Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2019:3226

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
03-09-2019
Datum publicatie
10-09-2019
Zaaknummer
200.242.317/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Koopovereenkomst woning met standaard bepaling omtrent ‘normaal gebruik’. Na constatering gebreken vorderen kopers schadevergoeding dan wel vermindering van de koopsom dan wel opheffing van nadeel. Kopers hebben onvoldoende specifiek en concreet gesteld dat de gestelde gebreken zodanig waren dat de woning bij overdracht niet voor normaal gebruik geschikt was.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.242.317/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 6061804 CV EXPL 17-5364

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 september 2019

inzake

1 [appellant sub 1] ,

2. [appellante sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats 1] ,

appellanten,

advocaat: mr. A.H.M. de Jonge te Leusden,

tegen

1 [geïntimeerde sub 1] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

geïntimeerde,

niet verschenen,

2. [geïntimeerde sub 2] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.E.M. Vermeij te Haarlem,

Appellanten worden hierna [appellanten] genoemd, geïntimeerden gezamenlijk [geïntimeerden] en ieder afzonderlijk [geïntimeerde sub 1] respectievelijk [geïntimeerde sub 2] .

1 Het geding in hoger beroep

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 23 mei 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Haarlem (hierna: de kantonrechter), van 7 maart 2018, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerden] als gedaagden.

[appellanten] en [geïntimeerde sub 2] hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven met een productie;

- memorie van antwoord met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog hun vorderingen integraal zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde sub 2] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging met hoofdelijke veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

2.1.

De door de kantonrechter in het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn niet betwist. Ook het hof zal van die feiten uitgaan. Voor zover in hoger beroep nog van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.

2.2.

[appellanten] hebben op 13 april 2016 van [geïntimeerden] een (perceel grond met) woning (hierna|: de woning) gekocht. De koopsom bedroeg € 230.000,--.

2.3.

In de tijd dat [geïntimeerden] de woning bewoonden heeft [geïntimeerde sub 1] verschillende verbouwingen uitgevoerd en laten uitvoeren. In 2000 zijn op de begane grond een keuken en een serre aangebouwd (hierna: de uitbouw) en is op de bestaande eerste verdieping nog een verdieping gebouwd (hierna: de tweede verdieping). In 2008 zijn twee slaapkamers gebouwd op de uitbouw (hierna: de opbouw).

2.4.

Voorafgaand aan de koop hebben [appellanten] op advies van hun makelaar gevraagd naar bouwtekeningen. [geïntimeerden] beschikten ten gevolge van een brand in 2013 nog over één of enkele bouwtekening(en). Die hebben zij aan [appellanten] overhandigd. De overige bouwtekeningen hebben [appellanten] bij de gemeente opgevraagd en ontvangen.

2.5.

Eveneens voorafgaande aan de koop hebben [appellanten] een bouwkundige keuring laten uitvoeren.

2.6.

De koopovereenkomst vermeldt onder meer:

artikel 6. Staat van de onroerende zaak. Gebruik.

6.1

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…).

(…)

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte.

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

(…)

2.7.

De woning is op 6 juni 2016 aan [appellanten] geleverd.

2.8.

Naar aanleiding van een lekkage hebben [appellanten] de woning laten inspecteren door [X] van Hanselman Expertises te Arnhem (hierna: [X] ). In het deskundigenrapport van 23 augustus 2016 heeft [X] onder meer het volgende vermeld:

- een door [appellanten] ingeschakelde constructeur heeft alle balklagen gecontroleerd en berekend volgens de huidige eisen, waaruit bleek dat de balklagen niet aan de huidige normeringen voldoen;

- ten aanzien van de opbouw: deze is niet is uitgevoerd conform de bouwvergunningstekening en de tekening is niet gebaseerd op de oorspronkelijke situatie van de in 1999 ingediende bouwvergunningstekening. De balklaag van het dak loopt anders dan aangegeven op de tekening waardoor de buitengevel en de daaronder gelegen fundering extra worden belast waarbij niet van de juiste basisgegevens is uitgegaan. In afwijking van de tekening zijn de wanden aan de binnenzijde niet voorzien van een dampdichte folie. De isolatie is niet naadloos aangebracht. Het dak is aan de binnenzijde niet geïsoleerd, waardoor de kans op condensvorming in de isolatielaag zeer groot is;

- ten aanzien van de tweede verdieping: in de berekening van de constructeur dienen vloerbalken 75 x 22,5 mm hart op hart 60 centimeter te worden bijgelegd om aan de huidige normen te voldoen. In werkelijkheid liggen de balken tussen de 750 tot 800 mm hart op hart en zijn de balken 65 x 210 mm. De tekening behorende bij de berekeningen geeft aan dat de balklaag verzwaard moet worden, de bouwtekening geeft aan dat de balklaag gehandhaafd kan worden en horizontale uitvulling voldoende is. Volgens tekening moet een raveling worden geplaatst om drie balken te dragen die deels worden weggehaald om de vloeropening te maken. In werkelijkheid zijn twee balkdelen weggehaald. Dit is niet opgevangen door een raveling. De trapboom op de begane grond loopt niet door, deze ondersteuning voldoet niet;

- ten aanzien van ‘bestaande draagbalk constructie 1e verdiepingsvloer’: ter plaatse van de oude buitengevel aan de achterzijde van de woning heeft een raveelbalk onvoldoende oplegging doordat teveel stenen zijn weggehakt;

- ten aanzien van elektriciteit: in de opbouw van de tweede verdieping blijken de draadkleuren niet goed te zijn. Tussen het plafond van de eerste verdieping zijn losse bedradingen en een los aangebrachte centraaldoos die niet van een deksel was voorzien. Een verbinding van de bedrading was uitgevoerd met een kroonsteen in plaats van een lasdop. Dit is gevaarlijk voor kortsluiting met brandgevaar of aanraking door mens of dier waardoor electrocutie kan ontstaan.

3 Beoordeling

3.1

[appellanten] vorderen na vermeerdering van eis, samengevat en zakelijk weergegeven:

1. primair veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van € 20.716,62 als schadevergoeding vermeerderd met rente;

subsidiair partiële ontbinding van de koopovereenkomst in die zin dat de koopsom wordt verminderd met € 20.716,62 en dat [geïntimeerden] worden veroordeeld tot betaling van dat bedrag met rente;

meer subsidiair wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst wegens (wederzijdse) dwaling ter opheffing van het door [appellanten] geleden nadeel door de koopsom te verminderen met € 20.716,62 en veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van dat bedrag met rente;

uiterst subsidiair veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van € 20.716,62 met rente uit hoofde van onrechtmatige daad;

2. veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 3.312,82;

3. veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van de proceskosten.

Aan deze vorderingen leggen [appellanten] ten grondslag dat de woning niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte.

3.2.

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 2.592,62, vermeerderd met de wettelijke rente. De kantonrechter wees de overige vorderingen af. De proceskosten werden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Daartoe overwoog de kantonrechter, samengevat, het volgende. Naar gangbaar taalgebruik houdt “geschikt voor normaal gebruik” in dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Alleen gebreken die daaraan in de weg staan vallen onder de garantiebepaling van artikel 6.3 van de koopovereenkomst (5.1).

Het feit dat niet is verbouwd in overeenstemming met bouwtekeningen of –berekeningen betekent op zichzelf niet dat de woning daarmee een gebrek heeft dat aan normaal gebruik in de weg staat. Voor een geslaagd beroep op artikel 6.3 moet daadwerkelijk sprake zijn van een feitelijk gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat (5.2).

Met uitzondering van een door [appellanten] bij vermeerdering van eis aangevoerd gebrek (in verband waarmee de kantonrechter een schadebedrag van € 2.592,62 toewees) heeft de kantonrechter geoordeeld dat de door [appellanten] aangevoerde gebreken geen gebreken zijn die een normaal gebruik van de woning in de weg staan.

3.3.

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] op met acht grieven.

[geïntimeerde sub 2] heeft geen hoger beroep ingesteld tegen de toewijzing van het schadebedrag van € 2.592,62, zodat die vordering geen deel uitmaakt van de rechtsstrijd in hoger beroep.

Bezat de woning bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte?

3.4.

Het hof ziet aanleiding de grieven 1 tot en met 5 gezamenlijk te bespreken.

3.5.

Tussen partijen is niet in geschil dat ‘normaal gebruik’ als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar taalgebruik wordt verstaan. Volgens de kantonrechter houdt dat in dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. [appellanten] hebben daar geen grief tegen gericht. Zij hebben evenmin een grief gericht tegen het oordeel dat de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst afwijken van de in artikel 7:17 BW neergelegde conformiteitseis. In dit hoger beroep is het vorenstaande dus uitgangspunt.

3.6.

[appellanten] hebben, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende aangevoerd. Uit de rapportage van [X] en de (in eerste aanleg als productie 10 bij akte van 21 november 2017 in het geding gebrachte) berekeningen van constructeur [Y] , (hierna [Y] ), blijkt dat er gebreken zijn van zodanig ernstige aard dat de woning niet veilig en niet met een bepaalde mate van duurzaamheid kan worden bewoond. Dat wordt bevestigd door de verklaring van 20 juni 2018 van de door [appellanten] ingeschakelde constructeur Ing. [Z] , (hierna [Z] ). [geïntimeerden] hadden bovendien moeten meedelen dat er niet conform vergunning en bijbehorende (constructie)tekeningen was verbouwd.

3.7.

Het hof volgt [appellanten] daarin niet. Tussen partijen staat als niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist vast dat [appellanten] wisten dat [geïntimeerden] verschillende verbouwingen in en aan de woning hadden uitgevoerd. [appellanten] hebben tekeningen opgevraagd en ontvangen. Voor [appellanten] was kenbaar dat in ieder geval de badkamer niet was gebouwd op de in de tekening aangegeven plaats. Verder staat tussen partijen vast dat [appellanten] geen melding hebben gemaakt van enig bijzonder gebruik dat zij van de woning zouden willen gaan maken. Evenmin is gebleken dat zij [geïntimeerden] hebben gevraagd of, afgezien van de geplaatste badkamer, de overige verbouwingswerkzaamheden wel conform tekening waren uitgevoerd. Bij deze stand van zaken en daarbij het feit dat [geïntimeerden] enkel de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte hoefden te garanderen valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien op grond waarvan op [geïntimeerden] de verplichting rustte om [appellanten] mede te delen dat bij de verbouwingen was afgeweken van tekeningen.

3.8.

Anders dan [appellanten] hebben aangevoerd is in de bevindingen van [X] , in de berekeningen van [Y] , noch in de brief van [Z] van 20 juni 2018 te lezen dat een zodanig onveilige situatie bestaat dat de woning zonder aanpassing op korte termijn niet veilig bewoond kan worden. Het komt er op neer dat de constructeurs hebben berekend welke maatregelen nodig zijn om aan de geldende constructieve normen te voldoen en dat [X] heeft geconstateerd dat die maatregelen op een aantal punten niet zijn genomen. De constructieve normen die [X] , [Y] en [Z] hebben gehanteerd zijn weliswaar gesteld om een veilig gebruik van de woning te garanderen, maar daaruit volgt niet zonder meer dat een van die normen afwijkende situatie zodanig onveilig is dat die aan een normaal gebruik in de weg staat. [appellanten] hebben onvoldoende feitelijk en onvoldoende specifiek aangevoerd dat en waarom in dit geval het gebruik van (de opbouw en van de tweede verdiepingsvloer van) de woning niet veilig kon worden voortgezet dan nadat bepaalde constructieve voorzieningen waren getroffen. Dat klemt temeer gelet op de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerden]

3.9.

Evenmin hebben [appellanten] voldoende specifiek aangevoerd dat en waarom de aan de elektrische voorziening geconstateerde gebreken wezenlijk afbreuk doen aan het normaal gebruik van de woning. Verkeerd gebruik van draadkleuren in één schakelaar, losliggende bedrading en een losliggende centraaldoos zonder deksel in een plafond en het gebruik van een kroonsteen in plaats van een lasdop zullen niet conform de geldende NEN 1010 norm zijn en herstel daarvan zal wenselijk zijn. Uit de bevindingen van [X] en de bij door [appellanten] voor de comparitie bij de kantonrechter overgelegde foto’s blijkt echter niet van een noodzaak om in de gehele woning dan wel substantiële delen ervan de elektrische voorziening in overeenstemming met de geldende normen te brengen voordat normaal gebruik van de woning mogelijk is. [X] heeft de losse bedrading en centraaldoos en het gebruik van een kroonsteen in plaats van een lasdop aangetroffen ‘tussen het plafond’, dus op één specifieke plek. Anders dan [appellanten] hebben aangevoerd heeft [X] daarbij niet ‘een aanzienlijk risico op kortsluiting, brand of elektrocutie’ geconstateerd. Daarbij komt dat [geïntimeerden] hebben betoogd dat de ‘tussen het plafond’ losliggende bedrading 12 Volt bedrading (met transformator) betrof waarvoor de NEN 1010 norm niet zou gelden. [appellanten] zijn daar niet op ingegaan.

3.10.

Het is voorstelbaar dat [appellanten] onaangenaam verrast waren toen zij bij de door hen aan de woning uitgevoerde werkzaamheden stuitten op constructies en elektrische voorzieningen die niet geheel volgens de geldende normen waren uitgevoerd, maar zij lijken uit het oog te verliezen dat zij met [geïntimeerden] zijn overeengekomen dat de woning met alle zichtbare en onzichtbare gebreken aan hen werd overgedragen en dat [geïntimeerden] alleen hoefden in te staan voor eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn. Zoals hiervoor is overwogen is in de stellingen van [appellanten] onvoldoende specifiek en concreet te lezen dat de woning bij overdracht niet voor normaal gebruik geschikt was. Bewijslevering is dan niet aan de orde.

Slotsom

3.11.

Er is niet gebleken van een tekortkoming aan de zijde van [geïntimeerden] Dat betekent dat de (op een tekortkoming van [geïntimeerden] gebaseerde) primaire en subsidiaire vorderingen niet toewijsbaar zijn. Dat geldt ook voor de meer subsidiaire, op dwaling gegronde vordering (grief 6). Het is immers niet gebleken dat [geïntimeerden] [appellanten] hadden moeten laten weten dat de verbouwingen niet (steeds) conform de geldende normen waren uitgevoerd (zie rov. 3.7). [appellanten] hebben niet, althans niet voldoende concreet aangevoerd dat en waarom [geïntimeerden] hadden moeten begrijpen dat het voor [appellanten] van doorslaggevend belang was dat alle verbouwingen geheel conform de geldende normen en daarbij behorende bouwtekeningen waren uitgevoerd en dat zij anders de koopovereenkomst niet zouden hebben gesloten. Daarop stuit ook het beroep op wederzijdse dwaling af. Ten slotte is de vordering van [appellant sub 1] evenmin toewijsbaar op grond van onrechtmatige daad (grief 7). Aan die vordering leggen [appellanten] immers hetzelfde feitencomplex ten grondslag.

3.12.

De slotsom is dat de grieven geen succes hebben. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover dat aan het oordeel van het hof is onderworpen;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde sub 2] begroot op € 318,-- aan verschotten en € 1.391,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, M.A. Wabeke en H.M.M. Steenberghe en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 september 2019.