Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2019:2901

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
06-08-2019
Datum publicatie
09-08-2019
Zaaknummer
200.252.064/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep kort geding
Inhoudsindicatie

Kort geding. Onderhuur. Onderverhuurder handelt in strijd met zijn verplichtingen door de woning weer zelf te betrekken en onderhuurder te dwingen de woning te verlaten. De tegen de onderverhuurder toegewezen vordering tot ontruiming en vergoeding van door onderhuurder gemaakte hotelkosten blijven in hoger beroep in stand.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.252.064/01 KG

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 7340658 KK EXPL 18-1058

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 augustus 2019

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. R.G.E. de Vries te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. R.J. Kwakkel te Diemen.

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

1 Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 28 december 2018 (waarin hij ook zijn grieven heeft geformuleerd en waarbij hij twee producties heeft overgelegd) in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 7 en 11 december 2018, onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellant] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van antwoord;

- akte van de zijde van [appellant] met vijf producties (doorgenummerd 3 tot en met 7);

- antwoordakte van de zijde van [geïntimeerde] .

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en [geïntimeerde] zal veroordelen:

Primair: de woning aan het [adres ] binnen twee dagen na betekening van het te wijzen arrest weer ter vrije beschikking aan [appellant] te stellen en [appellant] het recht te verlenen dat desnoods met behulp van de sterke arm af te dwingen;

Subsidiair: aan [appellant] te betalen een bedrag van € 3.270,84, zijnde kosten die [appellant] heeft moeten maken ter zake betaling van achterstallige (belasting)betalingen en verricht namens [geïntimeerde] en ter zake door [geïntimeerde] veroorzaakte schade aan de woning van [appellant] ;

Meer subsidiair: te bepalen dat [appellant] niet aansprakelijk kan worden gesteld voor de door [geïntimeerde] gemaakte hotelkosten ten bedrage van € 1.920,08 over de periode 5 november 2018 tot en met 8 december 2018, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.

2 Feiten

2.1.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis van 11 december 2018 onder 1.1 tot en met 1.6 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. [appellant] heeft de door de kantonrechter beschreven beweegredenen van [geïntimeerde] om de woning te verlaten betwist. Voor het overige zijn de opgesomde feiten in hoger beroep niet in geschil en zijn zij daarom ook voor het hof het uitgangspunt, met dien verstande dat de woning inmiddels niet meer bewoond wordt door [appellant] maar door [geïntimeerde] . Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.2.

[appellant] huurt van Vesteda Property Management (hierna: Vesteda) de woning aan het [adres ] (hierna: de woning). Vanaf 1 februari 2010 heeft [appellant] de woning onderverhuurd aan [geïntimeerde] . [appellant] was vanaf 2010 hoofdzakelijk woonachtig in Griekenland. [geïntimeerde] betaalt de maandelijks verschuldigde huur voor de woning van € 875,70 rechtstreeks aan Vesteda.

2.3.

[appellant] en [geïntimeerde] hebben in 2014 gezamenlijk aan Vesteda verzocht de (hoofd)huurovereenkomst op naam van [geïntimeerde] te stellen. Vesteda heeft aan dat verzoek geen gehoor gegeven omdat op dat moment een achterstand bestond in de betaling van de verschuldigde huur.

2.4.

[geïntimeerde] heeft in april 2018 en mei 2018 abusievelijk een bedrag van

€ 1.635,46 op de RABO-bankrekening van [appellant] overgeschreven. Dat bedrag was niet voor [appellant] bestemd maar voor Eigen Haard, waarvan [geïntimeerde] bedrijfsruimte huurt. [appellant] heeft die bedragen ondanks verzoek van [geïntimeerde] niet aan [geïntimeerde] terugbetaald.

2.5. [appellant] is eind oktober/begin november 2018 van Griekenland naar Nederland teruggekeerd. Hij heeft [geïntimeerde] kenbaar gemaakt, onder meer door middel van een WhatsApp-bericht van 13 oktober 2018, dat hij de woning wenst te (gaan) bewonen en dat [geïntimeerde] deze moet verlaten. [geïntimeerde] heeft zich daartegen verzet. Hij is op 5 november 2018 vertrokken naar een hotel.

2.6.

[geïntimeerde] heeft € 1.920,08 betaald aan hotelkosten over de periode 5 november 2018 tot en met 8 december 2018.

2.7.

Na het tegen [appellant] gewezen ontruimingsvonnis van 7 december 2018 (zie hierna rov. 3.4) heeft [appellant] de woning verlaten en is [geïntimeerde] de woning weer gaan bewonen.

2.8.

Bij e-mailbericht van 7 december 2018 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] bericht:

Middels dit schrijven zeg ik de tussen partijen op 1 februari 2010 afgesloten overeenkomst van onderhuur met betrekking tot mijn woning aan het [adres ] per heden (7 december 2018) vanwege dringend eigen gebruik op, dit binnen de afgesproken opzegtermijn van een maand.

Ik verzoek u de woning dan ook per 7 januari 2019 te ontruimen en mij vervolgens de sleutels van de woning te overhandigen.

3 Beoordeling

De procedure bij de kantonrechter

3.1.

[geïntimeerde] heeft [appellant] op 15 november 2018 in kort geding gedagvaard en – na vermeerdering van eis – gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld om:

1. de woning te ontruimen en aan [geïntimeerde] ter beschikking te stellen;

2. aan [geïntimeerde] te betalen € 1.920,08 aan hotelkosten;

3. aan [geïntimeerde] te betalen € 3.270,84 wegens onverschuldigde betaling.

3.2.

Aan de vorderingen legde [geïntimeerde] , samengevat, het volgende ten grondslag. De onderhuurovereenkomst tussen hem en [appellant] is nog onverkort van kracht en op grond van die overeenkomst heeft hij, [geïntimeerde] , het recht om de woning te bewonen. Door [geïntimeerde] uit de woning te verdrijven schiet [appellant] tekort in de nakoming van zijn uit de onderhuurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. [appellant] dient de daaruit voortvloeiende schade van [geïntimeerde] , de hotelkosten, te vergoeden. Daarnaast is [appellant] het door [geïntimeerde] onverschuldigd betaalde bedrag van € 3.270,84 verschuldigd, aldus [geïntimeerde] .

3.3.

[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer komt, voor zover in hoger beroep van belang, hierna aan de orde.

3.4.

Op 7 december 2018 heeft een mondelinge behandeling bij de kantonrechter plaatsgevonden. De kantonrechter heeft na afloop van die zitting mondeling vonnis gewezen en daarbij [appellant] veroordeeld om de woning binnen drie dagen na betekening van dat vonnis te ontruimen en ter beschikking te stellen van [geïntimeerde] . Bij bestreden eindvonnis van 11 december 2018 heeft de kantonrechter de in het bestreden vonnis van 7 december 2018 gegeven ontruimingsbeslissing uitgewerkt en voorts [appellant] veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van de gevorderde hotelkosten (€ 1.920,08 ) en het onverschuldigd betaalde bedrag (€ 3.270,84), met veroordeling van [appellant] in de proceskosten en nakosten. Ook dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

De procedure in hoger beroep

3.5.

[appellant] heeft vijf grieven tegen de bestreden vonnissen aangevoerd.

De grieven I en III hebben betrekking op de toegewezen ontruiming van de woning door [appellant] .

De grieven II en IV zien op de toegewezen hotelkosten.

Grief V is gericht tegen de afwijzing door de kantonrechter van het beroep van [appellant] op verrekening van het door [geïntimeerde] betaalde bedrag van € 3.270,84 enerzijds met enkele door [appellant] voor [geïntimeerde] gedane betalingen en door [geïntimeerde] aan de woning veroorzaakte schade anderzijds.

3.6.

Blijkens de grieven en de toelichting daarop komt [appellant] op tegen de door de kantonrechter toegewezen ontruiming en de bedragen ter zake van hotelkosten en onverschuldigde betaling. Zo heeft [geïntimeerde] het hoger beroep ook begrepen, gelet op de inhoud van zijn memorie van antwoord.

Voor zover [appellant] echter ook bedoeld heeft zelfstandige vorderingen in te stellen (zie hiervoor onder 1) stuit dat af op de onmogelijkheid om voor het eerst in hoger beroep een vordering in reconventie in te stellen.

Ontruiming van de woning door [appellant] . Grieven I en III.

3.7.

Volgens [appellant] had hij met [geïntimeerde] afgesproken dat [geïntimeerde] de woning voor onbepaalde tijd mocht onderhuren maar na kennisgeving van [appellant] zou ontruimen en aan [appellant] ter bewoning zou teruggeven. [appellant] verwijst naar artikel 2 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. De wettelijke huurbescherming doet volgens [appellant] niet af aan de tussen partijen gemaakte afspraak. Wegens gezondheidsredenen is [appellant] naar Nederland teruggekeerd. Doordat hij de woning heeft moeten ontruimen is hij in een medische noodsituatie geraakt. Hij heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik en in verband daarmee heeft hij de huur op 7 december 2018 opgezegd. Vesteda heeft laten weten geen toestemming voor onderverhuur te hebben gegeven. Evenals Vesteda is [appellant] van oordeel dat [geïntimeerde] de woning onrechtmatig bewoont. [geïntimeerde] moet de woning daarom ontruimen, aldus [appellant] .

3.8.

Samengevat heeft [geïntimeerde] het volgende aangevoerd. Hij huurt de woning vanaf 2010 en betaalt sindsdien de huur rechtstreeks aan Vesteda. De huurovereenkomst is afgesloten voor een periode van één jaar en vervolgens stilzwijgend voor onbepaalde tijd verlengd. [geïntimeerde] betwist dat partijen hebben afgesproken dat [geïntimeerde] de woning op ieder moment weer ter beschikking zou stellen aan [appellant] zodra [appellant] dat zou willen. Aanvankelijk wilde [appellant] inderdaad de mogelijkheid openhouden om naar de woning terug te keren, maar na verloop van tijd wilde hij dat niet meer. Dat blijkt ook uit zijn verzoek aan Vesteda in 2014 om het hoofdhuurderschap aan [geïntimeerde] toe te kennen. Overigens zou de dwingendrechtelijke aard van de wettelijke huurbescherming een andersluidende afspraak buiten spel zetten. Dat [appellant] de woning dringend nodig zou hebben voor eigen gebruik is toegelicht noch onderbouwd. Of Vesteda wel of niet toestemming voor onderhuur heeft gegeven is niet relevant voor de rechtsverhouding tussen partijen. [geïntimeerde] geniet jegens Vesteda de bescherming van het bepaalde in artikel 7:269 BW, aldus [geïntimeerde] .

3.9.

De (onder)huurovereenkomst vermeldt in de aanhef ‘tijdelijk huurcontract’. Uitgangspunt is echter dat de onderhuur uiteindelijk voor onbepaalde tijd is aangegaan. [appellant] erkent dat met zoveel woorden in hoger beroep (laatste alinea p. 2 appeldagvaarding tevens houdende de grieven). Nog daargelaten dat [geïntimeerde] betwist dat partijen hebben afgesproken dat hij de woning op eerste verzoek van [appellant] zou ontruimen, heeft de kantonrechter naar het voorshandse oordeel van het hof terecht overwogen dat een dergelijke afspraak door de dwingendrechtelijke bepalingen inzake de wettelijke huurbescherming buiten spel wordt gezet. Verder heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik en wat de door hem gestelde medische noodsituatie inhoudt. Daartoe is onvoldoende het enkele feit dat [appellant] een medische behandeling moet ondergaan. Bij deze stand van zaken kan evenmin worden geoordeeld dat het aannemelijk is dat een bodemrechter zal oordelen dat [appellant] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat [geïntimeerde] de woning daarom moet ontruimen, voor zover dit (laatste) oordeel in kort geding al aangewezen zou zijn, gelet op het bepaalde in artikel 7:272 lid 1 BW.

Ten slotte wordt het voorgaande niet anders indien Vesteda niet akkoord zou zijn met de onderhuur. Dat doet immers niet af aan de rechtsverhouding tussen [appellant] en [geïntimeerde] en om dat laatste gaat het in deze procedure.

De grieven I en III slagen niet.

Hotelkosten. Grieven II en IV

3.10.

Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] de woning vrijwillig verlaten. Hij is niet aansprakelijk voor de door [geïntimeerde] gemaakte hotelkosten, temeer niet omdat hij [geïntimeerde] nog heeft aangeboden tezamen met hem, [appellant] , in de woning te verblijven totdat [geïntimeerde] een eigen woonruimte had gevonden.

3.11.

[geïntimeerde] heeft betwist vrijwillig met beëindiging van de huurovereenkomst met [appellant] te hebben ingestemd. Hij heeft integendeel juist [appellant] verzocht de woning te verlaten en in verband daarmee de hulp van de politie ingeroepen. Omdat de politie niet ingreep heeft [geïntimeerde] , om escalatie te voorkomen, de woning verlaten en noodgedwongen verbleven in een hotel. [appellant] is toerekenbaar tekort geschoten in zijn verplichtingen als verhuurder en daarom volledig aansprakelijk voor de door hem gemaakte hotelkosten, aldus [geïntimeerde] .

3.12.

In het licht van de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] heeft [appellant] zijn stelling dat [geïntimeerde] vrijwillig instemde met beëindiging van de huur onvoldoende concreet toegelicht. Verder valt niet valt in te zien op grond waarvan [geïntimeerde] gebruik had moeten maken van een aanbod van [appellant] om tijdelijk gezamenlijk de woning te bewonen, als dat aanbod al is gedaan. Omdat het voldoende aannemelijk is dat [appellant] in strijd met zijn verplichtingen als verhuurder zijn intrek in de woning heeft genomen, zijn de door [geïntimeerde] gemaakte en door [appellant] niet betwiste hotelkosten als schade ten gevolge van de toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van [appellant] als verhuurder te beschouwen. De kantonrechter heeft [appellant] terecht veroordeeld tot vergoeding van deze kosten aan [geïntimeerde] .

De grieven II en IV slagen niet.

Onverschuldigd betaalde bedrag van € 3.270,84. Grief V.

3.13.

Volgens [appellant] heeft de kantonrechter zijn beroep op verrekening ten onrechte gepasseerd. [geïntimeerde] moet de door [appellant] voor hem gedane betalingen en de door [geïntimeerde] veroorzaakte schade vergoeden, aldus [appellant] .

3.14.

[geïntimeerde] wijst erop dat [appellant] de vordering van [geïntimeerde] ter zake van de per vergissing overgemaakte bedragen van in totaal € 3.270,84 niet heeft weersproken en dat hij zijn tegenvordering, die door [geïntimeerde] wordt betwist, heeft gespecificeerd noch onderbouwd.

3.15.

Naar het oordeel van het hof slaagt deze vijfde grief evenmin. De door [appellant] in eerste aanleg overgelegde foto’s en stukken waaruit betalingen zouden moeten blijken kunnen zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet als voldoende onderbouwing van een tegenvordering worden aangemerkt. In hoger beroep heeft [appellant] geen enkele nadere onderbouwing van zijn gestelde tegenvordering gegeven.

Slotsom

3.16.

Nu de grieven niet slagen, zullen de bestreden vonnissen worden bekrachtigd.

[appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 318,-- aan verschotten en € 1.138,50,-- voor salaris;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het anders of meer gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, M.A. Wabeke en E.K. Veldhuijzen van Zanten, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2019.