Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2019:3220

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
03-09-2019
Datum publicatie
20-09-2019
Zaaknummer
200.235.512/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur. Vordering tot ontbinding huurovereenkomst en ontruiming gehuurde. Aan vordering ten grondslag gelegde tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding huurovereenkomst niet gezien hun geringe betekenis.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.235.512/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 5898791 CV EXPL 17-8948

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 september 2019

inzake

HDH BEHEER B.V.,

gevestigd te Amstelveen,

appellante,

advocaat: mr. R. Ridder te Amsterdam,

tegen

[X] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.W. Renzen te Rotterdam.

Partijen worden hierna HDH en [X] genoemd.

1 Het geding in hoger beroep

HDH is bij dagvaarding van 2 februari 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 6 november 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen HDH als eiseres en [X] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- akte vermindering van eis;

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met een productie.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 2 april 2019 doen bepleiten, HDH door mr. S.J. Kloosterman, advocaat te Amsterdam, aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd en [X] door mr. Renzen voornoemd. HDH heeft bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

HDH heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog
- uitvoerbaar bij voorraad - haar vordering, met uitzondering van de in eerste aanleg gevorderde boetes, zal toewijzen, met veroordeling van [X] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.

[X] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van HDH in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 De feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.11 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

a. Met ingang van 1 mei 2013 verhuurt HDH de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde) aan [X] . In het gehuurde wordt restaurant “ [naam] ” (hierna: de brasserie) geëxploiteerd. De huur dient vóór of op de eerste van de maand te zijn voldaan. De ten tijde van de procedure in eerste aanleg geldende huurprijs bedroeg € 3.351,42 inclusief btw per maand.

b. De huurovereenkomst bevat verder onder meer de volgende bepalingen:

“Het gehuurde, bestemming

(…)

1.3

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als restaurant.

(…)

Bijzondere bepalingen

14 Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde, producten van Heineken of producten van aan Heineken verwante bedrijven (zoals Amstel- Brand- etc.) aanwezig te hebben, te gebruiken en of te verkopen.

(…)

16 Huurder is er mee bekend dat verhuurder zonder bovenstaande bijzondere bepalingen de onderhavige huurovereenkomst niet zou zijn aangegaan. Verhuurder komt uitdrukkelijk met huurder overeen dat handelen of nalaten in strijd met het vorenstaande aan verhuurder het recht geeft de huurovereenkomst tussentijds te ontbinden c.q. te doen ontbinden.”

c. Op de huurovereenkomst zijn de ROZ algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing.

d. De algemene bepalingen bevatten onder meer de volgende bedingen:
Gebruik

5.1

Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming.

(…)

Onderhuur

6.1

Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, dan wel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een maatschap, commanditaire vennootschap, vennootschap onder firma of rechtspersoon.”

De algemene bepalingen bevatten voorts een aantal boetebedingen.

e. Ook is in de algemene bepalingen opgenomen dat het de huurder niet is toegestaan veranderingen aan de buitenzijde van het gehuurde door te voeren en reclame aan te brengen.

f. Voorts is bij de huurovereenkomst in samenhang met de algemene bepalingen bepaald dat de huurder de daarbij genoemde installaties dient te onderhouden en bij werkzaamheden met het oog op brandpreventie alleen erkende bedrijven dient in te schakelen en dienaangaande redelijke aanwijzingen van de verhuurder dient op te volgen.

g. Bij brief van 19 mei 2016 heeft HDH [X] aangesproken op te late huurbetaling.
h. Bij brief van 14 oktober 2016 heeft HDH [X] erop gewezen dat hij het gehuurde niet zelf gebruikt, maar dit aan derden in gebruik of onderhuur heeft gegeven, de huur structureel te laat wordt voldaan, zonder toestemming in het gehuurde Brand bier wordt geschonken en daarvoor reclame wordt gemaakt, de buitengevel zonder toestemming is aangepast, onderhoud, inspectie en reiniging van ventilatiekanalen en technische en elektrische installaties niet plaatsvindt met een zeker brandrisico tot gevolg en er niet wordt gereageerd op brieven en sommaties van HDH dienaangaande.

i. In een kort geding procedure tussen partijen bij de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam is, kort gezegd, een vordering van HDH tot ontruiming van het gehuurde afgewezen en zijn door HDH gevorderde boetes tot een bedrag van € 600,- toegewezen.

3 De beoordeling

3.1

HDH heeft in eerste aanleg ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op straffe van een dwangsom gevorderd en voorts betaling van de huur tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, een gebruiksvergoeding vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, boetes, kosten en rente. HDH heeft aan deze vorderingen de stelling ten grondslag gelegd dat [X] een aantal verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt. De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen en HDH in de kosten van de procedure veroordeeld. De kantonrechter heeft daartoe onder meer overwogen dat de tekortkomingen van [X] ieder voor zich van geringe betekenis zijn en ook tezamen niet zo ernstig zijn dat zij een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Voor zover een gerechtvaardigd verlies van vertrouwen aan de zijde van HDH zou zijn ontstaan, hetgeen door HDH is gesteld, weegt dit naar het oordeel van de kantonrechter niet op tegen het belang van de ouders van [X] bij voortzetting van de huurovereenkomst en de exploitatie van de brasserie. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt HDH met zeven grieven op. Bij de behandeling van deze grieven zal het verweer van [X] , voor zover van belang, worden betrokken.

3.2

Met haar eerste grief heeft HDH betoogd dat [X] het gehuurde bij voortduring onderverhuurt dan wel in gebruik geeft aan een derde en dat dit een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst vormt dat op grond daarvan de huurovereenkomst dient te worden ontbonden. In dit verband speelt de volgende voorgeschiedenis. Op 1 februari 2010 heeft HDH het gehuurde verhuurd aan Symcon Evenementen B.V. (hierna: Symcon). De vader van [X] , genaamd [Y] , was indirect, via Kaiman Holding B.V., bestuurder van Symcon. De vader van [X] exploiteerde samen met de moeder van [X] de brasserie. Symcon is naderhand in financieel zwaar weer gekomen. Overleg tussen HDH, de vader van [X] en [X] heeft ertoe geleid dat op 6 april 2013 de huurovereenkomst tussen HDH en Symcon is beëindigd en vervolgens de in deze procedure aan de orde zijnde huurovereenkomst is gesloten. HDH heeft deze laatste huurovereenkomst volgens haar stellingen met [X] in privé gesloten en nadrukkelijk niet met een besloten vennootschap om ervan verzekerd te zijn dat HDH niet met derden te maken zou krijgen, zoals bij een rechtspersoon het geval zou kunnen zijn in geval van aandelenoverdracht of bestuurswisseling. HDH wenste dat [X] als huurder zou blijven gelden en kon worden aangesproken op de verplichtingen uit de huurovereenkomst. HDH heeft dit ook nadrukkelijk te kennen gegeven, zo heeft zij gesteld. Voorts heeft HDH nog toegelicht dat zij bereid was tot het sluiten van de huurovereenkomst met [X] , omdat [X] de huurachterstand ten bedrage van € 10.113,76 die Symcon had doen ontstaan, zou voldoen en deze gang van zaken HDH zo min mogelijk ‘gedoe’ en kosten zou opleveren, omdat zij dan geen nieuwe huurder hoefde te zoeken en de exploitatie van het gehuurde op dezelfde wijze zou kunnen worden voortgezet. [X] zou daarbij het gehuurde voortaan exploiteren en zijn vader en moeder, die meer ervaring hadden in de horeca zouden bij hem in dienst kunnen treden en op deze manier bijdragen aan de exploitatie van de brasserie. Begin oktober 2016 heeft HDH echter geconstateerd dat een maandelijkse huurbetaling niet door [X] maar door [X] Beheer B.V. werd voldaan. Nader onderzoek naar de situatie bracht aan het licht dat (i) de drank- en horecavergunning ten behoeve van het gehuurde is verleend aan [X] Beheer B.V. (ii) in 2014 een tapvergunning met betrekking tot het gehuurde is verleend aan Kaiman Beheer Holding B.V., (iii) [X] blijkens zijn op LinkedIn geplaatste curriculum vitae sinds augustus 2015 niet meer betrokken was bij de brasserie, (iv) [X] Beheer B.V. als handelsnaam ‘ [naam] ’ voert voor een vestiging die is gevestigd op het gehuurde, (v) [X] op 29 september 2016 uit functie is getreden als algemeen directeur van [X] Beheer B.V., (vi) in plaats van [X] EKH Investments B.V. en [Y] Beheer B.V. bestuurder van [X] Beheer B.V. zijn per laatstgenoemde datum, (vii) [X] zijn aandelen in [X] Beheer B.V. aan EKH Investments B.V. en zijn ouders heeft verkocht en overgedragen en dat (viii) een zekere [A] (hierna [A] ) via een besloten vennootschap medeaandeelhouder is van [X] Beheer B.V. Hieruit valt niet anders te concluderen dan dat [X] het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst niet zelf exploiteert en hij het gehuurde onderverhuurde dan wel in gebruik heeft gegeven aan [X] Beheer B.V. HDH heeft nimmer ermee ingestemd dat de exploitatie van het gehuurde in deze besloten vennootschap zou worden ondergebracht. HDH had voorts in maart 2013 desgevraagd te kennen gegeven niet in te stemmen met medehuurderschap van een andere vennootschap van [A] , aldus nog steeds HDH. Aan HDH is voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst niet te kennen gegeven dat de exploitatie van de brasserie door de ouders van [X] , in plaats van door [X] zelf, zou worden voortgezet. [X] had zelf ook directe betrokkenheid bij de brasserie; hij werkte al enige tijd als manager in de brasserie. HDH mocht er daarom op vertrouwen dat [X] zelf het gehuurde zou exploiteren, zo heeft HDH ten slotte aangevoerd.

3.3

De kern van het door HDH aan het adres van [X] gemaakte, in de eerste grief aan de orde gestelde verwijt is dat niet [X] zelf, maar zijn ouders, in het gehuurde een brasserie exploiteren, kennelijk via een besloten vennootschap. In het licht van het geheel van de door HDH geschetste feiten en omstandigheden die aan het sluiten van de huurovereenkomst tussen HDH en [X] voorafgingen, valt dit verwijt niet goed te begrijpen. Uit deze feiten en omstandigheden volgt immers dat HDH op zijn minst heeft moeten begrijpen dat dit voor [X] en zijn ouders het doel van de constructie was waarmee [X] de huurovereenkomst sloot, voor zover dit al niet óók de bedoeling was van HDH, die blijkens haar stellingen ook zelf ervan gemak had (namelijk zo min mogelijk ‘gedoe’) dat de exploitatie van de brasserie feitelijk op de oude voet zou worden voortgezet. Het hof wijst erop dat de vader van [X] kennelijk het initiatief heeft genomen bij de desbetreffende besprekingen. Voor HDH moet duidelijk zijn geweest dat de ervaren ouders van [X] niet ernaar streefden bij hun jonge en onervaren zoon in dienst te treden. Het lag daarentegen alleszins voor de hand dat de ouders van [X] , die slechts vanwege financiële redenen formeel waren ‘uitgerangeerd’, niet zozeer zouden bijdragen aan de exploitatie in een ondergeschikte rol, maar dat zij daarin het voortouw zouden nemen. Dat de door HDH gestelde aanname van haar kant dat [X] de exploitatie van de brasserie op zich zou nemen gerechtvaardigd was, verdient in de situatie, zoals beschreven, nadere toelichting die echter onvoldoende is gegeven. De enkele stelling dat [X] al enige tijd als manager in de brasserie werkte, volstaat daartoe niet. Voor zover [X] het gehuurde heeft onderverhuurd of anderszins in gebruik heeft gegeven aan een besloten vennootschap, doet dit er niet aan af dat de ouders van [X] , zoals beoogd, de exploitatie van brasserie in feite nog steeds in handen hebben. Dat dit niet (meer) het geval zou zijn, is althans onvoldoende onderbouwd door HDH. Onder deze omstandigheid kan aan de betrokkenheid van deze besloten vennootschap geen al te grote betekenis worden toegekend. [X] blijft daarnaast, zoals ook door hem naar voren gebracht, nog steeds geheel en in privé aanspreekbaar op zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. [A] is geen medehuurder geworden. De eerste grief faalt.

3.4

De tweede grief keert zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de te laat betaalde huurpenningen een tekortkoming van geringe betekenis betreffen, die de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Ook het hof is echter dit oordeel toegedaan. De huurpenningen zijn in het verleden weliswaar meermalen - volgens HDH 25 maal - te laat voldaan, doch steeds nog in de desbetreffende maand. Sinds november 2016, derhalve als sinds geruime tijd, worden de huurpenningen tijdig voldaan. Slechts in mei 2017 was dit niet het geval. Ook de tweede grief faalt.

3.5

HDH heeft er voorts op gewezen dat [X] verplicht is ventilatiekanalen te reinigen en technische en elektrische installaties te onderhouden en te laten keuren. De derde grief vecht het oordeel van de kantonrechter aan dat ook de tekortkoming van [X] te dezer zake van geringe betekenis is en deze daarom de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. HDH heeft gesteld [X] meermalen te hebben gewezen op deze verplichtingen, te weten op 11 januari 2016, 19 mei 2016 en 17 augustus 2016. Vervolgens heeft de gemeente Amstelveen bij brief van 29 november 2016 te kennen gegeven dat het gehuurde niet voldeed aan de brandveiligheidsvoorschriften zoals gesteld in het Bouwbesluit 2012 en dat [X] daarmee de veiligheid van zichzelf en anderen in gevaar brengt. [X] heeft er volgens HDH langer dan een jaar over gedaan om adequate brandveiligheidsmaatregelen te treffen. Bovendien is gebleken dat zich serieuze onderhoudsgebreken voordeden, aldus nog steeds HDH. Het hof volgt HDH ook in deze stellingname niet. HDH heeft de constatering van de rechtbank dat partijen het erover eens zijn dat [X] inmiddels aan zijn verplichtingen ter zake heeft voldaan, niet weersproken, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Voor zover HDH met haar verwijzing naar het inspectierapport van 13 februari 2017 van AREPA Inspexx bedoelt te zeggen dat van dit laatste toch niet mag worden uitgegaan, spreken de door haar geciteerde passages uit dit rapport slechts van “niet wenselijk” (het in serie schakelen van contactdozen en verlengsnoeren) en “raadzaam” (het uitbreiden van de elektrische installatie met extra aardlekschakelaars om de elektrische veiligheid naar een hoger niveau te brengen). Hoewel het hof zonder meer aanneemt dat het ook wenselijk is en raadzaam zou zijn dat [X] de desbetreffende adviezen, voor zover actueel, zou opvolgen, ondersteunen deze aanwijzingen onvoldoende dat thans nog meerdere ernstige gebreken aan de orde zijn, zoals HDH stelt. Ook overigens kan het hof op basis van hetgeen naar voren is gebracht niet tot de vaststelling komen dat sprake is geweest van serieuze onderhoudsgebreken. Het hof oordeelt daarom evenals de kantonrechter ook hier dat het gestelde een tekortkoming van geringe betekenis betreft, die de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. De derde grief faalt eveneens.

3.6

De vierde grief betreft het feit dat tot april 2017 in de brasserie Brand bier, een product van Heineken, is verkocht. Hiervoor is aan de buitengevel reclame gemaakt. De kantonrechter heeft ook deze tekortkoming als van geringe betekenis, een ontbinding niet rechtvaardigend, geoordeeld. Daarbij is overwogen dat het desbetreffende verbod weliswaar duidelijk in de overeenkomst is opgenomen, maar dat HDH een buurman met dezelfde contractuele clausule wel toestemming heeft gegeven Heinekenproducten te verkopen en niet is gebleken van een economisch belang van HDH bij de clausule. Ook in deze overwegingen kan HDH zich niet vinden. Met de vierde grief heeft zij nogmaals de overtreding van het overeengekomen beding benadrukt. Ter nadere toelichting heeft HDH naar voren gebracht dat HDH in het verleden door Heineken onterecht ernstig is benadeeld. Zij wil hierover geen zorgen meer hebben en daarom in beginsel niet meer met Heineken te maken hebben. Ter zitting in hoger beroep heeft HDH voorts alsnog een financieel belang gesteld; Heineken zou financiële compensatie willen betalen voor het gebruik van Heinekenproducten in het buurpand en wil dat mogelijk ook betalen voor de brasserie, maar dan moet volgens HDH het verbod wel worden gehandhaafd. Daargelaten het feit dat deze laatste stellingen, gelet op de tweeconclusieregel, te laat naar voren zijn gebracht, zijn deze ook te vaag gebleven om op grond daarvan tot een ander oordeel dan de kantonrechter te komen. Ook overigens komt het hof evenals de kantonrechter tot het oordeel dat deze overtreding vanwege haar geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. De vierde grief slaagt daarom evenmin.

3.7

De vijfde grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de tekortkomingen van [X] ieder voor zich van geringe betekenis zijn en ook tezamen niet zo ernstig zijn dat zij een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Volgens HDH rechtvaardigen de tekortkomingen reeds elk op zich, maar zeker in onderlinge samenhang bezien de ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof deelt dit standpunt niet. Ook naar het oordeel van het hof zijn de tekortkomingen gezamenlijk te gering van betekenis om tot ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen leiden. Het gewicht dat de kantonrechter heeft toegekend aan de belangen van de ouders van [X] bij voortzetting van de huurovereenkomst en de exploitatie van de brasserie oordeelt het hof gerechtvaardigd. Alternatieve scenario’s die de belangen van de ouders zouden kunnen dienen, zoals door HDH naar voren gebracht, en de door HDH geschetste belangen van haarzelf doen hier in onvoldoende concrete mate aan af. Deze belangen van HDH betreffen belangen die zijn verbonden aan de hierboven besproken tekortkomingen. Deze worden alle, zoals volgt uit het hierboven overwogene, niet als zodanig ernstig beoordeeld dat op grond daarvan het gevorderde voor toewijzing in aanmerking zou moeten komen. Ook de vijfde grief is tevergeefs voorgesteld.

3.8

Uit het voorgaande volgt dat de zesde grief, waarmee beoogd is te bewerkstelligen dat [X] alsnog wordt veroordeeld tot vergoeding van de kosten van de inspectie van AREPA Inspexx aan HDH, en de zevende grief, waarbij de proceskostenveroordeling in eerste aanleg is aangevochten, ook falen.

3.9

Aangezien de stellingen de vordering niet kunnen dragen, wordt aan bewijslevering van deze stellingen niet toegekomen.

3.10

Nu de grieven falen, zal het vonnis waarvan beroep worden bekrachtigd. HDH zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in het hoger beroep.

4 De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, voor zover aan het hof ter beoordeling voorgelegd;

veroordeelt HDH in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [X] begroot op € 318,- aan verschotten en € 3.222,- voor salaris en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, D.J. van der Kwaak en A.E. Oderkerk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 september 2019.