Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2018:951

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
20-03-2018
Datum publicatie
28-05-2018
Zaaknummer
200.213.386/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Sociale huurwoning. Vordering tot ontbinding huurovereenkomst en ontruiming woning gegrond op het niet/nauwelijks gebruiken van de woning is, na descente en bewijslevering door middel van getuigen, in eerste aanleg afgewezen,. Bekrachtiging.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.213.386/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4344147 CV EXPL 15-20311

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 maart 2018

inzake

WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. M.G. Blokziel te Almere,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

niet verschenen.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Eigen Haard en [geïntimeerde] genoemd.

Eigen Haard is bij dagvaarding van 31 maart 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 28 februari 2017, onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Tegen [geïntimeerde] is verstek verleend.

Eigen Haard heeft een memorie van grieven, met producties, ingediend. Zij heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis, in samenhang met het tussenvonnis van 16 februari 2016, zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog haar vordering zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, en in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 16 februari 2016 (hierna: het tussenvonnis) onder het kopje ‘Feiten’ de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Het gaat daarbij om de volgende feiten.

(i) Met ingang van 1 november 1990 heeft [geïntimeerde] (van de rechtsvoorgangster) van Eigen Haard de huurwoning aan de [adres] gehuurd (hierna: de woning).

(ii) Eigen Haard heeft [geïntimeerde] verzocht de huur op te zeggen. [geïntimeerde] heeft niet aan dat verzoek voldaan.

3 Beoordeling

3.1.

In de eerste aanleg van deze procedure heeft Eigen Haard gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot ontruiming, met nevenvorderingen. Eigen Haard heeft daartoe het volgende gesteld. De woning is een schaarse sociale huurwoning en de huurder is verplicht deze te gebruiken en goed te onderhouden. [geïntimeerde] doet dat niet. De wijkbeheerder heeft geconstateerd dat haar brievenbus al geruime tijd erg vol is en de tuin verwaarloosd en dat de buren laten weten [geïntimeerde] zelden te zien. Tijdens onaangekondigde huisbezoeken op 22 juli 2014 en 18 augustus 2014 werden dezelfde constateringen gedaan en leek de woning onbewoond. De bij het eerste huisbezoek tussen de voordeur achtergelaten contactkaart bevond zich daar bij het tweede huisbezoek nog steeds. Bij een volgend bezoek in aanwezigheid van [geïntimeerde] constateerden de onderzoekers van Eigen Haard dat de woning een verwaarloosde indruk maakte en muf rook. De tuin was compleet overwoekerd en in de ijskast lagen geen voedingsmiddelen. Omwonenden hebben in maart 2015 laten weten dat [geïntimeerde] gedurende langere periodes niet in de woning heeft verbleven. Bankafschriften wijzen uit dat zij regelmatig boodschappen heeft gedaan in het centrum van Amsterdam.

3.2.

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft een comparitie na antwoord gelast, die is gehouden op 9 december 2015. Diezelfde dag heeft een descente plaatsgevonden in de woning, waarbij partijen en hun gemachtigden aanwezig zijn geweest.

3.4.

In het tussenvonnis heeft de kantonrechter onder meer overwogen dat hem tijdens de descente is gebleken dat de woning een bewoonde indruk maakte en de tuin aan de voorkant er normaal uitzag. De tuin aan de achterkant maakte een enigszins verwaarloosde indruk, maar dat deden wel meer tuinen in de buurt en dat kan ook samenhangen met het seizoen. De kantonrechter achtte daarbij niet waarschijnlijk dat [geïntimeerde] de woning in de korte periode tussen de aankondiging van de descente en het moment waarop de descente plaatsvond in de staat heeft gebracht waarin deze te zien was tijdens de descente. Voorts heeft de kantonrechter overwogen dat [geïntimeerde] een begrijpelijke verklaring heeft gegeven voor de omstandigheid dat zij de afgelopen anderhalf jaar meermalen voor langere tijd niet of nauwelijks dan wel minder frequent in de woning heeft verbleven. Zij heeft aannemelijk gemaakt dat zij de voordeur niet gebruikt en dus de contactkaarten niet heeft gezien, door erop te wijzen dat zij net als haar grootmoeder die vroeger in de woning woonde alleen de keukendeur gebruikt als toegang; bovendien was de woning zo ingericht dat de voordeur niet kon worden gebruikt. De bovenste laag brieven in de brievenbus kon uit de brievenbus worden gehaald. De kantonrechter heeft vervolgens aan een en ander het vermoeden ontleend dat [geïntimeerde] de woning bewoont en Eigen Haard de gelegenheid gegeven haar stellingen te bewijzen.

3.5.

De kantonrechter heeft vijf getuigen in enquête gehoord, waaronder [geïntimeerde] , alsmede de volgende getuigen:

- [A] , van 1 april 2014 tot en met 31 maart 2016 in dienst van Ymere en in die hoedanigheid betrokken bij een onderzoek naar een woning aan de [adres 2] ; in deze woning was de familie [X] woonachtig, onder wie [B] , met wie [geïntimeerde] een relatie heeft gehad;

- [C] , medewerker zorg en overlast bij Eigen Haard, die – voor zover hier van belang – in 2014 betrokken is geweest bij het dossier van [geïntimeerde] ;

- [D] , ten tijde van het getuigenverhoor huismeester bij Eigen Haard en in de periode van november 2012 tot februari 2016 wijkbeheerder bij Eigen Haard;

- [E] , medewerker woonfraude bij Eigen Haard.

3.6.

In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter, voor zover van belang, als volgt overwogen.

De verklaringen die zijn afgelegd door [geïntimeerde] en [E] dekken elkaar voor een groot gedeelte, zodat van de juistheid daarvan wordt uitgegaan. De overige getuigenverklaringen dienen slechts ter ondersteuning van de verklaring van [E] en voegen aan die verklaring en aan de verklaring van [geïntimeerde] geen relevante andere feiten toe. Op basis van deze verklaringen is komen vast te staan dat [geïntimeerde] een of meer malen voor langere tijd buiten de woning heeft verbleven. Een en ander hing volgens haar samen met een periode waarin haar geestelijke gezondheidstoestand instabiel was als gevolg van een burn-out, zodat zij tijdelijk bij haar vader heeft verbleven. Voorts heeft zij verklaard dat haar zoon wegens een ernstige aandoening in het ziekenhuis heeft gelegen en daarna langere tijd door de ouders van haar toenmalige vriend, [B] , is verzorgd; in deze periode heeft zij veel tijd in de woning van de betrokken ouders in de [plaats] doorgebracht en in die buurt ook boodschappen gedaan. ’s Avonds en ’s nachts was zij gewoon thuis. Zij heeft in haar verklaring herhaald wat zij ook al had verklaard op de comparitie en tijdens de descente omtrent het gebruik van haar voordeur en het legen van haar brievenbus, namelijk door van buiten af de bovenste centimeters post eruit te halen. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn er geen redenen om te twijfelen aan de verklaring van [geïntimeerde] , zoals hiervoor samengevat. Die verklaring sluit aan bij de overige verklaringen en de feiten zoals deze bij gelegenheid van de descente konden worden waargenomen. De kantonrechter kan op basis van de afgelegde getuigenverklaringen niet tot het oordeel komen dat [geïntimeerde] de afgelopen jaren elders woonachtig is geweest en evenmin dat zij thans niet in de woning zou wonen. DWI heeft daarnaar nog een recent onderzoek ingesteld en heeft evenmin kunnen vaststellen dat zij elders zou wonen. Dat zij bij haar vader zou zijn gaan wonen, is niet komen vast te staan. Evenmin kan worden vastgesteld dat zij ooit met haar toenmalige vriend, [B] , is gaan samenwonen of thans samenwoont. Dat zij meermaals op diens woning is aangetroffen door vertegenwoordigers van Eigen Haard heeft zij niet ontkend, doch daarvoor is een voldoende aannemelijke verklaring gegeven. Van enige woning elders waar zij zou kunnen wonen, is niet gebleken, hoewel daarnaar door [E] een diepgaand onderzoek is ingesteld. Het moet ook huurders van sociale huurwoningen worden toegestaan om voor langere tijd niet in de woning te verblijven om hen moverende redenen, zoals ziekte, mits blijkt dat zij verantwoordelijkheid voor de woning kunnen nemen en genomen hebben. Niet gebleken is dat [geïntimeerde] die verantwoordelijkheid niet heeft genomen. Enige klacht dienaangaande heeft Eigen Haard niet overgelegd, behoudens met betrekking tot een schutting. Dat is onvoldoende om te concluderen dat de woning is verwaarloosd. Daarop heeft de kantonrechter de vordering afgewezen en Eigen Haard belast met de kosten van het geding.

3.7.

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Eigen Haard met haar grieven op.

3.8.

Met grief 1 stelt Eigen Haard aan de orde dat zij in eerste aanleg niet in de gelegenheid is gesteld een conclusie na enquête te nemen, hoewel zij dat had verzocht. Eigen Haard kan zich voorts niet vinden in de bewijslastverdeling. Op dit laatste bezwaar ziet ook grief 2.

3.8.1.

Eigen Haard heeft in dit hoger beroep de gelegenheid om zich uit te laten over de getuigenverhoren en heeft daarvan ook gebruik gemaakt. De grief kan in zoverre niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis, wat er ook van zij dat de kantonrechter haar die gelegenheid niet heeft geboden.

3.8.2.

De kantonrechter heeft in het tussenvonnis, op grond van de stellingen van partijen en hetgeen hem is gebleken ten tijde van de comparitie en de descente gemotiveerd overwogen dat en waarom de bewijslast bij Eigen Haard ligt. Het hof verenigt zich met dat oordeel. Eigen Haard dient de feiten waarvan zij de rechtsgevolgen inroept te stellen en, bij betwisting, te bewijzen. Anders dan Eigen Haard betoogt heeft [geïntimeerde] de stellingen van Eigen Haard gemotiveerd bestreden en heeft zij het niet gelaten bij ‘één enkele ontkenning’. Eigen Haard heeft niet gesteld dat de huurovereenkomst van partijen een bewijsafspraak bevat op grond waarvan moet worden afgeweken van de hoofdregel van artikel 150 Rv.

3.8.3.

De grieven 1 en 2 falen reeds op grond van het voorgaande.

3.9.

De grieven 3 tot en met 6 zijn gericht tegen de overwegingen van de kantonrechter naar aanleiding van het door Eigen Haard bijgebrachte bewijs en lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Eigen Haard heeft ter toelichting op deze grieven het volgende aangevoerd. De kantonrechter heeft alleen de verklaringen van [geïntimeerde] en [E] langs de lat gelegd, maar alle overige gepresenteerde feiten en omstandigheden miskend. De kantonrechter overweegt zelfs dat [geïntimeerde] de afgelopen jaren een of meermalen voor langere tijd buiten de woning heeft verbleven. Dat komt overeen met de verklaringen van omwonenden, de eigen waarnemingen van medewerkers van Eigen Haard en het nooit aantreffen van [geïntimeerde] en haar zoon in de gehuurde woning, maar wel in een andere woning. Ten onrechte heeft de kantonrechter overwogen dat hij geen reden ziet te twijfelen aan de verklaring van [geïntimeerde] ; haar verklaring dat zij ten tijde van de ziekte van haar zoon ’s avonds en ’s nachts gewoon thuis was in haar woning valt niet te rijmen met hetgeen Eigen Haard naar voren heeft gebracht. [geïntimeerde] heeft niet de verantwoordelijkheid genomen voor de woning. Daarom heeft ze ook een aanschrijving gekregen over de staat van haar tuin en is een woonfraudedossier geopend. Eigen Haard heeft gewezen op het door haar in eerste aanleg in het geding gebrachte leefbaarheidsdossier, zoals door haar samengesteld, alsmede de in hoger beroep in het geding gebrachte aanvulling daarop.

3.9.1.

Het hof constateert dat de stellingen van Eigen Haard overeenstemmen met de inhoud van het leefbaarheidsdossier en de aanvulling daarop. De verklaringen van de getuigen [A] , [C] , [D] en [E] bevestigen (onderdelen van) de inhoud van het aangevulde leefbaarheidsdossier. De getuigenverklaring van [geïntimeerde] wijkt niet wezenlijk af van de gegevens die volgen uit het leefbaarheidsdossier, de aanvulling daarop en de overige getuigenverklaringen. Een en ander wil echter nog niet zeggen dat Eigen Haard feiten heeft aangedragen en bewezen die tot ontbinding van de huurovereenkomst moeten leiden.

3.9.2.

Zoals de kantonrechter heeft overwogen komt uit de bewijsmiddelen naar voren dat [geïntimeerde] een of meer malen voor langere tijd buiten de woning heeft verbleven. Zij heeft daarvoor ter zake dienende verklaringen gegeven, waaronder haar eigen gezondheidstoestand (burn-out) in de zomer van 2014, in welk verband zij met haar zoon een aantal maanden bij haar vader heeft verbleven, gevolgd door een levensbedreigende ziekte van haar zoon, die na een ziekenhuisopname een tijd bij de ouders van [B] heeft verbleven, in verband met de (medische) zorg die zij hem konden bieden en omdat [geïntimeerde] niet alleen met haar zoon durfde te blijven (periode van oktober 2014 tot maart 2015). Eigen Haard meent dat de verklaring van [geïntimeerde] dat zij in laatstgenoemde periode ’s avonds en ’s nachts thuis was niet valt te rijmen met hetgeen Eigen Haard naar voren heeft gebracht. Zij kan daarin echter niet worden gevolgd. Uit het leefbaarheidsdossier blijkt dat bezoeken die haar medewerkers in de avond hebben afgelegd niet later dan rond 19.00 uur hebben plaatsgevonden. Voorts staan tegenover de door haar medewerkers in het dossier genoteerde verklaringen van omwonenden van de woning (in augustus 2014 en februari/maart 2015), inhoudende dat zij [geïntimeerde] niet vaak, zelden of nooit zien, respectievelijk al meer dan een jaar niet hebben gezien, schriftelijke verklaringen van drie omwonenden die [geïntimeerde] in het geding heeft gebracht waaruit het tegendeel blijkt, alsmede schriftelijke verklaringen van twee vriendinnen van [geïntimeerde] , die eveneens een ander licht op de zaak werpen. Uit het leefbaarheidsdossier van Eigen Haard blijkt overigens ook dat [geïntimeerde] Eigen Haard, weliswaar soms aan de late kant, op de hoogte heeft gesteld van haar verblijf bij haar vader wegens burn-out (gesprek op 1 september 2014), van de ziekte en ziekenhuisopname van haar zoon (e-mail van 14 oktober 2014) en van haar veelvuldige afwezigheid in verband met (de nasleep van) de ziekte van haar zoon (e-mail van 2 maart 2015). Aan de omstandigheid dat medewerkers van Eigen Haard [geïntimeerde] en haar zoon hebben aangetroffen bij twee huisbezoeken aan de woning van [B] , kan niet de conclusie worden verbonden dat [geïntimeerde] daar met hem samenwoont of heeft samengewoond. [geïntimeerde] heeft verklaard dat zij een lat-relatie hebben gehad en nog steeds bevriend zijn en dat zij regelmatig op zijn jonge kinderen paste en past. De constatering van [E] in de aanvulling op het leefbaarheidsdossier dat een van die bezoeken aan de woning van [B] plaatsvond op een gewone schooldag van de zoon van [geïntimeerde] doet aan een en ander niet af, te minder omdat dat huisbezoek plaatsvond om 16.40 uur. Eigen Haard heeft ook nog gewezen op de staat van de tuin (overwoekerd en met spinnenwebben op toegangsmogelijkheden, ingestorte tuinhekken), uitpuilende brievenbus, geen verse levensmiddelen in huis en een muf ruikend huis met stofragen in de lampen. Ook dit kan Eigen Haard niet baten. Zij wijst hier op constateringen rondom en in de woning in de zomer van 2014 en in februari/maart 2015. Dat is precies de periode waarin [geïntimeerde] wegens haar ziekte en de ziekte van haar zoon niet dan wel weinig in haar woning aanwezig was en in omstandigheden verkeerde waarvan begrijpelijk is dat zij moeite had voor woning en tuin te zorgen. De uitpuilende brievenbus is, zo blijkt ook uit het leefbaarheidsdossier (mede) een gevolg van een diefstal waarbij de sleutel daarvan (en van de voordeur van de woning) is meegenomen. Eigen Haard heeft niet gesteld dat ook spinnenwebben op de toegangsmogelijkheid bij de keukendeur van de woning zaten. De kantonrechter heeft tijdens de descente op 9 december 2015 geconstateerd dat de woning een bewoonde indruk maakte, dat de voortuin er verzorgd uitzag en dat het uiterlijk van de achtertuin niet wezenlijk afweek van meerdere tuinen in de omgeving en heeft in het bestreden vonnis verwezen naar een onderzoek van DWI, waaruit ook niet naar voren is gekomen dat [geïntimeerde] niet in de woning woont. Eigen Haard heeft dat niet bestreden.

Nu de getuigenverklaring van [geïntimeerde] consistent is en aansluit bij de inhoud van de overige getuigenverklaringen, gegevens in het (aangevulde) leefbaarheidsdossier en hetgeen de kantonrechter bij gelegenheid van de descente op 9 december 2015 heeft waargenomen, ziet het hof, net zo min als de kantonrechter, reden te twijfelen aan de juistheid van de verklaring van [geïntimeerde] .

3.9.3.

De slotsom is dat het in 2014/2015 een of meerdere malen gedurende een periode niet of weinig verblijven in de woning, [geïntimeerde] in de gegeven omstandigheden niet kan worden tegengeworpen als een tekortkoming in de nakoming van haar verplichting zich als goed huurder te gedragen en de woning overeenkomstig de bestemming daarvan te gebruiken en onderhouden. Voor zover de wijze van gebruik in die periode wel een tekortkoming oplevert, zou deze in de gegeven omstandigheden vanwege de bijzondere aard en geringe ernst daarvan de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigen. Daarbij neemt het hof ook in aanmerking dat het om een sociale huurwoning gaat. Die omstandigheid leidt niet tot een ander oordeel.

3.9.4.

Dit betekent dat ook de grieven 3 tot en met 6 falen.

3.10.

Grief 7 heeft geen zelfstandige betekenis en deelt het lot van de overige grieven.

3.11.

Eigen Haard heeft in hoger beroep ‘nogmaals’ aangeboden al haar stellingen te bewijzen ‘door alle middelen rechtens, waaronder het eventueel horen van nadere getuigen’. Indien Eigen Haard hiermee bedoelt dat zij de in eerste aanleg gehoorde getuigen nogmaals wil doen horen, heeft zij niet duidelijk gemaakt wat deze getuigen meer of anders kunnen verklaren dan zij al hebben gedaan. Voor zover Eigen Haard met haar bewijsaanbod bedoelt andere getuigen te doen horen dan zij in eerste aanleg heeft voorgebracht, is het onvoldoende specifiek en ter zake dienend. Er bestaat dan ook geen reden Eigen Haard tot nadere bewijslevering toe te laten.

3.12

Nu de grieven falen, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. Eigen Haard dient als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van het geding te dragen. Deze kosten worden begroot op nihil nu [geïntimeerde] in hoger beroep niet is verschenen.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt Eigen Haard in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op nihil;

verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, C. Uriot en J.F. Aalders en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2018.