Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2018:952

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
20-03-2018
Datum publicatie
17-04-2018
Zaaknummer
200.216.825/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Beschikking
Inhoudsindicatie

Wet op het overleg huurders verhuurder. Instemmingsrecht. Voornemen wijziging berekening servicekosten. Instemming geweigerd. Toetsingsmaatstaf in rechte. Weigering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Artikelen: Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) artt. 5a en 8

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2018/87
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.216.825/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 5309320 EA VERZ 16-984

beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 maart 2018

inzake

VERENIGING DUWONERS,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. H.M. Meijerink te Amsterdam,

tegen

STICHTING DUWO,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. T.A. Nieuwenhuijsen te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Duwoners en Duwo genoemd.

Duwoners is bij verzoekschrift met een productie, ontvangen ter griffie van het hof op 1 juni 2017, onder aanvoering van twee grieven in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam op 21 maart 2017 onder bovenvermeld zaaknummer heeft gegeven.

Op 31 augustus 2017 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep van Duwo, met een productie, ingekomen.

De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op 6 februari 2018. Bij die gelegenheid hebben namens partijen hun hiervoor genoemde advocaten het woord gevoerd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Duwoners verzoekt, na vermindering van haar verzoek ter zitting, dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en alsnog zal bepalen dat Duwo haar gewijzigde beleid ten aanzien van de huismeestertaken niet (langer) mag uitvoeren in de complexen die tot het terrein van Duwoners behoren, met compensatie van de kosten.

Duwo verzoekt de bestreden beschikking te bekrachtigen, met compensatie van de kosten.

Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.

Uitspraak is bepaald op heden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking onder 1.1 tot en met 1.5 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. In paragraaf 14 van het beroepschrift maakt Duwoners bezwaar tegen de weergave onder 1.4 van de gang van zaken rond het overleg tussen partijen. Het hof zal daarmee in het navolgende rekening houden. Voor het overige bestaat over de feiten geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Die feiten zijn, voor zover in hoger beroep van belang, de volgende.

2.1

Duwo is een verhuurder als bedoeld in artikel 1 lid 1 onder d van de Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV). Duwo heeft na fusies en overnames gebouwen in diverse steden (o.a. Delft, Den Haag, Leiden, Amstelveen en Amsterdam) in eigendom. Die verschillende gebouwen hebben in totaal vier huurdersorganisaties die de belangen van de huurders in de verschillende gebouwen van Duwo behartigen.

2.2

Duwoners is een huurdersorganisatie als bedoeld in artikel 1 lid 1 onder f, 1 t/m 4, WOHV. Zij richt zich op de huurders van Duwo in Amsterdam, Haarlem en

Hoofddorp.

2.3

Bij brief van 21 augustus 2014 heeft Duwoners aan de vier huurderorganisaties

bericht haar beleid ten aanzien van de servicekosten huismeester te wijzigen. Bij brief van 18 oktober 2014 heeft Duwoners bericht daarmee niet in te stemmen.

2.4

Naar aanleiding van een aantal overleggen in november 2015 en het voorjaar van 2016 tussen Duwo en drie van haar huurdersorganisaties hebben Duwo en de desbetreffende drie huurdersorganisaties op 13 april 2016 een convenant ondertekend over het generiek toepassen van de servicekostencomponent huismeester. Duwoners heeft niet ingestemd met het door Duwo aan haar toegezonden convenant. Duwo heeft vervolgens besloten het convenant toch ook in te voeren in de complexen waarvan Duwoners de bewoners vertegenwoordigt.

3 Beoordeling

3.1

Duwoners heeft op 15 augustus 2016 bij de kantonrechter een verzoekschrift op grond van artikel 8 WOHV ingediend, inhoudende, voor zover in hoger beroep nog van belang, het verzoek vast te stellen dat de beslissing van Duwo om het beleid ten aanzien van de servicekosten ten behoeve van de huismeesterdiensten in de complexen waarvan Duwoners de huurders vertegenwoordigt, te wijzigen, een wijziging van beleid is als bedoeld in artikel 5a WOHV en dat die beslissing is genomen zonder de vereiste instemming van Duwoners en derhalve met genoemd artikel in strijd is, alsmede te bepalen dat het gewijzigde beleid niet langer mag worden uitgevoerd. Duwo heeft zich tegen deze verzoeken verweerd en van haar kant verzocht te oordelen dat de weigering van Duwoners om in te stemmen met de door Duwo voorgestelde wijziging van het beleid ten aanzien van de servicekosten met betrekking tot de huismeesterdiensten, zoals geamendeerd in het convenant van 13 april 2015, in de complexen waarvan Duwoners de huurders vertegenwoordigt, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat Duwo het gewijzigde beleid met ingang van 1 juli 2016 in die complexen heeft mogen invoeren en daarbij geacht kan worden over de benodigde instemming te hebben beschikt.

3.2

De verzoeken zijn ter zitting van de kantonrechter behandeld op 11 november 2016. Na de zitting is de behandeling van de zaak aangehouden voor overleg tussen partijen. Vervolgens hebben partijen beschikking verzocht op basis van de stukken van het geding, waaronder ook de door hen aan de kantonrechter toegezonden afschriften van de correspondentie in het kader van de schikkingsonderhandelingen.

3.3

In de bestreden beschikking heeft de kantonrechter geoordeeld dat Duwo voor de wijziging van het beleid ten aanzien van het in rekening brengen van de huismeesterdiensten op grond van artikel 5a WOHV de instemming van Duwoners nodig had, zodat het besluit tot beleidswijziging in strijd met dat artikel is genomen. Het daarop betrekking hebbende verzoek van Duwoners is toegewezen. Verder heeft de kantonrechter geoordeeld dat de drie bezwaren van Duwoners tegen de beleidswijziging die na het laatste overleg nog resteerden, onvoldoende grond opleverden om instemming te weigeren. Op grond van dat oordeel heeft de kantonrechter bepaald dat de weigering om in te stemmen met de door Duwo in haar brief van 16 januari 2017 geaccordeerde en voorgestelde aanvullingen op het convenant van 13 april 2016, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zodat Duwo dat beleid overeenkomstig de wijzigingen met ingang van 1 april 2017 mag invoeren omdat zij heeft getracht over de benodigde instemming te beschikken. Het meer of anders verzochte is afgewezen en de proceskosten zijn tussen partijen gecompenseerd.

3.4

De grieven en de daarbij gegeven toelichting komen erop neer dat Duwoners meent dat de kantonrechter bij haar beoordeling van de weigering van Duwoners in te stemmen met de beleidswijziging, een te weinig terughoudende toetsing heeft uitgevoerd en, mede daardoor, ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat de weigering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

3.5

Duwoners heeft in haar inleidende verzoekschrift uiteengezet dat de wijziging van het beleid van Duwo met betrekking tot de huismeesterdiensten waarom het in dit geding gaat, inhoudt dat Duwo bepaalde huismeestertaken die eerder door haar werden uitgevoerd maar niet aan huurders in rekening werden gebracht, aan de huurders wil doorberekenen. Uit hetgeen Duwo in haar verweerschrift in hoger beroep, bijvoorbeeld onder 24, heeft gesteld, leidt het hof af dat de gehele beleidswijziging een wat ruimere strekking heeft, maar dat het verschil tussen het oude beleid met betrekking tot de kosten van de huismeesterdiensten en het nieuwe beleid gering is, behalve waar het betreft de ongeveer 1.115 woningen (van in totaal ongeveer 7.419) in de door Duwoners vertegenwoordigde complexen waar die diensten voorheen wel werden verricht, maar niet in rekening werden gebracht. Gelet op een en ander gaat het hof ervan uit dat het niet heeft te oordelen over de algehele beleidswijziging, maar uitsluitend over de wijziging dat de kosten van huismeesterdiensten aan huurders in rekening worden gebracht waar dat eerder niet gebeurde.

3.6

Duwo heeft in hoger beroep aangevoerd dat zij dat nieuwe beleid inmiddels heeft ingevoerd op de wijze zoals dat in het convenant is afgesproken, namelijk bij gelegenheid van nieuwe verhuringen. Zij verzoekt het hof zich erover uit te laten of artikel 5a WOHV zich wel uitstrekt tot beleid met betrekking tot de vraag met welk pakket dienstverlening de verhuurder een woning te huur aanbiedt. Naar het oordeel van het hof moet het antwoord op die vraag bevestigend luiden. Het besluit om aan nieuwe huurders servicekosten in rekening te gaan brengen voor huismeesterdiensten in een complex waarin voor die diensten eerder niet behoefde te worden betaald, is een wijziging in het beleid ten aanzien van de vaststelling van servicekosten in dat complex. Hieraan doet niet af dat het voor de desbetreffende nieuwe huurders geen wijziging is, omdat zij een nieuw huurcontract sluiten. Het instemmingsrecht van de huurdersorganisatie heeft immers betrekking op de wijziging van het beleid van de verhuurder op complexniveau.

3.7

Daarmee komt het hof toe aan de vraag of de weigering van Duwoners in te stemmen met meergenoemde beleidswijziging de toets der kritiek kan doorstaan. Getoetst moet worden of die weigering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hoewel de in de beschikking gebezigde bewoordingen soms in een andere richting lijken te wijzen, heeft ook de kantonrechter blijkens het dictum dat criterium voor ogen gestaan.

3.8

Wat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen hangt af van de omstandigheden van het geval. Het onderhavige geval wordt gekenmerkt door het bestaan van een situatie van overleg tussen huurdersorganisatie en verhuurder. Dat overleg moet op een behoorlijke manier worden gevoerd, met oog voor de wederzijdse belangen. Tijdens de behandeling van het amendement tot invoering van artikel 5a WOHV in de Tweede Kamer is niet stil gestaan bij de vraag wat zou moeten gebeuren als de gevraagde instemming zou worden geweigerd. Een van de indieners van dat amendement heeft met betrekking tot een ander door hem voorgesteld maar uiteindelijk niet ingevoerd geval van instemmingsrecht wel gezegd dat dat instemmingsrecht geen vetorecht was en dat de verhuurder bij gebreke van instemming naar de kantonrechter of een geschillencommissie zou kunnen stappen, maar met betrekking tot het instemmingsrecht inzake de servicekosten is over dit probleem in het parlement niet van gedachten gewisseld. Een met artikel 27 lid 4 van de Wet op de Ondernemingsraden vergelijkbare voorziening is in de WOHV niet opgenomen, terwijl de tekst van het derde lid van artikel 8 WOHV, waarin is bepaald op welke wijze de kantonrechter een hem voorgelegd besluit kan toetsen, niet is aangepast na de invoering van het instemmingsrecht in artikel 5a WOHV en dus alleen betrekking heeft op een besluit dat afwijkt van een gegeven advies. Niettemin leidt het hof uit de hiervoor genoemde parlementaire geschiedenis af dat in het kader van de WOHV het uitgangspunt geldt dat het instemmingsrecht geen vetorecht is. Dit uitgangspunt kleurt de onaanvaardbaarheidstoetsing.

3.9

Voorts is van belang dat een beleidswijziging als de onderhavige in beginsel niet kan ingrijpen in bestaande huurovereenkomsten en dat in dit specifieke geval is afgesproken dat van dat beginsel niet wordt afgeweken. Bestaande rechten van individuele huurders worden door de beleidswijziging dus niet geraakt.

3.10

Daarbij komt dat de beleidswijziging geen betrekking heeft op nieuwe diensten die de verhuurder wenst te gaan leveren, maar op reeds geleverde diensten waarvoor nu door nieuwe huurders voor het eerst een prijs moet worden betaald. Die prijs is ten opzichte van andere verhuurders laag, zo heeft Duwo onbetwist aangevoerd, blijft voor de huurders onder het subsidiabele maximum, is vastgesteld overeenkomstig de richtlijnen van de Huurcommissie en kan op verzoek van de individuele huurder jaarlijks op redelijkheid worden getoetst.

3.11

Duwoners heeft niet aangevoerd dat de desbetreffende huismeesterdiensten ongewenst zijn of een vorm van “gedwongen winkelnering” inhouden. Integendeel, Duwoners gaat ervan uit dat zonder overeenstemming tussen partijen de huismeesterdiensten zullen worden voortgezet, maar dan, zoals voorheen, kosteloos voor de huurders. Gelet op de aard van die diensten en het door Duwo uiteengezette belang daarvan in complexen met studentenwoningen, lijkt die veronderstelling terecht. Deze omstandigheid geeft aan de standpuntbepaling door Duwoners een wat bijzonder karakter. Voorkomen moet worden dat de medezeggenschap hier verwordt tot een loterij zonder nieten. Het hof acht het veelbetekenend dat de drie andere huurdersorganisaties, binnen wier complexen kennelijk alle huurders al voor de huismeesterdiensten moesten betalen, met de voorgestelde wijziging van het systeem van de berekening van huismeesterkosten hebben ingestemd.

3.12

In het overleg van partijen na schorsing van de behandeling van het verzoekschrift in eerste aanleg zijn door Duwo een aantal concessies en toezeggingen gedaan, die met name zien op de informatieverschaffing aan de bewonerscommissies en de huurdersorganisaties en die zijn neergelegd in de hiervoor genoemde brief van 16 januari 2017. Niettemin is geen overeenstemming bereikt, doordat partijen het oneens bleven over drie punten:

a. de eis van Duwoners dat de te verrichten huismeesterdiensten per complex worden gespecificeerd en niet in het algemeen of globaal;

b. de eis van Duwoners dat er een elektronisch overzicht komt van de verrichte huismeesterdiensten per complex en zolang dat er nog niet is, een kwartaaloverzicht;

c. de eis van Duwoners dat er een overzicht komt van de tijdstippen waarop een huismeester in een complex aanwezig zal zijn.

3.13

De eisen onder a en b hangen beide samen met de - begrijpelijke - wens van Duwoners om inzicht te krijgen in de bestemming van het aan de huurders voor huismeesterdiensten in rekening te brengen voorschot en in de uiteindelijke besteding van de door de huurders te betalen bedragen. De afwezigheid van een als zodanig aan te wijzen huismeester in de complexen maakt die wens extra begrijpelijk.

3.14

Het hof is echter van oordeel dat Duwo aan Duwoners voldoende inzicht heeft verschaft in de te verrichten huismeesterdiensten (Ad a.). Voor de complexen in de beheerklassen 1 en 2 (licht en middelzwaar beheer) zijn de te verrichten werkzaamheden vermeld in de zogenoemde kruisjeslijst. In complexen in de beheerklasse 3 zal bij gebleken noodzaak en in overleg met de bewonerscommissie aan bepaalde werkzaamheden in die lijst extra aandacht worden besteed, hetgeen kan worden getoond in het huurdersportaal mijnduwo.nl. Duwoners heeft het hof niet duidelijk kunnen maken hoe zij zich een verdergaande specificatie vooraf van de werkzaamheden per complex voorstelt, afgezien van het voor de hand liggende voorbeeld van werkzaamheden aan de lift in complexen zonder lift. Onbestreden is gebleven dat Duwo de huismeesterdiensten al verdergaand specificeert dan zij op grond van de wet is verplicht.

3.15 (

Ad b.) In de loop van dit jaar zal door Duwo een elektronisch logboek in gebruik worden genomen, waarin per complex zal worden vermeld welke huismeestertaken zijn verricht. Het hof is met Duwo van mening dat invoering van een tijdelijk (handmatig) tijdregistratiesysteem om per kwartaal verantwoording te kunnen afleggen, niet van Duwo kan worden gevergd vanwege het werk, en dus de kosten, die dat met zich brengt. Zolang geen elektronische registratie plaatsvindt is immers ook niet iedere controle uitgesloten. Deze zal echter op het niveau van de bewonerscommissies en de huurdersorganisatie dienen te geschieden aan de hand van de resultaten van de werkzaamheden, terwijl voor de individuele huurder geldt wat daarover onder 3.11 reeds is gezegd.

3.16 (

Ad c.) Beide partijen hebben benadrukt dat het van groot belang is de kosten voor de huurders te beperken. Mede met het oog daarop acht het hof in de huidige gedigitaliseerde (studenten)wereld de fysieke aanwezigheid van een huismeester in het complex op van tevoren vastgesteld momenten geen gerechtvaardigde wens. Duwo zou aldus immers worden gedwongen tot een inflexibele en dus dure werkwijze, waarvan de kosten kennelijk niet bij de huurders kunnen/mogen worden neergelegd. Het komt meer kosteneffectief over om in te zetten op een goede (of wellicht: betere) digitale en telefonische bereikbaarheid.

3.17

Al hetgeen hiervoor onder 3.9 tot en met 3.17 is overwogen, leidt het hof tot de slotsom dat er een dermate grote onevenwichtigheid bestaat tussen enerzijds het belang van Duwo bij uitvoering van haar voornemen, zoals aangepast in de brief van 16 januari 2017, en anderzijds het belang van Duwoners bij de door haar voorgestelde aanpassingen daarvan, dat Duwoners haar instemming in redelijkheid niet aan de beleidswijziging heeft mogen onthouden, dat wil zeggen, dat die weigering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De bestreden beschikking zal dan ook worden bekrachtigd.

3.18

Nu beide partijen hebben verzocht de kosten van het hoger beroep te compenseren ziet het hof geen reden voor een kostenveroordeling.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de bestreden beschikking.

Deze beschikking is gegeven door mrs. J.C.W. Rang, R.J.M. Smit en J.E. Molenaar en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2018.