Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2019:1909

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
21-05-2019
Datum publicatie
19-07-2019
Zaaknummer
200.241.441/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

huur woonruimte; ontbinding en ontruiming wegens structureel te late betaling; materiële schade als gevolg van ontruiming (nog) zonder juridische titel afgewezen, immateriële schade deels toegewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team 1

zaaknummer : 200.241.441/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 6083374 \ CV EXPL 17-3435

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 mei 2019

inzake

1 [appellant sub 1] ,

2. [appellante sub 2],

beiden wonende te [woonplaats 1] ,

appellanten,

advocaat: mr. I. Heijselaar te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats 2] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Appellanten worden hierna gezamenlijk [appellanten] genoemd en afzonderlijk [appellant sub 1] en [appellante sub 2] . Geïntimeerde zal worden aangeduid als [geïntimeerde] .

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 4 mei 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, sectie Kanton, locatie Zaanstad (hierna: de kantonrechter) van 8 februari 2018, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie/verweerder in reconventie en [appellanten] als gedaagden in conventie/eisers in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

  • -

    memorie van grieven;

  • -

    memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 12 maart 2019 doen bepleiten, [appellanten] door mr. Heijselaar voornoemd en [geïntimeerde] door mr. H.J.G. Heijen, advocaat te Amsterdam, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen en hun vorderingen alsnog zal toewijzen zoals in de memorie van grieven verwoord, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten met nakosten, uitvoerbaar bij voorraad.

Partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

2.1

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.8 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Tegen de vaststelling onder 2.2 is grief I gericht, die hierna onder 3.4 zal worden besproken.

2.2

Grief II ziet op de vaststelling van de feiten onder 2.5 tot en met 2.7. Aangezien deze vaststelling (groten)deels het citeren van correspondentie betreft (2.7) en [appellanten] overigens niet hebben onderbouwd waarom de vaststelling onjuist is, heeft de grief geen succes.

2.3

Voor het overige zijn de feiten in hoger beroep niet in geschil, zodat het hof deze ook als uitgangspunt zal nemen, waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan.

3 Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak - voor zover in hoger beroep van belang - om het volgende.

3.1.1

[appellanten] huren vanaf 1 september 2014 van [geïntimeerde] een woning aan het adres [adres] (hierna te noemen: het gehuurde) tegen een aanvangshuur van € 775,-- per maand en betaling van een bedrag van € 100,-- aan voorschot ter zake van gas, water en elektra (hierna te noemen: G/W/E).

3.1.2

In de door partijen ondertekende huurovereenkomst vermeldt artikel 2 dat de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (hierna te noemen: de algemene bepalingen) deel van de overeenkomst uitmaken, deze algemene bepalingen partijen bekend zijn en huurder hiervan een exemplaar heeft ontvangen. Op de laatste pagina van de huurovereenkomst staat onder de zin “Afzonderlijke handtekening(en) van huurder(s) voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE als genoemd in 2” zowel een handtekening geplaatst onder de naam van [appellant sub 1] als onder de naam van [appellante sub 2] .

3.1.3

In artikel 16 van de algemene bepalingen is onder het kopje ‘Betalingen’ onder meer het volgende opgenomen:

De betaling van de huurpenningen en van al hetgeen verder krachtens deze overeenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in Nederlands wettig betaalmiddel - zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben, behoudens in het geval als gesteld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. (...)”

3.1.4

De broer van [appellant sub 1] (hierna: de broer) huurde vanaf 1 juli 2016 de eerste etage aan de [adres] .

3.1.5

Vanaf de aanvang van de huurovereenkomst hebben [appellanten] de huur veelvuldig te laat en in delen betaald.

3.1.6

Op 3 augustus 2016 heeft [geïntimeerde] het gehuurde en de woonruimte van de broer ontruimd, zonder te beschikken over een juridische titel daartoe. [geïntimeerde] heeft de eigendommen van [appellanten] en de eigendommen van de broer opgeslagen in containers.

3.1.7

Over de maanden augustus, september, oktober 2016 en mei en juni 2017 hebben [appellanten] in het geheel geen huur betaald.

3.1.8

[geïntimeerde] heeft [appellanten] herhaaldelijk verzocht en aangemaand om de

achterstallige huurpenningen aan te zuiveren. Bij brief van 7 november 2016 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] aan de gemachtigde van [appellanten] onder meer bericht:

“ (…)Momenteel hebben uw cliënten dan ook geen huurpenningen betaald over de maanden oktober en november 2016. De heer [appellant sub 1] heeft alleen een bedrag à € 300,00 betaald voor gas/water/elektriciteit. Ik verzoek uw cliënten dan ook € 1.450,00 en €1.680,00 alsnog binnen 14 dagen na dagtekening , doch uiterlijk 21

november 2016, te voldoen op bankrekeningnummer (...)”

Bij brief van 3 april 2017 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] aan de gemachtigde van [appellanten] onder meer bericht:

“(…) Ik verzoek uw cliënt dan ook het totaalbedrag à € 1.413,00 binnen 14 dagen na ontvangst van deze brief, doch uiterlijk 18 april 2017 . te voldoen op bankrekeningnummer (...). Wanneer uw cliënt niet tijdig of volledig betaalt worden buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente in rekening gebracht. De hoogte van de buitengerechtelijke kosten bedraagt € 211,95 .(…)”

3.1.9

In een in opdracht van [appellanten] door [X] van CED Nederland opgesteld expertiserapport van 22 februari 2017 is hun schade die het gevolg is van de ontruiming van het gehuurde door [geïntimeerde] begroot op € 9.143,23 (het rapport vermeldt een totaalbedrag van € 9.843,23 maar daarin is ten onrechte een bedrag van € 700,00 opgenomen, ter zake van de televisie van de broer, zodat dit bedrag in mindering op het totaal dient te worden gebracht).

3.2

Voor zover in hoger beroep van belang heeft de kantonrechter de vordering van [geïntimeerde] tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde door [appellanten] toegewezen, evenals zijn vordering tot betaling van achterstallige huurpenningen, huurverhoging, voorschotten G/W/E en afrekening G/W/E. Ook zijn [appellanten] in de proceskosten veroordeeld.

De reconventionele vordering van [appellanten] ter zake van de door hen geleden schade als gevolg van de illegale ontruiming heeft de kantonrechter wat betreft de materiële schade afgewezen en met betrekking tot de immateriële schade (groten)deels toegewezen, en daarbij de proceskosten gecompenseerd.

3.3

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] op met acht grieven, waarvan de tweede grief reeds onder 2.2 is behandeld en verworpen.

3.4

In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter onder 2.2 vastgesteld dat op de door partijen ondertekende huurovereenkomst de algemene bepalingen van toepassing zijn. Hiertegen is grief I van [appellanten] gericht.

3.4.1

Ter toelichting voeren [appellanten] aan, samengevat, dat de algemene bepalingen niet zijn ondertekend, zodat er geen sprake is van wilsovereenstemming en deze bepalingen dus buiten toepassing moeten blijven. Dit klemt volgens [appellanten] temeer nu zij huurders zijn met een niet-Nederlandse achtergrond.

3.4.2

Het hof stelt vast dat [appellanten] niet betwisten dat zij de huurovereenkomst hebben ondertekend. Zoals hiervoor onder 3.1.2 weergegeven, wordt in de huurovereenkomst expliciet verwezen naar de algemene bepalingen en hebben [appellanten] blijkens de laatste pagina van de huurovereenkomst zowel de huurovereenkomst ondertekend als separaat getekend (met een identieke handtekening) voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de algemene bepalingen. Dit betekent dat de algemene bepalingen van toepassing zijn. De stelling van [appellanten] dat zij huurders zijn met een niet-Nederlandse achtergrond leidt niet tot een andere uitkomst, nog daargelaten dat zij hun stelling niet nader hebben onderbouwd. Ook de overige argumenten die [appellanten] ter toelichting op hun grief naar voren brengen, missen feitelijke onderbouwing.

De grief faalt.

3.5

De kantonrechter heeft de reconventionele vordering van [appellanten] ter zake van de door hen geleden schade als gevolg van de illegale ontruiming wat betreft de materiële schade afgewezen. De door [appellanten] als gevolg van deze ontruiming gevorderde immateriële schade ten bedrage van € 1.500,-- heeft de kantonrechter toegewezen tot een bedrag van € 1.000,--. De proceskosten met betrekking tot deze (tegen) vordering zijn gecompenseerd. Tegen de overwegingen 6.2 tot en met 6.7 uit het bestreden vonnis, waarin de kantonrechter deze vordering heeft behandeld, zijn de grieven III tot en met VI gericht. Deze lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.5.1

Ter toelichting voeren [appellanten] aan, samengevat en zakelijk weergegeven, dat [geïntimeerde] niet ‘in beginsel’ verplicht is tot schadevergoeding maar het volledige door hen gevorderde bedrag aan schade dient te vergoeden. De kantonrechter is veel te terughoudend geweest met het aannemen van causaal verband tussen de onrechtmatige ontruiming en de schade aan hun inboedel alsook de schade die zij, [appellanten] hebben geleden omdat zij gedurende een bepaalde periode in de onmogelijkheid zijn komen te verkeren betaalde werkzaamheden te verrichten. Het expertiserapport van CED Nederland is en blijft uitgangspunt. Het had op de weg van [geïntimeerde] gelegen om een rapport van een tegen-expert in het geding te brengen. Ten onrechte verwijst de kantonrechter naar het vonnis in de zaak van de broer, waarin diens vordering is afgewezen omdat hij niet aan zijn stelplicht heeft voldaan. [appellanten] hebben wel degelijk aan hun stelplicht voldaan door voornoemd gedegen en gemotiveerd rapport in het geding te brengen. Ook met betrekking tot de immateriële schade ligt het niet voor de hand een relatie te leggen met de door de broer gevorderde en toegewezen immateriële schade van € 1.000,--. De broer is alleenstaand en [appellanten] hebben een gezin met een kind, zodat de impact die de ontruiming heeft gehad, bij hen veel groter zal zijn geweest. Het bedrag zal een veelvoud/drievoud van € 1.000,-- moeten bedragen. Ten slotte had de kantonrechter [geïntimeerde] in de proceskosten moeten veroordelen, aldus nog steeds [appellanten]

3.5.2

Het hof stelt voorop dat zowel voor wat betreft hun vordering tot vergoeding van materiële schade als immateriële schade de stelplicht (en zo nodig de bewijslast) op [appellanten] rust.

[appellanten] hebben hun materiële schade (uitsluitend) onderbouwd met het schaderapport van expertisebureau CED Nederland. Aangezien [geïntimeerde] dit rapport gemotiveerd heeft betwist, had het op de weg van [appellanten] gelegen om aan de hand van stukken, zoals aankoopbonnen, de waarde van de huisraad nader te onderbouwen alsook hun stelling dat de schade aan de inboedel het gevolg is van de ontruiming door [geïntimeerde] . Voor een nadere onderbouwing was temeer aanleiding geweest nu [appellanten] hun in eerste aanleg tot € 5.500,-- verlaagde schadevordering in hoger beroep zonder enige toelichting weer hebben verhoogd tot het oorspronkelijk gevorderde bedrag. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis terecht verwezen naar het vonnis in de zaak van de broer, wiens vordering ter zake van materiële schade ook is afgewezen omdat hij niet aan zijn stelplicht heeft voldaan.

Voor de vordering tot vergoeding van immateriële schade heeft de kantonrechter eveneens terecht verwezen naar en aangeknoopt bij het vonnis in de zaak van de broer, die ook immateriële schade heeft gevorderd. Met betrekking tot deze schadepost hebben [appellanten] in hoger beroep niet nader onderbouwd waarom hun vordering driemaal hoger (dus € 3.000,--) zou moeten zijn dan die van de broer. Dit had temeer in de rede gelegen nu zij in eerste aanleg € 1.500,-- hadden gevorderd. Het enkele feit dat [appellanten] veel langer in Nederland wonen dan de broer en hun huishouden uit drie personen bestaat, vormt bij gebreke van (bij memorie van grieven aangekondigde) verklaringen van de huisarts, psycholoog/psychiater en school onvoldoende aanleiding om hen een (driemaal) hogere schadevergoeding toe te kennen.

Aangezien het hof het oordeel van de kantonrechter volgt tot afwijzing van materiële schade en toewijzing van immateriële schade tot een bedrag van € 1.000,-- leidt dit ertoe dat ook het oordeel van de kantonrechter in stand blijft dat iedere partij de eigen kosten draagt.

De grieven hebben geen succes.

3.6

De kantonrechter heeft, voor zover in hoger beroep van belang, de vordering van [geïntimeerde] tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde door [appellanten] toegewezen, evenals zijn vordering tot betaling van achterstallige huurpenningen, huurverhoging, voorschotten en afrekening G/W/E. Ook zijn [appellanten] in de proceskosten veroordeeld. Hiertegen komen [appellanten] op met hun grieven VII en VIII die het hof hierna gezamenlijk zal behandelen.

3.6.1

[appellanten] voeren aan, samengevat, dat op de erkenning van de te laat betaalde huur het nodige valt af te dingen. Er bestaat een verband tussen de niet rechtmatige ontruiming van de woning op 3 augustus 2016 en het feit dat [appellant sub 1] als zzp’er in de maanden augustus tot en met oktober 2016 door alle stress niet in staat was om werkzaamheden te verrichten en dat dit mogelijk ook geldt voor mei en juni 2017. De redelijkheid en billijkheid staan eraan in de weg dat in ieder geval over de genoemde maanden in 2016 huur verschuldigd is geweest, aldus [appellanten] Voorts kan het volgens [appellanten] niet zo zijn dat zij als huurders opgezadeld worden met een verplichting tot betaling van gemeentelijke belastingen, zodat zij dit bedrag wensen te verrekenen met verschuldigde huur. De vordering voorschotten G/W/E en afrekening G/W/E, over welke kosten de verhuurder kennelijk niet gehouden is verantwoording af te leggen, is ten onrechte toegewezen. Eveneens zijn zij ten onrechte veroordeeld in de proceskosten, aldus nog steeds [appellanten]

3.6.2

Tussen partijen is niet in geschil dat [appellanten] de huurpenningen veelvuldig te laat hebben voldaan en over de maanden augustus, september en oktober 2016 als ook in mei en juni 2017 in het geheel geen huur hebben betaald. Evenmin als in eerste aanleg hebben [appellanten] in hoger beroep met stukken onderbouwd dat [appellant sub 1] in de maanden augustus, september en oktober 2016 niet heeft kunnen werken als gevolg van de ontruiming, laat staan een verklaring kunnen geven waarom in mei en juni 2017 geen huur is betaald. Aldus heeft de kantonrechter terecht geoordeeld dat het betalingsgedrag van [appellanten] reeds voldoende grond is om de door [geïntimeerde] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

Zoals het hof hiervoor onder 3.4.2 heeft overwogen, zijn de algemene bepalingen van toepassing. Op grond van artikel 16 van deze bepalingen is het [appellanten] als huurders niet toegestaan de betaling van de huurpenningen te verrekenen met een vordering die zij op [geïntimeerde] als verhuurder hebben of menen te hebben (zie 3.1.3). Dit geldt ook voor de door [appellanten] betaalde gemeentelijke belastingen, nog daargelaten dat zij niet hebben betwist gehouden te zijn deze te betalen en met de bovenburen te verrekenen. De vordering voorschotten G/W/E en afrekening G/W/E, die [geïntimeerde] met stukken heeft onderbouwd, hebben [appellanten] ook in hoger beroep onvoldoende gemotiveerd betwist. De kantonrechter heeft [appellanten] terecht veroordeeld in de proceskosten in conventie.

De grieven falen.

3.7

De conclusie is dat de grieven geen succes hebben en dat het vonnis zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. Het bewijsaanbod zal worden gepasseerd omdat dit niet is gebaseerd op voldoende geconcretiseerde stellingen die, indien al bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 318,-- aan verschotten, op € 3.222,-- voor salaris en op € 157,-- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,-- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, L.A.J. Dun en D.J. van der Kwaak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2019.