betreffende bedrijfspanden in zowel oud als nieuw [Z] in 2016 en 2017. De heffingsambtenaar heeft op basis daarvan kapitalisatiefactoren berekend gelegen tussen 10 en 15,9.

2.2.3.

Bij zijn pleitnota heeft de heffingsambtenaar (als bijlage 1) een overzicht ‘Aantal inwoners per jaar (8% daling)’ overgelegd en (als bijlage 3) een grafiek ‘Gemiddelde WOZ-waarde winkels [Z] ’. Volgens laatstgenoemde grafiek zijn in de periode 2015-2019 de WOZ-waardes van winkels in [Z] gedaald.

3 Geschil in hoger beroep

3.1.

In geschil zijn de WOZ-waardes van de onder 1.1 genoemde onroerende zaken op waardepeildatum 1 januari 2015.

3.2.

Voorts is in geschil of, en zo ja voor welk bedrag, belanghebbende recht heeft op vergoeding van proceskosten, of de heffingsambtenaar, door in hoger beroep nieuwe vergelijkingsobjecten op te voeren, de goede procesorde heeft geschonden en die handelwijze moet leiden tot het buiten beschouwing laten van de nieuw opgevoerde vergelijkingsobjecten, dan wel tot verzwaring van de bewijslast en tot slot of belanghebbende recht heeft op een nieuwe hoorzitting op grond van artikel 7:23 Awb.

3.3.

Voor de standpunten van partijen wordt voorts verwezen naar de van hen afkomstige stukken en naar hetgeen partijen in aanvulling daarop ter zitting hebben aangevoerd.

4 Overwegingen van de rechtbank

De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen en beslist.

schending procesbelang

2. Eiseres heeft naar voren gebracht dat zij in haar procesbelang is geschaad doordat verweerder buiten de termijn die is gesteld in artikel 8:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) zijn verweerschrift heeft ingediend. De rechtbank constateert dat het verweerschrift op 20 oktober 2017 door de rechtbank is ontvangen en op die datum is doorgezonden naar eiseres. Hoewel het verweerschrift laat door verweerder is ingediend, ziet de rechtbank in de gegeven omstandigheden geen aanleiding hieraan gevolgen te verbinden, nu eiseres voldoende gelegenheid heeft gehad om kennis te kunnen nemen van de inhoud ervan en er op heeft kunnen reageren, zoals onder meer blijkt uit haar inhoudelijke reactie hierop van 30 oktober 2017. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding het verweerschrift niet bij de beoordeling van het beroep te betrekken.

de waarde van de onroerende zaken
3. In geschil is de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum

1 januari 2015. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaken dient te worden bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: de hwk-methode). De rechtbank zal partijen hierin volgen. Niet meer in geschil zijn de voor de onroerende zaken gehanteerde huurwaardes en de objectgegevens. Alleen de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactoren liggen ter beoordeling voor.

4. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld.

5. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een taxatierapport, opgemaakt door [taxateur] . In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaken met toepassing van de hwk-methode bepaald en zijn de vastgestelde WOZ-waardes volgens de top-down methode tot stand gekomen op basis van de marktgegevens van de navolgende winkelpanden in [Z] :

- [C-straat] [8] : Op 12 mei 2015 in verhuurde staat verkocht voor € 900.000. Het object betreft een winkel met twee bouwlagen, 250 m² op de begane grond en 220 m² op de eerste verdieping. De huurwaarde per vierkante meter voor de winkelruimte bedraagt respectievelijk € 200 en € 91.

- [D-straat] [9] : Op 30 juni 2016 vrij van huur verkocht voor € 300.000. Het object betreft een winkel op de begane grond en een magazijnruimte op de verdieping, respectievelijk 140 m² en 103 m². De huurwaarde per vierkante meter voor de winkelruimte bedraagt € 150 en voor het magazijn € 55.

- [E-straat] [10] : Op 1 juli 2015 vrij van huur verkocht voor € 186.000. Het object betreft een winkel op de begane grond van 190 m². De huurwaarde per vierkante meter bedraagt € 95.
Uit deze marktgegevens heeft verweerder een kapitalisatiefactor afgeleid van 10,8 voor [C-straat] [8] , van 11,1 voor [D-straat] [9] en van 10,5 voor [E-straat] [10] .

6. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de in verweerders taxatierapport gehanteerde objecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaken van eiseres. Het taxatierapport is onder meer voorzien van foto’s en van een kadastrale kaart en mede gelet op verweerders toelichting ter zitting is de rechtbank van oordeel dat de marktgegevens van met name [C-straat] [8] en [D-straat] [9] als uitgangspunt kunnen dienen voor het bepalen van de kapitalisatiefactoren en daarmee voor de waardering van de onroerende zaken.

7. Uit de verkoopcijfers en getaxeerde huurgegevens van de vergelijkingsobjecten heeft verweerder ten aanzien van de onroerende zaken de navolgende kapitalisatiefactoren afgeleid:

[winkelgebied A] [1A] : 9,3

[winkelgebied A] [6] : 10,1

[winkelgebied A] [1 ] , [2] , [3] , [4] en [5] : 10,4

[B-straat] [7b] en [2] : 10,6

[B-straat] [7] : 10,8

8. Eiseres heeft gesteld dat geen van de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten deze kapitalisatiefactoren onderbouwen, nu uit de marktgegevens van deze objecten volgt dat de gemiddelde kapitalisatiefactor maximaal 8,16 is. De rechtbank overweegt als volgt.

[C-straat] [8]

Het object [C-straat] is rond de waardepeildatum verkocht voor € 900.000. Niet is betwist dat de huurder het object ook na de verkoop is blijven huren. In verband met de invloed van het bestaande huurcontract op de verkoopprijs heeft verweerder de verkoopprijs gecorrigeerd met twee jaar huur. Deze periode van twee jaar heeft verweerder gebaseerd op het leegstandsrisico, zoals dat naar voren komt uit het strategisch plan 2015-2020 van het [winkelgebied A] . De jaarhuur heeft verweerder berekend door de aanvangshuur in 2005 van € 62.828 middels indexering te berekenen naar een huur van € 70.020 op de waardepeildatum. De daarbij gehanteerde huurprijsstijging van 1% per jaar heeft verweerder gebaseerd op een marktanalyse van een twintigtal huurcontracten, waarbij verweerder er tevens op heeft gewezen dat bestaande huurcontracten worden opengebroken en huren worden verlaagd. De rechtbank ziet onvoldoende reden voor twijfel aan de door verweerder gehanteerde jaarhuur, nu eiseres haar stelling dat de jaarhuur van dit object, rekening houdend met een huurprijsstijging van 3,5% per jaar, op € 85.000 moet worden gesteld verder niet op enigerlei wijze heeft onderbouwd. Hieruit volgt dat de op basis van deze jaarhuur door eiser berekende koopsom vrij van huur van € 450.000 en de op basis daarvan berekende kapitalisatiefactor van 5,29 evenmin aannemelijk zijn geworden.


[D-straat] [9]

Het object [D-straat] is anderhalf jaar na de waardepeildatum verkocht. Nu verweerder ter zitting onweersproken heeft toegelicht dat er binnen de gemeente [Z] geen andere bruikbare vergelijkingsobjecten voorhanden zijn, kunnen naar het oordeel van de rechtbank ook nadien gerealiseerde transacties een bruikbare indicatie vormen voor de waardevaststelling van een onroerende zaak. Wel dient rekening te worden gehouden met de marktontwikkeling sedert de verkoopdatum. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hier voldoende aandacht aan besteed. Verweerder heeft immers niet de vraaghuur van dit object van € 30.000 als uitgangspunt genomen, maar deze bijgesteld naar € 26.665. Op basis daarvan heeft verweerder aan de winkelruimte van [D-straat] een huurwaarde van € 150 per vierkante meter toegekend en aan het magazijn een huurwaarde van € 55 en op basis daarvan de kapitalisatiefactor berekend. Aan de stelling van eiseres dat de huurwaarde van de winkelruimte van dit object onredelijk laag is gaat de rechtbank voorbij. Eiseres baseert haar stelling op vraagprijzen voor huur van objecten in de directe omgeving, terwijl verweerder die heeft gebaseerd op daadwerkelijk gerealiseerde huurcijfers van objecten uit de directe omgeving. Daarnaast overweegt de rechtbank dat de omstandigheid dat [D-straat] is aangekocht door de eigenaar van het naastgelegen pand, die dit object graag wilde hebben, anders dan eiseres heeft gesteld, niet tot het oordeel leidt dat de verkoopprijs van dit object niet marktconform is. Veeleer is sprake van een verkoop aan de beste koper voor de beste prijs, zoals bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ.

[E-straat] [10]

Het object [E-straat] is beduidend kleiner dan de onroerende zaken en betreft een slagerij. De rechtbank acht dit object daarom een minder goede onderbouwing van de huurwaardekapitalisatiefactor, maar is wel met verweerder van mening dat uit deze verkoop valt af te leiden dat de kapitalisatiefactor van objecten in het [winkelgebied A] hoger is dan de door eiseres gestelde gemiddelde kapitalisatiefactor van maximaal 8,16.

9. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de voor de onroerende zaken gehanteerde kapitalisatiefactoren niet te hoog zijn. De gehanteerde kapitalisatiefactoren zijn gelijk dan wel beduidend lager dan de kapitalisatiefactoren van de in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten, die bovendien vanwege hun ligging buiten het [winkelgebied A] een hoger leegstandsrisico hebben. Daarbij overweegt de rechtbank nog dat zij geen aanleiding ziet om ten aanzien van de objecten aan de [B-straat] een lagere kapitalisatiefactor te hanteren vanwege de ligging aan de achterzijde aan de winkelboulevard. Verweerder heeft onbetwist gesteld dat de onroerende zaken aan de [B-straat] onderdeel uitmaken van het winkelcentrum [winkelgebied A] , dat aan weerskanten perifere detailhandel is gevestigd en dat zij aan een doorgaande weg met voldoende parkeerplaatsen liggen. Gelet hierop is een lagere kapitalisatiefactor voor deze onroerende zaken niet gerechtvaardigd.

10. Nu de voor de onroerende zaken gehanteerde kapitalisatiefactoren niet te hoog zijn en nu de huurwaardes niet in geschil zijn moet worden geconcludeerd dat verweerder er in is geslaagd om de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaken aannemelijk te maken.

11. De rechtbank gaat voorbij aan de door verweerder ter controle gemaakte berekening van de kapitalisatiefactoren aan de hand van de bottum-up methode, waarbij de kapitalisatiefactor van onderaf is opgebouwd vanuit het Netto Aanvangsrendement.

De rechtbank overweegt daarbij dat het de voorkeur geniet om de kapitalisatiefactor af te leiden uit daadwerkelijke verkoopcijfers van vergelijkbare objecten, en verweerder heeft - zoals hiervoor is overwogen - aan de hand van de top-down methode aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde kapitalisatiefactoren niet te hoog zijn. Gelet hierop behoeven de grieven van eiseres tegen door verweerder bij de bottum-up methode gehanteerde percentages voor het leegstandsrisico en het risico-opslag geen bespreking.

12. Verweerder heeft de in de bezwaarfase gevraagde kosten voor het door eiseres overgelegde taxatierapport, opgemaakt door [persoon ] , niet vergoed omdat verweerder betwist dat [persoon ] een taxateur is, en al daarom de kosten van haar rapportage niet voor vergoeding in aanmerking heeft laten komen.

Ten aanzien van de deskundigheid van de taxateur stelt de rechtbank vast dat ook desgevraagd niet is gesteld noch is gebleken dat [persoon ] is ingeschreven in enig register voor taxateurs. De stelling van de gemachtigde dat [persoon ] taxateur is omdat zij de daarvoor benodigde opleiding met goed gevolg heeft gehaald, kan niet slagen. Uit de door de gemachtigde overgelegde stukken volgt uitsluitend dat [persoon ] op het zogeheten toetsmoment 6 maart 2017 (dus na het opstellen van het taxatierapport en in de beroepsfase) geslaagd is voor de module ‘Aanvullende theorie taxateur WOZ I’. Hieruit volgt, anders dan de gemachtigde heeft gesteld, niet dat [persoon ] ten tijde van de taxatie het diploma Taxateur WOZ had verkregen. De door gemachtigde gestelde jarenlange ervaring van mevrouw [persoon ] als taxateur ten behoeve van het kantoor van de gemachtigde maakt vorenstaand oordeel niet anders.

Volgens vaste jurisprudentie, de rechtbank verwijst naar de uitspraak van de Hoge Raad van 13 juli 2012, gepubliceerd onder nummer ECLI:NL:HR:2012:BX0919, zijn de werkzaamheden van een taxateur niet van wetenschappelijke aard, maar dienen deze aangemerkt te worden als werkzaamheden van bijzondere aard. Ter bepaling van de mate waarin de werkzaamheden van de taxateur van bijzondere aard zijn, wordt geen rekening gehouden met de mate van deskundigheid van de taxateur. In het onderhavige geval is echter betwist dat [persoon ] ten tijde in geding taxateur was, of althans als zodanig een deskundige was. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder heeft kunnen concluderen dat niet gebleken is dat, althans ten tijde in geding, [persoon ] als deskundige werkzaamheden heeft verricht. Eisers grond kan niet slagen.

13. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5 Beoordeling van het geschil

5.1.

Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar, door in hoger beroep afstand te doen van de eerder door hem opgevoerde (dragende) vergelijkingsobjecten [C-straat] [8] en [D-straat] [9] en daarvoor in de plaats vijf nieuwe vergelijkingsobjecten op te voeren, heeft gehandeld in strijd met de goede procesorde. Dit brengt naar zij stelt mee dat de nieuwe vergelijkingsobjecten buiten beschouwing moeten blijven. Zo het Hof belanghebbende daarin niet volgt, dient op grond van deze handelwijze, aldus nog steeds belanghebbende, in ieder geval de bewijslast te worden verzwaard en dienen de proceskosten te worden vergoed. Tevens stelt belanghebbende dat zij op de voet van artikel 7:23 Awb door de heffingsambtenaar uitgenodigd had moeten worden voor een (tweede) hoorzitting. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

5.2.

Het Hof stelt bij de beoordeling voorop dat het de heffingsambtenaar vrij staat om zich in hoger beroep te verweren met alle gronden die hij dienstig acht. Dit is slechts anders voor zover het desbetreffende standpunt onderscheidenlijk verweer ondubbelzinnig zou zijn prijsgegeven, dan wel wordt aangevoerd onder zodanige omstandigheden dat behandeling ervan zou leiden tot een inbreuk op een goede procesorde (vgl. HR 4 december 2009, nr. 08/02258, ECLI:NL:HR:2009:BG7213, BNB 2010/65). De enkele omstandigheid dat de heffingsambtenaar in hoger beroep vijf nieuwe vergelijkingsobjecten opvoert, leidt naar het oordeel van het Hof in dit geval niet tot een inbreuk op de goede procesorde. Hierbij heeft het Hof in aanmerking genomen dat belanghebbende in de gelegenheid is gesteld te reageren op de nieuwe vergelijkingsobjecten en dat zij van die gelegenheid gebruik heeft gemaakt bij haar brief van 3 juni 2019 alsmede ter zitting bij het Hof.

5.3.

Met betrekking tot het beroep van belanghebbende op art. 7:23 Awb, overweegt het Hof dat deze bepaling betrekking heeft op ‘administratief beroep’ (als bedoeld in artikel 1:5, lid 2, Awb) en niet op beroep bij een bestuursrechter, zodat de stelling reeds daarom faalt. Ten overvloede overweegt het Hof dat de strekking van die bepaling inhoudt dat een belanghebbende in de gelegenheid moet worden gesteld om te reageren op nieuwe feiten en/of omstandigheden. Zoals hiervoor overwogen, is belanghebbende die gelegenheid geboden.

5.4.

Het Hof ziet in de handelwijze van de heffingsambtenaar evenmin aanleiding tot verzwaring van de (op de heffingsambtenaar rustende) bewijslast. Wel ziet het Hof in die handelwijze aanleiding om de heffingsambtenaar in elk geval (los van de vraag of het hoger beroep doel treft) te veroordelen in de proceskosten in beroep en hoger beroep. In casu heeft de heffingsambtenaar namelijk twee voor zijn onderbouwing in eerste aanleg essentiële vergelijkingsobjecten ( [C-straat] [8] en [D-straat] [9] ) laten vallen tijdens de procedure in hoger beroep en vervangen door vijf niet eerder aangevoerde vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft derhalve tot in de fase van het hoger beroep moeten procederen om voor het eerst de (juiste) transactiegegevens te vernemen waaruit volgens de heffingsambtenaar blijkt dat de bestreden WOZ-waardes niet te hoog zijn vastgesteld.

Heeft de heffingsambtenaar de door hem bepleite waardes aannemelijk gemaakt?

5.5.

De heffingsambtenaar, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waardes gebruik gemaakt van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode en heeft bij de toepassing van deze methode de thans betwiste kapitalisatiefactoren bepaald. Deze factoren zijn berekend door de gerealiseerde koopsom te delen door de jaarhuur (de zogenoemde top-down methode).

5.6.

Tussen partijen is niet in geschil dat de huurwaardekapitalisatiemethode de beste methode is om de waarde te bepalen van courante bedrijfsruimtes, zoals de onderhavige objecten. Het Hof zal zich bij dit gezamenlijke standpunt van partijen aansluiten. Evenmin is de door de heffingsambtenaar bij deze berekeningen gehanteerde jaarhuur van de (referentie)objecten in geschil. Enkel in geschil is de (onderbouwing van de) door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactoren. Meer in het bijzonder is in geschil het antwoord op de vraag of de (nieuwe) vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de onderhavige objecten, hetgeen belanghebbende weerspreekt, en voorts of de verkopen te ver verwijderd zijn van de waardepeildatum, zoals belanghebbende stelt.

Referentieobjecten voldoende vergelijkbaar?

5.7.

De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat [Z] een krimpgemeente is (met een afnemend inwonersaantal in de periode 1995-2017), als gevolg waarvan de ontwikkeling van de (winkel)vastgoedsector in de periode 2015-2019, in afwijking van de landelijke trend, een negatieve ontwikkeling heeft doorgemaakt. Rond de waardepeildatum (1 januari 2015) was de crisis in [Z] nog steeds voelbaar en werden er nauwelijks verkopen gerealiseerd. Daarom heeft de heffingsambtenaar, zo heeft hij verklaard, in hoger beroep besloten om verder van de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (2016 en 2017), als referentie te gebruiken.

5.8.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat [Z] een krimpgemeente is, verwezen naar het onder 2.2.3 genoemde overzicht ‘Aantal inwoners per jaar (8% daling)’. Voor de negatieve waardeontwikkeling van het vastgoed heeft hij verwezen naar een overzicht ‘de gemiddelde WOZ-waarde winkels [Z] ’ (bron: data analisten Gr. Cocensus). Deze overzichten bieden naar het oordeel van het Hof steun aan de stelling dat [Z] een krimpgemeente is en dat de waarde in het economische verkeer van winkelpanden in [Z] in de periode 2015-2019 daardoor is gedaald. Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd doet daar niet aan af, omdat het openbare rapport van Cushman & Wakefield waarop belanghebbende zich ter zake beroept, niet is gebaseerd op de situatie in en rondom [Z] . De gebieden in de kop van Noord-Holland zijn namelijk, zo is door de heffingsambtenaar niet dan wel onvoldoende weersproken gesteld, niet in dat onderzoek betrokken.

5.9.

Indien er, zoals in deze zaak, rondom de waardepeildatum niet of nauwelijks relevante verkopen zijn gerealiseerd, is het de heffingsambtenaar toegestaan om ook later gerealiseerde verkopen als referentieobject te gebruiken, mits voldoende rekening wordt gehouden met de waardeontwikkeling in de periode tussen de waardepeildatum en de transactiedatum. In de onderhavige zaak is een dergelijke correctie voor waardeontwikkeling echter niet toegepast. Gelet evenwel op de negatieve waardeontwikkeling van winkelpanden in en rondom [Z] in de periode 2015-2019, zoals volgt uit het overzicht ‘de gemiddelde WOZ-waarde winkels [Z] ’, is belanghebbende hierdoor niet benadeeld, zodat het Hof hierin geen aanleiding ziet om de kapitalisatiefactoren c.q. de vastgestelde WOZ-waardes te verlagen.

5.10.

Het Hof is met belanghebbende van oordeel dat de vergelijkingsobjecten verschillen van de onderhavige objecten die zijn gelegen in het [winkelgebied A] . De verschillen uiten zich met name in oppervlakte, ligging en uitstraling. Deze verschillen zijn echter niet zo groot dat de objecten reeds daarom niet kunnen dienen ter onderbouwing van de gezochten waardes. Wel dient de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft in dat kader aangevoerd dat het [winkelgebied A] (waarin relatief grote winkelketens als de [Winkel E] , [Winkel F] e.d. zijn gevestigd), in vergelijking met de (kleinere) winkelpanden in het centrum van [Z] , een positievere marktontwikkeling heeft doorgemaakt die zich uit in een aanzienlijk lager leegstandsniveau. Ter onderbouwing van deze stelling heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het rapport “ [winkelgebied A] [Z] Van [***] , strategisch plan 2015-2020”. Uit de grafiek op blz. 7 van dit rapport, volgt dat het [winkelgebied A] , dat een functie heeft voor de gehele regio (de kop van Noord-Holland), met betrekking tot leegstand zich op het niveau van het landelijke gemiddelde bevindt (< 8%) terwijl de leegstand in het centrum van [Z] zich daar (ver) boven bevindt (> 16%). Het Hof ziet geen aanleiding om dit overzicht in twijfel te trekken en acht op grond van deze feiten en omstandigheden aannemelijk dat voor winkels in het [winkelgebied A] , met een lagere (structurele) leegstand, hogere kapitalisatiefactoren moeten worden gehanteerd dan voor winkelpanden in nieuw of oud [Z] , met een hoger leegstandsrisico.

5.11.

Indien, zoals door de heffingsambtenaar is onderbouwd in zijn ‘Matrix referentie objecten Verkooptransactie’ voor winkelpanden in oud [Z] ( [F-straat 11] en [G-straat 12] ) een kapitalisatiefactor van 10 of hoger wordt gerealiseerd, voor [B-straat] [1 ] (weliswaar dichtbij het [winkelgebied A] , maar met een minder mooie uitstraling) van 11 en voor [E-straat] [10] en [H-straat 13] in nieuw [Z] van 10,5 en 15,9, is naar het oordeel van het Hof aannemelijk dat de kapitalisatiefactoren zoals gehanteerd voor de onderhavige panden (tussen 9,3 en 10,6) in elk geval niet te hoog zijn.

5.12.

Aangaande de door belanghebbende benadrukte onderlinge verschillen in grootte tussen de in geding zijnde objecten en de vergelijkingsobjecten, overweegt het Hof dat verschillen in grootte tot uitdrukking plegen te komen in de huurwaardes, die, zo is door belanghebbende ter zitting nogmaals verklaard, niet in geschil zijn.

5.13.

Het Hof is op grond van het vorenstaande van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem aangevoerde feiten en omstandigheden aannemelijk heeft gemaakt dat de kapitalisatiefactoren respectievelijk waardes van de in geding zijnde objecten niet te hoog zijn vastgesteld.

5.14.

Hetgeen daartegen door belanghebbende is aangevoerd doet aan dit oordeel niet af, reeds omdat belanghebbende de door haar bepleite kapitalisatiefactoren niet heeft onderbouwd met verkoopcijfers/huren van vergelijkingsobjecten.

5.15.

Het Hof is met de rechtbank van oordeel dat het de voorkeur geniet om de kapitalisatiefactor af te leiden uit daadwerkelijke verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Nu de heffingsambtenaar – zoals hiervoor is overwogen – aan de hand van de top-down methode aannemelijk heeft gemaakt dat de gehanteerde kapitalisatiefactoren niet te hoog zijn, komt het Hof niet toe aan de behandeling van de klachten die belanghebbende heeft aangevoerd tegen de door de heffingsambtenaar gehanteerde percentage voor het leegstandsrisico en de risico-opslag percentages bij de toepassing van de zogenoemde bottum-up methode (de subsidiaire onderbouwing van de heffingsambtenaar).

5.16.

De klacht van belanghebbende dat door de rechtbank ten onrechte is geoordeeld dat de kosten van het taxatierapport opgemaakt door mw. [persoon ] (echtgenote van gemachtigde) niet voor vergoeding in aanmerking komen, wordt verworpen. De rechtbank is dienaangaande op goede gronden tot een juist oordeel gekomen (zie r.o. 12). Het Hof neemt dit oordeel alsmede de gronden waarop het berust over en maakt deze tot de zijne. Hetgeen door belanghebbende in hoger beroep is aangevoerd, doet daar niet aan af.

Slotsom

5.17.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6 Kosten

Op grond van hetgeen is overwogen in 5.4, acht het Hof termen aanwezig voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende op de voet van artikel 8:75 van de Awb. Voorts ziet het Hof in hetgeen in 5.4 is overwogen aanleiding om de heffingsambtenaar op de voet van artikel 8:74 lid 2 Awb te gelasten aan belanghebbende het door haar in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht te vergoeden.

De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Naar het oordeel van het Hof zijn er geen bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 2, derde lid, van het Besluit die aanleiding zouden kunnen geven van de forfaitaire vergoeding overeenkomstig artikel 2, eerste lid, van het Besluit af te wijken.

Is sprake van meerdere, samenhangende zaken?

Belanghebbende stelt dat sprake is van meerdere zaken, welke zaken niet met elkaar samenhangen in de zin van het Besluit, zodat voor de toekenning van proceskosten ieder object op zichzelf moet worden beschouwd. Het Hof verwerpt dit standpunt, omdat het geen steun vindt in het recht. In het onderwerpelijke geval zijn alle bestreden beschikkingen verenigd op hetzelfde biljet. Uit de arresten van de Hoge Raad van 13 juli 2012, 11/01222, ECLI:NL:HR:2012: BX0892 en van 12 april 2013, nr. 12/02674, ECLI:NL:HR:2013: BZ6822, volgt dat indien meerdere beschikkingen zijn verenigd op één biljet voor de vaststelling van de proceskostenvergoeding sprake is van één bezwaar en één (hoger) beroep - waarop de rechtbank in één uitspraak heeft beslist - en niet van meerdere (al dan niet samenhangende) zaken.

Het Hof ziet in de omstandigheid dat het in deze zaak tien objecten betreft, wel reden om voor het bepalen van de wegingsfactor uit te gaan van een ‘zeer zware zaak’ (factor 2).

De te dezen voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op: 4 [beroepschrift en zitting rechtbank + hogerberoepschrift en zitting Hof] x € 512 x 2 (wegingsfactor) = € 4.096.

7 Beslissing

Het Hof:

  • -

    bevestigt de uitspraak van de rechtbank;

  • -

    veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.096;

  • -

    gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 334 (beroep bij de rechtbank) en € 508 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 842 te vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen, als griffier. De beslissing is op 10 september 2019 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.