Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2019:2609

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
16-07-2019
Datum publicatie
09-03-2020
Zaaknummer
200.257.060/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Kort geding. Huur van woonruimte. Woonstichting vordert ontruiming. Anders dan de eerste rechter oordeelde is de huurder, door hennep te kweken in gehuurde woning, toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het telen van hennep is als potentieel gevaarzettend en overlast veroorzakend te duiden. Voldoende spoedeisend belang. Rechtvaardigt deze wanprestatie de ontbinding? Bevel comparitie.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.257.060/01 KG

zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland: 7462486 / KG EXPL 19-4

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 juli 2019

inzake

WONINGSTICHTING KENNEMER WONEN (hierna: Kennemer Wonen),

gevestigd te Heiloo,

appellante,

advocaat: mr. M.J. Dekker te Alkmaar,

tegen

Monique Charlotte Suzanne POT (hierna: Pot),

vennoot in de vennootschap onder firma ZiS Finance Support, gevestigd te Schagen,

in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [geïntimeerde 1] (hierna: [geïntimeerde 1] ),

geïntimeerde,

advocaat: mr. J. de Haan te Alkmaar.

1 Het geding in hoger beroep

Kennemer Wonen is bij dagvaarding van 15 maart 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Alkmaar (hierna: de kantonrechter) van 18 februari 2019, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer in kort geding gewezen tussen Kennemer Wonen als eiseres en [geïntimeerde 1] als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven. Kennemer Wonen heeft vervolgens geconcludeerd overeenkomstig de dagvaarding en daarbij een productie overgelegd. [geïntimeerde 1] heeft daarop een memorie van antwoord, met producties, ingediend. Ten slotte is arrest gevraagd.

Kennemer Wonen heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Kennemer Wonen toe zal wijzen, met veroordeling van [geïntimeerde 1] in de kosten van het geding in beide instanties.

[geïntimeerde 1] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met veroordeling van Kennemer Wonen in de kosten van het geding in hoger beroep.

2 De feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.4 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, waarbij gevolg is gegeven aan de niet weersproken eerste grief, komen de feiten neer op het volgende.

a. [geïntimeerde 1] huurt sinds 20 mei 2014 van Kennemer Wonen de woning aan de [adres] (hierna: de woning).

b. Van de overeenkomst maken deel uit de Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte van 21 november 2004 (hierna: de algemene huurvoorwaarden). In de algemene huurvoorwaarden is, voor zover van belang, het volgende bepaald:

De algemene verplichtingen van huurder

6.5

Huurder zal het gehuurde gedurende de huurperiode zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…) Huurder zal de aan hem ter beschikking gestelde tuin als nette siertuin gebruiken en onderhouden en wel op een zodanige wijze dat omwonenden hiervan geen overlast ondervinden.

(…)

6.7

Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder (…).

6.8

Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet of enige ander wet strafbaar zijn gesteld.”

c. De goederen van [geïntimeerde 1] zijn bij beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 14 september 2018 onder bewind gesteld in de zin van artikel 1:431 lid 1 BW. Pot is daarbij tot bewindvoerder benoemd.

d. Op 28 november 2018 heeft de politie Noord-Holland in de achtertuin van de woning zeven, althans vijf, deels geknipte hennepplanten van ongeveer een meter hoog aangetroffen. In de slaapkamer op de bovenverdieping van de woning is de politie op een kweektent van 1,5 bij 1,5 meter en een assimilatielamp gestuit. In de kweektent stonden geen hennepplanten. Op de bodem van de kweektent lagen wel restanten daarvan. Verder zijn in de woning op diverse plaatsen zakken met henneptoppen aangetroffen (die in totaal zeshonderdvijftig gram wogen), 103 gram hennepgruis en 1950 gram hennepafval.

e. Op 4 december 2018, 11 december 2018 en op 31 december 2019 heeft Kennemer Wonen [geïntimeerde 1] schriftelijk verzocht de huur van de woning op te zeggen. [geïntimeerde 1] heeft hieraan geen gevolg gegeven.

3 De beoordeling

3.1

Kennemer Wonen heeft in eerste aanleg, kort gezegd, gevorderd veroordeling van [geïntimeerde 1] tot ontruiming van de woning en tot betaling van een bedrag van € 1.049,97 aan achterstallige huurpenningen. De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. Volgens de kantonrechter is het niet in voldoende mate waarschijnlijk dat de rechter in een bodemprocedure tot toewijzing van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal komen. Hij heeft daartoe onder meer overwogen dat voldoende vaststaat dat [geïntimeerde 1] de hennepplanten voor eigen gebruik, een in de ogen van [geïntimeerde 1] medisch doel, heeft. De kantonrechter heeft geen, althans onvoldoende concrete aanwijzingen gezien dat [geïntimeerde 1] ook handelt in wiet. Op geen enkele wijze is naar zijn oordeel aannemelijk gemaakt dat omwonenden overlast ervaren van de situatie noch dat de situatie gevaar heeft doen ontstaan. Ook heeft de kantonrechter gewezen op de persoonlijke gevolgen van een ontruiming voor [geïntimeerde 1] . De kantonrechter heeft verder overwogen dat een algemeen verbod in de algemene huurvoorwaarden om in het gehuurde hennep te kweken zich moeilijk verhoudt met het landelijke gedoogbeleid waarbij een zeer beperkt aantal wietplanten voor eigen gebruik wordt getolereerd. Het is niet aan de verhuurder om al te zeer te treden in de persoonlijke levenssfeer van de huurder als zijn gedrag geen gevaar of overlast veroorzaakt en de bestemming van het gehuurde niet wijzigt. De huurachterstand is weersproken, zo heeft de kantonrechter ten slotte benadrukt. Van de zijde van [geïntimeerde 1] is althans gesteld dat de lopende huur wordt voldaan. Kennemer Wonen heeft verzuimd een overzicht van de huurachterstand over te leggen, zodat de juistheid van haar stellingen ter zake niet kan worden vastgesteld. De hoogte van de huurachterstand is in elk geval niet zodanig dat verwacht kan worden dat op grond daarvan een ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden uitgesproken, aldus (nog steeds) de kantonrechter. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Kennemer Wonen met achttien grieven op, die zich grotendeels voor gezamenlijke behandeling lenen. Het verweer van de zijde van [geïntimeerde 1] zal daarbij, voor zover aan de orde, worden betrokken.

3.2

Het hof stelt voorop dat Kennemer Wonen een voldoende spoedeisend belang heeft bij de toewijzing van de door haar in deze procedure gevorderde voorziening. Het telen van hennep is als potentieel gevaarzettend en overlast veroorzakend te duiden. Daarnaast is de woning een sociale huurwoning en heeft Kennemer Wonen, indien een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van

de woning rechtvaardigt aan de orde is, er belang bij dat zij de woning spoedig weer tot haar beschikking krijgt, zodat zij deze aan een op de wachtlijst voor een sociale woning staande persoon kan verhuren. Ten slotte geldt dat Kennemer Wonen heeft gesteld een lik-op-stukbeleid te voeren in het geval waarin de huurder hennep blijkt te kweken. Dit beleid verliest aan effectiviteit, indien eerst een langdurige bodemprocedure dient te worden doorlopen. Ook hierin is derhalve een spoedeisend belang van Kennemer Wonen bij toewijzing van de door haar gevraagde voorziening gelegen.

3.3

Met haar grieven heeft Kennemer Wonen de contractuele gebondenheid van [geïntimeerde 1] aan de algemene huurvoorwaarden benadrukt. Zij heeft gesteld dat [geïntimeerde 1] deze algemene huurvoorwaarden met zijn hennepactiviteiten heeft overtreden en daarmee toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Deze grieven zijn terecht voorgesteld. [geïntimeerde 1] is blijkens de algemene huurvoorwaarden met Kennemer Wonen overeengekomen dat hij geen hennep in het gehuurde mocht kweken. Deze bepaling is bindend voor [geïntimeerde 1] . Daaraan doet niet af dat de door [geïntimeerde 1] geteelde wietplanten voor eigen gebruik zouden zijn en een medisch doel zouden dienen, zoals door [geïntimeerde 1] gesteld, en dat dit door het landelijk (kennelijk: strafrechtelijk) gedoogbeleid zou worden getolereerd, zoals door de kantonrechter overwogen. Naar het oordeel van het hof wordt met de desbetreffende contractuele bepaling ook niet op zodanige wijze in de persoonlijke levenssfeer getreden dat deze bepaling geen stand zou kunnen houden. Ook overigens is daarvoor geen grond naar voren gekomen. Daarentegen dient deze bepaling (en de handhaving daarvan) een duidelijk en te respecteren belang van de verhuurder, te weten het voorkomen van aan hennep kweken gerelateerde risico’s en overlast.

3.4

Van de zijde van [geïntimeerde 1] is evenwel onder meer aangevoerd, naar het hof begrijpt, dat de aan de orde zijnde omstandigheden zodanig zijn dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Het hof heeft behoefte aan nadere toelichting op hetgeen hieromtrent door [geïntimeerde 1] naar voren is gebracht alsmede een concrete reactie daarop van Kennemer Wonen. Er zal daarom een comparitie van partijen worden gelast. Het hof verzoekt [geïntimeerde 1] de achterzijde van de in eerste aanleg overgelegde mediwietverklaring een week voorafgaand aan deze zitting aan het hof en de wederpartij toe te zenden.

3.5

Kennemer Wonen heeft ook gegriefd tegen hetgeen de kantonrechter over de door Kennemer Wonen gestelde huurachterstand heeft overwogen. Het hof verzoekt Kennemer Wonen uiterlijk een week voorafgaand aan de te gelasten comparitie een actueel overzicht van de huurbetalings(achter)stand aan het hof en aan de wederpartij toe te zenden.

3.6

De comparitie zal tevens worden benut voor het beproeven van een schikking. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

4 De beslissing

Het hof:

bepaalt dat [geïntimeerde 1] en Pot in persoon en Kennemer Wonen, vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte is en bevoegd is (door schriftelijke machtiging of anderszins) tot het aangaan van een schikking, tezamen met hun raadslieden zullen verschijnen voor het hof, dat daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam, op een nader te bepalen datum en tijdstip, tot het hiervoor onder 3.4 en 3.6 omschreven doel;

bepaalt dat partijen binnen twee weken na heden op de rol hun verhinderdagen en die van hun advocaten voor de maanden september, oktober en november 2019 kunnen opgeven, waarna het hof de dag en het tijdstip van de comparitie zal vaststellen, in welk geval behoudens klemmende redenen of overmacht geen uitstel van de comparitie meer zal worden verleend;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, D.J. van der Kwaak en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2019.