Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2019:3079

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
20-08-2019
Datum publicatie
23-08-2019
Zaaknummer
200.252.431/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte met inpandige woning. Terechte ontbinding en ontruiming wegens structurele huurbetalingsachterstand. Herformulering dictum bestreden vonnis vanwege afzonderlijke adresnummering van bedrijfsruimte en woning.

Toepasselijke wetsartikelen: 6:265 BW.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.252.431/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland: 7092999 \ CV EXPL 18-6216

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 augustus 2019

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant in principaal appel, geïntimeerde in incidenteel appel,

advocaat: mr. F.W. Huizinga te Haarlem,

t e g e n

[geïntimeerde] ,

wonend [woonplaats] ,

geïntimeerde in principaal appel, appellant in incidenteel appel,

advocaat: mr. P.J. van der Putt te Haarlem.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 3 januari 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 21 november 2018, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellant] als gedaagde.

Partijen hebben hierna de volgende stukken ingediend:

  • -

    memorie van grieven;

  • -

    memorie van antwoord, tevens houdende incidenteel appel;

  • -

    memorie van antwoord in incidenteel appel.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vordering van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, kort gezegd, het principale appel zal verwerpen, met beslissing over de proceskosten, en zijn in incidenteel appel gewijzigde, althans verduidelijkte, vordering zal toewijzen.

[appellant] heeft geconcludeerd tot afwijzing van het incidentele appel, met beslissing over de proceskosten.

2 De feiten

De kantonrechter heeft onder 2.1 tot en met 2.11 van het bestreden vonnis een aantal feiten opgesomd waarvan zij bij de beoordeling is uitgegaan. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof tot uitgangspunt.

3 De beoordeling

3.1.

In deze zaak gaat het om het volgende.

( a) Per 1 januari 2012 heeft [appellant] van [geïntimeerde] de bedrijfsruimte aan de [adres 1] gehuurd tegen een huurprijs van laatstelijk € 797,56 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. Alleen via deze op de begane grond gelegen ruimte is de erboven gelegen (inpandige) woonruimte met het adres [adres 2] (verder: de bovenwoning) bereikbaar.

( b) Bij vonnis van 5 oktober 2016 heeft de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland [appellant] op vordering van [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van een huurachterstand van (pro resto) € 1.673,40, vermeerderd met rente, buitengerechtelijke kosten en proceskosten. De door [geïntimeerde] gevorderde contractuele boeten werden afgewezen.

( c) Vervolgens is tussen partijen een betalingsregeling overeengekomen. [appellant] is deze regeling niet nagekomen in die zin dat telkens niet of niet op tijd werd betaald. Ook overigens heeft [appellant] herhaaldelijk niet tijdig aan zijn huurbetalingsverplichtingen voldaan.

( d) Een op 26 maart 2018 op verzoek van [geïntimeerde] gepland kort geding tegen [appellant] is naar aanleiding van een brief van de advocaat van [geïntimeerde] niet doorgegaan omdat [appellant] inmiddels de huurachterstand aanzienlijk had teruggebracht.

( e) Op 10 juli 2018 had [appellant] een betalingsachterstand van € 1.595,12.

( f) In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde gevorderd, evenals de betaling van voormelde huurachterstand, contractuele boetenen een bedrag van € 395,42 wegens buitengerechtelijke kosten. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter deze vorderingen toegewezen behoudens die tot betaling van achterstallige huur (omdat ten tijde van de vonniswijzing geen huurachterstand meer aanwezig was) en van de contractuele boeten. [appellant] werd in de proceskosten verwezen.

3.2.

Met zijn grieven in principaal appel, die tezamen kunnen worden besproken, betoogt [appellant] , kort gezegd, dat de kantonrechter de huurovereenkomst ten onrechte heeft ontbonden. Het hof begrijpt [appellant] aldus dat hij weliswaar erkent dat er een tekortkoming is (volgens [appellant] : het niet steeds stipt vóór de eerste van de maand betalen van de huur), maar dat deze de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (art. 6:265 lid 1 BW). Het hof oordeelt als volgt.

3.3.

Allereerst bagatelliseert [appellant] de aard van zijn tekortkoming. Hij heeft immers niet alleen niet steeds stipt de huur vóór de eerste van de maand betaald maar tevens herhaaldelijk forse betalingsachterstanden laten ontstaan, laatstelijk ter grootte van € 1.595,12 in juli 2018. Dat de betalingsachterstanden ten tijde van het wijzen van het bestreden vonnis waren aangezuiverd, doet daaraan niet af.

3.4.

De kantonrechter heeft in overweging 5.4 van het bestreden vonnis – door [appellant] niet aangevallen en overigens met juistheid – overwogen:

“Het betalingspatroon van [appellant] , zoals dat blijkt uit de inhoudelijk niet door [appellant] betwiste feiten, toont het structureel te laat betalen aan over een periode van tenminste twee jaren, dit terwijl [appellant] in 2016 voor dezelfde tekortkoming bij vonnis is veroordeeld en [geïntimeerde] hem er herhaaldelijk schriftelijk op heeft gewezen dit niet te zullen gedogen (…)”

Deze tekortkoming rechtvaardigt naar het oordeel van het hof de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst. Anders dan [appellant] betoogt, staan de omstandigheden dat [geïntimeerde] i) in eerste aanleg (opnieuw vergeefs) de veroordeling van [appellant] tot betaling van contractuele boeten heeft gevorderd en ii) in de procedure die heeft geleid tot het onder 3.1 (b) genoemde vonnis van 5 oktober 2016 niet de ontbinding van de huurovereenkomst heeft gevorderd, niet aan de ontbinding van de huurovereenkomst in de weg. Feiten of omstandigheden die tot een ander oordeel nopen zijn gesteld noch gebleken. Evenmin volgt het hof [appellant] in zijn betoog dat hij ‘geen gewaarschuwd man was’ en geen rekening hoefde te houden met ontbinding van de huurovereenkomst. Uit de door [geïntimeerde] overgelegde correspondentie blijkt het tegendeel, nog daargelaten dat [appellant] ook zonder waarschuwing met de mogelijkheid van een ontbinding van de huurovereenkomst als gevolg van zijn structurele (wan)betalingsgedrag rekening diende te houden.

3.5.

Op grond van het voorgaande falen de grieven van [appellant] .

3.6.

Met zijn grief in incidenteel appel beoogt [geïntimeerde] de ontruiming van de bovenwoning te bewerkstellingen. Omdat de bovenwoning een ander huisnummer ( [adres 2] ) heeft dan de (bedrijfs)ruimte op de begane grond ( [adres 1] ) en [appellant] bij het bestreden vonnis slechts tot ontruiming van de onroerende zaak “aan de [adres 1] ” is veroordeeld, weigert de deurwaarder ook de bovenwoning te ontruimen. De bovenwoning maakt echter wel deel uit van het gehuurde, reden waarom [geïntimeerde] (in feite bij wege van eiswijziging) de ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan de [adres 1] en [adres 2] vordert, alsmede de ontruiming daarvan.

3.7.

[appellant] heeft tegen deze vordering geen (behoorlijk) verweer gevoerd, reden waarom de vordering – als na te melden – zal worden toegewezen. Het hof neemt hierbij nog in aanmerking dat [appellant] ter zitting van de kantonrechter van 22 augustus 2018 voor antwoord heeft verklaard dat er een woonruimte bij het gehuurde hoort en in een brief aan de kantonrechter van 19 oktober 2018 gewag heeft gemaakt van “ [adres 1] en [adres 2] ”.

3.8.

De slotsom van al het voorgaande is dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, met dien verstande dat onder 6.1 en 6.2 (het dictum) van dat vonnis telkens voor “ [adres 1] ” moet worden gelezen “ [adres 1] en [adres 2] ”. [appellant] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het principale appel en van het incidentele appel.

4 De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis, met dien verstande dat onder 6.1 en 6.2 van dat vonnis telkens voor “ [adres 1] ” moet worden gelezen “ [adres 1] en [adres 2] ”;

verwijst [appellant] in de kosten van het principale appel, aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen, tot op heden begroot op € 324,00 voor verschotten en € 1.074,00 voor salaris van de advocaat;

verwijst [appellant] in de kosten van het incidentele appel, aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen, tot op heden begroot op € 537,00 voor salaris van de advocaat;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit. M.A. Wabeke en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2019.