Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2019:2897

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
06-08-2019
Datum publicatie
12-08-2019
Zaaknummer
200.238.315/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Contractueel beding tot afdracht van inkomsten uit verboden onderverhuur. Geen consumentenovereenkomst. Geen onredelijk bezwarend beding. Uitleg van het beding in de huurovereenkomst waarbij onder voorwaarden gebruik als bed & breakfast is toegestaan. Met dat beding is de verplichting tot inkomstenafdracht niet buiten werking gesteld. Afgedragen hoeft slechts te worden dat deel van de inkomsten dat is verkregen uit het overschrijden van de voorwaarden (alleen de benedenwoning, maximaal vier personen en uitsluitend in het weekend). Berekening van dat bedrag en toewijzing daarvan. Beroep op verrekening afgewezen.

Wetsartikelen: Richtlijn 93/13/EEG, artikel 6:233 aanhef en onder a BW, 6:248 BW, 6:136 BW

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.238.315/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 5309803 CV EXPL 16-24949

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 augustus 2019

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen

1 [geïntimeerde sub 1] ,

2. [geïntimeerde sub 2],

beiden wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. T.Q. de Booys te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 4 april 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 25 januari 2018, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen hem als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte uitlating producties en overlegging producties zijdens [appellant] .

Partijen hebben de zaak op 11 juni 2019 doen bepleiten, [appellant] door mr. P. Contreras, advocaat te Amsterdam en [geïntimeerden] door mr. De Booys voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog - uitvoerbaar bij voorraad - zijn vordering zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1. tot en met 7. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die in dit geding zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.

2.1

[geïntimeerde sub 1] huurde sinds 18 april 2015 voor een bedrag van € 6.000,= per maand van [appellant] twee woningen aan de [adres] , de bovenwoning van drie woonlagen en de benedenwoning van twee woonlagen.

2.2

Artikel 1.2 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

1.2

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. Het is huurder toegestaan in de woonruimte op de benedenverdieping een Bed & Breakfast aan te bieden, zulks echter uitsluitend onder de voorwaarden zoals opgenomen in artikel 10 (Bijzondere bepalingen).

2.3

Het hiervoor bedoelde artikel 10 van de huurovereenkomst luidt, voor zover relevant, als volgt:

Huurder heeft aan verhuurder te kennen gegeven het als woning gehuurde op de

benedenverdieping incidenteel en enkel in het weekend te willen gebruiken voor een

zogenaamde Bed & Breakfast.

- Definitiebepaling

Een Bed & Breakfast is een kleinschalige overnachtings- en verblijfsaccomodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch kortdurend verblijf (...). Een Bed & Breakfast is gevestigd in een woonhuis of bijgebouw en wordt gerund door de hoofdbewoner(s) van het desbetreffende huis. De Bed & Breakfast voorziening is ondergeschikt aan de woonfunctie.

Verhuurder is bereid zijn toestemming te verlenen, zulks echter uitsluitend onder de navolgende aanvullende voorwaarden:

(...)

- Huurder is hoofdbewoner van de woning en woont daar derhalve.

- Maximaal 40% van de woning mag gebruikt worden in het kader van de Bed & Breakfast;

(...)

- Er worden maximaal 4 gasten tegelijk ontvangen.

(...)

- De Bed & Breakfast mag maximaal een capaciteit hebben van twee kamers en vier bedden.

- Huurder is zelf verantwoordelijk voor het voldoen aan alle toepasselijke regelgeving, waaronder vereiste registraties en vergunningen.

(...)

Zodra huurder ervan op de hoogte is dat één van bovengenoemde voorwaarden, waaronder de voorwaarden zoals opgenomen in bovenstaande definitiebepaling, om welke reden dan ook niet langer nageleefd worden, trekt verhuurder haar toestemming in en is huurder verplicht zulks onmiddellijk schriftelijk (bijv. per e-mail) te melden aan verhuurder. In dat geval is het gebruik van de woning in het kader van een Bed & Breakfast, in welke omvang en onder welke voorwaarden dan ook niet langer toegestaan en zal huurder het aanbieden van de Bed & Breakfast met onmiddellijke ingang staken en gestaakt te houden, behoudens uitdrukkelijke (nieuwe) toestemming van verhuurder. Evenwel heeft daarbij te gelden dat het al dan niet verlenen van (nieuwe) toestemming uitsluitend ter beoordeling van verhuurder is. Huurder kan bij het uitblijven van toestemming geen enkele aanspraak maken jegens verhuurder.

- Boetes

Indien om welke reden dan ook, waaronder het geval dat door huurder gehandeld wordt in strijd met enige regelgeving, een boete opgelegd mocht worden aan huurder, al dan niet van gemeentewege, waaronder het desbetreffende stadsdeel, zal deze boete voor rekening komen van huurder.

Ook indien om welke reden dan ook, waaronder het geval dat door huurder gehandeld wordt in strijd met enige regelgeving. een boete opgelegd mocht worden, al dan niet van gemeentewege, waaronder het desbetreffende stadsdeel, aan verhuurder, al dan niet naast een boete opgelegd aan huurder, dan zal ook deze boete aan verhuurder voor rekening komen van huurder.

2.4

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst

woonruimte van 30 juli 2003 (model ROZ) van toepassing. De artikelen 1.3 en 1.4 daarvan luiden als volgt:

1.3

Huurder is - zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder - niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.

1.4

Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,-- per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt. Verder dient huurder alle daardoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen.

2.5

Artikel 20.6 van de algemene bepalingen luidt als volgt:

20.6

Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,-- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt (…). Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd.

2.6

Per e-email van 28 juni 2016 heeft [appellant] [geïntimeerden] een aantal vragen gesteld over de exploitatie van de bed & breakfast.

2.7

[geïntimeerden] hebben [appellant] per e-mal van 30 juni 2016 onder meer een overzicht gestuurd van het aantal gasten en het aantal nachten dat zij in het gehuurde verbleven sinds 23 juni 2015 tot en met 15 mei 2016 (20 gasten gedurende 76 nachten, ook in het weekend).

2.8

[geïntimeerden] hebben het gehuurde per 1 april 2017 verlaten.

3 Beoordeling

3.1

Bij inleidende dagvaarding van 29 juli 2016 heeft [appellant] [geïntimeerden] in rechte betrokken. Hij heeft na vermindering van eis gevorderd, samengevat, dat de huurovereenkomst van partijen zou worden ontbonden en [geïntimeerden] hoofdelijk zouden worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van een bedrag van € 128.127,60, primair op grond van de laatste volzin van artikel 1.4 van de algemene bepalingen en subsidiair als schadevergoeding, met hun veroordeling in de kosten van het geding. Aan deze vorderingen heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat [geïntimeerden] in strijd met hun verplichtingen uit de huurovereenkomst de benedenwoning veel vaker dan incidenteel en ook buiten het weekend ter beschikking hebben gesteld aan toeristen, dikwijls ook meer dan twee kamers en aan meer dan vier toeristen tegelijk en meermaals ook de bovenwoning op die manier hebben verhuurd. Het gevorderde bedrag bestaat uit een bedrag van € 90.000,= als inkomsten voor de benedenwoning (180 nachten à € 500,= per nacht, de laagste prijs waarvoor de benedenwoning op de boekingssites is aangeboden) en € 62.910,= voor de bovenwoning (90 nachten à € 699,=, de laagste prijs waarvoor de bovenwoning op de boekingssites is aangeboden), verminderd met het aan deze perioden toe te rekenen deel van de huurprijs voor het gehuurde.

3.2

[geïntimeerden] hebben de vorderingen van [appellant] bij conclusie van antwoord bestreden, waarna partijen ter comparitie een gedeeltelijke schikking hebben getroffen, inhoudend dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 april 2017 werd beëindigd. [appellant] heeft zijn vordering tot betaling gehandhaafd. Bij het bestreden vonnis is die vordering afgewezen en zijn de gedingkosten gecompenseerd.

3.3

De kantonrechter heeft, samengevat, overwogen dat, hoewel partijen van mening verschillen over de aard en omvang van de tekortkoming, in ieder geval vast staat dat [geïntimeerden] in strijd met de huurovereenkomst ook de bovenwoning hebben onderverhuurd en de benedenwoning aan meer mensen hebben verhuurd dan was overeengekomen. Niettemin heeft de kantonrechter de gevorderde inkomstenafdracht afgewezen, omdat volgens de kantonrechter artikel 1.4 tussen partijen geen gelding meer heeft, nu partijen het contractuele onderhuurverbod opzij hebben gezet met een aparte regeling in artikel 1.2 en artikel 10 van de huurovereenkomst, waarin juist toestemming voor onderverhuur is gegeven en waarin voorwaarden zijn opgenomen waarvan de overtreding (slechts) leidt tot beëindiging van de toestemming voor onderverhuur. Het subsidiaire beroep op schadevergoeding in de vorm van winstafdracht is afgewezen op grond van het oordeel dat van schade niet was gebleken.

3.4

[appellant] heeft in hoger beroep twee grieven aangevoerd. De eerste is gericht tegen de verwerping van de primaire grondslag van de vordering (afdracht inkomsten) en de tweede tegen de verwerping van de subsidiaire grondslag (schadevergoeding in de vorm van winstafdracht).

3.5

In hoger beroep hebben [geïntimeerden] aangevoerd dat het beding in artikel 1.4 van de algemene bepalingen dat de inkomsten uit onderverhuur moeten worden afgedragen, nietig is, omdat het oneerlijk is in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG (hierna: de Richtlijn) en [geïntimeerden] de huurovereenkomst als consument zijn aangegaan, terwijl [appellant] moet worden aangemerkt als een professionele verhuurder. [appellant] heeft betwist dat [geïntimeerden] zijn te beschouwen als consumenten en dat hijzelf een professionele verhuurder is. Ook heeft hij bestreden dat het beding oneerlijk is.

3.6

Volgens de definities in de Richtlijn is een consument iedere natuurlijke persoon die bij de in het geding zijnde overeenkomst handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs of beroepsactiviteit vallen. In zijn arrest van 3 september 2015 (ECLI:EU:C:2015:538) heeft het Hof van Justitie van de EG uitgelegd dat van een consumentenovereenkomst kan worden gesproken als de overeenkomst geen verband houdt met de bedrijfs- of beroepsactiviteit van de natuurlijke persoon die aanspraak maakt op consumentenbescherming. Naar het oordeel van het hof doet dat geval zich hier niet voor. Met de overeenkomst hebben partijen immers niet alleen het oog gehad op het gebruik door [geïntimeerden] van het gehuurde als woonruimte, maar ook op het gebruik daarvan als bed & breakfast, wat als een bedrijfsmatige activiteit moet worden gezien. Welk aspect van de overeenkomst de boventoon voert is naar het oordeel van het hof niet relevant, omdat op consumentenbescherming slechts aanspraak bestaat als uitsluitend als consument is gehandeld.

3.7

Subsidiair hebben [geïntimeerden] betoogd dat het beding vernietigbaar is op grond van artikel 6:233 aanhef en onder a BW omdat het onredelijk bezwarend is. Die bezwarendheid berust volgens [geïntimeerden] op de volgende feiten en omstandigheden. Het beding is te beschouwen als een boetebeding dat niet is gemaximeerd en dat cumuleert met een aantal andere contractuele sancties, namelijk de twee andere boetebedingen, het recht op (aanvullende) schadevergoeding en het verval van de toestemming tot toeristische verhuur. Bovendien gaat de winstafdracht de schade van [appellant] verre te boven. [geïntimeerden] beroepen zich op de reflexwerking van de consumentenregeling omdat over het beding niet afzonderlijk is onderhandeld, terwijl over de toestemming tot toeristische verhuur wel afzonderlijk is onderhandeld, [appellant] bij het aangaan van de overeenkomst beroepsmatig als vastgoedbelegger handelde en als advocaat geacht mag worden meer rechtskennis te hebben dan [geïntimeerden] en daarom [geïntimeerden] voor het cumulerende effect van de sancties had moeten waarschuwen en [geïntimeerden] in ieder geval hoofdzakelijk als consument hebben gehandeld en zich niet onderscheiden van een door de Richtlijn beschermde consument.

3.8

Naar het oordeel van het hof kan niet worden gezegd dat een beding dat inhoudt dat een partij de inkomsten die zij heeft verworven door overtreding van een bepaling van de overeenkomst, niet mag houden, maar moet afstaan aan de wederpartij, onredelijk bezwarend is. Daaraan doet niet af dat de wetgever hierin een principieel andere keuze heeft gemaakt. Door het beding wordt de overtredende partij immers slechts teruggebracht in de situatie waarin zij had verkeerd als zij haar verplichtingen uit de overeenkomst gewoon was nagekomen. Om die reden kan ook niet worden gezegd dat de cumulatie met de boete en het recht op (aanvullende) schadevergoeding onredelijk bezwarend voor de overtredende partij is; ook partijen die uit hun overtreding nooit inkomsten hebben ontvangen kunnen immers boetes verschuldigd worden en tot schadevergoeding worden veroordeeld. Voorts is het niet onredelijk dat de verhuurder zijn toestemming tot toeristische verhuur intrekt als daarvan misbruik wordt gemaakt, ook als de inkomsten daaruit al zijn afgedragen. Zelfs zou kunnen worden bepleit dat de verhuurder die intrekkingsbevoegdheid ook zonder uitdrukkelijk beding zou toekomen. Dat álle inkomsten moeten worden afgedragen en niet slechts tot een bepaald maximum springt evenmin in het oog als onredelijk of bezwarend. Ten slotte acht het hof van belang dat op grond van artikel 6:94 BW een gevorderde boete zo nodig door de rechter kan worden gematigd, terwijl geen reden bestaat in dit geval, waarin [geïntimeerden] niet als consument hebben gehandeld, te abstraheren van het bestaan van die rechterlijke matigingsbevoegdheid. Aldus is de angel gehaald uit het probleem van het naast elkaar bestaan van de twee (echte) boetebedingen in artikel 1.4 en 20.6 en de cumulatie daarvan met de inkomstenafdracht. Voor een reflexwerking als door [geïntimeerden] bepleit bestaat te minder reden nu het geschil van partijen nu juist gaat over de handelingen die [geïntimeerden] bedrijfsmatig hebben gepleegd en hun woonbelang niet (langer) in het geding is.

3.9

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat 1.4 van de algemene bepalingen niet onverbindend is. Het hof dient dan ook te beoordelen of, zoals de rechtbank heeft geoordeeld, partijen door middel van de artikelen 1.2 en 10 van de huurovereenkomst artikel 1.4 van de algemene bepalingen buiten werking hebben gesteld. Dit is een kwestie van uitleg van de overeenkomst. Nu niet in geschil is dat in de onderhandelingen van partijen niet over artikel 1.4 is gesproken en partijen zich voor de uitleg ook niet hebben beroepen op concrete gedragingen of uitlatingen buiten de tekst van de overeenkomst, zal het hof zich concentreren op de vraag wat onder de gegeven omstandigheden een redelijk uitleg is van de hiervoor bedoelde bepalingen, wanneer zij worden gelezen in samenhang met elkaar en met de rest van de overeenkomst.

3.10

In artikel 1.2 van de huurovereenkomst is het gehuurde bestemd voor gebruik als woonruimte, niet (ook) als bed & breakfast. Het gebruik als bed & breakfast is [geïntimeerden] in dat artikel slechts “toegestaan”. In artikel 10 van de huurovereenkomst is daarvoor de nagenoeg synonieme term “toestemming” gebruikt. Met betrekking tot (kort gezegd) ingebruikgeving van het gehuurde aan derden is in artikel 1.3 van de algemene bepalingen bedongen dat toestemming daarvoor schriftelijk moet worden verleend en dat een verleende toestemming eenmalig is en niet geldt voor andere of opvolgende gevallen.

3.11

In artikel 10 van de huurovereenkomst zijn de voorwaarden waaronder [appellant] bereid was gebruik als bed & breakfast toe te staan, nauwkeurig omschreven. In het licht van de strikte uitleg van de toestemming die in artikel 1.3 is voorgeschreven alsmede het gebruik van het woord “uitsluitend” in de artikelen 1.2 en 10 van de huurovereenkomst voorafgaand aan de vermelding van de voorwaarden, hebben [geïntimeerden] moeten begrijpen dat, indien en voor zover zij die voorwaarden overtraden, zij handelden zonder toestemming in de zin van artikel 1.3 van de algemene bepalingen, zodat artikel 1.4 van de algemene bepalingen daarop van toepassing was. In dit verband is nog van belang dat niet in geschil is dat [appellant] met de gestelde voorwaarden heeft willen voorkomen dat hij bestuursrechtelijk aansprakelijk zou worden gesteld voor een overtreding van de gemeentelijke regelgeving. Hierbij past niet dat deze bepalingen van de overeenkomst buiten het algemene sanctiearsenaal van de huurovereenkomst zouden zijn geplaatst en slechts zouden zijn voorzien van de veel mildere en, zoals hiervoor reeds werd overwogen, voor de hand liggende sanctie van het verval van de toestemming. Anders dan [geïntimeerden] kennelijk menen gold de verplichting tot vrijwaring immers ook al zonder overtreding van de voorwaarden. Meer in het bijzonder valt niet in te zien waarom [geïntimeerden] hebben mogen aannemen dat [appellant] met betrekking tot die hier aan de orde zijnde situatie afstand zou willen doen van het in het algemeen bedongen recht op afdracht van inkomsten als bedoeld in artikel 1.4 van de algemene bepalingen. Dat [geïntimeerden] die onrechtmatig verkregen inkomsten niet zouden mogen houden is immers, zoals gezegd, op zichzelf niet vreemd; het recht het gehuurde uit te baten komt in beginsel nu eenmaal aan de verhuurder/eigenaar toe.

3.12

Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de slotsom dat de artikelen 1.2 en 10 van de huurovereenkomst aldus moet worden uitgelegd dat partijen daarmee niet hebben beoogd artikel 1.4 buiten werking te stellen in het geval door [geïntimeerden] in afwijking van de voorwaarden van artikel 10 van de huurovereenkomst werd gehandeld. Dit betekent dat moet worden vastgesteld op welk bedrag aan inkomsten uit de onderverhuur [appellant] aanspraak kan maken.

3.13

[appellant] heeft in hoger beroep zijn vordering tot betaling niet verminderd ten opzichte van de eerste aanleg, maar hij heeft niettemin berekeningen voorgelegd die zijn gebaseerd op de door [geïntimeerden] in eerste aanleg primair gepresenteerde bezettingscijfers. Bij gebreke van een voldoende gemotiveerde betwisting van die cijfers door [appellant] zal ook het hof van die bezettingscijfers uitgaan. Uit die cijfers blijkt dat de benedenwoning in de 14 maanden tussen juni 2015 en juli 2016 199 nachten verhuurd is geweest, waarvan 38 keer aan meer dan vier personen, en de bovenwoning 41 nachten.

3.14

Partijen verschillen van mening over de vraag of [geïntimeerden] de volledige inkomsten uit de onderverhuur moeten afdragen, of alleen het gedeelte daarvan dat zij hebben verkregen door de overtreding van de voorwaarden van artikel 10 van de huurovereenkomst (alleen onderverhuur van de benedenwoning, incidenteel, uitsluitend in het weekend en aan maximaal vier personen tegelijk). Gelet op het feit dat partijen, naar in confesso is, de mogelijkheid van verhuur als bed & breakfast in de huurovereenkomst hebben opgenomen om [geïntimeerden] in staat te stellen de huur (van € 6.000,= per maand) te voldoen, moet artikel 1.4 van de algemene voorwaarden in dit geval redelijkerwijs aldus worden uitgelegd dat alleen de “verboden” inkomsten moeten worden afgedragen. [appellant] heeft ook niet voldoende duidelijk uitgelegd op grond waarvan hij meent dat álle inkomsten zouden moeten worden afgedragen en gaat in zijn subsidiaire berekening zonder nadere toelichting zelf ook van deze beperking uit.

3.15

[geïntimeerden] hebben voorts betoogd dat de termen “incidenteel” en “in het weekend” onvoldoende concreet zijn om daarin een beperking van de verleende toestemming te kunnen lezen. Het hof deelt dat standpunt ten dele. Deze termen, die zijn vermeld in de aanvang van artikel 10 van de huurovereenkomst zijn kennelijk wel degelijk bedoeld als voorwaarden, want verderop in dat artikel is sprake van “navolgende aanvullende voorwaarden”. Niettemin is de term “incidenteel” dermate vaag dat die voor [geïntimeerden] niet een voldoende duidelijke maatstaf inhield om hen thans daarop af te rekenen. Dit geldt echter niet voor de zinsnede “enkel in het weekend”, die wel voldoende concreet is.

3.16

In 14 maanden bevinden zich, naar normaal toeristisch taalgebruik, 182 weekendnachten. De benedenwoning is dus 17 nachten teveel verhuurd geweest en de inkomsten over die nachten moet worden afgedragen, evenals alle inkomsten uit verhuur van de benedenwoning aan meer dan vier personen. De bovenwoning had blijkens de tekst van artikel 10 in het geheel niet mogen worden verhuurd en alle inkomsten uit de verhuur daarvan dienen te worden afgedragen.

3.17

In de memorie van grieven en de daarbij behorende productie 2 heeft [appellant] berekend dat de gemiddelde netto verhuurprijs van de benedenwoning, dat wil zeggen na aftrek van btw, provisie en toeristenbelasting, € 462,98 per nacht bedroeg. [geïntimeerden] hebben deze berekening onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat het hof die zal volgen. Vermenigvuldigd met 17 levert dat een bedrag op van € 7.870,66. Hiervan kan worden afgetrokken het deel van de door [geïntimeerden] betaalde huur van de woning dat op deze verhuur betrekking had, door [appellant] onweersproken berekend op € 78,68 per nacht, dus in totaal € 1.337,56. Per saldo resteert een bedrag van € 6.533,10.

3.18

Bij de berekening van de inkomsten uit de verhuur van de benedenwoning aan meer dan vier personen is [appellant] op basis van de cijfers van [geïntimeerden] uitgegaan van 91 personen en een in rekening gebrachte toeslag van € 90,= per persoon. [geïntimeerden] hebben de hoogte van die toeslag betwist en aangevoerd dat die toeslag in de desbetreffende periode € 70,= per persoon bedroeg. [appellant] is hierop verder niet ingegaan, zodat het hof van laatstgenoemd bedrag uitgaat, hetgeen in totaal tot een bedrag aan inkomsten leidt van € 6.370,=.

3.19

In zijn, door [geïntimeerden] onvoldoende weersproken, berekening in de memorie van grieven heeft [appellant] de verhuurinkomsten van de bovenwoning, na aftrek van provisie, btw, toeristenbelasting en een evenredig deel van de door [geïntimeerden] voor de woning betaalde huur, berekend op € 25.603,71.

3.20

Vervolgens is de vraag welke overige kosten van het uit het voorgaande voortvloeiende totaalbedrag van € 38.506,81 nog moeten worden afgetrokken. In hun conclusie van antwoord hebben [geïntimeerden] een opsomming gegeven van kosten waarvan een evenredig deel volgens hen van de verhuurinkomsten zou moeten worden afgetrokken. Dit zijn een bedrag van € 2.473,= per kwartaal aan kosten zoals nutsvoorzieningen, schoonmaakkosten boven de door de gasten betaalde bijdrage, kosten inrichting en administratiekosten. Deze kosten komen het hof redelijk voor. In aanmerking nemende dat ongeveer een derde van de door [geïntimeerden] verkregen netto omzet (dus na aftrek provisie, btw, toeristenbelasting en huur) hierboven als af te dragen inkomsten zijn bestempeld, zal het hof een derde van deze kosten, dus € 274,78 per maand gedurende 14 maanden, dat is € 3.846,89, in mindering brengen het gevonden totaalbedrag, zodat resteert € 34.659,92. Ook van de door [geïntimeerden] gestelde investeringen in de benedenwoning ten bedrage van € 9.595,=, die het hof aannemelijk acht, zal een derde in aanmerking worden genomen, zodat al met al een bedrag aan af te dragen inkomsten resteert van € 31.461,59. Omdat het hof aannemelijk acht dat [geïntimeerden] , zoals zij stellen, over de “fiscaal relevante winst uit onderneming” enig bedrag aan inkomstenbelasting hebben betaald, maar zij geen inzicht hebben gegeven in de omvang daarvan, zal het hof het hiervoor genoemde bedrag schattenderwijs afronden op € 30.000,=. De stelling van [geïntimeerden] dat zij de inkomsten uit de bed & breakfast hebben moeten aanwenden om in hun levensonderhoud te voorzien, biedt, wat daarvan overigens ook zij, geen grond om de inkomsten op een lager bedrag te stellen, evenmin als hun stelling dat [appellant] met de uiteindelijke verkoop van de woningen een hoge winst heeft behaald.

3.21

[appellant] heeft gesteld dat [geïntimeerden] ook na juli 2016 nog enige tijd zijn doorgegaan met de toeristische verhuur, maar aangezien hij die periode niet heeft meegenomen in zijn berekeningen, zal het hof dat verder laten voor wat het is.

3.22

Door [geïntimeerden] is nog een beroep gedaan op verrekening met investeringen die zij hebben gedaan om het gehuurde na ingang van de huur op te knappen. Dit beroep op verrekening wordt op grond van artikel 6:136 BW verworpen, omdat de gegrondheid van het verweer van [geïntimeerden] , gegeven de gemotiveerde betwisting door [appellant] , niet eenvoudig is vast te stellen en de vordering voor het overige voor toewijzing vatbaar is.

3.23

Grief 1 slaagt derhalve, in ieder geval gedeeltelijk. Het subsidiaire beroep op schadevergoeding in de vorm van winstafdracht kan niet tot toewijzing van een hoger bedrag leiden dan hiervoor is berekend, zodat grief 2 geen bespreking meer behoeft. Het betreden vonnis zal worden vernietigd en de vordering van [appellant] zal alsnog tot een bedrag van € 30.000,= worden toegewezen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de beslagkosten.

4 Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis;

en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 30.000,=;

veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, tot heden aan de zijde van [appellant] in eerste aanleg begroot op € 2.031,27 aan verschotten en € 1.200,= voor salaris en in hoger beroep op € 417,91 aan verschotten en € 4.173,= voor salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E.K. Veldhuijzen van Zanten en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2019.